LG Aurich, Urteil vom 09.10.2020 - 1 O 430/20
Fundstelle
openJur 2021, 20001
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Tenor

1.) Das Anerkenntnisvorbehaltsurteil vom 07.07.2020 wird dahingehend abgeändert, dass die Beklagte verurteilt wird, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 5.325,25 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten p.a. über dem Basiszinssatz seit dem 07.04.2020 zu zahlen. Im Übrigen wird das Anerkenntnisvorbehaltsurteil vom 07.07.2020 aufgehoben und die Klage abgewiesen.

2.) Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

3.) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

4.) Der Streitwert wird auf 10.650,50 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin (damals firmierend als GVG Grundstücksgesellschaft mbH) schloss mit der Beklagten am 25.01.1995 einen Mietvertrag über eine im Erdgeschoss des Geschäftshauses G.straße in L. befindliche Ladenfläche (Laden 2). Die Mieträumlichkeiten sollten gemäß § 1 Nr. 3 des Mietvertrages zum Zweck des Betriebes eines Einzelhandelsgeschäftes für Textilien aller Art sowie der Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs überlassen werden. Das Mietverhältnis sollte gemäß § 2 Nr. 1 a) für die Dauer von 10 Jahren bis zum 28.02.2005 abgeschlossen sein mit Verlängerungsoption. Der Mietzins sollte nach § 3 Nr. 1 17,50 DM pro qm zzgl. Mehrwertsteuer betragen. § 3 Nr. 5 sah Vorauszahlungen auf die Nebenkosten vor. Laut § 11 sollte der Mieter nicht zur Aufrechnung oder Zurückbehaltung berechtigt sein, es sei denn, es handele sich um überbezahlten Mietzins. Nach § 12 Nr. 1 wurde dem Mieter Konkurrenzschutz eingeräumt für das Hauptsortiment Damenoberbekleidung, Herrenbekleidung, Kinderbekleidung und Unterwäsche. Durch Vertrag vom August 1996 wurde eine weitere Ladenfläche (Laden 3) im Erdgeschoss des Hauses G.straße mit entsprechenden Regelungen vermietet. Die Miete wurde mit 3.950,00 DM zzgl. Mehrwertsteuer beziffert. Gemäß dem Nachtrag Nr. 1 vom August 1996 sollte die Wand zwischen der bestehenden Ladenfläche der Beklagten und dem Ladenlokal 3 entfernt werden. Durch Vereinbarung von Februar 2009, Nachtrag Nr. 2, wurde eine Verlängerungsoption bis zum 28.02.2015 bzw. bis 28.02.2020 vereinbart. Durch Nachtrag Nr. 3 vom 13.01.2020 wurde eine Festmietzeit bis zum 31.12.2020 mit weiteren Verlängerungsoptionen vereinbart sowie eine Mieterhöhung nach Einbau einer Klimaanlage. Durch Nachtrag Nr. 4 vom Juli 2019 wurde die Mietlaufzeit bis zum 31.12.2025 vereinbart mit weiteren Verlängerungsoptionen. Der monatliche Nettomietzins wurde mit 8.400,00 EUR beziffert. Zzgl. 19 % Umsatzsteuer in Höhe von 1.596,00 EUR ergab sich ein Bruttomietzins von 9.996,00 EUR. Die Nebenkostenregelung sollte unberührt bleiben. Der Vermieter sollte eine neue Dauermietrechnung erstellen. Unter dem 25.02.2020 erstellte die Klägerin eine Dauermietrechnung. Danach sollten monatlich ein Mietzins von 8.400,00 EUR, eine Betriebskostenvorauszahlung von 550,00 EUR sowie 19 % Umsatzsteuer in Höhe von 1.700,00 EUR, insgesamt 10.650,50 EUR gezahlt werden.

Durch Allgemeinverfügung der Niedersächsischen Landkreise auf Grund der vom Niedersächsischen Ministerium für Soziales, Gesundheit erteilten Fachaufsichtlichen Weisung vom 16.03.2020 hinsichtlich Maßnahmen nach § 28 Abs. 1 IfSG (Beschränkung von sozialen Kontakten im öffentlichen Bereich angesichts der Corona Epidemie; Schutz der Bevölkerung vor Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2) wurden Verkaufsstätten des Einzelhandels, die nicht zur Nahversorgung der Bevölkerung notwendig waren, wie z.B. Lebensmittelhandel, Getränkemärkte, Banken, Apotheken und Poststellen, vom 17.03.2020 bis zum 18.04.2020 geschlossen.

Mit Schreiben vom 24.03.2020 wandte sich die Beklagte an die Klägerin. Sie erklärte, sie sehe sich aufgrund entsprechender behördlicher Anordnungen im Rahmen der Corona-Pandemie gezwungen, ihre Filialen zu schließen. Sie prüfe, ob mit Beginn der behördlichen Schließung seit Mitte März die Geschäftsgrundlage von Mietverträgen derart gestört sei, dass die Miete ggfs. vollständig zu kürzen sei. Es werde zunächst die Miete für den Monat April einbehalten (Anlage K 10). Mit Anwaltsschreiben vom 15.04.2020 widersprach die Klägerin der Einbehaltung der Miete und forderte Zahlung bis zum 24.04.2020.

Die Klägerin hat im Urkundenprozess von der Beklagten für den Monat April 2020 Miete in Höhe von 8.400,00 EUR sowie eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von derzeit 550,00 EUR, jeweils zzgl. Umsatzsteuer verlangt. Die Beklagte hat für das Urkundenverfahren den Klageanspruch anerkannt unter Vorbehalt ihrer Rechte im Nachverfahren. Durch Anerkenntnisvorbehaltsurteil vom 07.07.2020 ist die Beklagte verurteilt worden, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von EUR 10.650,50 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten p.a. über dem Basiszinssatz seit dem 07.04.2020 zu zahlen.

Die Beklagte behauptet im Nachverfahren, sie habe ihre Filiale vom 17.03.2020 bis zum 20.04.2020 schließen müssen. Soweit sie das Objekt im April wieder habe öffnen können, werde die Miete hilfsweise mit der Miete März 2020 während des Zeitraums der Schließung aufgerechnet. Ihr stehe wegen der Schließung im März 2020 für 15 von 31 Tagen ein Erstattungsanspruch in Höhe von 5.153,46 EUR zu. Die Schließung habe zu einer erheblichen Liquiditätslücke geführt. Sie habe im Durchschnitt in den Jahren 2018 und 2019 Nettoumsätze von 44.845,56 EUR erzielt, im März jedoch nur 18.817,35 EUR und im April nur 16.786,55 EUR. Es habe keine Verlagerung auf den Onlinehandel stattgefunden, da ihre Produkte im Regelfall niederpreisig seien und sich ein Onlinekauf für den Kunden in Anbetracht der Verpackungs- und Versandkosten nur sehr eingeschränkt lohnen würde. Bei den Osterartikeln handele es sich in der Regel um Waren, die der Kunde mitnehme, wenn er ohnehin zum Textilkauf in die Filiale komme. Die Osterartikel seien gar nicht nachgefragt worden. Eine staatliche Unterstützung habe nicht erlangt werden können. Die Umsatzeinbußen hätten auch durch einen Nachholeffekt nicht aufgefangen werden können.

Die Beklagte meint, da die Nutzung der Ladengeschäfte insgesamt untersagt worden sei, liege eine Aufhebung der Tauglichkeit zur Nutzung insgesamt vor, wodurch die Mietzahlungspflicht entfalle. Der vereinbarte Vertragszweck des Betreibens einer Filiale mit dem Schwerpunkt des Verkaufs von Textilien definiere die Soll-Beschaffenheit der Mietsache. Die Eignung der Mietsache zu dem vereinbarten Gebrauch fehle bereits dann, wenn der vertragsgemäße Gebrauch aus Rechtsgründen nicht (legal) ausgeübt werden könne. Ausreichend sei, dass objektive Nutzungshindernisse vorliegen würden, die nicht in der Person des Mieters begründet seien. Sofern kein Fall der Unmöglichkeit oder des Mietmangels angenommen werde, sei jedenfalls der Mietvertrag auf Grundlage der Grundsätze der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB anzupassen. Seit dem zweiten Weltkrieg seien keine Umstände eingetreten, die mit der vorliegenden Situation vergleichbar seien und aus diesem Grund hätten die Parteien dafür keine Regelung getroffen. Da sämtliche über 3.000 Filialen ihrerseits hätten geschlossen werden müssen und Saisonware, wie insbesondere Osterartikel, nicht hätten verkauft werden können, sei es zu erheblichen Liquiditätsproblemen auf ihrer Seite gekommen. An der Entwicklung seien beide Parteien schuldlos, jedoch seien die Folgen für sie weitaus größer, als für die Klägerseite. Eine hälftige Teilung der Mietlast sei daher jedenfalls angemessen. Eine Nutzung der Gesamtfläche als Lagerraum sei ersichtlich nicht Gegenstand des Mietvertrages. Dar Lagerraum habe nur eine untergeordnete Funktion und erfülle nur dann seinen vertraglichen Sinn, wenn der Verkaufsraum betrieben werden könne.

Die Beklagte beantragt,

das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil.

Die Klägerin bestreitet das Vorbringen der Beklagten zu ihren Umsatzeinbußen mit Nichtwissen. Ein Fall der Störung der Geschäftsgrundlage sei nicht gegeben, da eine Unzumutbarkeit am Festhalten der vertraglich vereinbarten Mietzahlungspflicht nicht feststellbar sei. Dafür genüge ein bloßer Umsatzrückgang und das Ausbleiben staatlicher Hilfen nicht.

Gründe

Das Anerkenntnisvorbehaltsurteil ist – wie erkannt – zum Teil aufzuheben und die Klage abzuweisen, da sich im Nachverfahren ergeben hat, dass die Klage nicht im vollen Umfang begründet ist.

Die Pflicht zur Zahlung der Miete ist nicht gemäß § 536 Abs. 1 BGB entfallen oder gemindert. Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Mangel in Betracht kommen können (BGH Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03 NJW 2006, 899, 900 und vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1715). Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch eines Mietobjekts entgegenstehen, begründen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nur dann einen Sachmangel im Sinne der §§ 536 ff. BGB, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (vgl. BGH Urteile vom 15. Oktober 2008 - XII ZR 1/07 - NJW 2009, 124 Rn. 34; vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06 - ZMR 2008, 274; vom 2. März 1994 - XII ZR 175/92 - ZMR 1994, 253, 254; vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91 - NJW 1992, 3226 und vom 11. Dezember 1991 - XII ZR 63/90 = WM 1992, 583, 585; BGH Urteil vom 22. Juni 1988 - VIII ZR 232/87 - NJW 1988, 2664; BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09 –, Rn. 8, juris). Die Betriebsschließungen aufgrund der Corona-Krise stehen in keinem Verhältnis zur Beschaffenheit der Mietsache. Bei dem Mietobjekt handelt es sich um eine Ladenfläche, deren Beschaffenheit keinen Anlass für die Schließung gegeben hat. Die Schließung knüpfte daran an, dass die Beklagte vorrangig Textilien vertreibt und deren Vertrieb nicht als unerlässlich für die Nahversorgung der Bevölkerung erachtet wurde. Bei den Schließungen ging es darum unabhängig von den Eigenschaften der Ladenfläche Menschenansammlungen soweit wie möglich zu unterbinden, um das Infektionsrisiko zu verringern.

Die Schließung von Einzelhandelsunternehmen im Zuge der Corona-Krise führt jedoch zu einer Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB. Der Mieter kann dem Zahlungsanspruch des Vermieters, seinen Anspruch auf Vertragsanpassung einredeweise entgegen halten (vgl. Eusani, MDR 2020, 889-894).

Die Anwendung des § 313 BGB ist nicht durch die vorübergehende Aussetzung des Kündigungsrechtes in Art. 240 § 2 EGBGB ausgeschlossen. Es ist anzunehmen, dass der Gesetzgeber in der Eile, in der er das Gesetz erlassen hat, in dem es ihm um einen schnellen Schutz der Mieter vor Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsrückständen ging, nicht an den komplexen Lastenausgleich in gewerblichen Mietverhältnissen gedacht hat, sondern insbesondere an die Wohnraummiete. Anders als bei den gewerblichen Mietverhältnissen bleibt bei der Wohnraummiete den Mietern die volle vertraglich vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit (vgl. Eusani, MDR 2020, 889-894).

Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Wenn die Voraussetzungen für einen Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen, so kann dies einredeweise gegen die Forderung des Vertragspartners geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 160/09 –, Rn. 17, juris).

Allerdings schließt eine vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahem für den Betroffenen regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf die Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht nachträglich auf den Vermieter verlagern kann (BGH, Urteil vom 21. September 2005 – XII ZR 66/03 –, Rn. 30, juris). Bei einer vertraglichen Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme kommt nur in extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt, eine Berufung auf die Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht (BGH Urt. 23.10.2019 XII ZR 125/18). Hier geht es jedoch nicht nur darum, dass die Beklagte in der Zeit der Schließung mit ihrem Einzelhandelsunternehmen keine Gewinne erzielt hat, sondern darum, dass sie ihr Einzelhandelsunternehmen nicht betreiben konnte. Sie konnte in der fraglichen Zeit das Geschäft nicht – wie es die Vertragspartner vorausgesetzt haben – als Ladengeschäft mit Laufkundschaft nutzen, sondern lediglich als Lagerfläche für den Onlinehandel. Die Nutzung als Ladengeschäft mit Laufkundschaft war für die Bemessung der Miete von Bedeutung, da für reine Lagerhallen geringere Miete gezahlt wird. Die vom Mieter beabsichtigte Verwendung kann ausnahmsweise Geschäftsgrundlage sein, so z.B. wenn sie bei der Preisbemessung berücksichtigt worden ist (Palandt, Grüneberg, § 313 Rn 37). Hier sind beide Parteien erkennbar davon ausgegangen, dass der Betrieb von Einzelhandelsgeschäften für Textilien aller Art grundsätzlich möglich ist, und nicht aus Gründen des Infektionsschutzes unabhängig von den Eigenschaften des jeweiligen Ladenlokals und der konkreten Betriebsführung untersagt wird. Dass die Beklagte das Risiko einer solchen Untersagung im Rahmen einer Pandemie alleine übernimmt, konnte die Klägerin nicht erwarten. Dass die Beklagte ihr Einzelhandelsgeschäft schließen musste, ist unstreitig. Dass aus diesem Grunde in dem Einzelhandelsgeschäft kein Umsatz stattfinden konnte, ist offensichtlich. Die Beklagte hat auch nachvollziehbar vorgetragen, dass diese Umsatzeinbuße durch den Onlinehandel nicht aufgefangen werden konnte, weil sie – wie allgemein bekannt ist – niederpreisige Waren anbietet.

Als Vertragsanpassung kommt die Herabsetzung der Verbindlichkeit – hier des Mietzinses – in Betracht (vgl. Palandt, Grüneberg, § 313 Rn 40). Angemessen erscheint eine hälftige Teilung des Risikos, da die Infektionsschutzbestimmungen im Rahmen der Corona-Pandemie beiden Parteien gleichermaßen nicht zuzurechnen sind.

In dem Zeitraum vom 17.03. bis zum 18.04.2020 war das Ladenlokal an 27 Werktagen geschlossen, dies entspricht der üblichen Anzahl an Werktagen in einem Monat. Der Beklagten steht daher eine Einrede gegenüber der Hälfte einer Monatsmiete (5.325,25 EUR) zu.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Berichtigungsbeschluss vom 8. Dezember 2020

Tenor:

Der Tatbestand des Urteils vom 09.10.2020 wird auf Seite 5 letzter Absatz wie folgt berichtigt:

Die Klägerin bestreitet das Vorbringen der Beklagten zu ihren Umsatzeinbußen mit Nichtwissen. Sie trägt vor, ein Fall der Störung der Geschäftsgrundlage sei nicht gegeben, da eine Unzumutbarkeit am Festhalten der vertraglich vereinbarten Mietzahlungspflicht nicht substantiiert dargelegt sei. Der Vortrag des Mieters, einen Umsatzrückgang erlitten zu haben und keine staatlichen Hilfen erhalten zu haben, genüge nicht.