AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 26.07.2007 - 3 C 42/07
Fundstelle
openJur 2012, 6554
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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % hiervon abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Mit Vertrag vom 18. November 1999 mietete die Beklagte von der damaligen Hauseigentümerin die im ersten Obergeschoss rechts des vor 1910 errichteten Hauses ... in ... B gelegene, 77,06 m² große Dreizimmerwohnung. Die Wohnung war mit innenliegendem WC, Bad und Sammelheizung ausgestattet. Nach 1994 war eine moderne Heizanlage in das Gebäude installiert worden. Nachdem die damalige Hauseigentümerin das Anwesen an die Kläger verkauft und aufgelassen hatte, wurden diese am 25. September 2006 als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben gleichen Datums, zu dessen Einzelheiten auf die zur Akte gereichte Ablichtung (Blatt 38 und 39 der Akte) Bezug genommen wird, forderte die von den Klägern beauftragte Hausverwalterin die Beklagte auf, einer Erhöhung der seinerzeit 323,58 Euro betragenden monatlichen Nettokaltmiete um 33,16 Euro auf 356,74 Euro mit Wirkung zum 01. Dezember 2006 zuzustimmen. Die Hausverwalterin warf dieses Mieterhöhungsverlangen noch am 25. September 2006 in den zur Wohnung der Beklagten gehörenden Briefkasten ein.

Die Kläger machen unter anderem geltend, die zur Wohnung gehörenden Räume seien überwiegend gut belichtet und besonnt. Das Gebäude befinde sich überdies in überdurchschnittlichem Instandhaltungszustand. Insoweit führen die Kläger den – unstreitigen – Umstand an, dass das Dach des Hauses 1999 abgedeckt, abgedichtet und danach neu eingedeckt worden ist. Ferner behaupten sie, die gesamte Fassade sei im Jahr 2004 renoviert worden. Der gesamte Putz sei erneuert und malermäßig "runderneuert" worden. Die Außenseiten der Fenster seien vollständig überarbeitet, abgeschliffen, ausgebessert und neu gestrichen worden.

Mit ihrer bei Gericht am 01. Februar 2007 eingegangenen Klage beantragen die Kläger,

die Beklagte zu verurteilen, einer Mieterhöhung für die vorgenannte Wohnung von monatlich 323,58 Euro Kaltmiete um 33,16 Euro auf 356,74 Euro ab dem 01. Dezember 2006 zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, die Klage sei mangels Bestimmtheit unzulässig. Sie behauptet, das Badezimmer ihrer Wohnung sei lediglich mit einer freistehenden Badewanne ohne Verblendung ausgestattet. Eingangsbereich und Treppenhaus befänden sich überwiegend in schlechtem Zustand, da jahrzehntelang nicht renoviert. Die Wohnung sei wegen ihrer Lage in der Einflugschneise zum Flughafen Tegel erheblich durch Fluglärm belastet. Von dem in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenen Biergarten gingen erhebliche Lärm- und Geruchsbelästigungen aus.

Das Gericht hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 14. Juni 2007 Beweis durch die Einnahme richterlichen Augenscheins erhoben. Zu den Einzelheiten des Beweisbeschlusses wird auf die Sitzungsniederschrift vom 14. Juni 2007 (Blatt 86 der Akte), zum Ergebnis der Beweisaufnahme auf die Sitzungsniederschrift vom 12. Juli 2007 (Blatt 93 bis 95 der Akte) Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird ergänzend auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Gründe

Die Klage ist zwar zulässig, aber nicht begründet.

1. Die Kläger haben die Zustimmungsklage unter Beachtung der in § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB bestimmten, insgesamt fünfmonatigen Klagefrist erhoben. Diese Frist endet nach der vorgenannten Regelung mit Ablauf des fünften Monats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Da das Mieterhöhungsverlangen vom 25. September 2006 noch am gleichen Tag in den zur Wohnung der Beklagten gehörenden Briefkasten eingeworfen worden und damit im Rechtssinne des § 130 Abs. 1 BGB zugegangen ist, endete die Klagefrist hier erst mit Ablauf des 28. Februar 2007. Der Beklagten ist die Zustimmungsklage aber bereits am 09. Februar 2007 zugestellt und damit im Rechtssinne erhoben worden.

Entgegen der Auffassung der Beklagten begründet auch der von den Klägern – allerdings: recht umständlich – formulierte Klageantrag keine durchgreifenden Zulässigkeitsbedenken. Er ist insbesondere im Rechtssinne des § 253 Abs. 2 Ziffer 2 ZPO bestimmt. Er lässt nämlich zweifelsfrei erkennen, was die Kläger von der Beklagten begehren. Im Klageantrag ist nicht nur das Zustimmungsbegehren eindeutig ausgesprochen; es ist auch durch die Angabe der vollständigen Anschrift sowie der Lage der Wohnung hinreichend auf eine bestimmte Wohnung bezogen und durch die Angabe eines bestimmten Zeitpunktes des Wirksamwerdens der Mieterhöhung weiter konkretisiert. Durch Angabe der Ausgangsmiete als "... von bisher monatlich 323,58 Euro Kaltmiete ..." ist auch hinreichend klargestellt, dass die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete begehrt wird. Das ergibt sich im Übrigen auch hinreichend aus dem Mieterhöhungsverlangen vom 25. September 2006, welches das Gericht, so denn erforderlich, zur Auslegung des Klageantrages ergänzend heranziehen könnte.

2. Die Klage ist aber nicht begründet. Gemäß § 558 Abs. 1 BGB ist die Beklagte nur dann verpflichtet, einer Mieterhöhung zuzustimmen, wenn und soweit die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird. Im vorliegenden Fall war die ortsübliche Vergleichsmiete zum maßgeblichen Zeitpunkt aber nicht höher als die von der Beklagten bislang monatlich bezahlten 323,58 Euro netto kalt.

a) Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist entgegen der Auffassung der Kläger maßgeblich derjenige Zeitpunkt, zu dem dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen zugeht (vgl. LG Berlin, MM01, 151; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Auflage, § 558 a BGB Rz. 67).

Da der Beklagten das Mieterhöhungsverlangen vom 25. September 2006 noch am gleichen Tag zugegangen ist, richtet sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2005. Zwar liegt dessen Bewertungsstichtag mit dem 01. Oktober 2004 erheblich früher, während der Bewertungsstichtag des Berliner Mietspiegels 2007 mit dem Bewertungsstichtag 01. Oktober 2006 nur um eine Woche nach dem maßgeblichen Zeitpunkt liegt. Das ändert indes nichts daran, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im vorliegenden Fall allein unter Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2005 zu bestimmt ist. Verlässliche Daten zu der am 25. September 2006 zu ermittelnden ortsüblichen Vergleichsmiete ergaben sich seinerzeit ausschließlich aus den Ermittlungen, die dem Berliner Mietspiegel 2005 mit dem Bewertungsstichtag 01. Oktober 2004 zugrunde lagen. Die tatsächlichen Grundlagen des Berliner Mietspiegels 2007 konnten dem gegenüber erst später, nämlich zum 01. Oktober 2006 ausgewertet und zu einer konkreten Bewertung formuliert werden.

Gegen die Heranziehung eines erst nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens aufgestellten Mietspiegels sprechen im Übrigen auch rechtspraktische Erwägungen. Der Mieter wäre zu einer sachgemäßen Prüfung des Erhöhungsverlangens des Vermieters nicht in der Lage, weil das in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Begründungsmittel – hier der Berliner Mietspiegel 2005 – keine, jedenfalls keine hinreichend zuverlässige Auskunft über die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens geben könnte. Der jeweils aktuelle Mietspiegel wäre danach kein taugliches Begründungsmittel mehr. Das wäre mit seinem objektiven Zweck und § 558 a Abs. 2 Ziff. 1 BGB unvereinbar.

b) Da das Anwesen ... nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2005 eine einfache Wohnlage darstellt, ist es nach Bezugsfertigkeit, Ausstattung, Größe und Lage in das Mietspiegelfeld G 2 des Berliner Mietspiegels 2005 einzuordnen.

Danach ergibt sich für die Wohnung der Beklagten eine ortsübliche Nettokaltmiete, die noch unter den von ihr bislang gezahlten 4,20 Euro je Quadratmeter (323,58 Euro für 77,06 m²) liegt. Unter Anwendung der Spanneneinordnung ist von dem Mittelwert der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietspiegelfeldes G 2 nämlich zumindest ein 20%iger Abschlag zu machen, was eine Quadratmetermiete von nicht mehr als 4,12 Euro (4,39 – 3,06 : 5 – 4,39) ergibt.

aa) In der Merkmalgruppe Bad/WC überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale, weil das Bad lediglich eine freistehende Wanne ohne Verblendung aufweist. Das hat die Einnahme richterlichen Augenscheins zweifelsfrei ergeben; das diesbezügliche Bestreiten der Kläger war also zumindest objektiv unrichtig.

bb) Zwar mag dieser Minderwert noch dadurch ausgeglichen werden können, dass in der Merkmalgruppe Wohnung die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, weil die Wohnräume überwiegend gut belichtet/besonnt sind.

cc) Indes überwiegen auch in der Merkmalgruppe Wohnumfeld die wohnwertmindernden Merkmale, weil die Wohnung durch Flugverkehr belastet und außerdem durch die vom benachbarten Biergarten ausgehenden Geräusche beeinträchtigt ist.

Bei der Einnahme gerichtlichen Augenscheins konnte das Gericht schon bei der Annäherung an das Anwesen ... feststellen, dass die bei der vorherrschenden Westwindlage aus östlicher Richtung herannahenden Verkehrsjets mehr oder weniger zielgenau über das Anwesen und den sich in westlicher Richtung anschließenden Bürgerpark hinweg zur Landung auf der etwa 6.000 m entfernten Bahn des Flughafens Tegel ansetzen. Dabei sind die Flugzeuge noch etwa 1 ½ Minuten vom so genannten touch down entfernt und sinken rasch, während Fahrwerk und Klappen voll ausgefahren sind. In etwa beim Passieren des von der Beklagten bewohnten Anwesens erhöhen die Piloten die Schubleistung. Dies konnte das Gericht durch ein deutlich vernehmbares Aufheulen der Triebwerte ohne weiteres feststellen.

Zwar ist der von einem solchen Überfliegen ausgehende Lärm in der Wohnung der Beklagten nicht so intensiv, dass man sein eigenes Wort nicht mehr versteht. Er ist allerdings sehr deutlich wahrnehmbar, weshalb die Wohnung der Beklagten ungeachtet einer fehlenden Kennzeichnung im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2005 nach Auffassung des Gerichts als erheblich fluglärmbelastet zu bewerten ist.

Darüber hinaus gehen von dem in unmittelbarer Nachbarschaft befindlichen Biergarten wohnwertbeeinträchtigende Geräusche aus. Dazu hat das Gericht bei der Einnahme des Augenscheins zunächst feststellen können, dass im Vorgarten des unmittelbar benachbarten Eckhauses Nr. 5 ein Biergarten betrieben wird, der allein an der zur ... gelegenen Seite 70 bis 80 Plätze aufweist. Zwar konnte ... das Gericht anlässlich der Inaugenscheinnahme keinen konkreten Biergartenlärm feststellen. Allerdings war der Biergarten am Ende eines regnerischen Tages auch nur mit sieben oder acht Plätzen besetzt. Nach der Lebenserfahrung ist davon auszugehen, dass der Biergarten bei günstigeren Wetterbedingungen erheblich besser besucht ist und von den Gästen, ihren Unterhaltungen, ihrer An- und Abfahrt usw. erhebliche Geräuschbelästigungen ausgehen. Das gilt umso mehr, als dieser Biergarten in idealer Nähe zum sogleich auf der gegenüberliegenden Straßenseite beginnenden Bürgerpark Pankow liegt, dessen Ostportal sich in direkter Verlängerung der ... weniger als 100 m entfernt befindet

dd) Das insgesamt wohnwertmindernde Wohnumfeld wird – entgegen der Auffassung der Kläger – von der Beschaffenheit des Gebäudes nicht ausgeglichen.

Zwar weist das Gebäude eine nach dem Jahre 1994 eingebaute moderne Heizanlage als wohnwerterhöhendes Merkmal auf.

Nach dem Ergebnis des gerichtlichen Augenscheins kann von einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand des Gebäudes aber keine Rede sein. Zwar mag das Dach im Jahre 1999 erneuert und fünf Jahre später auch die straßenseitige Außenfassade gestrichen worden sein. Dem gegenüber weist die Hoffassade Grauputz ohne jeden Farbanstrich auf, der im Sockelbereich durch zahlreiche Abplatzungen und Ausblühungen beschädigt und im Übrigen auch dort nicht vervollständigt worden ist, wo früher vorhandene Außenwandheizer entfernt worden waren.

Die Fassadenrenovierung hat danach nur zur Hälfte, nämlich auf der Straßenseite stattgefunden und steht im Übrigen noch – im Sockelbereich der Hoffassade dringend – aus. Allein wegen einer Instandsetzung des Daches lässt sich aber kein insgesamt überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Gebäudes feststellen.

Der wohnwerterhöhenden Heizanlage steht der wohnwertmindernd schlechte Zustand von Treppenhaus und Eingangsbereich entgegen, so dass die Merkmalgruppe Gebäude unter Wohnwertgesichtspunkten allenfalls als ausgeglichen bezeichnet werden kann. Treppen, Wände, Türen und Decken des gesamten Treppenhauses sind jahrzehntelang nicht instand gesetzt worden. Sie weisen nämlich zahlreiche Farbabplatzungen und Beschädigungen, durchweg einen – in den oberen Bereichen kaum noch zu erkennenden – Altanstrich sowie zahlreiche, teilweise nur notdürftig ausgebesserte Putzschäden auf. Dies verleiht sowohl dem Eingangsbereich als auch dem Treppenhaus einen insgesamt ungepflegten, stark abgenutzten und düsteren Charakter. Der heruntergekommene Eindruck wird durch ungestrichene Putzausbesserungen und auf Putz verlegte graue Kabelkanäle aus Plastik noch verstärkt.

Bei dieser Sachlage kann offen bleiben, ob, wie die Beklagte geltend macht, auch die Merkmalgruppe Küche als wohnwertmindernd zu bewerten ist. Da Bad und Wohnumfeld wohnwertmindernd und lediglich die Wohnung selbst als wohnwerterhöhend, das Gebäude hingegen lediglich als neutral zu bewerten ist, ergibt sich per Saldo zumindest eine wohnwertmindernde Merkmalgruppe, was einen 20%igen Abzug vom Mittelwert zur Folge hat.

c) Dem von den Klägern für eine höhere Vergleichsmiete angetretenen Sachverständigenbeweis war hier nicht nachzugehen. Der Berliner Mietspiegel 2005 stellt einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne § 558 d BGB dar, der als vorweggenommenes Sachverständigengutachten zu bewerten ist. Da für Anwesen wie das hier streitige hinreichend Daten erhoben werden konnten, trifft der Berliner Mietspiegel 2005 zur ortsüblichen Vergleichsmiete auch hinreichend verlässliche Aussagen, so dass die zusätzliche Heranziehung eines gerichtlich bestellten Sachverständigen ermessensfehlerhaft wäre.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.