1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu 94 % und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 6% zu tragen.
4. Das Urteil ist für die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Das Urteil ist für die Kläger vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 10.588,22 € festgesetzt.
Die Parteien streiten um eine klägerseits beanstandete eingetragene Grunddienstbarkeit.
Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks mit der Fl.Nr. -, die Beklagten sind ihrerseits Eigentümer des benachbarten Grundstücks mit der Fl.Nr. - derselben Gemarkung. Zugunsten beider Seiten ist jeweils im Grundbuch von Landshut, Amtsgericht Landshut, ein Verzicht auf Einwendungen im Baugenehmigungsverfahren gegen Grenzbebauung für den jeweiligen Eigentümer des jeweils anderen Grundstücks eingetragen. Auf die Anlagen B 1 und B 2 wird in diesem Zusammenhang verwiesen. Die Bestellung der Grunddienstbarkeiten erfolgte jeweils am 18.11.1980 vor dem Notar - in Landshut durch die damaligen Grundstückseigentümer - & Co. (Fl.Nr. -) und dem Freistaat Bayern, vertreten durch das Staatliche Gesundheitsamt - Wörtlich heißt es in der Bestellung:
"(...)
III.
Zwischen den beiden Grundstücken besteht Grenzbebauung. Die beiden vorbezeichneten Eigentümer der Grundstücke Fl.Nr. - und Fl.Nr. - verzichten - auch für ihre Rechtsnachfolger - auf jegliche Einwendungen im Baugenehmigungsverfahren gegen eine etwaige Grenzbebauung an der gemeinsamen Grenze der beiden Grundstücke. Die gemeinsame Grenze ist beim beigefügten Lageplan rot gekennzeichnet.
IV.
Die vorbezeichneten Rechte werden hiermit je als Grunddienstbarkeit bestellt und zwar an der FlNr. - zugunsten des jeweiligen Eigentümers von Fl.Nr. - und an Fl.Nr. - zugunsten des jeweiligen Eigentümers von Fl.Nr. - jede Gemarkung Landshut. Der Eintrag im Grundbuch wird bewilligt und beantragt.
V.
Sämtliche Kosten trägt die Firma -."
Landshut. (...).
Ergänzend wird auf die Anlage K 1 Bezug genommen.
Mit Bescheid der Stadt Landshut vom 20.06.2016 wurde den Beklagten die bauaufsichtliche Genehmigung zum Umbau, zur Erweiterung und zur Nutzungsänderung des auf dem Grundstück Fl.Nr. - befindlichen Gewerbegebäudes in ein Boardinghouse erteilt. Zwischen den Klägern und der Stadt Landshut ist in dieser Sache unter dem Aktenzeichen RN 6 K 16.1173 vor dem Bayerischen Verwaltungsgericht Regensburg ein Verfahren anhängig, nachdem die Kläger Anfechtungsklage erhoben haben.
Die Kläger vertreten die Rechtsauffassung, dass die zu ihren Lasten eingetragene Duldungspflicht für Grenzbebauung unwirksam sei. Das Grundbuch sei daher unrichtig und zu berichtigen, hilfsweise seien die Beklagten zur Bewilligung der Löschung der Grunddienstbarkeit zu verurteilen. Zum einen sei die Grunddienstbarkeit unbestimmt, nachdem im Jahre 1980 die Frage der Grenzbebauung und des Baugenehmigungsverfahrens unbestimmt waren. Darüber hinaus verstoße die Bestellung der Grunddienstbarkeit gegen gesetzliche Vorschriften, nachdem dingliche Rechte an Grundstücken des Freistaats Bayern gemäß Art. 64 Abs. 4 Satz 2 BayHO dem Genehmigungsvorbehalt unterlägen. Eine Genehmigung durch die zuständigen staatlichen Stellen sei nicht erfolgt. Insbesondere aber verstoße die zu Lasten der Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. - eingetragene Grunddienstbarkeit gegen die guten Sitten, da Leistung und Gegenleistung in einem extremen Missverhältnis liegen würden. Zum Zeitpunkt der Bestellung der Grunddienstbarkeit im Jahr 1980 habe lediglich das Grundstück Fl.Nr. - über eine umfangreiche Grenzbebauung verfügt, während beim Grundstück Fl.Nr. - lediglich eine Grenzbebauung bestehend aus einer Garage mit zwei Stellplätzen sowie einem Vordach bestanden habe. Darüber hinaus sei eine weitere Grenzbebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. - im Jahr 1980 nicht möglich gewesen, da sonst die Zufahrt nicht mehr gegeben gewesen wäre. Alleiniger Nutznießer der damaligen vertraglichen Einigung sei die Firma -." gewesen, die hiermit die privatrechtlichen Voraussetzungen für ein weiteres Bauvorhaben mit Grenzbebauung schaffen wollte. Dies zeige sich bereits daran, dass diese laut Bestellungsvertrag sämtliche Kosten trug.
Mit der Klage begehren die Kläger die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs, hilfsweise zur Verurteilung zur Bewilligung der Löschung sowie zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.
Sie beantragen,
I. Die Beklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, ihre Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs von Landshut, Amtsgericht Landshut, - insofern zu erteilen, als das in der zweiten Abteilung unter lfd.Nr. 1 der Eintragungen aufgeführte Grenzbebauungsrecht unwirksam und zu löschen ist.
Hilfsweise:
I. Die Beklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, die Löschung des zugunsten ihres Grundstücks mit der Fl.Nr. - und zu Lasten des klägerischen Grundstücks mit der Fl.Nr. - - im Grundbuch von Landshut, Amtsgericht Landshut, - unter lfd.Nr. 1 eingetragenen Grenzbebauungsrechts in grundbuchmäßiger Form zu bewilligen.
II. Die Beklagten werden außerdem als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 1.086,23 € zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
Klageabweisung.
Die Beklagten tragen in rechtlicher Hinsicht vor, dass im Hauptantrag die Klage bereits aus dem Grund abzuweisen sei, da das Grundbuch offensichtlich nicht unrichtig ist. Zum Hilfsantrag wird vorgetragen, dass es sich bei der eingetragenen Grunddienstbarkeit um eine solche mit zulässigem Inhalt handelt. Es sei anerkannt, dass Inhalt einer Dienstbarkeit auch der Verzicht auf öffentliche rechtliche Positionen sein kann, soweit diese aus dem privatrechtlichen Eigentumsrecht am dienenden Grundstück erwachsen. Der Bestimmtheitsgrundsatz sei nicht verletzt. Der Genehmigungsvorbehalt des Art. 64 Abs. 4 Satz 2 BayHO sei auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar, er gelte lediglich bei Veräußerung des Grundstücks oder Abgabe an eine andere Verwaltung. Es werde im Übrigen bestritten, dass eine behördliche Genehmigung durch das Staatliche Gesundheitsamt im Jahr 1980 nicht eingeholt wurde. Auch verstoße die damalige Einigung nicht gegen die guten Sitten. Das nachbarrechtliche Austauschverhältnis sei bereits durch die Wechselhaftigkeit gewahrt. Auch das Klägergrundstück habe zur damaligen Zeit, wenn auch in geringerem Umfang Grenzbebauung aufgewiesen. Ein Rechtsgrundsatz, wonach die Vorteile für beide Seiten gleich groß sein müssten, bestünde nicht. Weiterhin wird beklagtenseits die Einrede der Verjährung erhoben.
Mit Klageerwiderungsschriftsatz vom 09.01.2017 haben die Beklagten weiterhin Widerklage eingereicht. Sie tragen vor, ihren Prozessbevollmächtigten bereits außergerichtlich mit der Verteidigung die aus ihrer Sicht unberechtigt erhobene Forderung der späteren Kläger beauftragt zu haben. Die Kläger seien ihnen insoweit zum Schadensersatz verpflichtet, da sie die unbegründeten Ansprüche leichtfertig geltend gemacht hätten. Des Weiteren wird für den Fall der Zulässigkeit und Begründetheit der Klage Hilfswiderklage dahingehend eingereicht, dass auch die Kläger ihrerseits zur Bewilligung der Löschung der Grunddienstbarkeit verurteilt werden.
Die Beklagten machen widerklagend geltend:
Die Kläger und Widerbeklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Beklagten und Widerkläger von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 588,22 € freizustellen.
Mit der Hilfswiderklage beantragen die Beklagten für den Fall der Begründetheit der Klage:
Die Kläger und Widerbeklagten werden gesamtverbindlich verurteilt, die Löschung des zugunsten ihres Grundstücks mit der Fl.Nr. - und Lasten des Grundstücks der Beklagten und Widerkläger mit der Fl.Nr. - der Gemarkung Landshut, Seligen-, im Grundbuch von Landshut, Amtsgericht Landshut, Band -, Blatt -, 2. Abteilung an lfd.Nr. 2 eingetragene Grunddienstbarkeit (Einwendungsverzicht in Baugenehmigungsverfahren wegen Grenzbebauung zugunsten des jeweiligen Eigentümers vom Fl.Nr. -) im grundbuchmäßiger Form zu bewilligen.
Die Kläger beantragen,
Abweisung der Widerklage und der Hilfswiderklage.
Sie tragen vor, dass ein Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Anwaltskosten nicht bestehe. Zur Hilfswiderklage wird vorgetragen, dass das entsprechende Rechtsschutzbedürfnis fehle. Ein Anerkenntnis bliebe vorbehalten.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf sämtliche Schriftsätze nebst Anlagen sowie den restlichen Akteninhalt Bezug genommen.
Nachdem lediglich Rechtsfragen zu entscheiden waren, hat eine Beweisaufnahme nicht stattgefunden.
Die zulässige Klage erweist sich als unbegründet.
I.
Im Hauptantrag erweist sich die Klage als unbegründet, da das Grundbuch nicht als unrichtig anzusehen ist und daher ein Anspruch gemäß § 894 BGB nicht besteht. Der Inhalt des Grundbuchs steht mit der wirklichen Rechtslage im Einklang. Mit notariellem Vertrag vom 18.11.1980 (Anlage K 1) wurde ein gegenseitiger Verzicht auf Einwendungen im Baugenehmigungsverfahren gegen eine etwaige Grenzbebauung an der gemeinsamen Grundstücksgrenze vereinbart, der dann auch so im Grundbuch eingetragen wurde.
1. Entgegen der Klägeransicht ist die bestellte Grunddienstbarkeit weder widersprüchlich noch unbestimmt.
Zunächst ist auszuführen, dass die eingetragene Grunddienstbarkeit auch einen eintragungsfähigen Inhalt aufwies. Ein Verzicht auf die Einhaltung nachbarrechtlicher Vorschriften des Baurechts durch sog. Grenzbebauungsrechte ist grundsätzlich möglich (Weber in Staudinger, BGB, 2017, § 1018, RdNr. 128; vgl. auch OLG München, NJOZ 2013, 841). Auch ist anerkannt, dass der Inhalt einer solchen Dienstbarkeit sich nicht auf den Verzicht privater Rechte beschränkt, sondern sich auch auf den Verzicht auf öffentlich-rechtliche Rechtspositionen erstreckt (OLG Hamm, NJOZ 2013, 1126).
Des Weiteren mangelt es der eingetragenen Grunddienstbarkeit auch nicht an der erforderlichen Bestimmtheit. Der Bestimmtheitsgrundsatz leitet sich aus dem Zweck des Grundbuchs ab, auf sicherer Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse an unbeweglichen Sachen zu schaffen und zu erhalten (OLG Hamm, a.a.O., 1129). Der eingetragene Anspruch muss hinreichend bestimmt sein. Hierfür ist ausreichend, dass der Umfang des Rechts aufgrund objektiver Umstände bestimmbar ist, welche auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und mindestens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind (BGH, NJW1995, 2780, 2781). Vorliegend wurde unter Ziffer 3. des notariellen Vertrages vom 18.11.1980 vereinbart, dass beiderseits auf "jegliche Einwendungen in Baugenehmigungsverfahren gegen eine etwaige Grenzbebauung an der gemeinsamen Grenze der beiden Grundstücke" verzichtet wird. Es ist folglich ein Totalverzicht vereinbart worden, welcher den Bestimmtheitsgrundsatz grundsätzlich wahrt (BayObLG, NJW-RR 2004, 1460). Nachdem selbst ein Totalverzicht auf Abwehr- und Schadensersatzansprüche und die Verpflichtung zur Unterlassung der Einlegung von Rechtsmitteln und Rechtsbehelfen gegen sämtliche einzuholenden Genehmigungen und Bescheide eintragungsfähig ist (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 08.03.2013, Az. 15 W 233/12), muss erst recht ein Einwendungsverzicht nur bezüglich der Grenzbebauung als eintragungsfähig angesehen werden. Auch ist der Bestimmtheitsgrundsatz nicht bereits dadurch verletzt, dass die Parteien unterschiedlicher Auffassung sind. Als ausreichend ist bereits anzusehen, wenn ein Dritter sich eine ungefähre Vorstellung davon machen kann, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum hat (vgl. BGH, NJW-RR 2015, 208). Diese Voraussetzung ist unproblematisch erfüllt.
2. Ein Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften und eine daraus resultierende Nichtigkeit der Vereinbarung vom 18.11.1980 (§ 134 BGB) ist ebenfalls nicht gegeben.
Sofern die Kläger sich hier auf Art. 64 Abs. 4 Satz 2 berufen ist auszuführen, dass ein eventueller Verstoß gegen Art. 64 Abs. 4 BayHO - ein solcher ist bislang nicht nachgewiesen - auf die Wirksamkeit der Bestellung keinen Einfluss hätte. Die Vorschrift entfaltet nach Ansicht des Gerichts keine drittschützende Wirkung zu Gunsten privater Dritter. Nach der Schutznormtheorie entfalten nur solche Vorschriften des öffentlichen Rechts drittschützende Wirkung, die zumindest auch der Rücksichtnahme auf Interessen Dritter dienen. Um eine solche Vorschrift handelt es sich bei Art. 64 Abs. 4 BayHO gerade nicht, da dieser ausschließlich dem Schutz staatlicher Interessen dient. Der Einholung einer behördlichen Auskunft bedurfte es daher nicht.
3. Des Weiteren verstößt die Einigung vom 18.11.1980 auch nicht gegen die guten Sitten, § 138 Abs. 1 BGB.
Bei Verwaltungsakten mit Drittwirkung wie hier kann sich der Dritte grundsätzlich gegenüber dem Genehmigungsempfänger vertraglich verpflichten, auf Einwendungen zu verzichten. Solche Verträge sind grundsätzlich mit § 138 BGB vereinbar und wirksam, wenn der Vertrag nicht durch Druck oder unter Ausnützung wirtschaftlicher oder persönlicher Abhängigkeit zustande gekommen ist, was im vorliegenden Fall mehr als fernliegend ist. Es liegt im Rahmen der Dispositionsbefugnis des Dritten, ob er Rechtsschutz in Anspruch nehmen will, so dass es ihm auch möglich ist, sich vertraglich zu verpflichten, in Zukunft auf ihm zustehende materielle Rechtspositionen zu verzichten.
Darüber hinaus wird vorliegend schon durch die Wechselseitigkeit des erklärten Einwendungsverzichts das Austauschverhältnis gewahrt. Zum Zeitpunkt der Bestellung der Grunddienstbarkeit war im Übrigen - worauf die Beklagten zurecht hingewiesen haben - ein Teil auf dem Grundstück der Fl.Nr. - an der Grenze bebaut, so dass von einer völlig einseitigen Vertragsgestaltung nicht ausgegangen werden kann. Im Übrigen ist der Beklagtenseite dahingehend Recht zu geben, dass ein Rechtsgrundsatz, dass bei einem wechselseitigen Einwendungsverzicht der materielle Vorteil für beide Grundstücke gleich groß sein müsste, nicht besteht.
II.
Auch im Hilfsantrag erweist sich die Klage als unbegründet. Ein Anspruch auf Bewilligung der Löschung gemäß § 894 BGB besteht ebenfalls nicht.
Gemäß § 1019 BGB kann eine Grunddienstbarkeit zwar nur in einer Belastung bestehen, die für die Benutzung des herrschenden Grundstücks Vorteil bietet. Dieser Vorteil ist jedoch nicht durch geänderte bauliche Verhältnisse entfallen mit der Folge, dass die Beklagten zur Bewilligung der Löschung verpflichtet wären. Dies ergibt sich nicht aus der klägerseits als Anlage K 4 eingereichten Mitteilung des Amtes für Bauaufsicht und Wohnungswesen der Stadt Landshut vom 23.03.2017, wonach von Seiten des damaligen Eigentümers des Grundstücks Fl.Nr. - ein Bauantrag hinsichtlich des Neubaus einer Lagerhalle und Werkhallte mit Tektur gestellt wurde und dass die in der Folge errichtete Lagerhalle im Jahr 1996 wieder abgebrochen wurde (vgl. in diesem Zusammenhang auch die klägerseits am 12.06.2017 vorgelegten Unterlagen). Es besteht nach wie vor ein Vorteil für das herrschende Grundstück nach § 1019 BGB. Eine Bebauung durch einen Rechtsnachfolger ist möglich. Auch wird, nachdem auf jegliche Einwendungen wegen Grenzbebauung verzichtet wurde, die Grunddienstbarkeit nicht auf bestimmte Nutzungsarten der Grundstücke beschränkt. Nachdem die Nützlichkeit einer Grunddienstbarkeit objektiv zu bestimmen ist (vgl. Moor in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2017, § 1019, RdNr. 3), ist noch nicht von einem Wegfall des Vorteils des herrschenden Grundstücks auszugehen.
III.
Die Nebenforderungen teilen das Schicksal der Hauptforderung.
IV.
Die Widerklage erweist sich ebenfalls als zulässig aber unbegründet.
1. Kosten der Abwehr von unbegründeten Ansprüchen können nur unter den Voraussetzungen des Verzugs, der Pflichtverletzung, der unerlaubten Handlung und der Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangt werden (Grüneberg in Palandt, BGB, 76. Aufl., § 249, RdNr. 56). Hier wäre allenfalls an einen Anspruch aus Pflichtverletzung gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu denken. Eine Ersatzpflicht besteht nicht, wenn der Anspruchsberühmung eine vertretbare rechtliche Beurteilung zugrunde liegt (derselbe, a.a.O., § 280, RdNr. 27 mit Verweis auf BGH, NJW 2009, 1262). Im vorliegenden Fall hält sich die durch die Klägerseite vorgenommene rechtliche Beurteilung noch in den Grenzen der Vertretbarkeit, so dass ein Anspruch ausscheidet.
2. Über den Antrag in der Hilfswiderklage war aufgrund der Abweisung der Klage nicht mehr zu entscheiden.
V.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO.
VI.
Der Streitwert war gemäß §§ 3 ff. ZPO festzusetzen. Die Streitwerte von Klage und Widerklage waren zusammenzurechnen, § 45 Abs. 1 Satz 1 GKG.