OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 04.11.2020 - 8 C 11686/19
Fundstelle
openJur 2020, 77981
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Tenor

Teilbereich 3 "O." der Erhaltungssatzung der Antragsgegnerin für den Ortskern von A.-B. wird hinsichtlich des § 5 der Satzung für unwirksam erklärt.

Im Übrigen wird der Normenkontrollantrag der Antragstellerinnen abgelehnt.

Die Kosten des Verfahrens haben die Antragstellerinnen zu je ¼ und die Antragsgegnerin zur Hälfte zu tragen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerinnen und die Antragsgegnerin können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils vollstreckungsfähigen Betrages abwenden, wenn nicht die Antragstellerinnen oder die Antragsgegnerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Antragstellerinnen wenden sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen den Teilbereich 3 der Erhaltungssatzung für den Ortskern von A.-B. der Antragsgegnerin.

Sie sind Eigentümerinnen folgender in der Gemarkung B. gelegener Grundstücke:

- Flur 1, Flurstück Nr. 72/1, Landwirtschaftsfläche O.,

371 qm groß,

- Flur 1, Flurstück-Nr. 72/2, Gebäude- und Freifläche O.,

794 qm groß,

- Flur 1, Flurstück-Nr. 72/3, Landwirtschaftsfläche O.,

444 qm groß.

Das Flurstück Nr. 72/2 ist mit einem 2 ½ geschossigen Wohnhaus bebaut, das im Jahre 1888 errichtet und im Jahre 1960 baulich verändert wurde; ferner befindet sich auf diesem Grundstück im hinteren Gartenbereich noch ein zweigeschossiges Gebäude mit Garagen im Erdgeschoss und zwei Wohnungen im Obergeschoss, das im Jahre 1964 errichtet wurde. Die Flurstücke Nrn. 72/1 und 72/3 sind unbebaut.

Alle drei Grundstücke liegen im Geltungsbereich der angegriffenen Erhaltungssatzung, und zwar in deren Teilbereich 3 "O." als einem von 6 ausweislich der Begründung der Satzung im Hinblick auf die städtebauliche Eigenart unterteilten Bereichen des Gesamtgebiets. Der Teilbereich 3 erstreckt sich zwischen der M. Straße im Norden, dem als L 1 klassifizierten Teilstück der O. Straße im Osten - dabei nur die Grundstücke an deren Westseite erfassend -, dem nach Westen abknickenden, als K 1 klassifizierten Teilstück der O. Straße im Süden, sowie dem Teilgebiet "W.-Straße und Neubaugebiet (1904)" im Westen.

Nach der Begründung ist Ziel und Zweck der Erhaltungssatzung, gemäß § 172 BauGB die städtebauliche Eigenart des historischen Ortskerns von B. aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt mit seinen prägenden Einzelgebäuden, Gebäudezeilen und Mauern zu erhalten. Auf der Planurkunde werden zeichnerisch die 6 Teilbereiche mit Ziffern und unterschiedlichen Schraffuren sowie Trennlinien gekennzeichnet, die ausweislich der beigefügten Legende im Hinblick auf ihre städtebauliche Eigenart wie folgt bezeichnet werden:

1. "Alter Ortskern"

2. "W.-Straße und Neubaugebiet (1904)"

3. "O. Straße (L 1)"

4. "Parkbereich und Neubaugebiet"

5. "Arbeitersiedlung 19. und frühes 20. Jh."

6. "H.-Straße".

In der Begründung der Satzung werden unter 5. "Städtebauliche Eigenart" zu jedem der 6 Teilbereiche Ausführungen zu den dort jeweils gegebenen städtebaulichen und gestalterischen Merkmalen sowie teils auch zur geschichtlichen Entwicklung gemacht. Zur städtebaulichen Eigenart des Teilbereichs 3 ("O. Straße (L 1)" wird in der Begründung insbesondere ausgeführt:

"Der Gebäudebestand entlang der O. Straße zwischen der M. Straße und der abknickenden O. Straße ist dadurch charakterisiert, dass hier drei Villen mit großen Gärten die Straße säumen, wodurch eine städtebaulich aufgelockerte Situation entstand und einen Kontrast zur dicht bebauten, gewachsenen Struktur bildet. Die Gebäude sind nicht grenzständig zum Straßenraum errichtet, orientieren sich jedoch an einer Bauflucht.

Die offene Bauweise ist hier städtebaulich prägend. Straßenbegleitgrün fehlt hier wie üblicherweise entlang der Straßen innerhalb des Geltungsbereichs. Die Dachflächen sind mit Gauben und Zwerchhäusern herrschaftlich ausgestattet, die Dächer als Krüppelwalm- und in Satteldachform ausgeprägt. Die Gebäude sind trauf- und giebelständig zum Straßenraum hin orientiert. Prägend ist eine II-geschossige Wirkung.

Die existierende, verputzte Mauer im Kurvenbereich Richtung Marktplatz friedet den A. Hof ein und bildet den Abschluss der O. Straße."

Das Verfahren zur Aufstellung der Satzung nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf:

In seiner Sitzung vom 21. November 2018 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Aufstellung der Satzung. Der Beschluss wurde am 7. Dezember 2018 öffentlich bekannt gemacht.

Die Antragsgegnerin führte in der Zeit vom 18. Dezember 2018 und 18. Januar 2019 eine freiwillige Beteiligung der Öffentlichkeit durch.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 21. Dezember 2018 beantragten die Antragstellerinnen, ihr Anwesen O. Straße 18, bestehend aus den drei oben genannten Flurstücken, aus dem Geltungsbereich der Erhaltungssatzung herauszunehmen, und führten zur Begründung im Wesentlichen aus: Entlang der O. Straße sei die Existenz einer prägenden städtebaulichen Gestaltung nicht erkennbar. Das Nachbaranwesen O. Straße 14 sei bereits dadurch entwertet worden, dass der Vorgarten samt Gartenzaun beseitigt und fünf Parkplätze mit Verbundsteinpflaster unmittelbar angrenzend an den Gehweg eingerichtet worden seien. Als ansehnliche Gebäude verblieben nur die Anwesen O. Straße Nrn. 18, 20 und 22. Von diesen verfüge das Haus Nr. 20 über keinen Garten; das Haus Nr. 22 sei aufgrund einer grenzständigen Mauer nicht einsehbar und führe damit nicht zu einer städtebaulich aufgelockerten Situation. Bei nur einem von 139 Anwesen an der O. Straße, das die in der Satzung genannten Eigenarten aufweise, könne nicht davon ausgegangen werden, dass es die O. Straße und deren Bebauung präge. Die Erhaltungssatzung habe zur Folge, dass die Flurstücke Nrn. 72/1 und 72/3 nicht mehr bebaubar seien.

In seiner Sitzung vom 25. September 2019 beschloss der Rat der Antragsgegnerin unter Abwägung der privaten und öffentlichen Belange nach Maßgabe einer Beschlussvorlage vom 23. August 2019 die Erhaltungssatzung.

Die Erhaltungssatzung wurde am 23. Oktober 2019 ausgefertigt und am 26. Oktober 2019 öffentlich bekannt gemacht.

Die Satzung regelt in § 4 Abs. 1 und 2 die Genehmigungspflicht der Errichtung, des Abbruchs, der Änderung sowie der Nutzungsänderung baulicher Anlagen in ihrem Geltungsbereich entsprechend den gesetzlichen Regelungen in § 172 Abs. 1 und 3 Satz 1 und 2 BauGB; ausgenommen von der Genehmigungspflicht werden nach § 4 Abs. 1 Satz 2 innere Umbauten und Änderungen, die das äußere Erscheinungsbild der baulichen Anlage und die Nutzungsart nicht verändern. In § 5 der Satzung werden folgende "allgemeine Erhaltungsanforderungen" bestimmt:

"(1) Alle baulichen Anlagen und Werbeanlagen müssen sich in die städtebauliche Struktur der Umgebung einordnen. Das gilt besonders für:

- die Stellung der Gebäude zueinander und zum öffentlichen Raum,

- den Umriss der Gebäude, deren Maßverhältnisse und für die Massen- und Größenverhältnisse zwischen benachbarten Gebäuden,

<rd nr="32"/- die Anpassung an die teilweise Geschlossenheit des Straßenbildes,

- die den jeweiligen öffentlichen Straßenraum prägende Dachform.

(2) Baukörper müssen sich in die städtebauliche Gestalt des jeweiligen Teilbereiches einfügen.

- Bei Umbauten sind die alten Grundstücks- und Gebäudebreiten sowie Baufluchten beizubehalten bzw. wiederherzustellen.

- Bei Neubauten anstelle von Altbauten sind die vorherrschenden Massenverhältnisse aufzunehmen. Es können größere oder geringere Maße gefordert werden, wenn die Stadtgestalt dies erfordert oder das alte Gebäude im Gesamtgefüge als Störung anzusehen war.

- Höfe, die von der Straße aus zugänglich sind, sind durch geschlossen wirkende Tore bis in ihrer Höhe so abzugrenzen, dass Fußgängern der Einblick verwehrt bleibt.

(3) Werden bei Neubauten oder Umbauten Grundstücke zusammengelegt, sind die Fassaden in der Breite der alten Grundstücke durch gestalterische Maßnahmen so zu gliedern, dass nicht der Eindruck von einheitlichen und durchlaufenden Fassaden entsteht."

Zur Begründung ihres am 14. November 2019 eingegangenen Normenkontrollantrags machen die Antragstellerinnen im Wesentlichen Folgendes geltend:

Ihr Antrag sei zulässig. Sie würden durch Teilbereich 3 der angegriffenen Erhaltungssatzung in ihren Rechten i. S. v. § 47 VwGO verletzt, weil die Bebaubarkeit ihrer Grundstücke insoweit durch die Satzung eingeschränkt werde.

Der Normenkontrollantrag sei auch begründet, denn die Erhaltungssatzung sei hinsichtlich ihres Teilbereichs 3 materiell rechtswidrig. Die Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB lägen nicht vor. Die O. Straße, an der ihre Grundstücke gelegen seien, sei durch zahlreiche Bausünden so inhomogen geworden, dass sie keine schützenswerte Eigenart mehr aufweise und deshalb nicht in das Erhaltungsgebiet hätte einbezogen werden dürfen. Wegen der vorhandenen Brüche im Straßenbild sei auch die Bebauung ihrer Grundstücke nicht in der Lage, das Straßenbild noch entscheidend zu prägen.

Vielmehr handele es sich im Hinblick auf die Gärten ihres Anwesens um eine unzulässige Einzelfall- oder Verhinderungsplanung, weil es sich bei diesen um die einzigen noch offenen Baugrundstücke im Bereich der O. Straße handele.

Zudem sei die Erhaltungsanforderung nach § 5 Abs. 2, 3. Abs. der Satzung unsinnig, wonach Höfe, die von der Straße aus zugänglich seien, durch geschlossen wirkende Tore bis in ihrer Höhe so abzugrenzen seien, dass Fußgängern der Einblick verwehrt werde. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb an ihrem Anwesen Nr. 18, das auf seiner gesamten Frontlänge durch einen nicht blickdichten, 130 Jahre alten Gartenzaun mit Eisenstäben abgegrenzt sei, im Falle einer Bebauung der Flurstücke Nrn. 72/1 bzw. 72/3 der offen durchschaubare Eisengitterzaun durch blickdichte Tore ersetzt werden sollte. Dem Wortlaut der Bestimmung könne auch nicht entnommen werden, dass die Regelung nur dort Geltung beanspruche, wo solche Tore ein wesentliches städtebauliches Merkmal darstellten. Vielmehr richte sich das Gebot an jedes Bauvorhaben im räumlichen Geltungsbereich.

Soweit sich die Vorlage zum Ratsbeschluss vom 25. September 2019 mit ihren Einwendungen auseinandergesetzt habe, ergebe sich auch daraus die Fehlerhaftigkeit des Abwägungsergebnisses. Denn die Antragsgegnerin sei danach von unzutreffenden tatsächlichen Voraussetzungen ausgegangen. Wie von ihnen bereits dargelegt, bestehe in der O. Straße keine einheitlich prägende städtebauliche Gestaltung; vielmehr sei die Bebauung dort zu 95 % völlig inhomogen, weshalb auch die Anwesen Nrn. 18, 20 und 22 nicht städtebaulich prägend sein könnten. Im Übrigen gebe es aber auch im Bereich der Anwesen Nrn. 14 bis 22 - entgegen der Annahme der Antragsgegnerin - keine einheitliche Bauflucht, das Haus Nr. 20 verfüge nicht - wie behauptet - über einen umlaufenden Garten, das Haus Nr. 22 besitze aufgrund einer grenzständigen Mauer keinen von der Straße aus einsehbaren Garten, ebenso wenig wie die Anwesen Nrn. 16, 20 und 22; dies gelte allein für ihr Anwesen wegen der rechts und links des Hauses gelegenen großen Gärten.

Weitere offensichtliche Fehler des Abwägungsergebnisses folgten aus unzutreffenden Angaben in der Satzungsbegründung. So sei das Fehlen von Straßenbegleitgrün in der O. Straße kein brauchbares Kriterium, weil Straßenbegleitgrün in weiten Bereichen von B. fehle. Entgegen der Begründung seien die Dachflächen der Villen O. Straße Nrn. 18, 20 und 22 nicht (sämtlich) "mit Gauben und Zwerchhäusern herrschaftlich ausgestattet", jedenfalls gelte dies nicht für ihr Anwesen Nr. 18. Im Übrigen sei dies kein Merkmal für eine "herrschaftliche Ausstattung", da es auch in der "Arbeitersiedlung 19. Jahrhundert" Gauben und Zwerchhäuser gebe. Auch die "trauf- und giebelständige Orientierung zum Straßenraum" sei in diesem Bereich kein geeignetes Kriterium, weil in der gesamten O. Straße vorherrschend; gleiches gelte für das Bestehen von zwei Vollgeschossen. Schließlich handele es sich bei den Anwesen Nrn. 18, 20 und 22 auch nicht um "Villen", worunter nach traditionellem Verständnis nur freistehende Häuser fielen, während dies für die Anwesen Nrn. 20 und 22 gerade nicht gelte.

Sie könnten letztlich auch nicht darauf verwiesen werden, dass erst in einem Baugenehmigungsverfahren fachbehördlich geprüft werde, ob sich das Vorhaben entsprechend den Vorgaben der Satzung in die Eigenart des Gebiets einfüge. Dies ändere nichts am Eingriffscharakter der Satzung selbst. Denn im Baugenehmigungsverfahren würden sie mit ihren Einwänden gegen die Gültigkeit der Satzung nicht mehr durchdringen können.

Die Antragstellerinnen beantragen,

die Erhaltungssatzung für den Ortskern von A.-B. (L73 S) der Antragsgegnerin vom 25. Oktober 2019 hinsichtlich des Teilbereichs 3 für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Normenkontrollantrag abzulehnen.

Sie tritt der Normenkontrolle im Einzelnen unter Hinweis auf den Inhalt und die Begründung der Satzung entgegen und führt In Bezug auf das Vorbringen der Antragstellerinnen insbesondere noch aus:

Soweit die Antragstellerinnen geltend machten, dass die O. Straße ein inhomogenes Erscheinungsbild aufweise und daher keine schützenswerte Eigenart mehr besitze, berücksichtigten sie nicht, dass die entsprechende Begründung (zu Nr. 5.3) der Satzung sich nur auf einen Abschnitt der O. Straße beziehe, der als erhaltungswürdig eingestuft werde, nämlich der Abschnitt zwischen M. Straße und dem scharfen Knick der O. Straße in Höhe der Einmündung der R. Straße; die Erhaltungsziele könnten daher nur für diesen Bereich Anwendung finden. Zur Verdeutlichung könne auf die in der Verfahrensakte befindlichen Lichtbilder verwiesen werden. Die Bestandsanalyse im Normsetzungsverfahren habe für das Umfeld des Anwesens Nr. 18 die dazu in der Begründung der Satzung dargelegten, erhaltenswerten Eigenschaften ergeben. Ziel der Satzung sei es, im Bereich der O. Straße 18 die städtebauliche Eigenart in diesem räumlichen Umfeld zu erhalten.

Zwar treffe es zu, dass die anschließende Bebauung ein inhomogenes Erscheinungsbild aufweise, woraus sich ein Bruch im Straßenbild ergebe. Auch aus diesem Grund sei die O. Straße nicht zur Gänze in den Geltungsbereich der Satzung aufgenommen worden. Lediglich die in der Satzungsbegründung beschriebenen Grundstücke wiesen eine eindeutige städtebauliche Eigenart auf, für die ein Erhaltungsziel habe begründet werden können.

Entgegen der Ansicht der Antragsstellerinnen liege keine Verhinderungsplanung vor. Denn die Satzung begründe nur einen Genehmigungsvorbehalt für die in ihr genannten Vorhaben. Mangels Bestehens eines Bebauungsplans richte sich die Zulässigkeit einer Bebauung auf den Grundstücken der Antragstellerinnen grundsätzlich nach § 34 BauGB, ergänzt um die Vorgaben der Erhaltungssatzung, d. h. ein Vorhaben müsse sich entsprechend der Eigenart der näheren Umgebung nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche sowie zusätzlich nach den Merkmalen der Erhaltungssatzung in deren Teilbereich Nr. 3 (Bauflucht, Bauweise, Geschossigkeit, Einfriedungen, Dachform und -aufbauten) einfügen. Würden die Ziele der Erhaltungssatzung eingehalten und seien auch die Rahmenbedingungen aus § 34 BauGB erfüllt, stehe der Zulässigkeit eines Vorhabens aus planungsrechtlicher Sicht nichts entgegen. Im Baugenehmigungsverfahren erfolge die fachliche Auseinandersetzung mit der erhaltenswerten städtebaulichen Eigenart des jeweiligen räumlichen Bereichs im Rahmen des nach § 173 Abs. 3 BauGB verpflichtend zu führenden Erörterungsgesprächs, in dem gemeinsam mit dem Bauherrn, dem Architekten und den zuständigen Fachämtern in jedem Einzelfall erörtert werde, in welcher Form das beantragte Vorhaben der zu erhaltenden Struktur entspreche.

Die von den Antragstellerinnen noch angesprochene Regelung in § 5 Abs. 2 Nr. 3 der Satzung entfalte Geltung nicht für alle im Geltungsbereich der Satzung gelegenen Grundstücke, sondern nur dort, wo solche "blickdichten Tore" ein wesentliches städtebauliches Merkmal darstellten. Dies sei ausweislich der Begründung nur bei dem Teilgebiet "W.-Straße und Neubaugebiet" der Fall. In der Beschreibung des hier in Rede stehenden Teilbereichs 3 "O. Straße (L 1)" sei dieser Begriff nicht zu finden.

Der Senat hat Beweis durch Einnahme des richterlichen Augenscheins in einer Ortsbesichtigung am 4. November 2020 erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschrift vom 4. November 2020 verwiesen.

Die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes ergeben sich aus der Gerichtsakte und den beigezogenen Akten des Planaufstellungsverfahrens, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Gründe

Der Normenkontrollantrag der Antragstellerinnen ist zulässig, aber nur teilweise begründet.

I.

Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

Die Antragstellerinnen sind insbesondere gemäß § 47 Abs. 2 VwGO antragsbefugt. Sie können geltend machen, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden.

Wird in dem durch sonstige Satzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Gebiet - wie hier - das Erhaltungsziel nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ("Erhaltung der städtebaulichen Eigenart") verfolgt, kommen als Antragsbefugte nur Eigentümer von Grundstücken sowie sonstige Rechtsinhaber i.S.v. § 200 Abs. 2 BauGB in Betracht, die Eigentum oder andere Rechte an Grundstücken haben, die im Gebiet gelegen sind. Zwar begründet die förmliche Gebietsfestlegung auch im Gebiet noch keine Rechtsverletzung; es genügt aber, dass eine Rechtsverletzung i.S.v. § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO in absehbarer Zeit zu erwarten sein kann; dies ist bei Lage des Grundstücks im Erhaltungsgebiet in aller Regel zu bejahen, weil die Satzung die allgemeine Handlungsfreiheit des Betroffenen konkretisiert, indem sie insbesondere die Möglichkeit des Erlasses belastender Verwaltungsakte (etwa die Versagung von Genehmigungen nach Maßgabe von § 172 Abs. 3 BauGB) eröffnet (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 138. EL Mai 2020, § 172, Rn. 213).

Da die Antragstellerinnen mit ihren Grundstücken im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung gelegen und deshalb nach dem zuvor Gesagten unmittelbar eigentumsbetroffen sind, steht ihre Antragsbefugnis außer Frage.

Den Antragstellerinnen steht allerdings ein Rechtsschutzinteresse nur hinsichtlich einer Anfechtung des Teilbereichs Nr. 3 "O. Straße (L 1)" der Satzung zu, in dem ihre drei Grundstücke gelegen sind. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu Normenkontrollen gegen Bebauungspläne kann der Antragsteller mit seinem Antrag ausnahmsweise dann zu weit greifen, wenn er auch solche Teile des Bebauungsplans mit einbezieht, die sich schon aufgrund vorläufiger Prüfung offensichtlich und auch für den Antragsteller erkennbar als abtrennbare und selbstständig lebensfähige Teile einer unter dem Dach eines einheitlichen Bebauungsplans zusammengefassten Gesamtregelung darstellen (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008 - 4 CN 1.07 -, BVerwGE 131, 100 und juris, Rn. 13). Besteht ein Bebauungsplan offensichtlich und für den Antragsteller erkennbar aus selbstständig lebensfähigen Teilen, ist ein Normenkontrollantrag, soweit er sich gegen den Antragsteller nicht berührende abtrennbare Gebietsteile richtet, wegen fehlenden Rechtsschutzinteresses ausnahmsweise unzulässig (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. April 2008, a.a.O., Rn. 16).

Diese Grundsätze sind aus Sicht des Senats auf Normenkontrollanträge gegen sonstige Satzungen i.S.v. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB übertragbar. Auch liegen die Voraussetzungen für eine Einschränkung des Rechtsschutzinteresses auf das Teilgebiet, in dem die Grundstücke der Antragstellerinnen gelegen sind, hier vor: Die Antragsgegnerin hat in zulässiger Weise von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, in Teilen des (durch die Satzung insgesamt festgelegten) Erhaltungsgebiets unterschiedliche Erhaltungsziele zu bezeichnen (vgl. dazu Stock, a.a.O., § 172, Rn. 63). Das sich daran knüpfende weitere Erfordernis, die jeweiligen Geltungsbereiche genau abzugrenzen (vgl. auch dazu: Stock, a.a.O., m.w.N.), ist hier ebenfalls hinreichend erfüllt: Die Antragsgegnerin hat auf der Planzeichnung die Geltungsbereiche der sechs Teilbereiche klar durch schwarze Trennlinien, unterschiedliche Schraffuren und die Angabe von kennzeichnenden Ziffern abgegrenzt; die Zuordnung zu den jeweiligen Erhaltungszielen ergibt sich aus der Legende auf der Planzeichnung, in der den hinsichtlich der "städtebaulichen Eigenart" unterschiedenen sechs Teilbereichen jeweils eine Bezeichnung beigefügt wird, die mit der entsprechenden Bezeichnung des Teilbereichs in Teil 5 der Begründung der Satzung korrespondiert, in dem die jeweiligen Erhaltungsziele verbal umschrieben werden. Danach handelt es sich bei den hier festgelegten sechs Teilbereichen, für die unterschiedliche Erhaltungsziele beschrieben werden, um offensichtlich und ohne weiteres auch für die Antragstellerinnen erkennbar abtrennbare und selbstständig lebensfähige Teile einer unter dem Dach einer einheitlichen Satzung zusammengefassten Gesamtregelung.

Es ist des Weiteren offensichtlich und für die Antragstellerinnen ohne weiteres erkennbar, dass sie durch die Festlegung der Teilbereiche 1, 2 sowie 4 bis 6 nicht berührt werden. Die haben sie selbst auch nicht geltend gemacht, sondern ihre Angriffe auf die Festlegung des Teilbereichs Nr. 3, in dem ihre Grundstücke gelegen sind, konzentriert. Danach besteht für ihren Normenkontrollantrag auch nur insoweit ein Rechtsschutzinteresse. Dem haben die Antragstellerinnen indessen in der mündlichen Verhandlung durch eine Konkretisierung ihres Antrags auf die Unwirksamerklärung nur des Teilbereichs Nr. 3 der Satzung Rechnung getragen.

II.

Der danach zulässige Normenkontrollantrag hat jedoch nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Die Antragsgegnerin hat von der gesetzlichen Ermächtigung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB grundsätzlich in zulässiger Weise Gebrauch gemacht und ist zu Recht von der Erhaltungswürdigkeit des Teilbereichs Nr. 3 "O. Straße (L 1)" ausgegangen (1.). Jedoch ist die in § 5 der Satzung getroffene Regelung - jedenfalls, soweit sie sich auf den hier allein zu prüfenden Teilbereich Nr. 3 bezieht - unwirksam (2.).

1. Die Erhaltungssatzung der Antragsgegnerin leidet nicht an solchen grundsätzlichen formellen oder materiellen Mängeln, die zur Unwirksamkeit des hier allein zu prüfenden Teilbereichs Nr. 3 führen würden.

a. So ist zunächst ein Verstoß gegen einschlägige formelle oder verfahrensrechtliche Vorschriften nicht ersichtlich.

Das Verfahren zur Aufstellung einer sonstigen Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB unterscheidet sich wesentlich von dem Verfahren der Festlegung eines Erhaltungsgebiets in einem Bebauungsplan: Wählt die Gemeinde - wie hier - die sonstige Satzung, so findet weder das übliche Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans noch ein diesem nachgebildetes besonderes Verfahren statt; insbesondere ist keine Beteiligung von Bürgern und von Trägern öffentlicher Belange vorgesehen; auch eine Begründung muss die sonstige Satzung nicht enthalten, auch wenn eine solche zumindest zum Nachweis der Festlegungsvoraussetzungen sowie der (allerdings nur eingeschränkt erforderlichen) Abwägung zweckmäßig ist (vgl. Stock, a.a.O., § 172, Rn. 66, m.w.N.). Ein Aufstellungsbeschluss ist nur für den Fall von Maßnahmen zur Sicherung der sonstigen Satzung nach § 172 Abs. 2 BauGB erforderlich (vgl. Stock, a.a.O., Rn. 67). Als Rechtsnorm bedarf die sonstige Satzung jedoch der Verkündung, und zwar gemäß § 172 Abs. 1 Satz 3 BauGB in Form der Bekanntmachung nach Maßgabe von § 16 Abs. 2 BauGB, also entweder in Form der Bekanntmachung der Satzung selbst in den dafür vorgesehenen Verkündungsblättern (§ 16 Abs. 2 Satz 1 BauGB) oder in Form der Ersatzverkündung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 BauGB (vgl. Stock, a.a.O., § 172, Rn. 71).

Danach sind hier Form- bzw. Verfahrensfehler nicht ersichtlich und im Übrigen von den Antragstellerinnen auch nicht geltend gemacht worden. Insbesondere ist die angegriffene Satzung am 25. Oktober 2019 nach Maßgabe der §§ 172 Abs. 1 Satz 3 i.V.m. 16 Abs. 2 Satz 1 BauGB als solche im Amtsblatt der Stadt A. öffentlich bekannt gemacht worden.

Dass die Antragsgegnerin darüber hinaus aufgrund Ratsbeschlusses vom 21. November 2018 eine "freiwillige Öffentlichkeitsbeteiligung" (in Form eines Informations- und Erörterungstermins am 18. Dezember 2018 sowie durch Auslegung des Entwurfs der Satzung in der Zeit vom 18. Dezember 2018 bis 18. Januar 2019, öffentlich bekannt gemacht am 7. Dezember 2018) durchgeführt hat, war nicht erforderlich, aber unschädlich und für die Abwägung zweckmäßig.

b. Es liegt auch keine unzulässige Einzelfall- oder Verhinderungsplanung vor. Da § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB die Aufstellung (auch) einer sonstigen Satzung nur "zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt" zulässt, kann insoweit auf den Rechtsgedanken des (nur für Bauleitpläne geltenden) § 1 Abs. 3 BauGB zurückgegriffen werden: Danach darf auch eine sonstige Satzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nur zu dem dort genannten Zweck aufgestellt werden, aber nicht der Verfolgung von Zielen dienen, für die dieses Planungsinstrument nach dem Baugesetzbuch nicht zur Verfügung steht.

Der von den Antragstellerinnen erhobene Vorwurf, es handele sich im Hinblick auf die Gärten ihres Anwesens um eine unzulässige Einzelfall- oder Verhinderungsplanung, weil es sich bei diesen um die einzigen noch unbebauten Baugrundstücke im Bereich der O. Straße handele, ist nicht begründet. Es ist aus den Planaufstellungsakten schon nichts dafür ersichtlich und insbesondere auch von den Antragstellerinnen nichts Substantielles dafür vorgetragen worden, dass die Antragsgegnerin überhaupt ein (von diesen selbst nicht einmal konkret bezeichnetes) Bau- oder Abrissvorhaben der Antragstellerinnen zum Anlass genommen hätte, die angegriffene Erhaltungssatzung aufzustellen und dabei auch den Bereich ihrer Grundstücke einzubeziehen. Im Übrigen wäre allein der Umstand, dass für die Antragsgegnerin ein konkretes Vorhaben Veranlassung gewesen wäre, die Erhaltungssatzung aufzustellen, noch kein hinreichender Grund für die Annahme einer unzulässigen Verhinderungsplanung. Eine solche läge erst dann vor, wenn die Erhaltung des Gebiets in Wahrheit nicht gewollt und die Satzung nur ein vorgeschobenes Mittel wäre, um einen Bau- oder Abrisswunsch (z. B.) der Antragsteller zu verhindern (vgl. OVG RP, Urteil vom 31. Juli 2008 - 1 A 10361/08.OVG -, BauR 2009, S. 81 und juris, Rn. 39 f.). Dafür sind indessen zureichende Anhaltspunkte weder von den Antragstellerinnen vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Insbesondere schließt § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht aus, auch ein relativ kleinräumiges, nur wenige Grundstücke umfassendes Gebiet als Erhaltungsgebiet festzulegen, wenn die Erhaltungswürdigkeit nur insoweit gegeben ist.

c. Die Antragsgegnerin hat von der gesetzlichen Ermächtigung des § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB - jedenfalls im Hinblick auf den hier allein zu prüfenden Teilbereich Nr. 3 - grundsätzlich in zulässiger Weise Gebrauch gemacht. Sie verfolgt mit dieser Gebietsfestlegung zulässige Erhaltungsziele (aa.), die nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung des Senats den Teilbereich Nr. 3 auch tatsächlich hinreichend prägen und damit seine Erhaltungswürdigkeit begründen (bb.).

aa. Für die Festlegung von Erhaltungsgebieten durch eine sonstige Satzung gelten im Wesentlichen folgende Grundsätze:

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart eines Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt im Wege des Erlasses einer Satzung bestimmte Vorhaben einer präventiven Kontrolle dahingehend zu unterwerfen, ob sie die städtebauliche Gestalt des Gebiets wahren.

Die zum Satzungserlass berechtigenden Erhaltungsziele sind in § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB abschließend geregelt. Nach der - hier allein in Betracht kommenden - Nr. 1 der Vorschrift kann die Gemeinde (unter anderem) durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen "zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt (Abs. 3)" der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung sowie gemäß § 172 Abs. 1 Satz 2 BauGB auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Städtebaulicher Erhaltungsschutz zielt dabei auf die Wahrung der städtebaulichen Funktion baulicher Anlagen ab, deren Bezugspunkt die städtebauliche Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt ist. Da nur optisch wahrnehmbare Gegebenheiten gestaltend wirken und deshalb zur städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt beitragen können, muss das Gebiet - äußerlich erkennbar - Besonderheiten aufweisen und aus diesem Grund erhaltenswert sein. Auf diese optisch erkennbaren Besonderheiten müssen die aus Sicht der Gemeinde erhaltenswerten baulichen Anlagen funktional bezogen sein. Optisch nicht wahrnehmbare Funktionen können demgegenüber nichts zur städtebaulichen Gestalt eines Gebiets beitragen und rechtfertigen deshalb auch nicht den Erlass einer Erhaltungssatzung (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014 - 4 CN 7.13 -, BVerwGE 151, 27 und juris, Rn. 11, m.w.N.).

Die Gründe für den städtebaulichen Erhaltungsschutz werden durch § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB weiter dahin konkretisiert, dass in dem Erhaltungsgebiet bauliche Anlagen vorhanden sein müssen, die das Orts- oder Landschaftsbild oder die Stadtgestalt prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind. Die städtebauliche Bedeutung ist nicht auf Aspekte des sog. städtebaulichen Denkmalschutzes beschränkt, muss sich aber aus optisch wahrnehmbaren Wirkungen der baulichen Anlagen ergeben, die zur städtebaulichen Gestalt des Gebiets beitragen können (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 12, m.w.N.).

Zur näheren Erläuterung und Konkretisierung der Erhaltungszwecke, die zum Erlass einer Erhaltungssatzung berechtigen, kann auf die in § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB abschließend bestimmten Versagungsgründe für Genehmigungen im Erhaltungsgebiet zurückgegriffen werden. Nach dieser Vorschrift darf - in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB - die im Erhaltungsgebiet für den Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung erforderliche Genehmigung nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 13, m.w.N.). Ergänzend gilt nach § 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB, dass die Genehmigung zur Errichtung baulicher Anlagen nur versagt werden darf, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

Über die Erhaltung von baulichen Anlagen nach § 172 BauGB wird in zwei aufeinanderfolgenden Schritten - Erhaltungssatzung, Genehmigung - entschieden: Auf der ersten Stufe wird gemäß § 172 Abs. 1 BauGB durch gemeindliche Satzung ein Erhaltungsbereich geschaffen, in dem der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung sowie die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigungspflicht unterfallen; auf der zweiten Stufe konkretisiert und individualisiert sich das Verfahren, in dem auf Antrag des Vorhabenträgers über die Schutzwürdigkeit des konkreten Bauwerks und die Zulässigkeit von Veränderungen entschieden wird. Die abschließend in § 172 Abs. 3 bis 5 BauGB geregelten Versagungsgründe sind auch für die Konkretisierung der Satzungsermächtigung von Bedeutung, weil die Gemeinde mit der Satzung keine Zwecke verfolgen darf, die im Vollzug der Satzung mangels eines entsprechenden Versagungsgrundes nicht durchsetzbar sind; dies folgt aus der Bezugnahme des Gesetzgebers in sämtlichen Ermächtigungstatbeständen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch Klammerzusätze auf die Versagungsgründe nach § 172 Abs. 3 bis 5 BauGB (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 13, m.w.N.).

Nach Maßgabe dieser Grundsätze kommt es vorliegend darauf an, ob das in der angegriffenen Satzung festgelegte Erhaltungsgebiet eine städtebauliche Eigenart aufweist, die sich aus seiner städtebaulichen Gestalt ergibt (Erhaltungswürdigkeit des Gebiets); diese wird im Einzelnen bestimmt durch die Elemente "Ortsbild", "Stadtgestalt" oder - hier nicht einschlägig - "Landschaftsbild" (vgl. OVG RP, Urteil vom 31. Juli 2008, a.a.O., Rn. 42). Mit anderen Worten: Im Erhaltungsgebiet müssen - objektiv - bauliche Anlagen vorhanden sein, die allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild oder die Stadtgestalt prägen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juli 2020 - 2 A 6.18 -, juris, Rn. 47).

Dabei zielt der Begriff "Ortsbild" auf die optische Wirkung bzw. das Erscheinungsbild des Gebiets ab: Unter Ortsbild ist die bauliche Ansicht eines Ortes oder Ortsteils bei einer Betrachtung sowohl von innen als auch von außen unter Einschluss der Fernwirkung des Ortsumrisses zu verstehen; Ortsbild ist danach die bauliche Ansicht eines Ortsteils, Straßenzugs, Platzes oder eines sonstigen Bebauungszusammenhangs, d. h. das überwiegend durch bauliche Anlagen bestimmte Erscheinungsbild (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 48 im Anschluss an BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 15). Für das Ortsbild prägend ist ein Bauwerk dann, wenn die von ihm ausgehenden optischen Wirkungen - allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen - die Charakteristik des Ortsteils ausmachen (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 15, m.w.N.).

Der Begriff der "Stadtgestalt" geht über den Begriff des Ortsbildes hinaus, auch wenn sich die Anwendungsbereiche beider Begriffe häufig überschneiden, weil die Stadtgestalt auch das Ortsbild prägen kann. Unter "Stadtgestalt" ist vor allem die baulich-räumliche Struktur einer Stadt oder eines Siedlungsbereichs - einschließlich der Freiräume - zu verstehen, wie sie insbesondere durch den Grundriss, das Maß der baulichen Nutzung einschließlich der Gebäudehöhe, der Stellung der Gebäude zueinander sowie ihre Zuordnung zu den Straßen, aber auch durch die bauliche Gestaltung bestimmt wird; die Stadtgestalt schließt bestimmte typische Formen der Bodennutzung ein und stellt vor allem auf baulich relevante Strukturen und Funktionen ab (vgl. zum Ganzen: BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 16, m.w.N.).

In Anwendung dieser Grundsätze ist zunächst festzustellen, dass die Antragsgegnerin dem Erfordernis hinreichend Rechnung getragen hat, in der Erhaltungssatzung (insgesamt und damit insbesondere auch in Bezug auf den Teilbereich Nr. 3) die Erhaltungsziele bzw. die Festlegungsgründe, die im Erhaltungsgebiet gelten sollen, mit ausreichender Bestimmtheit festzulegen. Insoweit muss die Gemeinde zunächst im Wesentlichen nur festlegen, von welcher der Regelungsalternativen des § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB sie Gebrauch machen will; dabei reicht es aus, in der Satzung die gewählten Erhaltungsziele - hier etwa - des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB wiederholend aufzunehmen (vgl. Stock, a.a.O., § 172, Rn. 60).

Dies ist hier geschehen. Die Antragsgegnerin hat in § 1 der Satzung bestimmt, Ziel und Zweck der Satzung sei es, das städtebauliche Erscheinungsbild des Ortskernbereichs von Mainz-B. mit seiner prägenden Gebäude- und Siedlungsstruktur zu erhalten und unter Beachtung der vorhandenen städtebaulichen Strukturen nachhaltig zu entwickeln und zukünftige Veränderungen besser steuern zu können. Diese noch recht allgemein gehaltene und an den Gesetzestext des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB angelehnte Bestimmung der Erhaltungsziele genügt den insoweit zu stellenden, nicht allzu hohen Anforderungen.

Es bleibt Sache der Baugenehmigungsbehörde und im Streitfall - letztverbindlich - der Verwaltungsgerichte, auf der Grundlage dieser allgemeinen Bestimmung der Erhaltungsziele bei der Einzelfallentscheidung (z. B.) über eine beantragte Genehmigung zur Errichtung einer baulichen Anlage darüber zu befinden, ob etwa der Versagungsgrund nach § 172 Abs. 3 BauGB der Beeinträchtigung der städtebaulichen Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage gegeben ist. Dabei können allerdings auch die von der Gemeinde in einer der Satzung beigefügten (aber nicht zwingend vorgeschriebenen) Begründung gemachten Angaben zu dem jeweils als erhaltenswert erachteten optisch wahrnehmbaren, insbesondere baulichen Strukturen als Auslegungs- und Anwendungshilfe zur Konkretisierung des unbestimmten Rechtsbegriffs der "städtebaulichen Gestalt des Gebiets" herangezogen werden, sofern sie sich in der Örtlichkeit als tatsächlich vorhanden und das Ortsbild bzw. die Stadtgestalt weiterhin hinreichend prägend darstellen.

Vorliegend hat die Antragsgegnerin in der der Satzung beigefügten, umfangreichen Begründung für alle sechs Teilbereiche des Satzungsgebiets die aus ihrer Sicht jeweils vorhandenen baulichen und sonstigen Strukturen aufgeführt, die nach ihrem Dafürhalten das Ortsbild bzw. die Stadtgestalt im Sinne einer jeweils (teil-)gebietscharakteristischen städtebaulichen Eigenart prägen; dies wird im Einzelnen für die sechs Teilbereiche verbal umschrieben, wobei zum Teil auch geschichtliche Entwicklungen einbezogen werden. Jedenfalls für den hier allein zu prüfenden Teilbereich Nr. 3 ist dabei ein maßgebliches Abstellen auf sachfremde, insbesondere nicht optisch wahrnehmbare Kriterien nicht festzustellen. Insoweit wird maßgeblich abgestellt auf das Vorhandensein von drei "Villen mit großen Gärten" sowie auf deren Lage zum Straßenraum, woraus sich eine städtebaulich aufgelockerte Struktur ergeben habe, die im Kontrast zu dicht bebauten gewachsenen Strukturen stehe. Ergänzend wird abgestellt auf eine städtebaulich prägende offene Bauweise, das Fehlen von Straßenbegleitgrün sowie insbesondere auf bestimmte prägende, bauliche Gestaltungselemente wie Gauben und Zwerchhäuser sowie Dachformen, ferner auf die trauf- und giebelständige Orientierung der Gebäude zum Straßenraum. Grundsätzliche Bedenken daran, dass sich die Antragsgegnerin damit abstrakt an den optisch wahrnehmbaren städtebaulichen Kriterien orientiert hat, bestehen nicht.

bb. Die Beweisaufnahme des Senats durch Einholung des richterlichen Augenscheins im Rahmen einer Ortsbesichtigung hat ergeben, dass der - nach dem oben Gesagten in nicht zu beanstandender Weise abgegrenzte - Teilbereich Nr. 3 "O. Straße (L 1)" auch tatsächlich noch hinreichend über bauliche Anlagen einschließlich ihnen zugeordneter Freiraumstrukturen verfügt, die das Ortsbild und die Stadtgestalt weiterhin prägen und die Erhaltungswürdigkeit dieses Teilbereichs - im Hinblick auf die daran geknüpfte Rechtsfolge des Genehmigungsvorbehalts - hinreichend rechtfertigen.

Von (mit-)entscheidender Bedeutung ist insoweit, ob der tatsächliche Befund in der Örtlichkeit noch hinreichend mit den in der abstrakten Regelung angenommenen Kriterien übereinstimmt, um die Erhaltungswürdigkeit des Gebiets (weiterhin) zu rechtfertigen. Denn die Abgrenzung des Gebiets ist so vorzunehmen, dass das Schutzziel wenigstens in wesentlichen Teilen des (Teil-)Gebiets noch erreicht werden kann, Andererseits sind an die Grenzziehung keine hohen Hürden zu stellen; für die Gültigkeit der Satzung ist es daher unerheblich, wenn im Gebiet nicht alle Gebäude im Sinne des festgelegten Erhaltungszieles erhaltenswert sind (vgl. Stock, a.a.O., § 172, Rn. 63, m.w.N.). Die Erhaltungswürdigkeit des abgegrenzten Gebiets ist danach nur dann zu verneinen, wenn das Gebiet durch vorgefundene Fremdkörper ("Bausünden") insgesamt einen so unharmonischen Eindruck aufweist, dass eine Erreichung der Erhaltungsziele nicht mehr realistisch gewährleistet ist (so: OVG RP, Urteil vom 31. Juli 2008, a.a.O., Rn. 42).

Die Ortsbesichtigung hat im Wesentlichen ergeben, dass die städtebauliche Gestalt des Teilbereichs Nr. 3 maßgeblich durch einen alten Baubestand aus der Zeit um 1900 geprägt wird. Für diesen sind namentlich folgende vier Strukturelemente prägend, die auch in der Begründung der Satzung zu diesem Teilbereich angesprochen werden:

(1) Es existieren dort vier Gebäude aus der Zeit um 1900, nämlich die Anwesen O. Straße 14, 18, 20 und 22, die alle über Gärten mit altem oder älterem Baumbestand verfügen, nicht notwendig die Häuser umgebend, aber doch zumindest im Bereich hinter oder neben den Häusern, bei den Anwesen Nrn. 18, 20 und 22 auch in Form von kleineren Vorgärten zur Straße hin.

(2) Alle diese Anwesen und sogar auch noch das als Neubau hinzugekommene Haus Nr. 12 halten eine gewisse, nicht im Sinne einer Baulinie identische, aber doch in etwa gleiche Bauflucht von einigen Metern zur O. Straße hin ein.

(3) Im gesamten Teilbereich Nr. 3 ist eine offene Bauweise anzutreffen, im Falle der Anwesen Nrn. 20 und 22 als Doppelhaus, was dem Befund einer offenen Bauweise nicht entgegensteht (vgl. § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO).

(4) Jedenfalls die Anwesen Nrn. 18, 20 und 22 können als villenartig bezeichnet werden und weisen besondere Gestaltungselemente an den Fassaden und im Bereich der Dächer auf, die höheren baukünstlerischen Ansprüchen genügen, wie zum Beispiel Eckbänder, Balkone mit Maßwerk, baulich abgesetzten Fensterbänken, Rundbogenfenster im Giebel sowie teilweise auch Gauben und Zwerchhäuser mit Fachwerkelementen oder kunstvoll gearbeiteten, historisierenden Holzverstrebungen. Ansatzweise finden sich solche Gestaltungselemente auch noch im Haus Nr. 14, an dessen Fassade sich zudem die Inschrift "Kaiserliches Postamt" erhalten hat.

(5) Diese optisch ohne Weiteres wahrnehmbaren baulichen und Freiraumstrukturen sowie Gestaltungselemente haben sich als weiterhin das Ortsbild bzw. die Stadtgestalt des Teilbereichs Nr. 3 prägend erwiesen. Entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen werden sie nach dem in der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindruck nicht durch Fremdkörper und "Bausünden" in einer Weise konterkariert, dass sie dem abgegrenzten Teilbereich insgesamt einen unharmonischen Eindruck verleihen und eine Erreichung der Erhaltungsziele nicht mehr realistisch gewährleistet wäre.

So verfügt der vor Inkrafttreten der Satzung genehmigte, einfach gestaltete Neubau auf dem Grundstück "O. Straße Nr. 12" zwar nicht über gestalterisch-anspruchsvolle Fassaden- oder Dachelemente, hält sich aber hinsichtlich der Maßverhältnisse - Kubatur, erkennbare Zweigeschossigkeit, Einzelhaus in offener Bauweise mit Satteldach - im Rahmen der sich nördlich anschließenden Bebauung. Zudem hält das Anwesen eine Bauflucht zur O. Straße ein und steht in einem auch durch älteren Baumbestand geprägten Garten. Überdies wird das Grundstück im Kurvenbereich zum westlichen Teil der O. Straße von einer historischen Mauer eingefasst, die in der Begründung zum Teilbereich Nr. 3 ebenfalls als erhaltenswerte bauliche Anlage angeführt wird und die Sicht auf den Neubau von der Straße aus teilweise verdeckt.

Wie die Antragstellerinnen zu Recht angemerkt haben, verfügt das - ansonsten erkennbar im historischen Bestand weitgehend bewahrte - Anwesen Nr. 14 des ehemaligen "Kaiserlichen Postamts" nicht mehr über einen gärtnerisch gestalteten Vorgarten, weil hier aufgrund einer wohl schon vor rund 30 Jahren erteilten Baugenehmigung mehrere befestigte Pkw-Stellplätze angelegt worden sind, die etwa die gesamte Frontlänge zur Straße ausfüllen. Da indessen das Gebäude selbst - wie erwähnt - im historischen Bestand erhalten blieb und auch noch - von der Straße aus teilweise erkennbar - über einen rückwärtigen Garten mit altem Baumbestand verfügt, bleibt das zweifellos vorhandene Störpotential der Pkw-Stellplätze nur untergeordnet und ist nicht so gewichtig, dass es die prägende Wirkung der vier Anwesen Nrn. 14, 18 bis 22 mit ihren Vorgärten und Gärten, aber auch mit ihren teils kunstvollen Fassaden- und Dachgestaltungen entscheidend konterkarieren könnte.

Keine ins Gewicht fallende Fremdkörperwirkung kommt überdies der vor dem Anwesen Nr. 22 im Eckbereich zu der das Teilgebiet nach Norden abgrenzenden M. Straße straßenseitig befindlichen - einfach gestalteten - Mauer zu. Sie ist relativ kurz und nicht sehr hoch und lässt den Blick auf das Anwesen Nr. 22 weitgehend frei, verdeckt aber auch den Blick auf den Baumbestand im seitlichen Garten zur M. Straße hin nur teilweise.

Die Antragstellerinnen können schließlich nicht mit Erfolg geltend machen, die - auch von ihnen als für sich gesehen erhaltungswürdig eingestuften - Anwesen Nrn. 18 bis 22 hätten ihre Ortsbild- und Stadtgestalt prägende Wirkung (vollständig) verloren, weil die Bebauung auf der gegenüberliegenden, östlichen Seite der O. Straße durch eine von Fremdkörpern und "Bausünden" gekennzeichnete, insgesamt unharmonische Bebauung geprägt ist. Zwar trifft es zu, dass die Ostseite der O. Straße - gerade auch gegenüber den Anwesen Nrn. 14 bis 22 - eine kleinteilige, uneinheitliche, keine erhaltungswürdigen baulichen Anlagen und Freiraumelemente aufweisende, insgesamt unharmonische bauliche Struktur aufweist. Zudem ist sie in geschlossener Bauweise ohne Baufluchten oder Vorgärten zur O. Straße hin errichtet. Zweifellos stellt auch die Bahnunterführung und deren durchgängig versiegelte Zuwegungsfläche von der O. Straße aus (bis auf die kleine Parkfläche im Kurvenbereich nach Süden) eine eher unansehnliche "Betonwüste" dar. Die Antragsgegnerin hat dem aber dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass sie lediglich die Bebauung an der westlichen Seite dieses Abschnitts der O. Straße in die Erhaltungssatzung als Teilbereich Nr. 3 einbezogen hat. Allein der Umstand, dass die Bebauung unmittelbar gegenüber insgesamt unharmonisch wirkt und keine erhaltungswürdigen Strukturen aufweist, vermag jedoch die ortsbild- und stadtgestaltprägende Wirkung der Bebauung auf der Westseite nicht auszulöschen. Im Gegenteil: Gerade im Kontrast zur ostseitigen Bebauung wird dem objektiven Betrachter die ästhetisch weiterhin ansprechende und auch deshalb erhaltungswürdige städtebauliche Eigenart der in die Satzung einbezogenen Westseite der Straße besonders ins Auge fallen, wenn er seinen Blick von der Ostseite oder aus der Bahnunterführung kommend nach Westen wendet.

Insgesamt besteht danach für den Senat aufgrund des in der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindrucks kein Zweifel daran, dass die Antragsgegnerin den Teilbereich Nr. 3 zu Recht aufgrund seiner erhaltungswürdigen städtebaulichen Eigenart in die Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB aufgenommen und auch zutreffend abgegrenzt hat.

Der Senat weist aber darauf hin, dass mit der Einbeziehung aller drei Grundstücke der Antragstellerinnen keine "Festschreibung" der Parzellen Nrn. 72/1 und 72/3 als unbebaute Gärtengrundstücke verbunden ist. Etwaige dort geplante Bauvorhaben sind vielmehr am Maßstab des § 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB zu messen, wonach die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlage nur versagt werden darf, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage "beeinträchtigt" wird. Als maßgebliche städtebauliche Gestalt in diesem Sinne sind dabei aus Sicht des Senats nur die wesentlichen, das Gebiet maßgeblich prägenden Strukturen zu verstehen, wie sie oben herausgearbeitet wurden. Das Verbot der Beeinträchtigung begründet keine Nachahmungspflicht hinsichtlich in der Nachbarschaft vorzufindender Gestaltungselemente; es verlangt keine Konformität, sondern nur die Vermeidung einer das prägende Erscheinungsbild der erhaltungswürdigen Umgebung störenden Bebauung. Dies bezieht sich insbesondere auf die wesentlichen Maßverhältnisse wie Kubatur, Geschossigkeit, Bauflucht, Baukörperlänge und -breite, Trauf- und Firsthöhe sowie die Dachgestaltung.

d. Die Erhaltungssatzung leidet ferner auch nicht an Abwägungsmängeln, die zur Unwirksamkeit des allein zu prüfenden Teilbereichs Nr. 3 führen könnten.

Zwar unterliegt auch die sonstige Satzung nach § 172 Abs. 1 BauGB - ausgehend von dem Grundsatz, dass das Abwägungsgebot ein zentraler Bestandteil rechtsstaatlicher Planung ist - dem Abwägungsgebot. Nach wohl ganz überwiegender Meinung hat die Gemeinde wegen der Besonderheiten des Rechts der Erhaltungssatzung aber nur eine eingeschränkte Abwägung vorzunehmen, die mit der umfassenden planerischen Abwägung eines Bebauungsplans nicht vergleichbar ist. Denn die Erhaltungssatzung unterscheidet sich von der Bauleitplanung mit ihrem weiten Planungsermessen durch relativ eng gefasste materielle Anwendungsvoraussetzungen: Ein wesentlicher Teil des Entscheidungsprogramms besteht in der Ermittlung von Tatsachen und Umständen, die vorliegen müssen, um die Festlegung von Erhaltungszielen in dem geplanten Erhaltungsgebiet zu rechtfertigen; diese vorbereitenden Feststellungen ähneln eher einem Subsumtionsvorgang als einer Abwägung. Zudem steht den regelmäßig komplexen und auf Dauer angelegten Festsetzungen eines Bebauungsplans bei § 172 BauGB ein zweistufiges Verfahren gegenüber, auf dessen erster Ebene - der Satzung - lediglich ein Genehmigungsvorbehalt mit dem Ziel der präventiven Kontrolle erhaltungsrelevanter Vorhaben eingeführt wird, während Einzelentscheidungen über die Zulässigkeit von Vorhaben in einem gesonderten Genehmigungsverfahren getroffen werden, das so ausgestaltet ist (vgl. § 173 Abs. 3 BauGB), dass den Belangen der Eigentümer im Einzelfall Rechnung getragen werden kann (vgl. zum Ganzen: Stock, a.a.O., § 172, Rn. 68 ff.; s.a. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 58 ff.).

Die eingeschränkte Abwägung bezieht sich hauptsächlich auf die Frage, ob eine Erhaltungssatzung mit einem bestimmten Erhaltungsziel aufzustellen ist, d. h., ob das öffentliche Interesse an der Erhaltung baulicher Anlagen oder der Eigenart von Gebieten unter Berücksichtigung der Gefahrenprognose und anderer städtebaulicher Belange hinreichend gewichtig ist, und wie das Gebiet abzugrenzen ist; im Rahmen dieser Abwägung geht es vor allem um die Prüfung der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit der Festlegung; die privaten Belange der Grundstückseigentümer sind auf der Stufe der Satzung nur allgemein im Hinblick auf die Frage zu berücksichtigen, ob ein hinreichend starkes öffentliches Interesse an der Einführung eines Genehmigungsvorbehalts und der Möglichkeit einer Verhinderung baulicher Maßnahmen oder der rechtlichen Umwandlung existiert; erst im Genehmigungsverfahren wird die eigentliche Entscheidung über die Bedeutung der privaten Belange im Verhältnis zu dem öffentlichen Erhaltungsinteresse getroffen (vgl. Stock, a.a.O., § 172, Rn. 69, m.w.N.). Gerichtlich überprüfbar ist dabei nicht der Abwägungsvorgang, der mangels Begründungspflicht nicht nachvollziehbar gemacht werden muss, sondern nur das Abwägungsergebnis (vgl. Stock, a.a.O., § 172, Rn. 69, m.w.N.).

Vorliegend sind zunächst Abwägungsfehler hinsichtlich der Abgrenzung des - hier allein maßgeblichen - Teilbereichs Nr. 3 nicht gegeben.

Nach der Rechtsprechung darf die Gemeinde die Abgrenzung des Erhaltungsgebiets mit einer gewissen Großzügigkeit und Pauschalität vornehmen; sie ist aber nicht ermächtigt, den Geltungsbereich der Erhaltungssatzung über die Reichweite der das Ortsbild prägenden Bebauung oder die - vor allem optischen - Auswirkungen der Bauwerke von städtebaulicher Bedeutung hinaus zu erstrecken (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 62, m.w.N.).

Hier hat die Ortsbesichtigung des Senats - wie oben bereits eingehend ausgeführt - nicht ergeben, dass die Teilgebietsabgrenzung des Bereichs Nr. 3 etwa dahingehend zu weit gefasst wurde, dass sie Grundstücke oder Teile davon einbezieht, auf denen - einerseits - selbst keine ortsbild- oder stadtgestaltprägende Bebauung vorhanden ist und die auch - andererseits - bereits außerhalb der Reichweite der prägenden Wirkung der an anderer Stelle im Gebiet vorhandenen orts- oder stadtbildprägenden Bebauung liegen. Vielmehr umfasst nach dem oben Gesagten die orts- und stadtbildprägende Wirkung namentlich der Anwesen O. Straße 18, 20 und 22 den Teilbereich Nr. 3 in seiner gesamten Ausdehnung.

Es liegt auch kein Abwägungsfehler hinsichtlich der Berücksichtigung der privaten Eigentumsbelange namentlich der Antragstellerinnen vor.

Nach der Rechtsprechung kommt es im Hinblick auf die Frage der Verhältnismäßigkeit der - durch die Satzung bewirkten - Inhaltsbestimmung des Eigentums maßgeblich nur darauf an, ob im Hinblick auf den Bereich, in dem das Grundstück des betroffenen Eigentümers gelegen ist, Erhaltungstatbestände vorliegen (so insbesondere: OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 24. Juli 2020, a.a.O., Rn. 68 ff.). Mit anderen Worten: Es ist zu prüfen, ob das betroffene Grundstück entweder selbst erhaltungswürdige bauliche Anlagen aufweist oder jedenfalls noch innerhalb der optischen Reichweite der prägenden Wirkung von in seiner näheren Umgebung vorhandenen orts- oder stadtbildprägenden Strukturen gelegen ist.

Nachdem die Antragstellerinnen selbst davon ausgehen, dass es sich bei dem Anwesen auf ihrem Grundstück O. Straße Nr. 18 um ein - für sich gesehen - erhaltungswürdiges Gebäude handelt, dem auch eine prägende Wirkung für die beiden links und rechts davon anschließenden unbebauten Gartengrundstücke nicht abgesprochen werden kann, können sie nicht mit Erfolg geltend machen, dass gerade die Einbeziehung ihrer drei Grundstücke im Hinblick auf die Erhaltungsziele zweckwidrig und daher unverhältnismäßig ist. Im Übrigen sind ihre Eigentümerbelange erst auf der zweiten Stufe des Verfahrens, bei der Frage, ob eine etwa beantragte Genehmigung zur Errichtung, zum Umbau, zum Abriss oder zur Nutzungsänderung erteilt werden kann, näher zu berücksichtigen.

2. Der Normenkontrollantrag hat jedoch Erfolg, soweit er sich gegen § 5 der Satzung im Hinblick auf dessen Anwendung auf den Teilbereich Nr. 3 wendet.

Dieser normativen Regelung mangelt es an der erforderlichen gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage; sie ist überdies in weiten Teilen nicht hinreichend bestimmt (a.). Die Unwirksamkeit von § 5 der Satzung führt jedoch nicht zur Gesamtunwirksamkeit der Satzung und damit auch nicht des - hier allein zu prüfenden - Teilbereichs Nr. 3 (b.).

a. Die in § 5 der Satzung getroffene Regelung von "allgemeinen Erhaltungsanforderungen" ist jedenfalls insoweit, als sie auch auf den hier allein zur Prüfung stehenden Teilbereich Nr. 3 Anwendung finden soll, mangels gesetzlicher Ermächtigungsgrundlage unwirksam.

In § 5 Abs. 1 wird zunächst allgemein bestimmt, dass sich "alle baulichen Anlagen und Werbeanlagen ... in die städtebauliche Struktur der Umgebung einordnen" müssen, sodann wird dieses Einordnungsgebot durch Benennung von Kriterien in vier Unterpunkten konkretisiert, indem bestimmt wird, im Hinblick auf welche baulichen Merkmale das Einordnungsgebot "besonders" gelten soll. In § 5 Abs. 2 wird danach bestimmt, dass sich Baukörper "in die städtebauliche Gestalt des jeweiligen Teilbereichs einfügen" müssen; auch insoweit wird dieses besondere Einfügungsgebot in drei Unterpunkten näher konkretisiert, und zwar in Bezug auf Umbauten, Neubauten anstelle von Altbauten sowie Höfe. In § 5 Abs. 3 findet sich schließlich noch eine Regelung von Anforderungen für den Fall, dass "bei Neubauten oder Umbauten Grundstücke zusammengelegt" werden.

Der angestrebte Sinn und Zweck dieser Regelungen wird in der Satzungsbegründung nicht ausdrücklich erläutert; auch sonst lässt sich hierzu den vorgelegten Planaufstellungsvorgängen nichts Näheres entnehmen. Es ist jedoch erkennbar, dass es der Antragsgegnerin darum geht, das Verfahren zur Erteilung oder Versagung von Genehmigungen aufgrund des mit der Satzung für das Erhaltungsgebiet begründeten Genehmigungsvorbehalts auf der zweiten Entscheidungsstufe in bestimmter Weise zu steuern, indem normativ festgelegt wird, welche konkreten baulichen und gestalterischen Anforderungen bauliche Anlagen, Werbeanlagen sowie Umbauten erfüllen müssen, um genehmigungsfähig zu sein. Mit anderen Worten: Es handelt sich um den Versuch der Normierung von Gründen für die Versagung von Genehmigungen mangels hinreichender Einfügung bzw. Einordnung in die städtebauliche Gestalt der Umgebung im Hinblick auf die in § 5 im Einzelnen benannten Kriterien.

Für eine solche Satzungsregelung fehlt es indessen an der erforderlichen gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage:

Wie bereits ausgeführt begründet § 172 BauGB ein zweistufiges Verfahren zur Erhaltung baulicher Anlagen: Auf der ersten Stufe kann von den Gemeinden durch Satzung ein Gebiet festgelegt werden, in dem zur Wahrung bestimmter städtebaulicher Erhaltungsziele Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung sowie Errichtung baulicher Anlagen einer Genehmigung unterworfen werden; erst auf der zweiten Stufe konkretisiert und individualisiert sich das Verfahren, indem auf Antrag des Vorhabenträgers über die Schutzwürdigkeit des einzelnen Bauwerks und die Zulässigkeit von Veränderungen entschieden wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, a.a.O., Rn. 13). Damit ermächtigt § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB die Gemeinde nur dazu, das Erhaltungsgebiet zu "bezeichnen"; weitergehende Regelungsinhalte der Satzung sieht die Vorschrift nicht vor. Mit der Bestimmung von Kriterien in § 172 Abs. 3 BauGB, aufgrund deren Genehmigungen "nur versagt werden" dürfen, wendet sich das Gesetz unmittelbar nur an die Genehmigungsbehörden; wie bereits dargestellt ergeben sich aus § 172 Abs. 3 BauGB aber mittelbar auch Anhaltspunkte für zulässige Erhaltungszwecke, die zum Erlass einer Erhaltungssatzung berechtigen. Damit werden die Gemeinden jedoch nicht ermächtigt, über die allgemeinen Versagungsgründe des § 172 Abs. 3 Satz 1 und 2 BauGB hinaus einen Katalog von Anforderungen an die Einfügung bzw. Einordnung bestimmter Vorhaben normativ festzulegen, um das auf der zweiten Stufe nachfolgende Genehmigungsverfahren "feinzusteuern". Denn die Versagungsgründe für Genehmigungen im Erhaltungsgebiet werden in § 172 Abs. 3 BauGB abschließend bestimmt (so ausdrücklich: BVerwG, Urteil vom 4. Dezember 2014, Rn. 13). Auch in der Literatur wird hervorgehoben, dass die Gemeinden über die gesetzlichen Versagungsgründe hinaus in der Satzung keine Regelungen treffen dürfen; sie sind vielmehr darauf beschränkt, in der Satzung zum besseren Verständnis - das Gesetz wiederholend - die nach § 172 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB genehmigungsbedürftigen Vorhaben zu nennen und dabei hervorzuheben, dass auch bei nach der Landesbauordnung völlig verfahrensfreien oder bei sonstigen genehmigungsbedürftigen Vorhaben eine erhaltungsrechtliche Genehmigung erforderlich ist (so: Stock, a.a.O., § 172, Rn. 60). Dies ist hier indessen bereits in § 4 der Satzung in nicht zu beanstandender Weise unter Anlehnung an den Gesetzeswortlaut geschehen.

Von § 172 BauGB gedeckt wäre lediglich eine rein deklaratorische Information über die - hier in der Satzungsbegründung benannten - Kriterien zur näheren Beschreibung der städtebaulichen Gestalt des Gebiets i.S.v. § 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB bzw. der einzelnen Teilbereiche des Gesamtgebiets, sofern - wie hier - eine entsprechende Differenzierung vorgenommen wurde. Über eine solche bloße Beschreibung der Eigenart des Gebiets bzw. Teilgebiets geht die hier in § 5 der Satzung getroffene Regelung indessen weit hinaus: Sie legt teilgebietsübergreifend, aber konstitutiv Prüfkriterien fest, an denen bauliche Anlagen, Werbeanlagen oder Umbauten zu messen sind und bestimmt damit zugleich einen eigenständigen Katalog von Versagungsgründen, der von der zur Entscheidung über Genehmigungsanträge zuständigen Stelle über die allgemeinen Versagungsgründe des § 172 Abs. 3 BauGB sowie das Einfügungsgebot des § 34 Abs. 1 BauGB hinaus "abgearbeitet" werden soll. Dies ist von der gesetzlichen Ermächtigung des § 172 Abs. 1 BauGB nicht mehr gedeckt.

Ergänzend weist der Senat darauf hin, dass es auch an der hinreichenden Bestimmtheit zumindest einiger der in § 5 geregelten allgemeinen Erhaltungsanforderungen fehlt:

So erschließt sich nicht, was in § 5 Abs. 1 mit der "städtebaulichen Struktur der Umgebung" in räumlicher Hinsicht konkret gemeint ist. Anders als in § 5 Abs. 2 der Satzung wird nicht auf die "städtebauliche Gestalt des jeweiligen Teilbereichs" abgestellt. Andererseits erscheint auch nicht naheliegend, dass etwa die "Eigenart der näheren Umgebung" i.S.v. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hier gemeint sein könnte.

Unklar bleibt in § 5 Abs. 1 auch, was im dritten Unterpunkt mit dem Begriff der "teilweisen Geschlossenheit des Straßenbilds" gemeint sein könnte, an das die baulichen Anlagen und Werbeanlagen sich "anpassen" sollen. Es bleibt offen, welche Kriterien erfüllt sein müssen, damit ein Straßenbild "teilweise geschlossen" ist. Die Baunutzungsverordnung kennt nur die Differenzierung zwischen offener und geschlossener Bauweise, die hier offenbar nicht gemeint sein kann. Der Begriff des teilweise geschlossenen Straßenbilds hat in der Rechtsordnung vielmehr soweit ersichtlich kein Vorbild.

In § 5 Abs. 2 erscheint zunächst Satz 2 des zweiten Unterpunktes viel zu unbestimmt: Es bleibt unklar, wann es "die Stadtgestalt" erfordert, bei Neubauten anstelle von Altbauten "größere oder geringere Maße zu fordern". Nach Maßgabe welcher Kriterien ein altes Gebäude "im Gesamtgefüge als Störung anzusehen" gewesen sein soll mit der Folge, dass beim Neubau "größere oder geringere Maße" gefordert werden können, erschließt sich ebenfalls nicht. Letztlich bliebe die Entscheidung über zu fordernde Maßverhältnisse damit dem individuellen Geschmacksempfinden des jeweiligen Sachbearbeiters überlassen.

Völlig zu Recht wird schließlich von den Antragstellerinnen auf die evidente Unbestimmtheit des dritten Unterpunkts von § 5 Abs. 2 hingewiesen: Es ist nicht nachvollziehbar, was unter "geschlossen wirkenden Toren" zu verstehen sein könnte, durch die von der Straße aus zugängliche Höfe "bis zu ihrer Höhe" so abzugrenzen sind, "dass Fußgängern der Einblick verwehrt bleibt". Überdies erschließt sich der erhaltungsrechtliche Sinn und Zweck einer solchen Regelung nicht.

b. Die - hier nur im Hinblick auf ihrer Anwendbarkeit auf den Teilbereich Nr. 3 festzustellende - Unwirksamkeit des § 5 der Satzung führt nicht zur Gesamtunwirksamkeit der Erhaltungssatzung und damit auch des Teilbereichs Nr. 3.

Denn es liegen objektiv und subjektiv die Voraussetzungen für eine bloße Teilunwirksamkeit vor. Die Festlegung des Teilbereichs Nr. 3 ergibt auch dann eine sinnvolle städtebauliche Ordnung i.S.v. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, wenn darauf keine der in § 5 normierten allgemeinen Erhaltungsanforderungen Anwendung finden; denn es bleibt in diesem Falle dabei, dass die Genehmigungsbehörde und letztverbindlich das Verwaltungsgericht am Maßstab der unbestimmten Rechtsbegriffe des § 172 Abs. 3 BauGB darüber zu befinden haben, ob Vorhaben i.S.v. § 172 Abs. 1 Satz 1 und 2 BauGB die Genehmigung versagt werden darf. Es kann auch nicht angenommen werden, dass die Antragsgegnerin eine Erhaltungssatzung - hier: für den Teilbereich Nr. 3 - nicht ohne die in § 5 normierten allgemeinen Erhaltungsanforderungen beschlossen hätte. Die Streichung des § 5 - hier in Bezug auf den Teilbereich Nr. 3 - führt nur dazu, dass der Satzungsinhalt auf die gesetzlich zulässigen Inhalte reduziert wird und für die Einzelfallentscheidung auf der zweiten Stufe nur die gesetzlichen Vorgaben, namentlich in § 172 Abs. 3 BauGB, gelten. Es bleibt der Antragsgegnerin aber unbenommen, ihrer Genehmigungsbehörde durch eine lediglich verwaltungsintern bindende Richtlinie nähere Kriterien für die Einzelfallentscheidung zur Vereinbarkeit von Vorhaben mit der städtebaulichen Eigenart des jeweiligen Teilbereichs der Satzung an die Hand zu geben.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit wegen der Kosten folgt aus §§ 167 VwGO i.V.m. 708 ff. ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil Gründe hierfür gemäß § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 10.000,00 € festgesetzt (§§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 2 GKG).