AG Spandau, Urteil vom 25.01.2007 - 2a C 303/06
Fundstelle
openJur 2012, 5075
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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage hin wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 79,12 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über de Basiszinssatz der EZB seit dem 21. Dezember 2006 zu zahlen.

3. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Die Klägerin war als neue Eigentümerin des Hauses Vermieterin, die Beklagte Mieterin der im Dachgeschoß des Hauses ... Str. ... in ... B gelegenen Wohnung.

Im schriftlichen Mietvertrag vom 1.9.1979 war neben der Zahlung der Miete vereinbart, dass die Mieterin für die Heizkosten einen monatlichen Vorschuss zahlt. Dazu wurde unter § 5 Ziffer 6 des Mietvertrags vereinbart: "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. Nach erfolgter Abrechnung ist der Ausgleich zum Termin der nächst fälligen Mietzahlung vorzunehmen.".

Mit Datum vom 20.12.2002 erstellte der Vermieter die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2001 und errechnete daraus einen Nachzahlungsbetrag für die Beklagte von insgesamt 850,25 Euro.

Mit Schreiben vom 23.12.2003 wurde die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 erstellt, aus der sich für die Beklagte ein Nachzahlungsbetrag von insgesamt 736,32 Euro ergab.

Die Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung für das Jahr 2003 in Höhe von insgesamt 178,99 Euro wurde von der Beklagten am 21.9.2004 ausgeglichen.

Aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 ergab sich für die Beklagte ein Guthaben von insgesamt 79,12 Euro.

Das Mietverhältnis endet im Mai 2004, die Wohnung wurde der Klägerin am 27.5.2004 übergeben.

Die Klägerin trägt vor, die Beklagte sei zum Ausgleich der sich aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 ergebenden Nachforderungen verpflichtet. Die Abrechnungen seien jeweils innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB erstellt und der Beklagten zugegangen. Die Nachforderung für 2001 sei nicht verjährt, weil die Fälligkeit nach § 5 Ziffer 6 Satz 2 des Mietvertrages vertraglich auf die nächste Mietzahlung bestimmt wurde, hier also erst am 3.1.2003 fällig wurde und daher nicht verjährt ist. Die Nachforderungen seien auch nicht verwirkt, weil es dafür sowohl am Zeit- wie insbesondere am Umstandsmoment fehle. Die Nachforderung sei auch nicht nach § 5 Ziffer 6 Satz 1 des Mietvertrages ausgeschlossen, weil diese Regelung nur eine vertragliche Verkürzung der Abrechnungsfrist enthalte, jedoch keinesfalls als Ausschlussfrist angesehen werden könne.

Die Klägerin erwirkte zunächst einen Mahnbescheid über eine Hauptforderung von 1.474,49 Euro und nahm die Klage dann in Höhe des Guthabens der Beklagten aus der Abrechnung für 2004 von 79,12 Euro zurück.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 1.395,37 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen

und

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen

und widerklagend,

die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 79,12 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über de Basiszinssatz der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte trägt vor, die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für 2001 sei verjährt und die Abrechnung für 2002 sei verwirkt. Die Abrechnung für 2001 sei der Beklagten nicht innerhalb des Jahres 2002 zugegangen. Darüber hinaus verletzten die Abrechnung für 2001 und 2002 das Gebot der Wirtschaftlichkeit so schwerwiegend, dass der Beklagten ein Schadensersatzanspruch auf Freistellung von den anlagebedingt überhöhten Heizkosten zustehe. Auch seien bei den Abrechnungen unterschiedliche Umlageschlüssel (Gesamt-qm) zugrunde gelegt worden. Schließlich sei die Regelung in § 5 Ziffer 6 Satz 1 des Mietvertrages keine bloße Fälligkeitsvereinbarung, sondern eine vertragliche vereinbarte Verkürzung der zwölfmonatigen gesetzlichen Frist.

Für den Sachverhalt im Einzelnen wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Der Mahnbescheid wurde der Klägerin am 631. August 2006, die Widerklage der Klägerin am 20. Dezember 2006 zugestellt.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet; die Widerklage ist zulässig und begründet.

I. Die Klägerin kann von der Beklagten keine Zahlung der sich aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2001 und 2002 verlangen, weil die Abrechnung nicht innerhalb der im Mietvertrag unter § 5 Ziffer 6 Satz 1 vereinbarten Frist erfolgte.

Bei dieser vertraglichen Regelung handelt es sich nach Wortlaut wie nach Regelungsgehalt nicht um eine Fälligkeitsvereinbarung, sondern um eine Ausschlussfrist. Die Wortwahl "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist ... abzurechnen." enthält eben anders als etwa "kann/darf/soll abgerechnet werden" eine strikte und verbindliche Zeitbestimmung die eine Abrechnung nach dem als spätest möglichen genannten Zeitpunkt ausschließt. Diese vertragliche Regelung wurde in dem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag getroffen und diente den Interessen beider Mietvertragsparteien, indem Nachforderungen nur in überschaubar kurzen Zeitrahmen zu klären und zu erfüllen waren. Da es den Mietvertragsparteien freisteht, ob sie überhaupt Vorauszahlungen vereinbaren, steht es ihnen auch frei, eine bestimmte, auch unterhalb von 12 Monaten liegende Ausschlussfrist zu vereinbaren. Eine derartige vertraglich vereinbarte Verkürzung der Ausschlussfrist ist auch nicht durch § 556 Abs. 4 BGB ausgeschlossen, da es sich nicht um eine Regelung zu Lasten des Mieters handelt.

Die Überschreitung der Frist um mehr als 5 Monate ist unstreitig. Es ist von der Klagepartei auch nicht vorgetragen worden, dass und ggfs. warum eine fristgerechte Abrechnung nicht erfolgen konnte.

Die Klagepartei ist daher mit Nachforderungen für die Jahre 2001 und 2002 aufgrund der vertraglichen Vereinbarung ausgeschlossen.

Auf die Frage, ob darüber hinaus die Nachforderungen auch verjährt oder insbesondere verwirkt wären (was bei einem über Schweigen über die Dauer von 28 Monate hinaus auf die mit Schreiben vom 26.1.2004 erhobenen Einwände des Mieters und Mietvertragsende im Mai 2004 wohl anzunehmen wäre), kommt es dabei nicht mehr an.

II. Die nach § 33 Abs. 1 ZPO zulässige Widerklage ist begründet.

Die Beklagte kann Zahlung des unstreitig vorhandenen Guthabens nach § 311 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 5 Ziffer 6 des Mietvertrags vom 1.9.1979 verlangen. Gegenansprüche wurden von der Klägerin nicht mehr geltend gemacht.

III. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

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