AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 04.05.2006 - 15 C 164/04
Fundstelle
openJur 2012, 3575
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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird der Kläger verurteilt, an die Beklagten 65,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten seit dem 21. Oktober 2004 zu zahlen.

3. Auf die Widerklage wird der Kläger weiter verurteilt, hinsichtlich der Wohnung der Beklagten im Hause S Straße, B, Vorderhaus, I. OG links, zur fachgerechten und ordnungsgemäßen Beseitigung folgender Mängel verurteilt:

a. Balkonzimmer

Hier tritt vor allem bei Ostwind Zugluft durch die Unterseite der Balkontür innen ein.

b. Erkerzimmer

Am rechten Seitenfenster steht der obere innere Flügel an der Unterkante bogenförmig im geschlossenen Zustand bis ca. 5 mm vom Rahmenholz ab. Der Außenanstrich des unteren Flügels beginnt zu verwittern und ist in Ablösung begriffen und zwar vor allem im Wasserschenkelbereich.

An der Vorderfront des Erkerzimmerfenster liegt der untere mittlere große Flügel unten nicht dicht am Rahmen an. Dies gilt auch für den inneren Flügel in der Mitte. Der innere Oberlichtflügel in der Mitte weist einen Abstand unten zum Rahmenholz hin auf. Der rechts neben dem Mittelflügel befindlichere kleinere rechte Flügel unten weist an der Unterkante einen Abstand zum Rahmenholz auf. Gleiches gilt für den linken unteren Außenflügel. An sämtlichen Wasserschenkeln der Fensteranlage ist der Anstrich verbraucht, rissig und beginnt sich an einzelnen Stellen abzulösen.

c. Kleines Zimmer neben dem Bad

Der Anstrich der Wasserschenkel ist verrottet und löst sich ab.

Im übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

4. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand

Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 24. April 1995 von Frau K die im 1. Obergeschoss links im Vorderhaus im Hause S Straße, B befindliche 5-Zimmer-Wohnung mit Wirkung zum 1. Mai 1995 zu einem monatlichen Mietzins von 853,05 DM brutto kalt. Der Kläger hat das Grundstück 1999 erworben und ist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Per 1. Januar 2001 belief sich der monatliche Bruttokaltmietzins für die Wohnung auf 542,00 EUR. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte der Kläger von den Beklagten unter Bezugnahme auf das Feld J 1 des Berliner Mietspiegels 2003 die Zustimmung zu einer Erhöhung der zuletzt gezahlten Bruttokaltmiete um 73,00 EUR auf 615,00 EUR monatlich. Die Beklagten haben mit Schreiben vom 31. Dezember 2003 einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 23,86 EUR auf monatlich 565,56 EUR zugestimmt.

Mit Schreiben vom 20. Januar 2000 zeigte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten Mängeln an den Fenstern im Balkon- Erker- und kleinen Zimmer neben dem Bad an. Mit weiterem Schreiben vom 29. April 2004 ist der Kläger unter Fristsetzung bis zum 31. Mai 2004 vergeblich aufgefordert worden, die Mängel an den Fenstern zu beseitigen.

Der Kläger trägt vor, die von den Beklagten gezahlte Bruttokaltmiete enthalte einen Betriebskostenanteil in Höhe von 1,11 EUR/m². Dies ergebe sich aus der Betriebskostenabrechnung per 1. Januar 2004. Die mit dem Zustimmungsverlangen geltend gemachte Miete per 1. Januar 2004 übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.

Der Kläger beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete über die bereits erklärte Teilzustimmung in Höhe von 23,56 EUR um weitere 49,44 EUR monatlich auf 615,00 EUR (brutto/kalt) für die Wohnung S Straße, 1. OG Vorderhaus links, B (Wohnungsgröße 136,28 qm) mit Wirkung auf den 01.01.2004 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen und

widerklagend,

1. den Kläger hinsichtlich der Wohnung der Beklagten im Hause S Straße, B, Vorderhaus, I. OG links, zur fachgerechten und ordnungsgemäßen Beseitigung folgender Mängel zu verurteilen:

1. Balkonzimmer

Hier tritt vor allem bei Ostwind Zugluft durch die Unterseite der Balkontür innen und außen ein.

2. Erkerzimmer

Am linken Seitenfenster steht der äußere untere Flügel unten leicht, ca. bis zu 2 mm vom Rahmen ab. Hier dringt im Herbst und Winter Kälte und Zugluft ein. Am rechten Seitenfenster steht der obere innere Flügel an der Unterkante bogenförmig im geschlossenen Zustand bis ca. 5 mm vom Rahmenholz ab. Der Außenanstrich des unteren Flügels beginnt zu verwittern und ist in Ablösung begriffen und zwar vollem im Wasserschenkelbereich. Ansonsten tritt durch die unteren Außenflügel Kälte und Zugluft ein.

An der Vorderfront des Erkerzimmerfensters liegt der unteres mittlere große Flügel unten nicht dicht am Rahmen an. Dies gilt auch für den inneren Flügel in der Mitte. Der innere Oberlichtflügel in der Mitte weist einen Abstand bis 5 mm unten zum Rahmenholz hin auf. Man kann durch den Bereich zwischen Flügel und Rahmen von unter her durchsehen. Der rechts neben dem Mittelflügel befindlichere kleinere rechte Flügel unten weist an der Unterkante einen Abstand bis ca. 2 mm – 3 mm zum Rahmenholz auf. Gleiches gilt für den linken unteren Außenflügel. An sämtlichen Wasserschenkeln der Fensteranlage ist der Anstrich verbraucht, rissig und beginnt sich an einzelnen Stellen abzulösen.

3. Kleines Zimmer neben dem Bad

Am Fenster ist der äußere obere linke Flügel verzogen und steht unten bis ca. 3 mm vom Rahmen ab. Der Anstrich der Wasserschenkel ist verrottet und löst sich ab.

2. den Kläger zur Zahlung von 65,00 EUR nebst Zinsen mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gem. § 247 BGB seit Zustellung (21. Oktober 2004) an die Beklagten zu verurteilen.

sowie im Wege der Hilfswiderklage

1. Es wird festgestellt, dass die Beklagten im Falle des Wirksamwerdens der Mieterhöhung, sei es durch Zustimmung der Beklagten, sei es durch Verurteilung, berechtigt sind, beginnend ab dem 1.10.04 zunächst bis zum 31.3.05 und danach jeweils vom 1.10. bis zum 31.3. wegen nachfolgend aufgeführter Mängel nach den dazu jeweils aufgeführten Minderungssätzen, ausgehend von der erhöhten Miete, höchstenfalls jedoch in Höhe des maßgebenden Mieterhöhungsbetrages bis zu einer Behebung der Mängel die Miete zu mindern, sowie unabhängig von einer entsprechenden Minderungsberechtigung, ausgehend von den nachfolgend zu den einzelnen Mängeln genannten Minderungssätzen in deren dreifacher Höhe durchgehend ab April 2004 bis zu einer Beseitigung der Mängel von ihrem Leistungsverweigerungsrecht und Zurückbehaltungsrecht Gebrauch zu machen:

a) Balkonzimmer

Hier tritt vor allem bei Ostwind Zugluft durch die Unterseite der Balkontür innen und außen ein; Minderung 1 %.

b) Erkerzimmer

Am linken Seitenfenster steht der äußere untere Flügel unten leicht, ca. bis zu 2 mm vom Rahmen ab. Hier dringt im Herbst und Winter Kälte und Zugluft ein. Am rechten Seitenfenster steht der obere innere Flügel an der Unterkante bogenförmig im geschlossenen Zustand bis ca. 5 mm vom Rahmenholz ab. Der Außenanstrich des unteren Flügels beginnt zu verwittern und ist in Ablösung begriffen und zwar vollem im Wasserschenkelbereich. Ansonsten tritt durch die unteren Außenflügel Kälte und Zugluft ein.

An der Vorderfront des Erkerzimmerfensters liegt der unteres mittlere große Flügel unten nicht dicht am Rahmen an. Dies gilt auch für den inneren Flügel in der Mitte. Der innere Oberlichtflügel in der Mitte weist einen Abstand bis 5 mm unten zum Rahmenholz hin auf. Man kann durch den Bereich zwischen Flügel und Rahmen von unter her durchsehen. Der rechts neben dem Mittelflügel befindlichere kleinere rechte Flügel unten weist an der Unterkante einen Abstand bis ca. 2 mm – 3 mm zum Rahmenholz auf. Gleiches gilt für den linken unteren Außenflügel. An sämtlichen Wasserschenkeln der Fensteranlage ist der Anstrich verbraucht, rissig und beginnt sich an einzelnen Stellen abzulösen. Minderung 3 %.

c) Kleines Zimmer neben dem Bad

Am Fenster ist der äußere obere linke Flügel verzogen und steht unten bis ca. 3 mm vom Rahmen ab. Der Anstrich der Wasserschenkel ist verrottet und löst sich ab. Minderung 1 %.

2. Für den Fall, dass die Beklagte zur Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen insbesondere aufgrund eines angeblichen vorhandenen Fernsehanschlusses an eine Gemeinschaftssatellitenantenne zur Zustimmung zu einer höheren Miete verurteilt wird, festzustellen, dass die Beklagte für die Zeit ab 01.04.2004 wegen eines nicht möglichen Empfangs von über eine Gemeinschaftssatellitenantenne empfangbaren Programmen, das heißt alle Programmen außer ARD, ZDF, Sat1, RTL, Pro7, Phönix, zur Minderung der erhöhten Gesamtmiete, jedoch begrenzt maximal auf den Erhöhungsbetrag um 5 % (hilfsweise weniger) berechtigt ist.

Die Beklagten tragen vor: Das Mieterhöhungsverlangen sei bereits unwirksam, auf die sogenannten Pauschalbeträge nach dem Berliner Mietspiegel können nicht mehr abgestellt werden. Maßgebend seien auch nicht die Werte auf der Grundlage der letzten Betriebskostenerhöhungserklärung, sondern die tatsächlichen Betriebskosten im Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens. Diese müssten zudem nachvollziehbar berechnet sein. Außerdem werde die mit dem Mieterhöhungsverlangen begehrte Miete bereits gezahlt.

Die Widerklage geltend gemachte Mängelbeseitigung sei begründet, die Fenster der Wohnung seien wie im Antrag aufgeführt, mangelhaft. Der Zahlungsantrag der Widerklage sei wegen der Lärmbelästigung infolge der Neugestaltung des Hofbereichs gerechtfertigt, und zwar in Höhe von 8 % der bisherigen Miete für zwei Wochen im Monat April und den ganzen Mai 2004.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Er ist der Ansicht, dass die Aufstellung der Betriebskosten auf den 1. Januar 2004 den Anforderungen genüge. Diese Betriebskosten seien auch diejenigen, die im Jahr 2003 entstanden seien.

Die von den Beklagten behaupteten Mängel führten nicht zu einer Minderung der Tauglichkeit der Mietsache, sondern allenfalls zu einem höheren Heizbedarf. Insoweit wäre der Kläger bereit, die Energiekosten für diesen Mehrverbrauch ab dem 1. Januar 2004 bis zur Instandsetzung der Fenster zu übernehmen. Die behauptete Lärmbelästigung wegen der Gartenumgestaltung sei unsubstantiiert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat gemäß Beschlüssen vom 4. August 2005 und 11. Januar 2006, auf die Bezug genommen wird, Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie durch richterliche Inaugenscheinseinnahme

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing S. vom 25. Oktober 2005 sowie auf das Protokoll des Ortstermins vom 21. Februar 2006 verwiesen.

Gründe

Die Klage ist nicht begründet. Die Widerklage ist in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet, im übrigen ist sie unbegründet.

1. a) Die Klage ist zulässig.

Mit der am 31. März 2004 bei Gericht eingegangenen Klage und den Beklagten am 21. Mai 2004 zugestellten Klage hat der Kläger die Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 BGB gewahrt (§ 270 Abs. 3 ZPO).

b) Die Klage ist jedoch nicht begründet.

Der Kläger kann die begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung nicht gemäß § 558 BGB verlangen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Dem steht nicht entgegen, dass im streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen bei der Umrechnung der im Mietspiegel enthaltenen Nettokaltmiete in eine Bruttokaltmiete mit den pauschalen Werten aus dem Mietspiegel und nicht mit den konkreten Werten gerechnet worden ist. Dies berührt die formelle Wirksamkeit nicht. Denn es kann dahingestellt bleiben, ob die diesbezüglichen Angaben zutreffend sind, jedenfalls sind sie eindeutig und für den Mieter überprüfbar, so dass sie in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden sind.

Das Mieterhöhungsverlangen ist jedoch in materieller Hinsicht zu beanstanden. Unter Berücksichtigung der geänderten Rechtsprechung des BGH (GE 2006, Seite 46 ff.), auf die das Gericht mit Beschluss vom 21. Februar 2006 hingewiesen hat, ist zur Herstellung der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglichen Bruttokaltmiete und den Nettovergleichsmieten des Mietspiegels nicht mehr auf die Durchschnittswerte des hier anzuwendenden Berliner Mietspiegels 2003 abzustellen. Es bedarf vielmehr einer konkreten Darlegung, auf welchen Betrag sich die auf die Wohnung zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens im Jahre 2003 entfallenden Betriebskosten beliefen und wie sie sich zusammengesetzt haben. Dies ist zudem nachzuweisen. Soweit sich der Kläger auf die Aufstellung per 1. Januar 2004 beruft, ist dies zum Nachweis, dass die Betriebskosten im Jahr 2003 tatsächlich 1,11 EUR betragen haben, nicht ausreichend. Maßgebend können nur die zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren Kosten sein. Durch Betriebskostenaufstellung per 1. Januar 2004 können die für den Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren Kosten nicht nachgewiesen werden. Das Mieterhöhungsverlangen datiert vom Oktober 2003. Zu diesem Zeitpunkt konnten die Kosten nach dem Stand per 1. Januar 2004 noch gar nicht festgestellt werden, insbesondere nicht die verbrauchsabhängigen. Da der Kläger den Kostenansatz auch nicht durch eine Abrechnung für 2002 oder eine Abrechnung im Zeitpunkt der Erhöhungserklärung nachgewiesen hat, hat der Kläger keine den Anforderungen nach der Entscheidung des BGH entsprechende Berechnung der Betriebskosten vorgenommen. Das Mieterhöhungsverlangen ist allein schon aus diesem Grunde, fehlende Vorrechnung der maßgeblichen Betriebskosten, die zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens feststellbar waren, unbegründet, ohne dass es auf die weiteren Einzelheiten – Spanneneinordnung nach dem maßgeblichen Mietspiegelfeld J 1 des Berliner Mietspiegels 2003 – ankommt.

2. Die Widerklage ist in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet, im übrigen ist sie unbegründet.

a) Soweit die Beklagten von dem Kläger Zahlung von 65,00 EUR verlangen, ist die Klage gemäß § 536 Abs. 1 BGB begründet, da die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch die Geräuschbelästigung im Hinterhofbereich nicht nur unerheblich beeinträchtig worden ist. Unstreitig wurde der Hinterhofbereich neu gestaltet und das dies in Anbetracht auch der vom Kläger eingeräumten Arbeiten – Schneiden von Steinplatten – zu Geräuschbelästigungen führt. Insoweit haben die Beklagten substantiiert dargetan, dass die Arbeiten zwei Wochen im April und den ganzen Mai stattgefunden haben. Dies hat der Kläger nicht hinreichend widerlegt. Unstreitig waren von den Arbeiten drei Zimmer der Wohnung der Beklagten betroffen. Angesichts der von den Beklagten vorgenommen moderaten Mietminderung von 8 % für den fraglichen Zeitraum = abgerundet 65,00 EUR, bedurfte es keiner weiteren Beweisaufnahme über die genaue Dauer der Arbeiten, da selbst bei einer kürzeren Dauer eine höhere Mietminderung nicht auszuschließen ist.

b) Soweit die Beklagten den Kläger auf fachgerechte und ordnungsgemäße Beseitigung von Mängeln an den Fenster ihrer Wohnung in Anspruch nehmen, ist die Klage teilweise begründet. Das hat die Beweisaufnahme ergeben. Das Gericht konnte sich bei dem Ortstermin davon überzeugen, dass sich an der Balkontür ein ca. 1 cm fingerbreiter Spalt an der Unterseite der Balkontür befindet, so dass kalte Zugluft spürbar war. Die Außentür zum Balkon schließt dagegen plan. Im Erkerzimmer steht der äußere untere Flügel nicht ab. Das rechte Seitenfenster der oberen Fensterflügelinnenseite lässt sich zwar schließen, steht aber ½ cm ab, da der Querrahmen zurückgesetzt ist. Der Außenanstrich an allen Fenstern beginnt zu verwittern, sowohl außen als auch innen. An der Außenfront, mittlerer Rahmen klemmt das Innenfenster, es besteht ein minimaler Abstand. Der linke kleine Außenflügel schließt nicht. Der Abstand beträgt ca. ein Fingerkuppe. Im kleinen Zimmer neben dem Bad schließt der äußere Fensterflügel des Oberlichtes links plan nach Andrücken. Der Anstrich der Wasserschenkel außen ist alt. Allein aufgrund der Tatsache, dass ein Teil der Fenster nicht richtig schließt und zudem noch der Anstrich der Wasserschenkel alt und zu verwittern beginnt, liegen die von den Beklagten vorgetragenen Mängel – Eintritt von Kälte und Zugluft – auf der Hand

Insoweit ist die Mietsache mangelhaft und der Kläger zur Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet. Da die Beklagten den Kläger lediglich mit der Hilfswiderklage auf Feststellung der Minderung in Anspruch nehmen, bedurfte es keiner weiteren Ausführungen, welche Auswirkungen die Mängel, ob nun auf die Mietsache oder auf einen Mehrverbrauch an Heizkosten, haben.

Da das Mieterhöhungsverlangen bereits unwirksam ist, bedurfte es keiner weiteren Ausführungen zu den Hilfswiderklagen, da diese nur für den Fall des Wirksamwerdens der Mieterhöhung, sei es durch Zustimmung der Beklagten, sei es durch Verurteilung gestellt sind. Insoweit war dem Kläger auch keine weitere Gelegenheit zur Stellungnahme auf die Erweiterung der Hilfswiderklage gemäß Schriftsatz vom 10. April2006 zu gewähren.

3. Der Zinsanspruch beruht auf §§ 288, 291 BGB.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Dabei ist das Gericht davon ausgegangen, dass die Beklagten bereits aufgrund der im Urteilstenor festgestellten Mängel zu einer möglichen Mietminderung von 5 % berechtigt wären.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.