Die Berufung der Klägerin gegen das am 3. März 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Wedding - 11 C 550/05 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Sie hat jedoch keinen Erfolg.
Die Klägerin kann von der Beklagten weder die Rückzahlung von geleisteten Vorschüssen auf die Betriebskosten in Höhe von 5.470,50 Euro noch die Feststellung begehren, dass die Miete vereinbarte Vorschüsse auf die Betriebskosten enthält und ihr ein Zurückbehaltungsrecht wegen Vorschüssen bis zur Erteilung von Betriebskostenabrechnungen zusteht.
1. a) Die Klägerin war auf Grund eines mit der Beklagten, vertreten durch das Bundesvermögensamt xxx x, am 16. / 24. Januar 2001 geschlossenen Vertrages Mieterin einer Wohnung im Hause Axxx Cxxx xxGxxxx x, xxx Bxxx. Das Mietverhältnis begann am 1. Februar 2001. Die Miete betrug insgesamt 1.438,18 DM. Davon entfielen auf die Miete ohne Nebenkosten gemäß § 2 Abs. 3 952,00 DM. Unter § 2 Abs. 4 hieß es, dass sich die Miete nach Abs. 3 um die bei der Vermieterin anfallenden Betriebskosten erhöhen sollte. Die genannten Beträge seien Vorauszahlungen, über die abgerechnet werden sollte. Unter Buchstabe a) wurde ein Betrag von 136,00 DM genannt, der auf den Betrieb der zentralen Heizungsanlage entfallen sollte. Unter Buchstabe b) wurde ein Betrag von 32,00 DM genannt, der auf den Betrieb einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage entfallen sollte. Unter Buchstabe c) wurde ein Betrag von 89,53 DM genannt, der auf die Wasserversorgung, die Entwässerung, Strom und Gas für die Wohnräume, die Beleuchtung und den Betrieb einer maschinellen Wascheinrichtung entfallen sollte. Unter Buchstabe d) wurde ein Betrag von 216,15 DM genannt, der auf die laufenden öffentlichen Lasten und Abgaben, die Straßenreinigung und die Müllabfuhr, die Entwässerung, soweit sie nicht bereits unter c) erfasst war, die Hausreinigung und die Ungezieferbekämpfung, die Gartenpflege, die Schornsteinreinigung, soweit nicht bereits unter a) erfasst war, die Sach- und Haftpflichtversicherung, den Hauswart, den Betrieb einer Gemeinschaftsantenne bzw. eines Breitbandkabelanschlusses oder einer Parabolantenne entfallen sollte. Weiter wurde ein Betrag von 12,50 DM genannt, der auf Kabelfernsehen entfallen sollte.
b) Unter § 6 Nr. 4 hieß es, dass die Vermieterin berechtigt sei, zu den von ihr bestimmten Zeitpunkten durch einseitige Erklärung die Heiz- und Warmwasserkosten ( § 2 Abs. 4 a) und b) des Mietvertrages) sowie die übrigen Betriebskosten (§ 2 Abs. 4 c) und d) des Mietvertrages) in tatsächlicher Höhe abzurechnen. Bis zu diesem Zeitpunkt sollte in Abweichung von § 2 Abs. 4 des Mietvertrages folgendes gelten: Für den Betrieb der zentralen Heizungsanlage und den Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sollten bis auf weiteres Vorauszahlungen pauschal in der zu § 2 Abs. 4 a) und b) genannten Höhe erhoben werden. Für die übrigen Betriebskosten (§ 2 Abs. 4 c) und d) des Mietvertrages) sollte bis auf weiteres eine Pauschale in der zu § 2 Abs. 4 c) und 4 d) des Mietvertrages genannten Höhe erhoben werden. Die Neubestimmung einer angemessenen Pauschale stehe der Vermieterin jederzeit zu.
c) Die Klägerin erbrachte in der Folgezeit die im Mietvertrag genannten Zahlungen. Die Beklagte erteilte ihr Abrechnungen über die Heiz- und Warmwasserkosten, nicht jedoch über die zu Buchstaben c) und d) genannten Betriebskosten. Die Klägerin verlangte von der Beklagten die Erteilung von Betriebskostenabrechnungen. Die Beklagte lehnte dies ab.
d) Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis zum 31. März 2006.
2. Die Klägerin kann von der Beklagten nicht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative BGB die Rückzahlung der im Zeitraum von Februar 2001 bis Dezember 2003 auf die Betriebskosten zu Buchstaben c) und d) monatlich geleisteten Zahlungen von jeweils (89,53 DM + 216,15 DM =) 156,30 Euro, insgesamt also 5.470,50 Euro verlangen.
a) Der geltend gemachte Anspruch scheitert nicht daran, dass die Beklagte nicht mehr durch das Bundesvermögensamt xxx x, sondern durch die Bundesanstalt fxxxIxxxvertreten wird, die durch ein Gesetz zum 1. Januar 2005 errichtet worden ist. Nach Art. 1 § 2 Abs. 1 des Gesetzes über die Gründung der Bundesanstalt fxxxIxxxgehen die Aufgaben der Bundesvermögensämter auf die Bundesanstalt über. Damit wird die Verwaltungs- und Vertretungszuständigkeit übertragen. Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes soll mit Wirkung zum 1. Januar 2005 das Eigentum an allen Grundstücken, die zum Geschäftsbereich des Bundesministeriums der Finanzen gehören, auf die Bundesanstalt fxxxIxxxübertragen werden. Die Bundesanstalt fxxxIxxxist antragsberechtigt im Sinne der Grundbuchordnung. Das Gesetz lässt eine Regelung über das rechtliche Schicksal der Mietverhältnisse über die auf den übertragenen Grundstücken befindlichen Wohnungen vermissen. Der von Gesetzes wegen angeordnete Übergang des Eigentums von der Bundesrepublik Deutschland, vertreten durch das Bundesvermögensamt xxx x, auf die Bundesanstalt fxxxIxxxhat zur Wirkung, dass die Bundesanstalt in Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages mit Wirkung ab dem 1. Januar 2005 eintritt. § 566 Abs. 1 BGB ist auf den gesetzlich angeordneten Übergang des Eigentums an dem vermieteten Grundstück anzuwenden, da sonst eine Lücke im System des Mieterschutzes entstehen würde. Ohne den gesetzlichen Eintritt der neuen Eigentümerin in das Mietverhältnis könnte ein Mieter sich gegenüber der Bundesanstalt fxxxIxxxgegenüber deren Anspruch auf Herausgabe der Mietsache nicht auf ein Recht zum Besitz an der Wohnung auf Grund des bestehenden Mietvertrages berufen, §§ 985, 986 Abs. 1 BGB. Da die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung eines Teils der geleisteten Vorauszahlungen sich jedoch auf den vor Übergang des Eigentums liegenden Zeitraum beziehen, ist die Bundesrepublik Deutschland nach wie vor passiv legitimiert. Denn die Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB bewirkt, dass der Eintritt in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses zum 1. Januar 2005 erfolgt. Alle davor in der Hand der Beklagten als Eigentümerin und Vermieterin begründeten Rechte und Pflichten bleiben bei ihr bestehen.
b) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04) kann ein Mieter zwar nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Jahresfrist nach Ende der Abrechnungsperiode unterlässt. Jedoch besteht dieser Anspruch deswegen nicht, weil hier in dem Mietvertrag keine Vorauszahlungen, sondern Pauschalbeträge auf die Betriebskosten vereinbart sind. Die Vereinbarung einer Pauschale schließt eine Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Abrechnung aus.
ba) Zwar hat es nach § 2 Abs. 4 Buchstaben c) und d) des Mietvertrages den Anschein, dass die dort genannten Beträge von 89,53 DM und 216,15 DM als Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geschuldet sind. Diese Klausel wird aber in § 6 Nr. 4 Buchstabe b) des Mietvertrages dahingehend geändert, dass die zu § 2 Abs. 4 Buchstaben c) und d) genannten Betriebskosten als Pauschalen erhoben werden. Die Vereinbarung von Pauschalen ist gemäß § 556 Abs. 2 BGB Satz 1 BGB zulässig.
bb) Entgegen der Auffassung der Klägerin handelt es sich bei der Klausel in § 6 Nr. 4 des Mietvertrages nicht um eine überraschende Klausel im Sinne des § 305 c Abs. 1 BGB. Nach der genannten Vorschrift werden Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Formularverträgen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, nicht Vertragsbestandteil. Überraschenden Charakter hat nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Regelung dann, wenn sie von den Erwartungen des Vertragspartners deutlich abweicht und dieser mit ihr nach den Umständen vernünftigerweise nicht zu rechnen braucht. Die Erwartungen des Vertragspartners werden von allgemeinen und individuellen Begleitumständen des Vertragsschlusses bestimmt. Hierzu zählen der Grad der Abweichung vom dispositiven Gesetzesrecht und die für den Geschäftskreis übliche Gestaltung andererseits, Gang und Inhalt der Vertragsverhandlungen sowie der äußere Zuschnitt des Vertrages andererseits (BGHZ 130, 19, 24 ff; BGHZ 132, 6, 8; BGH NJW 2000, 1179, 1181). Die Gesamtschau der Regelungen in § 2 Abs. 4 und § 6 Nr. 4 bedeutet, dass der Mieter zunächst die Betriebskosten als Pauschalen zu tragen hat und die Beklagte als Vermieterin sich vorbehält, diese zu einem späteren Zeitpunkt in Vorauszahlungen umzuwandeln, über die dann anhand der tatsächlich entstandenen Betriebskosten abzurechnen ist. Der Umstand, dass der Leser des Vertrages die Regelungen zunächst als Vorauszahlungen auffasst und erst bei einer weiteren Lektüre des Vertrages zu der Erkenntnis gelangt, dass es sich um Pauschalen handelt, die zu einem späteren Zeitpunkt in Vorauszahlungen umgewandelt werden können, ist so ungewöhnlich nicht, dass der Leser mit einer solchen Vertragsgestaltung vernünftigerweise nicht zu rechnen brauchte. Denn es handelt sich um Regelungen, die sich in dem Gestaltungsspielraum bewegen, den das Gesetz in § 556 Abs. 2 BGB den Parteien eingeräumt hat. Die Parteien können ausdrücklich zwischen der Vereinbarung einer Pauschale für die Betriebskosten oder der Vereinbarung von Vorauszahlungen auf die Betriebskosten wählen. Dabei ist es nicht als ungewöhnlich zu betrachten, dass dem Vermieter ein Wahlrecht dahingehend eingeräumt wird, dass er durch eine einseitige Willenserklärung von der einen Form auf die andere Form wechseln kann. Eine andere Betrachtungsweise ist nicht etwa deswegen gerechtfertigt, weil die Klausel in § 6 Nr. 4 des Mietvertrages geradezu versteckt wäre, so dass der Mieter mit ihr nicht zu rechnen brauchte. Die eigentliche Vertragsurkunde, in der alle wesentlichen Regelungen des Mietvertrages enthalten sind, besteht nur aus sechs Paragraphen, die auf 5 Seiten enthalten ist. Der § 6 trägt die Überschrift "Zusätzliche Vereinbarungen" und umfasst nur vier Nummern. Er zieht mit seiner Überschrift und seiner wenigen Regelungen die Aufmerksamkeit des Lesers an sich. Er befindet sich unmittelbar über den Unterschriften der Vertragsparteien. Es handelt sich entgegen der Auffassung der Klägerin nicht um eine "kleingedruckte Regelung". Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass in einem Vertrag alle innerlich zusammen gehörenden Regelungen in einem engen räumlichen Bereich vereinigt sein sollten. Dies schließt aber nicht aus, dass sie auch dann wirksam sein können, wenn sie sich an verschiedenen Stellen eines Formularvertrages befinden, sofern sie dort nicht übersehen werden können. Das ist bei den Regelungen in § 6 Nr. 4 des Mietvertrages der Fall. Gerade weil der Formularvertrag nur wenige Seiten und wenige Paragraphen umfasst, ist die Vereinbarung in § 6 Nr. 4 des Mietvertrages nicht zu übersehen.
bc) Zu keiner anderen Betrachtungsweise führt die in Nr. 3 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen für Bundesmietwohnungen, auf die in dem Mietvertrag Bezug genommen worden ist, enthaltene Regelung, wonach die in § 2 Abs. 4 des Vertrages genannten Beträge Vorauszahlungen sind. Hier muss beachtet werden, dass diese Bestimmungen an § 2 Abs. 4 des Mietvertrages anknüpfen, andererseits aber § 2 Abs. 4 durch die Regelungen zu § 6 Nr. 4 des Mietvertrages wiederum modifiziert werden. Die Regelungen zu Nr. 3 Abs. 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen erlangen ihre Bedeutung erst dann, wenn die Beklagte die Pauschalen in Vorauszahlungen umgewandelt hat. Die Bestimmungen in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen haben nicht den Zweck, die Bestimmungen in dem eigentlichen Formularmietvertrag in ihr Gegenteil zu verkehren. Sie haben nur die Aufgabe, die Regelungen zu ergänzen.
bd) Selbst wenn Zweifel über den Bedeutungsinhalt der Regelungen in Bezug auf die Vereinbarung einer Vorauszahlung oder einer Pauschale bestünden, wäre gemäß § 305 c Abs. 2 BGB von einer für die Beklagte ungünstigen Regelung auszugehen. Diese bestünde in der Vereinbarung einer Pauschale. Bei einer Pauschale ist dem Vermieter die Möglichkeit verwehrt, durch eine Erhöhung nachträglich die in der Vergangenheit durch die Pauschale nicht gedeckten Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Eine Erhöhung der Pauschale kann er gemäß § 560 BGB grundsätzlich nur für die Zukunft geltend machen. Eine rückwirkende Erhöhung ist nur im Falle einer rückwirkenden Erhöhung der Betriebskosten möglich, § 560 Abs. 2 BGB. Gerade weil die Vereinbarung einer Vorauszahlung für den Vermieter die Möglichkeit eröffnet, den durch laufenden Zahlungen des Mieters nicht gedeckten Teil der Betriebskosten nachträglich geltend zu machen, ist in Mietverträgen die Vereinbarung einer Vorauszahlung weit verbreitet.
be) Der Umstand, dass die Beklagte mit Schreiben vom 13. September 2004 von der Klägerin eine Zustimmung zu Erhöhung der Miete verlangt und auch Vorauszahlungen auf "Betriebskosten C" und "Betriebskosten D" dabei erwähnt hat, ist unerheblich. Zwar hat die Klägerin dem Verlangen auf Mieterhöhung offensichtlich zugestimmt. In der Angabe, dass die Betriebskosten C und D als Vorauszahlungen geschuldet seien, kann nicht das Angebot einer konkludenten Änderung der Mietstruktur gesehen werden, weil es der Beklagten nicht darum ging, eine solche Änderung vorzunehmen. Es handelt sich um eine falsche Bezeichnung, aus der die Beklagte keine Schlussfolgerungen im Sinne einer Abrechnung abgeleitet hat.
bf) Entgegen der Auffassung der Klägerin handelt es sich bei der Vereinbarung einer Pauschale nicht um eine unangemessene Benachteiligung der Mieter im Sinne des § 307 BGB. Wie bereits erwähnt, lässt § 556 Abs. 2 BGB den Vertragsparteien die Wahl zwischen einer Vorauszahlung und einer Pauschale. Weder das eine noch das andere stellt deshalb eine unangemessene Benachteiligung dar. Die der Beklagten eingeräumte Befugnis, eine Änderung von der Pauschale auf die Vorauszahlung vorzunehmen, stellt ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht im Sinne des § 315 Abs. 1 BGB dar, das die Beklagte nach billigem Ermessen ausüben darf. Da sie dieses Recht bislang nicht ausgeübt hat, stellt sich die Frage der Unbilligkeit nicht. Im Übrigen kann sich bei einer Umstellungserklärung die Frage der Unbilligkeit nicht stellen. Nur wenn die Beklagte gleichzeitig die Vorauszahlungen erhöhen würde, dürfte sie ohnehin nur eine angemessene Erhöhung vornehmen. Die Angemessenheit würde sich nach den zu erwartenden Betriebskosten bestimmen.
3. Die Klägerin kann auch nicht verlangen, dass die Zusammensetzung der Miete in dem Sinne festgestellt wird, dass die Betriebskosten C und D als Vorauszahlungen geschuldet werden. Dies ergibt sich für das Jahr 2004 aus den angegebenen Gründen. Für das Jahr 2005 besteht dieser Feststellungsanspruch schon deswegen nicht, weil die Beklagte hierfür wegen des Übergangs des Eigentums ab dem 1. Januar 2005 nicht mehr passiv legitimiert ist.
4. Aus denselben Gründen kann die Klägerin auch nicht verlangen, dass festgestellt wird, dass sie berechtigt sei, die monatlichen Zahlungen auf die Betriebskosten C) in Höhe von 45,78 Euro und auf die Betriebskosten D) in Höhe von 110,52 Euro zurückzuhalten, bis die Beklagte entweder die Vorauszahlungen für die Zeit von Februar 2001 bis Dezember 2003 zurückzahlt oder über die Betriebskosten der Jahre 2001, 2002 und 2003 abrechnet. Auch hier fehlt es in Bezug auf den Zeitraum ab dem 1. Januar 2005 bereits an der Passivlegitimation.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO und der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich macht, § 543 Abs. 2 ZPO. Es handelt sich um die Auslegung einer einzelnen Vertragsgestaltung und damit um einen Einzelfall, der einer verallgemeinernden Betrachtung nicht zugänglich ist. Außerdem sind zu der von der Beklagten vorgenommenen Vertragsgestaltung keine Entscheidungen bekannt, in denen eine andere Rechtsauffassung vertreten worden wäre.