Ein aus 18 Ferienhäusern mit privater Binnenerschließung bestehendes Vorhaben ist in einem festgesetzten Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Tennishalle nicht befreiungsfähig, sondern löst ein Planungsbedürfnis aus.

Tenor

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die erstattungsfähig sind.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar, für die Beigeladene jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt unter Aufhebung des entgegenstehenden Ablehnungsbescheids die Verpflichtung der Beklagten, ihr den beantragten Bauvorbescheid für die Errichtung von 18 Ferienhäusern in Holzbauweise mit jeweils einer Grundfläche von ca. 101 m2 auf den ihr gehörenden, unbebauten Grundstücken am Strandweg in ............, Gemarkung ........... Flur .... Flurstücke .., ..., ..., ..., ... und Flur ...Flurstücke ... und (teilw.) .... zu erteilen.

Die Vorhabenflächen liegen westlich des von der Bergstraße nach Norden abzweigenden Strandwegs. Sie befinden sich im Geltungsbereich des im Jahre 1997 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 2 „Schloßbereich – .........“ der (früher selbstständigen) Gemeinde ........., die heute ein Ortsteil der ........ist. Der als vorgezogener Bebauungsplan im Sinne von § 8 Abs. 4 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Kraft gesetzte Plan setzt im hier in Rede stehenden Bereich ein Sondergebiet „SOF4“ fest, für das nach den textlichen Festsetzungen im Teil B des Plans unter Ziffer I. (Planungsrechtliche Festsetzungen) zur Art der baulichen Nutzung in Ziffer 1.3 Satz 2 bestimmt wird: „Das Gebiet SOF4 ist ausschließlich für die Errichtung einer Tennishalle und die zugehörigen Nebenanlagen vorgesehen.“ Südlich des SOF4 ist zunächst eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen (Baumreihe) und sodann anschließend bis zur Bergstraße ein Mischgebiet (MI) festgesetzt. Die südlich nächste Bebauung besteht aus einer Gruppe von fünf Wohngebäuden, die über den Strandweg an das öffentliche Straßennetz angeschlossen sind. Westlich an das SOF4 angrenzend ist eine Fläche für privates Schutzgrün, verbunden mit einem Anpflanzgebot für Bäume, festgesetzt, für die im Textteil unter Ziffer III.1.4. nähere Festlegungen bestimmt sind. Weiter westlich und nördlich befinden sich Landschaftsschutzgebietsflächen; nordöstlich erstreckt sich der Bereich eines Naturdenkmals und eines Biotops.

Der Strandweg ist im Bebauungsplan bis etwa auf Höhe der nördlichen Grenze des SOF4 als „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung verkehrsberuhigter Bereich“ mit einer Breite von (wohl) sechs Metern festgesetzt, wobei die „Straßenprofilempfehlung“ des Plans auf der vollen, dort angegebenen Breite der Verkehrsfläche von fünf Metern eine Mischfläche als Radweg, für Fußgänger und Kfz vorsieht. Derzeit ist der Strandweg bis etwa zur Höhe der südlich des SOF4 befindlichen Wohnbebauung mit einer Betondecke ausgebaut, im Übrigen weist er nur eine wassergebundene Decke ohne Unterbau und Tragschichten auf. Weiter nördlich jenseits des SOF4 ist er als Geh- und Radweg (G+R) festgesetzt. In der Begründung des Bebauungsplans ist (Ziffer 10.1, S. 29) ausgeführt, dass die SOF4-Fläche über den Strandweg zu erreichen sei, sowie, dass der Anliegerverkehr zu berücksichtigen sei, worauf bei den Maßnahmen zur Verkehrsregelung einzugehen sei (S. 30). Wesentlich sei in diesem Zusammenhang, dass über den Strandweg auch die (westlich) zwischen den SOF1- und SOF2-Gebiet festgesetzte Tiefgarage angefahren werden solle; daneben solle über die Zufahrt auch eine Belieferung des Schlossensembles erfolgen (S. 30).

Mit der bei dem zuständigen Fachdienst der Beklagten am 24. Juli 2017 eingegangenen Bauvoranfrage für das Vorhaben „Ferienhäuser mit privater Gebietszufahrt und Gebietserschließung“ begehrte die Klägerin die „Prüfung der Zulässigkeit von bis zu 18 Ferienhäusern nach § 34 BauGB sowie den damit verbundenen Einschränkungen und Auflagen“. In einem Begleitschreiben wurde ausgeführt, dass die Erschließung über eine Privatstraße an die Bergstraße erfolgen solle; das Gebiet selbst werde über zwei Stichstraßen erschlossen. Aus dem beigefügten Lageplan ergibt sich, dass das Vorhaben die Baugrenzen des SOF4 nicht einhält. Weiter ergibt sich, dass die Anbindung an die Bergstraße westlich des Flurstücks ..... erfolgen soll. Regen- und Schmutzwasser sollen nach dem Begleitschreiben über die Grundstücke der Klägerin nach Westen bis an die Bergstraße abgeleitet werden, wozu auf dem Flurstück .... Leitungen vorgestreckt und dinglich gesichert worden seien; mit dem Zweckverband sei ein entsprechender Erschließungsvertrag geschlossen worden.

Die von der Beklagten beteiligte Beigeladene verweigerte ihr Einvernehmen unter Hinweis darauf, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht eingehalten würden sowie, dass die Erschließung nicht öffentlich-rechtlich gesichert sei; die Löschwasserbereitstellung sei nicht gesichert.

Die Beklagte lehnte die Bauvoranfrage mit Bescheid vom 9. Januar 2018, zugestellt am 10. Januar 2018, ab. Zur Begründung stellte die Beklagte im Wesentlichen darauf ab, dass das Vorhaben der Festsetzung des Bebauungsplans widerspreche und die Erschließung nicht gesichert sei. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB könne nicht erteilt werden, weil das Vorhaben Grundzüge der Planung berühre.

Die Klägerin hat am Montag, dem 12. Februar 2018, Klage erhoben. Sie macht im Wesentlichen geltend:

Sie habe einen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Das der Beklagten einräumte Ermessen sei auf Null reduziert. Die Grundzüge der Planung würden nicht berührt. Bedeutendes Ziel des Bebauungsplans sei es nicht gewesen, auf dem Vorhabengrundstück eine Tennisanlage zu verwirklichen. Die Bestimmung der Art der baulichen Nutzung für das SOF4 stelle keinen Grundzug der Planung dar. Aus der Begründung lasse sich kein Grund lesen, warum die Fläche ausschließlich für eine Tennisanlage genutzt werden solle. Der Plangeber habe insoweit nicht zwischen dem Gebiet westlich und östlich der Straße Strandweg unterschieden. Im östlichen Bereich befänden sich zahlreiche Sondergebiete für die Fremdenbeherbergung, insbesondere solle das Plangebiet SOF4 keine abschirmende Trennungswirkung von Nutzungen westlich des Vorhabengrundstücks zu den östlich gelegenen Fremdenbeherbergungsgebieten haben. Darüber hinaus müsse berücksichtigt werden, dass sowohl Sondergebiete für die Fremdenbeherbergung als auch das Sondergebiet für eine Tennishalle beides Nutzungsarten der Erholung darstellten. Die Störgrade der unterschiedlichen Nutzungen seien ebenfalls vergleichbar. Zudem müsse berücksichtigt werden, dass eine Nutzung als Ferienhausanlage dem geltenden Flächennutzungs- und Landschaftsplan entspreche. Die Befreiung sei städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.

Die Erschließung sei im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB gesichert. Allgemein sei für die wege- bzw. straßenmäßige Erschließung zu fordern, dass das Baugrundstück einen gesicherten Zugang zu einer öffentlichen Straße habe, die eine Zufahrt von Kraftfahrzeugen einschließlich öffentlicher Versorgungsfahrzeuge erlaube. Das Vorhaben sei an der öffentlichen Straße Strandweg angeschlossen. Die Errichtung von 18 Ferienhäusern lasse keinen übermäßigen Besucherverkehr erwarten, welchen der Strandweg nicht aufnehmen könne. Es sei zu erwarten, dass nicht mehr als ein Kraftfahrzeug je Ferienhaus gefahren werde. Die Straßenverkehrsfläche „Strandweg“ sei mit einer Betondecke versehen worden. Auch die sich im Aufstellungsverfahren befindliche 3. Änderung des Bebauungsplans (eine ursprünglich in Gang gesetzte 2. Änderung wurde offenbar nicht fortgeführt) belege, dass der massiv betonierte Strandweg hinreichend befestigt sei. Schließlich sei das Vorhaben über die Bergstraße hinreichend erschlossen.

Das Vorhaben widerspreche auch nicht dem festgesetzten Anpflanzgebot für Bäume. Ein solches Gebot setze der Bebauungsplan lediglich an den westlichen Grundstücksgrenzen fest und liege nicht in dem geplanten Baufeld. Auch soweit das Vorhaben mit der Festsetzung von Grünflächen und den festgesetzten Baugrenzen nicht übereinstimme, habe sie – die Klägerin – einen Anspruch auf Erteilung einer Befreiung. In der Begründung des Bebauungsplans werde die festgesetzte private Grünfläche nicht näher erläutert; somit sei davon auszugehen, dass es dem Plangeber hierauf nicht wesentlich angekommen sei. Der Bebauungsplan sei zudem mittlerweile funktionslos geworden, weil die bauplanerische Festsetzung seit mehr als 23 Jahren nicht verwirklicht worden sei.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des ablehnenden Bescheides vom 09.01.2018 (Aktenzeichen: .......) zu verpflichten, ihr entsprechend dem Antrag vom 12.07.2017 einen positiven Bauvorbescheid zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hält an ihrer Auffassung fest und macht ergänzend im Wesentlichen geltend:

Der Bebauungsplan diene trotz gewisser Änderungen in seinen östlichen Randbereichen der Stärkung der touristischen Attraktivität der Küstenregion mit saisonverlängernder Wirkung durch die Schaffung eines Reit- und Pferdesportzentrums unter Ausnutzung der herrschaftlichen Lage des östlich gelegenen ehemaligen Gutes ....., um so auch das denkmalgeschützte Gutshausensemble zu erhalten und den dazu gehörenden, ebenfalls denkmalgeschützten Landschaftspark zu sichern und wiederherzustellen. Bei dem östlich des Strandwegs gelegenen waldähnlichen Streifen des denkmalgeschützten und als solchen festgesetzten Landschaftsparks handele es sich tatsächlich um Wald, hinsichtlich dessen eine – im Zuge der Planaufstellung angestrebte - Waldumwandlung noch nicht genehmigt worden sei. Die daher notwendige Zustimmung zur Nichteinhaltung des Waldabstands sei von der zuständigen Forstbehörde nicht erteilt.

Die allein zulässige Errichtung einer Tennishalle entspreche der planerischen Grundkonzeption. Dem zentralen Planungsgedanken der Stärkung der touristischen Attraktivität entspreche es, dass die im südlichen zentralen und ansonsten im östlichen Planbereich angesiedelten Reitsportanlagen von den Beherbergungsstätten nicht signifikant getrennt sind, während der westlich an den Strandweg angrenzende Bereich der Tennishalle von den übrigen touristischen Anlagen des Reit- und Pferdesportzentrums durch einen breiten, denkmalgeschützten Parkbereich und den Strandweg getrennt seien. Das lasse erkennen, dass die Nutzung der Tennishalle nicht nur den Besuchern des Reit- und Pferdesportzentrums, sondern auch den Bewohnern des Ortes dienen und allgemein eine saisonverlängernde Wirkung entfalten solle. Diese Wirkung würde die von der Klägerin verfolgte Ferienhausnutzung minimieren. Die Befreiung sei auch deshalb ausgeschlossen, weil die geplante innere, private Erschließung ihrerseits ein Planungsbedürfnis entfalte. Darüber hinaus sehe die Planung der Klägerin die Errichtung der Ferienhäuser außerhalb der Baugrenze vor. Letztlich gehe es auch nicht um eine Befreiung für ein genehmigungspflichtiges Vorhaben, sondern um insgesamt achtzehn jeweils für sich allein schon befreiungsbedürftige Vorhaben im Zuge einer abweichenden Gesamtkonzeption der Klägerin.

Keineswegs sei die Erschließung gesichert. Dazu reiche der vorhandene, sich bereits im Stadium des Abgangs befindliche Ausbau des Strandweges nicht aus. Bei dem Strandweg handele es ich um einen einspurigen Feldweg. Maßgeblich sei nicht eine vorhabenbezogene Betrachtungsweise der gesicherten Erschließung; die Modalitäten einer hinreichenden Erschließung ergäben sich in einem Bebauungsplangebiet aus dem Bebauungsplan und den darin niedergelegten Anforderungen. Das zwinge zu einer Berücksichtigung sowohl der planerisch angelegten Tiefgarage als auch der Ausgestaltung des Strandwegs als verkehrsberuhigter Bereich für Kfz, Radfahrer und Fußgänger. Der vormals geplante Ausbau des Strandweges sei auch nicht in absehbarer Zeit zu erwarten, was die Gemeinde im Rahmen ihrer Beteiligung im Antragsverfahren klargestellt habe. Weiter fehle auch die Straßenentwässerung und –beleuchtung wie auch eine Löschwasserversorgung im notwendigen Umfang.

Die Beigeladene beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie nimmt Bezug auf die Ausführungen der Beklagten und macht ergänzend im Wesentlichen geltend:

Das Vorhaben liege mit 12 Hausgrundstücken außerhalb der festgesetzten Baugrenzen. Es widerspreche der festgesetzten Art der baulichen Nutzung und sehe nicht festgesetzte private Erschließungsstraßen vor. Die vorgesehenen Straßenflächen lägen größtenteils auf Flächen, die im Bebauungsplan als private Grünfläche „Extensivgrünland“, „Wiese“ sowie „Schutzgrün“ festgesetzt seien. Ebenso liege ein Teil des Vorhabengrundstücks auf als private Grünfläche „Schutzgrün“ festgesetzten Flächen. Dem Vorhaben stünden auch die festgesetzten Anpflanzgebote für Bäume und festgesetzte Baumstandorte entgegen.

Die Grundzüge der Planung würden bereits dadurch berührt, dass das Vorhaben ein von den Festsetzungen des Bebauungsplans gänzlich anderes Erschließungskonzept enthalte. Soweit sich das Vorhaben auf Flächen befinde, für die private Grünflächen als „Schutzgrün“ und „Wiese“ festgesetzt seien, sei es gleichfalls mit den Grundzügen der Planung nicht vereinbar. Die Festsetzungen seien Teil der umfassend erforderlich gewordenen Ausgleichsmaßnahmen. Sie zeigten als wesentliche Planungskonzeption die ausreichende Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft.

In der mündlichen Verhandlung erklärte der Vertreter der beigeladenen Stadt, dass der Flächennutzungsplan mittlerweile geändert worden sei und dieser für den hier in Rede stehenden Bereich nunmehr ein Sondergebiet FH (Ferienhausgebiet) darstelle. Das sei im Vorgriff auf einen in der Folge nicht zustande gekommenen Erschließungsvertrag mit der Firma ............. erfolgt. Für den Bereich östlich des Strandweges sei ein Aufstellungsbeschluss über die Änderung des Bebauungsplans gefasst worden, dann jedoch steckengeblieben. Mittlerweile sei dieser Bereich mit der Schlossanlage abermals verkauft worden, ein Erschließungsvertrag mit dem Investor sei von der Gemeinde beschlossen worden; die Unterzeichnung stehe noch aus.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakten, die Gerichtsakte zum Verfahren 2 A 1022/18 SN, das mit dem vorliegenden Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung verbunden worden ist, und die Verwaltungsvorgänge der Beklagten, die ihrem wesentlichen Inhalt nach Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 9. Januar 2018 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Erteilung des begehrten Bauvorbescheids.

1. Nach § 75 Satz 4 i. V. m. § 72 Abs. 1 Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) ist der Bauvorbescheid zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind. Das ist hier nicht der Fall. Dem klägerischen Vorhaben stehen im bauaufsichtlichen Verfahren nach §§ 63, 64 LBauO M-V zu prüfende Vorschriften des Bauplanungsrechts entgegen.

Nach § 30 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der, wie hier, Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Ob für das hier in Rede stehende Vorhaben der Errichtung von 18 Ferienhäusern im SOF4 die Erschließung gesichert ist, kann das Gericht dahinstehen lassen. Jedenfalls widerspricht das Vorhaben der für das SOF4 festgesetzten Art der baulichen Nutzung. Davon gingen bisher übereinstimmend auch die Beteiligten aus, so dass sich weitere Ausführungen dazu erübrigen.

Dafür, dass der Bebauungsplan oder auch nur die hier in Rede stehende Festsetzung eines SOF4 mit der Zweckbestimmung Tennishalle wegen Funktionslosigkeit unwirksam (geworden) ist, wie es die Klägerin im Blick auf den Zeitablauf pauschal behauptet, fehlt es an hinreichenden Anhaltspunkten. Insbesondere ist die Verwirklichung der festgesetzten Nutzung – Tennishalle – nicht ausgeschlossen. Das folgt bereits daraus, dass die Vorhabenfläche nach wie vor nicht (anderweitig) bebaut ist. Auch führt die Änderung des Flächennutzungsplans, in dem nunmehr ein SO FH für den hier in Rede stehenden Bereich dargestellt ist, zu keinem anderen Ergebnis. Denn das in § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB enthaltene Gebot, den Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln, ist bezogen allein auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bebauungsplans (vgl. Mitschang/Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 8 Rn. 5). Das Entwicklungsgebot verlangt nicht, dass ein bestehender Bebauungsplan nachträglich an einen später aufgestellten oder – wie hier – veränderten Flächennutzungsplan angepasst wird, sofern der Bebauungsplan seinerseits aus dem damals geltenden Flächennutzungsplan entwickelt worden oder eine der Ausnahmemöglichkeiten gegeben war (vgl. Gierke, in: Brügelmann, BauGB, 54. Lfg. März 2004, § 8 Rn. 93). So liegt es hier, weil der Bebauungsplan Nr. 2 seinerzeit als vorzeitiger Bebauungsplan im Sinne des § 8 Abs. 4 BauGB und damit im Rahmen einer der gesetzlichen Ausnahmen vom Entwicklungsgebot erlassen worden war.

2. Das Ferienhausvorhaben ist nicht, wie es die Klägerin meint, im Wege der Befreiung von den Bebauungsplanfestsetzungen nach § 31 Abs. 2 BauGB genehmigungsfähig. Nach dieser Bestimmung kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans unter der Voraussetzung, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, befreit werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit die Befreiung erfordert (Nr. 1) oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (Nr. 2) oder die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde (Nr. 3).

Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Es fehlt bereits daran, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.

a) Mit dem Begriff der Grundzüge der Planung bezeichnet § 31 Abs. 2 BauGB die durch die Hauptziele der Planung bestimmte Grundkonzeption eines Bauleitplans. Dabei kommt es darauf an, ob die fragliche Festsetzung Bestandteil eines Planungskonzepts ist, das das gesamte Plangebiet quasi wie ein roter Faden durchzieht, so dass eine Abweichung zu weitreichenden Folgen führen würde (vgl. Spieß, in: Jäde/Dirnberger, BauGB, 9. Aufl. 2018, § 31 BauGB Rn. 13 mit Hinweis auf BVerwG, Urteil vom 18. November 2010 – 4 C 10.09 – NVwZ 2011, 748). Eine Wahrung der Grundzüge der Planung kann dagegen angenommen werden, wenn die Festsetzung, von der abgewichen werden soll, entweder gewissermaßen „zufällig“ erfolgt ist oder aber doch - wird von ihr abgewichen - der damit verbundene Eingriff in das Planungsgefüge eingegrenzt, also quasi „isoliert“ werden kann (vgl. VG Würzburg, Urteil vom 14. September 2010 – W 4 K 09.478 – juris Rn. 70). Maßgeblich für die Anwendung der Befreiungsvorschrift ist, dass ihre Funktion darin besteht, in vom Satzungsgeber nicht vorhergesehenen Sonderfällen von einer auf einer notwendigen Verallgemeinerung beruhenden Bebauungsplanfestsetzung abweichen zu können (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 31 Rn. 24). Ausgeschlossen ist mithin die Erteilung einer Befreiung für ein Vorhaben, das dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft, weil damit die Grenze zur – dann erforderlichen – förmlichen Planänderung überschritten wäre (vgl. Spieß, in: Jäde/Dirnberger, BauGB, 9. Aufl. 2018, § 31 BauGB Rn. 11). Ebenso kann eine Befreiung von vornherein nicht ergehen, wenn das in Rede stehende Vorhaben ein Planungserfordernis auslöst (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 31 Rn. 25 mit Hinweis auf die Begründung des Regierungsentwurfs zum BauROG, BT-Drs. 13/6392 S. 56).

aa) Was zum planerischen Grundkonzept zählt, beurteilt sich jeweils nach dem im Bebauungsplan zum Ausdruck kommenden Planungswillen der Gemeinde. Unter welchen Voraussetzungen die Grundzüge der Planung berührt werden, lässt sich nicht allgemeingültig formulieren; maßgeblich ist die jeweilige Planungssituation. Entscheidend ist, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in den mit der Planung gefundenen Interessenausgleich eingreift, desto eher liegt es nahe, dass das Planungskonzept in einem Maße berührt wird, das eine (Um-)Planung erforderlich macht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. März 1999 – 4 B 5.99 – NVwZ 1999, 1110; Urteil vom 18. November 2010 – 4 C 10.09 – juris Rn. 37).

Eine Befreiung ist daher ausgeschlossen, wenn das Vorhaben in seine Umgebung Spannungen hineinträgt oder erhöht, die nur durch eine Planung zu bewältigen sind. Was den Bebauungsplan in seinen „Grundzügen", was seine „Planungskonzeption" verändert, lässt sich nur durch (Um-)Planung ermöglichen und darf nicht durch einen einzelfallbezogenen Verwaltungsakt der Baugenehmigungsbehörde zugelassen werden (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 2. Februar 2012 – 4 C 14.10 – juris Rn. 22 m.w.N.). Von Bedeutung für die Beurteilung, ob die Zulassung eines Vorhabens im Wege der Befreiung die Grundzüge der Planung berührt, können auch Auswirkungen des Vorhabens im Hinblick auf mögliche Vorbild- und Folgewirkungen für die Umgebung sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Juli 2008 – 4 B 11.08 – juris Rn. 4). Eine Befreiung von einer Festsetzung, die für die Planung tragend ist, darf daher nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 5. Dezember 2016 – 2 A 1412/16 SN – amtl. Umdruck S. 8 f. mit Hinweis auf VGH München, Beschluss vom 23. April 2015 – 15 ZB 13.2039 – juris m.w.N., Beschluss vom 17. November 2016 – 15 ZB 15.468 – juris Rn.9). Grundzüge der Planung werden schließlich regelmäßig auch dann berührt, wenn mit der in Rede stehenden Festsetzung ganz bestimmte Planungsziele verfolgt werden.

Davon ausgehend können die Grundzüge der Planung insbesondere als berührt angesehen werden, wenn eine andere als die im Bebauungsplan festgesetzte Art der baulichen Nutzung angestrebt wird (vgl. auch VG Schwerin, Urteil vom 21. Juli 2016 – 2 A 3829/15 SN – amtl. Umdruck S. 16 f.). Grund dafür ist, dass mit einer Befreiung von einer Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung regelmäßig in das Interessengeflecht eines Bebauungsplanes eingegriffen wird. Denn mit der Festsetzung der Art der baulichen Nutzung wird die wichtigste städtebauliche Gestaltungsfunktion des Bebauungsplans ausgeübt (vgl. VG München, Urteil vom 20. November 2019 – M 9 K 17.4569 - Rn. 33, juris mit Hinweis auf VGH Mannheim, Urteil vom 13. September 2018 – 8 S 2254/17 – juris Rn. 59).

Eine Ausnahme davon kann zum Beispiel angenommen werden, wenn die von der festgesetzten Nutzungsart beabsichtigte Abweichung sich auf Randbereiche und nur einen flächenmäßig geringfügigen Teil der betreffenden Festsetzung bezieht, weil es sich dann um qualitativ und quantitativ nur geringfügigen Änderungen handelt, die nicht geeignet sein können, die planerische Grundkonzeption in Frage zu stellen (vgl. für einen Fall der Änderung eines Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren unter der in § 13 Abs. 1 Satz 1 BauGB normierten Voraussetzung, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden BVerwG, Beschluss vom 15. März 2000 – 4 B 18.00 – NVwZ-RR 2000, 759). Demgegenüber werden die Grundzüge der Planung berührt, wenn mit der Befreiung bestimmte Nutzungsarten zugelassen werden sollen, die der Plangeber gezielt ausgeschlossen hat (vgl. Dürr, in: Brügelmann, BauGB, 57. Lfg. Juli 2010, § 31 Rn. 31 mit Hinweis auf OVG Hamburg, Beschluss vom 5. Juni 2009 – 2 Bs 26/09 – BauR 2009, 1556). Umgekehrt kann daher eine Befreiung auch ausscheiden, wenn für eine konkrete Fläche eine bestimmte Nutzungsart festgesetzt ist. So kommt eine Befreiung regelmäßig nicht bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan in Bezug auf das festgesetzte Vorhaben in Betracht (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Aufl. 2019, § 31 Rn. 29 mit Hinweis auf VGH Mannheim, Urteil vom 9. März 2018 – 8 S 1464/15 – BauR 2018, 1098).

bb) Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob ein Grundzug der Planung berührt wird, ist derjenige der Befreiungsentscheidung mit der Folge, dass die tatsächliche Entwicklung des Baugebiets seit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans in den Blick zu nehmen ist (vgl. VGH Mannheim, Beschluss vom 20. September 2016 – 3 S 864/16 – BauR 2017, 69 juris Rn. 27 mit Hinweis auf BVerwG, Urteil vom 18. November 2010 – 4 C 10.09 – NVwZ 2011, 748 juris Rn. 39).

b) Nach diesen Maßstäben und bezogen auf den Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung berührt das streitgegenständliche Vorhaben die Grundzüge der Planung. Die geplante Errichtung von 18 Ferienhäusern steht im Gegensatz zu dem planerischen Grundkonzept, wie es dem im Bebauungsplan Nr. 2 zum Ausdruck gekommenen planerischen Willen der Beigeladenen zugrunde liegt. Sie kann nur durch eine Änderung der Planung in dem dafür vorgesehenen Verfahren ermöglicht werden.

Grundidee des Bebauungsplans insgesamt ist nach seiner Begründung – ausgehend von dem städtebaulichen Konzept einer Entwicklung der Wohnfunktion und der Fremdenverkehrsfunktion (vgl. Begr. Ziffer 1.3, S. 4) - die Entwicklung eines Reit- und Pferdesportzentrums, dessen Ausgangspunkt die herrschaftliche Lage des ehemaligen Gutes ..... sein soll (vgl. Begr. Ziffer 3, S. 6). Dieses soll – neben weiteren Baudenkmalen – erhalten und die ursprüngliche Parklandschaft des Gutsparks wiederhergestellt werden (vgl. Begr. Ziffer 7.1.2, S. 14 und Ziffer 7.2.3, S. 15). Zwar ist die Errichtung von Beherbergungsstätten unter Nutzung vorhandenen Bestandes und neuer Gebäude gewollt, zugleich jedoch auch die Errichtung einer Tennishalle als zusätzliche Möglichkeit für Sport- und Freizeitbetätigung beabsichtigt (vgl. Begr. Ziffer 7.3.3, S. 18 f., 20). Neben der Reithalle ist diese eingebettet in das Ziel der Schaffung von „Freizeitangebot“ zur Stärkung der touristischen Attraktivität der Küstenregion (vgl. Begr. Ziffer 3, S. 7). Das hier in Rede stehende SOF4 ist dementsprechend nach der Begründung des Bebauungsplans ausschließlich für die Errichtung einer Tennishalle und die für deren Bewirtschaftung erforderlichen Anlagen vorgesehen (vgl. Begr. Ziffer 8.1, S. 22).

Allerdings hat die Beigeladene in der mündlichen Verhandlung dargelegt, dass sie inzwischen für den Bereich östlich des Strandweges von der Idee der Etablierung eines Reit- und Pferdesportzentrums abgerückt sei. Die Grundkonzeption in diesem Bereich solle erhalten bleiben. Westlich des Strandweges solle es keine Änderungen geben. Daraus folgt, dass zwar die Verwirklichung eines Reitsportzentrums von der Beigeladenen nicht mehr favorisiert, sondern diesbezüglich eine Planänderung angestrebt wird. Allein durch diese Planänderungsabsicht haben sich jedoch nicht zugleich auch die tatsächlichen Verhältnisse in Bezug auf die (bisher) vorhandenen Nutzungen im – hier nicht in Rede stehenden - Bereich östlich des Strandweges geändert. Wegen des mit dem Bebauungsplan geschaffenen Baurechts könnte vielmehr ein die bisherige Planung umzusetzen bereiter Investor allein über die städtebaulichen Instrumente der Veränderungssperre (§ 14 BauGB) oder der Zurückstellung (§ 15 BauGB) an der Realisierung der bisher festgesetzten Nutzung gehindert werden.

c) Hiervon ausgehend folgt für den hier relevanten Bereich westlich des Strandweges bereits aus der Festsetzung des SOF4 als „Sonstiges Sondergebiet“ mit der Zweckbestimmung „Tennishalle“ nach § 11 BauNVO, mit der hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein eigenständiges Nutzungsziel in Gestalt einer konkret bestimmten Anlagenart verfolgt wird (vgl. auch § 1 Abs. 9 BauNVO; zur Zulässigkeit eines sonstigen Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Tennisplatz“ s. Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 4. Aufl. 2019 § 11 Rn. 30 mit Hinweis auf BVerwG; Beschluss vom 24. April 1991 – 4 NB 24.90 – NVwZ 1991, 877), dass die von der Klägerin beabsichtigte Änderung der Nutzungsart der planerischen Grundkonzeption zuwiderläuft und damit die Grundzüge der gemeindlichen Planung berührt. Bei dem Vorhaben der Klägerin handelt es sich nämlich nicht um ein grundsätzlich befreiungsfähiges Einzelvorhaben, sondern – bei 18 geplanten Ferienhäusern mit privater Binnenerschließung – in seiner Gesamtheit im Ergebnis um ein Vorhaben, dass auf die Etablierung eines aus 18 Ferienhäusern bestehenden (faktischen) Ferienhausgebietes, mithin eines von dem festgesetzten „Sonstigen Sondergebiet“ mit der Zweckbestimmung „Tennishalle“ grundlegend verschiedenen Erholungssondergebiets nach § 10 BauNVO gerichtet ist. Die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung des SOF4 verlangt mithin nach städtebaulicher Ordnung und Entwicklung; sie löst ein Planungsbedürfnis aus und erfordert daher nach § 1 Abs. 3 BauGB eine Bauleitplanung.

Zwar können in einem Erholungssondergebiet nach § 10 Abs. 2 Satz 2 BauNVO auch Festsetzungen über Anlagen für sportliche Zwecke getroffen werden, weil sie regelmäßig mit der Erholungsfunktion vereinbar sind (vgl. Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 4. Aufl. 2019, § 10 Rn. 17). Indessen ging es hier der Gemeinde gerade darum, die für das SOF4 vorgesehene Fläche eigenständig für die Nutzung als Tennishalle festzusetzen und nicht lediglich Teil eines Sondergebietes Erholung werden zu lassen. So werden (auch) hinsichtlich der Fremdenbeherbergung zum einen keine Sondergebiete nach § 10 BauNVO, sondern auf der Grundlage von § 11 BauNVO ebenfalls sonstige Sondergebiete mit der Zweckbestimmung „Fremdenbeherbergung“, festgesetzt. In der Begründung des Bebauungsplans Nr. 2 wird dazu ausgeführt, dass in den sonstigen Sondergebieten für die Fremdenbeherbergung – „bis auf das Gebiet SOF4“ – neben den Beherbergungsstätten alle Einrichtungen zulässig sind, die dem Betrieb der Beherbergungsstätte dienen, sowie, dass das Gebiet SOF4 ausschließlich für die Errichtung einer Tennishalle und die zu deren Bewirtschaftung erforderlichen Anlagen vorgesehen ist (vgl. Begr. Ziffer 8.1, S. 22). Damit ist der eindeutig formulierte planerische Wille, im SOF4 gerade keine Beherbergung zuzulassen, sondern mit der Tennishalle eine zusätzliche Möglichkeit für die Freizeit- und Sportbeschäftigung zu schaffen, hinreichend klar zum Ausdruck gebracht.

Dass hinter dem klägerischen Vorhaben eine gänzlich andere planerische Konzeption als diejenige der Gemeinde steht, wird – neben dem hinzukommenden Umstand, dass auch die festgesetzten Baugrenzen nicht eingehalten werden - ergänzend im Hinblick auf die beabsichtigte Erschließung deutlich. So soll zum einen die Anbindung des Ferienhauskomplexes an das öffentliche Straßennetz nicht, wie es für die Tennishalle vorgesehen ist, über den östlich an das SOF4 angrenzenden Strandweg, sondern südwestlich hin zur Bergstraße erfolgen. Zum anderen wird allein aufgrund der Anzahl der geplanten Ferienhäuser eine Binnenerschließung notwendig. Hinzu kommt die u.a. westlich der SOF4-Fläche festgesetzte Fläche für privates Schutzgrün, verbunden mit einem Anpflanzgebot für Bäume, mit der die bebauten Bereiche eingefasst werden sollen (vgl. Begr. Ziffer 12.3.3, S. 50), was bei Erteilung der Befreiung jedenfalls partiell nicht erreicht werden könnte.

Das alles zusammengenommen zeigt, dass das Vorhaben der Klägerin in hohem Maße geeignet ist, bodenrechtliche Spannungen auszulösen, die zu bewältigen Aufgabe der gemeindlichen Bauleitplanung bleiben muss und nicht der bauaufsichtsbehördlichen Entscheidung durch Verwaltungsakt auf der Grundlage einer privaten Vorhabenplanung sein kann.

Werden mithin durch das Vorhaben der Klägerin bereits die Grundzüge der Planung berührt, so kommt es weder auf die weiteren Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB an noch auf die Frage, ob die Erschließung gesichert ist.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO; da die beigeladene Gemeinde einen Klagantrag gestellt und sich damit nach § 154 Abs. 3 VwGO einem Kostenrisiko ausgesetzt hat, erscheint es billig, ihre außergerichtlichen Kosten für erstattungsfähig zu erklären.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 und § 709 ZPO.