AG Dieburg, Urteil vom 13.03.2018 - 2 C 22/17
Fundstelle
openJur 2020, 43776
  • Rkr:
  • AmtlSlg:
  • PM:
Tenor

Der Beschluss Genehmigung der korrigierten Gesamt-Jahresabrechnung 2015 der Wohnungseigentümerversammlung der WEG ... vom 27.06.2017 zu Tagesordnungspunkt Ziff. 3 Genehmigung der Jahresabrechnung 2015 wird für ungültig erklärt.

Der Beschluss Genehmigung der korrigierten Einzel-Jahresabrechnungen 2015 der Wohnungseigentümerversammlung der WEG ... vom 27.06.2017 zu Tagesordnungspunkt Ziff. 3 Genehmigung der Jahresabrechnung 2015 wird für ungültig erklärt.

Die beigetretene Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst, im Übrigen tragen die Beklagten die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die ehemalige Verwalterin ... war Verwalterin bis 30.6.2017.

Aktuelle Verwalterin ist die Hausverwaltung ...

Die Kläger wenden sich mit ihrer Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.06.2017 zu TOP 3, mit dem die Gesamt-Jahresabrechnung 2015 genehmigt wurde und dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.6.2017 zu TOP 3 mit dem die Einzel-Jahresabrechnungen 2015 genehmigt wurden.

Vor der Eigentümerversammlung schickte die ehemalige Verwalterin den Eigentümern unter anderem eine Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben nebst Bankkontennachweis, die sie mit der Kreisziffer 1 versehen hatte (BI. 7 f. d. A.) und eine Gesamtdarstellung nach Wertstellung als Grundlage für die Einzelabrechnung, die sie mit der Kreisziffer 2 versehen hatte (BI. 10 d. A.). Im Einzelnen waren als Anlage beigefügt:

"1. Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben nebst Bankkontennachweis

2. Gesamtdarstellung wie oben nach Wertstellung als Grundlage für die Einzelabrechnungen (...) sowie Einzelabrechnungen

3. Abrechnungssaldenliste

4. Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen

Erläuterung der Korrektur der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage".

In der Eigentümerversammlung vom 27.06.2017 fassten die Wohnungseigentümer unter TOP 3 sodann folgenden Beschluss:

"Die korrigierte Gesamt-Jahresabrechnung 2015 wurde mit 4 Ja-Stimmen, 2 Enthaltungen und 2 Nein-Stimmen mit einfacher Mehrheit genehmigt."

"Die korrigierte Einzel-Jahresabrechnungen 2015 wurden mit 4 Ja-Stimmen, 2 Enthaltungen 2 Nein-Stimmen mit einfacher Mehrheit genehmigt."

Hinsichtlich der Einzelheiten des Protokolls wird auf BI. 19 ff. d. A. verwiesen.

Die Kläger sind der Meinung, es sei nicht hinreichend bestimmbar, welche der in der Eigentümerversammlung vorgelegten Abrechnungen beschlossen worden seien.

Die Kläger beantragen,

1. den Beschluss Genehmigung der korrigierten Gesamt-Jahresabrechnung 2015 der Wohnungseigentümerversammlung der WEG ..... vom 27.06.2017 zu Tagesordnungspunkt Ziff. 3 Genehmigung der Jahresabrechnung 2015 für ungültig zu erklären,

2. den Beschluss Genehmigung der korrigierten Einzel-Jahresabrechnungen 2015 der Wohnungseigentümerversammlung der WEG ... vom 27.06.2017 zu Tagesordnungspunkt Ziff. 3 Genehmigung der Jahresabrechnung 2015 für ungültig zu erklären,

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beigeladene beantragt,

die Klage abzuweisen.

Aus den Erläuterungen zu TOP 3 sei ohne weiteres ersichtlich, über welche Abrechnung letztlich abgestimmt worden sei.

Mit Schriftsatz vom 27.11.2017 ist die Beigeladene dem Rechtsstreit beigetreten.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen... Hinsichtlich der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.01.2018, Bl. 128 ff. d. A. verwiesen.

Gründe

Eine Auslegung der Anträge gemäß §§ 133, 157 BGB analog ergibt, dass nicht die WEG ... sondern die ... gemeint ist.

Die Anfechtungsklage ist gemäß §§ 43 Nr. 4, 46 WEG zulässig und begründet.

Die streitgegenständlichen Beschlüsse widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der streitgegenständliche Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.06.2017 zu TOP 3 über die Gesamt-Jahresabrechnung ist nämlich bereits nicht hinreichend bestimmt.

Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Eigentümerbeschlüsse sind daher "aus sich heraus" auszulegen und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut des Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf. Der Bestimmtheitsgrundsatz verbietet es nicht, dass ein Beschluss nur durch ein Dokument, auf das er Bezug nimmt, gedeutet werden kann. Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, dass weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit aber, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist. Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat (BGH, Urteil vom 08.04.2016, V ZR 104/15, zitiert nach BeckRS 2016, 11504).

In erster Linie ist für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen der Wortlaut maßgeblich, wie er sich aus der Niederschrift ergibt und dessen sich hieraus für einen unbefangenen Beobachter erschließende nächstliegende Bedeutung. Begleitumstände dagegen können im Einzelfall nur dann zur Auslegung berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann, also auch für nicht an der Versammlung beteiligte Eigentümer und Sondernachfolger, ohne Weiteres erkennbar sind, z. B. weil sie sich aus dem Versammlungsprotokoll ergeben. Außer Betracht bleiben also Begleitumstände, die nicht für jedermann ersichtlich sind, oder gar subjektive Vorstellungen an der Beschlussfassung Beteiligten. Deswegen waren die von der Beigeladenen benannten Zeugen ... und ... nicht zu vernehmen.

Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist nicht hinreichend bestimmt, wenn er nicht auf die beschlossenen Gesamt- und Einzelabrechnungen verweist und somit nicht bereits durch Einblick in die Niederschrift und Beschlusssammlung jedem Wohnungseigentümer, der auch nicht bei der Beschlussfassung zugegen war, ermöglicht zu erkennen, was gilt (LG Gera, Urteil vom 16.02.2015 - 5 S 23/14, LSK 2015, 300420 = ZMR 2015, 481). Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist somit nur dann hinreichend bestimmt, wenn sich dem Beschluss zweifelsfrei entnehmen lässt, über welche Jahreseinzel- und Jahresgesamtabrechnung ein Beschluss gefasst wurde. Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist daher eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest aber eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen. Denn nur so ist für einen nicht an der Beschlussfassung Beteiligten erkennbar, welche Abrechnung beschlossen wurde. Auch im Hinblick auf die beschlossenen Jahresabrechnungen muss der Beschluss für einen außenstehenden Dritten, etwa einen zukünftigen Erwerber, nachvollziehbar sein. Hier ist insbesondere zu berücksichtigen, dass in der im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung auch bestimmt werden kann, dass der rechtsgeschäftliche Sondernachfolger für die Rückstände des früheren Wohnungseigentümers einzustehen hat. Eine solche Bestimmung ist wirksam (BGH, Beschluss vom 24.02.1994 - V ZB 43/93, NJW 1994, 2950; BayObLG, Beschluss vom 13.06.1979 - BReg. 2Z 50/78, DNotZ 1980, 48). Dann muss es aber dem Erwerber auch möglich sein, anhand der Beschlusssammlung zu prüfen, ob die behaupteten Beitragsrückstände bestehen. Mithin muss er erkennen können, welche Jahresabrechnungen in der Vergangenheit beschlossen wurden.

Die Anforderungen an die Bestimmtheit eines Beschlusses sind hier nicht eingehalten.

Unter dem Tagesordnungspunkt 3 ist nicht angegeben genommen, welche Gesamt-Jahresabrechnung genehmigt werden soll. Es wird auf keine datierte Jahresabrechnung Bezug genommen und die Abrechnung über die Beschluss gefasst wurde, ist dem Protokoll nicht angehängt.

Es heißt unter TOP 3 lediglich "Die korrigierte Gesamt-Jahresabrechnung 2015 (...) wurde genehmigt".

Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit aber, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmbar ist. Nur dann ist sichergestellt, dass ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat (BGH, Urt. v. 08.04.2016, V ZR 104/15).

Vorliegend nennt der Beschluss nur allgemein "Die korrigierte Gesamt-Jahresabrechnung 2015 (...) wurde genehmigt", ohne etwa durch die Angabe eines Datums, oder durch das Beiheften einer Vorlage auf ein konkretes Dokument Bezug zu nehmen.

Zwar wird vor der Beschlussfassung auf einen Schriftverkehr Bezug genommen und die Kenntnis davon vorausgesetzt. Jedoch wurden mit dem Einladungsschreiben zwei Gesamt-Jahresabrechnungen an die Wohnungseigentümer versendet, einmal die Gesamt-Jahresabrechnungen mit der Kreisziffer 1 und einmal die Gesamt-Jahresabrechnungen mit der Kreisziffer 2, sodass auch die Bezugnahme auf den Schriftverkehr nicht ausreicht, die Jahres-Gesamtabrechnung zu konkretisieren.

Die Bezeichnung mit "korrigierte Gesamt-Jahresabrechnung 2015 " ist hier auch nicht ausreichend zur Differenzierung, weil es zwei korrigierte Abrechnungen gab, über die abgestimmt wurde.

Hier liegt nämlich eine Abrechnung vor, die die tatsächliche Einnahmen- und Ausgaben widerspiegelt (Abrechnung mit der Kreisziffer 1) und eine Gesamtabrechnung die als Grundlage für die Einzelabrechnungen dienen soll (Abrechnung mit der Kreisziffer 2).

Der Zeuge ... hat in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich gesagt, dass er über beide Gesamtabrechnungen habe abstimmen lassen. Deshalb war der Zeuge ... nicht noch einmal zu vernehmen.

Der Zeuge ... hat angegeben, dass es sich bei beiden Gesamtabrechnungen 2015, also sowohl bei der Gesamtabrechnung mit der Kreisziffer 1 als auch bei der Gesamtabrechnung mit der Kreisziffer 2, um korrigierte Versionen handelt und er über beide Abrechnungen habe abstimmen lassen. Diese würden in zwei Positionen differieren, durch die Umstellung von periodengerechter Abstimmung auf das Stichtagssystem.

Aus dem Protokoll ergibt sich lediglich, dass über eine Gesamtabrechnung 2015 abgestimmt worden ist. So heißt es in dem Protokoll "Die korrigierte Gesamt-Jahresabrechnung 2015 wurde (...) genehmigt". Es nicht klar, über welche Abrechnung letztlich abgestimmt wurde.

Hinzu kommt, dass sich aus den Ausführungen vor der Beschlussfassung ergibt, dass Herr ... vorschlägt, mit den Eigentümern die "beiden Versionen der Jahresabrechnung 2015 durchzugehen". Dies trägt weiter dazu bei, dass nicht bereits durch Einblick in die Niederschrift und Beschlusssammlung jedem Wohnungseigentümer, der auch nicht bei der Beschlussfassung zugegen war, ermöglicht wird zu erkennen, was gilt.

Auch aus der Einladung geht nicht hervor, dass über die korrigierte Abrechnung abgestimmt werden soll, zudem ist auch keine Abrechnung als korrigierte Abrechnung bezeichnet. Der Einladung war keine "korrigierte Jahresgesamtabrechnung 2015" beigefügt. Beigefügt waren:

"1. Gesamtdarstellung der Einnahmen und Ausgaben nebst Bankkontennachweis

5. Gesamtdarstellung wie oben nach Wertstellung als Grundlage für die Einzelabrechnungen (...) sowie Einzelabrechnungen

6. Abrechnungssaldenliste

7. Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen

8. Erläuterung der Korrektur der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage".

Es ist also auch aus dem Einladungsschreiben nicht unmittelbar erkennbar, über welche Abrechnung abgestimmt werden soll.

Mangels wirksamer Beschlussfassung über die Gesamtabrechnung, ist auch die Beschlussfassung über die auf die Jahresgesamtabrechnung basierende Einzelabrechnungen ungültig.

§ 49 Abs. 2 WEG wird mangels groben Verschuldens nicht angewendet.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf §§ 92, 101 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 2 ZPO.

Zitiert0
Referenzen0
Schlagworte