KG, Urteil vom 05.01.2004 - 12 U 122/02
Fundstelle
openJur 2012, 1554
  • Rkr:
  • AmtlSlg:
  • PM:
Tenor

Auf die Berufung des Beklagten zu 2) wird das am 7. März 2002 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 12 O 610/01 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Klage gegen den Beklagten zu 2) wird abgewiesen.

Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers in der ersten Instanz haben die Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) als Gesamtschuldner 53,33 % und der Beklagte zu 1) allein weitere 22,33 % zu tragen. Der Kläger hat die erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) zu tragen.

Von den Gerichtskosten in der Berufungsinstanz haben der Kläger 52,76 %, die Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) als Gesamtschuldner 28,91 % und der Beklagte zu 1) allein weitere 18,33 % zu tragen.

Von den außergerichtlichen Berufungskosten des Klägers haben die Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) als Gesamtschuldner 39,97 % und der Beklagte zu 1) 22,63 % zu tragen.

Der Kläger hat die zweitinstanzlichen außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) zu tragen.

Im Übrigen findet eine Kostenausgleichung nicht statt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages nebst eines zehnprozentigen Zuschlages abwenden, wenn nicht der Beklagte zu 2) vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe

I.

Der Kläger als Testamentsvollstrecker über den Nachlass der Vermieterin B P hat die Beklagten zu 1) und 2) gesamtschuldnerisch auf Zahlung von Mietzins und Nutzungsentschädigung und sämtliche Beklagten als Gesamtschuldner auf Räumung von Wohn- und Geschäftsräumen in der F straße ..., ... B, in Anspruch genommen.

Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben; die Einzelheiten ergeben sich aus dem Urteil vom 7. März 2002, auf das Bezug genommen wird.

Sämtliche Beklagten haben das Urteil in vollem Umfang mit ihren Berufungen angegriffen. Die Berufungen der Beklagten zu 1), 3), 4) und 5) hat der Senat durch Versäumnisteilurteil vom 24. November 2003 zurückgewiesen.

Der Beklagte zu 2) rügt, das Landgericht habe die Nachtragsvereinbarung vom 21. November 1989 zum Mietvertrag vom 10. April 1980 zwischen dem Beklagten zu 1) und I. und B. P einschließlich der darin ausgesprochenen Kündigung sowie das Kündigungsschreiben vom 24. März 1999 teils nicht beachtet, teils rechtlich unzutreffend bewertet. Aus beidem ergebe sich bei richtigem Verständnis, dass er – der Beklagte zu 2) – jedenfalls mit Ablauf des Monats März 2000 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sei, also vor dem hier streitgegenständlichen Zahlungszeitraum. Folglich träfe ihn jetzt keine Zahlungs- und Räumungspflicht mehr.

Der Beklagte zu 2) beantragt,

das am 7. März 2002 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin – 12 O 610/01 – abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die Berufung des Beklagten zu 2), über die jetzt in der Hauptsache noch zu entscheiden ist, ist erfolgreich. Das Landgericht hat den Beklagten zu 2) zu Unrecht zur Zahlung von Mietzins für die Räume in der F straße ..., ... B, Vorderhaus, 3. OG links (Dezember 2000 bis September 2001) sowie zur Räumung und Herausgabe der Räume an die Klägerin verurteilt: Das Mietverhältnis auch mit dem Beklagten zu 2) ist jedenfalls durch die vorsorglich ausgesprochene Kündigung der Vermieterin vom 9. November 1992 beendet worden. Infolgedessen ist er nicht zur Mietzinszahlung für den streitgegenständlichen Zeitraum verpflichtet. Da die Vermieterin das Mietverhältnis anschließend mit dem Beklagten zu 1) allein fortgesetzt und diesem den Besitz an den Räumen belassen hat, kann der Kläger als Testamentsvollstrecker der Klägerin vom Beklagten zu 2) weder Zahlung von Nutzungsentschädigung noch Räumung und Herausgabe der Mieträume verlangen; das entsprechende Klagebegehren ist unbegründet.

A. Die Forderung nach Zahlung von Mietzins ist unbegründet.

I. Der Mietvertrag vom 10. April 1980, aus dem der Kläger seine Forderungen ableitet, enthält in § 2 folgende Regelung zur Mietzeit und zur ordentlichen Kündigung des Vertrages:

"1. b) Das Mietverhältnis beginnt am 15. April 1980 und endet am 30. März 1983. Es verlängert sich jedoch jeweils um 1 Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2).

2. Kündigungsfristen zu 1. a) und 1. b): Die Kündigungsfrist beträgt

3 Monate, wenn seit Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,

6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,

9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,

12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind."

II. Nach Maßgabe dieser Klausel hat die seinerzeitige Vermieterin, B P, den Vertrag (auch) gegenüber dem Beklagten zu 2) durch Erklärung vom 9. November 1992 mit Wirkung zum Ablauf des Monats November 1993 wirksam ordentlich gekündigt, so dass der Kläger als ihr Testamentsvollstrecker für Dezember 2000 bis September 2001 keinen Mietzins von ihm verlangen kann.

1) Zutreffend hat das Landgericht allerdings auf Seite 7 des angefochtenen Urteils ausgeführt, dass der Beklagte zu 2) nicht bereits durch den vom Beklagten zu 1) unterzeichneten Nachtrag vom 21. November 1989 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist. Der Nachtrag hat auch nichts an den dargestellten Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung des Vertrages geändert.

a) Der Nachtrag vom 21. November 1989 enthält keine Vereinbarung über das Ausscheiden des Beklagten zu 2) aus dem Mietvertrag.

In dem Text, den der Beklagte zu 2) selbst nicht unterschrieben hat, ist von seinem Ausscheiden aus dem Mietvertrag nicht ausdrücklich die Rede. Mit dem Landgericht kann der Senat dem Nachtrag auch im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) nicht entnehmen, dass die Erklärenden das Ausscheiden des Beklagten zu 2) aus dem Mietvertrag regeln wollten. Der Text betrifft lediglich die Überwälzung der Betriebskosten auf den Mieter, eine daraus folgende Neuberechnung der Miethöhe sowie eine Laufzeitverlängerung bis zum 31. März 1993. Ansonsten nimmt er ausdrücklich die übrigen Bestimmungen des Mietvertrages und damit auch die Abreden zur ordentlichen Kündigung in Bezug. Diese Fragen betreffen die vom Beklagten zu 2) behauptete Entlassung aus dem Mietverhältnis nicht. Allein der Umstand, dass das Schreiben nur an den Beklagten zu 1) gerichtet ist, ist nicht als Erklärung zu verstehen, der Beklagte zu 2) sei nicht mehr Vertragspartner.

b) Der Nachtrag enthält auch keine Kündigungserklärung gegenüber dem Beklagten zu 2). Der Text ist im Gegenteil ausdrücklich auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den geänderten Bedingungen gerichtet.

c) Mangels vertragsbeendigender Erklärungen kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob der Beklagte zu 2) vom Beklagten zu 1) nach Maßgabe der Vertretungsklauseln in § 19 des Mietvertrages, die das Landgericht auf Seite 3 des Urteils wiedergegeben hat, wirksam vertreten worden ist.

2) Der Mietvertrag ist jedoch durch die vorsorglich ausgesprochene Kündigung im Nachtragsangebot der Vermieterin vom 9. November 1992 wirksam beendet worden. Zu Recht bemängelt der Beklagte zu 2) in seiner Berufungsbegründung, das Landgericht habe sich mit dieser Kündigung nicht auseinandergesetzt.

a) Mit dem Nachtragsangebot hat die Vermieterin gegenüber beiden Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen, und zwar auflösend bedingt für den Fall, dass mit ihnen als Mieter eine Einigung über die vorgeschlagenen Änderungen zustandekommen sollte.

Diese auflösende Bedingung, unter der die Kündigung ausgesprochen worden ist, ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Text des Nachtragsangebotes. Dort wird die Kündigung nur als "vorsorglich" bezeichnet. Die Voraussetzung, unter der die Kündigung ausgesprochen worden ist, erschließt sich im Wege der Auslegung jedoch zweifelsfrei aus dem Zusammenhang des Textes (§§ 133, 157 BGB). Der vorgeschlagene Nachtrag regelt die Verlängerung des Mietvertrages vom 10. April 1980 um fünf Jahre bis zum 31. März 1998, eine Mieterhöhung sowie eine Betriebskostenüberwälzung auf die Mieter. Im übrigen enthält er die Klausel "Alle anderen Bestimmungen des Mietvertrages bleiben unverändert" sowie die Aufforderung: "Wenn Sie mit der Vertragsänderung einverstanden sind, schicken Sie uns bitte die beiliegende Kopie unterschrieben zurück". Damit sollte die Kündigung im Falle einer Einigung mit beiden Mietern unwirksam werden (vgl. zu dieser Möglichkeit der Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III. A Rn. 201).

b) Der unstreitige Zugang des Schreibens vom 9. November 1992 beim Beklagten zu 1) war auch gegenüber dem Beklagten zu 2) als weiterem Adressaten wirksam.

Dies ergibt sich aus der auf Seite 3 des angefochtenen Urteils zitierten Klausel in § 19 Ziff. 2 des Mietvertrages, nach der es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Bedenken gegen die Wirksamkeit dieser Empfangsbevollmächtigung der Mieter untereinander bestehen nicht: Entsprechende Formularklauseln sind bei Mietverhältnissen über Geschäftsräume wirksam und schließen auch den Empfang einer Kündigung des Vermieters ein (vgl. Bub/Treier/Grapentin, a. a. O., IV Rn. 32 m. w. N.).

c) Die auflösende Bedingung, unter der die Kündigung ihre Wirkung verlieren sollte, ist nicht eingetreten. Eine wirksame Einigung über die Änderungsvorschläge mit beiden angesprochenen Mietern, also den Beklagten zu 1) und 2), ist nicht zustandegekommen, denn der Beklagte zu 1), der durch seine Unterschrift am 3. Dezember 1992 der Änderung und damit einer Fortsetzung des Vertrages zugestimmt hat, hat nicht als Vertreter des Beklagten zu 2) gehandelt; zudem war er vom Beklagten zu 2) hierzu nicht wirksam bevollmächtigt; dieser hat das Handeln des Beklagten zu 1) auch nicht genehmigt.

(1) Ein wirksames Handeln zu Lasten eines Vertretenen setzt grundsätzlich voraus, dass der Wille, in fremdem Namen zu handeln, erkennbar hervortritt. Es ist nicht erforderlich, das der Vertreter ausdrücklich im Namen des Vertretenen handelt; es genügt, wenn sich ein Vertreterhandeln aus den Umständen ergibt (§ 164 Abs. 1 BGB).

Ferner sind Erklärungen eines Vertreters gegenüber einem Dritten nur zu Lasten des Vertretenen wirksam, soweit sie durch eine entsprechende Vertretungsmacht gedeckt sind. Fehlt die Vertretungsmacht bei einem Vertragsschluss, ist der Vertrag bis zur Genehmigung durch den Vertretenen schwebend unwirksam (§ 177 Abs. 1 BGB).

(2) Im vorliegenden Fall lässt sich bereits ein Handeln des Beklagten zu 1) im Namen des Beklagten zu 2) bei Abgabe seiner Unterschrift vom 3. Dezember 1992 nicht hinreichend feststellen.

Er hat nicht ausdrücklich als Vertreter gehandelt. Seiner Unterschrift fehlt jeder Vertretungszusatz. Den von der Vermieterin vorformulierten Satz oberhalb der Unterschrift ("Ich bin/wir sind mit der Vertragsveränderung einverstanden") hat der Beklagte zu 1) unverändert und ohne Streichungen stehen lassen. Damit ist seine Erklärung objektiv mehrdeutig.

Der Zusammenhang der Erklärung, insbesondere die Interessenlage der Beklagten zu 1) und 2) führt nicht zu einem eindeutigen Erklärungsinhalt. Für ein Vertreterhandeln könnte sprechen, dass ein Ausscheiden des Beklagten zu 2) aus dem Mietverhältnis zu einer Alleinhaftung des verbleibenden Beklagten zu 1) für Forderungen des Vermieters unter Wegfall eines Ausgleichsanspruchs im Innenverhältnis nach § 426 BGB führen würde. Andererseits ist unstreitig, dass der Beklagte zu 1) seit 1983 ohnehin alleine den Mietzins gezahlt und die Angelegenheit mit der Vermieterin allein geregelt hat. Diese hat ihn in dem ersten Nachtragsangebot vom 21. November 1989 auch als alleinigen Mieter angesprochen. Damit ergibt sich aus der erkennbaren Interessenlage des Beklagten zu 1) für ein Vertreterhandeln nichts.

Sodann fehlt die erforderliche wirksame Bevollmächtigung des Beklagten zu 1) durch den Beklagten zu 2) zur Vertragsverlängerung und Änderung der Vertragskonditionen.

Klauseln, durch die sich Mieter gegenseitig zur Abgabe von Willenserklärungen bevollmächtigen, ohne den Kreis der in Betracht kommenden Erklärungen einzugrenzen, sind auch in Mietverträgen über Geschäftsraum unwirksam, es sei denn, sie nehmen auf Beendigung des Mietverhältnisses gerichtete Erklärungen wie die Kündigung und das Angebot eines Mietaufhebungsvertrages ausdrücklich aus (vgl. Bub/Treier/Grapentin, a. a. O., IV Rn. 32 m. w. N.).

Eine solche wirksamkeitserhaltende differenzierte Regelung enthält die vom Landgericht auf Seite 3 des Urteils zitierte Vertretungsregelung in § 19 Ziff. 2 und 3 des Ursprungsmietvertrages gerade nicht. Nach § 19 Ziff. 2 gelten Mieter ohne Einschränkung zur Vornahme und Entgegennahme von Willenserklärungen als gegenseitig bevollmächtigt. § 19 Ziff. 3 schränkt dies für den Fall einer Kündigung gerade nicht ein, sondern bekräftigt vielmehr, die Kündigung eines Mieters bewirke die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses. Damit sieht der Vertrag eine uneingeschränkte wechselseitige Vertretung der Mieter untereinander für jede Art von Willenserklärungen vor – dies ist unwirksam.

Der Beklagte zu 2) hat den Beklagten zu 1) auch nicht nach den Regeln über die Duldungsvollmacht wirksam vertreten (vgl. hierzu BGH, VersR 1992, 989; Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl. 2004, § 173 Rn. 11 ff. m. w. N.). Für die dafür erforderliche positive Kenntnis des Vertretenen – hier des Beklagten zu 2) – von einem möglichen Vertreterhandeln des Dritten – hier des Beklagten zu 1) – fehlt jeder Anhaltspunkt.

Schließlich hat der Beklagte zu 2) die Erklärung des Beklagten zu 2) vom 3. Dezember 1992 nicht als Vertreterhandeln genehmigt, sondern im Gegenteil vorgetragen, die Erklärung sei als gesonderte Vereinbarung der Vermieterin nur mit dem Beklagten zu 1) zu verstehen. Auch unter diesem Gesichtspunkt ergibt sich für eine Vertretungsmacht des Beklagten zu 1) nichts.

c) Die ordentliche Kündigung der Vermieterin vom 9. November 1992 ist mit Ablauf des Monats November 1993 wirksam geworden.

Zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Beklagten zu 1), also spätestens am 3. Dezember 1992, an dem dieser seine Zustimmung erklärt hat, bestand der Vertrag bereits über 10 Jahre, folglich galt nach der zitierten Regelung in § 2 des Vertrages eine zwölfmonatige Kündigungsfrist. Der Lauf dieser Frist begann im Dezember 1992 und endete mit Ablauf des Monats November 1993.

Damit war der Beklagte zu 2) im der streitgegenständlichen Zeit von Dezember 2000 bis zum September 2001 nicht mehr Mieter der streitgegenständlichen Räume und schuldete daher auch nicht Zahlung des mit der Klage verlangten Mietzinses.

B. Der Beklagte zu 2) haftet auch nicht auf Zahlung des verlangten Betrages als Nutzungsentschädigung nach § 557 BGB a. F.

I. Nach § 556 BGB a. F. ist ein Mieter verpflichtet, die gemietete Sache nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Rückgabepflicht ist nur dann erfüllt, wenn der Vermieter die Sache zurückerlangt hat. Für die Dauer der Vorenthaltung des Besitzes über das Ende des Mietverhältnisses hinaus haftet auch der ausgezogene Mieter nach § 557 Abs. 1 BGB a. F. auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses.

II. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Der Beklagte zu 2) hat der Vermieterin nach Wirksamwerden der vorsorglich ausgesprochenen Kündigung vom 9. November 1992 die Räume nicht im Sinne des § 557 Abs. 1 BGB a. F. vorenthalten. Die Vermieterin hat das Mietverhältnis nach Ausspruch der Kündigung gegenüber den Beklagten zu 1) und 2) mit dem Beklagten zu 1) als einzigem Mieter fortgesetzt und diesem gegen Zahlung der entsprechenden Miete den Besitz an den Räumen belassen. Damit war sie einverstanden, den Besitz an den Räumen seinerzeit nicht zurückzuerhalten, so dass jeder Anknüpfungspunkt für eine Nutzungsausfallentschädigung fehlt.

C. Aus demselben Grund kann der Kläger jetzt nicht mit Erfolg Räumung und Herausgabe der Räume vom Beklagten zu 2) verlangen.

Zwar kann sich einer von mehreren Mietern kann nicht dadurch von seiner Rückgabepflicht befreien, dass er die Räume verlässt und dadurch im Gegensatz zu den anderen Mietern oder auch nur anderen Besitzern seinen Besitz daran vollständig aufgibt; ggf. muss er auf die unberechtigt in den Räumen zurückbleibenden Personen auch mit rechtlichen Mitteln einwirken und sie zur Rückgabe veranlassen (vgl. Bub/Treier/Scheuer, a. a. O, V Rn. 22 m. w. N.).

Die Vermieterin war jedoch nach der Kündigung vom 9. November 1992 mit der Weiternutzung der Räume durch den Beklagten zu 1) einverstanden, hat also vom Beklagten zu 2) Räumung und Rückgabe gerade nicht verlangt, insbesondere keine Einwirkung auf den Beklagten zu 1), die Räume zurückzugeben. Damit ist es ihr nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, nunmehr – 10 Jahre später und nach Beendigung des Mietverhältnisses auch mit dem Beklagten zu 1) – erstmals Rückgabe der Räume vom Beklagten zu 2) zu verlangen.

D. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO).

E. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1, 100 ZPO, wobei sie im Wege des Versäumnisschlussurteils ergangen ist, soweit sie sich auf die Zurückweisung der Berufung der Beklagten zu 1), 3) 4) und 5) durch Versäumnisteilurteil des Senats vom 24. November 2003 bezieht. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.