LG Wiesbaden, Urteil vom 31.08.2017 - 3 S 41/17
Fundstelle
openJur 2020, 43176
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Zu den Voraussetzungen der Erhöhung eines Fremdvermieterzuschlages

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 30.03.2017 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Die Parteien streiten in der zweiten Instanz noch um die Erhöhung des Fremdvermieterzuschlags um 240,51 € bei einer Grundmiete von ursprünglich 435,00 €. Der Mietvertrag stammt von Februar 2010. Die noch streitgegenständliche Erhöhung vom November 2013.

Wegen der Einzelheiten und den übrigen tatsächlichen Feststellungen kann auf das amtsgerichtliche Urteil verwiesen werden.

Das Amtsgericht hat die Klage überwiegend abgewiesen.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren letzten Klageantrag in erster Instanz weiter. Die Beklagten verteidigen das Urteil.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Gründen die Erhöhung des Fremdvermieterzuschlags abgewiesen.

Hintergrund ist, dass es vorübergehend in Hessen keine öffentlich-rechtliche Fehlbelegungsabgabe mehr gab.

Im konkreten Fall ergibt sich aus dem Erhöhungsschreiben vom 13.11.2013, dass der Bund für wohnungsfürsorgeberechtigte (zugewiesene) Mieter Subventionen zur Herabsetzung der Miete zahlt und der Bund berechtigt ist, diese Subventionen zu widerrufen, wenn die Mieter nicht zum berechtigten Personenkreis gehören.

Unstreitig gehörten die Beklagten nie zu dem berechtigten Personenkreis.

Insoweit hat der Vermieter ein durchaus nachvollziehbares Interesse, die Miete entsprechend zu erhöhen, wenn öffentliche Subventionen aus Gründen, die in der Person des Mieters liegen, wegfallen und dadurch die Kosten erheblich erhöhen.

Da insoweit aber kein öffentlich-rechtliches Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter besteht, kann dies nur im Rahmen des geltenden Mietrechtes aufgrund von Vertrag geregelt werden.

Eine solche Regelung fehlt jedoch im Mietvertrag. Die Regelung in § 3 Abs. 3 des Mietvertrages, wonach der Vermieter berechtigt ist, gesetzlich zulässige Mieterhöhungen vorzunehmen und das bei preisgebundenen Wohnraum die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart gilt und diese aufgrund gesetzlicher Regelungen sich auch rückwirkend erhöhen kann, trifft den Fall des hier streitgegenständlichen privatrechtlichen Fremdmieterzuschlags, wie ihn die Klägerin bezeichnet nicht. Selbst wenn man dies darunter subsumieren wollte, wäre die Klausel jedenfalls intransparent und überraschend und deswegen gemäß § 305c und 307 BGB unwirksam.

Denn damit, dass nachträglich, trotz von Anfang an bekannter Fehlbelegung die Miete plötzlich und sogar rückwirkend um mehr als 50 % erhöht werden kann, ohne Beachtung einer Kappungsgrenze oder sonstiger zivilrechtlicher Beschränkungen, damit braucht der Mieter nicht zu rechnen.

Die Berufung konnte daher mit der Kostenfolge des § 97 keinen Erfolg haben.

Die Revision war aus den Gründen des § 543 ZPO nicht zuzulassen.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar, da die Entscheidung rechtskräftig ist, §§ 708 Nr. 10, 713, i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.