OLG Köln, Urteil vom 12.01.1998 - 16 U 67/97
Fundstelle
openJur 2012, 77417
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Gründe:

Die in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend einen Räumungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten bejaht und die auf Konkurrenzschutz gerichtete Widerklage des Beklagten abgewiesen.

1.

Der Räumungsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 556 Abs. 1 BGB. Das zwischen den Parteien vereinbarte Mietverhältnis ist spätestens durch Kündigung der Klägerin vom 10.01.1997 beendet worden. Es kann für das Bestehen eines Räumungsanspruchs dahingestellt bleiben, ob bereits die vorangegangenen Kündigungen vom 06.11.1996 und 04.12.1996 zur Auflösung des Vertrages geführt haben.

Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 10.01.1997 hatte der Beklagte die Miete für die Monate November und Dezember 1996 nicht bezahlt, so daß selbst nach der gesetzlichen Fälligkeitsregelung des § 551 Abs. 1 BGB ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung eingetreten war (§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Dieser die Kündigung rechtfertigende Mietzinsrückstand bestand auch dann, wenn der Beklagte in der Vergangenheit zuviel Miete gezahlt haben sollte. Entgegen der vom Beklagten vertretenen und im Schriftsatz vom 04.12.1997 nochmals vertieften Auffassung handelt es sich bei dem Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Miete um einen selbständigen, die Mietzinsforderung nicht unmittelbar mindernden Anspruch. Gemäß § 3 des Mietvertrages zwischen den Parteien schuldete der Beklagte einen vertraglich fest vereinbarten monatlichen Mietzins. Der von ihm geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung, der mit der gegenüber dem Vertrag geringeren Verkaufsfläche begründet wird, findet seine rechtliche Grundlage in dem Minderungsrecht nach § 537 BGB. Es wird nämlich geltend gemacht, die tatsächliche Beschaffenheit des Mietgegenstandes entspreche nicht der Vereinbarung, die von einer Verkaufsfläche von ca. 29 qm ausgeht. Den insofern vorausbezahlten Mietzins kann der Mieter gemäß § 812 BGB für die Vergangenheit bereicherungsrechtlich zurückfordern (Palandt-Putzo, BGB, 55. Auflage, § 537 Rdnr. 21 m.w.N.). Das Bestehen eines derartigen Anspruchs führt aber nicht automatisch zur Erfüllung des Anspruchs des Vermieters auf die laufend fällig werdenden Mietzinsforderungen. Nur mit der Aufrechnung kann einem bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch Erfüllungswirkung zukommen.

Die Kündigung ist nicht gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB unwirksam geworden. Dies setzte nämlich voraus, daß der Mieter "unverzüglich" nach der Kündigung "die Mietschuld durch Aufrechnung zum Erlöschen gebracht hat". Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, ist die Aufrechnung nicht unverzüglich erklärt worden.

Mit Schreiben vom 05.09.1996 hat der Beklagte eine Mietzinsminderung wegen der Verletzung einer angeblichen Konkurrenzschutzpflicht durch die Klägerin lediglich in Aussicht gestellt.

Das anwaltliche Schreiben vom 09.12.1996 enthält keine Aufrechnungserklärung. In diesem Schreiben wird vielmehr nur eine Zahlungsforderung aufgemacht, ohne die Aufrechnung zu erklären. Entscheidend gegen die Annahme einer Aufrechnungserklärung in diesem Schreiben spricht vor allem, daß der erstinstanzliche Prozeßbevollmächtigte des Beklagten darin ausgeführt hat, eine Aufrechnung sei nicht statthaft und deshalb von seinem Mandanten zu Unrecht erklärt worden. Angesichts dieser rechtlichen Ausführung scheidet eine Auslegung des Schreibens als Aufrechnungserklärung aus.

Die erstmals hilfsweise mit der Klageerwiderung vom 14.05.1997 erklärte Aufrechnung war nicht mehr unverzüglich im Sinne des § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Da es schon an diesen formellen Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB fehlt, kann für den vorliegenden Räumungsrechtstreit offenbleiben, ob die Aufrechnung auch an § 3 der Allgemeinen Vertragsbedingungen scheitert und ob diese Formularklausel wirksam ist. Es bedarf auch keiner Entscheidung zur Höhe des zur Aufrechnung gestellten Bereicherungsanspruchs des Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 BGB wegen überzahlter Miete.

2.

Mit zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht auch die Widerklage abgewiesen.

Der Beklagte hat keinen Anspruch darauf, daß die Klägerin die Firma "I." zwingt, keine Strümpfe mehr zu verkaufen.

Ein derartiger Unterlassungsanspruch bestand zum Zeitpunkt der Erhebung der Widerklage schon deshalb nicht mehr, weil der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag von der Klägerin nach den vorstehenden Ausführungen wirksam gekündigt worden war. Im Rahmen des danach bestehenden bereicherungsrechtlichen Nutzungsverhältnisses unterliegt die Beklagte gegenüber dem Kläger keiner Konkurrenzschutzverpflichtung.

Für die Vergangenheit fehlt für den Feststellungsantrag das Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO.

Aber selbst wenn man dies anderes sähe, scheidet eine Pflicht der Klägerin zur Verhinderung des Verkaufs von Strümpfen durch die Firma "I." aus. Zwar genügte die Annahme eines vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes des Mieters, daß ein bestimmter Geschäftszweck Gegenstand des Mietvertrages geworden ist.

Ein sich als Nebenpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag über gewerbliche Räume ergebender Konkurrenzschutz erfaßt nur die ,Hauptartikel" des Konkurrenten, nicht auch das gesamte Nebensortiment (hier: Konkurrenz einer Strumpfboutique mit einem Laden, der in einem breiten Sortiment ,günstige Gelegenheiten" aus Óberschuß- und Fehlproduktionen aller Art anbietet).

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Köln vom 10.06.1997 - 3 O 21/97 - wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfah-rens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung hat

in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat im Ergebnis

zutreffend einen Räumungsanspruch der Klägerin gegen den Beklagten

bejaht und die auf Konkurrenzschutz gerichtete Widerklage des

Beklagten abgewiesen.

1.

Der Räumungsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 556 Abs. 1

BGB. Das zwischen den Parteien vereinbarte Mietverhältnis ist

spätestens durch Kündigung der Klägerin vom 10.01.1997 beendet

worden. Es kann für das Bestehen eines Räumungsanspruchs

dahingestellt bleiben, ob bereits die vorangegangenen Kündigungen

vom 06.11.1996 und 04.12.1996 zur Auflösung des Vertrages geführt

haben.

Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 10.01.1997 hatte der Beklagte

die Miete für die Monate November und Dezember 1996 nicht bezahlt,

so daß selbst nach der gesetzlichen Fälligkeitsregelung des § 551

Abs. 1 BGB ein Mietrückstand von 2 Monatsmieten zum Zeitpunkt der

Kündigungserklärung eingetreten war (§ 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

Dieser die Kündigung rechtfertigende Mietzinsrückstand bestand auch

dann, wenn der Beklagte in der Vergangenheit zuviel Miete gezahlt

haben sollte. Entgegen der vom Beklagten vertretenen und im

Schriftsatz vom 04.12.1997 nochmals vertieften Auffassung handelt

es sich bei dem Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Miete um

einen selbständigen, die Mietzinsforderung nicht unmittelbar

mindernden Anspruch. Gemäß § 3 des Mietvertrages zwischen den

Parteien schuldete der Beklagte einen vertraglich fest vereinbarten

monatlichen Mietzins. Der von ihm geltend gemachten Anspruch auf

Rückzahlung, der mit der gegenüber dem Vertrag geringeren

Verkaufsfläche begründet wird, findet seine rechtliche Grundlage in

dem Minderungsrecht nach § 537 BGB. Es wird nämlich geltend

gemacht, die tatsächliche Beschaffenheit des Mietgegenstandes

entspreche nicht der Vereinbarung, die von einer Verkaufsfläche von

ca. 29 qm ausgeht. Den insofern vorausbezahlten Mietzins kann der

Mieter gemäß § 812 BGB für die Vergangenheit bereicherungsrechtlich

zurückfordern (Palandt-Putzo, BGB, 55. Auflage, § 537 Rdnr. 21

m.w.N.). Das Bestehen eines derartigen Anspruchs führt aber nicht

automatisch zur Erfüllung des Anspruchs des Vermieters auf die

laufend fällig werdenden Mietzinsforderungen. Nur mit der

Aufrechnung kann einem bereicherungsrechtlichen

Rückzahlungsanspruch Erfüllungswirkung zukommen.

Die Kündigung ist nicht gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB unwirksam

geworden. Dies setzte nämlich voraus, daß der Mieter "unverzüglich"

nach der Kündigung "die Mietschuld durch Aufrechnung zum Erlöschen

gebracht hat". Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, ist

die Aufrechnung nicht unverzüglich erklärt worden.

Mit Schreiben vom 05.09.1996 hat der Beklagte eine

Mietzinsminderung wegen der Verletzung einer angeblichen

Konkurrenzschutzpflicht durch die Klägerin lediglich in Aussicht

gestellt.

Das anwaltliche Schreiben vom 09.12.1996 enthält keine

Aufrechnungserklärung. In diesem Schreiben wird vielmehr nur eine

Zahlungsforderung aufgemacht, ohne die Aufrechnung zu erklären.

Entscheidend gegen die Annahme einer Aufrechnungserklärung in

diesem Schreiben spricht vor allem, daß der erstinstanzliche

Prozeßbevollmächtigte des Beklagten darin ausgeführt hat, eine

Aufrechnung sei nicht statthaft und deshalb von seinem Mandanten zu

Unrecht erklärt worden. Angesichts dieser rechtlichen Ausführung

scheidet eine Auslegung des Schreibens als Aufrechnungserklärung

aus.

Die erstmals hilfsweise mit der Klageerwiderung vom 14.05.1997

erklärte Aufrechnung war nicht mehr unverzüglich im Sinne des § 554

Abs. 1 Satz 3 BGB.

Da es schon an diesen formellen Voraussetzungen des § 554 Abs. 1

Satz 3 BGB fehlt, kann für den vorliegenden Räumungsrechtstreit

offenbleiben, ob die Aufrechnung auch an § 3 der Allgemeinen

Vertragsbedingungen scheitert und ob diese Formularklausel wirksam

ist. Es bedarf auch keiner Entscheidung zur Höhe des zur

Aufrechnung gestellten Bereicherungsanspruchs des Beklagten gemäß §

812 Abs. 1 BGB wegen überzahlter Miete.

2.

Mit zutreffenden Erwägungen hat das Landgericht auch die

Widerklage abgewiesen.

Der Beklagte hat keinen Anspruch darauf, daß die Klägerin die

Firma "I." zwingt, keine Strümpfe mehr zu verkaufen.

Ein derartiger Unterlassungsanspruch bestand zum Zeitpunkt der

Erhebung der Widerklage schon deshalb nicht mehr, weil der zwischen

den Parteien geschlossene Mietvertrag von der Klägerin nach den

vorstehenden Ausführungen wirksam gekündigt worden war. Im Rahmen

des danach bestehenden bereicherungsrechtlichen

Nutzungsverhältnisses unterliegt die Beklagte gegenüber dem Kläger

keiner Konkurrenzschutzverpflichtung.

Für die Vergangenheit fehlt für den Feststellungsantrag das

Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO.

Aber selbst wenn man dies anderes sähe, scheidet eine Pflicht

der Klägerin zur Verhinderung des Verkaufs von Strümpfen durch die

Firma "I." aus. Zwar genügte die Annahme eines vertragsimmanenten

Konkurrenzschutzes des Mieters, daß ein bestimmter Geschäftszweck

Gegenstand des Mietvertrages geworden ist.

Dies ist ausweislich des § 1 des Mietvertrages der Fall, wonach

die Mieträume zur Benutzung als "Strumpfboutique" zur Verfügung

gestellt wurden.

Ein derartiger, sich als Nebenpflicht des Vermieters aus dem

Mietvertrag darstellender Konkurrenzschutz erfaßt jedoch nach

seinem sachlichen Gehalt nur die "Hauptartikel" des Konkurrenten

(Krämer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete,

2. Auflage, III Rdnr. 1245; BGH WUM 1975, 163 (164)). Von einer

Konkurrenz kann nämlich nur dann gesprochen werden, wenn beide

Geschäfte dieselbe Verbrauchergruppe ansprechen. Der Mieter muß

daher grundsätzlich hinnehmen, daß in einem Nachbargeschäft die von

ihm vertriebene Ware als "Nebenartikel" angeboten wird.

Die Grenze des dem Mieter Zumutbaren ist erst dann

überschritten, wenn durch das Angebot von Nebenartikeln beim

Nachbargeschäft der Umsatz einen so starken Abbruch erleidet, daß

die Mieträume für den Vertragszweck nur noch eingeschränkt

brauchbar sind (BGH ZMR 1957, 152; OLG Frankfurt NJW 1982, 707).

Zwar hat der Beklagte hier gewisse Umsatzeinbrüche behauptet, diese

sind jedoch nicht so gravierend, daß die von ihm als

"Strumpfboutique" gemieteten Räume dadurch in ihrer Brauchbarkeit

erheblich beeinträchtigt worden wären.

Ein Anlaß, die Revision zuzulassen, besteht nicht. Die zu

entscheidenden Fragen haben keine grundsätzliche Bedeutung. Mit der

Entscheidung wird auch nicht von der höchstrichterlichen

Rechtsprechung abgewichen (§ 546 Abs. 1 ZPO).

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97, 708 Nr.

10, 711, 713 ZPO.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 26.258,56 DM