Brandenburgisches OLG, Urteil vom 31.05.2006 - 4 U 216/05
Fundstelle
openJur 2012, 3523
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Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 02.11.2005 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger zu je ½ zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Gründe

I. Die Kläger nehmen die Beklagten auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages über ein Hausgrundstück und auf Ersatz von Sachverständigenkosten mit der Begründung in Anspruch, die Beklagten hätten ihnen beim Verkauf des Hauses eine Vielzahl von Mängeln arglistig verschwiegen.

Mit notariellem Vertrag vom 18.09.2000 erwarben die Kläger von den Beklagten das Hausgrundstück … in B zu einem Kaufpreis von 135.000,00 DM/69.024,40 €.

Der Vertrag enthält unter § 4 Abs. 3 einen Gewährleistungsausschluss u.a. für sichtbare und unsichtbare Sachmängel. Ferner heißt es dort auszugsweise wie folgt:

"Der Erwerber nimmt den Grundbesitz in dem heutigen Zustand ab, welcher ihm bekannt ist. ...

Der Veräußerer versichert, dass er keinerlei Kenntnis hat über:

- versteckte Mängel des Kaufobjektes ..."

Die Beklagte zu 1. und ihr verstorbener Ehemann, der von der Beklagten zu 1. und der Beklagten zu 2. zu gleichen Anteilen beerbt wurde, hatten das auf dem Grundstück aufstehende und Ende der 70iger Jahre erbaute Einfamilienhaus im Jahre 1981 von der V B erworben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat die Klage - nach Verwertung der im Verfahren 14 OH 10/02 eingeholten Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. A und S sowie nach Vernehmung der Zeugen B und L - abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, den Klägern stehe gegen die Beklagten kein Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 463 BGB a.F. zu. Die Kläger hätten nicht darlegen können, dass für die von ihnen behaupteten Mängel an der Kaufsuche eine Offenbarungspflicht der Beklagten bestanden habe. Ferner hätten sie ein arglistiges Verschweigen der behaupteten Mängel durch die Beklagten nicht beweisen können. Im Übrigen verstoße ihr Verlangen auf großen Schadensersatz gegen Treu und Glauben.

Zu den von den Klägern behaupteten Mängeln hat das Landgericht im Einzelnen wie folgt ausgeführt:

Garage:

Hinsichtlich der Garage sei nach dem im selbständigen Beweisverfahren eingeholten Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. A zwar das Vorliegen wesentlicher Mängel bewiesen. Indessen sei der mangelhafte bauliche Zustand offenkundig, so dass weder eine Offenbarungspflicht bestanden habe noch ein arglistiges Verschweigen anzunehmen sei.

Zwar sei davon auszugehen, dass es hinsichtlich der Garage an einer Baugenehmigung fehle, was einen wesentlichen Mangel darstelle. Ob die Beklagten hiervon Kenntnis gehabt hätten, könne offenbleiben. Denn jedenfalls rechtfertige das Fehlen der Baugenehmigung nicht die im Rahmen des großen Schadensersatzes geforderte Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten um die vom Sachverständigen hinsichtlich einzelner Bauteile festgestellte Einsturzgefahr gewusst hätten, lägen nicht vor.

Eingangstreppe:

Die vom Sachverständigen festgestellten Mängel am Putz und am Mauerwerk seien derart offenkundig, dass eine Offenbarungspflicht nicht bestanden habe, so dass auch ein arglistiges Verschweigen nicht in Betracht komme. Von der fehlenden Sickerwasserabdichtung hätten die Beklagten keine Kenntnis gehabt.

Durchfeuchtungen im Keller:

Zwar habe der Sachverständige Dipl.-Ing. A die behaupteten Mängel im Wesentlichen festgestellt. Indessen sei ein erheblicher Feuchtigkeitsmangel nicht gegeben. Stärkere Vergrauungen und eine Schimmelpilzbildung habe der Sachverständige lediglich in den unteren Wandbereichen des Kellerraumes 4 festgestellt. Mangels eines erheblichen Feuchtigkeitsschadens habe auch eine Offenbarungspflicht der Beklagten nicht bestanden. Ob die vom Sachverständigen festgestellte Schimmelpilzstelle für die Bewohner des Hauses sichtbar gewesen sei, erschließe sich aus dem Vortrag der Kläger nicht. Der Sachverständige A habe die Erkennbarkeit in seinem Ergänzungsgutachten vom 01.10.2003 verneint, so dass ein arglistiges Verschweigen nicht festgestellt werden könne.

Raster-Außenwand-Elemente:

Insoweit könne nicht festgestellt werden, dass die Beklagten den vom Sachverständigen Dipl.-Ing. A festgestellten Mangel arglistig verschwiegen hätten. Das unfachmännische Ausfüllen der Fugen sei bereits kein wesentlicher und damit auch kein zu offenbarender Mangel. Die fehlende Dichtigkeit der Raster-Außenwand-Elemente gegen Schlagregen erschließe sich nur über bauhandwerkliches Wissen, das die Beklagten nicht besessen hätten. Außerdem seien die Mängel auch offenkundig.

Fenster:

Die vom Sachverständigen dargelegten Mängel seien offensichtlich, so dass weder eine Offenbarungspflicht der Beklagten noch ein arglistiges Verschweigen in Betracht komme. Zudem handele es sich aber auch nicht um wesentliche Mängel.

Sanitärinstallation:

Dass die Absperrventile der Trinkwasserleitung des Hauses erneuerungsbedürftig seien, hätten die Beklagten angesichts des Baujahres des Hauses ungefragt nicht offenbaren müssen.

Hinsichtlich der an der Abwasserleitung festgestellten Mängel fehle es an einem arglistigen Verschweigen. Unabhängig davon, dass die Entwässerung funktioniert habe, habe der Sachverständige S auch ausgeführt, dass die Mängel für einen Laien nicht erkennbar gewesen seien. Der Umstand, dass die Abwasserleitung durch einen Nichtfachmann ausgeführt worden sei, sei nicht offenbarungspflichtig. Dies sei erst dann der Fall, wenn Anzeichen für eine mangelhafte Ausführung bestünden, was indessen nicht der Fall gewesen sei. Die Befestigung der Rohre mittels Draht sei offenkundig.

Heizung:

Die Beklagten seien ungefragt nicht verpflichtet gewesen, anzugeben, dass die Heizungsanlage nur teilweise erneuert worden sei. Unabhängig davon, dass die Heizungsanlage funktioniert habe, hätten die Kläger ein älteres Haus mit einer entsprechenden technisch veralteten Ausstattung erworben, so dass ein arglistiges Verschweigen nicht festgestellt werden könne.

Treppe zwischen Erdgeschoss und Obergeschoss:

Eine Haftung für den vom Sachverständigen festgestellten Mangel scheide deswegen aus, weil dieser nach den weiteren Ausführungen des Sachverständigen für die Beklagten als Bewohner des Hauses nicht erkennbar gewesen seien.

Fußbodendämmung:

Ein arglistiges Verschweigen des vom Sachverständigen festgestellten Mangels sei nicht bewiesen. Es könne nicht festgestellt werden, dass die Beklagten um diesen Mangel gewusst hätten.

Statik:

Insoweit könne offen bleiben, ob der behauptete Mangel bestehe. Jedenfalls sei ein arglistiges Verhalten der Beklagten insoweit nicht bewiesen. Der Zeuge B habe bekundet, dass der verstorbene Ehemann der Beklagten zu 1., der die Umbauarbeiten ausgeführt und ein Stück des über der Terrassentür befindlichen Balkens herausgenommen habe, davon ausgegangen sei, dass dadurch die Statik des Hauses nicht beeinträchtigt werde. Es sei nicht der Beweis geführt, dass die Beklagten insoweit ein anderes Wissen gehabt hätten.

Elektrik:

Zwar habe der Zeuge L die klägerseits behaupteten Mängel bestätigt. Indessen könne diesbezüglich ein arglistiges Verschweigen der Beklagten nicht festgestellt werden. Ein solches ergebe sich insbesondere nicht bereits aus dem Umstand, dass die Elektroarbeiten durch einen Nichtfachmann ausgeführt worden seien. Es lägen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Arbeiten zu einer Brandgefahr geführt hätten. Zur Erkennbarkeit einer laienhaften Verlegung der Elektroanlage habe der Zeuge L widersprüchliche Angaben gemacht, so dass die Kläger nicht den Beweis geführt hätten, dass die Beklagten um den Mangel der Elektroanlage gewusst hätten.

Terrassendach:

Mangels eines ausreichend substanziierten Vortrages der Kläger könne nicht festgestellt werden, ob der behauptete Mangel wesentlich und damit offenbarungspflichtig gewesen sei. Letztlich könne dies aber auch dahinstehen, da der behauptete Mangel jedenfalls nicht eine Rückabwicklung des Kaufvertrages rechtfertige.

Auch eine Gesamtschau der in der Rede stehenden Mängel des Hauses führe nicht zu einer anderen Beurteilung. Dies gelte umso mehr, als die vom Sachverständigen Dipl.-Ing. A angefertigten Lichtbilder ein sich in einem mäßigen baulichen Zustand befindliches Wohnhaus und eine sich in einem noch schlechteren Zustand befindende Garage zeigten.

Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung, mit der sie ihr erstinstanzliches Ziel weiterverfolgen. Sie wiederholen im Wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie vertreten weiterhin die Auffassung, dass jedenfalls bei Vornahme der erforderlichen Gesamtbetrachtung der Einzelfallumstände von einem arglistigen Verhalten der Beklagten auszugehen sei. Soweit das Landgericht hinsichtlich einzelner Mängel eine Kenntnis der Beklagten verneint habe, sei diese Sichtweise im Hinblick darauf, dass die Beklagten das Objekt jahrzehntelang genutzt haben, lebensfremd. Hilfsweise machen sie einen kleinen Schadensersatzanspruch geltend, ohne diesen jedoch näher zu beziffern.

Die Kläger beantragen,

die Beklagten unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils vom 02. November 2005 als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 70.364,20 € nebst Zinsen in gesetzlicher Höhe seit Rechtshängigkeit, Zug um Zug gegen Rückauflassung des Grundstücks … in B, Flur 3, Flurstück 14/3 und 14/12, Grundbuch von B, Blatt 346 ON 7, zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

II. Die Berufung ist zulässig; sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Das Landgericht hat zu Recht und auch mit überwiegend zutreffender Begründung einen - aufgrund des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses - allein in Betracht kommenden Schadensersatzanspruch der Kläger wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln des Hausgrundstückes (§§ 463 Satz 2, 476 BGB a.F.) verneint.

Die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger haben nicht den Nachweis erbracht, dass die Beklagten die in Rede stehenden Mängel arglistig verschwiegen haben.

Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels setzt voraus, dass hinsichtlich des verschwiegenen Mangels überhaupt eine Aufklärungs- bzw. Offenbarungspflicht bestand. Denn nach ständiger Rechtsprechung ist es grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre eigenen Interessen wahrzunehmen. Deshalb besteht keine allgemeine Pflicht, sämtliche Umstände zu offenbaren, die für den Entschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können. Unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben besteht jedoch für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und für dessen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern dieser die Mitteilung nach der Lebenserfahrung erwarten durfte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes besteht beim Kauf eines Hausgrundstücks auch eine Pflicht zur Offenbarung verborgener wesentlicher Mängel oder solcher nicht erkennbarer Umstände, die nach der Lebenserfahrung auf das Bestehen bestimmter Mängel schließen lassen. Wesentliche Mängel der Kaufsache darf der Verkäufer daher grundsätzlich nicht verschweigen. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH besteht aber eine Offenbarungspflicht hinsichtlich solcher Mängel der Kaufsache nicht, die einer Besichtigung zugänglich bzw. ohne weiteres erkennbar sind (BGH, NJW-RR 2003, 772; BGH, NJW-RR 1994, 907; BGH, NJW-RR 1990, 847 f; BGH, Urteil vom 12.04.2002, V ZR 302/00). Eine Aufklärung über diese Mängel kann der Käufer nach der Verkehrsauffassung nicht erwarten, weil er sie bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH, NJW-RR 1994, 907).

Im Übrigen setzt ein arglistiges Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels voraus, dass der Verkäufer den Mangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH, NJW 2001, 2326, 2327).

Arglistig kann aber auch derjenige handeln, der einem anderen versichert, eine bestimmte Kenntnis von Vorgängen oder Umständen zu haben, diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht hat; eine vertragliche Zusicherung kann daher den Arglistvorwurf begründen, wenn sie zwar nicht bewusst den Tatsachen widerspricht, jedoch ohne jede sachliche Grundlage abgegeben und dieser Umstand dem Vertragspartner gegenüber verschwiegen wird (BGH, a.a.O.).

Gemessen an diesen Grundsätzen gilt im Streitfall Folgendes:

1. Einzelfallbetrachtung:

Garage:

Soweit die Kläger Mängel des Mauerwerkes der Garage rügen, kommt eine Haftung wegen arglistigen Verschweigens nach § 463 Satz 2 BGB - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - bereits deswegen nicht in Betracht, weil diese Mängel offenkundig sind, was durch die Lichtbilder Nr. 1 bis 14 des Gutachtens A vom 10.10.2002 eindeutig belegt ist. Dass die Garage nicht fachgerecht errichtet wurde, erschließt sich auch einem bautechnischen Laien bei einer Besichtigung ohne weiteres, so dass nicht erkennbar ist, inwieweit insoweit noch eine Aufklärungs- bzw. Offenbarungspflicht bestehen sollte. Sofern die Kläger eine Besichtigung der Garage nicht vorgenommen haben sollten, haben sie in diesem Fall die im eigenen Interesse gebotene Sorgfalt nicht beachtet. Dies geht allein zu ihren Lasten, zumal sie - ausweislich § 4 Abs. 3 Satz 2 des Kaufvertrages - den Kaufgegenstand in dem damaligen Zustand ausdrücklich abgenommen habe, wobei sie angaben, dass ihnen dieser bekannt sei.

Soweit der Sachverständige bezüglich einzelner Bauteile der Garage eine Einsturzgefahr festgestellt hat, ist dies zweifellos ein wesentlicher Mangel, den die Beklagten bei Kenntnis bzw. Fürmöglichhalten auch hätten offenbaren müssen. Allerdings haben die Kläger eine entsprechende Kenntnis der Beklagten weder schlüssig dargelegt noch bewiesen. Aus welchen konkreten Anhaltspunkten die Beklagten auf eine Einsturzgefahr hätten schließen können sollen, legen die Kläger nicht nachvollziehbar dar. Auch der Sachverständigte A hat in seinem Gutachten vom 01.10.2003 dargelegt, dass dieser Mangel (Einsturzgefahr) für einen Laien nicht erkennbar sei.

57Zwar ist richtig, dass dann, wenn sich auf einem verkauften Grundstück Bauwerke befinden, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden sind, ein Sachmangel im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB a.F. vorliegt (BGH, NJW 2003, 2380, 2381; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 47f ). Der Sachmangel besteht darin, dass es dem Käufer an der baurechtlich gesicherten Befugnis fehlt, das Bauwerk auf Dauer für den vertraglich vorausgesetzten Zweck nutzen zu können. Grundsätzlich besteht beim Fehlen einer Baugenehmigung auch eine Aufklärungspflicht (BGH, NJW 2003, 2380, 2381). Im Streitfall stellt sich jedoch die Frage, ob sich den Klägern aufgrund der offenkundig unfachgemäß - in Eigenleistung - errichteten Garage nicht der Schluss aufdrängen musste, dass für ein derartiges Bauwerk eine Baugenehmigung nach Lage der Dinge eigentlich nicht erteilt worden sein kann. Diese Frage ist nach Auffassung des Senats zu bejahen sein, zumal - was dem Senat aus anderen Verfahren bekannt ist - zu Zeiten der früheren DDR Bauwerke - insbesondere Nebengebäude - oftmals ohne Genehmigung errichtet wurden, ohne dass die damaligen Behörden daran Anstoß genommen hätten, was auch den Klägern bekannt gewesen sein dürfte. Zudem ist die Garage derart unfachgemäß errichtet worden, dass selbst einem Laien ernsthafte Zweifel hinsichtlich einer bauordnungsrechtlichen Genehmigung hätten kommen müssen. Bei dieser Sachlage aber hätten die Kläger bereits bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt diesen Punkt erfragen müssen. Die Kläger können den Beklagten nicht das zum Vorwurf machen, was sie selbst aufzuklären versäumt haben.

Dass die Beklagten positive Kenntnis vom Fehlen der Baugenehmigung hatten, ist nicht bewiesen. Ihnen könnte allenfalls anzulasten sein, dass sie das Fehlen der Baugenehmigung wenigstens für möglich gehalten haben. Hierauf können die Kläger sich aber deswegen nicht berufen, weil sie nach Lage der Dinge den Schluss auf die fehlende Baugenehmigung in gleicher Weise hätten ziehen können und müssen.

Jedenfalls aber wäre unter den gegebenen Umständen, nämlich wegen des offensichtlich unfachgemäß errichteten Mauerwerkes und der daraus richtigerweise auch von den Klägern zu ziehenden Schlüsse, eine Rückabwicklung des Kaufvertrages wegen dieses Mangels nach Treu und Glauben nicht gerechtfertigt. Die Kläger müssten sich insoweit darauf verweisen lassen, dass ihnen der Wertunterschied zwischen einer mangelfreien (d.h. baurechtlich genehmigten) und der mangelhaften Garage ersetzt wird. Unabhängig davon, dass die Kläger diesen kleinen Schadensersatzanspruch der Höhe nach nicht schlüssig dargelegt haben, ist ein solcher Wertunterschied aber auch nur schwer bestimmbar. Denn insoweit steht in erster Linie der offensichtlich mangelhafte bauliche Zustand der Garage, der allerdings bei der Bemessung des Wertunterschiedes nicht zu berücksichtigen wäre, im Vordergrund. Inwieweit der fehlenden Baugenehmigung darüber hinaus noch ein Minderwert beizumessen ist, ist nicht erkennbar. Hierzu tragen auch die Kläger nicht ansatzweise vor.

Eingangstreppe:

Hinsichtlich der offenkundigen baulichen Mängel der Eingangstreppe scheidet eine Haftung aus § 463 Satz 2 BGB deswegen aus, weil eine Offenbarungspflicht nicht bestand. Über etwas, was offenkundig ist, muss nicht aufgeklärt werden.

Soweit der Sachverständige eine fehlende Sickerwasserabdichtung festgestellt hat, haben die Kläger ein arglistiges Verschweigen dieses Mangels nicht zu beweisen vermocht. Dass die Beklagten diesen Mangel positiv gekannt haben oder wenigstens für möglich gehalten haben, ist weder ersichtlich noch wird dies von den Klägern nachvollziehbar dargelegt. Dies gilt umso mehr, als die Beklagte zu 1. und ihr verstorbener Ehemann das Haus selbst nicht errichtet, sondern es ebenfalls käuflich erworben haben. Das Vorbringen der Kläger beschränkt sich im Übrigen auf bloße Behauptungen und Vermutungen.

Durchfeuchtungen im Keller:

Soweit der Sachverständige nach Aufstemmen des Fußbodens und der angrenzenden Wandoberflächen im Keller 4 festgestellt hat, dass eine Abdichtungsschicht und eine Wärmedämmschicht nicht vorhanden sind, und soweit nach Aufschachten des Bodenbereiches an der Außenseite des Hauses hervorgetreten ist, dass im Mörtel des Wandabschnittes bis zur Fenstersohlbank mehrere kleine Risse vorhanden sind, ist weder erkennbar, noch wird dies von den Klägern nachvollziehbar dargelegt, dass und warum die Beklagten von diesen Mängeln Kenntnis gehabt haben. Bereits die vom Sachverständigen vorgenommenen umfangreichen und zum Teil bauteilzerstörenden Prüfungen sprechen nach Auffassung des Senats dagegen.

Zwar hat der Sachverständige - nach Durchführung von Messungen - Feuchtigkeit in den Außenwänden des Kellers und im Fußboden festgestellt (S. 16 ff und S. 51 des Erstgutachtens). Auch hat er auf Seite 16 unten des Gutachtens vom 10.10.2002 ausgeführt, dass an den Wandflächen, im Wesentlichen in den unteren Wandbereichen, Vergrauungen vorhanden seien und auf Seite 18, dass im Kellerraum 4 in den unteren Wandbereichen starke Vergrauungen und Schimmelpilzbildungen festzustellen seien. Es kann aber nicht festgestellt werden, dass die Beklagten Feuchtigkeitsmängel im Keller arglistig verschwiegen haben. Bloße Mutmaßungen bzw. der Verweis der Kläger auf die allgemeine Lebenserfahrung genügen nicht. Es müssten zumindest hinreichende Indizien vorliegen, die darauf schließen lassen könnten, dass die Beklagten - bzw. jedenfalls einer von beiden (vgl. dazu Palandt-Putzo, 61. Aufl., § 476, Rz. 10) - einen Feuchtigkeitsschaden im Keller im Zeitpunkt des Gefahrüberganges wenigstens für möglich gehalten haben, wobei eine Kenntnis oder ein Fürmöglichhalten des Mangels im Kellerraum 4 genügen würde. Dies haben die Kläger aber nicht zu beweisen vermocht. Wie aus dem Bild 30 (= Keller 4) ersichtlich, befanden sich die schwarzen Verfärbungen und Schimmelpilzbildungen hinter der aufgebrachten Tapete. Dass sie sich auch auf der Tapete selbst abzeichneten, wird von den Klägern weder behauptet, noch ist dies ersichtlich. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte dafür, dass der Keller 4 unmittelbar vor der Veräußerung des Hausgrundstückes neu tapeziert worden ist, und zwar zu dem Zwecke, um Feuchtigkeitsschäden zu verdecken. Auch unter Zugrundelegung der Ausführungen des Sachverständigen A im Ergänzungsgutachten vom 01.10.2003 kann ein arglistiges Verschweigen von Feuchtigkeitsschäden nicht festgestellt werden.

Die Kläger können den Vorwurf der Arglist auch nicht mit Erfolg darauf stützen, dass die Beklagten im notariellen Kaufvertrag versichert haben, dass ihnen versteckte Mängel nicht bekannt seien. Unabhängig davon, dass diese Erklärung keine Zusicherung darstellt, dass verdeckte Mängel nicht vorhanden sind (vgl. hierzu BGH, NJW-RR 2003, 989; BGH, NJW-RR 1992, 333; BGH, NJW 2001, 2326 f), kann aus dieser Erklärung auch nicht der Vorwurf abgeleitet werden, die Beklagten hätten "ins Blaue hinein" versichert, dass ihnen verborgene Mängel nicht bekannt seien, und damit arglistig gehandelt (vgl. hierzu BGH, NJW 2001, 2326 f ). Die Beklagten haben mit dieser Erklärung nämlich nicht versichert, dass das Grundstück frei von verborgenen Mängeln sei. Dass ihre Erklärung, dass ihnen derartige Mängel nicht bekannt seien, unzutreffend war, kann nach den obigen Ausführungen zur Kenntnis bzw. zu einem bedingten Vorsatz der Beklagten nicht festgestellt werden.

Dem Beweisantritt der Kläger auf Seite 2 des Schriftsatzes vom 17.09.2004 (Bl. 242 d. A.) ("Zeugnis W B") war und ist nicht nachzugehen. Denn es ist nicht ersichtlich, dass und inwieweit der dortige Vortrag für eine Arglist der Beklagten sprechen könnte. Dass im Zeitpunkt des Gefahrüberganges bereits starke Schimmelpilzbildungen festzustellen waren, behaupten die Kläger gerade nicht.

Raster-Außenwand-Elemente:

Hier hat das Landgericht mit zutreffenden Erwägungen ein arglistiges Verschweigen eines Mangels verneint. Nach den vom Sachverständigen A angefertigten Lichtbildern Nr. 63 bis 72 waren die Fugen zwischen den Raster-Außenwand-Elementen ohne weiteres erkennbar und hätten demnach auch von den Klägern bei einer Besichtigung festgestellt werden müssen. Eine Aufklärungspflicht hierüber bestand nicht, ebenso wenig darüber, dass der in den Fugen befindliche Dichtstoff gegebenenfalls Rissbildungen aufweisen könnte (S. 43 des Gutachtens). Dass sich hinsichtlich der Raster-Außenwand-Elemente gegebenenfalls ein Sanierungsbedarf ergeben könnte, hätte sich den Klägern angesichts des durch die Lichtbilder dokumentierten Zustandes aufdrängen müssen. Um insoweit sicher zu gehen, hätten sie gegebenenfalls einen Bausachverständigen hinzuziehen müssen.

Zwar hätten die Beklagten die Kläger ungefragt darüber aufklären müssen, dass die Außenwand-Elemente keine ausreichende Dichtigkeit gegen Schlagregen aufweisen. Dass sie hiervon wussten oder es für möglich hielten, ist jedoch weder ersichtlich noch von den Klägern schlüssig dargelegt. Wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, wäre ein arglistiges Verschweigen eines Mangels insoweit allenfalls dann anzunehmen, wenn es bereits zu Feuchtigkeitsschäden an den Hauswänden bis zum Zeitpunkt des Gefahrüberganges gekommen wäre. Dies ist jedoch weder dargelegt noch bewiesen.

Fenster:

Das vorstehend zu den Raster-Außenwand-Elementen Gesagte gilt hier entsprechend. Außerdem haben die Kläger in der notariellen Kaufvertragsurkunde ausdrücklich angegeben, dass ihnen der Zustand des Hauses bekannt sei. Dann müssen sie sich aber auch so behandeln lassen, als ob ihnen die vom Sachverständigen Dipl.-Ing. A auf den Seiten 27/28, 44/45 und 53 seines Gutachtens vom 10.10.2002 beschriebenen Mängel der Fenster bekannt waren. Worin angesichts des offenkundigen Zustandes der Fenster ein arglistiges Verschweigen zu sehen sein soll, vermag der Senat nicht zu erkennen.

Sanitärinstallation:

Soweit vermeintliche Mängel der Trinkwasserleitung in Rede stehen, ist bereits das Vorliegen eines Mangels zu verneinen. Die Kläger haben kein "grundsaniertes" Haus erworben, sondern ein 20 Jahre altes und unter den Bedingungen der "Mangelwirtschaft" der früheren DDR errichtetes Haus. Dass die aus der Zeit der Errichtung des Hauses stammenden Trinkwasserleitungen gegebenenfalls zu erneuern sein könnten, musste von den Beklagten nicht ausdrücklich erwähnt werden. Dies lag auf der Hand. Dies gilt umso mehr, als auch die Höhe des vereinbarten Kaufpreises nicht darauf schließen ließ, dass das Haus keinen Reparaturrückstau aufweisen könnte.

Auch bezüglich der vom Sachverständigen S hinsichtlich der Abwasserleitungen im Keller des Hauses festgestellten Mängel ist ein arglistiges Verschweigen nicht erkennbar. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, musste der Umstand, dass die Kellerleitung nach 1990 durch einen Nichtfachmann erneuert worden ist, nicht offenbart werden. Allein der Umstand, dass die Leitung nicht durch einen ausgebildeten Sanitärinstallateur ausgeführt worden ist, bedeutet nicht, dass sie damit zwingend mangelhaft sein muss. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten Anlass haben mussten, anzunehmen, dass die Arbeiten unzureichend ausgeführt worden sind (Fehlen von Reinigungsöffnungen, Verbindung der Rohre entgegen der Fließrichtung), liegen nicht vor. Denn die Abwasserleitung funktionierte, wovon mangels anderweitiger Feststellungen auszugehen ist. Auch der Sachverständige S hat in seinem Gutachten vom 19.11.2003 ausgeführt, dass die von ihm in seinem Erstgutachten festgestellten Mängel - bis auf die Befestigungstechnik - für einen Laien nicht erkennbar gewesen seien. Dass die Rohre mit Draht an der Decke befestigt worden sind, war aber offenkundig. Insoweit bestand eine Offenbarungspflicht nicht, so dass auch ein arglistiges Verschweigen der Beklagten diesbezüglich zu verneinen ist.

Heizung:

Das Landgericht hat auch hier ein arglistiges Verschweigen eines Mangels mit zutreffenden Erwägungen, denen sich der Senat anschließt und auf die Bezug genommen wird, verneint. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Kläger gerade kein Haus mit einer "grundsanierten" Heizungsanlage erworben haben, und auch keinen Anlass hatten, anzunehmen, dass eine "Überholung" der Anlage nicht erforderlich sein würde. Außerdem ist aber auch nicht erkennbar, noch wird dies von den Klägern nachvollziehbar dargelegt, dass die Beklagten wussten, dass die Anlage unwirtschaftlich arbeitet und ihre Regeltechnik mangelhaft ist. Hiervon kann auch nach den Ausführungen des Sachverständigen S in dem Gutachten vom 19.11.2003 nicht ausgegangen werden.

Treppe zwischen Erdgeschoss und Obergeschoss:

Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts, denen sich der Senat anschließt, wird verwiesen.

Fußbodendämmung:

Den Ausführungen des Landgerichts ist nach Auffassung des Senats nichts hinzuzufügen.

Statik:

Auch hier begegnen die Ausführungen des Landgerichts keinen Bedenken. In der Tat kann nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ein arglistiges Verschweigen eines Mangels an der Statik des Hauses nicht festgestellt werden. Zwar ist nach der Aussage des Zeugen B davon auszugehen, dass der verstorbene Ehemann der Beklagten zu 1. im Zuge des Einbaus der zweiflügeligen Terrassentür und der beiden neuen Fenster ein Stück des über der Terrassentür befindlichen Dachträgers herausgenommen hat. Auch hat der Zeuge bekundet, dass beim Herausnehmen des Dachbalkens ein Knacken zu vernehmen gewesen sei, was seines Erachtens daraus herrührt, dass sich das Dach um Millimeter abgesenkt habe.

Indessen reichen diese Feststellungen zur Bejahung einer Arglist nicht aus. Wenn - wie der Zeuge B bekundet hat - aus der Reaktion des verstorbenen Ehemannes der Beklagten zu 1. zu entnehmen gewesen sein sollte, dass er sich nicht bewusst gewesen ist, dass seine Maßnahmen zu statischen Problemen führen könnten, dann können für die bautechnisch völlig unerfahrenen Beklagten in der Tat keine weitergehenden Kenntnisse angenommen werden. Dies gilt umso mehr als von den Klägern nicht hinreichend substantiiert vorgetragen worden ist, wann die in Rede stehenden Baumaßnahmen ausgeführt worden sind. Sofern diese bereits viele Jahre vor der Veräußerung des Hauses vorgenommen worden sein sollten, sich daraus aber keine weiteren Auswirkungen oder Schäden ergeben haben, kann unter den gegebenen Umständen selbst ein bedingt vorsätzliches Verhalten der Beklagten nicht festgestellt werden.

Zwar würde der Gewährleistungsausschluss bereits dann entfallen, wenn auch nur der Beklagte zu 1. hinsichtlich der Statik ein arglistiges Verschweigen eines Mangels vorzuwerfen wäre. Es ist aber schon nicht bewiesen, dass die Beklagte zu 1. sich der möglichen Auswirkungen des Herausnehmens des Balkenstückes bewusst war und es für möglich hielt, dass die Statik dadurch beeinträchtigt worden sein könnte. Die klägerische Behauptung, die Beklagte zu 1. habe gerufen "das Haus bricht gleich zusammen", hat der Zeuge B jedenfalls nicht zu bestätigen vermocht. Auf die Vernehmung des Zeugen St haben die Kläger im Termin vor dem Landgericht am 14.09.2005 verzichtet. Dem Beweisangebot auf Seite 6 des Schriftsatzes vom 22.12.2004 (Bl. 289 d. A.) ("Zeugnis Frau Sy") war und ist nicht nachzugehen. Zwar lässt sich dem landgerichtlichen Urteil nicht entnehmen, aufgrund welcher Erwägungen es von einer Erhebung des insoweit angebotenen Beweises abgesehen hat. Jedoch bietet der vorbezeichnete klägerische Vortrag keinen Anlass, um dem Beweisangebot nachzugehen. Die Kläger tragen bereits im Ansatz nicht ausreichend vor, wann die Zeugin die behauptete Erklärung der Beklagten zu 1. gehört haben will. Es ist nicht ausreichend dargetan, dass diese Erklärung im Zusammenhang mit den in Rede stehenden Umbaumaßnahmen stand. Denn dass die Zeugin diese auch wahrgenommen hat, so dass das laute Rufen der Beklagten zu 1. den Umbaumaßnahmen tatsächlich zeitlich und inhaltlich zugeordnet werden kann, tragen die Kläger nicht ausreichend vor. Außerdem steht das Vorbringen unter 2. auf Seite 6 des Schriftsatzes vom 22.12.2004 aber auch im Widerspruch zur Aussage des Zeugen B, der bekundet hat, dass der verstorbene Ehemann der Beklagten zu 1. - und nicht Herr St - die in Rede stehenden Maßnahmen vorgenommen hat. Aber selbst wenn die Beklagte zu 1. die behauptete Äußerung gemacht haben sollte, lässt dies nicht zwingend auf ein arglistiges Verschweigen schließen. Mangels irgendwelcher konkreter Zeitangaben ist völlig unklar, welcher Zeitraum zwischen den Umbaumaßnahmen und dem Vertragsabschluss lag. Sollten dazwischen z.B. fünf Jahre gelegen haben, ohne dass - wovon mangels anderweitiger Anhaltspunkte auszugehen ist - irgendwelche Anzeichen von nachteiligen Auswirkungen auf den Baukörper aufgetreten sind, dann ist eine Offenbarungspflicht, jedenfalls eine Arglist der Beklagten, zu verneinen.

Elektrik:

87Ein arglistiges Verschweigen eines wesentlichen Mangels durch die Beklagten ist auch insoweit nicht bewiesen. Zwar hat der Zeuge L bestätigt, dass die Elektroanlage des Hauses die in seinem Angebot vom 07.11.2000 (Bl. 312 ff/K 9) im Einzelnen bezeichneten Mängel aufwies. Es ist jedoch zweifelhaft, ob - mit Ausnahme des Gesichtspunktes einer bestehenden Brandgefahr - eine Aufklärungspflicht bestand. Der Umstand, dass die Nachrüstung der Elektroanlage durch einen Nichtfachmann erfolgt ist, ist als solcher ungefragt nicht offenbarungspflichtig. Dies gilt jedenfalls dann, wenn Anhaltspunkte für eine unzureichende Funktionsfähigkeit oder fehlende Sicherheit für die Beklagten nicht bestanden. Davon ist nach den Bekundungen des Zeugten L auf Seite 5 oben der Protokollabschrift vom 14.09.2005 („ Die laienhafte Verlegung der Elektroanlage und ihre fehlende Sicherheit war m.E. für die Bewohner des Hauses nicht erkennbar. Die Anlage hat funktioniert. Sie war schludrig ausgeführt.") auszugehen. Soweit der Zeuge im 3. Absatz auf Seite 6 der Protokollabschrift ausgeführt hat, "Es war für einen Laien auch im bewohnten Zustand des Hauses erkennbar, dass die Leitung von einem Nichtfachmann installiert war.", bezieht sich diese Aussage auf die Position 04.0001 des Angebotes vom 07.11.2000 (Bl. 312 ff/K 9). Dieser Mangel war allerdings offenkundig. Denn aus der Wand in der Küche ragten offene Leitungen hinaus (Seite 5 der PA 1. Abs. Mitte). Dass die Kläger dies bei einer Besichtigung nicht hätten sehen können, ist nicht ersichtlich. Gleiches gilt bezüglich der Positionen 05.0002 und 07.0001 des Angebotes L. Der Zeuge L hat im 1. Absatz auf Seite 5 der Protokollabschrift bekundet, dass die offene Leitung im Bereich der Kellertreppe daher herrühre, dass dort früher eine Lampe angebracht gewesen sei. Auch im Bad sei die Lampenleitung deswegen zu erneuern gewesen, weil die Voreigentümer die Lichtquelle nicht an der Stelle befestigt hätten, an der die Leitung aus der Wand gekommen sei, sondern an einer anderen Stelle, zu der das Kabel dann hingeführt worden sei.

Weiterhin sind die Kosten zur Beseitigung der im Angebot L bezeichneten Mängel überwiegend derart geringfügig, dass nicht von wesentlichen Mängeln die Rede sein kann. Es waren überwiegend defekte Steckdosen und Lampenleitungen zu erneuern. Die größten Beträge entfallen auf die Position 03.0003 in Höhe von 1.074,00 DM netto sowie auf die Position 08.0001 in Höhe von 635,00 DM netto. Der gesamte Betrag des Angebotes beläuft sich auf 2.342,31 DM brutto. Die Kläger erwarben aber nach den vertraglichen Vereinbarungen gerade kein Haus, das über eine sanierte Elektroanlage verfügen sollte. Sie mussten also durchaus damit rechnen, dass gewisse Sanierungskosten bzw. Erneuerungskosten - so die Position 03.0003 - auf sie zukommen würden, jedenfalls bei einem Ende der 70iger Jahre errichteten Haus.

Allein auf Sicherheitsmängel der Elektroanlage hätten die Beklagten hinweisen müssen. Dass ihnen solche bekannt waren oder sie solche für möglich gehalten haben, haben die Kläger jedoch nicht zu beweisen vermocht. Der Zeuge L hat insoweit bekundet, dass die fehlende Sicherheit der Elektroanlage für die Bewohner des Hauses nicht erkennbar gewesen sei (Seite 5 oben der PA ).

Insgesamt ist danach auch bezüglich der Mängel an der Elektroanlage ein arglistiges Verschweigen nicht bewiesen.

Terrassendach:

Die Ausführungen des Landgerichts sind nicht zu beanstanden. Dem Vorbringen der Kläger ist in der Tat nicht zu entnehmen, dass es sich hier um einen wesentlichen Mangel handeln könnte, der zu offenbaren gewesen wäre. Dies gilt umso mehr, als sie diesen Mangel erstmals mit Schriftsatz vom 21.06.2004 (Bl. 201 d. A.) in den Rechtsstreit eingeführt haben. Handelte es sich um einen wesentlichen Mangel, dann hätte ihr Prozessbevollmächtigter - worauf das Landgericht zu Recht hinweist - ihn zweifellos bereits vorher vorgetragen.

2. Gesamtbetrachtung:

Letztlich kann aber auch im Rahmen einer Gesamtbetrachtung ein dem Gewährleistungsausschluss entgegenstehendes arglistiges Verhalten der Beklagten nicht festgestellt werden. Wenn schon bezüglich eines jeden einzelnen Mangel die Annahme eines arglistigen Verschweigens nicht gerechtfertigt ist, weil es entweder wegen Offenkundigkeit des Mangels an einer Offenbarungspflicht fehlt, oder weil der Nachweis eines zumindest bedingt vorsätzlichen Verhaltens der Beklagten durch die Kläger nicht geführt ist, dann kann auch eine Gesamtschau dieser Mängel nicht zu einer anderen Beurteilung führen.

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass die Kläger wussten, dass das Haus, das sie erwarben, Ende der 70iger Jahre zu DDR-Zeiten erbaut wurde. Sie haben im Kaufvertrag ausdrücklich angegeben, dass ihnen der Zustand des Hauses bekannt sei. Die überwiegende Anzahl der Mängel war bei sorgfältiger Besichtigung auch ohne weiteres erkennbar. Gerade wegen des baulichen Zustandes dürfte auch der als eher gering zu betrachtende Kaufpreis in Höhe von 135.000,00 DM vereinbart worden sein. Wenn sie aber angesichts der Offensichtlichkeit des nur mäßigen baulichen Zustandes das Hausgrundstück gleichwohl erwerben und nach ausführlicher Belehrung durch den Notar einen Gewährleistungsausschluss vereinbaren, können die Kläger den Beklagten nicht zum Vorwurf machen, diese hätten sie auf die offensichtlichen Mängel ausdrücklich hinweisen müssen bzw. darauf, dass - was nach Kenntnis des Senats nicht unüblich ist - in der Vergangenheit ausgeführte bauliche Maßnahmen in Eigenleistung erbracht worden sind.

III. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder zur Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts geboten ist (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 70.364,20 € festgesetzt.