1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 13.04.2017, Az. 432 C 18307/15, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts München ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 276,00 € festgesetzt.
I.
Zur Darstellung des Sachverhalts wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Zusammenfassend und ergänzend wird Folgendes ausgeführt:
Die Parteien streiten in zweiter Instanz um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine 38,20 qm große 1-Zimmer-Wohnung im Anwesen ... in München. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 234,74 EUR.
Mit Schreiben vom 26.03.2015 begehrte die Klägerin von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung von monatlich 234,74 EUR auf 257,74 EUR ab dem 01.06.2015, was eine Quadratmetermiete von 6,75 EUR entspräche. Dem Mieterhöhungsverlangen war ein Typengutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Stefan ... beigefügt, der einige Wohnungen in der Wohnanlage besichtigte und anhand der Kriterien des § 558 Abs. 2 BGB einen Mittelwert von 8,38 EUR/qm und einen oberen Schwellenwert von 8,70 EUR/qm ermittelte.
Die Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, woraufhin die Klägerin Klage zum Amtsgericht München auf Zustimmung einer Mieterhöhung von monatlich 234,74 EUR auf 257,74 EUR ab dem 01.06.2015 erhob.
Das Amtsgericht gab der Klage mit Urteil vom 07.04.2017 statt. Zur ortsüblichen Vergleichsmiete holte das Gericht ein Gutachten von der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständige ... sowie ein schriftliches Ergänzungsgutachten ein. Auf Antrag der Beklagten wurde die Sachverständige ... in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht München zu ihrem Gutachten umfangreich angehört. Auf das Hauptgutachten vom 02.06.2016, dem schriftlichen Ergänzungsgutachten vom 07.11.2016 sowie auf das 13-seitige Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 07.04.2017 wird Bezug genommen.
Das Amtsgericht führte in seinem Urteil aus, dass das Mieterhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß gewesen sei. Ein Typengutachten sei nach der Rechtsprechung des BGH ausreichend, wobei Mängel an dem Gutachten nicht ersichtlich seien. Nicht erforderlich sei darüber hinaus für ein Typengutachten, dass die besonderen individuellen Ausstattungsmerkmale der Wohnung der Beklagten berücksichtigt werden. Des Weiteren sei auch das Mieterhöhungsverlangen materiell wirksam, da die Sachverständige ... überzeugend dargelegt habe, dass die Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung bei 8,50 EUR/qm läge, woraus sich ergebe, dass das Mieterhöhungsverlangen von 6,75 EUR/qm ortsüblich sei. Hierbei habe die Sachverständige die jeweils wertbildenden Kriterien durch Zu- und Abschläge in Bezug auf die Vergleichswohnungen berücksichtigt. Dabei habe allerdings nicht jeder Vor- oder Nachteil mietwertbildenden Charakter. Unschädlich sei, dass die Sachverständige ... die Vergleichswohnungen lediglich anonymisiert, indem nur die Anliegerstraße, nicht jedoch die genaue Adresse angegeben wurde, in dem Gutachten wiedergab. Ein schutzwürdiges Interesse der Beklagten an der Offenlegung derart privater Daten bestünde nicht, zumal dadurch eine Misstrauenskundgebung gegenüber der Sachverständige einhergehe. Hierdurch wäre eine effektive Durchsetzung von Mieterhöhungsverlangen gefährdet.
Hiergegen wendet sich die Berufung der Beklagten, die im Wesentlichen rügt, dass das Mieterhöhungsverlangen bereits formell unwirksam sei, da der Sachverständige ... von prinzipiell nicht vergleichbarem Wohnraum ausgehe sowie die Eigenart der Siedlung nicht berücksichtige. Des Weiteren sei auch das Gutachten der Sachverständigen ... nicht verwertbar, da entgegen des ausdrücklichen Antrags Straße, Hausnummer, Stockwerk und Grundrissplan der Vergleichswohnungen nicht offengelegt worden seien. Der Anspruch der Beteiligten auf rechtliches Gehör habe Vorrang vor dem Interesse Dritter an der Geheimhaltung der Daten. Abgesehen hiervon sei es der Gutachterin unmöglich, die Besonderheiten eines ehemaligen KZ-Geländes wertmäßig zu ermitteln.
Die Beklagte beantragt daher im Berufungsverfahren
Das Urteil des Amtsgerichts München vom 13.4.2017, Aktenzeichen 432 C 18307/15, wird aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam sei. Die Historie des Geländes spiele keine Rolle, da es sich hierbei nicht um ein Wohnmerkmal handle. Das Gericht habe sich ausreichend mit den Einwänden der Beklagten auseinandergesetzt. Soweit die Adressen der Vergleichswohnungen nicht benannt wurden, sei auf die öffentliche Vereidigung der Sachverständigen hinzuweisen. Im Übrigen gelte nunmehr der aktuelle Mietspiegel für München auch für Ludwigsfeld.
Zur Ergänzung wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06.12.2017 Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich 257,74 EUR, da das Mieterhöhungsverlangen formell als auch materiell wirksam ist, §§ 558 ff. BGB.
Nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter nach § 558 a BGB in Textform erklären und begründen.
A. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ... erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 26.03.2015 entspricht den Anforderungen des § 558 a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB.
a) Nach § 558 a Abs. 1 BGB muss das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform erklärt und begründet werden. Nach Abs. 2 Nr. 3 kann zur Begründung insbesondere Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dabei muss das Gutachten nach § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB nur gewährleisten, dass dem Mieter verständlich und nachvollziehbar dargelegt wird, warum die begehrte Miete ortsüblich sei; die Anforderungen hierfür dürfen nicht überspannt werden (BVerfG, Beschluss vom 14. Mai 1986 – 1 BvR 494/85; BGH, Urteil vom 01.02.2016 – VIII ZR 69/15). Dabei ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (BGH, Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573; BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (BVerfG, Beschluss vom 14.05.1986 – 1 BvR 494/85; BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/09). Dazu genügt auch ein sogenanntes Typengutachten, das sich ohne Besichtigung der Wohnung des Mieters auf dieser gleichförmigen Wohnungen, auch aus dem Bestand des Vermieters, stützt (BGH, Urteil vom 19.5.2010 – VIII ZR 122/09). Dabei machen auch kleinere Mängel des Gutachtens das Erhöhungsverlangen des Mieters nicht formell unwirksam (BGH, Urteil vom 3.2.2016 – VIII ZR 69/15).
b) Diesen Anforderungen ist die Klägerin nachgekommen. Mit Schreiben vom 26.03.2015 erklärte die Klägerin der Beklagten gegenüber das Mieterhöhungsverlangen und begründete dieses unter Bezugnahme auf das dem Schreiben beiliegende Typengutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ....
Auch das beiliegende sehr ausführliche Typengutachten entspricht den vorbeschriebenen Anforderungen, den es enthält die insofern erforderlichen Angaben. Nach der Besichtigung von sechs gleichartigen 1-Zimmer-Wohnungen ging der Sachverständige ... detailliert und ausführlich auf die Gebäude und Grundstücke, die Lage der Wohnungen, Größe und Grundriss der Wohnungen sowie die Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnungen ein. Ausgehend von dem richtigen Mietbegriff nahm der Sachverständige sodann eine nachvollziehbare Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Hierfür zog der Sachverständige eine Vielzahl an vergleichbaren Wohnungen in ganz München (Allach, Ramersdorf, Berg am Laim, Laim, Pasing, Sendung, Moosach, Giesing und Neuhausen) heran. Hierbei handelt es sich größtenteils auch um vergleichbare Stadtbezirke, was sich beispielsweise aus dem für das Jahr 2017 maßgeblichen Mietspiegel für München ergibt, in dem Ludwigsfeld als durchschnittliche Wohnqualität angegeben wird, genauso wie beispielsweise Allach, Laim, Berg am Laim, Moosach etc. Sofern eine vergleichbare Wohnlage allerdings nicht vorlag, nahm der Sachverständige nachvollziehbar Zu- oder Abschläge vor. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtige der Sachverständige auch ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten und nahm Zu- und Abschläge aufgrund unterschiedlicher wertbildender Merkmale vor, beispielsweise für die Wohnlage oder die Ausstattung der Wohnungen. Dass das Typengutachten nicht die Eigenart der streitgegenständlichen Siedlung als ehemaliges KZ-Außenlager thematisierte, lässt das Mieterhöhungsverlangen nicht formell unwirksam werden, da eine Auseinandersetzung mit den historischen Gegebenheiten nicht erforderlich war, da diese sich nicht auf den Mietwert der Wohnungen auswirken. Da das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen soll, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 08.04.2014 – VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747; BGH, Urteil vom 28.03.2012 – VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415), wurde das streitige Mieterhöhungsbegehren diesen Anforderungen, wie ausgeführt, gerecht.
B. Der Klägerin steht auch ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu, da die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens dem geltend gemachten Mieterhöhungsverlangen von 6,75 EUR/qm entspricht, § 558 abs. 1, Abs. 2 BGB.
a) Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann nicht der Mietspiegel für München herangezogen werden. Der Mietspiegel für München 2015 umfasst noch nicht die Siedlung Ludwigsfeld, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet. Der Mietspiegel für München 2017 ist gleichfalls nicht anwendbar. Zwar befindet sich die Lage der Wohnung nunmehr im Geltungsgebiet des Mietspiegels. Aber der Mietspiegel findet ausweislich des Anwendungsbereichs (S. 7 des Mietspiegels) keine Anwendung bei Wohnungen ohne ein vom Vermieter gestelltes Bad und bei Wohnungen ohne eine vom Vermieter gestellte Warmwasserversorgung. Da die streitgegenständliche Wohnung weder ein vom Vermieter gestelltes Bad hat noch über eine vermieterseits gestellte Warmwasserversorgung verfügt, findet auch der Mietspiegel für München 2017 keine Anwendung.
Dahinstehen kann somit die Frage, ob der Mietspiegel 2017 mit einem Sicherheitsabschlag für das Mieterhöhungsverlangen in 2015 angewendet werden kann.
b) Dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung jedoch mindestens bei dem von der Klägerin verlangten 6,75 EUR/qm liegt, ergibt sich zwingend aus dem gerichtlichen Sachverständigengutachten. Dieses kommt sogar zu dem Ergebnis, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung bei 8,50 EUR/qm liegt.
(1) Die öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ... ging in dem Gutachten von dem richtigen Vergleichsmietbegriff aus.
aa) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfG, Beschluss vom 12.03.1980 – 1 BvR 759/77). Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen (BGH, Urteil vom 03.07.2013 – VIII ZR 354/12), denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mitniveau in der gesamten Gemeinde.
bb) Diesen Anforderungen wird das gerichtliche Gutachten gerecht. Der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete legte die Sachverständige eine Mischung aus Neu- und Bestandsmieten (aus den letzten vier Jahren) Zugrunde, bezogen auf das ganze Stadtgebiet. Rechtsfehlerfrei hat die Sachverständige dem Gutachten nicht nur vergleichbare Wohnungen aus der Siedlung Ludwigsfeld, sondern aus dem gesamten Stadtbezirk Zugrunde gelegt. Dabei hat die Sachverständige auch eine ausreichende Zahl an vergleichbaren Wohnungen herangezogen. Sie bezog sich hierbei auf eine Vielzahl von vergleichbaren Wohnungen aus ihrem ihr vorliegenden Vergleichsmaterial und erläuterte die Berechnung genauer an fünf exemplarischen Wohnungen, auf die sie sowohl in dem Gutachten als auch in der mündlichen Verhandlung im Einzelnen unter Nennungen der einzelnen Merkmale einging.
(2) Rechtsfehlerfrei ermittelte die Sachverständige vergleichbare Wohnungen und nahm für die Vergleichswohnungen Zu- und Abschläge für einzelne mietrelevante Eigenschaften vor.
aa) § 558 Abs. 2 BGB verlangt für die Ermittlung einer ortsüblichen Vergleichsmiete, dass die Wohnungen in der Art, Lage, Ausstattung, Größe und Beschaffenheit vergleichbar sind. Es genügt eine überwiegende Übereinstimmung bezüglich aller fünf Merkmale, eine annähernde ist ebenso wenig erforderlich wie eine vollständige Identität (Börstinghaus in Schmitd-Futterer, Mietrecht 13. Auflage 2017, § 558 BGB, Rz. 50). Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ungefähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann ggf. durch Zu- oder Abschläge Rechnung getragen werden (BGH, Urt. v. 3.7.2013 – VIII ZR 354/12).
bb) Der vorstehenden Anforderungen entsprechend ermittelte die Sachverständige anhand der Lage, Ausstattung, Größe, Art und Beschaffenheit vergleichbare Wohnungen im Stadtbezirk München. Mit den einzelnen Kriterien setzte sich die Sachverständige sowohl in dem Gutachten als auch in dem Ergänzungsgutachten und der mündlichen Anhörung ausführlich auseinander und verglich sie mit der streitgegenständlichen Wohnung. Entsprechend der Rechtsprechung des BGH nahm die Sachverständige sodann für einzelne unterschiedliche Merkmale, wie beispielsweise die Lage oder die Ausstattung, Zu- und Abschläge vor, wobei sie diese ausführlich und nachvollziehbar darlegte. Soweit die Beklagte rügt, dass die Sachverständige in dem Gutachten nicht die historische Bedeutung der Siedlung als ehemaliges KZ-Außenlager berücksichtigte, führt dies nicht zu einem Fehler des Gutachtens. Denn bei der historischen Bedeutung der Siedlung handelt es sich nicht um ein erhebliches Wohnwertmerkmal, das sich auf die Miete niederschlägt. Nicht ersichtlich ist, dass sich aufgrund der Tatsache, dass die Siedlung auf einem ehemaligen KZ-Außenlager erbaut wurde, dies die Attraktivität der Siedlung schmälert, zumal davon ausgegangen werden muss, dass eine Vielzahl der Mieter und Mietinteressenten über diesen Umstand mehr als 70 Jahre nach der Schließung des Lagers keine Kenntnis mehr besitzen. Im Übrigen macht auch der Mietspiegel für München 2017 deutlich, dass es sich bei der historischen Bedeutung der Siedlung als ehemaliges KZ-Außenlager nicht um ein relevantes Wohnwertmerkmal handelt, da nunmehr auch die Siedlung Ludwigsfeld unter den Mietspiegel 2017 fällt, ohne dass aufgrund der historischen Bedeutung Abschlägen vorzunehmen sind.
(3) Entgegen der Auffassung der Beklagten hält die Kammer das Sachverständigengutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ... für verwertbar. Dass die Sachverständige die genaue Adresse sowie die Lagepläne der Vergleichswohnungen nicht offenlegte, macht das Gutachten nicht unverwertbar. Ein Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 103 Abs. 1 GG bzw. gegen rechtsstaatliche Verfahrensgrundsätze liegt nicht vor.
aa) Zu einer elementaren Verfahrensregel gehört, dass ein Gericht bestrittenen Tatsachen nicht ohne hinreichende Prüfung bejaht. Unter solche Tatsachen fallen auch Befundtatsachen, die ein Sachverständiger im Rahmen seiner Gutachtenserstellung ermittelt hat und auf die er sein Gutachten stützt. Die Überprüfung der Tatsachen bzw. die Mitwirkung hieran muss auch den Parteien möglich sein. Zwingend erforderlich hierfür ist, dass den Parteien auch die konkreten Befundtatsachen zugänglich sind, die das Gericht durch Übernahme des Sachverständigengutachtens verwerten will (zu Ganzen: BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 – 1 BvR 1398/93). Dabei ist die Forderung nach einer eigenen Überprüfung durch die Beteiligten umso berechtigter, je weniger das Gutachten auf dem Erfahrungswissen des Sachverständigen und je mehr es auf einzelne konkrete Befundtatsachen aufbaut (BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – 1 BvR 587/95). Andernfalls wird den Parteien verwehrt, gegebenenfalls die tatsächlichen Grundlagen und somit die Tauglichkeit des Gutachtens zu Streitentscheidung zu erschüttern.
Der Anspruch einer Partei auf Offenlegung der Befundtatsachen ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass sich der Sachverständige zur Verschwiegenheit gegenüber den Mieter bzw. Vermietern der Vergleichswohnungen verpflichtete. Denn Angaben über Mietobjekte zählen nicht zu den Daten aus der engsten Privatsphäre, deren Preisgabe im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens zumutbar ist (BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – 1 BvR 587/95). Allerdings können insbesondere auch zur Wahrung der Privatsphäre Dritter Grenzen gesetzt werden, wenn ein Beteiligter seine Zweifel nicht hinreichend substantiiert oder wenn bei vernünftiger Würdigung der Gesamtumstände nicht zu erwarten ist, dass durch eine Überprüfung das Gutachten in Frage gestellt wird (BVerfG, Beschluss vom 11.10.1994 – 1 BvR 1398/93).
Daraus ergibt sich, dass das Maß, in dem Tatsachen offengelegt werden müssen, damit ein Gutachten im Prozess verwertbar ist, sich nicht generell festlegen lässt, sondern sich nach den Umständen des Einzelfalls zu richten hat (BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – 1 BvR 587/95). Auch unter Beachtung des Sinn und Zwecks der Offenlegung der Tatsachen kann es dabei ausreichen, dass Tatsachen nur insofern offengelegt werden, dass eine grobe Nachprüfung vorgenommen werden kann (BVerfG, Beschluss vom 07.04.1997 – 1 BvR 587/95).
bb) Unter Beachtung der Rechtsprechung ist die Kammer der Ansicht, dass die Nichtveröffentlichung der genauen Adresse der Vergleichswohnungen das Sachverständigengutachten nicht unverwertbar macht. Die Sachverständige hat sowohl in dem Gerichtsgutachten als auch in dem schriftlichen Ergänzungsgutachten die Lage der Vergleichswohnungen hinreichend konkret unter Nennung der Anliegerstraße und weiteren ortsspezifischen Merkmalen, wie beispielsweise einer Bushalte- oder U-Bahnhaltestelle oder einem nahegelegenen öffentlichen Platz offengelegt. Die Mitteilung dieser Tatsachen war für die Beklagte ausreichend, um an der Überprüfung der Befundtatsachen hinreichend mitwirken zu können und sich gegen das Gutachten verteidigen zu können. Dass der Beklagten eine kritische Würdigung des Sachverständigengutachtens möglich war, ergibt sich nicht zuletzt aus dem Fragenkatalog zur stundenlangen Befragung der Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 07.04.2017 sowie aus dem diese Anhörung vorbereitenden 19seitigen Schriftsatz vom 19.07.2016, in dem die Beklagte sich ausführlich und teilweise unter Heranziehung einkopierter Lagepläne aus dem Mietspiegel 2015 mit den Vergleichswohnungen auseinandersetzte. Eine dezidierte und kritische Auseinandersetzung mit dem Gerichtsgutachten war der Beklagten anhand der ihr offengelegten Tatsachen mithin erkennbar möglich.
Unter Abwägung aller Umstände, insbesondere dass der Beklagten eine Überprüfung und Auseinandersetzung mit dem Gutachten möglich war, dem Geheimhaltungsinteresse Dritter sowie dem Umstand, dass ein weiterer Erkenntnisgewinn für die Beklagte bei Preisgabe der genauen Adresse nicht ersichtlich ist, ist es nach Ansicht der Kammer jedenfalls im hier vorliegenden Einzelfall nicht zu beanstanden, dass die Sachverständige die genaue Anschrift der Vergleichswohnungen nicht offenlegte (i.Erg. auch LG Berlin, Urteil vom 18.09.2012 – 63 S 417/10). Damit ist das Sachverständigengutachten der öffentlich bestellten und vereidigten gerichtsbekannten Sachverständigen Gebele entgegen der Ansicht der Beklagten verwertbar. Das Amtsgericht hat daher zu Recht seine Entscheidung auf das gerichtliche Gutachten gestützt.
cc) Falsch ist das Berufungsvorbringen der Beklagten, die Sachverständige hätte die Stockwerke der Vergleichswohnungen nicht offengelegt. Gegenteiliges ergibt sich aus dem gerichtlichen Sachverständigengutachten, in dem die Sachverständige bei der Beschreibung der Vergleichswohnungen ausdrücklich das jeweilige Stockwerk nennt.
dd) Unschädlich ist des Weiteren, dass die Sachverständige keine Grundrisspläne der Vergleichswohnungen vorlegte. Für die Kammer nicht erkennbar ist, welchen Erkenntnisgewinn die Beklagte aus diesen Plänen ziehen möchte, um damit das Sachverständigengutachten angreifen zu können. Darüber hinaus ist auch nicht aktenkundig, dass der Sachverständigen solche Pläne überhaupt vorliegen.
(4) Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Gesamtbewertung der Sachverständigen nachvollziehbar und zutreffend ist. Die gerichtsbekannte Sachverständige hat ihre Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand konkret bezeichneter Vergleichsmieten im gesamten Stadtbezirk nachvollziehbar dargelegt. Aufgrund ihrer Erfahrungswerte kam die Sachverständige zu einer nicht zu beanstandenden Vergleichsmiete von 8,50 EUR/qm. Damit stand der Klägerin ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf 6,75 EUR/qm zu, da auch kein Verstoß gegen die 15-%ige Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 S. 2 BGB vorlag. Im Ergebnis ist daher die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.