Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Bescheides vom 06. September 2019 verpflichtet, der Klägerin auf den Antrag vom 28. März 2019 einen planungsrechtlichen Bauvorbescheid für die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit vier Wohneinheiten auf dem Grundstück Gemarkung X. , Flur 00, Flurstück 00 zu erteilen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens.
Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung X. , Flur 00, Flurstück 00 (I. 00 in 00000 N. ). Auf dem Grundstück betreibt ihr Ehemann mit Baugenehmigung der Beklagten eine Tierklinik; weiterhin sind sich auf dem Grundstück Stallungen und Mitarbeiterwohnungen genehmigt. Auf dem östlich angrenzenden Flurstück 000 (I. 0) ist ein Wohnhaus errichtet. Wohnbebauung findet sich ferner auf dem daran östlich angrenzenden Flurstück 000 (I. 0). Auf den daran anstoßenden Grundstücken I. 0x, 0x und 0x sind metallverarbeitende gewerbliche Betriebe, Lagerflächen sowie ein gewerblich vermieteter Garagenhof angesiedelt.
Am 28. März 2019 stellte die Klägerin bei der Beklagten einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids für die Errichtung eines freistehenden zweigeschossigen Mehrfamilienwohnhauses mit vier Wohneinheiten auf dem Flurstück 00 und bat um Prüfung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit. Diesen Antrag lehnte die Beklagte durch Bescheid vom 06. September 2019 ab. Zur Begründung führte sie aus, das Vorhaben der Klägerin sei nach § 34 BauGB zu beurteilen. Es füge sich in die existente bodenrechtliche Gemengelage, in der gewerbliche Nutzung eindeutig überwiege, nicht ein. Durch das Vorhaben werde eine Vorbildwirkung ausgelöst. In der näheren Umgebung existiere nur ein nicht als Betriebswohnung genutztes Wohnhaus, welches eine untergeordnete Rolle einnehme. Die Zulassung eines Mehrfamilienhauses würde dazu führen, dass auch auf den benachbarten Grundstücken Wohnnutzung zugelassen werden müsse. Diese Vorbildwirkung führe zu bodenrechtlichen Spannungen, da sich der Umgebungscharakter dann maßgeblich ändern würde.
Die Klägerin hat schon am 04. September 2019 Klage erhoben.
Sie macht geltend, ihr stehe ein Anspruch auf Erteilung des begehrten Bauvorbescheids zu. Ihr Bauvorhaben füge sich in die existente Gemengelage ein. Hinsichtlich der beabsichtigten Wohnnutzung könne sie sich auf Vorbilder auf den Flurstücken 000 (I. 0) und 000 (I. 0) berufen. Es komme nicht darauf an, ob diese Wohnnutzungen als Betriebswohnungen oder als uneingeschränktes Wohnen genehmigt seien. Entscheidend sei vielmehr, dass diese Gebäude heute ohne Bezug zu einem Gewerbebetrieb als Wohnhäuser genutzt würden. Das geschehe schon seit vielen Jahren und sei auch der Beklagten bekannt. Beide Gebäude hätten ein eigenes städtebauliches Gewicht und könnten nicht als die Umgebung nicht prägende Fremdkörper angesehen werden.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte unter Aufhebung ihres Bescheides vom 06.September 2019 zu verpflichten, ihr auf ihren Antrag vom 28. März 2019 einen planungsrechtlichen Bauvorbescheid für die Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses mit vier Wohneinheiten auf dem Grundstück Gemarkung X. , Flur 00, Flurstück 00 zu erteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führt sie aus, die Umgebungsbebauung des Baugrundstücks sei von nahezu "erdrückender" Gewerbebebauung geprägt, in die sich das geplante Bauvorhaben nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB einfüge. Im Übrigen wiederholt sie im Wesentlichen die Ausführungen im angefochtenen Bescheid.
Das Gericht hat die Örtlichkeit in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses wird auf das Terminsprotokoll vom 18. März 2021 Bezug genommen.
Mit Schriftsatz vom 23. März 2021 hat die Beklagte mitgeteilt, sie stelle die Klägerin klaglos und werde den beantragten Bauvorbescheid in Kürze erlassen. Für den Fall, dass die Klägerin die Hauptsache für erledigt erkläre, schließe sie sich dieser Erledigungserklärung bereits jetzt an. Diese Erklärung hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 24. März 2021 widerrufen.
Die Beteiligten haben sich mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter einverstanden erklärt und auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des Verwaltungsvorgangs der Beklagten Bezug genommen.
Der Vorsitzende kann im Einverständnis der Beteiligten als Berichterstatter anstelle der Kammer und ohne Durchführung einer mündlichen Verhandlung entscheiden (§§ 87a Abs. 3 und 101 Abs. 2 VwGO).
Die zulässige Verpflichtungsklage ist begründet.
Zwar ist die Beklagte an ihre Erklärung im Schriftsatz vom 23. März 2021, in der sie die Klägerin klaglos gestellt hat, weiterhin angekündigt hat, den begehrten Bauvorbescheid in Kürze zu erlassen, und sich ferner einer eventuellen Erledigungserklärung der Klägerin schon damals angeschlossen hat, nicht länger gebunden. Sie hat diese Erklärung nämlich mit Schriftsatz vom 24. März 2021 wirksam widerrufen, da erst mit Eingang der - hier fehlenden - Erledigungserklärung der anderen Verfahrensbeteiligten, der Klägerin, die gestaltende Wirkung der Prozessbeendigung eingetreten wäre.
So Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 15. November 1991 - 4 C 27.90 -, NVwZ-RR 1992, 276 f. m.w.N. aus der Rechtsprechung.
Der Versagungsbescheid der Beklagten vom 06. September 2019 ist jedoch rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Denn die Klägerin hat einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheids, weil ihrem Vorhaben Vorschriften des Bauplanungsrechts nicht entgegenstehen (§ 77 Abs. 1 Satz 4 i.V.m. § 74 Abs. 1 BauO NRW).
Das Vorhaben der Klägerin ist bauplanungsrechtlich zulässig. Grundlage der planungsrechtlichen Beurteilung ist § 34 Abs. 1 BauGB. Dies muss vom Gericht nicht weiter vertieft werden, da hierüber zwischen den Beteiligten kein Streit besteht. Das Vorhaben fügt sich nach dem Maß der geplanten baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, ohne weiteres im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Das liegt auf der Hand und bedarf keiner weiteren Begründung.
Das Bauvorhaben fügt sich weiterhin entgegen der Auffassung der Beklagten auch hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die maßgebliche Umgebung ein. Der als "nähere Umgebung" für das Einfügen des Bauvorhabens maßgebliche Bereich reicht so weit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst.
Ständige Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369,380; Beschluss vom 20. August 1998 - 4 B 79.98 -, BauR 1999, 32.
Nach diesem Beurteilungsmaßstab umfasst die nähere Umgebung des Baugrundstücks, soweit es die Art der baulichen Nutzung betrifft, nach dem Eindruck von der Örtlichkeit, den der Vorsitzende im Ortstermin gewonnen hat und der durch die vorliegenden Luftbilder und das vorhandene Kartenmaterial bestätigt wird, jedenfalls den Bereich der Grundstücke I. 0x, 0x, 0x, 0, 0 und 00. Dieser maßgebliche Bereich ist als Gemengelage zu qualifizieren, die geprägt wird durch gewerbliche Nutzung und allgemeine Wohnnutzung. Letztere findet sich auf den Grundstücken I. 0, I. 0 und im Übrigen auch auf dem Antragsgrundstück I. 00, wie im Ortstermin festgestellt worden ist. Ob die festgestellten Wohnnutzungen ehemals als Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal oder für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die einem Gewerbebetrieb zugeordnet waren, genehmigt worden sind, ist heute rechtlich unerheblich. Denn für die Beurteilung eines Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB kommt es entscheidend auf die aktuelle tatsächlich vorhandene städtebauliche Situation an. Es ist unbeachtlich, ob die vorhandene Bebauung oder die ausgeübte Nutzung materiell illegal ist, solange die zuständige Behörde den festgestellten Zustand duldet oder wegen formeller Legalität dulden muss. Solange dieser Zustand andauert, nimmt die vorhandene Bebauung bzw. bauliche Nutzung an der Qualifizierung der vorhandenen Situation teil. Dies gilt insbesondere für die Beurteilung der näheren Umgebung und für die damit verbundene Frage, ob sich ein neues Vorhaben in diese "einfügt".
Vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 -, BRS 63 Nr. 102.
Gerade so liegt der Fall hier. Die Beklagte duldet als zuständige Bauaufsichtsbehörde die allgemeine Wohnnutzung auf den bezeichneten Grundstücken. Sie ist gegen die ihr schon länger bekannte allgemeine Wohnnutzung entlang der Straße I. bislang nicht vorgegangen und hat dies auch weiterhin nicht vor, wie ihre Vertreterinnen im Ortstermin bekundet haben.
Die festgestellten allgemeinen Wohnnutzungen entlang der Straße I. können bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB auch nicht als sogenannte "Fremdkörper",
vgl. dazu nur Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 -, BVerwGE 84, 322 ff.,
ausgeklammert werden. Es handelt sich bei den beiden Wohngebäuden auf den Grundstücken I. 0 bzw. 0 nicht um unbeachtliche, singuläre Anlagen, die in auffälligem Kontrast zur übrigen Bebauung in der maßgeblichen Umgehung stehen, sondern um großzügige Gebäude, die ein eigenes städtebauliches Gewicht haben, wie der Ortstermin gezeigt hat.
Hält sich das Vorhaben der Klägerin damit innerhalb des aus seiner näheren Umgebung hervorgehenden Rahmens, so ist es auch nicht ausnahmsweise deshalb unzulässig, weil es an der gebotenen Rücksichtnahme auf die sonstige, das heißt vor allem auf die in seiner unmittelbaren Nähe vorhandene Bebauung fehlen lässt. Dies gilt hier vor allem mit Blick auf die gewerblichen Nutzungen auf den Grundstücken I. 0x, 0x und 0x. Sofern die dortigen betrieblichen Aktivitäten schutzwürdig sind, sind sie jedenfalls bereits vorbelastet durch die Wohnbebauung auf den Grundstücken I. 0 und 0. Die dortigen Wohngebäude liegen deutlich näher zu den Betrieben auf den Grundstücken I. 0x, 0x und 0x als das streitige Wohnbauvorhaben der Klägerin. Sollten die von diesen gewerblichen Betrieben ausgehenden Emissionen die Grenze des nach dem Immissionsschutzrecht Zulässigen überschreiten, so müssen die Inhaber der Betriebe Beschränkungen des Betriebs schon wegen der existenten und nicht wegen der auf dem Grundstück der Klägerin hinzukommenden Wohnbebauung hinnehmen. Ein Mehr an Rücksichtnahme gegenüber der hinzukommenden als gegenüber der schon vorhandenen Wohnbebauung wird hingegen nicht verlangt.
Ständige Rechtsprechung, vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 05. März 1984 - 4 B 171.83 -, BRS 42 Nr. 66.
Auch die weiteren Merkmale des § 34 Abs. 1 BauGB sind zugunsten der Klägerin erfüllt. Die Erschließung ist gesichert, die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse sind gewahrt und auch das Ortsbild von N. -X. wird durch das Bauvorhaben nicht beeinträchtigt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. § 709 Sätze 1 und 2 ZPO.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen dieses Urteil steht den Beteiligten die Berufung an das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen zu, wenn sie von diesem zugelassen wird. Die Berufung ist nur zuzulassen, wenn
1. ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils bestehen,
2. die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist,
3. die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat,
4. das Urteil von einer Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts, des Bundesverwaltungsgerichts, des Gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe des Bundes oder des Bundesverfassungsgerichts abweicht und auf dieser Abweichung beruht oder
5. ein der Beurteilung des Berufungsgerichts unterliegender Verfahrensmangel geltend gemacht wird und vorliegt, auf dem die Entscheidung beruhen kann.
Die Zulassung der Berufung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln, schriftlich zu beantragen. Der Antrag auf Zulassung der Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen.
Statt in Schriftform kann die Einlegung des Antrags auf Zulassung der Berufung auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung - ERVV) erfolgen.
Die Gründe, aus denen die Berufung zugelassen werden soll, sind innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des vollständigen Urteils darzulegen. Die Begründung ist schriftlich oder als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a VwGO und der ERVV bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Aegidiikirchplatz 5, 48143 Münster, einzureichen, soweit sie nicht bereits mit dem Antrag vorgelegt worden ist.
Vor dem Oberverwaltungsgericht und bei Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Oberverwaltungsgericht eingeleitet wird, muss sich jeder Beteiligte durch einen Prozessbevollmächtigten vertreten lassen. Als Prozessbevollmächtigte sind Rechtsanwälte oder Rechtslehrer an einer staatlichen oder staatlich anerkannten Hochschule eines Mitgliedstaates der Europäischen Union, eines anderen Vertragsstaates des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder der Schweiz, die die Befähigung zum Richteramt besitzen, für Behörden und juristische Personen des öffentlichen Rechts auch eigene Beschäftigte oder Beschäftigte anderer Behörden oder juristischer Personen des öffentlichen Rechts mit Befähigung zum Richteramt zugelassen. Darüber hinaus sind die in § 67 Abs. 4 der Verwaltungsgerichtsordnung im Übrigen bezeichneten ihnen kraft Gesetzes gleichgestellten Personen zugelassen.
Die Antragsschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.
Beschluss
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf
30.000,00 €
festgesetzt.
Gründe:
Mit Rücksicht auf die Bedeutung der Sache für die Klägerin ist es angemessen, den Streitwert auf den festgesetzten Betrag zu bestimmen (§ 52 Abs. 1 GKG). Das Gericht orientiert sich insoweit in ständiger Rechtsprechung am Streitwertkatalog der Bausenate des OVG NRW vom 22. Januar 2019, hier an dessen Ziffern 1 lit. d und 5.
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Beschluss kann schriftlich oder zu Protokoll des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle, Beschwerde bei dem Verwaltungsgericht Köln, Appellhofplatz, 50667 Köln eingelegt werden.
Statt in Schriftform kann die Einlegung der Beschwerde auch als elektronisches Dokument nach Maßgabe des § 55a der Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO - und der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung - ERVV) erfolgen.
Die Beschwerde ist innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, einzulegen. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann sie noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Die Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200 Euro übersteigt.
Die Beschwerdeschrift sollte zweifach eingereicht werden. Im Fall der Einreichung eines elektronischen Dokuments bedarf es keiner Abschriften.