Auf die Berufung der Beklagten wird das am 17.10.2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - ... - wie folgt teilweise abgeändert:
Die Beklagten werden weiter verurteilt, die Durchführung folgender Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der von ihnen angemieteten Wohnung im Gebäude ... 33, ... Berlin, 1. OG rechts, zu dulden:
Installation einer neuen Wechselsprechanlage durch:
- Demontage der aktuell vorhandenen Wechselsprechanlage,
- Montage eines Unterputzkastens für Videosprechanlage im Flur mit der Position gemäß dem als Anlage K 8 beigefügten Plan,
- Installation der neuen Wechselsprechanlage, TYP II-Vetro Comfort, weiß 18 x 18 cm
Die Verpflichtung der Beklagten gemäß dem Tenor zu II. erstreckt sich auch auf die oben genannte, zu duldende Modernisierungsmaßnahme.
Ferner erstreckt sich die Androhung der Vollstreckungsmaßnahmen im Tenor zu III. auch auf die oben genannte, zu duldende Modernisierungsmaßnahme.
Im Übrigen wird die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird für die Berufungsinstanz auf 4.215,14 € festgesetzt.
I.
Durch das am 17.10.2019 verkündete, der Klägerin am 24.10.2019 und den Beklagten am 22.10.2019 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (Az. ...), auf das zur näheren Sachverhaltsdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen teilweise stattgegeben (Austausch der Wohnungseingangstür).
Gegen die überwiegende Abweisung der Klage richtet sich die am 04.11.2019 bei dem Landgericht Berlin eingelegte und - nach Verlängerungen der Berufungsbegründungsfrist bis zum 05.03.2020 - am 05.03.2020 begründete Berufung der Klägerin.
Die Klägerin beantragt,
unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg vom 04.07.2019 zum Aktenzeichen ... das Verfahren an das Amtsgericht Charlottenburg zurückzuverweisen.
Hilfsweise beantragt die Klägerin,
1. die Durchführung folgender Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der von ihnen angemieteten Wohnung im Gebäude ... 33, ... Berlin, 1. OG rechts, zu dulden:
a. Umstellung der Einrohr-Heizung auf eine Zweirohr-Heizung durch:
- Demontage der Heizkörper und der sichtbaren Heizleitungen, wie aus dem als Anlage K 6 beigefügten Plan ersichtlich,
- Demontage vorhandener Fensterunterschränke gemäß dem als Anlage K 6 beigefügten Plan,
- Rückbau der Einrohrleitungen,
- Aufnahme des Bodenbelages in der Wohnung sowie in Küche und Bad an den erforderlichen Stellen,
- Unter-Putz-Verlegung der Vor- und Rücklaufleitungen im Unterboden, ausgehend vom Strang im benachbarten Treppenhaus gemäß dem als Anlage K 6 beigefügten Plan,
- fachmännisches Schließen und Wiederherstellen des Bodenbelages,
- Montage neuer Plattenheizkörper mit verdeckt liegenden Wandanschlüssen, Thermostatventilen und Verbrauchserfassungsgeräten, deren Breite sich an der Breite der jeweiligen Wandnische orientiert und deren Tiefe sich an der notwendigen Heizmenge des Raumes orientiert und vom Fachplaner errechnet wird, mit den Positionen gemäß dem als Anlage K 6 beigefügten Plan,
- Montage eines Handtuchheizkörpers im Bad mit einer Höhe von 180 cm, einer Tiefe von 7 cm, einer Breite von 60 cm und der Position gemäß dem als Anlage K 6 beigefügten Plan,
- Ausstattung der Heizkörper mit Wärmemengenzählern,
- Anschluss der Heizkörper an die Vor- und Rücklaufleitungen;
b. Umbau der Leitungen für das Trink- und Warmwasser durch:
- Demontage der auf Putz verlegten Trink-/Warmwasserleitungen in Bad und Küche,
- Öffnung der Wand- und Bodenbereiche am aktuellen Leitungsverlauf der Trink-/Warmwasserleitungen in Bad und Küche,
- Verlegung der Trink-/Warmwasserleitungen unter Putz mit den Positionen und dem Verlauf gemäß dem als Anlage K 7neu beigefügten Plan,
- Ausbildung neuer Sanitäranschlüsse für die vorhandenen Sanitärobjekte in Bad und Küche an den Stellen, die dem als Anlage K 7neu beigefügten Plan zu entnehmen sind,
- Schließung der Wand- und Bodenöffnungen,
- malermäßige Wiederherstellung der betroffenen Arbeitsbereiche,
- Öffnung des Trockenbauschachtes im Bad,
- Demontage der Abwasserleitungen in Bad und Küche,
- Montage neuer Abwasserleitungen im Bad- und Küchenboden bis zum Strang im Treppenhaus mit den Positionen und dem Verlauf gemäß dem als Anlage K 7neu beigefügten Plan,
- Schließung und Wiederherstellung des Trockenbauschachtes im Bad,
- Montage von Kalt- und Warmwasserzählern unter den Absperrungen im Bad im Bereich der Eckventile;
c. Installation einer neuen Wechselsprechanlage durch:
- Demontage der aktuell vorhandenen Wechselsprechanlage,
- Montage eines Unterputzkastens für Videosprechanlage im Flur mit der Position gemäß dem als Anlage K 8 beigefügten Plan,
- Installation der neuen Wechselsprechanlage, TYP II-Vetro Comfort, weiß 18 x 18 cm;
d. Austausch von zwei Fenstern durch:
- Demontage der zwei einfachverglasten Fenster mit Ausrichtung zum Lichthof,
- Demontage der dazugehörigen Außen- und Innenfensterbänke,
- Entfernung des umlaufenden Laibungsputzes,
- Auftragen eines dünnen, glättenden Putzauftrages zur Aufnahme der Fensterdichtungen,
- Einbau der neuen 3-fach verglasten Fenster aus Kunststoff mit Wärmeschutz-Verglasung und Dreh-Kipp-Beschlag mit einem sogenannten U-Wert von 1,10 W/m²K mit einem umlaufenden Dichtstreifen nebst Innenfensterbänken,
- Verkleben der Dichtung auf dem Laibungsmauerwerk,
- Einbau neuer Innenfensterbänke,
- Neuverputz der Laibung,
- Tapezieren oder Streichen der Laibung, je nach Wunsch der Beklagten,
- Einbau neuer Außenfensterbänke sowie Anschluss an den Fassadenputz.
2. der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern nach Einhaltung einer Ankündigungsfrist von einer Woche den Zutritt zur vorbezeichneten Wohnung zum Zweck der Durchführung der in Ziffer 1 beschriebenen Maßnahmen in der Zeit zwischen 07:00 Uhr und 18:00 Uhr werktags zu gestatten;
3. den Beklagten wird angedroht, für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein in das Ermessen des Gerichts gestelltes Ordnungsgeld bis 250.000,00 EUR, ersatzweise einen Tag Ordnungshaft je 250,00 EUR Ordnungsgeld, aber maximal zwei Jahre Ordnungshaft, festzusetzen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung der Klägerin hat nur zu einem geringen Anteil Erfolg.
1. Die Beklagten sind - neben der amtsgerichtlichen Verurteilung zur Duldung des Austauschs der Wohnungseingangstür, die nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens ist - zur Duldung des Einbaus der Videogegensprechanlage verpflichtet.
a) Zweirohrheizung
Das Amtsgericht hat die auf die Duldung der Heizungsmodernisierung gerichtete Teilklage zu Recht abgewiesen.
Zweifelhaft ist schon, ob die Maßnahme zu einer nachhaltigen Energieeinsparung im Sinne der § 555b Nr. 1 oder Nr. 2 BGB führen wird. Das gilt nicht nur wegen der Einschätzung des Sachverständigen, der unter anderem mangels von der Klägerin vorgenommener und offen gelegter Detailplanung nicht hat feststellen können, ob selbst nach vollständiger Umrüstung aller Wohnungen im Gebäude insgesamt eine mehr als nur marginale Energieeinsparung eintreten wird. Zweifel an einer Energieeinsparung durch die Maßnahme in ihrer angekündigten Form bestehen auch deswegen, weil es im Gebäude unstreitig noch eine Reihe von Wohnungen gibt, die zwar leer stehen und deswegen längst hätten modernisiert werden können, aber weiterhin an das Einrohrheizungssystem angeschlossen sind. Der wesentliche Anteil einer durch die Umstellung eines Einrohrheizungssystems erzielbaren Energieeinsparung beruht nämlich darauf, dass einerseits eine Zweirohrheizung regelmäßig mit geringerer Vorlauftemperatur betrieben werden kann als eine Einrohrheizung, andererseits der durch alle angeschlossenen Heizkörper verlaufende Heizkreis einer Einrohrheizung nicht mehr ständig mit Warmwasser durchströmt werden muss, nur damit auch nur ein einziger Heizkörper bestimmungsgemäß zum Heizen genutzt werden kann. Die Kammer hat bereits im Jahre 2017 ein auf die Umstellung der Beheizung auf ein Zweirohrsystem in einer einzelnen Wohnung gerichtetes Duldungsbegehren der Klägerin zurückgewiesen, weil es an einer Gesamtplanung der Klägerin fehlte und die angekündigte Energieeinsparung mangels vorgesehener Stilllegung des Heizkreislaufs für die Einrohrheizung nicht in absehbarer Zeit erreichbar war (vgl. LG Berlin - 18 S 171/16, Urteil vom 10.05.2017 [juris]).
Soweit die Klägerin die Maßnahme auch auf § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB und eine Verbesserung der Wohnverhältnisse stützt, weil die Zweirohrheizungsanlage sich durch einen höheren Bedienungskomfort als die vorhandene Einrohrheizung auszeichne und nach dem Umbau keine Heizungsrohre mehr sichtbar sein würden, vermögen diese nur geringfügigen Vorteile des geplanten Umbaus die für die Beklagten mit der Duldung des Umbaus verbundenen Nachteile offensichtlich nicht zu kompensieren; schließlich wäre die Wohnung wegen der geplanten partiellen Aufnahme der Fußböden in sämtlichen Räumen für mehrere Wochen nicht nutzbar, ohne dass die Klägerin in der Modernisierungsankündigung mitgeteilt hätte, ob sie den Beklagten Ersatzräume anbieten wird oder wie sie den Nutzungsausfall sonst kompensieren will. Die Kammer hat bereits entschieden, dass ein Mieter derart beeinträchtigende Baumaßnahmen regelmäßig noch nicht einmal um der durch den Einbau einer Fußbodenheizung zu erwartenden Gebrauchsvorteile Willen dulden muss, sondern es dem Vermieter zuzumuten ist, mit dem Einbau der Fußbodenheizung in der betroffenen Wohnung bis zum Ende des Mietverhältnisses zuzuwarten (vgl. LG Berlin - 64 S 145/17, Urteil vom 17.05.2018, GE 2018, 1061 ff. [juris]).
Die Kammer ist ferner der Auffassung, dass sich das Duldungsverlangen gemäß § 242 BGB als unbegründet darstellt. Zum einen werden seit 2011 verschiedene Baumaßnahmen durchgeführt, die nicht in ihrer Gesamtheit angekündigt und nur stückweise umgesetzt werden. Zum anderen stehen seit 2010 Wohnungen in dem Haus leer, die nicht zum Anlass genommen wurden, mit den hier angekündigten Maßnahmen zu beginnen. Ferner ist der Kammer aus den Verfahren ... und ... bekannt, dass es der Klägerin in erster Linie um die Verwirklichung ihres "Plan A", nämlich der möglichst zügigen Beendung des Mietverhältnisses und der Zustimmung der Mieter zu einem Abfindungsvergleich, nicht aber um die möglichst zügige Durchführung der Umbauarbeiten ging, die die Klägerin in der angekündigten Form nur hilfsweise als "Plan B" für den Fall des Scheiterns von Vergleichsverhandlungen durchführen wollte.
Der Gesetzgeber hat mit § 6 WiStrG in der Fassung des Mietrechtsanpassungsgesetzes vom 18. Dezember 2019 einen neuen Ordnungswidrigkeitstatbestand eingeführt. Danach handelt ein Vermieter ordnungswidrig, der "in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen." Die lange vor dem 18. Dezember 2019 abgefassten und ausgebrachten Modernisierungsankündigungen fallen zwar offensichtlich nicht in den Anwendungsbereich dieser Norm. Die Kammer geht aber im Hinblick auf die seitens des Bundesgesetzgebers offenbar als notwendig angesehene Ergänzung des Wirtschaftsstrafgesetzes davon aus, dass eine Modernisierungsankündigung, die wegen einer - sei es auch nur "in erster Linie" - auf die Beendung eines Wohnungsmietverhältnisses gerichteten Absicht des Vermieters Baumaßnahmen vorsieht, die für den Fall ihrer Durchführung geeignet sind, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen, auch schon vor dem 18. Dezember 2019 mit den Grundsätzen von Treu und Glauben und dem die Mietvertragsparteien gemäß § 241 Abs. 2 BGB treffenden Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme nicht vereinbar war. Die Absicht der Klägerin, durch das die Heizungsmodernisierung betreffende Duldungsverlangen einen möglichst hohen Druck auf die Beklagten auszuüben und sie so womöglich zur freiwilligen Beendung des Mietverhältnisses zu veranlassen, tritt nach Auffassung der Kammer hier dadurch zu Tage, dass zum Einbau neuer Heizungsrohre die Fußböden in allen Mieträumen partiell aufgenommen werden sollen. Die Wohnung würde durch diese Vorgehensweise während der Baumaßnahme insgesamt unbewohnbar. Darin läge eine objektiv nicht notwendige Belastung der Mieter, da Heizungsrohre ohne weiteres entlang der Wände verlegt werden könnten, sei es unter oder auf Putz, und die Wohnung bei dieser Ausführungsvariante nicht insgesamt unbewohnbar würde.
b) Umbau der Leitungen für das Trink- und Warmwasser
Für diese Maßnahmen, die die Klägerin im Hinblick auf eine durch sie bewirkte Verbesserung des Gebrauchswerts der Mietsache oder eine Verbesserung der Wohnverhältnisse im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB für duldungspflichtig hält, gelten die die Gebrauchswertverbesserung durch die angestrebte Heizungsmodernisierung betreffenden Ausführungen entsprechend; den Beklagten ist es im Interesse der von der Klägerin angestrebten nur geringfügigen Gebrauchswertverbesserungen der Mietsache nicht zuzumuten, die Wohnung für mehrere Wochen zu verlassen und eine Umsetzwohnung zu beziehen, damit die umfangreichen Baumaßnahmen durchgeführt werden können.
Der Klägerin ist zwar zuzugeben, dass in der Erhöhung des Querschnitts der Wasser- und Abwasserleitungen objektiv eine Wohnwertverbesserung liegt, weil sodann größere Wassermengen mit höherem Druck entnommen und auch wieder abgeführt werden können; ein typischer Mieter wird eine derart verbesserte Wohnung zu im Übrigen identischen Bedingungen eher anmieten als eine Wohnung mit nicht verbesserten Wasser- und Abwasserleitungen. Die zu erwartende Steigerung des Wohnnutzens ist aus Sicht eines typischen Mieters jedoch nur marginal, sodass die durch die beabsichtigte Baumaßnahme drohenden drastischen Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs den Beklagten nicht zuzumuten sind. Die Klägerin kann die Maßnahme ohne weiteres bis zur Beendung des Mietverhältnisses zurückstellen; ihr drohen dadurch keine erheblichen Nachteile, es ist insbesondere nicht ersichtlich, dass sie notwendig die Wasser- und Abwasserrohre in sämtlichen Wohnungen tauschen müsste oder die Belassung der Bestandsverrohrung in der streitgegenständlichen Wohnung etwa zu Gefahren für das Mietobjekt führen würde.
Soweit die Klägerin ferner Zähler für Kalt- und Warmwasser einbauen will, könnte zwar eine für sich genommen duldungspflichtige Maßnahme vorliegen. Der Einbau der Wasserzähler ist aber als integraler Bestandteil der übrigen Installationsarbeiten beschrieben; auf Grundlage der vorliegenden Modernisierungsankündigungen und in der beschriebenen Form ist er nicht von den Beklagten zu dulden.
c) Austausch von zwei Fenstern
Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht auch den Antrag auf Austausch der Fenster zurückgewiesen.
Die Klägerin hat ihren Antrag in der Berufungsinstanz in zulässiger Weise durch Angabe von 3-fach verglasten Fenstern näher konkretisiert.
Bei den beiden streitgegenständlichen kleinen, lediglich 11cm breiten Fenstern handelt es sich um Fenster zum Lichthof, der vollständig umbaut und mit einer Glaskuppel versehen ist. Ob bei diesen Gegebenheiten überhaupt von einer Energieeinsparung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB ausgegangen werden kann, was das Amtsgericht verneint hat, kann dahinstehen. Auch auf den verbesserten Schallschutz kommt es vorliegend nicht an.
Denn nach den obigen Ausführungen ist auch das Duldungsverlangen hinsichtlich des Austauschs der Fenster als rechtsmissbräuchlich anzusehen und deswegen gemäß § 242 BGB unbegründet. Die Kammer sieht ihre Würdigung dadurch bestätigt, dass während der Baumaßnahmen 2011 bis 2013 sämtliche Fenster der streitgegenständlichen Wohnung ausgetauscht wurden, bis auf die beiden, die nun Gegenstand der Modernisierungsankündigung sind. Die beiden Fenster wurden damals nicht ausgetauscht, weil sie zugemauert werden sollten. Dies ist unstreitig. Anders als in der 4. Etage, wo sie zugemauert wurden, erfolgte dies in der streitgegenständlichen Wohnung nicht.
d) Die Beklagten haben den Einbau der Videogegensprechanlage zu dulden.
Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts handelt es sich bei der Videogegensprechanlage um eine nachhaltige Gebrauchswerterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB, da hierdurch die Sicherheit erhöht wird. Ebenso wie der Einbau eines Türspions eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, da es eine Maßnahme zur Erhöhung der Sicherheit darstellt (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, 2019, § 555b Rn. 82), muss auch die Installation einer Videogegensprechanlage eine Modernisierungsmaßnahme darstellen, da der Monitor als elektrischer Türspion genutzt werden kann. Dem Mieter wird es dadurch ermöglicht, nicht nur den Treppenhausbereich vor seiner Wohnung durch den Wohnungstürspion, sondern auch den Hauseingangsbereich zu kontrollieren. Eine Gegensprechanlage ohne Videofunktion bietet keine gleichwertige Kontrollmöglichkeit. Denn mit der Videogegensprechanlage wird eine zusätzliche optische Kontrollmöglichkeit geschaffen, die über die bloße phonetische Kommunikationsmöglichkeit mit einer Gegensprechanlage ohne Videofunktion hinausgeht.
Dass die vorhandene Gegensprechanlage erst 2013 eingebaut wurde, ändert hieran nichts. Der Zeitablauf ist nicht so gering, dass eine weitere Veränderung einer technischen Anlage grundsätzlich abzulehnen wäre. Im Übrigen erfolgte nach Angaben der Beklagten hierfür keine Mieterhöhung, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt eine Duldungspflicht nicht ausgeschlossen ist.
Soweit die Beklagten erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 09.05.2018 darauf hingewiesen haben, dass unklar sei, ob und wie lange die Bilder gespeichert würden, ist selbstverständlich, dass sowohl der Hersteller der Anlage als auch die Klägerin die Vorgaben des Datenschutzes zu achten haben. Anhaltspunkte dafür, dass das Gerät unabhängig von einer Betätigung der Klingel Bilder überträgt oder überhaupt eine Aufzeichnungsfunktion hat, liegen nicht vor. Diesen Einwand haben die Beklagten jedoch in der Berufungsbegründung ohnehin nicht mehr eingebracht, sodass er nicht zu berücksichtigen ist.
Auf die Frage, inwieweit die angekündigte Mieterhöhung angesichts einer auf den Einbau der Videogegensprechanlage (und den Einbau der Schallschutztür) beschränkten Gebrauchswerterhöhung den Beklagten zuzumuten wäre, kommt es für den Duldungsanspruch nicht an; eine Härteprüfung findet insoweit gemäß § 555d Abs. 2 S. 2 BGB erst anlässlich der Mieterhöhung statt.
3. Hinsichtlich der zu duldenden Maßnahmen waren den Beklagten auf entsprechenden Antrag bereits jetzt die gesetzlich vorgesehenen Vollstreckungsmaßnahmen anzudrohen, § 890 Abs. 1 und 2 ZPO.
4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
5. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 ZPO.
6. Die Kammer legt die Anträge der Beklagten dahingehend aus, dass sie diese wie die zuletzt in erster Instanz gestellten Anträge ausschließlich auf die Modernisierungsankündigung vom 31.01.2018 stützt. Der Streitwert der Berufungsinstanz ist demnach gemäß § 41 Abs. 5 S. 1 GKG auf 4.215,14 € (38.319,46 € (verauslagte Kosten ohne Badmodernisierung und Tür)) x 11 % festzusetzen.