1. Der Beschluss der Versammlung vom 10.9.2003 zu TOP 1 ("Abwahl des Verwalters aus wichtigem Grund") wird für ungültig erklärt.
2. Es wird festgestellt, dass die Antragsgegner verpflichtet sind, der Antragstellerin die geschuldete Verwaltervergütung von monatlich EUR 7,67 zuzüglich 16 % Mehrwertsteuer je Wohneinheit bis zum 30.6.2004 zu bezahlen.
3. Von den Gerichtskosten tragen die Antragstellerin 30 %, die Antragsgegner 70 %. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
4. Der Geschäftswert wird auf EUR 9.918,24 festgesetzt.
I. Die Antragstellerin wurde mit Beschluss vom 9.8.2001 bis zum 30.6.2004 zur Verwalterin der Antragsgegner auf der Grundlage des Angebots vom 19.6.2001 (Bl. 16, 17) bestellt. Die Gemeinschaft wird zwischenzeitlich von der weiteren Beteiligten verwaltet. Im vorliegenden Rechtsstreit begehrt die Antragstellerin die Ungültigerklärung des Beschlusses der Versammlung vom 10.9.2003 zu TOP 1, mit dem die Antragsgegner sie aus wichtigem Grund abberiefen, Berichtigung der Niederschrift und Feststellung, dass ihr bis zum Ablauf der regulären Bestellung die vereinbarte Verwaltervergütung zusteht. Die Antragsgegner sind den Anträgen mit der Begründung entgegengetreten, die Antragstellerin habe sich schwerwiegende Vertragsverstöße zu Schulden kommen lassen.
Mit Schreiben vom 15.8.2003 forderten 22 Mitglieder der Antragsgegner die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung (Bl. 8), dem die Antragsstellerin mit Einladungsschreiben vom 21.8.2003 zum 10.9.2003 nachkam. Auf dieser Versammlung wurde die Antragstellerin mit 26 Ja-Stimmen bei einer Enthaltung abgewählt. Ergänzend wird auf die Sitzungsniederschrift Bl. 9 - 11 verwiesen.
Die Antragstellerin trägt vor,
sie sei erstmals auf der Versammlung mit den vorgeblichen Vorwürfen konfrontiert worden, wo sie diese mangels Einsicht in die Verwalterunterlagen nur pauschal habe zurückweisen können. Die Niederschrift sei unzutreffend, weil ihr Mitarbeiter nicht die Tiefgaragenabdichtung als Kleinkram, sondern lediglich einen Teil der Drainagematte so bezeichnet habe. Im übrigen rechtfertigen die behaupteten Gründe ihre Abberufung nicht.
Die Antragstellerin beantragt,
den Beschluss der Sammlung vom 10.9.2003 zu TOP 1 für ungültig zu erklären das Protokoll zu TOP 1 zu berichtigen und festzustellen, das ihr die Verwaltervergütung bis zum 30.6.2004 zustehe.
Die Antragsgegner beantragen,
Zurückweisung der Anträge.
Sie tragen vor,
die Verwaltertätigkeit der Antragstellerin sei durch eine Fülle schwerer Vertragsverstöße gekennzeichnet, weshalb die Fortsetzung einer vertrauensvollen Zusammenarbeit nicht mehr möglich gewesen sei. Sie sei auch nicht überraschend gekommen, weil die Antragstellerin bereits mit Schreiben vom 3.6.2003 auf Versäumnisse hingewiesen worden war (Bl. 41). Das seinerzeit geforderte Gespräch sei durch Hinhalten der Antragstellerin nicht zu Stande gekommen. Das Protokoll sei entsprechend dem Ermessen des Protokollanten errichtet worden, ein Berichtigungsanspruch bestehe nicht. Bei den Vertragsverstößen handele es sich um die folgenden Vorkommnisse:
Prämienrechnung der Versicherung
Die Versammlung vom 1.10.2002 habe zu TOP 4 den Beschluss gefasst, dass die Versicherungsprämie für die Feuer/Sturm/Leitungswasserversicherung nicht bezahlt werden solle (Bl. 33). Entgegen dieser Vorgabe habe die Antragstellerin EUR 304,88 bezahlt. Den zu Grunde liegenden Versicherungsvertrag habe noch der Bauträger, die zwischenzeitlich insolvente Fa. Coplan abgeschlossen und die Prämie sei von ihr zu tragen. Bei richtiger Sachbehandlung hätte eine außerordentliche Versammlung einberufen werden müssen, eigenmächtiges Handeln war jedenfalls nicht gerechtfertigt, das allein darauf zurückgeführt werden kann, dass die Antragstellerin auch die Nachbargemeinschaft (WEG Wingerstraße) verwaltet, der sie den Betrag habe zukommen lassen wollen.
Abschluss Wartungsvertrag
Auf derselben Versammlung wurde zu TOP 14 beschlossen, dass ein Wartungsvertrag abgeschlossen werden solle, was ohne nähere Begründung unterblieb.
Umzugspauschale
Auf der Versammlung vom 27.11.2001 wurde zu TOP 5a beschlossen, im Falle eines Wohnungswechsels eine Pauschale von EUR 50,- zu erheben. Obschon während der Verwaltertätigkeit der Antragstellerin mehrere Wohnungswechsel stattgefunden hätten, was ihr seitens des Verwaltungsbeirates mitgeteilt worden sei, seien die Pauschalen nicht in Rechnung gestellt worden, wodurch der Gemeinschaft ein Schaden entstanden sei. Der Hinweis auf die Nichtigkeit des Beschlusses geht fehl, da der Vorschlag zu diesem Beschluss von der Antragstellerin gekommen sei.
Rolltor
Im Frühjahr 2003 sei ein nicht ordnungsgemäß befestigtes flexibles Elektrokabel am Rolltor gerissen. Obschon noch Gewährleistungsansprüche gegenüber der Fa. Mitschler bestanden hätten, habe die Antragstellerin diesen Schaden auf Kosten der Gemeinschaft beheben lassen. Dadurch seine die Gewährleistungsansprüche mangels Frist zur Nachbesserung untergegangen.
Rückvergütung Wasserkosten
Es bestehe die Möglichkeit, eine Rückvergütung für die Abwasserkosten der Gartenfläche zu beantragen, worauf hinzuweisen, die Antragstellerin unterlassen habe. Ungeachtet dessen habe sie der Verwaltungsbeirat im Februar 2002 von dieser Vergünstigung in Kenntnis gesetzt. Schließlich sei der Antrag im Februar 2003 gestellt und am 7.4.2003 bewilligt worden (Bl. 98).
Decke der Tiefgarage
Die Tiefgarage sei mit einer Abdichtung nebst Drainage versehen. An mehreren Stellen im Innenbereich sei die letztere offen gelegen. Obschon die Gefahr bestanden habe, dass die Abdichtung beschädigt werde, habe die Antragstellerin den Auftrag zum Rasenmähen erteilt und nur einem glücklichem Umstand sei es zuzuschreiben, dass kein Schaden entstanden ist.
Vertauschte Heizkörper
Vor der Bestellung der Antragstellerin seien in 19 Wohnungen Heizkörper vertauscht worden. Auf Grund dessen habe, eine korrekte Wärmemessung nicht durchgeführt werden können. Auf diesen Umstand habe die Vorsitzende des Verwaltungsbeirats aufmerksam gemacht und die Antragstellerin um Abhilfe gebeten. Dies habe sie verweigert, obschon die Fa. Minol mit Schreiben vom 5.7.2007 (Bl. 99) eine komplette Neuaufnahme der Liegenschaft anbot. Statt dessen habe die Antragstellerin die Wohnungseigentümer zum Aufmessen der Heizkörper aufgefordert, was an deren fehlender Sachkenntnis gescheitert sei. Zwischenzeitlich sei dieser Mangel auf Initiative der Wohnungseigentümer behoben worden.
Bezahlung der Fa. Minol
Nach dem Beschluss der Versammlung vom 1.10.2002 sollte die Rechnung der Fa. Minol wegen verschiedener Unstimmigkeiten nicht bezahlt werden. Gleichwohl sei der Prüfungsauftrag durch die Antragstellerin nicht erledigt worden.
Rechnung der Fa. Mayer & Bühler
Nach der Abberufung der Antragstellerin sei ein Mitarbeiter der Fa. Mayer & Bühler erschienen, um den Rasen zu mähen. Zuvor wurde sie telefonisch angefordert. Der Rasen war jedoch nicht schnittbedürftig und so haben Mitglieder der Gemeinschaft diesen Mitarbeiter angewiesen, das Mähen zu unterlassen. Dennoch habe die Fa. Mayer & Bühler diese Arbeiten in Rechnung gestellt. Die Antragstellerin habe entgegen der Weisung des Verwaltungsbeirats diese Rechnung bezahlt, was einen besonders schweren Vertragsverstoß darstelle.
Dichtigkeit des Tiefgaragendaches
Der Bauträger habe am Dach mehrfach nachgebessert. Gleichwohl sei es im Frühjahr 2001 zu einem erneuten Wassereinbruch gekommen. Die Antragstellerin habe weder am Besichtigungstermin teilgenommen, noch sonst bei der Durchsetzung der Gewährleistungsansprüche unterstützend gewirkt.
Störung des Hausfriedens
Die Antragstellerin habe mehrfach die Eigentümer aufgewiegelt, indem sie das Treppenhauslicht falsch eingestellt habe und Bewohner als "Täter" verdächtigt habe (vgl. Bl. 100 - 112). Das habe zu einer erheblichen Unruhe unter den Wohnungseigentümern geführt. Entsprechendes ereignete sich, dass die Antragstellerin mit dem Insolvenzverwalter einen Termin vereinbart habe, ohne die Beiratsmitglieder zu informieren. Die Behauptung, Frau S... sei informiert worden, ist schon deswegen unrichtig, da sie seinerzeit nicht mehr dem Verwaltungsbeirat angehört habe und sich zum Zeitpunkt der Besprechung in Urlaub befand.
Wasserschaden bei der Familie Böhm
Am 2.9.2002 sei in der Wohnung der Familie Böhm ein Spülkasten übergelaufen, Wasser drang in das Mauerwerk. Die Antragstellerin habe diesen Schaden auf Kosten der Gemeinschaft instand setzen lassen, obschon es sich um einen Gewährleistungsfall gehandelt habe. Gleiches ereignete sich Ende 2001 als ein Heizkörper auslief. In beiden Fällen sei ein Schaden dadurch abgewendet worden, dass der Gebäudeversicherer eingesprungen sei.
Unterversicherung
Zum Zeitpunkt der Bestellung der Antragstellerin seien erst 13 Wohnungen fertiggestellt gewesen. In der Folgezeit sei das Anwesen vollendet worden mit der Folge, dass mehr als 30 Wohnungen existierten. Die Antragstellerin unterließ, diesen Umstand dem Gebäudeversicherer zu melden, was zu einer Unterversicherung führte. Auf Hinweis der Verwaltungsbeiratsvorsitzenden habe sich die Antragstellerin nur hinhaltend verhalten, die neue Verwaltung habe das Manko beseitigt; allerdings um den Preis einer Prämienerhöhung von bisher EUR 2.179,73 auf jetzt EUR 3.293,47. Das Zeit weise Fehlen vollständigen Versicherungsschutzes habe die Antragstellerin in der Sitzung selbst eingeräumt und damit das Bestehen des Kündigungsgrundes.
Erstellung der Jahresabrechnungen
Die Antragstellerin räumt selbst ein, weder die Jahresabrechnungen 2001/2002 noch die 2002/2003 erstellt zu haben. Allein dadurch sei die vorzeitige Abberufung gerechtfertigt. Der Verwalter sei gem. § 28 Abs. 3 WEG verpflichtet, sechs Monate nach Ablauf des Kalenderjahres die Abrechnung zu erstellen. Die Abrechnung für 2001/2002 stehe noch immer aus. Ungeeignet sei in diesem Zusammenhang weiter, die Wohnungseigentümer aufzufordern, die Heizkörperwerte selbst abzulesen, einerlei, ob es sich um Zwischenablesungen oder reguläre Ablesungen handelt.
Unterlassene Angrenzerbenachrichtigung
Die Stadt Mannheim habe die Antragsteller mit Schreiben vom 24.10.2002 informiert, dass die Gemeinschaft als Angrenzer angehört werde (Bl. 131 R). Diese Information sei nicht weiter gegeben worden. Eine telefonische Benachrichtigung lediglich des Verwaltungsbeirates sei nicht ausreichend, vielmehr hätte jeder Wohnungseigentümer angeschrieben werden müssen. Es habe deswegen nur ein vorsorgliches Schreiben an die Stadt gesandt werden können.
Hierzu entgegnet die Antragstellerin im einzelnen:
Prämienrechnung der Versicherung
Es handele sich um die Prämienrechnung für das Versicherungsjahr 2000 in Höhe von EUR 323,22. Zum damaligen Zeitpunkt seien bereits zwei Bauabschnitte bezugsfertig fertiggestellt gewesen, weshalb sich die Versicherung auf das gemeinschaftliche Eigentum der Antragsgegner bezog und nicht eine sog. Rohbauversicherung des Bauträgers war. Von diesem Standpunkt war die Gemeinschaft nicht abzubringen. Da sie nicht das Risiko des Verlustes des Versicherungsschutzes habe eingehen wollen, habe sie auf die letzte Zahlungsfrist der Versicherung bezahlt. Diese Umstände seien zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht bekannt gewesen.
Abschluss Wartungsvertrag
Auf ausdrücklichen Wunsch der damaligen Verwaltungsbeiratsvorsitzenden sollte zunächst die Erforderlichkeit der Abluftanlage überprüft werden. Der eingeschaltet TÜV erklärte, eine Abluftanlage sei durch Gutachtensnachweis (Preis EUR 2.100,-) entbehrlich. Dieser Sachstand sei dem Verwaltungsbeirat am 18.2.2003 so mitgeteilt worden, ohne dass weiteres geschehen sei.
Umzugspauschale
Für den Zeitraum, 2000/2001 sei ihr Entlastung erteilt worden und die Abrechnung 2001/2002 sei vor der Abwahl noch nicht endgültig fertiggestellt gewesen. Die Erhebung der Pauschale sei letztlich auch daran gescheitert, dass die Wohnungseigentümer Wohnungswechsel nicht mitgeteilt hätten. Schließlich sei der Beschluss nichtig und daher nicht durchzuführen.
Rolltor
Die Nutzersituation der Garage habe ein sofortiges Handeln erfordert. Im übrigen sei ein Verschleißteil ausgetauscht worden, für das Gewährleistung nicht bestanden habe. Die beauftragte Firma Wolf sei in Mannheim ansässig, während die Fa. Mischler von außerhalb hätte anreisen müssen. Ein Schaden sei nicht entstanden, da der Gewährleistungsanspruch jederzeit geltend gemacht werden könne.
Rückvergütung Wasserkosten
Die maßgeblichen Unterlagen befänden sich bei der neuen Verwaltung, weshalb eine Stellungnahme erschwert sei. Sie habe en entsprechenden Antrag bei den Stadtwerken gestellt, was aber zu einer Nachzahlung geführt habe.
Decke der Tiefgarage
Das gesamte Erdreich habe sich im dortigen Bereich gesetzt, allerdings sei die Drainage nur im Randbereich offen gelegen. Nach eingehenden sachkundiger Beratung habe sich ergeben, dass der Bereich mit dem Rasenmäher befahren werden konnte. Der Versuch Gewährleistung für die gesetzte Erde durchzusetzen sei gescheitert.
Vertauschte Heizkörper
Sie habe seit dem 25.6.2002 die Fa. Minol wiederholt aufgefordert, die Heizkörper zu überprüfen. Diese habe allerdings darauf bestanden, die falschen Aufmasse konkret nachzuweisen. Nach Beleg einzelner Fehler sei die Abrechnung nachgebessert und dem Verwaltungsbeirat zur Prüfung vorgelegt worden. Hier hätten sich erneut Fehler herausgestellt und nach längerem Verhandeln hätte sich die Fa. Minol mit Schreiben vom 8.8.2003 bereit erklärt, sämtliche Heizkörper kostenlos bzw. zum Preis von EUR 350,- zu vermessen (Bl. 70). Letzteres wiederum habe der Verwaltungsbeirat abgelehnt. Diese Maßnahmen seien angesichts der gegebenen Kompetenzen als ausreichend anzusehen. Die Aufforderung an einzelne Wohnungseigentümer habe sich darauf beschränkt, die Größe des Heizkörpers nachzumessen und sie mit den übersandten Daten zu vergleichen. Dazu bedarf es keines Sachverständigen.
Bezahlung der Fa. Minol
Gemäß dem Beschluss der Versammlung sei die Rechnung der Fa. Minol nicht bezahlt worden; damit sei der Beschlussinhalt erschöpfend erfüllt worden.
Rechnung der Fa. Mayer & Bühler
Die Fa. Mayer & Bühler sei im Wege eines Dauerauftrages beauftragt gewesen, den Rasen nach Bedarf zu schneiden, was sie nach eigenem Ermessen ordnungsgemäß erledigte, so auch ohne ausdrückliche Weisung nach der Abberufung. Da dieser Vertrag durch die Auftragnehmerin erfüllt worden sei, müsse auch die zu Grunde liegende Rechnung, wie hier durch Dauerauftrag geschehen, bezahlt werden. Die Befürchtungen einzelner Mitglieder der Antragsgegner seien deutlich überzogen gewesen.
Dichtigkeit des Tiefgaragendaches
In dieser Angelegenheit habe sie eine Unzahl von Terminen wahrgenommen, weshalb die Gegenseite schon konkret werden müsse, wann sich der Vorfall zugetragen haben soll. Im übrigen habe mehrfach mit dem Bauleiter wegen der Undichtigkeit des Garagendaches telefoniert, der wiederum Nachbesserungsarbeiten habe veranlassen wollen. Nachdem dieser bisher sämtliche Zusagen eingehalten habe, sei sie von der Auftragserteilung der Nachbesserung ausgegangen.
Störung des Hausfriedens
Das vorgelegte Schreiben sei dem Abrechnungsordner entnommen und anschließend ohne ihren Willen in allen vier Treppenhäusern ausgehängt worden. Der Termin mit dem Bauleiter sei der Verwaltungsbeiratsvorsitzenden rechtzeitig mitgeteilt worden, die diesen dann kurzfristig absagte. Zu dem angeblichen Aushang, in dem dem Beirat Untätigkeit wegen der Gewährleistungen vorgeworfen werde, könne nichts gesagt werden, da er ihr nicht vorliege.
Wasserschaden bei der Familie Böhm
Die Antragsgegner hätten mit der Fa. Mandras nichts mehr zu tun haben wollen, weshalb der Auftrag seinerzeit an die Fa. Neidig vergeben wurde, nachdem sich ein kleiner nasser Fleck an der Treppenhauswand zeigte. Letztere hat dann die Schadensursache gleich mitbehoben und die Kosten seien von der Leitungswasserversicherung erstattet worden. Mit langen Verhandlungen sei den Antragsgegnern nicht gedient gewesen, auch wenn sich schließlich die Fa. Mandras zur Schadensbeseitigung bereit erklärt hätte.
Unterversicherung
Mit der Versicherung habe die Abrede bestanden, dass das Gebäude auch dann vollständig versichert sei, wenn Werterhöhungen nicht gemeldet würden.
Erstellung der Jahresabrechnung
Die Jahresabrechnung 2001/2002 sei fertig, es habe lediglich noch die Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat gefehlt, der aber die Abberufung zuvor kam. Zu dieser Abrechnung hätte lediglich noch die Abrechnung der Fa. Minol ausgestanden, die noch nachzubessern war. Die Abrechnungsperiode 2002/2003 ende zum 30.6.2003 und sei zum Zeitpunkt der Abberufung noch nicht fällig gewesen. Nur im Falle einer notwendigen Zwischenablesung seien Wohnungseigentümer zur Mithilfe gebeten worden. Das sei schon wegen der Kostenersparnis geboten gewesen.
Unterlassene Angrenzerbenachrichtigung
Die Einsicht in das geplante Nachbarprojekt habe ergeben, dass nachbarliche Belange der Gemeinschaft nicht betroffen sind. Auf die Mitteilung konnte deswegen verzichtet werden.
Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze samt Anlagen verwiesen.
II. Das angerufene Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit ist gem. § 43 Abs. 1 Nr. 2 und 4 WEG zuständig, weil die Beteiligten zum einen über die Gültigkeit eines Beschlusses, die Berichtigung der Niederschrift und die Feststellung des Bestehens von Vergütungsansprüchen streiten.
In der Sache sind die Anträge wie folgt begründet:
Beschlussanfechtung zu TOP 1 der Versammlung vom 10.9.2003 (Abberufung des Verwalters)
Die Antragstellerin war bis zum Ablauf des 30.6.2004 zum Verwalter bestellt. Ihre vorzeitige, mit Beschluss vom 10.9.2003 ausgesprochene Abberufung war daher nur gerechtfertigt, sofern hierfür ein wichtiger Grund vorliegt (§ 26 Abs. 1 Satz 3 WEG). Ein solcher Grund liegt nach der Überzeugung des erkennenden Gerichts nicht vor.
Ein wichtiger Grund ist gegeben, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis derart schwer zerstört ist und den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig auf einem Verschulden des Verwalters beruhenden Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht mehr zugemutet werden kann. Im Streitfall mögen der Antragstellerin, was im Folgenden auszuführen sein wird, Pflichtverstöße zur Last gelegt werden können, allerdings sind diese bei einer Einzelbetrachtung aber auch bei einer Gesamtwürdigung als nicht derart schwerwiegend anzusehen, dass sie eine vorzeitige Abberufung ohne vorangegangene Abmahnung gerechtfertigt hätten (BGH, NZM 2002, 788, 791). Dies vor dem Hintergrund, dass im Streitfall nach neun Monaten ohnedies die reguläre Bestellzeit abgelaufen wäre
Im einzelnen:
Prämienrechnung der Versicherung
Die Antragstellerin hat gegen den Beschluss der Versammlung vom 1.10.2002 zu TOP 4 verstoßen, der ihr ausdrücklich untersagte die fragliche Versicherungsprämie zu bezahlen. Ob in diesem Zusammenhang der von der Antragsgegnerin eingenommene Rechtsstandpunkt, wonach die Versicherungsprämie vom Bauträger zu bezahlen sei, zutrifft, kann auf sich beruhen, weil der bestandskräftige Beschluss auch die Antragstellerin bindet. Dass die Antragstellerin durch die beschlusswidrige Überweisung, den Antragsgegnern den Versicherungsschutz erhalten wollte, ist beachtens- nicht aber rechtfertigenswert. Ihr Vorgehen wäre nur durch einen billigenden Beschluss der Gemeinschaft gerechtfertigt gewesen, an dem es im, Streitfall fehlt.
Diese Pflichtwidrigkeit ist aber nicht besonders schwerwiegend, da der "Schaden" der Gemeinschaft nach Zugeständnis der Antragstellerin allenfalls EUR 323,22 beträgt.
Abschluss Wartungsvertrag
Entgegen der Beschlussfassung der Gemeinschaft vom 1.10.2002 zu TOP 14 wurde seitens der Antragsstellerin kein Wartungsvertrag abgeschlossen. Allerdings ist zu ihrer Entschuldigung, nicht Rechtfertigung festzuhalten, dass dieser Umstand maßgeblich darauf zurückzuführen ist, dass der Verwaltungsbeirat dem Vertreter der Antragstellerin zunächst eine abweichende Weisung erteilte; hier durch Einholung einer Stellungnahme des TÜV, ob der Wartungsvertrag überhaupt erforderlich ist.
Der Verwaltungsbeirat kann dem Verwalter im Rahmen der laufenden Geschäfte keine Weisungen erteilen, hierzu bedarf er einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer. Daran fehlt es im Streitfall, weshalb dem Verwaltungsbeirat keine Befugnis zuzubilligen ist, der Antragstellerin von der Beschlussfassung abweichende Aufträge zu erteilen. Zwar rechtfertigt dieser Umstand nicht das Verhalten der Antragstellerin, jedoch ist es den Antragsgegnern gem. § 242, 162 Abs. 1 BGB verwehrt, sich darauf zu berufen.
Umzugspauschale
Der Beschluss vom 27.11.2001 zu TOP 5a ist nichtig (Wenzel, NZM 2000, 257, 261), weshalb der Standpunkt vertreten wird, ein solcher sei vom Verwalter nicht durchzuführen (Gottschalg, ZWE 2003, 225, 226). Zwar ist diese Auffassung nicht unumstritten (differenzierend etwa Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdnr. 24), doch ist angesichts dieser unklaren Rechtslage, der Antragstellerin keine Vertragspflichtverletzung anzulasten. Dass im Streitfalle die Anrufung des Gerichts gem. § 43 Abs. Nr. 8 WEG der bessere Weg gewesen wäre (Niedenführ, WE 1993, 101, 102), ändert daran nichts.
Rolltor
Die Instandsetzung des Rolltores ist der Antragstellerin nicht vorzuwerfen.
Sie hat überzeugend vorgetragen, dass die Erhaltung der Funktionsfähigkeit des Tores dringend geboten war, um die Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage zu gewährleisten. Von daher ist es nicht zu beanstanden, dass die Antragstellerin eine Firma vor Ort beauftragte. Gleiches wäre auch angezeigt gewesen, wenn, was streitig geblieben ist, ein Gewährleistungsfall vorgelegen haben sollte, weil auch dieser zunächst seine Feststellung voraussetzt. Ungeachtet des § 637 BGB bleibt der Antragsgegnerin die Möglichkeit, die Kosten der Mangelfeststellung gegenüber der gewährleistungspflichtigen Fa. Mitschler gem. § 635 Abs. 2 BGB geltend zu machen (BGH 113, 251, 261). Da nach dem Vortrag der Antragstellerin Fehlersuche und Reparatur des Rolltores quasi zusammenfielen, dürfte sich der Ausfall der Antragsgegnerin in Grenzen halten.
Rückvergütung Wasserkosten
Es ist nicht Aufgabe des Verwalters, den Wohnungseigentümern den günstigsten Weg zum Bezug von Wasser oder sonstigen Energien zu weisen, weil die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern zusteht (§ 21 Abs. 1 WEG). Über solche Angelegenheiten beschließen sie mit Mehrheit (§ 25 WEG), die schließlich der Verwalter umzusetzen hat (§ 27 Abs. 1 Ziffer 1 WEG). Einmal mehr steht es dem Verwaltungsbeirat nicht zu, dem Verwalter Weisungen zu erteilen.
Decke der Tiefgarage
Wie die Antragsgegner selbst einräumen, ist ein Schaden nicht entstanden. Im übrigen hat die Antragstellerin unwiderlegt vorgetragen, ausreichende Erkundigungen über das Befahren der Freifläche mit dem Rasenmäher eingeholt zu haben, weshalb ein Verschulden nicht ersichtlich und ein Schaden ohnedies nicht eingetreten ist.
Vertauschte Heizkörper
Gem. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG obliegt es dem Verwalter, die für die Instandsetzung und Instandhaltung erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Ohne Zweifel handelt es sich bei den vertauschten Heizkörpern um einen Mangel, der § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG unterfällt. Gleichwohl hat der Verwalter lediglich die Pflicht, erkennbare Mängel festzustellen, die Wohnungseigentümer über die erforderlichen Maßnahmen zu unterrichten und ihre Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen (Staudinger/Bub,BGB 12. Aufl., § 27 WEG Rdnr. 128).
Die Antragsgegner hatten im Streitfall von den vertauschten Heizkörpern Kenntnis und wussten, wie diesem Misstand zu begegnen war. Einen Beschluss haben sie gleichwohl nicht gefasst, sondern sich damit begnügt (vgl. Nachstehend Ziffer 8), eine Zahlung an die Fa. Minol zu verweigern. Die Aufforderung der Verwaltungsbeiratsvorsitzenden an die Antragstellerin, sich der Heizkörperangelegenheit anzunehmen, bot für die unterbliebene Beschlussfassung keinen genügenden Ersatz.
Bezahlung der Fa. Minol
Wie die Antragsgegner zugestehen, hat die Antragstellerin den Beschluss ausgeführt und demzufolge die Rechnung der Fa. Minol nicht bezahlt. Sie sehen indessen eine Pflichtverletzung der Antragstellerin darin, dass sie es versäumt habe, die Rechnung auf ihre Ordnungsmäßigkeit zu prüfen. Letzteres ist jedoch unbeachtlich, wenn und solange die Rechnung nicht bezahlt wird, da die Rechnungsprüfung jederzeit nachholbar ist.
Rechnung der Fa. Mayer & Bühler
Der Verstoß gegen die Weisung des Verwaltungsbeirates stellt mangels Weisungsbefugnis keine Pflichtverletzung dar (Bärmann/Pick/Merle a.a.O. § 29 Rdnr. 81). Eine entgegenstehende Vereinbarung oder Beschlussfassung haben die Antragsgegner nicht behauptet.
Dichtigkeit des Tiefgaragendaches
Der Gemeinschaft war die Undichtigkeit des Daches bekannt, gleichwohl fehlt es an einer klaren Beschlusslage. Von dieser Ausgangslage sind die Vorwürfe von den Antragsgegnern reichlich unpräzise. Im übrigen ist nicht ersichtlich, wozu die Teilnahme an dem Besichtigungstermin notwendig gewesen sein solle, da ersichtlich Fachkunde der Antragsstellerin weder gefragt, noch vorausgesetzt wurde. "Unterstützung" im weitesten Sinne bei der Mangelbeseitigung schuldet die Antragstellerin nicht. Insoweit ist auf ihr, der Vertragsbeziehung zu Grunde liegendes Angebot vom 19.6.2001 zu verweisen (Bl. 17). Danach beschränkt sich ihre Tätigkeit auf die Einholung von Angeboten, die Überwachung von Instandsetzungsarbeiten. Die Teilnahme an Besichtigungsterminen ist nicht vereinbart.
Störung des Hausfriedens
Der Vorwurf des Aufwiegelns der Hauseigentümer verfängt nicht. Allein die Äußerung der Antragstellerin in ihrem Schreiben vom 20.11.2001, dass der "Täter nur aus diesem Haus stammen kann"(Bl. 38), schürt entgegen dem Vortrag der Antragsgegenseite keine Stimmung unter den Wohnungseigentümern, schon gar nicht wird durch diesen ausgesprochenen Verdacht eine Atmosphäre des Misstrauens und des gegenseitigen Nachspionierens ausgelöst. Schließlich war der Auslöser, auf dem die Äußerung gemacht wurde, banal genug, um der Vergessenheit anheim zu fallen. Es sei denn, man sucht einen Grund zur Abberufung. In diesem Falle wäre eine vorherige Abmahnung möglich und dem Antragsgegnern zumutbar gewesen.
Von hier aus ist es ferner nicht zu beanstanden, wenn die Antragstellerin allein und ohne Zuziehung des Beirates Gespräche mit dem Insolvenzverwalter des insolventen Bauträgers führt. Da die Antragstellern nicht unmittelbar wirtschaftlich am Ausgang solcher Gespräche beteiligt ist, kann auf die Weise ein Beitrag zur Versachlichung geleistet werden. Schließlich muss die Versammlung der Wohnungseigentümer über die Ergebnisse solcher Gespräche abstimmen, da Entscheidungen dieser Art seitens der Verwalterin wirksam nicht zu treffen sind.
Wasserschaden bei der Familie Böhm
Nach Überzeugung des Gerichts ist die Vorgehensweise der Antragstellerin nicht zu beanstanden. Unwidersprochen zeigte sich der Schaden durch einen feuchten Fleck im Treppenhaus. Bei diesem Schadensbild war es denkbar, dass der Gewährleistungsfall sowohl im Sondereigentum als auch im gemeinschaftlichen Eigentum seinen Ausgang nimmt. Von hier aus war es geboten, die Schadensursache festzustellen (BayObLG, WE 1998, 357), was der beauftragten Firma gelang. Im Zuge dieser Überprüfung fallen Ursachenfeststellung und Schadensbeseitigung mehr oder minder zusammen, erst danach konnten Gewährleistungsansprüche in Erwägung gezogen werden. Die Antragstellerin hat sich demzufolge regelrecht verhalten; im übrigen wird auf das Vorstehend zu Ziffer 4 Ausgeführte verwiesen.
Nicht anders ist der Fall des ausgelaufenen Heizkörpers zu beurteilen, zumal auch in diesem Falle zugestandener Maßen der Gemeinschaft kein Schaden entstanden ist, da der Vorgang über die Gebäudeversicherung abgerechnet wurde.
Unterversicherung
Es bedarf keiner Aufklärung, ob im Streitfall tatsächlich eine Unterversicherung durch unterbliebene Meldung der Fertigstellung des Anwesens eingetreten ist, denn insoweit ist kein Schaden eingetreten. Auch in diesem Falle hätte eine Abmahnung ohne weiteres ausgereicht.
Erstellung der Jahresabrechnung
Der Antragstellerin ist darin beizutreten, dass die Jahresabrechnung 2002/2003, da die Abrechnungsperiode zum 30.6.2003 endet, zum Zeitpunkt der Abberufung am 10.9.2003 noch nicht fällig war. Mangels gegenteiliger vertraglicher Abreden bzw. Beschlussfassungen sind Jahresabrechnung etwa sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode fällig. Dass im Streitfalle anderes zu gelten hätte, haben die Antragsgegner nicht vorgetragen.
Demgegenüber war die Abrechnung 2001/2002 zwar fällig, ihrer korrekten Erstellung stand indessen das Hindernis entgegen, dass die Heizkörper vertauscht eingebaut waren und es einige Zeit bedurfte, bis dieser Zustand beseitigt war. Wenn und soweit dieser Vorgang seitens der Antragstellerin zögerlich bearbeitet worden sein sollte, war auf eine vorherige Abmahnung nicht zu verzichten.
Unterlassene Angrenzerbenachrichtigung
Das Unterlassen ist wirkungslos. Die Benachrichtigung der Angrenzer war an die Antragstellerin als Eigentümer bzw. Erbbauberechtigter gerichtet, nicht aber in ihrer Funktion als Zustellungsempfänger für die Gemeinschaft (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Mangels ordnungsgemäßer Zustellung an die Wohnungseigentümer konnten diesen aus der behördlichen Mitteilung keine, nicht nachholbare Rechtsnachteile erwachsen.
Zusammenfassend führt das Vorstehende zu folgender Bewertung: Die einzelnen, der Antragstellerin zur Last gelegten Pflichtverletzungen erweisen sich nicht als derart schwerwiegend, dass den Antragsgegnern nicht zugemutet werden konnte, den regulären Ablauf des Bestellzeitraums abzuwarten. Erwägenswert war in den einen oder anderen Falle, die Antragstellerin abzumahnen, um etwa die Neuvermessung der Heizkörper und der darauf fußenden Jahresabrechnung voranzubringen.
Im Rahmen einer Gesamtwürdigung ergibt sich kein abweichendes Bild. Dabei war vor allem zu berücksichtigen, dass einzelne der behaupteten Pflichtverletzungen vor mehr zwei Jahren stattfanden, ohne dass die Antragsgegenseite reagierte. Da die Abberufung innerhalb angemessener Frist geschehen muss, die etwa zwei Monate beträgt (BayObLG, NZM 2000, 341, 343), sind die betreffenden Pflichtverletzungen zur Abberufung nicht mehr geeignet.
Im weiteren ist nach dem Eindruck des Gerichts nach der mündlichen Verhandlung vom 19.5.2004 maßgebliche Ursache der Unzufriedenheit mit der Verwaltertätigkeit der Antragstellerin, das "Zerwürfnis" zwischen ihr und dem Verwaltungsbeirat. Dieses wiederum geht maßgeblich darauf zurück, dass der Verwaltungsbeirat der Antragstellerin Anweisungen erteilte, für die ihm die Kompetenz fehlt. Das Zerwürfnis ist daher vorwerfbar durch den Verwaltungsbeirat mitherbeigeführt, was die Abberufung des Verwalters nicht rechtfertigt (BayObLG, NZM 2000, 510, 511).
Nach alledem war der Beschluss der Versammlung vom 10.9.2003 zu TOP 1 für ungültig zu erklären.
Berichtigung des Protokolls zu TOP 1
Der Antrag auf Berichtigung der Niederschrift ist unbegründet.
Enthält das Protokoll Fehler oder Unrichtigkeiten, kann jeder Wohnungseigentümer und der Verwalter eine Berichtigung verlangen, wenn hierzu ein Rechtsschutzbedürfnis besteht. Da im Streitfall der Beschluss zu TOP 1 für ungültig erklärt wurde, ist nicht mehr zu gewärtigen, dass die Niederschrift die Antragstellerin in ihren Rechten beeinträchtigen kann (Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Aufl., § 24 Rdnr. 9). Der Antrag war daher zurückzuweisen.
Feststellungsanspruch
Der Feststellungsanspruch ist begründet.
Dem erforderlichen Feststellungsinteresse steht nicht entgegen, dass die Antragstellerin ihre Ansprüche bereits mit der Antragsschrift beziffern konnte (vgl. Bl. 5), weil im Streitfall ohne weiteres davon auszugehen ist, dass die Antragsgegner diese Forderung ausgleichen werden, sofern die Ungültigerklärung zu TOP 1 des Beschlusses vom 10.9.2003 rechtskräftig ist. Dies folgt bereits aus dem Umstand, dass die Antragsgegner gem. § 21 Abs. 3 WEG zu sparsamer Abwicklung bestehender Verpflichtungen verpflichtet sind.
Die Begründetheit des Antrages folgt aus der Ungültigkeit des Beschlusses der Versammlung vom 10.9.2003 zu TOP 1. Mangels eines wichtigen Grundes ist die Gemeinschaft gem. § 626 BGB nicht befugt, den Verwaltervertrag vorzeitig zu kündigen mit der Folge, der Vergütungsanspruch bleibt bestehen.
Dass die Antragsgegner zwischenzeitlich einen weiteren Verwalter bestellt haben, steht der schuldrechtlichen Vergütungspflicht nicht entgegen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.
Soweit die Beteiligten unterlegen sind, war es gerechtfertigt, dass sie die Gerichtskosten zu tragen haben. Für die Erstattung der außergerichtlichen Kosten besteht kein Anlass.
Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 WEG.
Der Beschlussanfechtungsantrag war mit EUR 5.188,68 festzusetzen, also in Höhe der Vergütungsansprüche für die Restlaufzeit. Der Berichtigungsantrag zur Niederschrift ist gem. § 30 KostO mit EUR 3.000,- festzusetzen und der Feststellungsantrag mit einem Drittel des noch offenen Vergütungsanspruches, mithin weiteren EUR 1.729,56. Dies ergab den Gesamtgeschäftswert von EUR 9.918,24.