LG Berlin, Urteil vom 23.02.2007 - 63 S 49/06
Fundstelle
openJur 2012, 5308
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Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11. Januar 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 14 C 547/04 – abgeändert:

I. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung des Mietzinses für die Wohnung Axx Allee xxx,  Berlin, von derzeit 383,75 Euro um 76,75 Euro auf 460,50 Euro monatlich bruttokalt ab dem 01. April 2005 zuzustimmen.

II. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 2.996,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 885,56 Euro seit dem 06. Dezember 2000 und aus jeweils 527,65 Euro seit dem 06. Dezember 2001, 06. Dezember 2002, 06. Dezember 2003 und 06. Dezember 2004 sowie 90,-- Euro vorgerichtliche Mahnkosten zu zahlen.

III. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

IV. Anschlussberufung wird zurückgewiesen.

V. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerin zu 18/25 und die Beklagten zu 7/25 zu tragen.

VI. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

VII. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin verlangt auf Grund der Mieterhöhungserklärung vom 27. September 2004 Zustimmung zur Erhöhung der Bruttowarmmiete hilfsweise der Bruttokaltmiete für die von den Beklagten innegehaltene Wohnung Ax Allee xxx, Berlin, sowie Zahlung rückständiger Miete für die Zeit von Januar 2000 bis Dezember 2004, wobei für den Monat Dezember 2004 die Miete nur bis zum nicht erhöhten Betrag von 485,73 Euro geltend gemacht wird.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen, weil nach gesetzlichen Eigentumsübergang gemäß § 2 Abs. 2 BImA-G in Anwendung des § 566 BGB die Klägerin die Vermieterstellung verloren habe. Die Zahlungsklage hat es in Höhe von 1.940,82 Euro für begründet erachtet und im Übrigen abgewiesen, da die Nachzahlungsforderung der Erhöhungsbeträge für das Jahr 2000 verwirkt sei.

Gegen das Urteil, berichtigt durch Beschluss vom 06. März 2006, welches der Klägerin am 13. Januar 2006 zugestellt worden ist, hat sie mit am 13. Februar 2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit am 08. März 2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet hat.

Die Beklagten haben nach Zustellung der Berufungsbegründung am 10. April 2006 unter Fristsetzung zur Erwiderung binnen eines Monats mit am 08. Mai 2006 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Anschlussberufung eingelegt.

Die Klägerin begründet ihr Rechtsmittel damit, dass sie weiterhin Vermieterin sei und daher das Mieterhöhungsverlangen von ihr als Vermieterin abgegeben sei. § 566 BGB sei nur auf Rechtsgeschäfte und nicht auf den gesetzlichen Eigentumsübergang anzuwenden. Eine Verwirkung liege nicht vor, da es an einem Umstandsmoment fehle.

Die Beklagten begründen ihre Anschlussberufung damit, dass das mit dem Sxxx Berlin geschlossene Mietverhältnis nicht auf die Klägerin übergegangen sei, insbesondere nicht eine gewerbliche Zwischenvermietung, § 549 a BGB, vorliege und möglicherweise bei Beendigung einer Zwischenvermietung das befristete Mietverhältnis bereits beendet gewesen sei.

Das Mietverhältnis sei mit der Klägerin neu begründet worden zu einer Miete von 864,-- Euro, die auch gezahlt worden ist, ausgenommen im Juni 2000, in dem nur 164,-- DM gezahlt worden sind, so dass die Verurteilung zur Zahlung von 700,-- DM hierauf (357,90 Euro) nicht angegriffen wird.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung des Mietzinses für die Wohnung Ax Allee xxx, Berlin, von derzeit 485,73 Euro um 97,14 Euro auf 582,87 Euro monatlich bruttowarm ab dem 01. Dezember 2004 zuzustimmen,

2.  die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 2.996,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 885,56 Euro seit dem 06. Dezember 2000, aus jeweils 527,65 Euro seit dem 06. Dezember 2001, 06. Dezember 2002, 06. Dezember 2003 und 06. Dezember 2004 sowie 90,-- Euro vorgerichtliche Mahnkosten zu zahlen.

3. hilfsweise zur vorgenannten Ziffer 1. die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung des Mietzinses Ax Allee xxx, Berlin, von 383,75 Euro um 76,75 Euro auf 460,50 Euro um monatlich bruttokalt ab dem 01. Dezember 2004 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

1. die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

2. in Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage auch insoweit abzuweisen, als die Beklagten zur Zahlung eines 357,90 Euro übersteigenden Betrages verurteilt worden sind.

Im Übrigen wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil sowie die eingereichten und zwischen Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

II.

Berufung und Anschlussberufung sind zulässig (§§ 511, 524 f. ZPO).

Die Berufung ist teilweise, nämlich im Rahmen des Hilfsantrages begründet und die Anschlussberufung ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten einen vertraglichen Anspruch, § 535 BGB, auf Zahlung rückständiger Mieten für die Zeit von Januar 2000 bis Dezember 2004 in Höhe von 2.996,16 Euro gem. der Aufstellung in der Klageschrift nebst geltend gemachter Zinsen und Mahnkosten.

Die Klägerin kann für den angegebenen Zeitraum gemäß der im Mietvertrag getroffenen Staffelregelung eine auf 950,-- DM bzw. 485,73 Euro erhöhte Miete von den Beklagten verlangen. Das Mietverhältnis endete nicht auf Grund der Befristung, deren Wirksamkeit dahinstehen kann, am 30. September 1999. Das Mietverhältnis ist fortgesetzt worden vermieterseits durch die gem. § 549a BGB a.F. in die Rechte und Pflichten eingetretene Klägerin, was diese durch Schreiben vom 15. Oktober 1999 zu erkennen gab und mieterseits durch die weiterhin dort wohnenden und Miete entrichtenden Beklagten. Zum Eintritt der Klägerin gem. 549a BGB a.F. in das Mietverhältnis wird zunächst auf die erstinstanzlichen Entscheidungsgründe Bezug genommen sowie ergänzend ausgeführt, dass zumindest eine analoge Anwendung des § 549a BGB geboten ist, da dieser mieterschützende Wirkung hat.

Die Nachforderungen des Erhöhungsbetrages auf Grund der vertraglich vereinbarten Staffel sind auch nicht verwirkt, da es an einem Umstandsmoment fehlt. Das Schreiben der Bundeskasse vom 15. Oktober 1999 (Anlage B 5, Bl. 62 der Akten) begründet ein solches Umstandsmoment gerade nicht,  denn in diesem Schreiben wird nur richtigerweise der Mietzinsbetrag von 864,-- DM für die Zeit vom Vertragsbeginn bis zum 01. November 1999 für eine Nachzahlung zu Grunde gelegt, so dass sich das Schreiben nicht auf die Erhöhung des Mietzinses mit der ersten Staffel ab November 1999 bezieht. Ein Umstandsmoment wird auch nicht dadurch begründet, dass eine Mahnung erst im Januar 2001 erfolgte. Vertragliche Vereinbarungen gelten auch, wenn deren Einhaltung nicht stets umgehend angemahnt wird und ein Vertrauen bei einer Geltendmachung vorliegend durch Mahnung lange vor Ablauf einer Verjährungsfrist nicht entsteht.

Entgegen der erstinstanzlichen Entscheidung war der Klägerin nicht nur Schadensersatz für diverse Mahnungen zu leisten, sondern auch für die erste Mahnung, die nicht verzugsbegründend war, da der Eintritt der Staffelmieterhöhung kalendermäßig bestimmt war.

Die Beklagten sind auf Grund des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 27. September 2004 gem. § 558 b BGB nicht verpflichtet, der Erhöhung der Bruttowarmmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung in der Argentinischen Allee 236, 14169 Berlin von 485,73 Euro um 97,14 Euro auf 582,87 Euro ab dem 01. Dezember 2004 zuzustimmen.

Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist- außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von den eine der Vermieter selbst bewohnt – gem. § 2 Heizkostenverordnung  nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht (BGH Urteil vom 19. Juli 2006 – VIII ZR212/05 -). Die Ausnahme liegt hier nicht vor. § 2 der Heizkostenverordnung soll sicherstellen, dass mietvertragliche Bestimmungen die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht verhindern können. Dies gilt nach dem Willen des Verordnungsgebers angesichts der Vorrangigkeit des Ziels der Energieeinsparung auch für bereits bestehende vertragliche Vereinbarungen über Warmmieten.

Dem Hilfsantrag war jedoch in dem aus dem Tenor ersichtlichem Umfang statt zugeben. Insbesondere können die hilfsweise erhobene Forderung auf Erhöhung der Bruttokaltmiete auch weiterhin auf das Mieterhöhungsverlangen vom 27. September 2004 gestützt werden, auch wenn dieses auf eine Erhöhung der Bruttowarmmiete gerichtet ist. Verlangt ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, dass die Warmmietenvereinbarung gem. § 2 Heizkostenverordnung nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und damit auch die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage zur Folge, sondern dies ist eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (BGH ebenda).

Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Sie ist auf Grund des mit den Beklagten geschlossenen Vertrages, in den sie als Vermieterin eingetreten ist, berechtigt, den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung geltend zu machen. Die Klägerin hat durch den gesetzlichen Eigentumsübergang nach § 2 Abs. 2 BImA-G  nicht die Vermieterstellung verloren. § 566 BGB ist unmittelbar nicht anwendbar, da ein gesetzlicher Eigentumsübergang keine Veräußerung im Sinne des Gesetzes darstellt. Eine analoge Anwendung des § 566 BGB scheidet aus, da eine Regelungslücke nicht vorliegt. In vergleichbaren Fällen hat der Gesetzgeber, wenn er eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB wünschte, dies gesetzlich geregelt, so beispielsweise in § 57 ZVG und in § 17 VermG  (LG Berlin, Urteil v. 01.11.2005 – 63 S 190/05 – in GE 2006 Seite 783).

Das Mieterhöhungsverlangen ist als zunächst formell unwirksam zu behandeln, da der Zugang der Anlage zur Mietwertermittlung von der Klägerin nicht bewiesen werden kann. Ohne diese Anlage ist nicht ersichtlich, wie es zum Ansatz von in Mieterhöhungsverlangen geltend gemachten 0,992 Euro/qm und Monat für Heiz- und Warmwasserkosten kommt. Ein Mieter kann aus der Mieterhöhungserklärung selbst nicht nachvollziehen, wie der Kostenansatz ermittelt wurde, so dass der Erläuterungsbedarf nicht erfüllt ist. Dieser Mangel ist jedoch mit der Klageschrift gem. § 558 b Abs. 3 BGB behoben, allerdings mit der Folge, dass in zeitlicher Hinsicht eine Mieterhöhung erst nach Ablauf der Überlegungsfrist seit Zustellung der Klageschrift am 19. Januar 2005 in Betracht kommt, mithin erst zum 01. April 2005, so dass wegen der ersten 5 Monate das Mieterhöhungsverlangen und die Berufung keinen Erfolg haben.

Im Übrigen macht bereits das Mieterhöhungsverlangen transparent, dass durchschnittliche kalte Betriebskosten nach dem Berliner Mietspiegel 2003 angesetzt waren, wie es der damaligen Rechtsprechung entsprach.

Das Mieterhöhungsverlangen ist im Rahmen des Hilfsantrages auch begründet. Die tatsächlich angefallen kalten und warmen Betriebskosten sind nunmehr vorgetragen und die Einwände hiergegen unsubstantiiert.

Dass der Flächenschlüssel für warme und kalte Betriebskosten unterschiedlich ist, folgt daraus, dass Heiz- und Wohnfläche unterschiedlich sind. Der Abschlag in Höhe von 101,98 Euro warmen Betriebskosten von der unzulässigen Bruttowarmmiete zur Bildung der Ausgangsnettokaltmiete ist nicht schon deshalb unsubstantiiert, weil eine Verbrauchserfassung für einzelne Mieteinheiten nicht stattgefunden hat. Dies ist der Regelfall bei der Vereinbarung einer Bruttowarmmiete, und es hindert auch die Veranschlagung von warmen Betriebskosten ausweislich § 12 der Heizkostenverordnung nicht. Die Verteilung der auf das Haus Argentinische Alle 236 angefallenen Heizungs- und Warmwasserkosten in Höhe von 20.208,75 Euro nach der Heizfläche von 1.697,40 Euro ist nicht zu beanstanden. Insbesondere ist die Wahl des Umlagemaßstabes grundsätzlich nach § 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung möglich und im vorliegenden Fall nicht unbillig.

Zur Berechnung des Erhöhungsbetrages von 97,14 Euro aus der Nettokaltmiete nach dem Mietspiegel zuzüglich vereinbarter Zuschläge und unter Hinzurechnung tatsächlich angefallener kalter Betriebskosten in Höhe von 0,92 Euro/qm monatlich, wird auf das Mieterhöhungsverlangen verwiesen. Die Beklagten haben lediglich die Einordnung in die Merkmalsgruppe 5 wegen Lärms beanstandet. Ein einziger Abschlag von 20% zwischen Mittelwert und Unterwert des Feldes L5 des Berliner Mietspiegels würde für die streitgegenständliche Wohnung jedoch nur etwa 15,-- Euro ausmachen und die Klageforderung ist im Hinblick auf die Kappungsgrenze 97,14 Euro auf 76,75 Euro reduziert, so dass es auf die einzelne Spanneneinordnung nicht ankommt. Das die Klägerin von sich aus die Forderung mit dem Hilfsantrag im Hinblick auf die Kappungsgrenze reduziert hat, enthebt das Gericht nach § 308 ZPO von einer Entscheidung über die Frage, ob die Kappungsgrenze zu Lasten der Klägerin nach der Bruttokaltmiete zu berechnen war.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen, weil die Frage, ob der gesetzliche Eigentumsübergang nach § 2 Abs. 2 BImA-G den Übergang der Vermieterstellung zur Folge hat, bisher nicht obergerichtlich entschieden ist.