Niedersächsisches FG, Urteil vom 12.03.2020 - 7 K 263/19
Fundstelle
openJur 2021, 19502
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Verfahrensgang
  • vorher: Az. II B 41/20

Die Übertragung eines Grundstücks vom Treugeber auf den Treunehmer kann der Grunderwerbsteuer unterliegen

Tatbestand

Streitig ist, ob die Übertragung eines Grundstücks im Rahmen eines Treuhandverhältnisses vom Treugeber auf den Treunehmer der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Die Klägerin, eine GmbH & Co KG, erwarb durch notariell beurkundetem Kaufvertrag vom … 2018 das mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück X zu einem Kaufpreis von .. €.

Gleichzeitig wurde die Auflassung des Grundstücks erklärt. Anschließend schlossen die Verkäuferin des Grundstücks und die Käuferin einen notariell beurkundeten Treuhandvertrag, mit dem vereinbart wurde, dass die Erwerberin das Grundstück auf Gefahr und Rechnung der Treuhänderin hält (§ 1 des Treuhandvertrages). Die Treuhänderin soll an dem aufstehenden Gebäude die notwendigen Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten im eigenen Namen durchführen (§ 2 des Treuhandvertrages). Die Treugeberin verpflichtete sich, die für die Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten notwendigen finanziellen Mittel dem Treuhänder zur Verfügung zu stellen und den Treuhänder von allen finanzielle Verpflichtungen freizustellen (§ 3 des Treuhandvertrages). Dem Treuhänder steht eine Vergütung für seine Tätigkeit zu (§ 4 des Treuhandvertrages). Darüber hinaus verpflichtet sich der Treuhänder, auf erste Anforderung das Eigentum an dem Grundstück auf die Treugeberin zurück zu übertragen (§ 6 des Treuhandvertrages).

Der Beklagte erließ mit Datum vom …2019 einen Grunderwerbsteuerbescheid, mit dem die Grunderwerbsteuer für den Verkauf des Grundstücks aufgrund des notariell beurkundeten Kaufvertrags vom … 2018 in Höhe von 2.500 € festgesetzt wurde.

Die Klägerin erhob mit Schreiben vom … 2019 Einspruch gegen den Grunderwerbsteuerbescheid. Der Beklagte wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom … 2019 als unbegründet zurück.

Hiergegen richtet sich die Klage.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Übertragung des Grundstücks im Rahmen des vorliegenden Treuhandverhältnisses nicht der Grunderwerbsteuer unterliege. Die Rechtsauffassung des Beklagten, wonach der Treuhandvertrag auf die Sanierung des auf dem Grundstück befindlichen Mehrfamilienhauses beschränkt sei, sei unzutreffend. Dies ergebe sich auch nicht aus dem Wortlaut des Treuhandvertrages und insbesondere auch nicht aus dem Willen von Treugeber und Treuhänder.

Von Beginn an sei die wirtschaftliche und formale Zuordnung des Grundbesitzes aufgrund des Treuhandvertrages bei dem Treugeber verblieben. Dies ergebe sich bereits daraus, dass zugunsten des Treugebers eine Grundschuld in Höhe von .. € bestellt worden sei und der Treugeber jederzeit die Rückübertragung des Eigentums auf sich habe fordern können. Die Treugeberin habe sich lediglich aus persönlichen Gründen entschieden, die Grundstücksübertragung in unmittelbarer Verbindung mit dem Treuhandvertrag vorzunehmen. Denn sie habe im Rahmen der Sanierung des Mehrfamilienhauses bzw. im Falle eines Abrisses und des Neubaus eines Mehrfamilienhauses auf dem fraglichen Grundstück nicht im Außenverhältnis auftreten wollen. Die Begründung hierfür liege darin, dass die im Zusammenhang mit der Sanierung oder des Abrisses auftretende Arbeit für sie eine zu starke psychische Belastung dargestellt hätte, der sie nicht gewachsen gewesen wäre. Die Treugeberin habe auch gegenüber den langjährigen Mietern nicht als diejenige Person dastehen wollen, die die Mietverhältnisse kündige und das Gebäude abreiße. Daher sei ein Treuhandverhältnis begründet worden. Wirtschaftlich habe aber die Treugeberin die Herrschaftsmacht über das Grundstück behalten wollen. Während der Baumaßnahmen müssten die Mieter anderweitig untergebracht werden. Die Treugeberin habe sich daher entschieden, diese notwendigen Maßnahmen nicht selber vorzunehmen, sondern hiermit die Klägerin zu beauftragen. Mit allen Mietern seien zwischenzeitlich Vereinbarungen getroffen worden, die auf Anweisung der Treugeberin von der Treuhänderin abgeschlossen worden seien.

Da die Treugeberin die Treuhänderin von allen finanziellen Verpflichtungen freigestellt habe bzw. der Klägerin alle notwendigen finanziellen Mittel zur Verfügung stelle, sei die Treugeberin wirtschaftlich noch als Eigentümerin zu betrachten. Der Vorgang dürfe daher nicht der Grunderwerbsteuer unterliege. Es sei nicht allein auf die formale Eigentumsübertragung vom Treugeber auf den Treuhänder, sondern im Rahmen des konkreten Einzelfalls auf den Inhalt des Treuhandvertrages und den Willen von Treugeber und Treuhänder abzustellen. Sei die Rechtsauffassung des Beklagten zutreffend, könne im Grundstückshandel im Rahmen von Treuhandverträgen keine grunderwerbsteuerfreie Grundstücksübertragung zwischen Treugeber und Treuhänder abgeschlossen werden. Die Rechtsauffassung des Beklagten, wonach dieses durchaus möglich sei, wenn innerhalb einer Frist von zwei Jahren eine Rückübertragung des Eigentums an den in Rede stehendem Grundstück vom Treuhänder auf den Treugeber erfolge, entspreche weder dem Willen des Gesetzgebers nach dem Zweck der entsprechenden Freistellungsregelung im Grunderwerbsteuergesetz. Die Klägerin nehme die Eigentumsrechte als Vermieter gegenüber den Mietern und dem Wohnrechtsberechtigten für die Treugeberin war. Aus dieser Regelung ergebe sich, dass ein grunderwerbsteuerpflichtiger Tatbestand nicht vorliege.

Nach dieser Regelung sei nur dann ein Verkauf grunderwerbsteuerpflichtig, wenn er die entsprechende vollständige sachenrechtliche Eigentumsübertragung im Sinne des § 985 BGB erfülle. Dies sei jedoch im vorliegenden Fall nicht gegeben, da ausdrücklich in der Vorbemerkung zum Treuhandvertrag die vorstehenden übereinstimmenden Erklärungen der Parteien bezüglich der sachenrechtlichen Regelung in Form der endgültigen Eigentumsübertragung von der Treugeberin auf die Treuhänderin erfolgen würde. Dies sei jedoch sachenrechtlichen nicht der Fall, auch wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf die Klägerin erfolgt sei. Denn dies ergebe sich bereits aus der eindeutigen Regelung im Treuhandvertrag, wonach die Klägerin verpflichtet sei, alle ihr im Außenverhältnis zustehenden Rechte nur auf Weisung der Treugeberin auszuüben.

Ein grunderwerbsteuerrechtlicher Tatbestand, der einen steuerpflichtigen Vorgang auslöse, liege auch deshalb nicht vor, weil die wirtschaftliche sowie schuldrechtliche und sachenrechtlichen Verfügungsgewalt bei der Treugeberin verblieben sei. Die Treugeberin sei auch durch die Eintragung einer Grundschuld ausreichend abgesichert. Die Treugeberin habe wirtschaftlich die Herrschaftsmacht an dem Grundstück behalten wollen.

Die rein formale Betrachtung der Eigentumsübertragung von der Treugeberin auf die Klägerin sei aufgrund der vorstehenden rechtlichen Ausführungen daher nicht zutreffend. Der Vorgang unterliege nicht der Grunderwerbsteuer. Denn die Treugeberin sei aufgrund des Treuhandvertrages sowohl wirtschaftlich wie auch sachenrechtlichen weiterhin wie eine Eigentümerin anzusehen. Es müsse für die Frage der Besteuerung des Erwerbsvorgangs auch im Grunderwerbsteuerrecht auf das wirtschaftliche Eigentum abgestellt werden, welches bei der Treugeberin verblieben sei.

Die Klägerin beantragt (sinngemäß),

den Grunderwerbsteuerbescheid vom … 2019 des Beklagten in Form des Einspruchsbescheides vom .. 2019 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte vertritt die Auffassung, dass es sich bei dem vorliegenden Sachverhalt um eine sogenannte Übertragungstreuhand handele, die grunderwerbsteuerpflichtig sei. Wirtschaftliches Eigentum habe grunderwerbsteuerlich keine Bedeutung, da die Besteuerungstatbestände des § 1 GrEStG an das bürgerliche Recht anknüpften und das wirtschaftliche Eigentum nach der Abgabenordnung (AO) dafür unerheblich sei. Der Treuhänder werde durch die Auflassung Eigentümer des Grundstücks. Dinglich sei das Treuhandeigentum wie jedes andere Eigentumsverhältnisse grunderwerbsteuerlich zu beurteilen. Damit unterliege sowohl die Grundstücksübertragung vom Treugeber auf den Treuhänder als auch die spätere Rückübertragung der Grunderwerbsteuer, da das Grunderwerbsteuerrecht auf die Übertragung des bürgerlich-rechtlichen Eigentums abstelle. Es komme damit nicht darauf an, welche wirtschaftlichen Ziele mit der Grundstücksübertragung verfolgt werden würden. Im Übrigen werde auf die Stellungnahme zum Einspruch des Klägers vom .. 2019 und auf die Einspruchsentscheidung vom .. 2019 verwiesen.

Der Senat hat der Rechtsstreit mit Beschluss vom 18. Februar 2020 gem. § 6 Abs. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO) auf den Einzelrichter übertragen.

Gründe

Die Klage ist unbegründet.

Der angefochtene Grunderwerbsteuerbescheid ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Der Beklagte hat die Veräußerung des Grundstücks durch Kaufvertrag vom .. 2018 zu Recht der Grunderwerbsteuer unterworfen, weil auch der Abschluss eines Kaufvertrags, der den Anspruch auf Übertragung eines Grundstücks begründet, im Rahmen eines Treuhandvertrages Grunderwerbsteuerpflicht ist.

Die Klage war aus den in der Einspruchsentscheidung dargelegten Gründen abzuweisen, denn der Beklagte hat dort die Rechtslage zutreffend wiedergegeben. Der Senat sieht deshalb gemäß § 105 Abs. 5 FGO von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe ab.

Ergänzend weist das Gericht auf folgendes hin:

Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise scheidet im Grunderwerbsteuerrecht grundsätzlich aus, weil die Besteuerungstatbestände des § 1 GrEStG an das bürgerliche Recht anknüpfen. Dies gilt auch uneingeschränkt für die Übertragung eines Grundstücks im Rahmen eines Treuhandverhältnisses. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist daher eine „rein formale Betrachtung der Eigentumsübertragung“ anzustellen. Überlegungen zum wirtschaftlichen Eigentum können die Steuerpflicht der Grundstücksveräußerung von der Treugeberin an die Klägerin nicht beseitigen.

Auch der Hinweis, dass der Bundesfinanzhof (BFH) zum mittelbaren Gesellschafterwechsel eine wirtschaftliche Betrachtung anstellt (vgl. BFH-Urteil vom 25. November 2015 II R 18/14, BStBl II 2018, 783), die auch im vorliegenden Treuhandverhältnis zur Anwendung kommen soll, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn der BFH stellt ausdrücklich klar, dass eine wirtschaftliche Betrachtungsweise bei einer mittelbaren Änderung des Gesellschafterbestands nur bezogen auf diesen Tatbestand – also nur ausnahmsweise – anzuwenden ist. Denn bei einer mittelbaren Änderung des Gesellschafterbestandes einer grundbesitzenden Personengesellschaft i.S. des § 1 Abs. 2a GrEStG ist --im Gegensatz zur unmittelbaren Änderung-- nur nach wirtschaftlichen Maßstäben zu beurteilen (vgl. BFH-Urteile in BFHE 241, 53, BStBl II 2013, 833, und in BFHE 246, 215), weil eine Anknüpfung an das Zivilrecht ausscheidet, da es zivilrechtlich keine mittelbare Änderung eines Gesellschafterbestandes gibt und bei der mittelbaren Änderung des Gesellschafterbestandes i.S. des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG zivilrechtlich kein Anteil an der grundbesitzenden Gesellschaft auf einen neuen Gesellschafter übergeht. Es bleibt nur eine am Sinn und Zweck der Regelung und an wirtschaftlichen Gesichtspunkten ausgerichtete Auslegung. Somit scheidet eine Übertragung der wirtschaftlichen Betrachtungsweise auf den vorliegenden Fall der Veräußerung eines Grundstücks im Rahmen eines Treuhandverhältnisses aus, weil diesem Vorgang eine zivilrechtliche wirksame Veräußerung des Grundstücks von der Treugeberin an die Klägerin zu Grunde liegt. Ein Rückgriff auf das wirtschaftliche Eigentum gem. § 39 AO scheidet daher aus.

Das Gericht weist noch darauf hin, dass auch der Gesetzgeber von einer Steuerbarkeit der Grundstückübertragungen zwischen Treugeber und Treuhänder ausgeht, weil er den Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses gem. § 3 Nr. 8 GrEStG ausdrücklich steuerfrei stellt. Die gesetzliche Anordnung der Steuerbefreiung der Rückübertragung ist aber nur notwendig, wenn der Gesetzgeber von der Steuerpflicht der Übertragung des Grundstücks von dem Treugeber auf den Treuhänder bei Begründung des Treuhandverhältnisses ausgeht. Würde unter Berücksichtigung des wirtschaftlichen Eigentums davon ausgegangen, dass mit der Übertagung des Grundstücks bei Begründung des Treuhandverhältnisses kein steuerpflichtiger Rechtsträgerwechsel stattfände, würde auch die Rückübertragung bei Auflösung des Treuhandverhältnisses per se nicht grunderwerbsteuerbar sein, so dass eine ausdrückliche Steuerbefreiungsvorschrift wie § 3 Nr. 8 GrEStG obsolet wäre.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.