LG Berlin, Urteil vom 31.07.2019 - 65 S 18/19
Fundstelle
openJur 2021, 929
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1. Auch neuartige, vom Bild eines traditionellen Berufs abweichende Tätigkeiten unterfallen dem Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG, Eingriffe bedürfen einer gesetzlichen Grundlage.

2. Bei einem Verstoß des Inkassodienstleisters "mietright"/LexFox gegen das RDG ist die Rechtsfolge der Nichtigkeit des Inkasso- und Abtretungsvertrages nach § 134 BGB weder zwingend noch mit dem Schutzzweck des RDG vereinbar; das RDG sieht die Rechtsfolge der Nichtigkeit nicht vor.

3. Die Rechtsfolge der Nichtigkeit würde den in § 1 Abs. 1 Satz 2 RDG formulierten Schutzzweck des RDG in sein Gegenteil verkehren: sie würde dem Rechtssuchenden Schutz entziehen, die Sicherheit des Rechtsverkehrs belasten, weil trotz behördlicher Registrierung des Inkassodienstleisters auf die Wirksamkeit der von diesem übernommenen Rechtsdurchsetzung nicht vertraut werden kann, ein unstreitiger Verstoß gegen geltende, am Gemeinwohl orientierte Rechtsvorschriften würde sanktioniert.

4. Ein "Stichtagszuschlag" kommt nicht in Betracht, wenn die Einzelvergleichsmieten nach zwei aufeinander folgenden Mietspiegeln um 0,10 € voneinander abweichen.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 19. Dezember 2018 - 9 C 342/18 - unter Zurückweisung der Anschlussberufung der Beklagten teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:

a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter (Vormieter) der derzeit durch Frau (...) und Frau (...) von der Beklagten angemieteten Wohnung in der (...)straße (...), (...) Berlin, Vorderhaus, 1. OG, 2. WE von links (Wohnung) zuletzt schuldete (Vormieter)?

b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietvertrages vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormieter jeweils erhöht?

c) Wurden in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt und, falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und § 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich daraus ergeben?

d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB?

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 423,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 8. August 2018 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.166,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 9. August 2018 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung hinsichtlich der Auskunft durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000 €im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung hinsichtlich Auskunft Sicherheit in gleicher Höhe, im Übrigen in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

A.

Die Klägerin, eine beim Kammergericht registrierte Rechtsdienstleistungsgesellschaft, macht aus abgetretenem Recht Auskunfts- und Zahlungsansprüche aus den Regelungen zu Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ("Mietpreisbremse") geltend.

Das Amtsgericht hat die Beklagte mit Urteil vom 19. Dezember 2018, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, zur Zahlung von 423,50 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird, hat es ausgeführt, dass die Klägerin aufgrund wirksamer Abtretung die Rückzahlung der nach Zugang des Rügeschreibens fällig gewordenen Miete für den Monat Mai 2018 verlangen kann, soweit die Miete - wie hier - die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschreitet. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs sei die Klage mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, da die Klägerin zugleich Leistungsklage erhoben habe; die Rechtsverfolgungskosten seien nicht zu ersetzen, da die Beklagte mit der Vereinbarung einer Miete, die die nach § 556d BGB höchst zulässige Miete überschreitet, keine Pflichtverletzung begangen habe.

Gegen das ihr am 28. Dezember 2018 zugestellte Urteil hat die Klägerin am 9. Januar 2019 Berufung eingelegt und diese am 26. Februar 2019 begründet. Die Beklagte hat am 27. Februar 2019 Anschlussberufung eingelegt, bevor die Kammer mit Verfügung vom 18. März 2019 eine Frist zur Berufungserwiderung gesetzt hat.

Die Klägerin meint, ein Rechtsschutzbedürfnis für den Auskunftsanspruch sei gegeben; die Beklagte habe mit der Vereinbarung einer Miete, die die nach dem Gesetz höchst zulässige Miete überschreitet, vorvertragliche Pflichten verletzt.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neukölln vom 19. Dezember 2018 - 9 C 342/18 - zu verurteilen,

(1) Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:

a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter (Vormieter) der derzeit durch (...) und (...) von der Beklagten angemieteten Wohnung in der (...)straße (...), (...) Berlin, Vorderhaus, 1. OG, 2. WE von links (Wohnung) zuletzt schuldete (Vormiete)?

b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietvertrages vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?

c) Wurden in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt und, falls ja, welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1-3 BGB und § 559a Abs. 1-4 BGB hätte sich daraus ergeben?

d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? sowie

(2) an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.166,14 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 9. August 2018 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie beantragt im Wege der Anschlussberufung,

das Urteil des Amtsgerichts vom 19. Dezember 201 - 9 C 342/18 teilweise abzuändern und die Klage im Tenor zu 1) abzuweisen, soweit die Beklagte zur Zahlung von mehr als 391,96 € an die Klägerin verurteilt worden ist.

Die Klägerin beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung unter Bezugnahme auf ihren erstinstanzlichen Vortrag, soweit die Klage abgewiesen wurde. Sie meint, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Sie meint unter Bezugnahme auf ihren erstinstanzlichen Vortrag weiter, das Amtsgericht habe die höchst zulässige Wiedervermietungsmiete unzutreffend ermittelt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der Schriftsätze und der ihnen beigefügten Anlagen Bezug genommen.

B.

Die Berufung und die Anschlussberufung sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Berufung ist begründet, die Anschlussberufung unbegründet.

I.

1. Hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit des hier entscheidungserheblichen § 556g BGB in Verbindung mit § 556d Abs. 1 BGB sowie der Wirksamkeit der auf der Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB vom Land Berlin erlassenen Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin) bezieht die Kammer sich auf ihre Entscheidungen vom 29. März 2017 (65 S 424/16, WuM 2017, 266 = NJW 2017, 1971, juris, zuvor ebenso: AG Neukölln, Urt. v. 08.09.2016 - 11 C 414/15, NZM 2017, 31) und vom 25. April 2018 (65 S 238/17, WuM 2018, 418 = ZMR 2018, 761 = BeckRS 2018, 11478), die beiden Parteien bekannt sind.

2. Die erstinstanzlich wegen der Anhängigkeit einer Richtervorlage beim Bundesverfassungsgericht angeregte Aussetzung des Rechtsstreits nach § 148 ZPO (analog) hat die Beklagte zweitinstanzlich nicht wiederholt. Mit Blick auf eine mögliche Anregung von Amts wegen nimmt die Kammer Bezug auf ihre Entscheidungen vom 25. April 2018 (65 S 238/17, WuM 2018, 418 = ZMR 2018, 761 = BeckRS 2018, 11478) und vom 20.06.2018 (65 S 70/18, NJW 2018, 2898). Die Aussetzung aufgrund der bloßen Anhängigkeit einer Richtervorlage, deren Zulässigkeit ungeklärt ist, würde das Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsgerichts faktisch umgehen.

3. Da die Beklagte in Parallelverfahren die angeregte Anordnung des Ruhens des Verfahrens wegen der beim Bundesgerichtshof anhängigen Verfahren zu der hier mit der Berufung angegriffenen Rechtsfrage zur Abtretung von Ansprüchen aus einem Mietverhältnis an einen Inkassodienstleister abgelehnt hat, hat die Kammer nach Verlegung des Termins in der Sache VIII ZR 285/18 auf den 16. Oktober 2019 auf eine erneute entsprechende Anregung verzichtet.

II.

1. Die Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der mit der Berufung weiterverfolgten Auskunftsansprüche und auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.166,14 €.

a) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Aktivlegitimation der Klägerin bejaht.

Die Kammer folgt den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts und nimmt ergänzend auf ihre (veröffentlichten) Entscheidungen vom 20.06.2018 (65 S 70/18, NJW 2018, 2898, m Anm Fries), vom 22.08.2018 (65 S 83/18, WuM 2018, 644) und vom 10.10.2018 (65 S 131/18, ZMR 2019, 339) sowie die Entscheidungen der ZK 66 (LG Berlin, Urt. v. 13.08.2018 - 66 S 18/18, WuM 2018, 575) und der ZK 15 (LG Berlin, Urt. v. 15.01.2019 - 15 O 60/18, CR 2019, 254, juris) mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug:

Die Abtretung des hier von der Klägerin weiterverfolgten Auskunftsanspruchs sowie der weiteren Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse ist nicht nach § 134 BGB wegen eines Verstoßes gegen §§ 1, 2 Abs. 2, 3, 5, 10 Abs. 1 Nr. 1 RDG nichtig. Die Kammer hält an ihrer Rechtsaufassung fest, die sie in den vorgenannten Entscheidungen ausführlich dargestellt hat, ohne dass die Beklagte sich damit auseinandergesetzt hätte.

aa) Die Beklagte lässt unberücksichtigt, dass die Klägerin als Inkassodienstleister beim Kammergericht als zuständiger Behörde registriert ist, § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG. Soweit beanstandet wird, dass die Klägerin den Bestand der Forderungen prüft und rechtsberatend tätig ist, übersieht sie, dass eben dies der Definition der Rechtsdienstleistung nach dem RDG entspricht, vgl. § 2 Abs. 1, 2 RDG. Nach der Konzeption des Rechtsdienstleistungsgesetzes ist die Inkassodienstleistung Rechtsdienstleistung. Als Rechtsdienstleister ist der Inkassodienstleister zur Prüfung des Bestands einer Forderung, einschließlich der Prüfung etwaiger Einwendungen des Schuldners befugt. Normadressaten der Verbotstatbestände nach § 3 RDG sind lediglich nicht registrierte Inkassodienstleister (vgl. Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, [1402]); die Klägerin ist registriert.

bb) Die Kammer hat in ihren oben genannten veröffentlichten (und weiteren nicht veröffentlichten) Entscheidungen im Einzelnen die Rechtsprechung des BVerfG dargestellt, die die von der Beklagten gewünschten Einschränkungen der verfassungsrechtlich geschützten Berufsfreiheit an Art. 12 Abs. 1 GG misst, der im zeitlichen Zusammenhang mit dem Inkrafttreten des RDG und auch danach keinen Änderungen unterlag. Daher ist - anders als die von der Beklagten (u.a.) zitierte ZK 67 des LG Berlin dies zugrunde legt - die Rechtsprechung des BVerfG zum RBerG weiterhin eine geeignete Grundlage für die Auslegung des RDG und die Schließung etwaiger Lücken (vgl. auch Otting, Rechtsdienstleistungen, 2008, Rn. 72, 100ff.); davon ging offenkundig auch der Gesetzgeber des RDG aus (vgl. BT-Ds. 16/3655, S. 26f.).

Nach der Rechtsprechung des BVerfG gewährt das Grundrecht der Berufsfreiheit dem Einzelnen das Recht, jede Tätigkeit, für die er sich geeignet glaubt, als "Beruf" zu ergreifen; es zielt in Konkretisierung des Grundrechts auf freie Entfaltung der Persönlichkeit auf eine möglichst unreglementierte berufliche Tätigkeit ab. Auch neuartige, vom Bild eines traditionellen Berufs abweichende Tätigkeiten unterfallen dem Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG. Die Anerkennung eines Berufes hängt nicht davon ab, dass der Gesetzgeber das Berufsbild bereits geregelt hat. Es kann allenfalls dann von Bedeutung sein, wenn ohne Ausbildungsprofil und ohne spezielle Haftungsvorschriften eine Gefährdung der Kundeninteressen oder der Rechtspflege zu besorgen wäre; Eingriffe in den Schutzbereich des Art. 12 Abs. 1 GG bedürfen einer gesetzlichen Grundlage und sind nur zum Schutz eines besonders wichtigen Gemeinschaftsguts unter strikter Anwendung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit statthaft (vgl. BVerfG, Beschl. v. 29.10.1997 - 1 BvR 780/87, juris; in Bezug genommen: BT-Ds. 16/3655, S. 26).

Das ist hier - wie die Kammer in den in Bezug genommenen Entscheidungen bereits ausgeführt hat - nicht der Fall. Zum einen handelt es sich bei der Klägerin um einen registrierten Inkassodienstleister, dessen Registrierung an die Voraussetzungen der §§ 10ff. RDG, 2ff. RDV geknüpft ist und von Auflagen abhängig gemacht werden kann, §§ 13ff. RDG. Die Interessen der "Kunden" der Klägerin sind hier nicht gefährdet, werden vielmehr wirksam durchgesetzt. Ihr Zugang zum Recht wird wirkungsvoll erweitert, ohne dass sich Gefährdungen für die Rechtspflege ergeben. Es ist vielmehr allein die beklagte Vermieterin, die bei unstreitigem Verstoß gegen geltendes Recht - hier die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten - die Tätigkeit der Klägerin als Verstoß gegen das RDG und die Rechtsfolge der Nichtigkeit der Abtretung der Forderungen der Mieter (Verbraucher, § 13 BGB) wünscht.

bb) Selbst wenn die (beim Kammergericht registrierte) Klägerin gegen Regelungen des RDG verstoßen würde, ist der von ihr mit den Mietern der Beklagten abgeschlossene Inkasso- und Abtretungsvertrag nicht nach § 134 BGB nichtig.

Zwar ist insbesondere § 3 RDG ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB. Die Rechtsfolge der Nichtigkeit ist jedoch nicht zwingend. Es muss vielmehr geprüft werden, ob sich aus dem Verbotsgesetz "ein anderes" iSd § 134 BGB ergibt. Soweit nicht das Verbotsgesetz selbst die Sanktion der Nichtigkeit vorsieht - wie es hier nicht der Fall ist - so ist zu prüfen, ob das Verbotsgesetz nach seinem Sinn und Zweck eine andere Sanktion als die Nichtigkeit fordert (vgl. MüKoBGB/Armbrüster, 8. Aufl., 2018, BGB § 134 Rn. 119). Ein Rechtsgeschäft ist im Zweifel dann nicht nichtig, wenn derjenige, dessen alleiniger Schutz durch die Verbotsnorm bezweckt wird, daran festhalten will und keine öffentlichen Interessen berührt sind (BGH, Urt. v. 20.07.2012 - V ZR 217/11, NJW 2012, 3424, nach juris Rn. 18; MüKoBGB/Armbrüster, 8. Aufl., 2018, BGB § 134 Rn. 119).

So verhält es sich hier. Nach § 1 Abs. 1 S. 2 RDG dient das Gesetz dem Schutz des Rechtsuchenden, des Rechtsverkehrs und der Rechtsordnung vor unqualifizierten Rechtsdienstleistungen.

Die Rechtsuchenden - die Mieterinnen und Zedentinnen - wollen an dem Vertrag mit der Klägerin festhalten; dies ergibt sich nicht zuletzt aus der schriftlichen Bestätigung vom 23. März 2018.

Der hier gegenständliche Fall und Verfahrensverlauf zeigen zudem eindrucksvoll, dass die Klägerin die Ansprüche der Zedenten qualifiziert und wirkungsvoll durchsetzt; der Angriff der Beklagten beschränkte sich im Wesentlichen auf die Frage der Verfassungsmäßigkeit der den Ansprüchen zugrunde liegenden Regelungen des BGB und den Einwand der Nichtigkeit der Abtretung und damit der Aktivlegitimation der Klägerin. Die von der Beklagten begehrte Rechtsfolge der Nichtigkeit des Inkasso- und Abtretungsvertrages würde dem rechtsuchenden Mieter Schutz zugunsten des - unstreitig und zweifelsfrei - gegen die Rechtsordnung verstoßenden Vermieters versagen, ohne dass dafür ein Bedürfnis bzw. gewichtiges Gemeinwohlinteresse erkennbar wäre.

Nicht einmal die abweichende Berechnung der höchst zulässigen Wiedervermietungsmiete durch die Beklagte würde ihren Rechtsverstoß entfallen lassen: die Beklagte hat im Mietvertrag eine Nettokaltmiete von 1.074 € vorgesehen, die die höchstzulässige Miete nach den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts (vgl. unter 2.) um 423,50 € - fast 40 % - übersteigt; die abweichende Berechnung der Beklagten zugrunde gelegt, übersteigt die vertraglich vorgesehene die höchst zulässige Miete um (immer noch) 391,96 €.

Auf ein gewichtiges Gemeinwohlinteresse kann die Beklagte sich ebenfalls nicht mit Erfolg berufen; das Gegenteil ist der Fall: Mit Blick auf die Materialien zum Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG, BT-Ds. 18/3121) besteht ein öffentliches Interesse, den Mietanstieg auf angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen.

Ebenso verhält es sich mit der Sicherheit des Rechtsverkehrs. Anders als etwa in der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 25.06.1962 (VII ZR 120/61, NJW 1962, 2010, juris) handelt es sich bei der Klägerin zudem um ein registriertes Unternehmen. Der Rechtsverkehr - hier der Mieter als Auftraggeber und Verbraucher - muss sich darauf verlassen können, dass Verträge mit einem Inkassounternehmen, für dessen Befugnis zum Inkasso die Registrierung streitet, wirksam sind (vgl. Tolksdorf, ZIP 2019, 1401, [1408], mwN). Die Sicherheit des Rechtsverkehrs wäre nicht gewährleistet, wenn der Mieter als Verbraucher - ohne konkrete Anhaltspunkte, allein aufgrund einer anspruchsvollen Prüfung der Rechtslage - damit rechnen müsste, dass der von der Klägerin zweifelsfrei nachgewiesene und bestehende Anspruch ihm verloren ginge, weil ein Verstoß gegen die - selbst einem Volljuristen nicht vollumfänglich geläufigen - Regelungen des RDG vorliegt bzw. vorliegen könnte, dies, obwohl ein vergleichbares Inkassounternehmen seit etwa einem Jahrzehnt - weitgehend unbeanstandet - Rechte von Fluggästen durchsetzt und mit Verfahren bis zum EuGH erhebliche Beiträge zur Rechtsfortbildung geleistet hat.

b) Zu Recht wendet die Klägerin sich gegen die Feststellungen des Amtsgerichts zum geltend gemachten Auskunftsanspruch. Der Anspruch der Klägerin folgt aus § 556g Abs. 3 BGB (aF) iVm §§ 556d ff, 398 BGB und der MietBegrV Berlin.

aa) Die Kammer hat in dem Verfahren 65 S 83/18 (aaO) bereits entschieden, dass es sich bei dem Auskunftverlangen im Zusammenhang mit Ansprüchen aus §§ 556d ff BGB um eine grundsätzlich abtretbare Forderung handelt (Urt. v. 8. August 2018, aaO).

bb) Es besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für das Auskunftsbegehren. Das Rechtsschutzbedürfnis kann unter sehr engen, sorgfältig zu prüfenden Voraussetzungen bei objektiv sinnlosen Klagen fehlen, wenn ein Titel auf einem einfacheren Weg (zB im Kostenfestsetzungs- oder Gebührenfestsetzungsverfahren) zu erlangen ist oder der Kläger sein Ziel auch ohne Titel erreichen kann (vgl. Greger in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2018, vor § 253 Rn. 18ff.).

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Erst nach Erteilung der Auskünfte kann zuverlässig und für die Parteien verbindlich die vom Gesetz angeordnete höchst zulässige (§ 556d Abs. 1 BGB) und damit die Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung über die Höhe der Miete festgestellt werden. Soweit die Miete den nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Betrag überschreitet, ist die Vereinbarung der Parteien unwirksam und es gilt - vergleichbar der Regelung in § 536 Abs. 1 BGB - kraft Gesetzes der nach § 556d Abs. 1 BGB zu bestimmende Betrag als "vereinbarte" Miete, dies, unabhängig von der Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB (aF). Letztere ist nur Voraussetzung für die Rückforderung gegebenenfalls überzahlter Miete.

Vor diesem Hintergrund und angesichts des auch vom Gesetzgeber erkannten Problems des Informationsdefizites des Mieters bei Vertragsschluss (vgl. BT-Ds. 19/4672, S. 11) teilt die Kammer die Auffassung des Amtsgerichts und der Beklagten nicht, dass die Klägerin mit der Klage auf Rückforderung eines Monatsbetrages zum Ausdruck bringe, dass an der Erteilung der Auskunft weder ein Interesse noch ein Bedürfnis dafür besteht. Die Beklagte lässt insoweit die Regelungen der ZPO zum Umfang der Rechtskraft von Entscheidungen unberücksichtigt, vgl. § 322 ZPO.

Die Klägerin hat dementsprechend bereits erstinstanzlich zur Begründung des Auskunftsanspruchs geltend gemacht, dass damit Klarheit über die Beurteilung der Erfolgsaussichten einer Zahlungsklage bzw. zur Feststellung der höchst zulässigen Miete, die dann als vereinbart für die Zukunft gilt, geschaffen werden soll. Zwar ergibt sich hier für die Mieter kein Prozess(kosten)risiko, weil die Gestaltung der Finanzierung eines etwaigen Prozesses nach den AGB der Klägerin ihnen ein solches gerade nicht auferlegt. Allerdings kann die Klägerin eine Minimierung des Prozessrisikos auch für sich geltend machen.

Die Rechtskraft der Entscheidung über die Zahlungsklage beschränkt sich auf die Aussage, dass ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietdifferenz für den geltend gemachten Monat besteht.

Anders verhielte es nur bei einer Klage auf Feststellung der Höhe der im hier gegenständlichen Mietverhältnis höchst zulässigen Miete. Diese zu erheben, ist allerdings weder zwingend noch unter Kosten(risiko)gesichtspunkten sinnvoll. Besteht der Anspruch auf Auskunft und wird dieser mit der Klage geltend gemacht, so ist die Klage mit der entsprechenden Kostenfolge erfolgreich. Würde sogleich Feststellungsklage erhoben, besteht das Risiko, dass nach erteilter Auskunft - für den Fall, dass ein Ausnahmetatbestand greift - die Klage - ebenfalls mit entsprechender Kostenfolge - abgewiesen wird.

Auch auf eine Stufenklage muss sich die Klägerin nicht verweisen lassen. Wie auch sonst ist es Sache der Parteien zu entscheiden, wie sie prozessual vorgehen, solange sie sich - wie hier - im Rahmen der Regelungen des Zivilprozesses bewegen (vgl. auch Greger in: Zöller, aaO, vor § 253 Rn. 18d). Es ist nicht Sache des Gerichts oder der beklagten Partei, eigene - zudem nicht von überlegener Kenntnis des Prozessrechts getragene - Zweckmäßigkeitserwägungen an die Stelle der von der klagenden Partei abgewogenen Gesichtspunkte zu setzen, die letztere im Übrigen noch nicht einmal offenlegen muss. So darf sich die Klägerin - wie jede andere klagende Partei auch - zur Vermeidung von Kostenrisiken für die Erhebung einer - zweifelsfrei zulässigen - Teilklage entscheiden (vgl. zu den Grenzen: Greger in: Zöller, aaO, vor § 253 Rn. 18d); § 254 ZPO legt die Voraussetzungen einer Stufenklage fest, ohne zu ihrer Erhebung zu verpflichten, wie sich dem Wortlaut der Regelung entnehmen lässt.

c) Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.166,14 €.

aa) Die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff., 257, 398 BGB liegen vor. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass die Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 556d Abs. 2 BGB und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.1.2019, BGB § 556g Rn. 115; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2017., § 556g Rn. 52). Sie hat außerdem gegen ihre Pflicht aus § 556g Abs. 3 BGB verstoßen.

Da die Pflichtverletzung feststeht, entfiele die Haftung der Beklagten nur, wenn sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.1.2019, BGB § 556g Rn. 116). Die als Schuldnerin darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen (vgl. BGH, Urt. v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365, juris Rn. 17).

Nach §§ 249 Satz 2, 257 BGB war die Beklagte verpflichtet, die Zedenten von den außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten freizustellen, soweit diese aus ihrer Sicht zur Wahrnehmung ihrer Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (vgl. BGH, Urt. v. 10.01.2006 - VI ZR 43/05, NJW 2006, 1065, juris Rz. 5; MüKoBGB/Oetker, 7. Aufl., 2016, BGB 249 Rn. 180, mwN).

Höchstrichterlich geklärt ist, dass ein Schädiger nicht schlechthin alle durch ein Schadensereignis adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten zu ersetzen hat, sondern nur solche Kosten, die aus der ex ante-Sicht einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person in der Situation des Geschädigten nach den Umständen des Falles zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Maßgeblich sind dabei die Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH, Beschl. v. 31.01.2012 - VIII ZR 277/11, WuM 2012, 262, nach juris Rn. 4, mzwN zur BGH-Rspr). In einfach gelagerten Fällen, bei denen mit rechtlichen oder tatsächlichen Schwierigkeiten nicht zu rechnen ist, kann der Geschädigte gehalten sein, eine erstmalige Geltendmachung seiner Rechte selbst vorzunehmen, es sei denn, es kommen weitere, in der Person des Geschädigten liegende Umstände hinzu, wie etwa ein Mangel an geschäftlicher Gewandtheit (BGH, Beschl. v. 31.01.2012, aaO).

bb) Ebenso verhält es sich, wenn - wie hier die Klägerin - ein Inkassodienstleister einbezogen wird. Maßgeblich ist allein die Erforderlichkeit nach den Maßstäben des BGH. Inkassodienstleistungen, die von Inkassodienstleistern erbracht werden, unterscheiden sich nicht von Inkassodienstleistungen, die Rechtsanwälte erbringen (vgl. BT-Ds. 18/9521, S. 217; Hartung, BB 2017, 2825, [2829], juris).

Nach den nach der Rechtsprechung des BGH maßgeblichen Umständen des Einzelfalls durften die Zedenten hier von der Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der Beauftragung eines Inkassodienstleisters (oder Rechtsanwaltes) zur Durchsetzung ihrer Forderungen ausgehen, die sich aus dem Verstoß der Beklagten gegen zwingendes Wohnraummietrecht ergaben, § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB. Angesichts des Umstandes, dass die Regelungen der §§ 556d ff BGB seit ihrer Einführung medienwirksam diskutiert werden, mussten die Zedenten von einem bewussten Verstoß der Beklagten gegen diese ausgehen und damit rechnen, dass sie ohne sachkundige Unterstützung nicht an ihr Ziel gelangen werden. Sie mussten sich vor dem Hintergrund des pflichtwidrigen Verhaltens der Beklagten, das die Grundlage ihrer Forderungen bildete, die sie der Klägerin zur Einziehung übertragen bzw. an sie abgetreten haben, auch nicht darauf verweisen lassen, zunächst selbst - zeitintensiv und aufwändig, da nicht problemerfahren und routiniert - mit geringen Erfolgsaussichten tätig zu werden (vgl. auch LG Lichtenberg, Urt. v. 04.01.2018 - 16 C 135/17, aaO; vgl. auch Kilian, aaO, 3050).

Hinzu kommt die Besonderheit der hier betroffenen Ansprüche bzw. die vom Gesetzgeber gewählte (und im Rahmen des MietRAnpG beibehaltene) rechtliche Ausgestaltung des Instruments der Mietenbegrenzung. Seine Durchsetzung obliegt dem Mieter, dessen Anstandsgefühl es häufig widersprechen dürfte, zunächst einen Vertrag zu unterzeichnen und sich im Anschluss auf dessen Teilunwirksamkeit zu berufen (vgl. Artz/Börstinghaus, NZM 2019, 12, [14]). Die "Delegation" des aus vielen Schritten bestehenden Verfahrens auf einen "Dienstleister" dürfte die Entscheidung für die Durchsetzung der Ansprüche durchaus erleichtern.

cc) Der Umstand, dass die Zedentinnen am 19. September 2017 zunächst selbst ein Rügeschreiben an die Beklagten richteten, rechtfertigt keine andere Entscheidung. Das Rügeschreiben war in mehrfacher Hinsicht fehlerhaft, dies grundlegend schon deshalb, weil die Zedentinnen die ortsübliche Vergleichsmiete unzutreffend nach dem Berliner Mietspiegel 2017 berechneten. Aufgrund der im damaligen Zeitpunkt im Einzelnen streitigen (inzwischen gesetzlich abgesenkten) Anforderungen an die qualifizierte Rüge des Mieters waren sie gehalten, ein weiteres, ordnungsgemäßes Schreiben an die Beklagte zu richten. Vor dem Hintergrund des Inhaltes des Antwortschreibens der Beklagten musste sich ihnen im Übrigen auch nicht die Erfolglosigkeit außergerichtlicher Bemühungen durch Einschalten eines Inkassodienstleisters aufdrängen. Zwar teilte die Beklagte den Mieterinnen ihre Rechtsauffassung zur Wirksamkeit der Regelungen zur Mietenbegrenzung bei Wiedervermietung mit, allerdings stellte sie sich als gesprächsbereit dar.

dd) Die Zedentinnen haben auch sonst nicht gegen eine ihnen obliegende Schadenminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verstoßen, denn sie hätten auch einen Rechtsanwalt beauftragen können, ohne dass sich dies auf die Höhe der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten ausgewirkt hätte, § 4 Abs. 5 RDGEG (vgl. iÜ BT-Ds. 18/9521, S. 217).

Die abweichende Rechtsauffassung der ZK 67 (vgl. Beschl. v. 26.07.2018 - 67 S 157/18, aaO) überzeugt schon deshalb nicht, weil sie inkonsistent ist: die ZK 67 geht einerseits davon aus, dass das Wohnraummietrecht überdurchschnittlich komplex sei (nach juris Rn. 11f.), an anderer Stelle des Beschlusses (vgl. nach juris Rn. 23) vertritt sie die Auffassung, der Mieter (Zedent, bei dem es sich um einen Verbraucher im Sinne des § 13 BGB handeln dürfte) hätte die Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB und seine Ansprüche aus § 556g Abs. 1 BGB iVm dem (nach Auffassung der ZK 67 zudem eigentlich verfassungswidrigen) § 556d Abs. 1, 2 BGB unschwer allein geltend machen können; er habe mithin gegen seine Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verstoßen.

ee) Der Anspruch der Klägerin besteht in Höhe von 1.166,14 €. Konkrete Einwände gegen die Berechnung gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG werden nicht erhoben. Die Abweichung der von der vom Amtsgericht zutreffend festgestellten höchst zulässigen von der von der Klägerin in Ansatz gebrachten wirkt sich mangels Gebührensprunges nicht aus. Die unzulässige Höhe der vertraglich vorgesehen Miete wirkt sich unmittelbar auf die Teil-Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung aus, § 551 Abs. 1, 4 BGB.

d) Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB.

2. Die Anschlussberufung ist unbegründet.

Das Amtsgericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2015 festgestellt.

Es hat die in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) zusammengefassten Ausstattungen - anders als es die Beklagte unter Bezugnahme auf ihren erstinstanzlichen Vortrag darstellt - überwiegend wohnwerterhöhend berücksichtigt. Die geltend gemachte Rechtsverletzung, § 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO liegt nicht vor.

Einen Stichtagszuschlag hat das Amtsgericht rechtsfehlerfrei nicht vorgenommen. Soweit ein solcher durch den Tatrichter im Rahmen und in den Grenzen des § 286 ZPO vorgenommen werden kann, ohne dass dies zwingend wäre, liegen hier die Voraussetzungen nach den insoweit vom BGH bestätigten Maßstäben schon nicht vor (vgl. BGH, Urt. 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, WuM 2017, 208, juris). Ein Stichtagszuschlag kommt danach nur dann überhaupt in Betracht, wenn die maßgebliche Einzelvergleichsmiete für die jeweilige Wohnung zwischen den Erhebungszeitpunkten zweier Mietspiegel - hier dem aus 2015 und dem aus 2017 - eine erhebliche Steigerung erfahren hat, so dass davon ausgegangen werden müsste, dass der ältere Mietspiegel - hier der aus 2015 - die festzustellende Einzelvergleichsmiete nicht mehr zutreffend abbildet.

Unabhängig davon, dass die Beklagte selbst nicht begründet, auf welche konkrete Mietabweichung sie ihre Auffassung stützt, dass ein Stichtagszuschlag vorzunehmen ist, ist eine solche ist hier nicht gegeben. Die Einzelvergleichsmiete liegt - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - nach dem Mietspiegel 2015 bei 6,94 €/m², nach dem Berliner Mietspiegel 2017 bei 7,04 €/m².

Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld G1 einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 4,40 €/m² bis 7,52 €/m² und einen Mittelwert von 5,62 €/m² ausweist. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage ergibt sich wegen überwiegend wohnwerterhöhender Merkmale in zwei Merkmalgruppen ein Zuschlag von 40 % zum Mittelwert (2 x 0,38 €/m² = 0,76 €/m ²) sowie zusätzlich - wegen des Sondermerkmals hochwertiger Bodenbelag ein Zuschlag von weiteren 0,56 €/m².

Im Mietspiegel 2017 weist das Mietspiegelfeld G1 eine Mietzinsspanne von 4,40 €/m² bis 8,22 €/m² und einen Mittelwert von 6,00 €/m² aus. Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung ergibt sich wiederum ein Zuschlag von 40 % zum Mittelwert (2x 0,52 €/m² = 1,04 €/m²), insgesamt eine Einzelvergleichsmiete von 7,04 €/m². Das Sondermerkmal ist im Mietspiegel 2017 weggefallen; die Ausstattung findet im Rahmen der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) Berücksichtigung, die bereits wohnwerterhöhend in Ansatz gebracht wurde. Eine Differenz von 0,10 €/m² ist keine erhebliche Mietsteigerung.

III.

1. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 Alt. 2 ZPO zuzulassen, soweit der Streit die Aktivlegitimation der Klägerin betrifft; die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert angesichts divergierender Entscheidungen verschiedener Kammern des Landgerichts Berlin eine Entscheidung des Revisionsgerichts.