AG Fürstenfeldbruck, Endurteil vom 22.07.2019 - 80 C 106/19 WEG
Fundstelle
openJur 2020, 73783
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Tenor

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Parteien streiten wegen der Beseitigung einer baulichen Veränderung und wegen Forderungen.

Die Parteien sind Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft besteht ausschließlich aus zwei Doppelhaushälften, welche für sich genommen wirtschaftlich selbständige Einheiten darstellen. Es gilt die Teilungserklärung vom 26.07.1988, Urkundenrolle 2128/G1988, K 1. Insoweit ist geregelt unter II. Inhalt des Sondereigentums § 1 Umfang der Nutzung Absatz 3 "Die Doppelhaushälften jeweils wirtschaftlich getrennte Einheiten, wie wenn sie Alleineigentum wären". § 4 Bauliche Änderungen lautet:

"1. Die einheitliche Gestaltung soll gewahrt bleiben. Insbesondere in farblicher Hinsicht.

2. Um, An- und Einbauten sowie Installationen können auch dann vom jeweiligen Wohnungseigentümer vorgenommen werden, wenn sie gemeinschaftliches Eigentum betreffen, sofern sich dieses im räumlichen Bereich des dem jeweiligen Wohnungseigentümer zustehenden Hauses befindet.

3. Der jeweilige Eigentümer der Doppelhaushälfte ist berechtigt, behördliche Genehmigungen vorausgesetzt, Dachgauben anzubringen.".

§ 8 Sondernutzungsrechte lautet: "Dem jeweiligen Wohnungseigentümer steht das Sondernutzungsrecht an der Fassade, den Aussenwänden, insbesondere dem Dach, den Fenstern und Türen, Glasscheiben und dergleichen, an den Innen- und Außenflächen der Balkone, Loggien, Terrassen und dergleichen, soweit sie nicht ohnehin im Sondereigentum stehen, zu. Diese Bestimmungen gelten für die jeweilige Doppelhaushälfte. ...".

Ein Schlichtungsversuch wurde nicht durchgeführt. Die Objekte sind im Bereich der Terrasse durch eine kleine Trennmauer abgetrennt. Ursprünglich handelt es sich um ein kleines Mäuerchen, welche verputzt und mit weißer Farbe angestrichen war und eine Größe von 80 cm Höhe und 2,55 m Länge hatte. Die Beklagten haben im September 2017 das Mäuerchen erhöht. Die Mauer ragt wenige cm in das Grundstück der Kläger.

Die Kläger tragen im Wesentlichen vor, dass die Beklagten die Trennmauer eigenmächtig auf eine Höhe von 2,33 m im Bereich des Gartens und 1,74 m im Bereich der Terrasse aufgemauert und daher hochgezogen hätten. Dieses stelle eine eigenmächtige bauliche Veränderung dar, welches der Zustimmung der Kläger bedürfe. Um Sondereigentum der Beklagten handele es sich hierbei nicht. Durch das Aufstocken habe sich eine erheblich optische Beeinträchtigung ergeben, zumal die Mauer auf Seiten der Kläger nicht verputzt sei. Ein Rückbau werde von den Beklagten verweigert. Auch hätten die Beklagten bei den Arbeiten an ihrem Objekt die Dachrinnen der Kläger, welche sich im Bereich der Doppelhaushälfte der Kläger befände, eigenmächtig so abgetrennt, dass die Entwässerung der Dachrinnen an der Nordseite sowie der Südseite ohne Ableitung endete. Dieses stelle eine Sachbeschädigung dar. Um die Dachrinnen wieder ordnungsgemäß anzuschließen seien Kosten in Höhe von 856,56 € angefallen. Auch hätten die Beklagten im Bereich des Dachs der Kläger einen Wasserschaden verursacht. Ohne Zustimmung der Kläger hätten die Beklagten Dachziegel auf dem Dach der Kläger entfernt, hierdurch sei es zu einem Wasserschaden gekommen und Wasser in die Holzbalkendecke eingedrungen. Für die Beseitigung des Wasserschadens seien 467,29 € angefallen. Das Bayrische Schlichtungsgesetz sei nicht anwendbar, vorrangig seien die Regeln des WEG. Auch Artikel 46 AGBGB sei nicht einschlägig. Es handele sich nicht um zwei Grundstücke. Auch aus § 9 der Teilungserklärung ergäbe sich keine Anwendbarkeit des Bayrischen Schlichtungsgesetzes. Durch die Arbeiten der Beklagten sei die Regenrinne der Kläger abgetrennt und nicht mehr funktionsfähig gewesen, dieses sei ein Schaden. Der Wasserschaden auf dem Dachboden der Kläger sei genau in dem Teil des Hauses zu dem Zeitpunkt entstanden, in welchem die Beklagten die Dachziegel entfernt hätten. Durch die Entfernung der Dachziegel sei der Wasserschaden bei den Klägern entstanden. Bestritten werde, dass der Wasserschaden durch eine angebliche Unterdeckung entstanden sein soll.

Die Klagepartei beantragt

1. Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, den gemauerten Aufbau auf dem Mäuerchen der Terrasse, welche sich zwischen den Parteien befindet, oberhalb von 88 cm zu entfernen und den ursprünglichen Zustand des Mäuerchens wieder herzustellen wie folgt: Länge der Mauer 2,56 Meter, Höhe der Mauer 0,88 Meter, Dicke der Mauer 0,18 Meter, rund rum weißer Anstrich und verputzt. Sowie die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, den Klägern einen Betrag in Höhe von 1.323,85 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.03.2018 zu bezahlen sowie die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, den Klägern außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 406,50 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu erstatten.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten tragen im Wesentlichen vor, dass kein Schlichtungsverfahren bezüglich Ziffer 1 durchgeführt worden sei. Die Klage sei daher schon unzulässig. Ein Schlichtungsversuch sei wegen Artikel 1 Nr. 2 e Bayerisches Schlichtungsgesetz, § 15 a Abs. 1 Nr. 2 EGZPO vor Einreichung der Klage durchzuführen gewesen. Bei dem Mäuerchen handelte es sich um eine Kommunmauer im Sinne von Artikel 46 AGBGB. Die Regelung sei auch auf Doppelhaushälften im Sinne des WEG anwendbar. Sowieso wäre die Klage zu Ziffer 1 aber auch unbegründet. Nach §§ 9 der Teilungserklärung könnten die Beklagten ihre Nutzungsrechte unterliegenden Flächen nach Belieben gestalten. Es stimme nicht, dass die Mauer 2,33 m hoch sei, sie sei lediglich insgesamt 1,74 m hoch. Sie halte sich da innerhalb öffentlich-rechtlicher Vorgaben und es sei nach der Gemeinschaftsordnung zulässig, so zu gestalten. Bezüglich des Klageantrags Ziffer 2, 856,56 € Dachentwässerung, fehle es an einer Anspruchsgrundlage. Eine Pflichtverletzung läge nicht vor. Gemäß § 4 der Gemeinschaftsordnung seien die Beklagten berechtigt, im Wege von Umbauarbeiten an ihrem Dach, die eigene Entwässerungsführung abzuändern. Auch wenn die von den Klägern nachträglich installierte Entwässerung ihres Daches dann nicht mehr möglich war, so ändere das nicht daran, dass nach der Gemeinschaftsordnung den Beklagten ein Umbaurecht zustünde. Die Kläger hätten keinen Anspruch darauf, dass die Beklagten den Zustand, den die Kläger nachträglich baulich verändert hätten, duldeten. Die Kläger hätten nämlich vor 15 Jahren selbst einen Dachausbau vorgenommen und daher auch die Form ihres Daches verändert. Vor dem Ausbau hätten sie ein Walmdach gehabt, dessen Entwässerung allein über das Grundstück der Kläger erfolgte. Anstelle des Walmdaches hätten die Kläger für ihre Einheit in ein Satteldach umgeändert und hätten die Entwässerung ohne Absprache mit den Beklagten verändert, dergestalt, dass die Entwässerung über die Regenrinne der Garage der Beklagten vorgenommen worden sei. Es sei auch unabhängig von einer etwaigen Verjährung. Bestritten werde auch, dass die Kläger die Rechnung der Firma L. gezahlt hätten. Bestritten werde auch, dass auf Grund der Entfernung von Dachziegeln es in der Dachhälfte der Kläger zu einem Wasserschaden gekommen sei. Es sei vielmehr festgestellt worden, dass die Kläger die Unterdeckungsbahn nicht ausreichend bis zur Kommunwand ausgeführt hätten. Durch die mangelhaft erstellte Unterdeckbahn sei das Regenwasser ausschließlich durch die Dachplatten abgehalten worden. Bestritten werde auch, dass die Kläger an die Firma M. einen Betrag von 467,29 € bezahlt hätten. Bestritten werde auch, dass überhaupt Trocknungsmaßnahmen notwendig gewesen seien sowie der Höhe nach erforderlich gewesen seien. Anwaltskosten seien daher auch nicht zu bezahlen.

Beweis wurde nicht erhoben.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf alle Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen und Aktenteilen sowie auf die Sitzungsniederschrift.

Gründe

Die Klage ist bezüglich Ziffer 1 unzulässig und bezüglich Ziffer 2 und 3 unbegründet und war daher abzuweisen.

1. Insoweit ist die Klage unzulässig. Unstreitig wurde ein Streitschlichtungsverfahren nach dem Bayerischen Schlichtungsgesetz nicht durchgeführt. Die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens nach Artikel 1 Nr. 2 e Bayerisches Schlichtungsgesetz, § 15 a Abs. 1 Nr. 2 EGZPO ist erforderlich, da es sich vorliegend um eine nachbarrechtliche Streitigkeit im Sinne von Artikel 46 AGBGB handelt.

Artikel 46 AGBGB ist einschlägig, streitgegenständlich ist hier bei Ziffer 1 der Klage die Frage der Erhöhung einer Kommunmauer. Unstreitig befindet sich die streitgegenständliche Mauer auf einer Fläche zwischen der Sondernutzungsfläche der Kläger als auch der Sondernutzungsfläche der Beklagten, unabhängig davon, ob sie jetzt 4 bis 5 cm, wie die Beklagten meinen oder 6 cm wie die Kläger meinen, mehr auf die Sondernutzungsfläche der Kläger hinein ragt. Im Ergebnis ist diese streitgegenständliche eine Mauer im Sinne von Artikel 46 AGBGB. Natürlich stimmt es, dass es sich hier nicht, wie die Klagepartei zu Recht schreibt um zwei Grundstücke, sondern lediglich um eines handelt, da es ich ja um eine WEG handelt. Es geht nur um ein Grundstück. Es ist aber Artikel 46 AGBGB analog anzuwenden. Die Voraussetzungen der Analogie liegen vor. Eine derartige Vorschrift wie Artikel 46 AGBGB findet sich nicht im WEG. Insoweit handelt es sich auch um eine planwillige Regelungslücke. Strukturell besteht derselbe Regelungsbedarf wie in Artikel 46 AGBGB.

Der sachliche Regelungsbereich des Artikel 46 AGBGB, die den widerstreitenden Nutzungsainteressen von (Grundstücks-) Nachbarn zum Ausgleich bringen soll, ist hier gleichwohl eröffnet. Denn die Vorschrift ist entsprechend anzuwenden, unerheblich ob es sich um zwei Grundstücke im Sinne des Grundbuchrechtes oder ob es sich um zwei Sondernutzungsrechte/Sondereigentume, hier Sondernutzungsrechte, handelt. Letztlich ist die Anwendbarkeit der Vorschrift dieselbe, egal, ob man Sondernutzungsrechte (oder gegebenenfalls auch Sondereigentumsrechte) auf beiden Seiten der Mauer hat, oder separate Grundstücke im grundbuchrechtlichen Sinne. Die Interessenlage ist dieselbe. Hier wird auch genau der Fall des Artikel 46 AGBGB relevant, die Kläger wenden sich ja gerade gegen die Erhöhung der zwischen ihnen errichteten Kommunmauer. Die Interessenlage ist also identisch. Artikel 46 AGBGB ist daher analog anzuwenden. Gerade auch wegen § 4 der Teilungserklärung dürfen die streitgegenständlichen Eigentümer mit ihrem "dinglich-gegenständlich abgrenzbaren Gebäudeteil" grundsätzlich nach Belieben verfahren und jede andere Einwirkung hierauf ausschließen, dieses zeigt, dass das Sondereigentum, auch in der Wahrnehmung des Rechtsverkehrs, als eine Art Ersatzgrundstück fungieren soll, vergleich auch LG Dortmund, 1 S 282/16, Urteil vom 11.07.2107, ZMR 2018, 247 ff, zitiert nach Juris sowie BGH-Urteil vom 25.10.2013, V ZR 230/12, NZM 2014, 37 f, zitiert nach Juris. Auch der Aspekt der Schutzbedürftigkeit spricht für die Annahme einer planwidrigen Regelunglücke, vergleich auch BGH, a.a.O.. Es sind keine Gründe ersichtlich, auch nicht, die Spezialregellungen des WEG, warum für das Verhältnis der Sondereigentümer untereinander nicht auf die grundsätzlichen nachbarrechtlichen Regelungen zurückzugreifen wäre. Es ist kein Grund ersichtlich, den Wohnungseigentümer von der Gütepflicht auszunehmen. Das Gesetz sieht keine Einschränkung für WEG-Verfahren vor. Auch ist der Gesetzeszweck des Schlichtungsverfahrens der, die Sozialbeziehungen der Parteien durch eine einvernehmliche Regelung wiederherzustellen. Dieses gilt im besonderen Maß, gerade auch für Wohnungseigentümer, die räumlich oft näher beieinander liegen, als es entsprechende Grundstücksnachbarn von grundbuchrechtlichen Grundstücken sind. Im Umkehrschluss muss da die Vorschrift umso mehr für Wohnungseigentümer gelten.

Die Interessenlage ist nach Auffassung des Gerichtes hier dieselbe. Es ist die Sozialbeziehung zwischen den Parteien wiederherzustellen und zu erhalten, was eher durch eine einverständlich getroffene zukunftsorientierte Regelung erfolgen kann, als durch eine gerichtliche Entscheidung. Überdies kann auch durch das Erfordernis des obligatorischen Schlichtungsverfahrens auf lange Sicht die Verfahrens- und Gerichtskosten verringert werden, nämlich dadurch, dass für bestimmte typisierte Konflikte, ein derartiger Konflikt ist eine die der Wohnungseigentümer über die Grenzbebauung, dieser Streit dem Schlichtungsverfahren zugeführt wird. Auch weite Teile des Schrifttums sprechen sich für eine vorbehaltlose Anwendung des Schlichtungsverfahrens auf Wohnungseigentümer aus, vergleich nur Engelhard im Münchner Kommentar-BGB, 7. Auflage, § 34 Rd.-Nr. 31 und Roth in Bärmann, WEG, 13. Auflage, Vorbemerkung zu § 43 ff Rd.-Nr. 8. Soweit das Schrifttum ein obligatorisches Schlichtungsverfahren für WEG-Streitigkeiten über den Gebrauch des Wohnungseigentums ablehnt, so tragen diese Gründe nicht. Zum einen fehlt es an einer Begründung, vergleich etwa Wicke in Palandt, BGB, vor § 43 Rd.-Nr. 2, 77. Auflage. Es ist auch nicht ersichtlich, wie z. B. Then in Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage, vor § 43 Rd.-Nr. 3 meint, dass ein vorgeschaltetes Schlichtungsverfahren lediglich für den Fall des § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EGZPO vorgesehen sei. Diese im Schrifttum Einschränkung kann im Hinblick darauf, dass der sachliche Umfang der obligatorischen Schlichtung sich auf die Regelungen des § 906 BGB, 910 BGB, 911 BGB, 923 BGB und der Artikel 43 bis 54 a g BGB beschränken, vergleich Artikel 1 Bayerisches Schlichtungsgesetz, auch nicht mehr nachvollzogen werden. § 15 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 geht daher ins Leere. Die Gründe, warum der Landesgesetzgeber in Bayern den § 15 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 e g ZPO wieder "leer" hat laufen lassen, sind aber nicht die, dass die Vorschrift nicht insgesamt analog auf Wohnungseigentümer anzuwenden wäre. Es fehlt vielmehr nun den Vertretern die Auffassung, dass die Regelungen nicht auf Wohnungseigentümer anzuwenden wären, die Argumentationsgrundlage. Nicht erklärlich ist zudem, warum ein Unterschied gemacht werden sollte.

Da ein Schlichtungsverfahren nicht durchgeführt wurde, ist die Klage unzulässig. Diese Voraussetzung ist nicht nachholbar. Auch kommt es bei der Frage, ob ein vorgeschaltetes Schlichtungsverfahren obligatorisch ist oder nicht, nicht auf die formale Wahl der Anspruchsgrundlage an, sondern lediglich auf den materiellen Gehalt der jeweilig vertypten Konfliktlage, vergleich auch LG Dortmund a.a.O.

Das Schlichtungsverfahren entfällt auch nicht deswegen, weil die Klagepartei vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten verlangt, für deren Geltendmachung ein Schlichtungsverfahren nicht vorgesehen ist, Vergleich auch LG Dortmund, Urteil vom 08.06.2017, 1 S 451/15, zitiert nach Juris sowie BGH Urteil vom 07.07.2009, VI ZR 278/08, ebenfalls zitiert nach Juris.

2. Im Übrigen, Ziffer 2, ist die Klage unbegründet und war daher abzuweisen. Daher war auch der Antrag Ziffer 3 auf außergerichtliche Rechtsanwaltskosten abzuweisen.

a) Ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagten auf Zahlung von 856,56 € besteht nicht. Zum einen haben die Kläger nicht bewiesen, dass sie diesen Betrag vorbezahlt haben. Die Vorlage eines Überweisungsbelegs reicht dafür nicht. Die Beklagten haben die Erfüllung bestritten. Allenfalls wäre eine Freistellung beantragbar, was nicht erfolgte. Eine Anspruchsgrundlage der Kläger für die Kosten für den, unstreitig von den Beklagten entfernten Dachanschluss der Dachentwässerung der Kläger, in Höhe von 856,56 € ist nicht ersichtlich. Es fehlt an einer Anspruchsgrundlage. Es fehlt auch an einem Schaden. Die Kläger haben sich im Termin auf die Anspruchsgrundlage § 1004 BGB gestützt. Das Gericht sieht hier keine Eigentumsbeeinträchtigung. Unstreitig haben die Beklagten Veränderungen an ihrem Dach vorgenommen und haben dadurch, die Dachentwässerung der Kläger, die über das Grundstück der Beklagten, insoweit der unwidersprochene Vortrag der Beklagtenpartei, erfolgte, unterbrochen. Nach § 4 der Gemeinschaftsordnung können aber Änderungen vorgenommen werden. Unstreitig sieht es das Gericht, dass die Dachentwässerung bislang allein über das Grundstück der Beklagten erfolgte (nach gegebenenfalls Umgestaltung durch die Kläger in der Vergangenheit). Auf Grund der Regelung des § 4 der Teilungserklärung sieht es das Gericht aber nicht so, dass die Kläger einen Anspruch darauf hätten, dass dieser Zustand derartig verbleibe. Vom Sinn und Zweck der Regelung ist es so, dass die Parteien eigenständige Einheiten darstellen sollen, was sich gerade auch aus § 4 der Teilungserklärung ergibt. Ganz deutlich ergibt sich Selbiges auch aus § 1 Abs. 3 (Umfang der Nutzung) der Teilungsordnung. Es ist nicht ersichtlich, dass in der Teilungserklärung der eine Eigentümer im Übermaß die wirtschaftliche Fläche des anderen nutzen können sollte. Daher ist nicht ersichtlich, dass die Kläger einen Anspruch darauf hätten, dass der Zustand fortbesteht, dass sie ihr Dach über das Dach der Beklagten entwässern. Im Rahmen einer Dachneugestaltung, die die Beklagten nach § 4 der Teilungserklärung durchführen durften, haben die Beklagten, das ist unstreitig, die Dachentwässerung der Kläger abgetrennt. Dieses stellt aber keinen Schaden dar, da die Kläger keinen Anspruch im Sinne einer Ermessensentscheidung auf Null darauf haben, dass die Dachentwässerung so wie bisher durchgeführt wird. Auch aus § 14, § 13 WEG, und auch aus § 10 WEG ergibt sich kein derartiger Anspruch. Es ist nicht ersichtlich, und das haben die Kläger auch nicht vorgetragen, dass die Regenableitung zwingend über das Grundstück der Beklagten, wie bisher erfolgen müsste. Aus der Tatsache, dass die Kläger für einen (geringen) Preis von 856,56 € einen Dachanschluss haben bewerkstelligen können, ergibt sich, dass technisch gesehen einen Dachentwässerung durchaus über das Grundstück der Kläger machbar ist. Eine Schadensersatzpflicht sieht das Gericht nicht. Wirtschaftlich sind die Kläger für ihr Eigentum verantwortlich, § 1, § 4 der Teilungserklärung.

b) Auch in Höhe von 476,29 € besteht kein Anspruch. Unstreitig haben die Beklagten am Dach gearbeitet. Die Klagepartei hat allerdings darzulegen und beweisen, und daran fehlt es nach Überzeugung des Gerichtes hier, dass hierdurch der klägerseits behauptete Schaden entstanden sei. Insoweit fehlt es an substantiiertem Vortrag der Klagepartei. Die Beklagtenpartei hat substantiiert bestritten, hier für eine Schadenverursachung verantwortlich zu sein und hat auch angeführt, dass wegen der fehlerhaften Unterdeckung des Daches der Kläger, für welches die Kläger verantwortlich sind, es jetzt zu einem Schaden gekommen sei. Insoweit hat die Klagepartei es versäumt, entsprechenden Vortrag substantiiert nachzuschieben. Zwar trägt die Klagepartei im noch vor dem Termin eingegangen Schriftsatz vom 28.06.2019 vor, dass genau zu dem Zeitpunkt, als die Dachziegel entfernt gewesen seien, es heftig geregnet habe und es so zu einem Wasserschaden an der Holzbalkendecke, Fehlbodenkonstruktion im Dachbereich, gekommen sei. Ein Bestreiten, dass der Wasserschaden durch eine angebliche Unterdeckung entstanden sei, reicht nicht, da die Klagepartei ja darlegungs- und beweispflichtig ist. Insoweit ist der Vortrag nicht substantiiert genug. Ein Gutachten war nicht einzuholen. Der Vortrag der Klagepartei bezüglich des zeitlichen und örtlichen Zusammenhangs reicht noch nicht aus, um einen Anspruch zu begründen.

3. Die Kostenfolge beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Verkündet am 22.07.2019

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