1) Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete für die von ihm im innegehaltene Wohnung im Hause C straße ..., ... B von derzeit 218,11 Euro um 32,06 Euro auf 250,17 Euro ab dem 01.02.2006 zuzustimmen.
2) Die Kosten des Rechtstreits haben die Klägerin zu ¼ und der Beklagte zu 3/4 zu tragen.
3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der andere Teil zuvor Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
4) Der Streitwert wird auf 523,44 Euro festgesetzt.
Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist seit 1991 Mieter einer Wohnung in der Cstraße... in ... B. Die Wohnung weist eine Gesamtwohnfläche von 58,45 qm auf. Sie verfügt über Sammelheizung, Badezimmer und WC. Die Wohnung ist in mittlerer Wohnlage und das Haus wurde zwischen 1950 und 1955 erbaut. Die Klägerin verlangte mit Schreiben vom 21.11.2005 vom Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von derzeit 218,11 Euro monatlich auf 261,73 Euro monatlich zum 01.02.2006 und zwar unter Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2005 und dem Mietspiegelfeld E 5. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Erhöhungsschreiben verwiesen, wobei die Merkmalgruppe 1 unstreitig negativ zu bewerten ist. Die übrige Bewertung der Merkmalgruppen im Mietspiegel ist streitig. Der Beklagte stimmte der Mieterhöhung demgemäß auch nicht zu und lies darüber hinaus das Erhöhungsverlangen auch formale gemäß § 174 BGB mit Schreiben vom 09.12.2005 zurückweisen.
Die Klägerin behauptet, die Merkmalgruppe 2 sei positiv zu bewerten, weil sowohl Wandfliesen im Arbeitsbereich vorhanden seien – was unstreitig ist – und zudem eine Wohnküche vorläge. Die Merkmalgruppe 3 sei positiv zu bewerten, weil trotz des negativen Merkmals der überwiegenden Einfachverglasung, welches unstreitig ist, die positiven Merkmale "Abstellraum innerhalb der Wohnung" und "großer geräumiger Balkon" vorhanden seien. Ferner sei die Wohnung überwiegend gut belichtet und besonnt. Die Merkmalgruppe 4 sei neutral zu bewerten, weil das Treppenhaus, was unstreitig ist, in überwiegend schlechtem Zustand sei, indes aber ein abschließbarer Fahrradabstellraum vorhanden sei, was ebenfalls unstreitig ist. Die Merkmalgruppe 5 wiederum sei positiv zu bewerten, weil die Wohnung in einer besonders ruhigen Straße läge und eine gestaltete und abschließbare Müllstandfläche vorhanden sei.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete für die von ihm im Hause der Klägerin Cstraße..., ... B mietweise innegehaltene Wohnung i.H.v. 218,11 Euro auf 261,73 Euro netto-kalt zuzüglich der unverändert gebliebenen Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. 93,– Euro, insgesamt 354,73 Euro ab dem 01.01.2006 zuzustimmen.
Der beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet unter Vorlage eines Wohnungsübernahmeprotokolls, dass die Wandfliesen in der Küche mieterseits eingebracht wurden. Der Beklagte ist der Ansicht, dass ein Balkon mit 3 qm – was unstreitig ist – nicht groß und geräumig sei. Ferner sei die Müllstandfläche zwar abschließbar aber nicht gestaltet.
In der mündlichen Verhandlung am 23.06.2006 hat der Beklagte weiter vortragen lassen, dass eine Spüle in der Küche bei Anmietung nicht vorhanden gewesen sei und dass das Gebäude über keine Wärmedämmung verfüge.
Die zulässige Klage ist im wesentlichen begründet.
Die Klage auf Zustimmung der Erhöhung der Nettomiete ist zulässig, sie wurde innerhalb der Dreimonatsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB erhoben.
11Die Klägern hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von derzeit monatlich 218,11 Euro um 32,06 Euro auf 250,17 Euro monatlich ab dem 01.02.2006 aus §§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Miete ist seit 15 Monaten unverändert und die letzte Mieterhöhung liegt mehr als ein Jahr zurück. Das Mieterhöhungsschreiben ist formal ordnungsgemäß. Auch die Vertretung ist nachgewiesen. Die Zurückweisung des Zustimmungsverlangens durch die Prozessbevollmächtigten des Beklagten bewirkte nicht die Unwirksamkeit desselben. Denn die Zurückweisung erfolgte zu einen nicht unverzüglich im Sinne des § 174 BGB, weil bereits mehr als eine Woche verstrichen waren, als die Zurückweisung erfolgte. Darüber hinaus wäre diese auch treuwidrig gemäß § 242 BGB, denn der Beklagte hat schon mehrmals mit der Hausverwaltung in anderen Sachen korrespondiert, wodurch er diese selbst als berechtigte Vertreterin der Vermieterin angesehen hat.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt sich nach dem Berliner Mietspiegel 2005 gemäß § 558 c BGB. Auszugehen war unstreitig von dem Mietspiegelfeld E 5. Im Ergebnis verbleibt es auch bei dem Mittelwert des Berliner Mietspiegels 2005 von 4,28 Euro/qm. Denn die Spanneneinordnung bleibt insgesamt neutral. Im Einzelnen:
Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist unstreitig negativ zu bewerten.
Die Merkmalgruppe 2 (Küche) war neutral zu bewerten.
Das von der Klägerin behauptete Merkmal Wohnküche war nicht zu beachten. Der diesbezügliche Vortrag war unsubstantiiert. Der Beklagte trägt unter Vorlage einer Rechnung über den Kauf einer Küche für die Wohnung und einer diesbezüglich beigefügten Skizze substantiiert vor, dass die Größe der Küche nur 5,7 qm beträgt. Zudem erscheint eine größere Küche von mindestens 14 qm bei 2 ½ Zimmern, Küche, Bad/WC, Flur, Balkon, Abstellraum und einer Wohnungsgesamtgröße von 58,45 qm auch eher unwahrscheinlich. Ferner geht das Gericht nach Vorlage der Unterlagen des Beklagten zur seinerzeitigen Wohnungsübernahme vom 13.03.1991 davon aus, dass die Wandfliesen in der Küche mieterseits eingebracht wurden und somit auch nicht für den Vermieter als wohnwerterhöhendes Merkmal herangezogen werden können.
Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist insgesamt neutral zu bewerten. Das Gericht geht von dem Vorliegen eines Abstellraumes aus. Schon der Mietvertrag erwähnt einen solchen. Dass der Beklagte diesen mit Nische bezeichnet, ist irrelevant, weil letztlich auch damit derselbe wohnwerterhöhende Zweck erfüllt ist. Woraus sich ergeben soll, dass die Räume überobligat gut belichtet und besonnt sind, ist nicht vorgetragen, so dass das Gericht den diesbezüglichen Vortrag nicht überprüfen konnte. Eine Balkongröße von 3 qm ist nicht groß und geräumig. Im Hinblick auf das unstreitig vorliegende wohnwertmindernde Merkmal "überwiegend Einfachverglasung" ergibt sich insgesamt eine neutrale Bewertung dieser Merkmalgruppe. Das vom Beklagten erstmals in der mündlichen Verhandlung verspätet vorgetragenes Negativmerkmal "keine Spüle in der Küche" war nicht zu berücksichtigen. Dabei kam es hier aber nicht auf die Verspätung an, weil die Klägerin diesbezüglich ein Schreiben des Beklagten vorlegt, wonach dieser bittet, die Spüle zu lagern zu dürfen, weil er eine eigene Spüle nutzen wollte.
Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist ebenfalls neutral zu bewerten. Unstreitig ist das Treppenhaus in einem überwiegend schlechten Zustand. Gleichzeitig verfügt das Gebäude unstreitig über einen abschließbaren Fahrradabstellraum.
Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist positiv zu bewerten. Die C straße ist gerichtsbekannt keine besonders ruhige Straße. Die abschließbaren Müllstandsflächen sieht das Gericht indes als wohnwerterhöhendes Merkmal an. Sie sind – auch unter Berücksichtigung von Bildern aus Parallelverfahren – als gestaltet anzusehen. Die Gestaltung ergibt sich schon dadurch, dass eine Umbauung vorhanden ist. Das von dem Beklagten erstmals in der mündlichen Verhandlung weiter behauptete Negativmerkmal der fehlenden Wärmedämmung konnte nicht mehr berücksichtigt werden. Zum einen ist schon nicht klar, aufgrund welcher Tatsachen diese Behauptung erhoben wurde. Darüber hinaus ist der Vortrag gemäß § 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückzuweisen, weil die Klageerwiderungsfrist nicht eingehalten wurde. Auch würde der Prozess durch die Einholung eines diesbezüglichen Sachverständigengutachtens verzögert werden. Entschuldigt wurde der verspätete Vortrag ebenfalls nicht.
Alles in Allem ergibt sich eine positive und eine negative sowie drei neutrale Merkmalgruppen, womit der Mittelwert als ortübliche Vergleichsmiete in Ansatz zu bringen ist, was bei einer Wohnungsgröße von 58,45 qm eine monatliche Nettomiete von 250,17 Euro (58,45 x 4,28) ergibt.
Endlich wurde auch die 20-prozentige Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB eingehalten.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über de vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr.11, 711 Sätze 1 und 2 ZPO.