Die Berufung der Kläger gegen das am 23. Juni 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 11 C 84/06 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
I. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
II. Sie hat jedoch keinen Erfolg.
Die Kläger können von der Beklagten nicht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB die Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.029,49 Euro verlangen. Denn die Beklagte hat gegenüber dieser Forderung in wirksamer Weise mit einer Forderung auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 3,10 Euro wegen Kosten für eine Mahnung, einer Forderung von 5,00 Euro wegen Kosten für eine weitere Mahnung, mit einer Forderung von 491,16 Euro aus der Abrechnung über die Nebenkosten für 2003 und mit einer Forderung von 520,23 Euro aus der Abrechnung über die Nebenkosten für 2004 aufgerechnet, §§ 387, 389 BGB.
1. a) Mit Vertrag vom 10. Januar 2003 mieteten die Kläger von der Beklagten ab dem 15. Februar 2003 eine Wohnung im Hause Kx Axstraße, Bx. Gemäß § 6 des Mietvertrages hatten die Kläger eine Kaution von 1.524,00 Euro zu leisten. Neben der Netto-Kaltmiete von 520,70 Euro hatten die Kläger gemäß § 3 Ziffer 2 des Vertrages Vorauszahlungen auf die Betriebskosten "gem. Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung (siehe Anlage 2 dieses Vertrages)" in Höhe von 132,00 Euro und Vorauszahlungen auf die Heizkosten "gem. Heizkostenverordnung" in Höhe von 56,00 Euro zu entrichten. In der Anlage 2 des Mietvertrages wurden die einzelnen Betriebskosten näher bezeichnet. Unter § 3 Ziffer 3 Satz 9 heißt es: "Es wird ausdrücklich vereinbart, dass die Kosten für denDoormanservice(Concierge/Bewachung) vom Mieter getragen und im Rahmen der Nebenkosten vom Vermieter abgerechnet werden." Gemäß § 5 Abs. 1 des Mietvertrages waren die Miete und die Nebenkosten monatlich im Voraus spätestens am dritten Werktag des Monats zu zahlen. Gemäß § 5 Ziffer 2 war die Beklagte berechtigt, Mahnkosten in Höhe von 5,00 Euro je Mahnung unbeschadet von Verzugszinsen zu erheben.
b) Mit Schreiben vom 21. Juni 2004 rechnete die Beklagte über die Nebenkosten des Jahres 2003 ab. Die auf die Kläger umgelegten Betriebs- und Heizkosten beliefen sich auf insgesamt 2.465,16 Euro. Darin war eine Position von 523,74 Euro für einen Doorman enthalten. Nach Abzug der Vorauszahlungen ergab sich eine Forderung von 491,16 Euro. Die Kläger zahlten diesen Betrag nicht.
c) Mit Schreiben vom 4. August 2004 mahnte die Beklagte die Kläger wegen einer Forderung von 491,16 Euro.
d) Mit Schreiben vom 29. September 2004 mahnte die Beklagte die Kläger wegen einer Forderung von 572,36 Euro. Dieser Betrag betraf die Forderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2003 sowie monatliche Fehlbeträge von jeweils 12,70 Euro bei den Mieten für die Monate März bis September 2004.
e) Mit Schreiben vom 23. Mai 2005 erteilte die Beklagte den Klägern eine Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten des Jahres 2004. Die auf die Kläger umgelegten Betriebs- und Heizkosten beliefen sich auf insgesamt 2.786,23 Euro. Darin war eine Position von 547,70 Euro für einen Doorman enthalten. Die Abrechnung endete mit einer Forderung von 530,23 Euro.
f) Das Mietverhältnis endete am 31. Januar 2005. Die Beklagte errechnete mit Schreiben vom 26. Oktober 2005 zum 31. Oktober 2005 ein Guthaben über die Kaution in Höhe von 1.566,74 Euro. Dabei verrechnete sie einen Teilbetrag der Kaution von 3,10 Euro auf die Mahngebühr aus Anlass des Schreibens vom 4. August 2004, einen weiteren Teilbetrag von 5,00 Euro auf die Mahngebühr aus Anlass des Schreibens vom 29. September 2004, einen Teilbetrag von 491,16 Euro wegen der Forderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2003 und einen weiteren Teilbetrag von 530,23 Euro wegen der Forderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2004.
2. Das Amtsgericht ist in dem angefochtenen Urteil zurecht zu der Auffassung gelangt, dass der Beklagten die Forderungen aus den beiden Abrechnungen über die Nebenkosten der Jahre 2003 und 2004 zustehen.
a) Die Abrechnungen erfüllen die Anforderungen des § 259 BGB und sind damit geeignet, einen fälligen Anspruch der Beklagten auf Zahlung der durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Kosten zu begründen. Danach muss eine Abrechnung, soweit keine besonderen Abreden vorliegen, als Mindestangaben eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten (Urteil vom 19. Januar 2005 unter II 1 - VIII ZR 116/04 - Grundeigentum 2005, 360 ; Urteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04 - unter II 1 a - NJW 2005, 219-221; Urteil vom 27. November 2002 unter III 1- VIII ZR 108/02 - NJW-RR 2003, 442 und Urteil vom 23. November 1981 unter I 2 a aa - VIII ZR 298/80 - NJW 1982, 573). Diesen Anforderungen werden die Abrechnungen gerecht. Von Seiten der Kläger sind insoweit auch keine Einwendungen erhoben worden.
b) Die Kläger können gegen die Abrechnungen nicht einwenden, dass die Beklagte nicht berechtigt war, die Kosten für den Doorman bei der Abrechnung zu berücksichtigen. Die Umlage von Betriebskosten ist in § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages in einer den Anforderungen des § 556 Abs. 1 und 2 BGB entsprechenden Weise vereinbart worden. Der Katalog der Betriebskosten ist durch einen Hinweis auf die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch in Kraft befindliche Vorschrift der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung sowie durch Wiederholung des Textes der Anlage 3 in der Anlage 2 des Mietvertrages in ausreichender Weise näher bezeichnet worden. Die Kosten einesDoormansgehören zwar nicht zum gesetzlichen Katalog der Betriebskosten. Sie können aber als "Sonstige Betriebskosten" im Sinne der Ziffer 17 der Anlage 3 gesondert vereinbart werden. Erforderlich ist, dass solche Betriebskosten den grundsätzlichen Anforderungen der Einleitung zur Anlage 3 entsprechen. Danach muss es sich um Kosten handeln, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
ba) Bei den Kosten für einen Doorman handelt es sich um solche, die der Beklagten als Eigentümerin des Grundstücks durch die bestimmungsgemäße Verwendung des vermieteten Grundstücks laufend entstehen. Die Beklagte hat in nachvollziehbarer Weise geltend gemacht, dass sich die Wohnung der Kläger in einer Wohnanlage in Citylage mit einem gehobenen Standard befindet. DerDoormanservicekommt dem Sicherheitsbedürfnis der Mieter entgegen, indem der Zugang von unbefugten Personen in das Gebäude einer Kontrolle durch den Doorman unterliegt. Die Existenz diesesDoormanswar für die Kläger bei Abschluss des Mietvertrages nicht zu übersehen. Es handelt sich um eine Dienstleitung der Beklagten, die dem Sicherheitsbedürfnis der oftmals tagsüber nicht anwesenden Mieter entgegenkommt. Ausweislich der Betriebskostenabrechnung befinden sich in dem vermieteten Gebäude wenigsten 112 Wohnungen, was an der Anzahl der Kabelanschlüsse abzulesen ist. Bei Gebäuden mit einer hohen Anzahl von Wohnungen, deren Mieter tagsüber in der Überzahl wegen ihrer beruflichen Tätigkeit nicht zugegen sind, ist die Gefahr nicht von der Hand zu weisen, dass sich unbefugte Personen Zutritt zum Gebäude verschaffen und Wohnungseinbrüche begehen. Dass nicht nur in Einfamilienhäuser, sondern auch in Wohnungen eingebrochen wird, ist einer Großstadt wie Bx leider eine allgemein bekannte Tatsache. Es ist einem Vermieter deshalb nicht zu verwehren, wenn er in einem Mietvertrag einen solchenDoormanservicevereinbart. Dass es sich bei einem solchen Concierge-Dienst um eine Ausnahme handelt, ist kein schlüssiges Argument gegen die Notwendigkeit einer solchen vermieterseits angebotenen Dienstleistung. Den Darlegungen der Beklagten im zweiten Rechtszug zufolge, denen die Kläger nicht in substantiierter Weise widersprochen haben, befindet sich das vermietete Objekt auf der Rückseite des Gebäudes des Bx Vx und ist von keiner Seite frei einsehbar. Wegen des Anlieferungsverkehrs des Vx und der anderen Gewerbe bestehe dort permanent die Gefahr, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen könnten. Die Kläger können sich nicht darauf berufen, dass die Erforderlichkeit eines solchen Pförtnerdienstes deshalb zu verneinen sei, weil es bei dem Gebäude des Bx Vx einen entsprechenden Dienst gebe. Dieser Pförtnerdienst hat nicht die Aufgabe, sich um die Sicherheitsbelange der Mieter des Hauses Kx Axstraßezu kümmern. DerDoormanserviceist dazu bestimmt, den Zutritt von fremden Personen zu überwachen. Bei der Frage der Zulässigkeit einesDoormanservicesmuss dem Vermieter ein gewisser Entscheidungsspielraum eingeräumt werden. Es kann nicht darauf ankommen, im nachhinein etwa durch Kriminalstatistiken zu überprüfen, ob bei dem einen oder anderen Objekt in einer bestimmten Wohnlage ein erhöhtes, durchschnittliches oder unterdurchschnittliches Einbruchsrisiko besteht. Der Bundesgerichtshof hat in der Entscheidung vom 5. April 2005 (VIII ZR 78/04 - Grundeigentum 2005, 607), die einen von der Kammer entschiedenen Fall betraf, ausgeführt, dass die Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes ohne praktische Notwendigkeit nach herrschender Auffassung nicht als erstattungsfähig angesehen werden. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung das Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit als Umstand anerkannt, der für einen solchen Dienst sprechen könnte. Einem Vermieter muss es gestattet sein, einen solchen Dienst anzubieten, wenn er dafür vernünftige und nachvollziehbare Gründe anführen kann. Dabei muss ihm ein gewisser Entscheidungsspielraum eingeräumt werden. Dies gilt, um Missverständnisse zu vermeiden, für die Vereinbarung der Umlagefähigkeit einesDoormanservices. Auf die Frage, ob die Kosten für einen solchenDoormanservicenachträglich als Betriebskosten eingeführt werden könnten, wie dies den Gegenstand der damaligen Entscheidung der Kammer betraf, kommt es hier nicht an. Die Beklagte hat des Weiteren nachvollziehbar dargelegt, dass der Doorman auch für die Entgegennahme von Postsendungen und Paketen, für die Wahrnehmung von Ableseterminen und für die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht. Auch hierbei handelt es sich um Dienstleistungen, die für einen abwesenden Mieter angenehm sind. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Kläger im konkreten Fall die genannten Dienstleistungen desDoormansin Anspruch genommen haben. Es kommt auch nicht darauf an, ob für die Kläger das Vorhandensein desDoormanservicesgerade das für den Abschluss des Mietvertrages den Ausschlag gebende Argument war.
bb) Die Kläger können sich nicht darauf berufen, dass es sich bei der Vereinbarung der Umlagefähigkeit der Doormankosten um eine überraschende Klausel im Sinne des § 305 c BGB handelt. Es ist zwar richtig, dass diese Kosten nicht in dem Katalog der Betriebskosten der Anlage 2 des Mietvertrages aufgeführt sind. Hierbei ist zu beachten, dass diese Anlage nur den Wortlaut der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung wiederholt. Sicherlich wäre es möglich gewesen, unter der Nr. 17 die Kosten desDoormanserviceszu erwähnen. Unter der Nr. 17 wird nur der Text der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung wiederholt. Aus der Wiederholung des Textes konnten die Kläger nicht die Schlussfolgerung ableiten, dass an keiner anderen Stelle des Mietvertrages eine Regelung über "sonstige Betriebskosten" enthalten sein konnte. Die Vereinbarung über die Kosten desDoormanservicesbefindet sich unter einem Konglomerat von Vereinbarungen, das sich mit Betriebskosten befasst. In § 3 Ziffer 3 sind Klauseln enthalten, die die jährliche Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten, die Fälligkeit von Guthaben und Nachzahlungsforderungen, die Anpassung der Vorauszahlungen entsprechend dem tatsächlichen Aufkommen an Betriebskosten, die Entstehung von neuen Betriebskosten und den Schlüssel für die Umlage von Betriebs- und Heizkosten betreffen. Die Klausel ist dort nicht "versteckt". Ein aufmerksamer Mieter stößt unweigerlich auf diese Klausel, wenn er von den anderen Klauseln Kenntnis nimmt, die Vereinbarungen über die Betriebskosten enthalten.
bc) Es handelt sich auch nicht um eine im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB unangemessene Klausel, die nicht Vertragsbestandteil geworden ist, weil sie mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren wäre. Das Gesetz erlaubt, wie in § 556 Abs. 1 und 2 BGB vorgesehen ist, grundsätzlich die Umlage von Betriebskosten. Der Kanon der Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, ist nicht abschließend, wie die Vorschrift der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung zeigt. Eine Vereinbarung, die den Anforderungen der Regelung zu Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung gerecht wird, kann nicht als unangemessene Benachteiligung angesehen werden. Denn eine solche Vereinbarung entspricht der Wertung des Gesetzgebers über den zulässigen Rahmen einer vertraglichen Regelung.
bd) Die Kläger können auch nicht die Behauptung aufstellen, dass der Doorman zum Teil Verwaltungsaufgaben wahrnimmt, zum Beispiel, indem er ihnen die Schlüssel für die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrages ausgehändigt hat. Die Beklagte hat dies bestritten. Die Kläger haben ihre Behauptung nicht durch Einsichtnahme in den bei den Unterlagen der Beklagten befindlichen Vertrag desDoormansuntermauert.
c) Die Beklagte konnte des Weiteren mit ihren Forderungen auf Zahlung von Mahnkosten in Höhe von 3,10 Euro beziehungsweise in Höhe von 5,00 Euro aufrechnen. Dieser Anspruch ergibt sich aus einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag sowie auf Grund der Tatsache, dass die Kläger in Verzug geraten waren.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO und der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 713 ZPO.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich macht, § 543 Abs. 2 ZPO.