AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 22.09.2020 - 15 C 158/20
Fundstelle
openJur 2021, 3531
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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.279,32 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien verbindet ein Mietvertrag über eine 4-Zimmerwohnung in (...) Berlin Tempelhof. Die Wohnung wurde 1918 bezugsfertig; sie verfügt über eine Sammelheizung, ein Bad sowie ein Innen-WC. Seit dem 1. Oktober 2016 beträgt die Bruttokaltmiete 849 €.

Unter dem 11. Juli 2019 übersandte die Klägerin den Beklagten ein Schreiben, in dem sie die Beklagten bat, zum 1. Oktober 2919 einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 955,61 € zum 1.10.2019 zuzustimmen. In dem Schreiben, wegen dessen Inhalts gemäß § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO auf Anlage K2 Bezug genommen wird, ordnet die Klägerin die Wohnung dem Mietspiegelfeld K1 zu. Die Merkmalgruppen 1, 3 und 4 werden in dem Schreiben als wohnwerterhöhend behandelt, wobei nicht begründet wird, worauf sich diese Einordnung stützt.

Nachdem die Beklagten der Mieterhöhung nicht zugestimmt hatten, erhob die Klägerin mit Klageschrift vom 18.12.2019 Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung. In der Klagebegründung, die den Beklagten am 16. Januar 2020 zugestellt wurde, verlangt sie hilfsweise für den Fall, dass das Gericht das Mieterhöhungsbegehren vom 11. Juli 2019 für unwirksam oder unbegründet hält, eine Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 849,00 € um 106,61 €.

Die Parteien streiten über verschiedene Merkmale der Orientierungshilfe zu Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegel 2019. Es wird hierzu Bezug genommen auf die Schriftsätze vom 30. Januar 2020, Blatt 41 f, und auf die Klageerwiderung, Blatt 46 ff, sowie den Schriftsatz vom 20.9.2020, Blatt 69 ff.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, der Mieterhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnräume (...) Berlin, 1. Obergeschoss rechts von derzeit 849 € um 106,61 € auf 955,61 € mit Wirkung zum 1.10.2009 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Denn das Mieterhöhungsverlangen vom 11. Juli 2019 erfüllt in formaler Hinsicht nicht die Voraussetzungen des § 558a BGB. (hierzu 1.). Das in der Klageerwiderung vorsorglich erneut gestellte Mieterhöhungsbegehren ist ebenfalls unbegründet, da § 3 MietenWoG Bln dem Begehren entgegensteht (hierzu 2.).

1. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung zum 1.10.2019. Denn die Klägerin hat das Mieterhöhungsverlangen nicht - wie von § 558a Abs. 1 BGB vorgeschrieben - ausreichend begründet Die Regelung des § 558a Abs. 1 BGB verfolgt den Zweck, dem Mieter die Möglichkeit zu verschaffen, die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung nachprüfen zu können und innerhalb der gesetzlichen Überlegungsfrist informiert darüber zu entscheiden, ob er die Zustimmung erteilt (Artz, Münchener Kommentar zum BGB, § 558a Rn 14 f). Hierdurch soll der Mieter in die Möglichkeit versetzt werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Artz, a.a.O.).

Für Mieterhöhungsverlangen unter qualifizierten Mietspiegel hat der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 12. Dezember 2007, VIII ZR 11/07, zwar entschieden, dass es ausreicht, im Erhöhungsverlangen das einschlägige Mietspiegelfeld und die sich daraus ergebende Spanne anzugeben. Einer darüber hinausgehende ausdrückliche Mitteilung der Spanne bedürfe es nicht. Es sei ausreichend, wenn dem Mieter die Möglichkeit verschafft werde, die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem jedenfalls "ansatzweise" nachprüfen zu können.

Diesen Vorgaben entspricht das Mieterhöhungsverlangen zumindest insoweit, als das einschlägige Mietspiegelfeld und sogar die im Mietspiegel vorgesehene Spanne angegeben ist. Die Klägerin hat darüber hinaus aber eine Bewertung der Merkmalgruppen vorgenommen, ohne diese zu erläutern; die Merkmalgruppen 1, 3 und 4 hat sie als wohnwerterhöhend angesehen. Für die Beklagten war indes nicht ersichtlich, worauf sich diese Einordnung gründet. Dies widerspricht dem Schutzzweck des § 558a Abs. 1 BGB. Denn die in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels genannten Merkmale, auf die die Klägerin das Erhöhungsverlangen stützt, sind den Mietern teilweise nicht bekannt. Sie sind daher auch nicht in der Lage zu überprüfen, ob die von der Klägerin vorgenommene Einordnung gerechtfertigt ist. Dies gilt beispielsweise für die Merkmalgruppe 4. Der Mieter wird in der Regel keine Kenntnis vom Wirkungsgrad der Heizungsanlage oder einer etwaigen Wärmedämmung haben. Er kann daher nur mutmaßen, worauf sich die Spanneneinordnung stützt. Damit ist es ihm nicht möglich, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens konkret zu überprüfen.

Im Ergebnis kann es aber dahinstehen, ob die Klägerin grundsätzlich gehalten war, ihr Mieterhöhungsverlangen zu erläutern und zu erklären, wieso sie die Merkmalgruppen der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels teilweise als erfüllt ansieht. Denn die Klägerin hat im hiesigen Rechtsstreit - wie auch in zwei weiteren vor der Abteilung 15 geführten Rechtsstreiten, die dasselbe Objekt betreffen - gezeigt, dass sie mit den Gegebenheiten ihrer Wohnungen nicht vertraut ist. Auch in dem hiesigen Rechtsstreit hat sie unberücksichtigt gelassen, dass das Badezimmer eine Größe von nur 3,34 qm hat und dass sich in der Wohnung ein sogenanntes gefangenes Zimmer befindet. Es wird Bezug genommen auf das von den Beklagten als Anlage B2 eingereichte Aufmaß des Planungsbüros G.. Zumindest von einer Vermieterin, die - wie die Klägerin - bedingt durch ständigen Wechsel der Hausverwaltung eine Mieterhöhung fordert, ohne detaillierte Kenntnis von Wohnungen und Gebäude zu haben, können die Mieter erwarten, das im Mieterhöhungsverlangen die vorgenommene Spanneneinordnung erläutert wird.

2. Auch das in der Klagebegründung vom 18.12.2019 hilfsweise nachgeholte Mieterhöhungsverlangen, das gemäß § 585b Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig ist, verhilft der Klage nicht zur Begründetheit. Denn auch insoweit war zunächst nicht ersichtlich, worauf die Klägerin die angesetzte ortsübliche Vergleichsmiete gründet. Dies wurde erst mit Schriftsatz vom 30. Januar 2020 erläutert. Im Übrigen hatten die Beklagten gemäß § 585b Abs. 3 Satz 2 BGB eine 2-monatige Zustimmungsfrist. Die Frist zur Zustimmung endete damit erst mit Ablauf des 31. März 2020. Zu diesem Zeitpunkt war das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) bereits in Kraft getreten, das in seinem § 3 Abs. 1 anordnet, das eine Miete verboten ist, die die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet Die Berufungskammer des Amtsgerichts Tempelhof Kreuzberg hat sich mit Urteil vom 31. Juli 2020, Az. 66 S 95/20, eingehend mit der Frage der Verfassungswidrigkeit von § 3 MietenWoG Bln befasst und durchgreifende verfassungsrechtliche Bedenken verneint. Das Gericht kann derzeit keinen Grund erkennen, von der Ansicht seines Berufungsgerichts abzuweichen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708, 711 ZPO.(...)

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