AG Spandau, Urteil vom 23.01.2007 - 2b C 255/06
Fundstelle
openJur 2012, 5083
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Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 271,86 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. Juni 2006 zu zahlen.

Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 3,84 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26. September 2006 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages + 110 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin ist mindestens seit dem Jahr 2000 Mieterin einer 55,75 m² großen Wohnung in der in B. Die Beklagte ist Eigentümerin des Anwesens. Die Wohnung der Klägerin ist eine von 32 Wohnungen (Gesamtfläche 1899,02 m²) und 16 Garagen ... (Gesamtfläche 468,49 m²), die mit öffentlichen Mitteln gefördert werden. Bis 31. März 2005 betrug die Gesamtmiete 503,74 Euro. Mit Schreiben vom 11. März 2005 erklärte die Beklagte eine Erhöhung der Kostenmiete um 23,90 Euro auf 527,64 Euro. Die Mieterhöhung sollte zum 01. April 2005 erfolgen. Diese erhöhte Miete zahlte die Klägerin im April/Mai 2005. Fortan zahlte sie 24,14 Euro monatlich zu wenig.

Die Parteien streiten über den Abrechnungsmodus für die Betriebskosten. Am 24. November 2005 wurde die Betriebskostenabrechnung für 2004 erstellt.

Die Klägerin beanstandet hinsichtlich dieser Abrechnung eine unzutreffend angesetzte Quadratmeterzahl insoweit, als die Beklagte nur 278,62 Quadratmeterfläche bei den Garagen angesetzt hat. Sie trägt weiter vor, ihrer Auffassung nach sei eine Gesamtquadratmeterzahl von 2367,51 m² abzurechnen. Abzuziehen seien die Rauchabzugsanlage mit 193,30 Euro sowie die Wartung der Automatiktüren mit 1207,55 Euro und Kosten für die Hebeanlage mit 217,22 Euro. Diese Kosten seien lt. Mietvertrag nicht umlegbar. Wegen der höheren Gesamtfläche der Garage müsse ein höherer Betrag von den Stromkosten abgesetzt werden. Für 2004 ergebe sich nach ihren Berechnungen ein Guthaben von 271,86 Euro. Die Grundmieterhöhung sei fehlerhaft, weil für die 16 Stellplätze wiederum nur eine Stellfläche von 278,26 m² angesetzt seien. Betreffend Restbetrag aus der Nebenkostenabrechnung 02 von 133,39 Euro werde die Einrede der Verjährung erhoben.

Die Klägerin stellt den aus dem Urteilstenor ersichtlichen Antrag.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie erhebt Widerklage und beantragt,

die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 519,63 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, die Widerklage setze sich aus einem Teilbetrag der Nebenkostenabrechnung 02 von 133,39 Euro und rückständigen Grundmieten für die Zeit von Juni 2005 bis September 2006 zusammen. Im Übrigen vertritt sie die Auffassung, im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen für die Tiefgarage sei der gleiche Maßstab wie bei den Wohnungen anzusetzen, nämlich dass Verkehrsflächen (Wege, Treppenhäuser) bei der Berechnung außer Ansatz zu lassen sein.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Akteninhalt verwiesen. Die Parteien haben sich mit einer Entscheidung des Rechtsstreits im schriftlichen Verfahren ausdrücklich einverstanden erklärt.

Gründe

Die Klage ist begründet.

Betreffend die Betriebskostenabrechnung 2004, wo der Abrechnungsmodus streitig ist, bleibt folgendes festzustellen: Die von der Klägerin bewohnte Wohnung wird unstreitig mit öffentlichen Mitteln gefördert. Die Forderung betrifft 32 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 1899,02 m² und 16 Garagen mit einer Gesamtfläche von 468,49 m².

Betreffend den Umlagemodus von Betriebskosten ist § 20 Abs. 2 NMV zu beachten. Danach sind die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen. Die Wohnfläche ist, wie sich weiterhin aus § 20 Abs. 2 NMV ergibt, der umbaute Raum = die Gesamtfläche mit Treppenhaus (die Berechnung ergibt sich insoweit aus der Anlage 2 der 2. Berechnungsverordnung). Die Gesamtfläche des Wohnraums ist hier unstreitig 1899,02 m².

Gleiches ergibt sich nach Auffassung des Gerichts für den Garagenteil. Eine ausdrückliche Regelung findet sich zwar weder im Mietvertrag noch § 20 Abs. 2 NMV. Geregelt ist hier lediglich das Verhältnis zwischen Wohn- und Geschäftsraum. Da aber auch hier eine Berechnung nach dem Verhältnis des umbauten Raumes zu geltend hat, gilt nach Auffassung des Gerichts für den Garagenteil nichts anderes, d. h. es ist auch insoweit die Gesamtfläche und nicht die reine Stellplatzfläche anzusetzen. Das kann auch aus § 2 Abs. 2 und 3 zweite Berechnungsverordnung geschlossen werden, wonach die Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Gebäude (insgesamt), das den Wohnraum enthält, und die Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen aufgestellt werden muss. Auch hier ist von der Gesamtfläche (nicht bereinigten Fläche) auszugehen.

Hieraus folgt grundsätzlich eine Abrechnungspflicht nach der Gesamtfläche von 2367,51 m².

Es soll zwar in diesem Zusammenhang nicht verkannt werden, dass verbrauchsabhängige Betriebskosten gemäß §§ 21, 22 ff. NMV nicht zwingend nach dem Verhältnis des umbauten Raumes abgerechnet werden müssen. Insoweit kann mietvertraglich durchaus ein anderer Berechnungsmodus vereinbart werden. Eine diesbezügliche auch außerhalb des Mietvertrages geschlossene Vereinbarung fehlt jedoch.

Die Beanstandungen hinsichtlich des fehlenden Abzugs der Rauchabzugsanlage, sowie Wartung der Automatiktüren und Kosten der Hebeanlage sind indes nicht begründet. Die Kosten sind umlegbar. Diese Kosten sind im Mietvertrag zwar nicht ausdrücklich genannt. Der Mietvertrag nimmt jedoch Bezug auf § 27 Abs. 1 Anlage 3 zweite Berechnungsverordnung und führt unter Ziffer 14 "sonstige Betriebskosten" auf, die nicht ausdrücklich genannt werden. Dies entspricht § 2 Ziffer 17 der Betriebskostenverordnung. Das bedeutet, dass grundsätzlich auch andere Betriebskosten erhoben werden können, soweit diese dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 1 Betriebskostenverordnung). Dass diese Kosten für Rauchabzugsanlage, Wartung der Automatiktüren und Kosten der Hebeanlage nicht angefallen sind, trägt die Klägerin nicht vor. Die Höhe der Kosten als solche ist unstreitig.

Unter Berücksichtigung dessen ergibt sich, wie von der Klägerin handschriftlich sehr unverständlich und verworren dargelegt, von der Beklagten aber zugestanden wurde (siehe Seite 6 der Klageerwiderung) ein festgestelltes Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung von insgesamt 271,86 Euro. Die Klage ist somit begründet.

Zur Widerklage:

Diese beinhaltet zum Einen die Aufrechnung von Nachforderungen mit Guthaben der Klägerin, zum Anderen Mietfehlbeträge von monatlich 24,14 Euro betreffend April 05 bis September 06.

Betreffend die Differenzmieten von monatlich 24,14 Euro handelt es sich um die von der Klägerin nicht anerkannte Mieterhöhung gemäß Erklärung vom 11. März 2005 (die allerdings nur Beträge von 23,90 Euro, nicht 24,14 Euro ausmachte). Insoweit sind gestiegene Verwaltungskostenpauschalen für die Wohnungen und Garagen pro Jahr geltend gemacht worden. Der Mieterhöhung beigelegen hat die Kurzwirtschaftlichkeitsberechnung zum 01. April 2005 (eingereicht mit Schriftsatz vom 12. Dezember 2006). Zur Beurteilung der Wirksamkeit der Mieterhöhung ist maßgeblich § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz zu beachten. Danach ist die Erhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Dies enthält die Mieterhöhung vom 11. März 2005 nicht. Die gestiegenen Verwaltungskostenpauschalen für Wohnungen und Garagen im Jahr sowie Instandhaltungskostenpauschalen werden zwar der Höhe nach mitgeteilt, die in dem Schreiben mitgeteilte Mieterhöhung um 0,3524 ist aus dem Schreiben selbst nicht ermittelbar. Diese ist auch anhand der Kurzwirtschaftlichkeitsberechnung zum 01. April 2005 nicht errechenbar, selbst wenn die Beklagte sämtliche vorhergehende Kurzwirtschaftlichkeitsberechnungen erhalten hat. Dass die Erhöhungen als solche sich aus dem Gesetz ergeben, ist hierbei nicht von Bedeutung. Die Klägerin muss anhand der konkreten mitgeteilten Erhöhungswerte theoretisch anhand der Wirtschaftlichkeitsberechnung den Umlageschlüssel errechnen können und so die Möglichkeit haben, die Beträge wenigstens rechnerisch nachzuprüfen. Die Erläuterungen, die der Beklagtenvertreter mit Schriftsatz vom 12. Dezember 2006 abgegeben hat, sind zwar in sich stimmig, verhelfen der Mieterhöhung jedoch nicht zur Wirksamkeit, denn gemäß § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz muss die Erhöhung selbst die Erläuterungen enthalten. Die Klägerin schuldet also nicht die monatliche Erhöhung von 23,90 Euro für die Zeit von Juni bis 2005 bis September 2006, allerdings einen monatlichen Differenzbetrag von 0,24 Euro, da sie monatlich 24,14 Euro einbehalten hat. Die Höhe des Einbehaltes ist insoweit unklar. Die Widerklage ist somit gemäß § 535 Satz 1 BGB in Höhe von 16 x 0,24 = 3,84 Euro begründet.

Betreffend die Nebenkostenabrechnung 02 vom 07. November 2003, aus dem die Beklagte nach Verrechnung mit Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 01 noch einen Restbetrag von 157,28 Euro ermittelt, ist die Geltendmachung der Forderung zwar nicht verjährt, weil die Abrechnung erst vom 07. November 2003 datiert und die Dreijahresfrist des § 195 BGB bei Geltendmachung im Jahr 2006 noch nicht abgelaufen war. Es bleibt jedoch auch hier festzustellen, dass die – im Übrigen sehr nachvollziehbare begründete Abrechnung – auch von falschen Flächen ausgegangen ist. Die Wohnfläche wurde mit 1898,94 m² angegeben (statt 1899,02) betreffend die Fläche der Garagen ist von 278,62 m² (statt 468,49 m²) ausgegangen worden. Insofern wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen. Von daher kann sich nicht der angesetzte Nachzahlungsbetrag von 269,12 Euro ergeben, sondern ein niedrigerer Betrag. Die verrechnete Nachforderung von 157,28 Euro ist somit unbegründet.

Hieraus folgt, dass die Widerklage nur in Höhe von 3,84 Euro begründet ist.

Die geltend gemachten Zinsen ergeben sich aus §§ 286, 288 BGB, die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO, die Anordnungen zur Vollstreckbarkeit ergeben sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Gemäß § 511 Abs. 4 Ziffer 1 ZPO wird die Berufung für den Fall zugelassen, dass das Verfahren nicht ohnehin wegen der Höhe des Streitwertes berufungsfähig sein sollte. Der Rechtsstreit hat hier grundsätzliche Bedeutung.

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