Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.

Tatbestand

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks G… 16 in Berlin-W…, auf dem sich neben Baulichkeiten eines ehemaligen Schlachtbetriebs (Stall, Futterküche, Schlachthaus, Garage) ein 1926 im Art-Deco-Stil erbautes Wohnhaus befindet. In der Berliner Denkmalliste steht seit dem 3. August 1995 (Amtsblatt Seite 3153) auf Seite 3… unter der Rubrik d… „Einzeldenkmale" folgender Eintrag:

„G.straße 16, Wohnhaus mit Stallgebäude und Schlachthaus".

Unter Bezugnahme auf ein in ihrem Auftrag erstelltes Bauzustandsgutachten des Dipl.- Ing. R… vom 24. September 1995 stellte der Kläger zu 1. am 9. Oktober 1995 einen Antrag auf Erteilung der Abrissgenehmigung bezüglich aller auf dem Grundstück stehenden Baulichkeiten. Das Bezirksamt bat das Landesdenkmalamt um eine denkmalfachliche Stellungnahme und erhielt als Antwort: „Der Abbruch des Wohnhauses ist denkmalfachlich nicht gerechtfertigt, die Nebengebäude können im Einvernehmen mit UD abgebrochen werden".

Daraufhin erteilte das Bezirksamt W… - Stadtplanungsamt, untere Denkmalschutzbehörde - dem Kläger zu 1. mit Bescheid vom 13. November 1995 die Genehmigung zum Abbruch des Stallgebäudes, der Futterküche, des Schlachthauses sowie der Garage, versagte aber die Genehmigung zum Abbruch des Wohnhauses. Zur Begründung wurde ausgeführt, das Wohnhaus erfülle nach eingehender Prüfung durch das Landesdenkmalamt die an ein Baudenkmal gestellten Kriterien; eine denkmalgerechte Nutzung des Wohnhauses unter wirtschaftlichen Aspekten sei möglich, und der Bauzustand rechtfertige die Erhaltung des Gebäudes.

Den hiergegen von den Klägern zu 1. bis 3. unter dem 27. November 1995 erhobenen Widerspruch begründeten sie unter Bezugnahme auf ihr eingereichtes Gutachten des Dipl.-Ing. P… und dessen Auffassung, die Immobilie G… sei nicht denkmalwert, vielmehr sei sie, in unmittelbarer Umgebung der denkmalgeschützten Bruno-Taut-Bauten gelegen, eher als Fremdkörper zu betrachten. Im Gutachten sei auch im einzelnen dargelegt worden, dass aus wirtschaftlichen Gründen die Wiederherstellung des Gebäudes nicht zuzumuten sei.

Auf einen mit dem Widerspruch gestellten Antrag auf Löschung der Baulichkeiten aus der Denkmalliste teilte das Landesdenkmalamt den Klägern mit Schreiben vom 5. Januar 1996 mit, die Eintragungsvoraussetzungen seien nicht entfallen, so dass der Anregung der Kläger, die Eintragung als Baudenkmal zu löschen, aus fachlicher Sicht nicht gefolgt werden könne. Unter dem 20. Dezember 1995 erstellte das Landesdenkmalamt den sog. Erläuterungsbogen bzgl. des Wohnhauses, das dem Gebäudetyp „Vorstadtvilla" zuzuordnen sei. Das 1925/26 errichtete Gebäude weise im Äußeren sowie im Inneren eine Vielzahl expressiver Stilelemente auf. Aufgrund der zumindest im nördlichen Teil Berlins ungewöhnlich modernen Architekturauffassung des Bauherrn, eines Schlachtermeisters, und der fast vollständig in handwerklich und gestalterisch hoher Qualität erhaltenen Baudetails besitze das Wohnhaus besondere künstlerische Bedeutung. Zudem sei es von geschichtlicher Bedeutung, da es zu den wenigen erhaltenen freistehenden Wohnhäusern an der G… gehöre, die eine der ältesten Erweiterungsstraßen des Dorfes W… sei. Die Grundstücke Nr. 1… und 1… seien die einzigen an der G…, welche die historische Dorfstruktur mit ihren langgestreckten Parzellen noch aufzeigten.

Mit Widerspruchsbescheid vom 10. Oktober 1997, zugestellt am 15. Oktober 1997, wies das Bezirksamt den Widerspruch zurück. Wie den Klägern vom Landesdenkmalamt mit Schreiben vom 5. Januar 1996 mitgeteilt worden sei, seien die Eintragungsvoraussetzungen auch nach Kenntnisnahme des vorliegenden Bauzustandsgutachtens nicht entfallen. Ferner habe das Landesdenkmalamt dargestellt, dass der Bauzustand und die mögliche Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals bei der Aufnahme in die Denkmalliste außer acht zu lassen gewesen seien, da die ausschließliche Feststellung der Denkmaleigenschaft sowie der daraus resultierende Rechtsstatus als geschütztes Baudenkmal diese Fragen nicht berühre. Die Einbeziehung dieser Zusammenhänge sei im Rahmen des Abwägungsgebots zwischen den berechtigten Interessen des Verfügungsberechtigten sowie dem Erhaltungsinteresse der Allgemeinheit im denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren erfolgt. Im Einvernehmen mit dem Landesdenkmalamt habe die untere Denkmalschutzbehörde W… das Erhaltungsinteresse der Allgemeinheit im Wege der Abwägung teilweise zurückgestellt und den Abbruch der Hofgebäude auf dem Grundstück genehmigt. Bezüglich des Wohnhauses sei festgestellt worden, dass die im Gutachten ausgeführten Instandsetzungsaufwendungen einem wirtschaftlich zumutbaren Maß entsprächen, da der hier dargestellte Bauzustand eine Erhaltung des Gebäudes rechtfertige.

Mit der am Montag, dem 17. November 1997, erhobenen Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter. Sie meinen zunächst, das Wohnhaus erfülle nicht die Voraussetzungen des Denkmalschutzgesetzes und könne darüber hinaus nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand instandgesetzt, besser neu hergestellt, werden. Eine nur halbwegs wirtschaftliche Nutzung sei nicht möglich, wie der Sachverständige P… im Einzelnen ausgeführt habe. Die umfangreichen Bau- und Sanierungsarbeiten beschränkten sich nicht auf die Aufbaugewerke, sondern gingen selbst in das Bauhauptgewerk hinein, da durch Feuchtigkeit auch das gesamte Mauerwerk im Erdgeschossbereich marode sei. Die vom Sachverständigen im einzelnen beschriebenen Instandsetzungsmaßnahmen verursachten eine Kostenmiete, die nicht bezahlbar sei. Wenn der Gutachter in seinem Gutachten den Versuch unternehme, das Objekt noch irgendwie wirtschaftlich darzustellen, so operiere er mit Mietpreisen und umfangreichen Veränderungen des Hauses, die bei einem Baudenkmal ohnehin nicht zulässig seien. Diesem Vorbringen tritt der Beklagte entgegen. Zusätzlich zu den im Verwaltungsverfahren gemachten Ausführungen zum Denkmalschutz ist er der Ansicht, dass der Zustand des Gebäudes den Abriss nicht rechtfertige. Die gutachterlich beschriebenen Instandsetzungsmaßnahmen seien baualterstypisch. Wenn auch die vom Sachverständigen für erzielbar gehaltenen Mietpreise überhöht seien, so sei gegenwärtig doch mit weit geringeren Baukosten als noch 1995 zu rechnen. Eine Kostenkalkulation auf der Basis aktueller Baupreise liege nicht vor. Für den Fall, dass tatsächlich die Sanierungskosten nicht durch die zu erwartenden Mieteinnahmen des Wohnhauses abgedeckt würden, könnten den Klägern weitere Kompensationsmöglichkeiten aufgezeigt werden, die sich nach dem Maß der baulichen Nutzung des Gesamtgrundstücks richteten. Vor diesem Hintergrund und angesichts der nicht ermittelten tatsächlichen Sanierungskosten sei die abstrakte Behauptung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit von Bau- und Sanierungsmaßnahmen am bestehenden Gebäude nicht gerechtfertigt.

Im Laufe des gerichtlichen Verfahrens ist das Wohnhaus am 18. Februar 1998 durch Brand erheblich im Bereich des Dachgeschosses, insbesondere des Dachstuhls, beschädigt worden. Mit Rücksicht darauf, dass entgegen einer am 19. Februar 1998 seitens des Grundstücksverwalters dem bezirklichen Stadtplanungsamtsleiter gemachten Zusage keine baulichen Maßnahmen zum Schutz des Gebäudes vor weiteren Gefährdungen durchgeführt worden seien, ordnete das Bezirksamt mit Bescheid vom 31. März 1998 Maßnahmen zur Erhaltung des Denkmals, namentlich zum Schutz vor weiteren witterungsbedingten Schäden an. Da die Kläger der Verpflichtung nicht nachkamen, ließ das Bezirksamt im Mai .1998 die Sicherungsmaßnahmen im Wege der Ersatzvornahme ausführen und bezahlte auch deren Rechnung über 65.1Q2,91 DM. Den gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung dieser Verfügung begehrten vorläufigen Rechtsschutz lehnte die Kammer mit Beschluss vom 15. März 1999 (VG 16 A 238.98) mit der Begründung ab, nach Durchführung der Ersatzvornahme sei kein Raum mehr für eine vorläufige Regelung. Im Rahmen dieses Verfahrens hatten die Kläger sich auf ein in ihrem Auftrag erstelltes Gutachten des Architekten G…D… und des Baustatikers K…H… vom 12. Juni 1998 berufen; in diesem Gutachten nahmen die Gutachter zu den Bauschäden sowie den Brand- und Löschwasserschäden im einzelnen Stellung.

Im Anschluss an die am 6. Juli 1999 erfolgte erste Ortsbesichtigung durch die Kammer haben die Beteiligten ihre Bereitschaft erklärt, die Frage der Zumutbarkeit der Erhaltung des Wohnhauses über den Versuch einer aussergerichtlichen Einigung zu beantworten. Als Ergebnis einer Beratung vom 31. August 1999, an der Vertreter des Landesdenkmalamts und der bezirklichen Fachbereiche Rechtsamt, Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, Stadtplanungsamt und Untere Denkmalschutzbehörde beteiligt waren, hat der Beklagte mitgeteilt, die Kläger, die geladen gewesen seien, seien nicht erschienen. Als Ergebnis der Beratung stellt sich der Beklagte hinsichtlich der künftigen Nutzungsmöglichkeiten des Gesamtgrundstücks eine Wohnnutzung sowie nicht störendes Gewerbe als planungsrechtlich zulässig vor, und hierfür zeigt er eine mögliche Zusatzbebauung in vier Varianten auf. Drei dieser Varianten sehen bei Abbruch der denkmalgeschützten Hofgebäude den Neubau von Stadthäusern, den Neubau eines freistehenden Gebäudekomplexes bzw. den Neubau einer Gebäudezeile an der südlichen Grundstücksgrenze vor. Die Variante IV geht von der Erhaltung der denkmalgeschützten Hofgebäude sowie dem Abbruch des südlichen Verbindungsbaus zwischen Schlachthaus und Futterküche aus.

Mit diesen Vorschlägen sind die Kläger nicht einverstanden; sie meinen, der Beklagte könne das Grundstück auch von ihnen, den Klägern, käuflich erwerben. Zur Unterstützung ihres Vorbringens, eine Erhaltung des Hauses sei wirtschaftlich unzumutbar, beziehen sich die Kläger auf die Angaben des Architekten D…, wonach die Kosten aus den Einnahmen der Vermietung des Wohnhauses nicht gedeckt werden könnten. Auch unter Einbeziehung der Erträge aus einer Bebauung des übrigen Grundstücks sei die Erhaltung des Gebäudes wirtschaftlich nicht zu gewährleisten. Dies setzte nämlich voraus, dass durch die Vermietung der auf dem übrigen Grundstück errichteten Gebäude ein Gewinn erzielt werden könne, der nicht nur die Herstellungskosten der neuen Gebäude selbst, sondern darüber hinaus auch die Erhaltungskosten des Wohnhauses decke. Dies könne durch eine reguläre Bebauung des Grundstücks, wie vom Beklagten vorgeschlagen, nicht geleistet werden.

In der mündlichen Verhandlung vom 26. Oktober 2000 haben sich die Beteiligten auf Anraten des Gerichts bereit erklärt, durch gemeinsames Zusammenwirken und unter Einbeziehung eines Bausachverständigen, möglichst des Bausachverständigen G…D…, ein detailliertes Leistungsverzeichnis zu erstellen, aufgrund dessen die weitere Prüfung der denkmalschutzrechtlichen Zumutbarkeit der Erhaltung des Wohnhauses erfolgen könne.

Daraufhin haben die Kläger das Ergebnis einer am 5. Januar 2001 erfolgten Begehung des Wohnhauses, an der neben dem Architekten D… und der Vertreterin der Unteren Denkmalschutzbehörde auch Sachverständige für Bauwirtschaft, Statik sowie Holz-und Bautenschutz teilgenommen haben, mitgeteilt. Dabei seien der Zustand des Gebäudes sowie die Art und der Umfang der vorzunehmenden Erhaltungsmaßnahmen im einzelnen festgelegt worden. Auf dieser Grundlage habe Herr D… unter Mitwirkung des Steuerbüros B… sowie unter Berücksichtigung eines Holzschutzgutachtens des Sachverständigen H… unter dem 22. März 2001 eine Kostenberechnung nach DIN 276 sowie eine Kostenberechnung nach Gewerken erstellt. Nach den Berechnungen erfordert die Erhaltung des Wohnhauses einen Betrag von 1.853.242,48 DM. Dies schätzen die Kläger so ein, dass dieser Aufwand aus den Einnahmen des Wohnhauses sowie dem Gewinn aus dem hinteren Grundstücksteil nicht abzudecken sei. Es sei nun Sache des Beklagten, ein wirtschaftlich tragfähiges Nutzungskonzept vorzustellen.

In Reaktion auf die von den Klägern vorgelegte Kostenberechnung hat der Beklagte eine vom Landesdenkmalrat autorisierte Wirtschaftlichkeitsberechnung für das Wohnhaus übersandt. Hierbei verweist der Beklagte auf die Feststellungen des Dipl-Arch. R…, wonach die Erhaltung und denkmalpflegerische Rekonstruktion des Wohnhauses auch unter wirtschaftlichen Aspekten wegen möglicher hoher Steuervorteile realisierbar und den Klägern zuzumuten sei. Diese Feststellungen des Gutachters M… halten die Kläger für unvollständig bzw. teilweise unzutreffend. Das gleiche gelte für eine erweiterte Erschließung der Geschossebenen, Änderungen im Ausbau und die Nutzung des Kellers und des Dachgeschosses zu Wohn- und Arbeitszwecken. Daraus folge, dass der zugrunde gelegte Investitionsbedarf von rund 1,3 Mio. DM erheblich zu niedrig angesetzt sei. Unzutreffend seien auch die steuerlichen Einschätzungen, ebenfalls die Nichteinbeziehung einer Tilgung von mindestens 1 %.

Im Anschluss an die zweite Ortsbesichtigung am 22. Mai 2002 und in der sich daran anschließenden mündlichen Verhandlung haben die Kläger eine Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage beantragt, ob die Erhaltung des Wohnhauses auch zumutbar ist, also über die Frage, ob die Kosten der, Erhaltung und Bewirtschaftung des Wohnhauses dauerhaft durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Denkmals aufgewogen werden können.

Zur Sache beantragen die Kläger,

den Beklagten unter teilweiser Änderung des Bescheides des Bezirksamtes W… vom 13. November 1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. Oktober 1997 zu verpflichten, den Klägern eine Abrißgenehmigung auch für das straßenseitige ehemalige Wohnhaus, G… in Berlin-W…, zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

den Beweisantrag zurückzuweisen und die Klage abzuweisen.

Er weist darauf hin, dass er nur eine Kostenberechnung als verlässliche Grundlage für die erforderlichen Erhaltungsaufwendungen vorzulegen habe, weil nur die Frage zu beantworten sei, wie die Erhaltung mit dem Gebot der wirtschaftlichen Zumutbarkeit für den Eigentümer vereinbart werden könne. Ausführungen der Klägerseite bezüglich erforderlicher zusätzlicher Kosten seien unredlich, da mit der Klage nur die Zumutbarkeit von Erhaltungsaufwendungen und nicht von Investitionsaufwendungen beantwortet werden müsse. Auch in der Einschätzung von 75 % steuerlich begünstigungsfähiger Leistungen könne nicht gezweifelt werden. Zu beachten sei, dass das Leistungsverzeichnis, welches der Kostenkalkulation zugrunde liege, denkmalfachlich nicht zu beanstanden sei und sich ausschließlich auf die Erhaltung bauzeitlich überlieferter Baudetails, deren Restaurierung bzw. Ergänzung beziehe. Schließlich habe er, der Beklagte, ein Unternehmen um Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung gebeten, das bereits seit 20 Jahren in der Projektentwicklung und Sanierung von Baudenkmalen Erfahrung habe.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf den Inhalt der Gerichtsakte Bezug genommen. Die das Verfahrens betreffenden Verwaltungsvorgänge sowie die beim Bezirksamt W… von Berlin geführten Bauakten zum streitgegenständlichen Grundstück haben dem Gericht vorgelegen und sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Gründe

Die Klage ist als Verpflichtungsklage zulässig, jedoch unbegründet, denn der Beklagte hat den Antrag auf Genehmigung des Abrisses auch des Wohnhauses auf dem Grundstück G… in Berlin-W… zu Recht mit dem angefochtenen Bescheid vom 13. November 1995 in der Fassung des Widerspruchsbescheides vom 10. Oktober 1997 abgelehnt (§ 113 Abs. 5 VwGO).

Nach § 11 Abs. 1 Satz 3 (I. Alt.) des Gesetzes zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz - DSchGBIn. -) vom 24. April 1995 (GVBI. S 279) ist eine Genehmigung dann zu erteilen, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen. Nach allgemeiner Auffassung hat diese Norm eine Pflicht der Denkmalschutzbehörde, zwischen den widerstreitendenden öffentlichen und privaten Belangen abzuwägen, zum Inhalt. Diese Abwägung folgt aus dem Verfassungsgebot zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit; sie ist Teil der gebundenen, d.h. ohne der Behörde eingeräumtes Ermessen (Martin-Schmidt, Denkmalschutzrecht in Berlin, Berlin 2000, S. 124 m.w.N.) ergehenden Entscheidung und ist vom Gericht deshalb voll überprüfbar. Die vom Beklagten getroffene Entscheidung erweist sich als in diesem Sinn, d.h. soweit es noch um das von der Abrissversagung betroffene Wohnhaus geht, rechtmäßig.

Zu Recht hat das Landesdenkmalamt als Denkmalfachbehörde das streitbefangene Wohnhaus (ebenso wie die übrigen, auf dem Grundstück stehenden Baulichkeiten, die nunmehr abgerissen werden dürfen) als Denkmal inventarisiert, und der Beklagte als Untere Denkmalschutzbehörde hat im Einvernehmen mit der Denkmalfachbehörde, dem Landesdenkmalamt, entschieden, d.h. die die beantragte Genehmigung zum Teil versagende Entscheidung getroffen. Zu Recht hat er hierbei zunächst darauf verwiesen, dass das von der Abrissgenehmigung ausgenommene Wohnhaus ein Denkmal darstellt, denn es hat künstlerische und geschichtliche Bedeutung, und seine Erhaltung ist wegen dieser Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit angezeigt (§ 2 Abs. 2 DSchGBln.).

Bei den Bauten auf dem streitbefangenen Grundstück handelt es sich um die Wohn-und Gewerbebaulichkeiten des W… Schlachtermeisters E…. Zusätzlich zu den schon vorhandenen, an den beiden Seiten und der Hinterseite des Grundstücks befindlichen Bauten für den Schlachtbetrieb (Stallgebäude, Futterküche, Schlachthaus, Garage) hatte der Schlachtermeister in Ersetzung eines schon vorhandenen straßenseitigen Wohnhauses im Jahre 1926 durch den Berliner Architekten Walter Zemke und das Baugeschäft Schulz und Tübecke ein neues Wohnhaus errichten lassen. Hierbei hatte Walter Zemke, der kurz zuvor schon die gewerblichen Assistenzgebäude auf dem Grundstück um- und ausgebaut hatte, ursprünglich für den Gebäudekörper des Wohnhauses ein nur mit Maßen modernes, eher retrospektiv, am »Stil um 1800" orientiertes äußeres Gewand projektiert (Bauakten, Band I, Blatt 99 und 100). Nach offensichtlicher Umplanung wurden indes die im zeitgenössischen Art-Deco-Stil entworfenen Fassaden nach den in den Bauakten (a.a.O., Blatt 118, 119, 120) vorhandenen eindrucksvollen Zeichnungen ausgeführt; dies hat sich bei der Betrachtung der Fassaden anläßlich der Ortsbesichtigungen durch die Kammer bestätigen lassen. Im einzelnen handelt es sich bei dem Wohnhaus um ein auf dem Souterrain aufbauendes eingeschossiges Gebäude mit nahezu senkrecht aufgehendem, ausgebautem Mansarddach. Die Fassaden, vor allem an der Straßen- und Hofseite, weisen eine Dreiteilung auf, wobei dem jeweiligen Mittelteil besondere Bedeutung zukommt. Die wichtigste Fassade, die zur Straße hin, fasst jeweils drei Fensterungen zu Gruppen zusammen. Deutliche Vertikalbezüge herrschen zwischen Souterrain und Hauptgeschoss und dem in leicht gerundetem Risalit heraustretenden Mittelteil, der sich in artdeco-typischem Schmuck auszeichnet und das niedrige, zum Mansarddach überleitende Kranzgesims mit Hilfe dreizackiger Fensterbedachung sprengt. Es folgt die (ursprünglich offene) Schattenzone der Loggia, über der, im weiteren Verlauf des Daches, das Dreizackmotiv noch einmal in Form der Gaube aufgenommen wird. Dreiecke, Spitzbögen und Dreiecksbekrönungen sind, wie das Landesdenkmalamt in seinem Gutachten vom 4. Januar 1999 überzeugend und mit Hilfe der im Verwaltungsvorgang enthaltenen Bildnachweise ausgeführt hat, bei dieserart expressionistisch gestalteten Bauten modische Motive (z. B. beim Landhaus Morawsky in Berlin-Frohnau, dem Rathaus Lyck in Ostpreußen, ferner bei Fabrikgebäuden wie der - Scherkschen Duftstoff-Fabrik in Berlin-Südende). Hierbei sind diese Motive häufiger an Klinkerbauten, weniger bei Putzbauten wie dem hier streitbefangenen anzutreffen; mit Hilfe der Formung in Putzwerk konnten hier die Fensterüberdachungen am Mittelrisalit und an den Erkern der Seitenfassaden sowie die Sternreliefs als Wandappliken geschaffen werden. Im inneren setzt sich der Art-Deco-Expressionismus in reicher Ausstattung aus der Erbauungszeit, mit mannigfachgestalteten Stuckdecken, Parkettierung, Türen, Treppen und Raumteilern mit erhöhten Sitzbauten, fort. Neben die in herausgehobenem Maße vorhandene künstlerische Bedeutung tritt die geschichtliche Bedeutung des Wohnhauses. Als Teil einer der wenigen erhaltenen vorstädtischen Gewerbehofanlagen der Gemeinde W…, entstanden aus einem ursprünglichen Bauernhof, legt das Haus Zeugnis ab von der städtebaulichen Entwicklung. Auch seine Lage an der G… ist von Bedeutung, stellt diese jedoch den ursprünglichen Gemeindeweg dar, über die die Landwirte zu ihrem Ackerland gelangten. Die G… selbst hatte seit dem späten 19. Jahrhundert eine parallel zur straßendörflichen Hauptstraße verlaufende Entwicklung, durch Ausbildung von relativ schmalen und lang erstreckten Grundstückseinheiten, genommen.

Vor allem in seiner ungewöhnlichen, auf seine Entstehungszeit bezogen modernen Architekturauffassung, die zur künstlerischen Bedeutung des Wohnhauses führt, liegt auch das Allgemeininteresse an der Erhaltung des Wohnhauses begründet. Dieses Interesse, das die Bewahrung des Herausgehobenen im Sinn eines zusätzlichen Tatbestandsmerkmals bezweckt, folgt darüber hinaus aus der Seltenheit von Bauten, vor allem Putzbauten, die im Art-Deco-Expressionismus gehalten sind. Die Aussagekraft im Sinne künstlerischer Bedeutung als auch des Herausgehobenen, das das Allgemeininteresse begründet, ist durch den gegenwärtigen Zustand des Hauses nicht entfallen, allenfalls gemindert, denn in seinen wesentlichen Teilen, der Eigenart des kompliziert, aber sinnfällig gegliederten Baukörpers, aber auch des elaborierten Schmucks seines Äußeren und seiner Innenräume, ist es erhalten bzw. dort, wo es Schaden, insbesondere durch den Brand und seiner Folgen, hier nicht zu vergessen die mangelhafte Sorgfalt und Pflege durch die Kläger, genommen hat, in denkmalpflegerisch zulässiger Weise zu rekonstruieren.

Das somit als Denkmal schützenswerte Wohnhaus hat die untere Denkmalschutzbehörde im Einvernehmen mit dem Landesdenkmalamt zu Recht so hoch bewertet, dass es aus der Abrissgenehmigung, die die übrigen, an sich auch, und zwar aus Gründen geschichtlicher Bedeutung, geschützten Baulichkeiten erfaßt, herausgenommen wurde. Hierbei hat der Beklagte das Interesse der Kläger an einer insgesamt stattgebenden Entscheidung in rechtlich ausreichender Weise berücksichtigt. Dem Vorbringen der Kläger, ihnen sei, vor allem aus wirtschaftlichen Gründen, die Erhaltung des Wohnhauses nicht zumutbar, hat der Beklagte mit Recht nicht entsprochen.

Nach allgemeiner Auffassung ist das vom Denkmalschutz dem Eigentümer angesonnene Verhalten dann unzumutbar, wenn eine Abwägung der individuellen Gesichtspunkte unter Berücksichtigung der objektiven Lage sowie der Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 Satz 1 GG) ergibt, dass ein solches Verhalten billigerweise nicht verlangt werden kann (Martin-Schmidt, a.a.O., S. 67; Moench, Die Freiheit der Baugestaltung, S. 96 ff.). Die Rechtsposition des Betroffenen darf sich nicht einer Lage nähern, in der sie den Namen „Eigentum" nicht verdient; dies wäre der Fall, wenn für das geschützte Baudenkmal „keinerlei sinnvolle Nutzung" mehr besteht, d. h. wenn selbst ein den Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von dem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann, womit die „Privatnützigkeit" nahezu vollständig beseitigt wäre (BVerfG, Beschluss vom 2. März 1999, BVerfGE 100, 226 f.). Mehrere Umstände führen im vorliegenden Fall dazu, dass mit Ablehnung des Abrissantrages, d. h. mit der den Klägern auferlegten Pflicht zur Erhaltung des Wohnhauses, diese Zumutbarkeitsgrenze nicht überschritten wird.

Auszugehen ist davon, dass der Beklagte schon mit der Beschränkung der Erhaltungspflicht auf das Wohnhaus dem entsprechen will, was in Rechtsprechung und Schrifttum als „Herbeiführen der Zumutbarkeit" bezeichnet wird (Martin-Schmidt, a.a.O. S. 74; Eberl-Martin-Petzet, Bay. Denkmalschutzgesetz, Art. 4 Anm. 18 m.w.N. aus der Rechtsprechung). An sich stellt die Gesamtheit der Bauten auf dem alten Dorfgrundstück G… im Sinn des Vorhandenseins mindestens der historischen Bedeutung das Baudenkmal dar; der behördliche Verzicht auf die Erhaltung der ausgedehnten, für sich - wie sich bei der Besichtigung durch die Kammer gezeigt hat - eindrucksvollen Bauten in rotem Brandstein stellt sich als Ergebnis der Abwägung zwischen den Geboten des Denkmalschutzes und den Belangen der Kläger als Eigentümer dar: Mit Hilfe der den Klägern eingeräumten Baufreiheit auf dem noch immer sehr großen Grundstück hat die Behörde den Klägern einen Weg gewiesen, wie sie unter Hinnahme der Erhaltungspflicht des unmittelbar an der Straßenkante befindlichen Wohnhauses das gesamte übrige Grundstück vernünftigerweise nutzen können. Hierbei ist der Beklagte nicht bei dem allgemeinen Hinweis geblieben, sondern hat in den den Klägern gemachten Vorschlägen zur Zusatzbebauung Wege zur Hinnahme des Fortbestands des straßenseitigen Wohnhauses gewiesen. In der Tat läßt sich auf dem großen Grundstück, bei dem zusätzliche Wohnnutzung erfolgen sowie nicht störendes Gewerbe sich ansiedeln könnte, entweder über den Vollabriss aller bestehenden alten Gewerbebauten, deren Teilabriss oder Erhaltung eine Fülle neuer Nutzung erzielen, für die der Beklagte als Beispiele die Varianten I- IV umrissen hat. Angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes, hier bezogen auf das straßenseitige Wohnhaus, weisen diese in den Varianten aufgezeigten Baumöglichkeiten überzeugend den Weg zur Herstellung der Zumutbarkeit; ein Mehr können die Kläger nicht verlangen - muss es der Eigentümer eines Baudenkmals im Blick auf Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG ohnehin grundsätzlich hinnehmen, dass ihm eine möglicherweise noch rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird (BVerfG, a.a.O.).

Zusätzlich zu diesem erbrachten Nachweis der Zumutbarkeit, bei der es auf die Ermöglichung attraktiver Zusatzbebauung ankommt, hat der Beklagte im vorliegenden Fall aber zur Überzeugung der Kammer dargetan, dass selbst das Wohnhaus, für sich allein betrachtet, unter dem wirtschaftlichen Gesichtspunkt seine Privatnützigkeit nicht verloren hat. Zweifellos ist es im gegenwärtigen Zustand nicht nutzbar; dies folgt, nachdem die letzten Nutzer vor Jahren ausgezogen sind, indes vor allem dem Umstand, dass die Kläger dem Haus keine weitere Fürsorge mehr haben zukommen lassen. Auf dem Wege der sichtlich hingenommenen Verwahrlosung sind über den leichten Zutritt Unbefugter Verschmutzung und Verwahrlosung eingekehrt; der Schutz vor Witterung ist nicht mehr gewährleistet, und die Schädigung infolge Brandstiftung (hier geschehen von unbekannter Hand) liegt in diesem Fall nicht außerhalb jeder Lebenserfahrung. Als unmittelbare Brandfolge hat es Löschwasserschäden bis zur Entstehung von Holzschwamm an mehreren Decken und Dielungen, aber auch weitere Witterungsschäden wegen ungenügender Wetterabdichtung im Dach und im Verandabereich gegeben. Es liegt auf der Hand, dass die Rechtsordnung dieser Art von Vernachlässigung der Eigentumsobhut nicht folgenlos zur Seite stehen kann (allgemeine Meinung, vgl. etwa Eberl-MartinPetzet, a.a.O., Art. 4 Anm. 13). Bei der Gegenüberstellung der notwendigen, unter Beachtung denkmalschutzrechtlicher Auflagen sich ergebenden Kosten für die Wiederherstellung der Nutzungsmöglichkeit mit den zu erwartenden Einnahmen haben demgemäß die Aufwendungen zur Beseitigung der Vernachlässigungsschäden außer Ansatz zu bleiben. Ob dies bei den privatgutachterlichen Äußerungen, die auf Anregung der Kammer von den Beteiligten vorgelegt worden sind, geschehen ist, ist zweifelhaft. Weitere Klärung in dieser Beziehung ist jedoch nicht erforderlich, denn die gutachterlichen Äußerungen gelangen ohnehin zu einem Ergebnis, wonach den Klägern die Erhaltung des Wohnhauses über den Weg der Instandsetzung, ausgehend von dem Zustand infolge Vernachlässigungsschädigung, zuzumuten ist.

Die im Laufe des gerichtlichen Verfahrens von den Klägern vorgelegten gutachtlichen Äußerungen des Architekten G…, die Kostenschätzung vom 12. Juni 1998 und vor allem seine unter Mitwirkung des Ingenieurbüros B… und unter Berücksichtigung eines Holzschutzgutachtens des Sachverständigen H… ermittelte „Kostenschätzung nach DIN 276" vom 22. März 2001, kommen zu dem zunächst auch von den Klägern akzeptierten Ergebnis, wonach Gesamtwiederherstellungskosten des Wohnhauses einschließlich der Baunebenkosten von 1.853.242,68 DM (einschließlich 16 % MWSt.) zu erwarten sind. Dieser letzten gutachtlichen Äußerung kommt besonderer Wert zu, weil sie auf einer Begehung des Wohnhauses am 5. Januar 2001 unter Teilnahme nicht nur eines Vertreters der unteren Denkmalschutzbehörde, sondern auch weiterer Sachverständigen für Bauwirtschaft und Statik sowie für Holz- und Bautenschutz beruht. Der Einschätzung des gutachtlich festgestellten finanziellen Aufwands, dessen Ermittlung auf Betreiben der Kläger erfolgt ist, ist der Beklagte, ausgehend von den Kostenschätzungen des Gutachters D…, mit einem überzeugenden, wirtschaftlich tragbaren Nutzungskonzept entgegengetreten, und zwar der vom Landesdenkmalrat in seiner Sitzung vom 28. Mai 2001 autorisierten Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 30. April 2001. Diese Wirtschaftlichkeitsberechnung durch den Architekten Dipl.-Ing. R…, Mitglied des Landesdenkmalrats und langjähriger geschäftsführender Gesellschafter der auf Denkmalsanierung spezialisierten W…KG, geht auch von dem als plausibel eingeschätzten, vom Gutachter D… ermittelten Investitionsbedarf von 1.853.242,68 DM aus und kommt zu dem Ergebnis, dass vor allem im Hinblick auf die hohen Steuervorteile eine wirtschaftlich tragbare Rekonstruktion des Hauses möglich ist. Die Einzelerwägungen, die zu diesem Ergebnis führen, sind im Gegensatz zu der Ansicht der Kläger, die sie zum Teil nicht gelten lassen wollen, in sich stimmig und gerechtfertigt.

Dass von der Investitionssumme von rund 1,85 Mio. DM der von der Feuerversicherung erwartete, größtenteils schon an die Kläger ausgezahlte Betrag von 550.000,00 DM abzuziehen ist, wird auch von den Klägern nicht in Abrede gestellt. Die Finanzierungskosten für den sich ergebenden Betrag von 1,3 Mio. DM gehen von einem marktrealistischen Zins von 6 % aus, was zu jährlichen Kosten von knapp 80.000,00 DM führt. Soweit der Gutachter die an sich übliche 1 %-ige Tilgung nicht ansetzt, so teilt die Kammer seine Auffassung; führt doch die jährliche Teiltilgung zu einer entsprechenden Vermögensmehrung, die bei der Ermittlung des dem Eigentümer Zumutbaren entfallen kann.

Der bisher ermittelte Aufwand führt zu einer Kostenmiete von rund 15 DM/m2 Nutzfläche, aber dieser Betrag dürfte sich bedeutend um die für denkmalgeschützte Objekte gewährten steuerlichen Vergünstigungen (zu deren Berücksichtigungsfähigkeit: Martin-Schmidt, a.a.O., S. 75; Schmaltz-Wiechert, Niedersächsisches Denkmalschutzgesetz, 1998, § 7 Anm. 25; Eberl-Martin-Petzet, a.a.O. Art. 4 Anm. 16; Mönch, a.a.O. S. 102), nach denen der Eigentümer (in Abweichung von § 7 Abs. 4 und 5 EStG) gemäß § 7 i EStG innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren jeweils bis zu 10 v. H. der zur Erhaltung des Bauwerks als Denkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlichen Herstellungskosten absetzen kann, verringern. Der vom Gutachter vorgeschlagene Anteil von 75 % der denkmalbedingten an den Gesamterstellungskosten wird von den Klägern ohne Anlass bezweifelt, denn der Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer diesen Prozentsatz als im Sinn auch seines Dafürhaltens bestätigt. Im weiteren ist den Klägern zuzugeben, dass die Annahme eines Steuersatzes von 48 % in ihrem Fall nicht zutreffen muss. Entscheidend ist allerdings, dass die Kläger selbst dann, wenn aufgrund ihrer steuerpflichtigen Gesamteinnahmen, zu denen sie nichts ausgeführt haben, ihr Steuersatz geringer wäre, der Betrag der Steuerersparnis, der innerhalb der Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt werden darf, allenfalls etwas geringer wäre - mit der Folge, dass die vom Gutachter ermittelte Kostenmiete von 6,04 DM/m2 Nutzfläche etwas höher anzusetzen wäre. In jedem Fall wäre aber eine kostendeckende Vermietbarkeit gewährleistet, zumal für die Nutzung nicht nur Wohnen, sondern auch wohnverträgliches Gewerbe in Betracht kommt. Der Gutachter weist mit Recht schließlich darauf hin, dass in seine bisherige Rechnung der Betrag von 25 % der Aufwendungen, der nicht zur erhöhten Absetzung nach § 7 i EStG führt, als normale Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 und 5 EStG geltend zu machen wäre. Ferner dürften in Übereinstimmung mit der Ansicht des Gutachters sich aus dem Ausbau von Souterrain und Dachgeschoss die Möglichkeiten weiterer Einnahmen ergeben, ohne dass die Kosten für einen derartigen Ausbau im Rahmen der denkmalschutzrechtlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung Berücksichtigung finden müßten.

Die von der Klägerseite vermisste und mit dem (abgelehnten) Beweisantrag beim Gericht angemahnte gutachterliche Beantwortung der Frage, ob die Kosten der Erhaltung und Bewirtschaftung des Wohnhauses dauerhaft durch die Erträge oder dem Gebrauchswert des Denkmals aufgewogen werden können, sieht die Kammer als durch die von beiden Verfahrensbeteiligten beigebrachten gutachtlichen Äußerungen als ausreichend beantwortet an. Ein Mehr, nach Auffassung der Kläger etwa ausgehend von ganz konkreten Bau- und Nutzungsmöglichkeiten und von „konkreten, fest zugesagten Förderungen" (Schriftsatz vom 9. November 2001) kann im Rahmen der Ablehnung eines Abrissantrages bei den seitens der Behörde anzustellenden Zumutbarkeitserwägungen nicht verlangt werden. Die Auffassung der Kläger, die sich immer noch im Einklang mit dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (a.a.O.) meinen, verliert aus den Augen, welcher Mindestnutzungsgehalt dem denkmalgeschützten Eigentum zu verbleiben hat, und läßt das Ziel, dem Eigentümer eine naturgemäß nur in Schätzung und Annahme zu umschreibende sinnvolle Nutzung aufzuzeigen, außer acht. Angesichts dessen, dass die Beteiligten in gemeinsamer Aktion (deren Ergebnis die Kläger nicht mehr gelten lassen wollen) sich im vorliegenden Fall ohnehin sehr in die Einzelheiten einer Wirtschaftlichkeitsberechnung begeben haben, kann die Frage, ob dies bis in die vorliegenden Einzelheiten gehend erforderlich war, offenbleiben. Auffallend ist, wie etwa eine der ersten obergerichtlichen Entscheidungen, die sich nach Ergehen der bereits genannten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts mit einer der Zumutbarkeit verpflichteten Wirtschaftsprognose zu befassen hatten (Urteil des Bay. VGH vom 3. August 2000 - 2 B 97.1119 - abgedruckt in Denkmalschutzinformationen - DSI 2000/4, S. 57), hierzu deutlich summarische Ausführungen enthält. In einem Fall wie dem vorliegenden, in dem die Kläger auf Abriss der Baulichkeit bestehen und selbst nichts Näheres zu konkreter Nutzung sagen (wollen), hat auch die Kammer keinen Zweifel daran, dass mindestens entsprechend den vorliegenden gutachtlichen Feststellungen eine rentierliche Nutzung des Gebäudes nach einer Sanierung möglich ist; ist doch, wie schon ausgeführt wurde, bei aller wirtschaftlichen Berechnung eigentlich nicht von dem gegenwärtig schlechten Bauzustand, sondern von einem Zustand, in dem dem Gebäude der ordnungsgemäße Bauunterhalt zugekommen wäre, auszugehen. Jede Lebenserfahrung, jeder Blick auf die baulichen Verhältnisse, namentlich die bauliche Wiederherstellungsarbeit im ehemaligen Ostteil unserer Stadt zeigt, dass ein auch noch heute so individuell ansprechendes und fühlbar bedeutendes Bauwerk wie das im Streit befindliche Wohnhaus von 1926 mit wirtschaftlich vertretbarem Renovierungsaufwand einer neuen Nutzung zugeführt werden kann.

Bei dieser Sachlage kann die weitere Erwägung des Beklagten, die Kläger könnten, wie sie es mehrfach, allerdings dem Beklagten, angeboten haben, sich durch Veräußerung des Grundstücks in zumutbarer Weise mit der Versagung des Abrissantrags abfinden, unbeschieden bleiben.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.