AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 14.02.2007 - 100 C 461/06
Fundstelle
openJur 2012, 5299
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Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft und Mietrecht WuM)

Die Beklagte war auf Grundlage des schriftlichen Dauernutzungsvertrages vom 30.5.1994 seit dem 1.6.1994 Mieterin, die Klägerin Vermieterin der Wohnung in Berlin.

Nach § 6 des Mietvertrages sind Bestandteile des Nutzungsvertrages die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) der Klägerin in der Fassung August 1993.

Gemäß § 2 Abs. 4 des Mietvertrages sind vom Mitglied (Mieter) nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen die Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl. Nr. 4 und 11 AVB).

Nummer 4 („Erhaltung der überlassenen Wohnung“) der AVB lautet wie folgt:

(1) (…)

(2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Das Mitglied ist für den Umfang der im Laufe der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs.2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitglieds verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

(4) (…)

Nummer 11 (Rückgabe der überlassenen Wohnung) der AVB lautet wie folgt:

(1) Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses ist die überlassene Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.

(2) (…)

(3) Hat das Mitglied die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 4 Abs. 2 fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses nachzuholen.

(4) Sind bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 4 Abs. 2 AVB, so hat das Mitglied an die Genossenschaft einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch das Mitglied bei der Berechnung der Nutzungsgebühr berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs.3 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.

Die Kostenanteile des Mitglieds werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 3 Abs. 2). Soweit das Mitglied noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Nutzungsverhältnisses durchführt, ist es von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

(5) (…)

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Dauernutzungsvertrag vom 30.5.1994 nebst Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung August 1993) verwiesen.

21Die Wohnung war bei Mietvertragsbeginn unrenoviert an die Beklagte übergeben worden. Die Beklagte ließ die Wohnung bei Mietvertragsbeginn von einem Malermeister für 3943,24 DM renovieren.

Das Mietverhältnis endete infolge ordentlicher Kündigung der Beklagten zum 30.6.2006. Am 9.5.2006 fand ein ,,Vorabnahmetermin“ statt, bei dem ein Protokoll gefertigt wurde. Die Wohnungsrückgabe erfolgte am 21.6.2006. Auf einem Vordruck der Klägerin wurde ein Wohnungsübergabeprotokoll gefertigt, in dem die Mitarbeiterin der Klägerin handschriftlich Eintragungen unter anderem zum Zustand der einzelnen Räume nebst Ausstattungsmerkmalen fertigte und diverse Eintragungen unter der jeweiligen Rubrik „folgende Schönheitsreparaturen sind zu Lasten des Mieters auszuführen“ vornahm.

Die Beklagte verweigerte ihre Unterschrift unter die Seiten des Wohnungsübernahmeprotokolls. Mit Schreiben vom 27.6. 2006 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung zum 3.7.2007 und Nachfristsetzung zum 15.7.2006 zur Durchführung der im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Schönheitsreparaturen auf, wobei die im einzelnen notwendigen Arbeiten zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands der Wohnung für die einzelnen Zimmer nochmals aufgeführt wurden. Die Beklagte führte die geforderten Arbeiten nicht aus, so dass die Klägerin Arbeiten ausführen ließ.

Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten die Kosten für die Durchführung der malermäßigen Schönheitsreparaturen in der Wohnung gemäß Rechnung des Malermeisters in Höhe von 2071,05 EUR geltend, ferner die Kosten für den Austausch zweier überlackierter Steckdosen im Schlafzimmer gemäß Rechnung der Firma E. GmbH in Höhe von 71,61 EUR. Ferner macht die Klägerin für die Monate Juli und August 2006 Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von jeweils 298,81 EUR – der zuletzt gezahlten Miete – geltend. Die Klägerin behauptet, aufgrund des schlechten malermäßigen Zustands der Wohnung habe sie für die Monate Juli und August 2006 trotz entsprechender Bemühungen keinen neuen Mieter finden können. Die Klägerin ist der Ansicht, die vertragliche Überbürdung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei wirksam.

Die Beklagte ist der Ansicht, die formularmäßige Überbürdung der Durchführung der Schönheitsreparaturen sei aus mehreren Gründen unwirksam. Im übrigen seien – auch bei unterstellter wirksamer Überbürdung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen – Schönheitsreparaturen allenfalls in Küche und Bad fällig gewesen. Sie behauptet, die letzte Renovierung sei im Flur und im Schlafzimmer im April 2002 und in den übrigen Räumen Ende 2001 durchgeführt worden. Bei Rückgabe der Wohnung sei diese entgegen der Darstellung der Klägerin insgesamt nicht renovierungsbedürftig gewesen.

Gründe

Der Klägerin stehen die geltend gemachten Zahlungsforderungen aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu, insbesondere nicht aus §§ 280 Abs.1 und 3, 281 BGB.

27Die Überbürdung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Mietvertragsformular und den AVB (Fassung 1993) ist gemäß § 9 AGBG (nunmehr § 307 BGB) wegen unangemessener Benachteilung unwirksam.

Die Frage, wann die Beklagte zuletzt Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausgeführt hat, kann ebenso dahingestellt bleiben wie die Frage, in welchem Dekorationszustand sich die Wohnung bei Wohnungsrückgabe befand.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist zwar eine Regelung mit einem starren Fristenplan dann nicht unwirksam, wenn – wie vorliegend in Abs. 3 von Nr. 4 AVB – eine Verlängerungsmöglichkeit durch den Vermieter nach billigem Ermessen besteht (vgl. BGH Urt. v. 16.2.2005, VIII ZR 48/04, GE 2005, 427f [= WuM 2005, 241]).

Es kann dahingestellt bleiben, ob dies auch für den Zeitpunkt des Mietvertragsendes bzw. unter Berücksichtigung der Regelung bei Mietvertragsende in Nr. 1 1 AVB gilt, in der lediglich auf Nr. 4 Abs. 2 AVB, nicht aber auf Nr. 4 Abs. 3 AVB verwiesen wird.

31Die Überbürdung der Durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß dem Fristenplan in Nr. 4 der AVB ist vorliegend gemäß § 9 AGBG bzw. § 307 BGB jedenfalls aus dem Grunde unwirksam, dass die allgemein gültigen Fristen als Ausgangspunkt nicht ausdrücklich den Beginn des Mietverhältnisses haben. Dies ist aber – wenn nicht formularvertraglich festgelegt ist, dass Wohnungen bei Mietvertragsbeginn immer frisch renoviert übergeben werden bzw. ein Anspruch des Mieters auf Anfangsrenovierung durch den Vermieter besteht – erforderlich, weil andernfalls die Fristen bereits vor Mietvertragsbeginn – nämlich mit dem Zeitpunkt der letzten Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Wohnung – zu laufen begannen, mit der Folge, dass eine Verpflichtung zur Renovierung auch vorvertragliche Abnutzungszeiträume umfassen würde, und die Fristen bereits kurz nach Beginn des Mietverhältnisses abgelaufen sein können. Dies stellt jedoch eine unangemessene Benachteilung dar.

32Die Klausel ist auch nicht dahingehend auszulegen, dass der verbindliche Fristenplan mit Verlängerungsmöglichkeit erst ab Mietvertragsbeginn läuft. Hierzu wäre eine Formulierung wie „während des Mietverhältnisses“ oder „während der Mietzeit“ erforderlich gewesen, die jedoch fehlt. Unklarheiten gehen gemäß § 5 AGBG (jetzt § 305 c Abs. 2 BGB) zu Lasten des Verwenders.

33Wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion ist die gesamte klauselmäßige Überbürdung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam.

Ob die Abgeltungsklausel in Nr. 11 Abs. 4 der AVB den Mieter unangemessen benachteiligt und die gesamte Überbürdung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ungültig macht, kann damit ebenfalls dahingestellt bleiben.

Mangels Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen scheidet ein Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen aus.

Ein Schadensersatzanspruch für den Austausch überlackierter Steckdosen scheitert bereits an der fehlenden Aufforderung zur Mängelbeseitigung unter Fristsetzung.

Mangels Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen fehlt es an einer Grundlage für den geltend gemachten Nutzungsentschädigungsanspruch für die Monate Juli und August 2006.