LG Hamburg, Urteil vom 24.03.2021 - 318 S 85/19
Fundstelle
openJur 2021, 26799
  • Rkr:
Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 06.09.2019, Az. 980b C 51/18 WEG, wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten der I. Instanz tragen die Klägerin zu 66 % und die Beklagten zu 34 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die angefochtene Entscheidung ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 16.500,00 € und für das Verfahren der I. Instanz auf 24.184,17 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Parteien bildeten die Wohnungseigentümergemeinschaft P. Straße ..., ...H.. Sie streiten in der Berufungsinstanz um eine vom Amtsgericht nach § 21 Abs. 8 WEG (a.F.) vorgenommene Beschlussersetzung im Hinblick auf Instandsetzungsarbeiten im Dachbereich.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Ziff. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat mit seinem am 06.09.2019 verkündeten Urteil - unter Abweisung der Klage im Übrigen - den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 06.11.2018 zu TOP 10 wie folgt ersetzt:

Es ist beschlossen, dass die Schäden am Gemeinschaftseigentum im Bereich des Flachdaches des Gebäudes P. Straße ... - oberhalb der Einheit Nr. 12 der Klägerin - durch die Gemeinschaft und auf deren Kosten beseitigt werden, und zwar auf der Grundlage der Feststellungen und Beschreibungen des Architekten T.M. (Anlage K 15).

Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass der Negativbeschluss zu TOP 10 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspreche. Der Klägerin stehe insoweit auch kein Anspruch auf eine positive Beschlussfassung zu. Ob und inwieweit die Klägerin von den Beklagten die Beseitigung der durch Regenwasser verursachten Folgeschäden verlangen könne, stehe nicht derart fest, dass das Ermessen der Eigentümer auf Null reduziert sei und allein die von der Klägerin begehrte Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Zwar seien die Beklagten den Feststellungen des Architekten T.M. sowie der von der Fa. L. durchgeführten Leckageortung nicht erheblich entgegengetreten, sodass zugrunde zulegen sei, dass ein Instandsetzungsbedarf im Bereich des Daches bestehe. Die Klägerin könne aber nicht verlangen, dass sämtliche, nicht näher spezifizierten "Folgeschäden" beseitigt werden, ohne dass im Einzelnen feststehe, in welchem Umfang diese bestehen und auf welcher Ursache diese beruhen. Im Übrigen bestünden im Zusammenhang mit der Öffnung des Daches im März/April 2018, die durch die Fa. S. vorgenommen worden sei, unter Umständen Gewährleistungsansprüche, weswegen es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würde, diese gegenüber der Fa. S. geltend zu machen, bevor die Gemeinschaft selbst neuerliche Arbeiten am Dach durchführen lasse. Maßgeblich dürften durch die Gemeinschaft nur etwaige Schäden an den Holzbalken zu beseitigen sein, also am gemeinschaftlichen Eigentum. Der im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 27.09.2018 gefasste Beschluss, einen (weiteren) Gutachter zur Ursache der Durchfeuchtung zu beauftragen, widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, weil dies die Vornahme der - im Interesse aller Eigentümer dringlichen - Instandsetzungsarbeiten am Dach nur verzögere und im Übrigen eine Erkenntnislage bestehe, die es den Eigentümern ermögliche, zumindest einen Grundbeschluss über die Durchführung der Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu fassen. Aus diesen Gründen und unter Berücksichtigung der bisherigen Verfahrensweise in der Gemeinschaft sei aufgrund des Ausfalls des Selbstorganisationsrechts innerhalb der Gemeinschaft auf den (Hilfs-)Antrag der Klägerin nach § 21 Abs. 8 WEG ein Beschluss betreffend die Instandsetzung des Daches zu ersetzen. Insoweit sei allerdings nur auszusprechen, dass diese Instandsetzung vorgenommen werden solle (Grundbeschluss). Die konkrete Ausführung bleibe den Eigentümern überlassen.

Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 13.09.2019 zugestellte Urteil haben die Beklagten mit einem am 14.10.2019 (Montag) bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel mit einem am 12.11.2019 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet.

Die Beklagten tragen vor, das Amtsgericht habe zu Unrecht eine Beschlussersetzung vorgenommen. Die Wohnungseigentümer seien nicht ausreichend vorbefasst gewesen. Es sei weder der Ist-Zustand betreffend der klägerischen Einheit Nr. 12 bekannt, noch welche dortigen Arbeiten öffentlich-rechtlich genehmigt worden seien. Auch liege keine für die Beschlussersetzung ausreichende Erkenntnisgrundlage vor. Es fehle an einer hinreichenden Bestandsaufnahme zum Schadensausmaß, zur Schadensursache, zu den Schadensbeseitigungsmaßnahmen und den Kosten der Schadensbeseitigung. Die Leckageortung und die Ausführungen des Architekten M. (Anl. K 14 und 15) genügten insoweit nicht. Bei den Ausführungen des Architekten M. (Anl. K 15) handele es sich nicht um eine Bestandsaufnahme. Der konkrete Instandsetzungsbedarf stehe daher noch gar nicht fest. Die Ausführungen verhielten sich nicht zum Umfang der Maßnahmen ("ob"), sondern nur zur Art der Instandsetzung ("wie"). Der Beschluss sei auch zu unbestimmt, zumal er auch keine Abgrenzung zw. Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum vornehme. Der Beschluss würde ferner dazu führen, dass aufgrund der Bezugnahme auf die Feststellungen und Beschreibungen des Architekten T.M. die dort genannten Firmen beauftragt werden müssten. Es sei ferner nicht erkennbar, inwieweit im Rahmen etwaiger Instandsetzungsmaßnahmen § 16 Abs. 2 WEG gelte oder spezielle Regelungen der Teilungserklärung. So trage die Klägerin nach Ziffer XII. der Teilungserklärung vom 30.05.2002 die mit der Unterhaltung und Instandhaltung der Dachterrasse, an welcher diese ein Sondernutzungsrecht habe, verbundenen Kosten. Dies umfasse auch die Kosten einer Instandsetzung. Ferner liege es nahe, dass Maßnahmen vorzunehmen seien, die im Bereich des Selbstausbaues der Klägerin lägen. Ferner bestünden rechtliche Unklarheiten, die auch dadurch bedingt seien, dass die Klägerin Informationen vorenthalte bzw. keine weitere Aufklärung dulde.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des am 06.09.2019 verkündeten Urteils des Amtsgerichtes Hamburg-St. Georg, Az. 980b C 51/18, die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die amtsgerichtliche Beschlussersetzung. Die Beklagten verkennten, dass es vorliegend um Maßnahmen der Instandsetzung gehe. Die Kostentragung für Maßnahmen der Instandsetzung obliege der Gemeinschaft. Etwas Anderes ergebe sich auch nicht aufgrund der Regelungen in Ziffer XII. der Teilungserklärung vom 30.05.2002, wonach sie - die Klägerin - die mit der Instandhaltung der errichteten Dachterrassen verbundenen Kosten trage. Die Teilungserklärung unterscheide zwischen Instandsetzung und Instandhaltung. Ferner würden die Lichtbilder der Firma L. (Anl. K 14) belegen, dass sich die Schäden im Bereich des Gründaches und nicht im Bereich der Dachterrasse befänden. Auch gehe es nicht um Schäden im Zusammenhang mit Ausbaumaßnahmen im Dachgeschoss, die in den Jahren 2005 bis 2006 erfolgt seien. Das seinerzeit durch Umbaumaßnahmen geschaffene gemeinschaftliche Eigentum sei nunmehr instandsetzungsbedürftig geworden. Es habe diverse Dachbegehungen mit dem Architekten M., dem Verwaltungsbeirat und der Verwaltung gegeben. Dabei sei das Dach geöffnet und begutachtet worden. Die konkret erforderlichen Maßnahmen ergäben sich zudem aus den der Anlage K 15 beigefügten Angeboten. Dort seien auch weitere Ursachen für den Feuchtigkeitseintritt aufgezeigt worden.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der vorgetragenen Schriftsätze im Berufungsverfahren nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Die Berufung ist jedoch unbegründet.

1.

Die vom Amtsgericht vorgenommene Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG a.F. (jetzt § 44 Abs. 1 S. 2 WEG), der gemäß § 48 Abs. 5 WEG analog für bereits vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängige Verfahren weiter Anwendung findet (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 18, Rn. 1993), ist nicht zu beanstanden. Die Voraussetzungen des § 21 Abs. 8 WEG a.F. für die Ersetzung der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung durch gerichtliches Gestaltungsurteil liegen vor.

a)

Die Klägerin kann eine Beseitigung der Schäden am Gemeinschaftseigentum im Bereich des Flachdaches des Gebäudes  P. Straße ... oberhalb ihrer Einheit verlangen.

Gemäß § 18 Abs. 2 WEG (§ 21 Abs. 4 WEG a.F.) kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht. Zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört u.a. gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG a.F.) die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Allerdings haben die Wohnungseigentümer insoweit einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen. Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen. Ist jedoch die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich, so entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen; in diesem Fall hat ein einzelner Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung (vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2018, V ZR 203/17, Rn. 9, zitiert nach juris).

Daran gemessen besteht ein Anspruch der Klägerin auf die Vornahme der Instandsetzungsmaßnahmen gemäß § 18 Abs. 2 WEG.

Da weiterhin die Gefahr besteht, das Feuchtigkeit durch das Dach eindringt und zu (weiteren) Schäden im Dach- und im Innenbereich der klägerischen Einheit führt (vgl. Anlage K 13), sind die Instandsetzungsmaßnahmen zwingend erforderlich, sodass allein deren Vornahme ordnungsgemäßer Verwaltung (Ermessensreduzierung auf Null) entspricht. Ein weiteres Abwarten kann der Klägerin nicht zugemutet werden, zumal die Parteien spätestens seit dem Jahr 2018 mit der Frage der Instandsetzung des Daches beschäftigt sind. Es ist anerkannt, dass trotz einer hohen finanziellen Belastung das Verschieben von Instandsetzungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustandes nicht mehr in Frage kommt (vgl. Kammer, Urteil vom 10.04.2013, 318 S 91/12, Rn. 39 m.w.N., zitiert nach juris)

b)

Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass für einen Beschluss über das "Ob" der Durchführung der Instandsetzung (Grundbeschluss) eine ausreichende Erkenntnislage besteht.

Im Ansatz berufen sich die Beklagten zu Recht zwar darauf, dass vor der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden und deren mögliche Ursachen zu erfolgen hat, da nur auf dieser Grundlage entschieden werden kann, ob eine Mangelbehebung zwingend erforderlich ist, ob sie sofort durchzuführen ist und in welchem Umfang sie durchzuführen ist (Vandenhouten in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, 13. Auflage, § 21 Rn. 75).

Der erforderliche Umfang der Informationsgrundlage hängt jedoch von den konkreten Umständen des Einzelfalles ab.

Vorliegend steht nicht ernsthaft in Streit, dass die Mangelbehebung zwingend erforderlich und zeitnah durchzuführen ist. Weiterhin hat es unstreitig mehrere Dachbegehungen mit dem Sachverständigen M., dem Verwaltungsbeirat und der (ehemaligen) Verwaltung gegeben. Dabei ist das Dach geöffnet und begutachtet worden, wobei eine stichprobenartige Bauteilöffnung aus wirtschaftlichen Gründen genügt. Die Firma L. Ortungstechnik GmbH hat am 04.07.2018 zudem zwei undichte Stellen im Bereich der Dachhaut festgestellt (Anlage K 14). Die als problematisch bewerteten Bereiche befanden sich - nicht untypisch bei Flachdächern - in Anschlussbereichen an aufgehenden Bauteilen und Durchführungen (Kabel) durch die Dachhaut. Dies ist für einen Grundbeschluss ausreichend. Eine weitergehende Feststellung von Schadensursache und -umfang ist hierfür nicht erforderlich. Diese wäre aufwendig und würde weitere Kosten auslösen und zu nicht unerheblichen Verzögerungen bei der ohnehin unstreitig notwendigen Instandsetzung führen. Bei der Mängelbehebung aufgrund von eindringender Feuchtigkeit im Dachbereich liegt es zudem in der Natur der Sache, dass im Rahmen der Durchführung der Instandsetzungsarbeiten (ggfs.) weiterer Sanierungsbedarf - beispielsweise an beschädigten Holzbalken - festgestellt wird. Entsprechende Untersuchungen sieht im Übrigen auch das Konzept des Architekten M. vor (Anlage K 15 - 3 "Abdichtungen aufnehmen und Holzbalken freilegen"). Mit den Ausführungen des Architekten M. nebst Angeboten von verschiedenen Firmen liegt auch eine ausreichende Grundlage nebst Kostenschätzung vor.

c)

Der Anordnung einer gerichtlichen Maßnahme gemäß § 21 Abs. 8 WEG (a.F.) steht auch nicht das Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer entgegen. Denn es ist mit hinreichender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass ein entsprechender Antrag der Klägerin in einer Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden würde, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 114/09, Rn. 15, zitiert nach juris). Insbesondere ist bei der gegebenen Sachlage nicht erkennbar, weswegen es die Eigentümer bislang nicht vermocht haben, eine Entscheidung über die Instandsetzung des Daches herbeizuführen. Auch zwischenzeitlich erfolgte Bemühungen der Parteien um eine konstruktive Lösung sind gescheitert. Eine einvernehmliche Vorgehensweise konnte nicht gefunden werden.

d)

Da die Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG (a.F.) in die Privatautonomie der Wohnungseigentümer eingreift, dürfen Maßnahmen aber nur insoweit angeordnet werden, als dies zur Gewährleistung eines effektiven Rechtsschutzes unbedingt notwendig ist (BGH, Urteil vom 24.05.2013, V ZR 182/12, Rn. 31, zitiert nach juris). Das Gericht hat deshalb immer vorrangig zu prüfen, ob und auf welche Weise es den Wohnungseigentümern - unter Beachtung des Rechtsschutzinteresses des Klägers - ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Verantwortung eine Entscheidung zu treffen (BGH, a.a.O.; Kammer, Urteil vom 12.11.2014, 318 S 74/14, Rn. 31, zitiert nach juris; Jennißen/Heinemann, WEG, 6. Auflage, § 21 Rn. 138). Zutreffend hat das Amtsgericht daher nur ein (Grund-)Beschluss über die Vornahme (das "Ob") der von der Klägerin begehrten Instandsetzungsmaßnahmen ersetzt.

e)

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Beschluss aufgrund der Bezugnahme auf die Anlage K 15 auch hinreichend bestimmt. Es ist hinreichend erkennbar, welche Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Dass der konkrete Schadensumfang im Einzelnen noch nicht feststeht, ist unschädlich (s.o.).

f)

Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Gemeinschaft nicht die Kosten für die Beseitigung der Schäden am Gemeinschaftseigentum im Dachbereich zu tragen habe.

Die Kostenlast ist nicht durch die Regelung der Ziffer XII. der Teilungserklärung vom 30.05.2002 (Errichtung von Dachterrassen), wonach die mit der Unterhaltung und Instandhaltung verbundenen Kosten der errichteten Dachterrassen der jeweilige Eigentümer der mit Nr. 11 und 12 bezeichneten Einheiten trägt, auf die Klägerin übertragen worden. Es dürfte sich bereits nicht um Instandsetzungsmaßnahmen an den Dachterrassen handeln. Jedenfalls ergibt die Auslegung der Regelung in ihrem Gesamtzusammenhang, dass der Begriff der Instandhaltung eng zu verstehen ist und nicht die Instandsetzung erfasst. Die Teilungserklärung unterscheidet begrifflich nämlich zwischen der Instandhaltung/Wartung einerseits und der Instandsetzung andererseits. Vor diesem Hintergrund ist die alleinige Verwendung des Begriffs der Instandhaltung in Ziffer XII. der Teilungserklärung vom 30.05.2002 so zu verstehen, dass er nur die übliche Pflege und Wartung erfasst (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 09.12.2016, V ZR 124/16, Rn. 20, zitiert nach juris).

Soweit im Rahmen der Instandsetzung auch das (Sonder-)Eigentum der Klägerin betreffende Kosten anfallen, steht aufgrund der Beschlussersetzung nicht fest, dass diese von der Gemeinschaft zu tragen sind.

Es liegt auch nicht nahe, dass eine Beseitigung von Schäden vorzunehmen ist, die ihre Ursache in einem mangelhaften klägerischen Ausbau des Dachgeschosses aufgrund der Regelung in VIII. der Teilungserklärung vom 30.05.2002 hat und folglich eine Kostentragungspflicht der Klägerin begründen könnte. Konkrete Anhaltspunkte hierfür sind weder vorgetragen noch ersichtlich, zumal die Arbeiten unstreitig durch einen Architekten abgenommen wurden.

2.

Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist §§ 708 Ziff. 10, 711, 713 ZPO zu entnehmen.

Die Revision gegen dieses Urteil ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Die Festsetzung des Streitwerts für das Berufungsverfahren ist gemäß § 49a Abs. 1 GKG a.F. erfolgt. Nach der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 5 WEG sind für die am 1.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren weiter die §§ 43 bis 50 WEG a.F. anzuwenden (Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 48, Rn. 8). Daraus ist abzuleiten, dass für diese Verfahren auch noch die Vorschrift des § 49a GKG a.F. anzuwenden ist. Denn mit der Aufhebung des § 49a GKG wollte der Gesetzgeber nach der Begründung des Regierungsentwurfes dem Umstand Rechnung tragen, dass durch die Änderungen in Teil 3 des WEG die meisten prozessualen Besonderheiten bei Wohnungseigentumssachen beseitigt werden und insbesondere die Beiladung abgeschafft wird (BT-Drucksache 19/18791, S. 92). Hier ist nach der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 5 WEG noch Teil 3 des WEG in der alten Fassung anzuwenden, weshalb es unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Willens geboten ist, § 49a GKG a.F. anzuwenden (vgl. zum Ganzen auch Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 14, Rn. 217 f.).

Nach § 49a Abs. 1 GKG a.F. ist der Streitwert auf 50 Prozent des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen. Dieses Interesse richtet sich vorliegend nach den Kosten der Instandsetzung, die nach der Kostenschätzung des Architekten M. etwa 33.000,00 € betragen. 50 % hiervon sind 16.500,00 €. Dieser Wert übersteigt auch nicht das fünffache Einzelinteresse der Klägerin. Es steht nicht fest, dass sich die Kostentragungspflicht der Klägerin hinsichtlich der vom Architekten M. geschätzten Kosten im Ergebnis allein nach ihrem Miteigentumsanteilen richtet.

Die Kammer hat sodann gemäß § 63 Abs. 3 Nr. 2 GKG den Streitwert für die I. Instanz und die Kostenentscheidung für die I. Instanz (vgl. hierzu Zöller/Herget, ZPO, 33. Auflage, § 97 Rn. 6) entsprechend angepasst:

Klageantrag zu 1):

4.819,17 € (955/10.000 von 10.092,60 € x 5)

Klageantrag zu 2):

2.865,00 € (955/10.000 von 6.000,00 € x 5)

Klageantrag zu 3):

16.500,00 €

Gesamt:

24.184,17 €

Die Kammer hat bei der Kostenentscheidung für I. Instanz nach § 92 Abs. 1 ZPO das Unterliegen des Klägers im Hinblick auf den Klageantrag zu 3) sodann mit 1/2 bewertet.

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