AG Charlottenburg, Urteil vom 22.06.2006 - 233 C 47/06
Fundstelle
openJur 2012, 3763
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Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, die folgenden Mängelbeseitigungsmaßnahmen hinsichtlich der Mietwohnung der Kläger im Hause ... fachgerecht durchführen zu lassen:

Die Graffiti im Erdgeschoss des Hauses – von der Straße aus gesehen – an der rechten Wand neben dem Hauseingang sowie an beiden gegenübergelegenen Wänden des Hauseinganges und an den umlaufenden Hauswänden im Bereich der ... vollständig zu entfernen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin der Wohnung ....

Auf der Hausfassade befinden sich an der rechten Wand neben dem Hauseingang, an beiden gegenübergelegenen Wänden des Hauseingangs, an der linken Wand neben dem Hauseinwand sowie an der zur ... gelegenen Hauswand großflächig Graffiti.

Die Beklagte hatte vor einiger Zeit bereits Graffiti entfernen lassen. Mit Schreiben vom 30.05.2005 unterrichteten die Kläger die Beklagte darüber, dass erneut die Außenwände verschmiert seien und forderten die Beklagte auf, die Graffiti zu beseitigen.

Bei Einzug der Kläger im Januar 1996 war die Außenfassade und der Hauseingangsbereich in optisch einwandfreiem Zustand.

Die Kläger sind der Auffassung, die Graffiti stellten einen Mangel der Mietsache dar und seien zu beseitigen.

Die Kläger beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, die folgende Mängelbeseitigungsmaßnahmen hinsichtlich der Mietwohnung der Kläger im Hause ... fachgerecht durchführen zu lassen:

die Graffiti im Erdgeschoss des Hauses – von der Straße aus gesehen – an der rechten Wand neben dem Hauseingang sowie an beiden gegenübergelegenen Wänden des Hauseinganges und an den umlaufenden Hauswänden im Bereich der ... der ... vollständig zu entfernen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Auffassung, Graffiti an einer Hauswand stellten keinen Mangel der Mietsache dar. Die Beklagte könne sich nicht gegen die Schmierereien schützen. Die Nutzbarkeit der Wohnung werde nicht behindert und beeinträchtigt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Gründe

Die Klage ist begründet.

14Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung der Graffiti auf der Außenfassade des Eckhauses ... gemäß §§ 535, 536 BGB.

15Bei den Graffiti handelt es sich im vorliegenden Fall um einen Mangel des Mietsache.

16Der vertragsgemäße Zustand umfasst auch die Grundstücks- und Gebäudeteile, die zur gemeinschaftlichen Benutzung durch die Mieter und zum Zugang zur Mietsache bestimmt sind (Palandt-Weidenkaff, BGB 65. Aufl. § 535 Rn. 34, 41; KG, WuM 1984, 43) und somit auch die Außenfassade sowie den Hauseingang (vgl. AG Hamburg, WuM 2006, 244; Schmidt-Futterer-Eisenschmidt, Mietrecht, 8. Aufl. § 536 Rn. 185).

17Der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand ist im einzelnen Fall nach den gesamten Umstände des Einzelfalles, insbesondere nach der Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume sowie dem Zustand bei Anmietung zu beurteilen (KG WuM 1984, 42; AG Hamburg, WuM 2006, 244).

Unstreitig befand sich die Außenfassade sowie der Hauseingang bei Anmietung in einem optisch einwandfreien Zustand. Bei der Ortssitte ist insbesondere zu berücksichtigen, dass in Berlin gemäß § 9 Abs. 3 BauO Farbschmierereien, die von Verkehrswegen oder allgemein zugänglichen Stätten aus wahrnehmbar sind, verunstaltend sind und entfernt werden müssen. Der Umfang der nunmehr unstreitig vorhandenen Graffiti ist erheblich. Nahezu die gesamte Fläche der Außenwand ist im Bereich des Erdgeschosses großflächig mit Graffiti versehen. Insgesamt macht das Haus dadurch einen verunstalteten und verwahrlosten Eindruck. Der Umfang der Graffiti überschreitet das Maß des Ortsüblichen, wovon sich das Gericht bei der informellen Augenscheinseinnahme überzeugt hat. Hierauf wurde in der mündlichen Verhandlung hingewiesen. Dieser schlechte Gesamteindruck des Hauses stellt eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs dar, da die Mieter, die sich in ihrer Wohnung und in ihrem Haus wohlfühlen wollen, diesem negativen Anblick jeden Tag ausgesetzt sind. Die Grenze einer hinzunehmenden Beeinträchtigung ist überschritten.

Die Auffassung, es liege keine Mangel vor, wenn der Vermieter die Entstehung nicht verhindern könne (AG Leipzig, WuM 2001, 237), wird nicht geteilt. Ein Mangel liegt unabhängig vom Verschulden des Vermieters vor, wenn der tatsächliche Zustand nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Äußere Einwirkungen begründen einen Mangel, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind und zwar unabhängig davon, ob sie vom Vermieter als Eigentümer geduldet werden müssen (Palandt-Weidenkaff, BGB 65. Aufl. § 536, 16, 20).

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709.

Der Rechtsstreit ist berufungsfähig, da die Beschwer bei einer Klage auf Mängelbeseitigung nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Mietminderung (hier: 42 x 5 % x 789,40 Euro = 1.657,74 Euro) zu bemessen ist, § 9 ZPO (BGH, WuM 2004, 220).