Veräußert der Alleineigentümer eines Grundstücks einen Miteigentumsanteil an einen Dritten, tritt dieser neben dem Veräußerer in die von diesem begründeten Mietverhältnisse ein.
Die Beschwerde wird bei einem Wert in Höhe von 5.000,00 EUR zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
I.
Die Beteiligte zu 1 ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die in Abt. I lfd. Nr. 2 mit den Beteiligten zu 2 und 3 als deren Gesellschafter im Grundbuch eingetragen ist. Das dort verzeichnete Grundstück ist mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus bebaut. Die Beteiligten zu 4 und 5 sind die Kinder des Beteiligten zu 2.
Am 5. November 2015 erteilte der Beteiligte zu 3 dem Beteiligten zu 2 zur UR-Nr. 8xx/2xxx des Notars G. B. in Ba. eine "Immobilienvollmacht" zur Vertretung des Beteiligten zu 3 u.a. für dessen Beteiligungen als Gesellschafter in Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 69-72 Bd. II der Grundakten verwiesen.
Die mit dem Beteiligten zu 2 verheiratete Mutter der Beteiligten zu 4 und 5 erteilte diesem zur UR-Nr. 6xx/2xxx der Notarin J. S. in Ba. am 5. September 2019 "Generalvollmacht", wegen deren Einzelheiten auf Blatt 75-78 Bd. II der Grundakten verwiesen wird.
Am 9. März 2020 einigte sich der Beteiligte zu 2 im eigenen und im Namen des Beteiligten zu 3 zur UR-Nr. 1xx/2xxxder Notarin J. S. in Ba. auf die Übertragung von 93,8 Miteigentumsanteilen der Beteiligten zu 1 an dem im Beschlusseingang bezeichneten Grundstück auf sich und bewilligte und beantragte die Eintragung im Grundbuch. Im eigenen und im Namen seiner Ehefrau sowie der Beteiligten zu 4 und 5 einigte er sich sodann auf die Übertragung von jeweils 46,9 Miteigentumsanteilen an dem Grundstück an die Beteiligten zu 4 und 5 und bewilligte und beantragte auch insoweit die Eintragung im Grundbuch.
Die Notarin hat die UR-Nr. 1xx/2xxx mit Schriftsatz vom 13. März 2020 mit der Bitte um weitere Veranlassung dem Grundbuchamt übersandt. Mit Verfügung vom 25. März 2020 hat das Grundbuchamt u.a. für die Übertragung der Miteigentumsanteile auf die Beteiligten zu 4 und 5 die Genehmigung durch einen noch zu bestellenden Ergänzungspfleger für erforderlich erachtet, weil der Erwerb eines vermieteten Grundstücks nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Hiergegen von der Notarin erhobene Einwendungen hat das Grundbuchamt mit Verfügung vom 26. August 2020 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die Beschwerde vom 30. September 2020, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 9. Oktober 2020 nicht abgeholfen hat.
II.
1. Die Beschwerde ist statthaft. Erlässt das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung, so kann gegen jede darin aufgeführte Beanstandung Beschwerde erhoben werden, § 71 Abs. 1 GBO (Demharter, GBO, 31. Aufl., § 71, Rdn. 34). Die Verfügung des Grundbuchamts vom 25. März 2020 ist eine Verfügung im Sinne von § 18 Absatz 1 S. 1 Alt. 2 GBO, auch wenn das Grundbuchamt sie ursprünglich nicht als solche verstanden haben wollte.
In der Verfügung werden keine Hindernisse aufgeführt, die nicht rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung zu beseitigen wären. Das betrifft insbesondere auch den dortigen Punkt 3. Dem steht nicht entgegen, dass der Erlass einer Zwischenverfügung dann unzulässig ist, wenn die zur Eintragung erforderliche Eintragungsbewilligung des unmittelbar Betroffenen noch nicht erklärt ist (BGH, WM 2017, 1072, 1073; Senat, Beschluss vom 8. Juli 2020 - 1 W 35/20 - NZG 2020, 1033, 1034). Darum ging es bei Punkt 3 hingegen nicht. Die zur Umschreibung der beiden Miteigentumsanteile auf die Beteiligten zu 4 und 5 erforderliche Bewilligung, § 19 GBO, ist in der UR-Nr. 1xx/2xxx enthalten, lediglich die Person des Begünstigten ist dort - offenbar - unrichtig benannt worden. Dementsprechend hat die Notarin auch versucht, diese Unrichtigkeit mittels Nachtragsvermerks gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG zu korrigieren. Ob ihr dies gelungen ist, erscheint im Hinblick auf die Anforderungen in § 44a Abs. 2 S. 2 BeurkG zweifelhaft, ist mangels Anfechtung aber nicht von dem Senat, sondern von dem Grundbuchamt zu beurteilen.
Die Zwischenverfügung vom 25. März 2020 entspricht auch sonst sämtlichen in § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO aufgestellten Anforderungen, insbesondere - im Gegensatz zu der Verfügung vom 26. August 2020 - auch die Setzung einer Frist zum Nachweis der Hebung des aufgezeigten Hindernisses.
2. Die Beschwerde ist zulässig. Beschwerdeführer sind sämtliche Beteiligten. Da die Notarin einen konkreten Beschwerdeführer nicht genannt hat, gilt die Beschwerde im Zweifel als im Namen aller Antragsberechtigten erhoben (Demharter, a.a.O., § 15, Rdn. 20). Das sind hier gemäß § 13 Abs. 1 S. 2 GBO die Beteiligten zu 1 bis 5.
Gegenstand des Rechtsmittels ist lediglich Punkt 2 der Zwischenverfügung vom 25. März 2020, da sich die weitere Verfügung des Grundbuchamts vom 26. August 2020 und vor allem die Beschwerdebegründung nur hierzu verhält.
3. In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigt Eintragungshindernis besteht, so dass Anlass für diese Beanstandung gegeben ist, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB.
a) Der Übergang des Eigentums an einem Grundstück setzt die Einigung des Veräußerers mit dem Erwerber hierüber und die Eintragung im Grundbuch voraus, § 873 Abs. 1 BGB. Die Einigung (Auflassung) hat durch entsprechende Erklärungen bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle, in der Regel einem Notar, § 20 Abs. 2 BNotO, zu erfolgen, § 925 Abs. 1 S. 1 BGB. Dabei müssen die Vertragsparteien die Erklärungen nicht persönlich abgeben. Sie können sich auch vertreten lassen.
Gegenüber dem Grundbuchamt ist die Auflassung in der Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO nachzuweisen, wie sie sachenrechtlich zur Herbeiführung der Rechtsänderung erforderlich ist, § 20 GBO. Haben bei der Auflassung Vertreter gehandelt, erfordert dies den formgerechten Nachweis ihrer Vertretungsmacht (Senat, Beschluss vom 3. November 2011 - 1 W 495/10 - FGPrax 2010, 7). Ist eine solche Vertretungsmacht durch ein Genehmigungserfordernis beschränkt, muss auch die Genehmigung dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. So ist es hier.
b) Grundsätzlich umfasst die elterliche Sorge, § 1626 BGB, die Vertretung des Kindes, wobei gemeinsam sorgeberechtigte Eltern das Kind gemeinschaftlich vertreten, § 1629 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB.
aa) Hingegen ist ein Elternteil von der Vertretung des Kindes ausgeschlossen, wenn er selbst dessen Vertragspartner werden soll, §§ 1629 Abs. 2 S. 1, 1795 Abs. 2, 181 BGB. Insofern gilt der allgemeine Grundsatz, dass ein Vertreter im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen kann, § 181 BGB. Das ist hier auf Seiten des Beteiligten zu 2 der Fall, der die von der Beteiligten zu 1 noch zu erwerbenden Miteigentumsanteile an die minderjährigen Beteiligten zu 4 und 5 übertragen will.
Der Ausschluss eines Elternteils von der Vertretung des Kindes erstreckt sich auch auf den anderen sorgeberechtigten Elternteil. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob in dessen Person ebenfalls ein Ausschlussgrund besteht (BGH, FGPrax 2011, 21, 22; BGHZ, 162, 137, 142; NJW 1972, 1708; OLG Frankfurt am Main, FPR 2013, 397, 398; Huber, in: Münchener Kommentar, BGB, 8. Aufl., § 1629, Rdn. 43). Somit ist auch die Mutter der Beteiligten zu 4 und 5 von deren Vertretung ausgeschlossen und der Beteiligte zu 2 auf Grund der ihm erteilten Generalvollmacht folglich nicht in der Lage, für sie im Namen der Kinder wirksame Erklärungen abzugeben.
bb) Entgegen der Beschwerde liegt hier kein die Anwendung der §§ 1629 Abs. 2 S. 1, 1795 Abs. 2, 181 BGB rechtfertigender Ausnahmefall vor.
(1) Allerdings werden diese Vorschriften nach ihrem Sinn und Zweck dahin einschränkend ausgelegt, dass sie keine Anwendung finden, wenn das Geschäft für den Vertretenen lediglich rechtlich vorteilhaft ist, vgl. § 107 BGB (BGHZ, a.a.O., 143; Senat, Beschluss vom 31. August 2010 - 1 W 167/10 - FamRZ 2011, 736, 737). Hingegen ist höchstrichterlich geklärt, dass ein auf den Erwerb eines vermieteten Grundstücks gerichtetes Rechtsgeschäft für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist, weil er mit dem Eigentumsübergang in sämtliche Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietverhältnis eintritt, § 566 Abs. 1 BGB, und daher nicht nur zur Überlassung des vermieteten Grundstücks verpflichtet ist, sondern ihn weitere Verpflichtungen treffen können, für die er auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet (BGH, a.a.O., 140).
(2) Ist das Grundstück im Zeitpunkt der Veräußerung vermietet und behält sich der Veräußerer den Nießbrauch an ihm vor, tritt der minderjährige Erwerber zwar zunächst nicht in die Mietverhältnisse ein, vgl. § 567 BGB. Insoweit besteht aber die hinreichend konkrete Möglichkeit, dass der Minderjährige bei Beendigung des Nießbrauchs mit Pflichten aus dem Mietvertrag belastet werden kann, § 1056 Abs. 1 BGB, was zur Annahme eines Rechtsnachteils ausreichend ist (BGHZ, a.a.O., 142).
Die Beteiligte zu 1 ist seit dem 9. August 2005 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. In Abt. II lfd. Nr. 6 ist seit dem 14. März 2016 ein Nießbrauch gebucht. Vor diesem Hintergrund ist die Annahme nicht fernliegend, dass bei Begründung des Nießbrauchs bereits Mietverhältnisse vorhanden waren, in die die Nießbrauchsberechtigten eingetreten sind, §§ 567 S. 1, 566 Abs. 1 BGB (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 567, Rdn. 14). In diesem Fall kommt es auf den von den Beteiligten angestrebten Zwischenerwerb durch den Beteiligten zu 2 überhaupt nicht an. Bei Beendigung des Nießbrauchs träten diejenigen in die Mietverträge ein, die dann Eigentümer des Grundstücks sind, §§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1, 567b BGB. Das wären nach den von den Beteiligten angestrebten Rechtsänderungen jedenfalls auch die Beteiligten zu 4 und 5.
(3) Andererseits haben die Beteiligten - notariell beraten - erklärt, sie gingen davon aus, dass lediglich Mietverhältnisse mit der Beteiligten zu 1 bestünden, vgl. § 3 UR-Nr. 1xx/2xxx. Dies hat die Urkundsnotarin nochmals mit Schriftsatz vom 12. Mai 2020 (Band II Blatt 86, 88 der Grundakten) gegenüber dem Grundbuchamt vorgetragen. Dann aber käme § 566 Abs. 1 BGB auf den (Zwischen-)Erwerb der 93,8 Miteigentumsanteile durch den Beteiligten zu 2 von der Beteiligten zu 1 unmittelbar und nachfolgend auf den Erwerb von jeweils 46,9 Miteigentumsanteilen durch die Beteiligten zu 4 und 5 von dem Beteiligten zu 2 nach §§ 567b S. 1, 566 Abs. 1 BGB zur Anwendung.
Diese Vorschriften dienen der Erhaltung des aus dem Mietvertrag folgenden Besitzrechts des Mieters gegenüber dem Erwerber (BGH, DNotZ 2019, 922, 923; ZfIR 2017, 729, 732; NJW-RR 2012, 237, 239; KG, 8. ZS, DNotZ 2019, 104). Hingegen schützt sie den Mieter weder vor einem Wechsel in der Person des Vermieters noch der Anzahl der Personen auf Vermieterseite (vgl. Forschner, DNotZ 2019, 923, 925).
(aa) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber an Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, § 566 Abs. 1 BGB. Für vermietete Grundstücke oder Gewerberäume gilt nichts Anderes, § 578 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 BGB. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, jedoch mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH, ZfIR, a.a.O., 729; NJW 2014, 3775, 3776).
Dies setzt die Identität zwischen Vermieter, Eigentümer und Veräußerer voraus (BGHZ 154, 171, 175; NZM 2004, 300; NJW-RR, a.a.O., 238; ZfIR a.a.O., 730; Palandt/Weidenkaff, BGB, 80. Aufl., § 566, Rdn. 7).
Demgegenüber ist auf Erwerberseite eine Personenverschiedenheit zwischen veräußerndem Eigentümer und Erwerber erforderlich. Eine Veräußerung an einen Dritten, § 566 Abs. 1 BGB, liegt nicht vor, wenn der Erwerber beim Erwerb bereits Vermieter ist (BGH, DNotZ, a.a.O.).
(1) Eigentümerin des Grundstücks ist die als solche in Abt. I des Grundbuchs eingetragene und insoweit rechtsfähige Beteiligte zu 1. Grundstücke einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts stehen in deren Alleineigentum und nicht im gemeinschaftlichen Eigentum ihrer Gesellschafter (BGH DNotZ 2016, 925, 926f.). Die Beteiligte zu 1 ist es auch, die - jedenfalls nach dem Vortrag der Beteiligten - das auf dem Grundstück errichtete Mehrfamilienhaus vermietet hat und noch Vermieterin ist. Der Beteiligte zu 2, dessen Eintragung an Stelle der Beteiligten zu 1 im Grundbuch zunächst angestrebt wird, ist danach weder Eigentümer, Veräußerer noch Vermieter.
(2) Steht das Eigentum an einem Grundstück mehreren Personen zu ideellen Bruchteilen zu und vermieten sie darauf befindliche Wohnungen, so findet § 566 Abs. 1 Anwendung, wenn ein Miteigentümer seinen Anteil an einen Dritten veräußert, der nicht bereits Miteigentümer ist (BGH NJW 2018, 2472, 2475). Der Erwerber tritt also an Stelle des veräußernden Miteigentümers in das Mietverhältnis ein. Umgekehrt wird der Erwerber alleiniger Vermieter, wenn an ihn sämtliche Miteigentumsanteile veräußert werden (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 566 BGB, Rdn. 76; V. Emmerich, in: Staudinger, BGB, 2018, § 566, Rdn. 22; Buchinger/Kirsch, ZfIR 2017, 377, 378).
Bei realer Teilung eines Grundstücks treten die Erwerber einzelner Trenngrundstücke gemeinsam auf Vermieterseite in den mit dem Veräußerer bestehenden Mietvertrag ein (BGH, NJW 2005, 3781). Daran ändert sich nichts Wesentliches, wenn die Trenngrundstücke nicht zeitgleich veräußert werden. Dann treten die Rechtsfolgen des § 566 Abs. 1 BGB jeweils im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung auf die jeweiligen Erwerber ein. Der Veräußerer/Vermieter bleibt damit Partei des Mietvertrags bis das letzte Teilgrundstück übertragen worden ist (BGH, NZM 2015,5 192,594).
Nicht anders ist es bei der Veräußerung des Grundstücks durch den vermietenden Alleineigentümer an mehrere Erwerber zu ideellen Bruchteilen. Auch hier wird mit den Erwerbern ein neues, zu dem bisherigen Mietvertrag inhaltsgleiches Mietverhältnis begründet, bei sukzessiver Veräußerung von Miteigentumsanteilen wiederum zum jeweiligen Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch (Streyl, a.a.O.; V. Emmerich, a.a.O.; Buchinger/Kirsch, a.a.O.).
Der Senat sieht keinen Anlass, den vorliegenden Fall, in dem zunächst 93,8 Miteigentumsanteile von der Beteiligten zu 1 auf den Beteiligten zu 2 übertragen werden sollen, anders zu entscheiden. Der Sachverhalt unterscheidet sich nicht wesentlich von der Fallgestaltung, in der das gesamte Grundstück sukzessive an mehrere Erwerber zu Bruchteilen veräußert wird. Die Mieter sind hier nicht weniger schutzwürdig.
Dem kann nicht entgegengehalten werden, sie verlören die Person des ursprünglichen Vermieters nicht, so dass sie gegenüber der Beteiligten zu 1 nach wie vor aufgrund der Mietverträge zum Besitz berechtigt seien. Zwar ist dies zutreffend und überwiegend wird auch vertreten, die Mieter könnten dieses Besitzrecht dem Herausgabeverlangen eines am Mietvertrag nicht beteiligten Miteigentümers entgegensetzen (vgl. Palandt/Herrler, a.a.O., § 1011, Rdn. 3 Aderhold, in: Erman, BGB, § 1011, Rdn. 1; zweifelnd: Schmidt, in Münchener Kommentar, BGB, 8. Aufl., § 1011, Rdn. 4).
Hingegen könnten die Mieter ein aus den Mietvertrag folgendes Recht zum Besitz auch demjenigen entgegensetzen, der den Bruchteil eines Miteigentümers erwirbt. Gleichwohl wird hier nicht infrage gestellt, dass dieser Erwerber in den Mietvertrag eintritt (BGH, NJW 2018, 2472, 2475).
Außerdem besteht für die Mieter die Gefahr des Verlustes ihres Rechts zum Besitz gegenüber dem Eigentümer, wenn die Beteiligte zu 1 die ihr verbliebenen Miteigentumsanteile veräußern sollte. § 566 Abs. 1 BGB findet keine unmittelbare Anwendung, wenn nur einer von mehreren Miteigentümern Vermieter ist und später das Grundstück an einen Dritten veräußert wird. In einem solchen Fall fehlt es an der Identität zwischen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter (vgl. BGH, NZM 2004, 300; NJW 2008, 2181, 2182; 1974, 1551). Diese Rechtslage würde aber geschaffen, wenn mit der Übertragung des Miteigentumsanteils auf den Beteiligten zu 2 nicht zugleich dessen Eintritt in die mit den Mietern und der Beteiligten zu 1 bestehenden Mietverträge verbunden wäre.
Damit verbliebe allenfalls eine analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB, der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Hinblick darauf, dass es sich hierbei um eine Ausnahmevorschrift handelt, jedoch dementsprechend eng auszulegen ist (BGHZ 110, 315, 320). Eine Analogie hat der Bundesgerichtshof bei einer Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers angenommen, wenn der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (BGH, ZfIR 2017, 729, 731ff). Hier fehlt es bereits an der Vermietung durch eine andere Person als den Eigentümer. Vielmehr sind die Mietverträge durch die Beteiligte zu 1 geschlossen worden, die derzeit noch alleinige Eigentümerin und bei einer Veräußerung des Miteigentumsanteils wenigstens noch Miteigentümerin ist.
Es besteht auch kein Anlass, den Übergang des Mietvertrags bzw. den Eintritt des Erwerbers in einen solchen auf einen möglichen Erwerber des der Beteiligten zu 1 verbliebenen Miteigentumsanteils zu beschränken. Eine solche Sichtweise käme in Konflikt mit den Fällen, in denen das Grundstück vom vermietenden Alleineigentümer an mehrere zu Bruchteilen veräußert wird. Hier wäre es nicht einzusehen, wenn bei einer zeitlichen Verzögerung der Eigentumsumschreibung bei einem der Erwerber ein Eintritt der Erwerber, die bereits mit ihren Bruchteilen im Grundbuch eingetragen sind, in bestehende Mietverträge ausgeschlossen sein sollte.
(bb) Vor diesem Hintergrund wird die Eintragung des Beteiligten zu 2 als Miteigentümer zu 93,8/100 im Grundbuch seinen Eintritt in die vorhandenen Mietverträge zur Folge haben, § 566 Abs. 1 BGB. Die anschließende Eintragung der Beteiligten zu 4 und 5 mit jeweils 46,9 Miteigentumsanteilen im Grundbuch wird wiederum zu deren Eintritt in die Mietverträge führen. Damit ist deren angestrebter Erwerb nicht lediglich rechtlich vorteilhaft (BGHZ 162, 137, 140), so dass der Beteiligte zu 2 und in der Folge dessen Ehefrau sie im Rahmen des zur UR-Nr. 171/2020 beurkundeten Rechtsgeschäfts nicht wirksam vertreten konnten.
Für einen solchen Fall sieht das Gesetz die Bestellung eines Ergänzungspflegers vor, § 1909 Abs. 1 S. 1 BGB, worauf das Grundbuchamt der angefochtenen Zwischenverfügung zu Punkt 2 zutreffend hingewiesen hat.
4. Die Festsetzung des Beschwerdewerts folgt aus §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG.
Wegen der grundsätzlichen Bedeutung der vorliegend zu entscheidenden Rechtsfragen, insbesondere zur Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf die Veräußerung eines Miteigentumsanteils durch den vermietenden Alleineigentümer, lässt der Senat die Rechtsbeschwerde zu, § 78 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB.