Wochenendhäuser bilden für sich keinen Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Die Voraussetzungen für den Erlass einer Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 Satz 2 BauGB liegen nicht vor, wenn lediglich eine Wochenendhausbebauung gegeben oder vorherrschend ist. Vielmehr muss die Wohnnutzung in dem Bereich ein städtebauliches Gewicht haben und der anderen Zwecken dienenden Bebauung nicht untergeordnet sein.
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des sich aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss ergebenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Kläger begehrt die Erteilung einer nachträglichen Baugenehmigung für ein Wochenendhaus. Er brach auf dem in der Gemeinde Heidesee am Ziestsee belegenen Grundstück der Gemarkung Streganz, Flur 2, Flurstück 323, das vormalige Wochenendhaus ab. Unter dem 15. Dezember 2004 beantragte er eine Baugenehmigung für die Errichtung eines neuen Wochenendhauses als Ersatz für das abgebrochene. Das Vorhaben, das bereits teilweise ins Werk gesetzt wurde, soll knapp 30 m vom Ufer des Ziestsees entfernt errichtet werden. Der Ziestsee ist ein etwa 10 ha großes, stehendes Gewässer. Mit Bescheid vom 18. April 2005 lehnte der Beklagte die beantragte Baugenehmigung ab. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, das Vorhaben sei an § 35 Abs. 2 und 3 BauGB zu messen sei, weil es im Außenbereich verwirklicht werden solle und kein Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 BauGB eingreife. Als sonstiges Vorhaben beeinträchtige es öffentliche Belange. Es lasse die Verfestigung der vorhandenen Splittersiedlung befürchten. Zudem liege das Vorhabengrundstück im Landschaftsschutzgebiet „Dahme-Heideseen“. Das Vorhaben widerspreche den Schutzzwecken der Landschaftsschutzverordnung. Ferner widerspreche es den Darstellungen eines sonstigen Plans im Sinne des § 35 Abs. 3 Nr. 2 BauGB, nämlich den Regelungen des Gesetzes zu dem Staatsvertrag vom 7. August 1997 über das gemeinsame Landesentwicklungsprogramm der Länder A-Stadt und Brandenburg. Die Gemeinde Heidesee liege in dem Brandenburger Teil des engeren Verflechtungsraumes, in welchem der Sicherung des vorhandenen Freiraumes zur langfristigen Erhaltung der natürlichen Ressourcen und zur Wahrung der Lebensqualität eine besondere Priorität eingeräumt werde. Der Bereich, in dem sich das Vorhabengrundstück befinde, sei im Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-A-Stadt als Freiraum mit großflächigem Ressourcenschutz ausgewiesen. Diese nachhaltige Freiraumsicherung solle der drohenden Gefahr der Zersiedlung der Landschaft, des großräumigen Verlustes an land- und forstwirtschaftlich genutzten Böden, der Verunstaltung des Landschaftsbildes und der Beeinträchtigung durch entstehende Immissionen begegnen. Dies bedeute, dass gem. § 16 Abs. 4 des Landesentwicklungsprogramms die Entstehung von Streu- und Splittersiedlungen zu verhindern und deren Verfestigung entgegenzuwirken sei. Hiergegen legte der Kläger Widerspruch ein. Zur Begründung trug er im Wesentlichen vor, der Auffassung gewesen zu sein, für die Errichtung eines Ersatzgebäudes keiner gesonderten Baugenehmigung zu bedürfen. Im Umfeld des Vorhabens sei eine Vielzahl von Grundstücken mit Wochenendgebäuden bebaut, weshalb das Gebiet den Charakter eines Erholungsgebietes aufweise. Da es sich um einen Ersatzbau und nicht um eine erstmalige Inanspruchnahme des Baufeldes handele, führe das Vorhaben auch nicht zu einer Verfestigung der vorhandenen Splittersiedlung. Es gehe von dem Vorhaben auch keine negative Vorbildwirkung aus. Es handele sich um ein historisch gewachsenes Erholungsgebiet, so dass nur die Verdichtung der Bebauung eine negative Vorbildwirkung auslösen könne. Naturschutzrechtlich sei das Vorhaben deshalb nicht zu beanstanden, weil es den Eingriff durch das frühere Wochenendhaus nicht vertiefe. Der Hinweis auf den Landesentwicklungsplan trage nicht weiter, weil dieser in vielen Teilen unwirksam sei. Mit Widerspruchsbescheid vom 7. Dezember 2005 wies der Beklagte den klägerischen Widerspruch zurück. Ergänzend zu seinen Erwägungen aus dem Ausgangsbescheid begründete er den Widerspruchsbescheid u.a. damit, dass der Bestandsschutz für das vormalige Wochenendhaus durch dessen Abriss untergegangen sei. Das zur Genehmigung gestellte Vorhaben sei wie ein Neubau zu bewerten. Vorliegend greife § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB nicht zugunsten des Klägers ein. Der allmähliche Verfall eines Hauses sei kein außergewöhnliches Naturereignis. Dies gelte erst recht, wenn der Abbruch vom Bauherrn selbst vorgenommen werde. Überdies sei die Erschließung des Grundstückes nicht gesichert. Das Vorhabengrundstück sei nur über einen unbefestigten, ca. 86 m langen Waldweg zu erreichen, der von der Straße „Am Ziestsee“ und über das Flurstück 324 der Flur 3, der Gemarkung Streganz verlaufe. Gem. § 4 Abs. 1 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) dürften Gebäude nur erreichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liege oder die Nutzung zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche rechtlich gesichert sei. Daran fehle es vorliegend. Mit Schriftsatz vom 11. Januar 2006 hat der Kläger am selben Tage bei Gericht eine Verpflichtungsklage erhoben. Im Laufe des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens hat die Beigeladene die Außenbereichssatzung „Ziestsee“ gem. § 35 Abs. 6 BauGB am 5. Mai 2007 beschlossen und am 16. Mai 2007 im Wege einer Ersatzbekanntmachung im Amtsblatt der Gemeinde Heidesee veröffentlicht. Ergänzend zu seinem Vortrag aus dem Vorverfahren trägt der Kläger zur Begründung der Klage vor, dass die Beigeladene mit dem Erlass der Außenbereichssatzung das materielle Baurecht für die von ihm begehrte Baugenehmigung hergestellt habe. Die Voraussetzungen für den Erlass der Satzung lägen vor. Auch die Erschließung sei jedenfalls zum gegenwärtigen Zeitpunkt gesichert. Es sei unzutreffend, dass das Grundstück keinen Zugang zum öffentlich-rechtlichen geregelten Verkehrsraum habe. Zwischenzeitlich sei das Stammgrundstück verlegt und daraus hervorgegangene Teilgrundstücke an die Nutzer bzw. Pächter veräußert worden. Im Zuge der Grundstücksteilung sei die Erschließung der Teilflächen durch Bewilligung von Grunddienstbarkeiten geregelt worden. Die Urkunde über die Bestellung der Grunddienstbarkeit könne von ihm intern vorgelegt werden. Die Eintragung der Grunddienstbarkeit in das Grundbuch stehe noch aus.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 18. April 2005 in Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 7. Dezember 2005 zu verpflichten, ihm die unter dem 15. Dezember 2004 beantragte Baugenehmigung zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung bezieht er sich auf den Inhalt der angegriffenen Bescheide. Ergänzend führt er aus, dass die Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB für das vorliegende Vorhaben nicht einschlägig sei, weil es sich um ein Wochenendhaus und nicht um ein Vorhaben zu Wohnzwecken handele. Im Geltungsbereich der Satzung habe der Beklagte zwei Baugenehmigungen für Wohnhäuser erteilt. Ferner befinde sich dort ein älteres Einfamilienhaus, dessen Genehmigung aus DDR-Zeiten stamme. Schließlich existiere am Ziestsee noch ein Behelfsheim von der Grundfläche von etwa 20 m². Für das Behelfsheim gehe er von einem Wohnrecht aus, das an die Person der jetzt über 90-jährigen Bewohnerin geknüpft sei. Sollte er von einer weiteren Wohnbebauung bzw. einer Dauerwohnnutzung eines dort befindlichen und als Wochenendhaus genehmigten Vorhabens Kenntnis erlangen, werde er hiergegen einschreiten. Die Außenbereichssatzung sei nicht das geeignete Planungsinstrument, da es in ihrem Geltungsbereich an Wohnbebauung von einigem Gewicht fehle. Die Satzung sei ebenso wenig mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zu vereinbaren. Als vereinfachtes Normsetzungsverfahren darf eine Satzung, eine sich bereits tatsächlich abzeichnende Entwicklung aufnehmen. Sie diene indessen nicht dazu, eine solche Entwicklung erstmals in Gang zu setzen. Das Erfordernis einer Wohnbebauung von einigem Gewicht mache deutlich, dass sich eine tatsächliche Entwicklung zu einem „Wohnort“ abzeichnen müsse. Die Außenbereichssatzung solle grundsätzlich nur zusammenhängende mit Wohnhäusern bebaute Bereiche im Außenbereich mit dem Ziel erfassen, diese zu verdichten, d.h. vorhandene „Lücken“ zu schließen. § 35 Abs. 6 Satz 1 BauGB ermögliche damit eine maßvolle Erweiterung der bereits vorhandenen Wohnbebauung. Eine Erweiterung der vorhandenen Splittersiedlung sei nicht zulässig. Die Satzung dürfe nicht über die bereits vorhandene Wohnbebauung hinausgreifen. Um den Ziestsee herum befänden sich indessen nur 4 Wohnhäuser, wobei eines davon ein Behelfsheim sei. Diese Wohngebäude stünden nicht in einem räumlichen Zusammenhang, sondern verstreut um den See herum. Das Satzungsgebiet umfasse etwa 70 Grundstücke, die teilweise locker und diffus meistens mit Wochenendhäusern bebaut seien. Eine städtebauliche Ordnung sei aufgrund der vorhandenen großen, teilweise mehrfach ungeordnet bebauten Grundstücken, sowie teilweise mangels gesicherter Erschließung nicht gegeben. Ferner nimmt der Beklagte Bezug auf seine Ausführungen in den Verfahren 3 K 418/04, 3 K 419/04 und 3 K 788/04.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten sowie auf den Inhalt der Verfahrensakten 3 K 418/04 und 3 K 419/04 und der dort beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Auch diese Akten sind zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Ablehnung der beantragten Baugenehmigung ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Der Kläger hat keinen Anspruch aus § 67 Abs. 1 Satz 1 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO) auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung. Dem Vorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen.
Es ist bauplanungsrechtlich unzulässig, weil es als sonstiges Vorhaben öffentliche Belange i.S.d. § 35 Abs. 3 BauGB beeinträchtigt.
Das Vorhaben ist an § 35 BauGB zu messen. Es soll im Außenbereich verwirklicht werden.
Der Vorhabenstandort liegt an dem nordöstlichen Ufer des etwa 10 ha großen Ziestsees. Das Gelände um den Ziestsee herum ist in knapp 70 Parzellen aufgeteilt. Die meisten Parzellen sind mit Wochenendhäusern bebaut. Vier Parzellen sind mit Wohnhäusern bebaut, davon drei am nördlichen Ufer des Ziestsees. Mangels eines Bebauungszusammenhangs zu anderen Bebauungskomplexen kommt es für die bauplanungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens allein auf die um den Ziestsee herum vorzufindenden Bauten an.
12Die dort vorzufindenden baulichen Anlagen vermögen keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB zu begründen. Der Begriff der "im Zusammenhang bebauten Ortsteile" in § 34 Abs. 1 BauGB umfasst zwei Komponenten, zum einen den Bebauungszusammenhang und zum anderen den Ortsteil. Nur ein Bebauungszusammenhang, der auch Ortsteil ist, vermittelt ein Baurecht nach § 34 BauGB. Soweit es um den Bebauungszusammenhang geht, ist auf die äußerlich wahrnehmbaren Verhältnisse abzustellen. Da das tatsächlich Vorhandene im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB den Maßstab für die Zulassung weiterer Bebauung darstellt, kommt es insoweit nur auf die äußerlich erkennbaren, also mit dem Auge wahrnehmbaren Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse an. Im Gegensatz zu dem rein äußerlich und faktisch zu bestimmenden Bebauungszusammenhang hat der Begriff des Ortsteils insoweit eine rechtliche Komponente, als sich darin die Beziehung - auch - des in § 34 BauGB normierten Zulassungstatbestands zur Planungshoheit der Gemeinde ausdrückt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist unter Ortsteil jeder Bebauungskomplex zu verstehen, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Mit diesen Anforderungen soll die Abgrenzung zur unerwünschten Splittersiedlung erreicht werden. Für die Frage aber, ob ein Bebauungskomplex nach seinem Gewicht als Ortsteil oder als Splittersiedlung anzusehen ist, kommt es auf die Siedlungsstruktur der jeweiligen Gemeinde an (BVerwG , Urteil vom 3. Dezember 1998 - 4 C 7.98 - BRS 60 Nr. 81). Ob ein Bebauungskomplex das von § 34 Abs. 1 BauGB vorausgesetzte städtebauliche Gewicht aufweist, bestimmt sich in erster Linie nach der Zahl der dort vorhandenen Wohngebäude oder gewerblich genutzten Anlagen (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB-Komm. Stand Februar 2000, § 34 Rn. 15). Denn mit den Begriffen "Bauten", "Bebauung", "Siedlung" ist nichts anderes gemeint, als dass die betreffenden Anlagen und Flächen dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen sollen. Baulichkeiten, die ausschließlich landwirtschaftlichen Zwecken (Scheunen, Ställe) oder kleingärtnerischen Zwecken dienen, sind dem entsprechend für sich allein genommen keine Bauten, die einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil bilden können. (BVerwG, Urteil vom 17. Februar 1984 – 4 C 55.81 – BRS 42 Nr. 94). Gleiches gilt für Wochenendhäuser. Auch diese schlagen nicht als die Siedlungsstruktur prägendes Merkmal zu Buche und vermögen nicht ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten städtebaulichen Charakter zu prägen (BVerwG, Beschluss vom 2. März 2000 – 4 B 15.00 – BRS 63 Nr. 99; Beschluss vom 11. Juli 2002 – 4 B 30.02 – BRS 65 Nr. 80; Beschluss vom 2. August 2001 – 4 B 26.01 – BRS 64 Nr. 86: auf kleine Wochenendhäuser einschränkend). Demnach sind bei der Bestimmung des städtebaulichen Gewichts der „Waldsiedlung“ die dort vorhandenen Wochenendhäuser auszublenden. Die Ortsteilqualität der Bebauung um den Ziestsee herum hängt deshalb allein von der dort vorhandenen Wohnbebauung ab. Dieser vorhandenen Wohnbebauung fehlt es schon mit Blick auf ihre geringe Zahl an dem erforderlichen städtebaulichen Gewicht. Selbst eine Ansammlung von vier Wohnhäusern besitzt nicht das für einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil i.S.d. § 34 BauGB erforderliche Gewicht (BVerwG, Beschluss vom 19. April 1994 – 4 B 77.94 – BRS 56 Nr. 60). Um den Ziestsee herum befinden sich indes höchstens vier Wohnhäuser. Nach dem Aktenbestand des Beklagten lassen sich für das Gebiet um den Ziestsee herum lediglich vier Baugenehmigungen nachweisen. Auch die Gemeinde Heidesee verfügt über keine Erkenntnisse über weitere Baugenehmigungen. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob weitere Gebäude zum Dauerwohnen genutzt werden. Solche Gebäude müssten vorliegend außer Betracht bleiben. Mit Bebauung meint § 34 Abs. 1 BauGB zwar die tatsächlich vorhandene Bebauung. Tatsächlich vorhandene, formell nicht genehmigte und materiell auch nicht genehmigungsfähige Bauten bleiben indes außer Betracht, wenn sich aus dem Verhalten der zuständigen Behörde ergibt, dass ihre Beseitigung in absehbarer Zeit folgen wird (BVerwG, Urt. v. 06. November 1968 - 4 C 31.66 - BVerwGE 31, 22/26). Der Beklagte hat im Verfahren 3 K 22/06 ausdrücklich erklärt, dass er gegen Umnutzungen in diesem Gebiet einschreiten werde. An der Ernsthaftigkeit dieser Absicht bestehen keine Zweifel. Bereits in der Vergangenheit ist der Beklagte gegen Umnutzungen von Wochenendhäusern in Wohnhäuser vorgegangen, was die bei Gericht anhängigen Sachen 3 K 418/04 und 3 K 716/04 belegen.
Unabhängig vom Vorstehenden, fehlt es dem Bebauungskomplex um den Ziestsee herum, insbesondere in der Umgebung des klägerischen Vorhabens, an der Ortsteilsqualität. Dieser bietet keinen hinreichenden Maßstab für eine angemessene Fortentwicklung der Bebauung. Gerade in dem sich südlich anschließenden Bereich stellt sich die Bebauung als regellos und zusammenhanglos, verbunden mit einem großen Flächenverbrauch dar.
Hinsichtlich der Ortsteilqualität des Bebauungskomplexes um den Ziestsee ergibt sich nichts anderes aus in der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 17. Februar 1984 (-4 C 55.81 – BRS 42 Nr. 94) mit Blick darauf, dass der inmitten stehende Bebauungskomplex seiner Eigenart nach einem Wochenendhausgebiet i.S.d. § 10 BauNVO entsprechen könnte. In dieser Entscheidung ist das Bundesverwaltungsgericht ausdrücklich davon ausgegangen, dass ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil Anlagen und Flächen voraussetzt, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Dieser Rechtsprechung lässt sich dagegen nicht entnehmen, ein Ortsteil liege ohne Weiteres - das heißt ungeachtet eines völligen Fehlens von Baulichkeiten, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen - auch dann vor, wenn die vorhandene Bebauung irgend einem der Baugebiete im Sinne des § 2 Abs. 5 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 2 ff BauNVO entspricht. Gegen ein solches Verständnis spricht auch, dass die “nähere Umgebung“ im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB, der Vorschrift, welche Anknüpfungspunkt für eine Heranziehung der Baunutzungsverordnung ist, nur einen Teil eines Ortsteils darstellt (vgl. § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB), also nicht selbst einen solchen bildet. Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts ist daher nur so zu verstehen, dass Teil eines, aus anderen Gründen, nämlich wegen des Einschlusses von dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienenden Gebieten, als solchen anzusehenden im Zusammenhang bebauten Ortsteils auch Bereiche sein können, die ihrerseits nicht dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen(OVG für das Land Brandenburg, Beschluss vom 7. November 2001 – 3 B 294/01.Z –; a.A. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 23. Oktober 2006 – 4947/05 – Info BRS 2007 Nr. 2 S. 12 f. für ein auf Grund eines Bebauungsplanes entstandenes Wochenendhausgebiet).
Gegen die Annahme eines Ortsteils für alle Gebiete, die irgend einem der Baugebiete im Sinne des § 2 Abs. 5 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 2 ff BauNVO entsprechen, spricht ferner, dass nach diesem Verständnis auch ein Campingplatz nur deshalb einen eigenständigen Ortsteil bilden könnte, weil er zu den Baugebieten i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 und § 10 Abs. 5 BauNVO zählt.
Letztlich kommt in § 35 Abs. 6 BauGB die Wertung zum Ausdruck, dass für die Annahme eines Ortsteils ein Siedlungskern erforderlich ist, den nur Gebäude begründen können, welche für den dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Mit dieser Vorschrift soll eine "organische“ Siedlungsstruktur im Kern ermöglicht werden (Berkemann/Halama, Erstkommentierungen zum BauGB 2004 § 35 Rn. 178). Bildet hiernach der Geltungsbereich einer Satzung nach § 35 Abs. 6 BauGB den Ausgangspunkt für eine Fortentwicklung, die in der Herausbildung eines Ortsteils münden kann, fällt insoweit auf, dass der Gesetzgeber gerade Wohnbebauung von einigem Gewicht zur Grundlage für diese Fortentwicklung statuiert. Bebauung hingegen, die anderen Zwecken dient, wie zum Beispiel Wochenendhäuser, vermag nach der Vorstellung des Gesetzgebers selbst dann nicht zur Keimzelle dieser Entwicklung und damit letztlich eines Ortsteils zu werden, wenn sie ihrer Kubatur nach erheblich in Erscheinung tritt.
Zu Gunsten des Vorhabens greift kein Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 BauGB ein. Insbesondere lässt sich § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB nicht für Wochenendhäuser im Außenbereich heranziehen. Die Nutzung von Wochenendhäusern ist zwar insoweit umgebungsabhängig, als sie ihre Zweckbestimmung im Außenbereich am besten erfüllt. Es entspricht jedoch nicht dem Zweck des § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, ihre Errichtung dort auch bevorzugt zu ermöglichen. Der Außenbereich mit seiner naturgegebenen Bodennutzung und seinen Erholungsmöglichkeiten für die Allgemeinheit soll grundsätzlich vor dem Eindringen wochenend- und ferienmäßiger Wohnformen bewahrt werden (BVerwG, Urteil vom 14. März 1975 – IV C 41.73 - BVerwGE 48, 109/115).
Als sonstiges Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2 BauGB ist das Vorhaben unzulässig, weil es öffentliche Belange beeinträchtigt. Im Rahmen des § 35 Abs. 2 BauGB muss sich der Kläger so behandeln lassen, wie wenn es darum ginge, an dieser Stelle erstmals ein Wochenendhaus zu errichten. Der Vergleich zwischen Alt- und Neubau ist nicht bei der Prüfung von § 35 Abs. 2 BauGB sondern erst im Rahmen des § 35 Abs. 4 BauGB vorzunehmen (BVerwG, Urteil vom 13. Juni 1980 – 4 C 63.77 – BRS 36 Nr. 101; BVerwG, Urteil vom 19. Februar 2004 – 4 C 4.03 – BRS 67 Nr. 110; zur Nutzungsänderung BVerwG, Urteil vom 11. November 1988 – 4 C 50.87 – BRS 48 Nr. 58).
Das klägerische Vorhaben lässt die Verfestigung einer Splittersiedlung im Sinne von § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB befürchten. Splittersiedlungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht schon um ihrer selbst Willen zu missbilligen. "Zu befürchten" im Sinne von § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB ist die Entstehung, Erweiterung oder Verfestigung einer Splittersiedlung nur, wenn das Vorhaben zu einer "unerwünschten Splittersiedlung" führt. Unerwünscht in diesem Sinne ist eine Splittersiedlung, wenn mit ihr ein Vorgang der Zersiedelung eingeleitet oder gar schon vollzogen wird. Das anzunehmen, rechtfertigt sich in der Regel. Die Berechtigung einer solchen Annahme bedarf aber - zumindest in Fällen der Verfestigung - einer konkreten Begründung; sie rechtfertigt sich mithin auch in der Regel nicht einfach aus sich heraus. Als Grund für eine Missbilligung kommt u.a. in Betracht, dass das Vorhaben eine weitreichende oder doch nicht genau übersehbare Vorbildwirkung besitzt und daher seine unabweisbare Konsequenz sein könnte, dass in nicht verlässlich eingrenzbarer Weise noch weitere Bauten hinzutreten werden. Hierfür reicht es aus, dass bei einer Zulassung des Vorhabens weitere ähnliche Vorhaben in der Splittersiedlung nicht verhindert werden könnten und dadurch der Außenbereich zersiedelt werden würde. "Weitreichend" ist die Vorbildwirkung deshalb immer dann, wenn sich das Vorhaben und die weiteren Vorhaben, die nicht verhindert werden könnten, zusammen der vorhandenen Splittersiedlung nicht unterordnen, sondern diese erheblich verstärken und dadurch eine weitergehende Zersiedlung des Außenbereichs bewirken würden (BVerwG, Beschluss vom 24. Juni 2004 - 4 B 23.04 - BauR 2005, 73f.). Ein sicherer Nachweis ist in diesem Zusammenhang entbehrlich. Vielmehr begnügt sich § 35 Abs. 2 BauGB mit dem Maßstab verständiger Plausibilität und stellt darauf ab, ob nach Lage der Verhältnisse des Einzelfalles eine Beeinträchtigung anzunehmen ist (BVerwG, Beschluss vom 30. November 1994 - 4 B 226.94 -BRS 56 Nr. 79). Dabei setzt der Tatbestand des Befürchtens der Verfestigung einer Splittersiedlung nicht voraus, dass - als Folge der Zulassung des insoweit öffentliche Belange beeinträchtigenden Vorhabens - ein uneingeschränkter Rechtsanspruch auf Zulassung weiterer Vorhaben entsteht. Es genügt, dass die Gründe, welche weiteren Vorhaben entgegengehalten werden könnten, an Überzeugungskraft einbüßen würden, wenn das inmitten stehende Vorhaben nicht aus eben den Gründen (Verfestigung einer Splittersiedlung) versagt würde, mit der Genehmigung also ein sog. Berufungsfall geschaffen würde. Mit der Versagung der Genehmigung soll bereits "den Anfängen gewehrt" werden (BVerwG , Beschluss vom 2. September 1999, - 4 B 27.99 - BRS 62 Nr. 117).
So liegt der Fall hier. Es liegt zunächst auf der Hand, dass die Zulassung des klägerischen Vorhabens bei den Eigentümern oder Nutzern der umliegenden Grundstücke den Wunsch wecken kann, weitere Wochenendhäuser zu bauen. Dies gilt umso mehr als die Wochenendhausgrundstücke um den Ziestsee herum mitunter sehr groß und damit einer weiteren Parzellierung zugänglich sind. Zudem liegt es nahe, dass die vollständige Neuerrichtung eines Wochenendhauses Vorbild dafür sei kann, bereits vorhandene Wochenendhäuser zu erweitern. Nach der Erfahrung des täglichen Lebens rufen im Außenbereich vorhandene Bebauungen besonders in - wie hier - landschaftlich reizvollem Gelände andere Bauwerber sehr schnell auf den Plan. Ferner werden von der wachsenden Zahl der Wochenendhausfreunde solche Grundstücke bevorzugt und von den Grundstückseigentümern gern zu Erholungszwecken zur Verfügung gestellt, so dass es in so gelagerten Fällen mangels gegenteiliger Anhaltspunkte regelmäßig keiner weiteren Aufklärung bedarf, ob konkrete Bauanträge bereits tatsächlich vorliegen. Anders wäre es nur, wenn konkrete Umstände dafür vorgetragen würden, aus denen sich z.B. ergeben könnte, dass solche Interessenten wegen der landschaftlichen Gestaltung der Umgebung nicht vorhanden sein könnten, etwa weil das fragliche Grundstück allseits von absolut unbebaubaren Grundstücken umgeben wäre (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. April 1972 – IV C 42.69 – BVerwGE 40, 101ff.). Dass es sich vorliegend nicht um eine bloß theoretische Annahme handelt, belegt schon der gerichtsbekannte Umstand, dass um den Ziestsee herum Bauten erstmals errichtet oder vorhandene Gebäude erweitert wurden. Die solchen Baumaßnahmen entgegengehaltenen Gründe verlören indes an Überzeugungskraft, wenn der Beklagte sie beim Kläger genehmigte bzw. hinnähme. Solche Erweiterungen oder Neubauten würden sich - zusammen genommen - nicht mehr dem vorhandenen Bestand unterordnen. Schließlich wäre zu besorgen, dass die Erweiterungen der vorhandenen Wochenendhäuser über kurz oder lang eine schleichende Umwandlung der dann genügend Nutzfläche bietenden Bauten in Wohnhäuser zur Folge hätten. Die Beeinträchtigung öffentlicher Belange hängt im Übrigen nicht von der Größe des Anbaus ab. Denn selbst kleine Erweiterungen vorhandener Bauten im Außenbereich lassen in der Regel die Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten. Andernfalls brauchten geringfügige Erweiterungen nicht durch Sondervorschriften wie § 35 Abs. 4 Satz 2, 1. Alt. BauGB in der Weise bevorzugt zu werden, dass ihnen unter bestimmten Voraussetzungen nicht entgegengehalten werden kann, dass sie die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen (OVG Niedersachsen, Urteil 23. August 1993 – 6 L 3026/91 - NVwZ-RR 1994, 71).
Der in § 35 Abs. 3 Nr. 7 zweite Alternative BauGB aufgeführte öffentliche Belang kann dem klägerischen Vorhaben entgegengesetzt werden, obwohl die Gemeinde Heidesee für diesen Bereich eine Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB erlassen hat. Die Außenbereichssatzung sieht nur die erleichterte Zulassung von Wohnbauvorhaben vor und ist deshalb für die Zulassung des klägerischen Wochenendhauses schon nicht einschlägig. Sie erweist sich aber auch als nichtig. Dabei kann offen bleiben, ob der Erlass von Außenbereichssatzungen nach § 35 Abs. 6 BauGB dem Abwägungserfordernis unterliegt. Dagegen spricht freilich, dass § 35 Abs. 6 BauGB abweichend von § 34 Abs. 5 S. 4 BauGB für die Gemeinde keine Begründungspflicht statuiert (Berkemann/Halama, Erstkommentierungen zum BauGB 2004 § 35 Rn. 183). Unterläge die Satzung dem Abwägungserfordernis, so wäre sie schon wegen eines Abwägungsmangels nichtig, weil der Satzungsgeber vom Vorhandensein von 13 Wohnhäusern ausgeht, obwohl nach der Aktenlage des Beklagten für diesen Bereich drei Baugenehmigungen jemals erteilt wurden. Aus dem Aktenbestand des Gemeinde Heidesee ergibt sich nichts Gegenteiliges.
22Die Satzung erweist sich jedenfalls deshalb als nichtig, weil die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Außenbereichssatzung nach § 35 Abs. 6 BauGB fehlen. § 35 Abs. 6 Satz 1 BauGB setzt voraus, dass es sich um bebaute Bereiche im Außenbereich handelt, in denen eine Wohnbebauung von einigem Gewicht vorhanden ist. Für das Gewicht ist nicht die im Satzungsgebiet vorhandene Bebauung insgesamt, sondern allein die Wohnzwecken dienende Bebauung maßgebend. Das gilt auch, wenn die Satzung gem. § 35 Abs. 6 Satz 2 BauGB auch auf Vorhaben erstreckt wird, die kleineren Handwerks- und Gewerbebetrieben dienen. Die Wohnnutzung muss in dem bebauten Bereich bereits ein städtebauliches Gewicht haben; sie darf der anderen Zwecken dienenden Bebauung nicht untergeordnet sein. Vielmehr muss die Funktion des Außenbereichs, als Freiraum oder als Fläche für privilegierte Vorhaben zu dienen, im bebauten Bereich maßgebend durch die vorhandene Wohnbebauung beeinträchtigt werden (BVerwG, Urteil vom 13. Juli 2006 – 4 C 2.05 -, BVerwGE 126, 233 ff.). Daran fehlt es vorliegend. Im räumlichen Geltungsbereich der Außenbereichssatzung herrscht Wochenendhausbebauung vor. Die Außenbereichssatzung erfasst ca. 70 Grundstücke. Mit Ausnahme von lediglich vier Grundstücken dient die dort sonst vorhandene Bebauung freizeit- bzw. ferienmäßiger Nutzung, sei es als Wochenendhaus, sei es als Campingplatz. Für die Frage, welche Bebauung als „vorhanden“ anzusehen ist, gelten angesichts des Regelungszusammenhangs die gleichen Kriterien, wie im Rahmen des § 34 Abs. 1 BauGB zur Bestimmung des Bebauungszusammenhangs. Insoweit kann auf die Ausführungen hierzu verwiesen werden. Dass ein rund 70 Grundstücke umfassendes und sich um einen über 10 ha großen See erstreckendes Gebiet nicht von vier Wohngrundstücken geprägt wird, liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Begründung. Erst recht kann vorliegend keine Rede davon sein, dass die Wohnbebauung der anderen Zwecken dienenden Bebauung nicht untergeordnet ist. Liegt die Wohnbebauung zudem wie vorliegend versprengt um den See herum, ist kein Raum für die Annahme, dass die Funktion des Außenbereichs, als Freiraum oder als Fläche für privilegierte Vorhaben zu dienen, im bebauten Bereich maßgebend durch die vorhandene Wohnbebauung beeinträchtigt wird.
Im Übrigen verstößt die Außenbereichssatzung der Gemeinde Heidesee gegen höherrangiges Recht, nämlich § 4 Abs. 1 Satz 1 Raumordnungsgesetz (ROG). Danach sind Ziele der Raumordnung von öffentlichen Stellen bei ihren raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen zu beachten. Die Außenbereichsatzung gehört zu den raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen i.S.d. § 3 Nr. 6 ROG, weil sie die räumliche Entwicklung des Gebietes um den Ziestsee herum beeinflusst. Die Satzung missachtet das Ziel 2.2.2 des Landesentwicklungsplanes für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-A-Stadt (LEPeV), der durch § 1 der Verordnung über den gemeinsamen Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-A-Stadt vom 2. März 1998 (GVBl. II S. 186) zum Bestandteil dieser Verordnung erklärt wurde. Hinsichtlich der nachfolgend genannten Ziele begegnet die Wirksamkeit des LEPeV auch keinen Zweifeln (vgl. OVG für das Land Brandenburg, Urteil vom 27. August 2003 – 3 D 5/99.NE). Das Ziel 2.2.2. legt fest: Siedlungserweiterungen zu Lasten des Freiraumes mit besonderem Schutzanspruch sind unzulässig. Ausweislich des LEPeV liegt das gesamte Westufer innerhalb eines Freiraumes mit besonderem Schutzanspruch. Die Umwandlung der überwiegend aus Wochenendhäusern bestehenden Splittersiedlung um den Ziestsee in einen aus Wohnhäusern bestehenden Komplex stellt eine Siedlungserweiterung zu Lasten dieses Freiraumes mit besonderem Schutzanspruch dar. Unter dem Begriff der Siedlung i.S.d. LEPeV sind nämlich lediglich Ortsteile i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB zu verstehen. Dies folgt bereits aus der Unterscheidung, zwischen „Siedlungsflächen (Wohnen, Gewerbe)“ einerseits und der „Splittersiedlung“ andererseits, die in der amtlichen Vorbemerkung zu Ziffer 2.2.2 des LEPeV „Freiraum mit besonderem Schutzanspruch“ getroffen wird. Deutlich wird dies zudem an der Entgegensetzung der „Splittersiedlungen“ zu den „Siedlungsflächen“ im Ziel 1.0.4 des LEPeV. Angesichts des groben Maßstabes des LEPeV scheidet die Annahme aus, dass die Satzung mit dieser Festlegung teilweise, nämlich hinsichtlich des östlichen Ufers, im Einklang steht. Abgesehen davon könnte die Satzung hinsichtlich des östlichen Ufers gegen das Ziel 2.1.2 des LEPeV verstoßen. Des Weiteren steht die Außenbereichssatzung auch mit dem Ziel 1.0.4 (Satz 2) nicht im Einklang, wonach die Verfestigung der Splittersiedlung zu vermeiden ist. Gerade die Verfestigung einer Splittersiedlung befördert die Außenbereichssatzung der Gemeinde Heidesee. Dies gilt vorliegend insbesondere mit Blick auf die Inanspruchnahme eines erheblichen Bereichs des nicht für eine Siedlungsentwicklung offenstehenden Freiraums.
Dem Erlass einer Satzung für das betreffende Gebiet dürfte ferner § 35 Abs. 6 Satz 4 Nr. 1 BauGB entgegenstehen. Diese Vorschrift macht für die Aufstellung der Satzung zur Voraussetzung, dass sie mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist. Dies dürfte vorliegend zu verneinen sein. Die Außenbereichssatzung befördert nämlich eine Entwicklung, die eine bauleitplanerischen Konfliktbewältigung i.S.d § 1 Abs. 3 BauGB erfordert. Eine Außenbereichssatzung ist mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung wohl nicht vereinbar, wenn sie einen städtebaulichen Vorgang zulässt, der nur mit Hilfe eines Bebauungsplanes geordnet werden kann. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist anerkannt, dass Vorhaben im Außenbereich einer förmlichen Planung bedürfen, sobald sie eine bestimmte Größe überschreiten. Ein Vorhaben bedarf wegen seines Umfanges der förmlichen Bauleitplanung, wenn die Koordinierung der in seinem „Gebiet“ potentiell betroffenen Interessen nicht mehr – wie typischerweise bei einem einzelnen Gebäude – dem Bauherren überlassen bleiben kann, sondern eine spezifisch planerisch und für das Ergebnis auch gleichsam amtlich einstehende Abwägung erfordert (BVerwG, Urteil vom 26. November 1976 – 4 C 69.74 – BRS 30 Nr. 34; Urteil vom 1.8.2002 – 4 C 5.01 – BRS 65 Nr. 10). Ein solches Planungsbedürfnis hat das Bundesverwaltungsgerichts bereits für die Errichtung von 24 Reihenhauseinheiten mit 28 Garagen und 9 Einstellplätzen im Außenbereich bejaht (BVerwG, Urteil vom 26. November 1976 a.a.O.). Dass durch die Umwandlung von Wochenendhäusern in Wohnhäuser auf nahezu 70 Grundstücken ein Planungsbedürfnis entsteht, welches wohl nur im Wege einer förmlichen Bauleitplanung bewältigt werden kann und darf, legt schon die räumliche Dimension dieser Entscheidung nahe. Die Zulassung von nahezu 70 Wohneinheiten in einem geschlossenen Waldgebiet, das über keine befestigten Wege verfügt und jeglicher Einrichtungen zur Befriedigung des täglichen Lebensbedarfs, wie Läden, Apotheken, Bushaltestellen etc. entbehrt, wirft städtebauliche bewältigungsbedürftige Spannungen auf, deren Bewältigung allein im Rahmen einer förmlichen Planung möglich ist. Unabhängig vom Vorstehenden entsteht für eine 70 Wohnhäuser umfassende Siedlung wohl schon deshalb ein Planungsbedürfnis i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB, weil dadurch ein eigenständiger Ortsteil geschaffen würde (vgl. hierzu OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 22. Januar 1998 – 3 L 234/36 – BRS 60 Nr. 96).
Der Kläger kann sich ferner nicht mit Erfolg auf § 35 Abs. 4 BauGB berufen. Insoweit kommt allenfalls der Tatbestand des § 35 Abs. 4 Nr. 4 BauGB in Betracht. Diese Vorschrift setzt indes voraus, dass das Gebäude durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstört wurde. Demontage durch den Eigentümer selbst fällt nicht darunter.
Das Vorhaben beeinträchtigt schließlich die Belange des Naturschutzes (§ 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB). Das klägerische Vorhaben verstößt gegen § 48 Abs. 1 Brandenburgisches Naturschutzgesetz (BbgNatSchG) in einer nicht durch § 48 Abs. 3 a) BbgNatSchG ausräumbaren Weise. Das außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zu errichtende Wochenendhaus soll knapp 30 m vom Ziestsee entfernt stehen. Damit hält es nicht den Abstand von 50 m ein, der gem. § 48 Abs. 1 Satz 1 BbgNatSchG an stehenden Gewässern mit einer Größe von mehr als 1 ha, und damit auch an dem über 10 ha großen Ziestsee, gilt. Für eine Ausnahmegenehmigung gem. § 48 Abs. 3 a) BbgNatSchG ist kein Raum. Diese Vorschrift setzt voraus, dass die durch die Errichtung oder wesentliche Änderung der baulichen Anlage entstehenden Beeinträchtigungen des Naturhaushalts und des Landschaftsbildes geringfügig sind. Von einer geringfügigen Beeinträchtigung des Landschaftsbildes kann allenfalls bei baulichen Anlagen gesprochen werden, die wegen ihrer geringen Größe nicht ins Auge fallen. Bei einem Gebäude, dessen Grundfläche über 54 m² betragen soll und dessen umbauter Raum 220 m³ umfasst, verbietet sich schon mit Blick auf diese Kubatur anzunehmen, dass die Beeinträchtigung des Landschaftsbildes geringfügig ist. Insoweit ist auch beachtlich, dass dem klägerischen Vorhaben, welches eine Neuerrichtung eines Wochenendhauses darstellt, eine nicht übersehbare Vorbildfunktion gerade für eine Bebauung im Uferbereich des Ziestsees zukommt. Denn die Planungsunterlagen für die Außenbereichsatzung belegen, dass in diesem Bereich noch erhebliche, von Bebauung freie Flächen vorhanden sind. Dass in unmittelbarer Nähe des klägerischen Vorhabengrundstücks bereits andere baulichen Anlagen existieren, ist hierbei ohne Belang. Denn auch wenn durch vorhandene Anlagen erheblich in das Landschaftsbild eingegriffen wird, bildet jedes weitere im Gegensatz zur Landschaft stehende Vorhaben eine Beeinträchtigung, die ihrerseits verändert, so dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass durch die vorhandenen Anlagen nichts mehr zu „retten“ sei (vgl. zu einer Landschaftsschutzverordnung Bayerischer VGH NuR 1982, 108/109; VG Cottbus, Urteil vom 17. Juli 2001 – 3 K 590/99 -; Urteil vom 26. Juli 2001 – 3 K 504/99 -). Unerheblich ist es in diesem Zusammenhang ferner, dass es sich beim klägerischen Gebäude um einen Ersatzbau handelt. Das Gesetzt strebt auch dort die Freihaltung eines 50 m breiten Uferstreifens an, wo zuvor Bebauung vorhanden war. Die Beseitigung vorhandener Bausubstanz ist demnach kein hinreichender Anlass Wiederbebauung zuzulassen, sondern stellt den gesetzeskonformen Zustand wieder her.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Es entsprach nicht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen gemäß § 162 Abs. 3 VwGO für erstattungsfähig zu erklären, weil sich diese eines eigenen Antrages enthalten hat und damit insgesamt einer Kostenbeteiligung aus dem Wege gegangen ist.
Die Entscheidung zur sofortigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.