Tenor

I. Der Antrag auf Zulassung der Berufung wird abgelehnt.

II. Die Klägerin trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

III. Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 30.000,- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin wendet sich gegen die Erteilung einer Baugenehmigung durch die Beklagte an die Beigeladene für die Sanierung und Nutzungsänderung des bestehenden Büro- und Verwaltungsgebäudes auf dem Grundstück FlNr. ... Gemarkung S. zu einem Wohngebäude. Die Beklagte erteilte die Baugenehmigung hierfür mit Bescheid vom 27. Oktober 2014 unter Bezugnahme auf den bestandskräftigen Bauvorbescheid vom 30. Dezember 2013 sowie unter Erteilung von Abweichungen von den Abstandsflächenvorschriften, insbesondere für das Bestandsgebäude sowie Balkone auf der Nordostseite des Gebäudes zum Grundstück der Klägerin, FlNr. ... Gemarkung S., hin. Die Klägerin betreibt auf diesem nordöstlich gelegenen Grundstück einen Lebensmitteleinzelhandelsmarkt samt Parkplätzen und ist der Ansicht, das Bauvorhaben verstoße gegen ihren Gebietserhaltungsanspruch und verletzte das Gebot der Rücksichtnahme. Außerdem lägen die Voraussetzungen für die Erteilung der Abweichungen von den Abstandsflächenvorschriften nicht vor. Das Verwaltungsgericht hat ihre Klage mit Urteil vom 21. Oktober 2015 abgewiesen, weil der Bauvorbescheid Bindungswirkung entfalte und die Abweichungen von den Abstandsflächenvorschriften zu Recht erteilt worden seien. Hiergegen richtet der Antrag auf Zulassung der Berufung der Klägerin.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakten beider Rechtszüge und der vorgelegten Behördenakten verwiesen.

II.

Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. Die Klägerin beruft sich allein auf ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des erstinstanzlichen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Ob solche Zweifel bestehen, ist im Wesentlichen anhand dessen zu beurteilen, was die Klägerin innerhalb offener Frist (§ 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO) hat darlegen lassen (§ 124a Abs. 5 Satz 2 VwGO). Danach liegen solche Zweifel hier nicht vor.

1. Entgegen der Ansicht der Klägerin entfaltet der bestandskräftige Bauvorbescheid vom 30. Dezember 2013 Bindungswirkung für das beantragte und mit Bescheid vom 27. Oktober 2014 genehmigte Bauvorhaben. Der von ihr geltend gemachte Gebietserhaltungsanspruch ist deshalb ebenso wenig wie die Verletzung des bauplanungsrechtlichen Gebots der Rücksichtnahme im Anfechtungsklageverfahren gegen die Baugenehmigung zu prüfen (vgl. BayVGH, B.v. 24.11.2008 - 1 ZB 08.1442 - juris Rn. 12; U.v. 13.2.2006 - 14 B 04.1331 - juris Rn. 24).

Der Bauvorbescheid vom 30. Dezember 2013 beurteilt die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach Bauplanungsrecht (Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO i.V.m. §§ 29 ff. BauGB einschließlich der denkmalschutzrechtlichen Aspekte nach Art. 59 Satz 1 Nr. 3 BayBO i.V.m. Art. 6 Abs. 3 Satz 1 DSchG) sowie die Zulässigkeit des Stellplatznachweises durch das geplante Parksystem im Hof (Art. 59 Satz 1 Nr. 1 BayBO i.V.m. der Stellplatzsatzung der Beklagten). Abstandsflächenvorschriften waren zum Zeitpunkt der Entscheidung über den Bauvorbescheid weder Prüfungsgegenstand des Baugenehmigungsverfahrens (vgl. Art. 59 Satz 1 BayBO in der bis 31.8.2018 geltenden Fassung vom 14.8.2007, GVBl S. 588) noch war die Erteilung von Abweichungen von der Klägerin im Rahmen des Bauvorbescheids beantragt (vgl. Art. 59 Satz 1 Nr. 2 BayBO a.F.), so dass sich der Bauvorbescheid hierzu auch nicht verhält (vgl. Decker in Simon/Busse, BayBO, Stand Oktober 2018, Art. 71 Rn. 69).

Der Umfang der Bindungswirkung eines Bauvorbescheids nach Art. 71 BayBO richtet sich nach den gestellten Fragen und den zugrundeliegenden Plänen (BayVGH, U.v. 27.1.2009 - 1 B 06.517 - juris Rn. 61). Die Bindungswirkung erstreckt sich aber nur auf ein Vorhaben, das inhaltlich dem Bauvorbescheid vollständig entspricht oder von diesem ohne Veränderung der Grundkonzeption allenfalls geringfügig abweicht (BayVGH, U.v. 4.11.1996 - 1 B 94.2923 - BayVBl 1997, 341; B.v. 4.8.2011 - 2 CS 11.997 - juris Rn. 8). Maßgeblich für die Annahme der Geringfügigkeit einer Abweichung ist, dass die Genehmigungsfrage durch das nachfolgende Bauvorhaben in bodenrechtlicher und/oder bauordnungsrechtlicher Hinsicht nicht erneut aufgeworfen wird (vgl. Decker in Simon/Busse, a.a.O., Art. 71 Rn. 106) und der nachfolgende Bauantrag von dem im Vorbescheid zugrundeliegenden Vorhaben nicht in wesentlichen Punkten abweicht (vgl. BayVGH, U.v. 13.2.2006 - 14 B 04.1331 - juris Rn. 23). Bauordnungsrecht kann dabei allerdings - anders als die Klägerin meint - nur zum Tragen kommen, soweit dieses überhaupt Gegenstand des Bauvorbescheids war (vgl. Michl in Spannowsky/Manssen, BeckOK BayBO, Stand 1.3.2019, Art. 71 Rn. 53).

Danach ist hier die Bindungswirkung des Bauvorbescheids vom 30. Dezember 2013 nicht entfallen, wie das Verwaltungsgericht zutreffend anhand eines Vergleichs der beiden Vorhaben festgestellt hat. Das Verwaltungsgericht ist davon ausgegangen, dass das im Bauvorbescheid genehmigte Vorhaben "Sanierung und Nutzungsänderung von Büro- und Verwaltungsgebäude zu Wohngebäude und Errichtung eines Parksystems" mit 24 Wohnungen und fünf Appartements gemäß dem Vorbescheidsantrag vom 14. März 2013 mit dem durch Bescheid vom 27. Oktober 2014 genehmigten Bauvorhaben "Sanierung und Nutzungsänderung von Büro- und Verwaltungsgebäude zu Wohngebäude und Errichtung eines Kraftfahrzeug-Parksystems" mit 29 Wohneinheiten im Wesentlichen identisch ist. Die von der Klägerin im Zulassungsvorbringen angeführten Kriterien zeigen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit dieser Entscheidung des Verwaltungsgerichts auf.

a) Soweit sich die Klägerin auf eine abstandsflächenrechtliche Relevanz der Abgrabungen im Bereich des Souterrains auf der nordöstlichen Seite des Gebäudes beruft, war das Abstandsflächenrecht - wie oben ausgeführt - hier nicht Gegenstand des Bauvorbescheids. Gleiches gilt, soweit die Klägerin insoweit eine abstandsflächenrechtlich relevante Änderung der Wandhöhe des bestehenden Baukörpers hinsichtlich der Bemessung der Abstandsfläche geltend macht. Darüber hinaus ist eine möglicherweise andere Beurteilung im Rahmen des Gebots der Rücksichtnahme nicht substantiiert dargelegt, weil eine Änderung des maßgeblichen Immissionsortes nach Nr. A.1.3 des Anhangs zur TA Lärm hinsichtlich der bereits vorhandenen Fenster und Anordnung schutzbedürftiger Räume im Souterrain weder dargelegt noch ersichtlich ist.

Die von der Klägerin angeführte angebliche fehlende Zuordnung der konkreten Nutzung einzelner Räumlichkeiten im Bauvorbescheidsverfahren, insbesondere die erstmalige Zuordnung schutzbedürftiger Aufenthaltsräume durch die Baugenehmigung vom 27. Oktober 2014 zur Nordostseite im Souterrain, trifft nicht zu. Abgesehen davon, dass sich bereits aus der Bezeichnung und Darstellung einer Wohneinheit als Ein-Zimmer-Appartement zwangslogisch ein schutzwürdiger Aufenthaltsraum ergeben dürfte, beinhaltet der mit Vorbescheid vom 30. Dezember 2013 genehmigte Plan "Grundrisse Untergeschoss, Souterrain" nicht nur die Abkürzungen, sondern - entgegen der Darstellung der Klägerin - auch die Erläuterung der Abkürzungen, so dass sich unschwer erkennen lässt, dass bereits im Vorbescheid schutzbedürftige Räume nach Nordosten ausgerichtet waren.

b) Hinsichtlich des Geländers, das die Nutzung der Dachterrasse auf dem nördlichen Querbau begrenzt und gegenüber dem Bauvorbescheid vom 30. Dezember 2013 in der Baugenehmigung vom 27. Oktober 2014 um ca. 1 m zurückversetzt wurde, ist bereits eine wesentliche Änderung nicht ersichtlich. Abgesehen davon greift die von der Klägerin geltend gemachte abstandsflächenrechtliche Relevanz nicht, weil die Prüfung der Abstandsflächenvorschriften nicht Gegenstand des Bauvorbescheids waren. Gleiches gilt für die von der Klägerin für eine wesentliche Änderung aus abstandsflächenrechtlichen Gründen angeführte Breite und Tiefe der vorgesehenen Balkone. Zudem zeigt das Zulassungsvorbringen insoweit eine wesentliche Änderung der planungsrechtlich relevanten Aufenthaltsmöglichkeit der Balkone durch die Verkürzung der Balkontiefe ebenfalls nicht auf.

c) Soweit sich die Klägerin auf eine Änderung der Grundrisse einzelner Wohneinheiten beruft und aus brandschutzrechtlichen Vorgaben das Vorliegen einer wesentlichen Änderung herleitet, ist dies für die im Bauvorbescheid erfolgte bauplanungsrechtliche Beurteilung ohne Relevanz. Brandschutzanforderungen waren nicht Gegenstand des erteilten Bauvorbescheids und können daher auch keine wesentliche Änderung des Bauvorhabens begründen, zumal die angeführten Änderungen im Gebäudeinneren liegen und somit hier keine Auswirkungen auf die bauliche Erscheinung oder die planungsrechtliche Beurteilung haben.

d) Der von der Klägerin angeführte Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken führt ebenfalls zu keiner anderen Beurteilung. Aus dem Vorbescheid sowie den ihm zugrundeliegenden Antragsunterlagen und der Beantwortung der im Vorbescheidsantrag gestellten Frage ergibt sich, dass die komplette Nutzung des Gebäudes als reines Wohngebäude planungsrechtlich zugelassen wurde. Die Streichung im Dachbereich auf dem Plan "Schnitt 1-1, Detailskizzen" sowie der fehlende Genehmigungsstempel hierauf und auf den Plänen "4. Obergeschoss, Dachgeschoss" und "Schnitt 2-2", ändert hieran nichts, weil damit keine Einschränkung der Wohnnutzung in Teilen des Gebäudes verbunden ist. Der Vorbescheid vom 30. Dezember 2013 weist ausdrücklich darauf hin, dass die in ihm angegebenen Punkte für den zu stellenden Bauantrag zu beachten bzw. zu erledigen sind. Aus dem Hinweis Nr. 9 des Vorbescheids lässt sich insoweit entnehmen, dass sich die ursprünglich vorgesehenen Balkone in der Traufe und im 2. Dachgeschoss nicht i.S.d. § 34 BauGB einfügen. Somit ergibt sich durch die o.g. Streichung keine Reduzierung der Wohneinheiten, wie auch die Angaben auf den anderen genehmigten Plänen, die beantwortete Fragestellung und die inhaltliche Formulierung des Vorbescheids vom 30. Dezember 2013 zeigen. Im Ergebnis kann deshalb hieraus auch keine Einschränkung der Wohnnutzung hinsichtlich des Dachgeschosses abgeleitet werden.

2. Die mit dem Zulassungsvorbringen angegriffenen, durch die Baugenehmigung vom 27. Oktober 2014 von der Beklagten erteilten Abweichungen von den Abstandsflächenvorschriften führen ebenfalls nicht zur Zulassung der Berufung.

a) Die Klägerin ist der Ansicht, hinsichtlich des Bestandsgebäudes liege keine grundstücksbezogene Atypik vor, weil es sich hier um keinen Neubau, sondern um eine Nutzungsänderung handle und durch die Wohnnutzung im Souterrain mit erheblichen Immissionen zu rechnen sei. Demgegenüber hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass die Zulassung einer Abweichung wegen Nichteinhaltung der Abstandsflächen aufgrund einer abstandsflächenrechtlichen Neubeurteilung des Bestandsgebäudes rechtlich nicht zu beanstanden sei. Es hat dabei einen atypischen Fall bejaht und die Abweichung unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Interessen für vereinbar gehalten. Dies ist unter Zugrundelegung des Zulassungsvorbringens nicht zu beanstanden.

Das Verwaltungsgericht geht zu Recht von einer Fallgruppe normativen Überhangs (vgl. BayVGH, B.v. 15.9.2015 - 2 CS 15.1792 - juris Rn. 6) bezüglich der abstandsflächenrechtlichen Beurteilung des Bestandsgebäudes aus, weil die beanstandete Nutzungsänderung von Büro- und Verwaltungsgebäude in Wohnen für die Klägerin aufgrund der o.g. Bindungswirkung des Bauvorbescheids vom 30. Dezember 2013 nicht mehr angreifbar ist. Damit steht eine bauplanungsrechtlich zulässige Wohnnutzung fest, so dass das Argument einer angemessen Nutzung vorhandener Bausubstanz ohne weiteres tragfähig ist. Die von der Klägerin gegen die Zulässigkeit einer Nutzungsänderung angeführten denkmalschutzrechtlichen Aspekte sind, da vom Prüfungsumfang des Bauvorbescheids erfasst (s.o.), ebenfalls nicht mehr relevant. Eine zusätzliche Beeinträchtigung des Grundstücks der Klägerin durch die Abgrabungen im Souterrain legt das Zulassungsvorbringen nicht dar. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht auch davon ausgegangen, dass die Parkplatznutzung der Klägerin - anders als eine eventuell vorhandene Wohnnutzung - unter dem Gesichtspunkt des Wohnfriedens und des Sozialabstands, selbst wenn diese Gegenstand der abstandsflächenrechtlichen Prüfung sein sollten (vgl. BayVGH, B.v. 17.7.2018 - 9 ZB 15.2458 - juris Rn. 10) - weniger sensibel ist. Soweit die Klägerin auf eine Schutzbedürftigkeit der Wohnungen vor Parkplatzlärm abstellt, ist dies im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Prüfung im Bauvorbescheid beurteilt worden. Darüber hinaus zeigt das Zulassungsvorbringen nicht auf, dass die Balkone als sogenannter Außenwohnbereich in gleichem Maße schutzwürdig sind, wie die Wohnnutzung innerhalb des Gebäudes (vgl. BayVGH, U.v. 28.4.2017 - 9 N 14.404 - juris Rn. 91; U.v. 4.8.2017 - 9 N 15.378 - juris Rn. 94).

b) Hinsichtlich der abstandsflächenrechtlichen Beurteilung der Balkone mag zwar die Anwendbarkeit von Art. 6 Abs. 8 Nr. 2 BayBO fraglich erscheinen (vgl. BayVGH, B.v. 14.2.2005 - 2 ZB 02.2285 - juris Rn. 3). Das Verwaltungsgericht hat diese Frage allerdings offen gelassen und unter Abwägung der nachbarlichen Interessen darauf abgestellt, dass die Balkone der Befriedigung zeitgemäßer Wohnbedürfnisse und damit sinnvollen Modernisierungsinteressen des Bauherrn sowie dem Erhaltungsinteresse von denkmalgeschützter Bausubstanz entsprechen. Hiergegen ist nichts zu erinnern (vgl. BayVGH, B.v. 21.12.2016 - 9 CS 16.2278 - juris Rn. 18; B.v. 15.9.2015 - 2 CS 15.1792 - juris Rn. 6). Die Klägerin berücksichtigt insoweit nicht, dass die Zulässigkeit der Nutzungsänderung in Wohnen aufgrund der Bindungswirkung des Bauvorbescheids vom 30. Dezember 2013 ihr gegenüber bestandskräftig feststeht. Ihr Zulassungsvorbringen zeigt auch nicht auf, dass durch die Berücksichtigung der Balkone - wie oben ausgeführt - eine zusätzliche Beeinträchtigung ihres Grundstücks entsteht, zumal die Abstandsflächen - selbst bei Behandlung als fiktiver oder versetzter Außenwandteil - jedenfalls innerhalb der Abstandsflächen des Bestandsgebäudes liegen.

c) Soweit die Klägerin auf die Dachterrasse im nördlichen Querbau des Bestandsgebäudes abstellt, ist eine ausschließliche Wohnnutzung des Gebäudes gemäß Bauvorbescheid vom 30. Dezember 2013 zulässig. Dass sich durch die Nutzung als Dachterrasse veränderte Abstandsflächen gegenüber dem Bestand ergeben wird unter Berücksichtigung der Zurücksetzung des Geländers durch die Baugenehmigung vom 27. Oktober 2014 nicht aufgezeigt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Es entspricht billigem Ermessen, die der Beigeladenen entstandenen außergerichtlichen Kosten für erstattungsfähig zu erklären, weil sie einen eigenen Sachantrag gestellt und einen wesentlichen Beitrag im Beschwerdeverfahren geleistet hat (§ 162 Abs. 3 VwGO).

Die Streitwertfestsetzung ergibt sich aus § 47 Abs. 3, § 52 Abs. 1 GKG. Sie folgt der Festsetzung des Verwaltungsgerichts, gegen die keine Einwendungen erhoben wurden.

Mit der Ablehnung des Antrags auf Zulassung der Berufung wird das angefochtene Urteil rechtskräftig (§ 124a Abs. 5 Satz 4 VwGO).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).