1. Das Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren vom 15.01.2016 wird aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, alle erforderlichen Malerarbeiten und sonstigen Maßnahmen durchzuführen, damit wegen nachfolgender Renovierungsmängel in der Wohnung des Beklagten in der G. Straße in ... B., Seitenflügel, 1. OG rechts, Abhilfe geschaffen wird:
Im Flur und in der Küche der Wohnung ist der Anstrich der Decken und Wände vergraut; ebenso ist der Anstrich der Eingangstür von innen und der Badtür, bei letzterer beidseitig sowie auch der Anstrich der Türzargen dieser Türen vergilbt.
3. Der Beklagte trägt die Kosten der Säumnis. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Beklagte ist aufgrund Mietvertrages vom 15.11.1992 Mieter der im Tenor näher bezeichneten Wohnung mit einer Größe von 39,37 qm. Diese Wohnung ist in das Mietspiegelfeld B 1 des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen. Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist unstreitig negativ. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass sowohl die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel als auch die im Mietvertrag geregelte Vorauszahlungsklausel bezüglich der Mietzahlung unwirksam sind. Wegen Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1 verwiesen.
Mit Schreiben vom 28.05.2015 haben die Kläger den Beklagten zur Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 256,86 € auf 295,39 € ab 01.08.2015 gebeten.
Die Kläger behaupten, die Merkmalgruppen 3, 4 und 5 des Berliner Mietspiegels 2015 seien jeweils positiv. In der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) seien die sich in der Wohnung befindlichen Isolierglasfenster zu berücksichtigen. Bezüglich der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) behaupten die Kläger, es sei im Jahre 2011 eine moderne Heizungsanlage in das Gebäude eingebaut worden und das Gebäude befinde sich in einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand. Hinsichtlich der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) behaupten sie, die Wohnung liege an einer besonders ruhigen Straße. Insoweit beziehen sie sich auf eine eingereichte strategische Lärmkarte aus dem Jahre 2012.
Hinsichtlich der Widerklage behaupten die Kläger, der unrenovierte Zustand der Wohnung sei der vertraglich vereinbarte Zustand gewesen. Die Wohnung habe sich nach eigener Darlegung des Beklagten bei Mietbeginn in einem völlig unrenovierten Zustand befunden. Dieser Zustand sei dem Beklagten bei Besichtigung und bei Übergabe der Wohnung bekannt gewesen. Der Beklagte habe die Wohnung in dem Zustand, in welchem sie übergeben worden sei, als vertragsgemäß akzeptiert. Da die Wohnung in einem Zustand übergeben worden sei, in welchem die Wohnung bereits renovierungsbedürftig gewesen sei, gehöre die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht zur Instandhaltungslast der Kläger. Der unrenovierte Zustand der Wohnung stelle keinen Mangel der Mietsache dar. Der nicht renovierte, renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung sei von dem Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages als vertragsgerecht akzeptiert worden. Der unrenovierte Zustand könne keinen Mangel der Mietsache darstellen. Eine Mangelhaftigkeit könne nur dann gegeben sein, wenn Mängel auftreten würden, die durch Schönheitsreparaturen im Sinne des Gesetzes nicht mehr zu beseitigen seien, also wenn zum Beispiel Substanzschäden eintreten würden. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt haben, sind die Kläger der Auffassung, es habe ein Feststellungsinteresse gefehlt.
Durch Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren vom 15.01.2016 ist der Beklagte verurteilt worden, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von dem Beklagten angemietete Wohnung der Kläger in ... B. B., G. Straße, von bisher 256,86 € um 38,53 € auf nunmehr 295,39 € monatlich, beginnend ab dem 1. August 2015, zuzustimmen.
Gegen das ihm am 27.01.2016 zugestellte Versäumnisurteil hat der Beklagte am 29.01.2016 Einspruch eingelegt.
Die Kläger beantragen,
das Versäumnisurteil im schriftlichen Vorverfahren aufrechtzuerhalten.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen und das Versäumnisurteil aufzuheben.
Widerklagend beantragt der Beklagte,
was zu Ziffer 2. erkannt worden ist.
Die Kläger beantragen,
die Widerklage abzuweisen.
Der Beklagte hatte ferner widerklagend folgende Anträge angekündigt:
Es wird festgestellt, dass der Beklagte berechtigt ist, die Miete für die Wohnung
im Hause G. Straße in ... B., Seitenflügel, 1. OG rechts erst nach Ablauf des Monats, für den die Miete zu zahlen ist, zu zahlen.
Hilfsantrag: Es wird festgestellt, dass die Vorauszahlungsklausel unter § 5 Nr. 1 des Mietvertrages unwirksam ist.
Hinsichtlich dieses Widerklageantrages sowie dieses Hilfswiderklageantrages haben die Parteien den Rechtsstreit in der mündlichen Verhandlung vom 19.04.2016 übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Insoweit haben die Parteien widerstreitende Kostenanträge gestellt.
Der Beklagte behauptet, die Merkmalgruppen 2, 3 und 4 seien negativ. Zur Merkmalgruppe 2 behauptet der Beklagte, es sei kein Platz für einen Geschirrspüler vorhanden. Ebenfalls sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, dass es keinen Anschluss für einen Geschirrspüler gebe. In der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, dass kein Balkon vorhanden sei. Der Beklagte behauptet ferner, es sei kein Breitbandkabelanschluss oder Gemeinschaftssatelliten/Antennenanlage für die Wohnung vorhanden. Die Wohnung sei außerdem mit auf Putz verlegten Stromleitungen zur Verfügung gestellt worden. Hinsichtlich der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) behauptet der Beklagte, das Gebäude habe einen schlechten Instandhaltungszustand. Er bestreitet, dass im Jahre 2011 eine moderne Heizungsanlage im Hause eingebaut worden sei. Die Mängel an der Heizungsanlage würden bereits ausschließen, dass diese modern sein solle. Zur Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) trägt der Beklagte vor, die G. Straße weise Kopfsteinpflaster auf. Er behauptet, hierdurch sei die Lärmbelästigung durch durchfahrende Fahrzeuge besonders groß. Die G. Straße werde auch als Durchgangsstraße genutzt. Ein Verkehrsaufkommen entstehe auch dadurch, dass Eltern ihre Kinder in dem um die Ecke liegenden Kindergarten abliefern und dazu in die G. Straße einfahren und dort halten würden. Es komme auch starker Parkplatzsuchverkehr mit mehrfachem Befahren der G. Straße dadurch auf, dass in dem gesamten Kiez um die K. Straße und E. Straße permanent akute Parkraumnot herrsche und die G. Straße auf der Suche nach einem Parkplatz zum Teil auch mehrfach durchfahren werde. Auch die enge Fahrbahn hindere die Fahrer nicht daran, schnell zu fahren, da es sich um eine Einbahnstraße handele und nicht mit Gegenverkehr zu rechnen sei. Der Beklagte behauptet, der Beklagte und die anderen Bewohner des Vorderhauses müssten im Sommer bei geöffneter Balkontür den Fernseher extra laut stellen, damit dieser den Lärm von der Straße her durch durchfahrende Fahrzeuge übertöne. Wenn überhaupt, könne das Wohnumfeld nur neutral bewertet werden. Hinsichtlich der Widerklage trägt der Beklagte vor, daraus, dass die Parteien die Abwälzung der Schönheitsreparaturen mindestens für den Lauf des Mietverhältnisses, wenn nicht bereits für den Beginn des Mietverhältnisses, durch den Mieter vereinbart hätten, lasse sich der Wille der Parteien erkennen, dass die Wohnung während der Mietzeit in einem renovierten Zustand erhalten werden solle und dieser zumindest für die Fortsetzung des Mietgebrauchs maßgebend sein solle, und zwar, obwohl die Wohnung in unrenoviertem Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses zur Verfügung gestellt worden sei. Insoweit seien beide Seiten davon ausgegangen, dass der unrenovierte Zustand nicht auf Dauer der maßgebende Zustand sein solle. Aus den Vertragsvereinbarungen komme deutlich auch das Interesse der Klägerseite zum Ausdruck, dass die Wohnung renoviert sein solle und in einen solchen Zustand zu versetzen und zu halten sein solle, so dass dies letztlich die maßgebende Beschaffenheit sei, die nach den entsprechenden Vereinbarungen und dem Willen beider Seiten maßgebend sei.
Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Der zulässige Einspruch gegen das Versäumnisurteil hat in der Sache Erfolg. Die Klage ist unbegründet. Die zulässige Widerklage ist begründet.
Die Kläger können nicht gemäß § 558 BGB Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung verlangen, da diese nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen würde. Nach dem Vortrag der Parteien ist davon auszugehen, dass insgesamt ein Abschlag von jedenfalls 40 % des Differenzbetrages zwischen Mietspiegelmittelwert und Mietspiegelunterwert vorzunehmen ist, weil die Merkmalgruppen 1, 2 und 3 jeweils als negativ einzustufen sind und die Merkmalgruppe 5 als neutral. Selbst falls die Merkmalgruppe 4 positiv sein sollte, so wäre insgesamt ein Abschlag von 40 % des Differenzbetrages zwischen Mietspiegelmittelwert und Mietspiegelunterwert vorzunehmen. In diesem Fall würden drei negative Merkmalgruppen einer positiven Merkmalgruppe gegenüber stehen, so dass, da die Merkmalgruppe 5 nach Auffassung des Gerichts neutral ist, insgesamt ein Abschlag von 40 % des Differenzbetrages zwischen Mietspiegelmittelwert und Mietspiegelunterwert vorzunehmen wäre. Der Mietspiegelmittelwert des hier einschlägigen Mietspiegelfeldes B1 des Berliner Mietspiegels 2015 beträgt 7,18 €/qm, der Mietspiegelunterwert beträgt 5,18 €/qm. Unter Berücksichtigung eines Abschlages von 40 % beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete somit 6,38 €/qm bzw. für die streitgegenständliche Wohnung bei einer Größe von 39,37 qm 251,18 € nettokalt. Der Beklagte zahlt bereits eine Nettokaltmiete von 256,86 € Es war vorliegend der Berliner Mietspiegel 2015 anzuwenden. Soweit die Kläger vortragen, es seien auch zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustimmungsverlangen eintretende Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen, inzwischen sei der Mietspiegel 2017 veröffentlich worden, so weist der Beklagte zu Recht darauf hin, dass die Kläger bereits nicht substantiiert vortragen würden, welche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegend zu berücksichtigen sein solle. Im Einzelnen gilt hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete Folgendes:
Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist unstreitig negativ. Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist nach Auffassung des Gerichts ebenfalls negativ. Jedenfalls ist kein Anschluss für einen Geschirrspüler vorhanden. Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist ebenfalls negativ. Zwar sind Isolierglasfenster vorhanden. Unstreitig hat die Wohnung jedoch keinen Balkon. Außerdem muss davon ausgegangen werden, dass kein Breitbandkabelanschluss oder Gemeinschaftssatelliten- Antennenanlage für die Wohnung vorhanden ist. Auch nachdem die Kläger behauptet haben, die Kabelanschlussbuchse befände sich im Wohnzimmer, trägt der Beklagte vor, es sei weiterhin nicht nachvollziehbar, wo sich in der Wohnung eine Kabelanschlussbuchse befinden solle. Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist als neutral zu werten. Davon, dass eine besonders ruhige Straße vorliege, geht das Gericht nach dem Vortrag beider Parteien nicht aus. Zum einen ist das Kopfsteinpflaster zu berücksichtigen. Zum anderen sind die Kläger dem Vortrag des Beklagten zur behaupteten Lärmbeeinträchtigung nicht hinreichend substantiiert entgegen getreten. Darauf, wie die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) einzustufen ist, kam es aus den oben dargelegten Gründen nicht mehr an.
Die zulässige Widerklage ist begründet, da die Kläger zu den entsprechenden Arbeiten verpflichtet sind. Da die Schönheitsreparaturklausel in dem Mietvertrag unstreitig unwirksam ist, bleibt es bei der grundsätzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Der Beklagte hat Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter. Die Kläger können sich nicht mit Erfolg darauf stützen, dass die Wohnung bereits bei Mietvertragsbeginn unrenoviert gewesen ist. Davon, dass etwa zwischen den Parteien lediglich ein unrenovierter Wohnungszustand als vertragsgemäßer Zustand vereinbart worden ist, kann nicht ausgegangen werden. Schließlich ergibt sich aus den Regelungen im Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen in bestimmten Abständen durchzuführen seien, dass ein nicht renovierter Zustand der Wohnung eben nicht ein vertragsgemäßer sein solle. Der Beklagte weist zu Recht darauf hin, dass die Regelungen für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen den Willen des Vermieters erkennen ließen, dass Schönheitsreparaturen im Laufe der Mietzeit auszuführen seien und dies einer Bewertung des unrenovierten Anfangszustandes als dauerhaftem vertragsgemäßen Zustand entgegen stehen würde. Dieser Zustand solle gerade nicht der dauerhaft vertragsgemäße Zustand nach dem Willen beider Parteien sein. Das Gericht folgt im Übrigen den weiteren überzeugenden Ausführungen des Beklagten zu diesem Punkt, auf die insoweit verwiesen wird.
Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 91a, 344 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, entsprach es billigem Ermessen gemäß § 91 a ZPO, die Kosten auch insoweit den Klägern aufzuerlegen. Die im Mietvertrag enthaltene Vorauszahlungsklausel ist nach Auffassung beider Parteien unwirksam. Es bestand auch ein entsprechendes Feststellungsinteresse des Beklagten. Die Kläger können sich nicht mit Erfolg darauf berufen, in dem unbeantwortet gebliebenen Schreiben vom 17.07.2015 habe der Beklagte eine Zustimmung dazu verlangt, dass nunmehr die Mietzahlung auf das Monatsende umgestellt werde und hierdurch wäre eine neue vertragliche Regelung geschaffen worden, hinsichtlich derer nunmehr völlig unklar gewesen sei, wann Mietzahlungen zu leisten seien. Nach Auffassung des Gerichts war erkennbar, dass der Beklagte eine Bestätigung dahingehend wollte, dass die Miete am Monatsende gezahlt werden könne. Dadurch, dass dieses Schreiben nicht beantwortet wurde, bestand für den Beklagten die Gefahr, dass möglicherweise die Kläger eine Kündigung aussprechen könnten, wenn der Beklagte die Miete nicht im Voraus zahlt. In der mündlichen Verhandlung vom 19.04.2016 haben die Kläger erklären lassen, dass sie keine Einwendung dagegen haben, dass die Miete jeweils nach Ablauf des Monats, für den sie geschuldet werde, zu entrichten sei. Zuvor hat nach Auffassung des Gerichts ein Feststellungsinteresse des Beklagten bestanden.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 Z PO.