AG Köpenick, Urteil vom 11.07.2007 - 6 C 71/07
Fundstelle openJur 2012, 6537
  • Rkr:
  • AmtlSa:
  • PM:
Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beklagte ist Mieterin der Wohnung ..., ... im ersten Stockwerk. Der Nutzungsvertrag datiert vom ........1976. Die Klägerin ist jedenfalls seit 2003 die Vermieterin der Wohnung. Die Gesamtmiete betrug am 01.01.2003 388,07 EUR, seit dem 01.11.2003 392,37 EUR, seit dem 01.12.2004 406,03 EUR, seit dem 01.01.2005 411,19 EUR, seit dem 01.11.2005 413,21 EUR und seit dem 01.11.2006 421,73 EUR.

Ursprünglich befand sich vor den Fenstern und dem Balkon der Wohnung der Beklagten eine Grünfläche mit Spielplatz und Wäscheplatz. Auf die im Termin übergebene Lageskizze, die den ursprünglichen Zustand darstellt, wird verwiesen (Bl. 108 d. A.). Hinter der Grünflache befand sich jedenfalls ursprünglich eine Anliegerstraße mit Wendekreis. Wegen der Lage dieser Straße wird auf die bereits benannte Lageskizze und das Panoramafoto verwiesen, das als Anlage B 2 zu den Akten gereicht worden ist. Auf diesem Foto (und auch auf den anderen) ist die ursprüngliche Anliegerstraße nicht zu sehen. Sie lag jedenfalls hinter der Grünfläche und vor den Hausaufgängen ... bis ... auf der linken Seite des Fotos. Die Fotos zeigen auf der rechten Seite das Gebäude, in dem die Beklagte wohnt.

Im Jahre 1997 ließ die Klägerin die Grünfläche zurückbauen. Es entstand im Oktober 1997 eine Feuerwehrzufahrt und ein Parkplatz mit insgesamt 184 Pkw-Stellplätzen. Wegen der durch die Umgestaltungsmaßnahmen jedenfalls zunächst geschaffenen Situation wird auf die Fotos (Anlage B 2) Bezug genommen. Auf einem der Fotos ist die Wohnung der Beklagten mit Kreuzen gekennzeichnet. Wegen des Zustands der am 22.05.2007 herrschte wird Bezug genommen auf die von der Klägerin mit dem Schriftsatz vom 29.05.2007 eingereichten Fotos. Der genaue Abstand des Parkplatzes zur Wohnung der Beklagten ist streitig.

Seit 1997 minderte die Beklagte die Miete monatlich um 28,63 EUR bis zum Oktober 2006. Ab November 2006 minderte sie um 19,68 EUR.

Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage die Zahlung die restliche Miete ab Januar 2003 bis März 2007 sowie Mahnkosten und Rücklastschriftkosten.

Sie beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.415,38 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 343,56 EUR seit dem 05.12.2003, 05.12.2004, 05.12.2005 sowie aus 325,66 EUR seit dem 05.12.1006 und aus je 19,68 EUR seit dem 04.01.2007, 05.02.2007 und 05.03.2007 sowie weitere Kosten in Höhe von 97,20 EUR zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu. Insbesondere ergibt sich der Anspruch nicht aus § 535 Abs. 2 BGB.

Die Miete war jedenfalls um die von der Klägerin einbehaltenen Beträge nach § 536 Abs. 1 BGB gemindert. Durch den Rückbau der Grünanlage und das Anlegen des Parkplatzes ist die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch während der Mietzeit gemindert worden.

Mangels genauer Regelungen im Nutzungsvertrag bestimmt sich der vertragsgemäße Gebrauch nach dem ursprünglichen Zustand. Danach zählte zum vertragsgemäßen Gebrauch auch, daß die Beklagte aus ihren Fenstern und von ihrem Balkon aus auf eine große Grünfläche sehen konnte und Autoverkehr erst auf der anderen Seite der Grünfläche vor den gegenüberliegenden Wohnblöcken stattfinden konnte. Hierbei handelt es sich um eine günstige Eigenschaft der Wohnung, denn auch die Beziehung der Wohnung zu ihrer Umwelt stellt eine Eigenschaft der Wohnung dar.

Diese günstige Eigenschaft ist durch die Arbeiten der Klägerin aufgehoben worden, ohne daß ein Ausgleich für die Beklagte erkennbar ist. Auf den Fotos, die als Anlage B 2 eingereicht worden sind, ist mit hinreichender Klarheit zu erkennen, daß der Parkplatz in unmittelbarer Nähe zur Wohnung der Beklagten liegt, während die ursprüngliche Anliegerstraße erst vor dem gegenüberliegenden Wohnblock und hinter der Grünfläche lag, auf der auch mehrere große Bäume stehen. Die Auswirkungen der Anliegerstraße auf die Wohnung der Klägerin in Bezug auf Lärm- und Schadstoffimmissionen können nur unerheblich gewesen sein. Es kann deshalb dahinstehen, ob die ursprüngliche Anliegerstraße weiterhin existiert, denn selbst wenn sie abgeschafft worden sein sollte, läge hierin kein Ausgleich für die Nachteile, die die Beklagte durch den Parkplatz vor ihrer Wohnung erleidet.

Ein Parkplatz verursacht Lärm- und Geruchsbelästigungen durch das Schlagen von Türen und Kofferraumklappen, das Starten und Anfahren der Pkw, durch Be- und Entladetätigkeiten, durch das Ein- und Ausparken der Fahrzeuge, die dabei verstärkt Motorgeräusche verursachen und in der Dunkelheit mit ihren Scheinwerfern in die Wohnungsfenster der Beklagten leuchten, weil die Parktaschen so angeordnet sind, daß die Pkw mit der Front oder dem Heck zum Haus stehen. Ein Parkplatz wird regelmäßig auch nachts oder zu den Ruhezeiten genutzt, was bei einer Grünfläche mit Ballspielplatz und Wäscheplatz in der Regel nicht der Fall ist bzw. eingeschränkt werden kann.

Die auf den von der Klägerin eingereichten Fotos erkennbare Begrünung führt nicht dazu, daß die Klägerin die geltend gemachten Restzahlungen beanspruchen kann. Die Fotos zeigen einen Zustand im Mai 2007. Die Klägerin macht aber Mietzinsansprüche nur bis März 2007 geltend. Sie hat nicht dargelegt, wann der Parkplatz begrünt worden ist. Daß dies noch nicht der Fall war, als der Parkplatz freigegeben worden ist, belegen die Fotos der Beklagten. Die Klägerin hat auch nicht vorgetragen, ob die Pflanzen im Winter Laub tragen. Da die Beklagte die Voraussetzungen eines Mietmangels belegt hatte, war es an der Klägerin darzulegen, daß und wann dieser Mangel behoben worden ist.

Im übrigen wäre eine Minderung der Tauglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs auch unter Berücksichtigung der Begrünung des Parkplatzes gegeben. Die Begrünung schirmt die Fahrzeuge nur unvollständig ab. Sie ist naturgemäß offen und durchlässig. Die Geräusche, den Gestank und das Scheinwerferlicht, die der Fahrzeugverkehr verursacht, kann sie ersichtlich nicht daran hindern, bis zur Wohnung der Beklagten zu dringen.

Die Höhe der Mietminderung ist auch in den ersten Wintermonaten 2003 noch angemessen gewesen. Eine Mietminderung von 7,4 % bezogen auf die Gesamtmiete ist nicht überzogen gewesen. Zwar ist in den Wintermonaten die Balkonnutzung weniger beeinträchtigt. Weil aber die Anzahl der Sonnenstunden im Winter geringer ist, nehmen die Beeinträchtigungen durch das Scheinwerferlicht der ein- und ausparkenden Autos zu.

Der Klägerin war keine Erklärungsfrist auf den zuletzt eingereichten Schriftsatz der Beklagten zu gewähren, weil sich die Parteien im Termin zur mündlichen Verhandlung auf die tatsächlich geminderten Beträge geeinigt hatten und der Schriftsatz hinsichtlich des Mietmangels keinen neuen Vortrag enthält.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.