Ferienwohnungen sind auch nach Einführung des § 13a Satz 2 BauNVO nicht als kleine Beherbergungsbetriebe i.S.v. § 3 Abs. 3 BauNVO 1968 ausnahmsweise zulässig. Dem Verordnungsgeber ist ein unmittelbares hineinwirken in bestehende Bebauungspläne verwehrt.

§ 13a BauNVO kann bei älteren Bebauungsplänen als Auslegungshilfe herangezogen werden. Größeres Gewicht hat jedoch, wie eine Festsetzung von der festsetzenden Gemeinde verstanden wurde und wegen der vorherrschenden Rechtsauffassung verstanden werden musste.

Eine Ferienwohnung kann nach § 13a Satz 2 BauNVO in einem reinen Wohngebiet nur zu den kleinen Beherbergungsbetrieben gehören, wenn sie eine baulich untergeordnete Bedeutung gegenüber der Hauptnutzung hat oder ausnahmsweise vergleichbar gewichtige Gesichtspunkte für die ausnahmsweise Gebietsverträglichkeit sprechen.

Tenor

Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers vom 10.03.2020 gegen die Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 23.01.2020 (03604/2019) wird angeordnet.

Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens.

Die Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 7.500,- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller begehrt einstweiligen Rechtsschutz gegen eine der Eigentümerin des Nachbargrundstücks erteilte Genehmigung für die Nutzungsänderung von Wohnungen zu Ferien- und Messewohnungen.

Der Antragsteller ist Eigentümer des mit einem eingeschossigen Einfamilienhaus bebauten und von ihm selbst bewohnten Grundstücks mit der Anschrift A-Straße. Die Beigeladene ist Eigentümerin des Nachbargrundstückes mit der Anschrift E., welches mit einem zweieinhalbgeschossigen Mehrfamilienhaus bebaut ist.

Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des seit dem 24.06.1970 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 370 der Antragsgegnerin. Dieser setzt für die Grundstücke ein reines Wohngebiet fest.

Die Antragsgegnerin genehmigte der Beigeladenen auf ihren Antrag vom 30.04.2019 mit Bescheid vom 23.01.2020 die Nutzungsänderung der beiden im Erd- und 1. Obergeschoss befindlichen Wohnungen mit einer Wohnfläche von je 68,9m² in Ferien- und Messewohnungen mit maximal vier Einzelbetten je Ferien-/Messewohnung. Die etwa 58m² große Dachgeschosswohnung wird weiter zu Wohnzwecken genutzt.

Die Antragsgegnerin gab dem Antragsteller den Bescheid nicht bekannt. Er erlangte durch ein Akteneinsichtsgesuch Kenntnis von der Genehmigung und legte am 10.03.2020 bei der Antragsgegnerin Widerspruch gegen die Baugenehmigung ein. Zugleich stellte er einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung. Die Antragsgegnerin lehnte diesen Antrag am 01.04.2020 ab.

Der Antragsteller hat am 04.05.2020 um einstweiligen Rechtsschutz nachgesucht. Er begründet seinen Antrag im Wesentlichen damit, dass sein bei der Antragsgegnerin erhobener Widerspruch voraussichtlich Erfolg haben werde. Die mit dem Widerspruch angegriffene Baugenehmigung verletze ihn in seinem Gebietserhaltungsanspruch. Die beiden Gebäude lägen in einem reinen Wohngebiet, mit dessen Festsetzung die Genehmigung von Ferienwohnungen nicht vereinbar sei. Bei Ferienwohnungen handele es sich nicht um Wohnnutzung. Sie seien auch nicht ausnahmsweise nach § 3 Abs. 3 BauNVO zulässig, da es sich bei Ferienwohnungen in Ermangelung einer Rezeption oder anderweitiger Ansprechpersonen nicht um herkömmliche mit der Wohnnutzung vereinbare Beherbergungsbetriebe handele. § 13a BauNVO sei nicht anwendbar, da die Regelung erst am 13.05.2017 und damit später als der Bebauungsplan Nr. 370 in Kraft getreten sei. Die in dieser Norm enthaltenen Regelungen seien von dem Plangeber bei Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 370 nicht denkbar gewesen. Zudem stelle sich das Vorhaben als rücksichtslos gegenüber dem Antragsteller dar, weil mit der Nutzung als Ferienwohnung Immissionen verbunden seien, die zu beträchtlichen und im reinen Wohngebiet nicht hinnehmbaren nächtlichen Störungen führten. Schließlich befänden sich in dem Gebäude auch deutlich mehr als acht Betten, wie den Buchungsportalen zu entnehmen sei.

Der Antragsteller beantragt sinngemäß,

die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers gegen die Baugenehmigung der Antragsgegnerin vom 23.01.2020 (03604/2019) anzuordnen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie verweist darauf, dass § 3 Abs. 3 BauNVO 1968 ausnahmsweise die Zulässigkeit von kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes vorsehe. Einen solchen stellten die genehmigten Ferien-/Messewohnungen dar. Es ergebe sich aus § 13a Satz 1 und 2 BauNVO, dass Ferienwohnungen den Beherbergungsbetrieben zuzuordnen seien. Es sei nicht relevant, dass die Regelung erst nach Inkrafttreten des Bebauungsplans Nr. 370 geschaffen worden sei, da es sich nicht um eine gesetzliche Neuerung, sondern im Wesentlichen um eine Klarstellung der bis dahin strittigen Einordnung von Ferienwohnungen handele. Die Vorschrift helfe daher auch bei der Auslegung älterer Bebauungspläne. Die Ferienwohnungen seien auch „klein“ im Sinne der Vorschrift, weil sie sich nach Umfang, Erscheinungs- und Betriebsform unauffällig in das Gebiet einordneten. Es stehe alleine das Übernachten im Vordergrund, anderweitige Dienstleistungen würden nicht angeboten werden. Entscheidend sei das Gesamtbild des Betriebes, bestehend aus zwei Wohnungen mit vier Betten. Das Überwiegen einer anderweitigen Nutzung in dem Gebäude verlange die Vorschrift in § 13a Satz 2 BauNVO nicht. Die Genehmigung sei auch nicht rücksichtslos, bei zwei Wohnungen zu vier Betten handele es sich um eine im Hinblick auf die Belastungen für die Nachbarn überschaubare Nutzung. Sollte die tatsächliche Nutzung über diesen Umfang hinausgehen, sei dies kein Makel der Baugenehmigung, sondern in einem gesonderten Verfahren bauordnungsrechtlich zu überprüfen.

Die Beigeladene verweist darauf, dass sie sich an die Baugenehmigung halte und jeweils vier Betten in den beiden Wohnungen anbiete. Der Fokus liege auf Familien mit Kindern, von denen erhebliche Belästigungen nicht zu erwarten seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des beigezogenen Verwaltungsvorgangs Bezug genommen.

II.

Der Antrag hat Erfolg.

Er ist nach § 80a Abs. 3 i.V.m. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Abs. 5 Satz 1, 1. Alt VwGO statthaft, weil dem von dem Kläger gegen die streitgegenständliche Baugenehmigung eingelegten Widerspruch nach § 212a Abs. 1 BauGB keine aufschiebende Wirkung zukommt.

Der Antrag ist auch im Übrigen zulässig. Insbesondere ist der Antragsteller nach § 42 Abs. 2 VwGO analog antragsbefugt, da er sich als unmittelbar angrenzender Nachbar im baurechtlichen Sinne auf die Möglichkeit der Verletzung von drittschützenden Normen stützen kann. Die angegriffene Baugenehmigung vom 23.01.2020 ist auch nicht bestandskräftig geworden, weil die Antragsgegnerin sie dem Antragsteller gegenüber nicht mit einer ordnungsgemäßen Rechtsbehelfsbelehrung nach § 58 Abs. 1 VwGO versehen bekannt gegeben hat und der mit Schreiben vom 10.03.2020 erhobene Widerspruch die Jahresfrist nach § 58 Abs. 2 VwGO wahrt. Weiterhin sind die Voraussetzungen von §§ 80a Abs. 3 Satz 2 i.V.m. § 80 Abs. 6 VwGO erfüllt. Nach diesen Vorschriften ist der Antrag nach § 80a Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 80 Abs. 5 VwGO nur zulässig, wenn die Behörde einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung ganz oder teilweise abgelehnt hat, oder über den Antrag ohne Mitteilung eines zureichenden Grundes in angemessener Frist sachlich nicht entschieden hat oder eine Vollstreckung droht. Die Antragsgegnerin hat hier den Antrag des Antragstellers auf Aussetzung der Vollziehung vom 10.03.2020 am 01.04.2020 abgelehnt.

Der Antrag ist begründet.

Bei der vom Gericht zu treffenden Entscheidung über die Frage der Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Rechtsbehelfs sind die privaten Interessen des Antragstellers an der Verschonung vom sofortigen Vollzug des Verwaltungsaktes bis zur rechtskräftigen Entscheidung über den eingelegten Rechtsbehelf und das öffentliche Interesse an der sofortigen Durchsetzung des Verwaltungsakts gegeneinander abzuwägen. Dabei sind die Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs, dessen aufschiebende Wirkung angeordnet werden soll, ein wesentliches Kriterium. Erweist sich der Rechtsbehelf bei summarischer Prüfung als voraussichtlich erfolgreich, so wird auch dem Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz in aller Regel zu entsprechen sein. Denn an der sofortigen Durchsetzung eines rechtswidrigen Verwaltungsakts kann kein öffentliches Interesse bestehen. Erweist sich der Rechtsbehelf hingegen als höchstwahrscheinlich erfolglos, so kommt regelmäßig dem öffentlichen Interesse an der sofortigen Vollziehung, das in § 212 a Abs. 1 BauGB gesetzlichen Ausdruck gefunden hat, der Vorrang zu (st. Rspr., BayVGH, Beschluss vom 09.06.2020 – 15 CS 20.901 –, Rn. 23, juris; VG Hannover, Beschluss vom 21.04.2020 – 4 B 5673/19 –, Rn. 43, juris).

Der hier erhobene Widerspruch gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung vom 23.01.2020 wird voraussichtlich Erfolg haben. Sie verletzt den Antragsteller bei summarischer Prüfung auf der Grundlage des jetzigen Sach- und Streitstands in nachbarschützenden Rechten i.S.v. §§ 42 Abs. 2 VwGO, 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, die den Prüfungsmaßstab des Gerichts im Verfahren nach den §§ 80a Abs. 3, 80 Abs. 5 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i.V.m. 212 a Abs. 1 BauGB entsprechend einer in der Hauptsache zu erhebenden Anfechtungsklage des Nachbarn begrenzen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 06.06.1997 – 4 B 167.96 –, Rn. 8, juris). Die angegriffene Baugenehmigung verletzt aller Voraussicht nach den Gebietserhaltungsanspruch des Antragstellers, sodass die weiter vorgetragene Verletzung des Gebots der Rücksichtnahme vorliegend keiner Klärung bedarf.

Die Festsetzung von Baugebieten durch einen Bebauungsplan hat nachbarschützende Funktion zugunsten der Grundstückseigentümer im jeweiligen Baugebiet. Ein Nachbar im Baugebiet kann sich gegen die Zulassung einer gebietswidrigen Nutzung wenden, ohne eine eigene unzumutbare Beeinträchtigung geltend machen zu müssen. Die Zulässigkeit eines bestimmten Vorhabens innerhalb eines Baugebiets der Baunutzungsverordnung richtet sich nicht allein nach der Einordnung des Vorhabens in eine bestimmte Begriffskategorie (Nutzungs- oder Anlagenart), sondern auch nach der Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebiets. Die Prüfung der Gebietsverträglichkeit rechtfertigt sich aus dem typisierenden Ansatz der Baugebietsvorschriften der Baunutzungsverordnung. Der Verordnungsgeber will durch die Zuordnung von Nutzungen zu den näher bezeichneten Baugebieten die vielfältigen und oft gegenläufigen Ansprüche an die Bodennutzung zu einem schonenden Ausgleich im Sinne überlegter Städtebaupolitik bringen. Dieses Ziel kann nur erreicht werden, wenn die vom Verordnungsgeber dem jeweiligen Baugebiet zugewiesene allgemeine Zweckbestimmung den Charakter des Gebiets eingrenzend bestimmt. Diesen rechtlichen Maßstab hat das Bundesverwaltungsgericht in zahlreichen Fällen angelegt, in denen zu entscheiden war, ob ein Vorhaben nach der Art der Nutzung in dem jeweils festgesetzten Baugebiet allgemein (regelhaft) zulässig ist. Er gilt auch für die in einem Baugebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten. Zwischen der Zweckbestimmung des Baugebiets und den jeweils zugeordneten Nutzungsarten besteht ein funktionaler Zusammenhang, der für die Auslegung und Anwendung jeder tatbestandlich normierten Nutzungsart maßgeblich ist. Von maßgeblicher Bedeutung für die Frage, welche Vorhaben mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Baugebiets unverträglich sind, sind die Anforderungen des jeweiligen Vorhabens an ein Gebiet, die Auswirkungen des Vorhabens auf ein Gebiet und die Erfüllung des spezifischen Gebietsbedarfs. Entscheidend ist, ob ein Vorhaben dieser Art generell geeignet ist, ein bodenrechtlich beachtliches Störpotenzial zu entfalten, das sich mit der Zweckbestimmung des Baugebiets nicht verträgt. Dem liegt der Gedanke zugrunde, dass im Geltungsbereich eines ausgewiesenen Baugebiets grundsätzlich auf jedem Baugrundstück die nach dem Katalog der Nutzungsarten der jeweiligen Baugebietsvorschrift zulässige Nutzung möglich sein soll. Das typische Störpotenzial kann nicht nur im Störgrad, sondern auch in der Störempfindlichkeit eines Vorhabens liegen. Im Rahmen dieser Beurteilung kommt es nicht auf die konkrete Bebauung in der Nachbarschaft an. Die Gebietsverträglichkeit ist der Einzelfallprüfung auf der Grundlage des § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO vorgelagert (vgl. BVerwG, Urteil vom 02.02.2012 - 4 C 14.10 -, Rn. 24f, juris; VG Karlsruhe, Beschluss vom 29.01.2020 – 2 K 7658/19 –, Rn. 32, juris).

Das hier angegriffene Bauvorhaben liegt im Gebiet des seit dem 24.06.1970 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 370 der Antragsgegnerin, der für das Baugebiet, in dem sowohl das Vorhabengrundstück als auch das Grundstück des Antragstellers liegen, ein reines Wohngebiet festsetzt. Maßgebend für den bauplanungsrechtlichen Inhalt der Festsetzung der Gebietsart ist die Baunutzungsverordnung, unter deren Geltung der Bebauungsplan erlassen wurde (vgl. BVerwG, Urteil vom 27.02.1992 – 4 C 43/87 –, Rn. 37, juris), im vorliegenden Fall demnach die Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 26.11.1968 (BauNVO 1968 - BGBl. I 1968, S. 1237, berichtigt BGBl. I 1969, S. 11).

Gemäß § 3 Abs. 1 BauNVO 1968 dienen reine Wohngebiete ausschließlich dem Wohnen. Allgemein zulässig sind gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO 1968 Wohngebäude. Ausnahmsweise können gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO 1968 Läden und nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen werden. Gemäß § 3 Abs. 4 BauNVO 1968 kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass in dem Gebiet oder in bestimmten Teilen des Gebiets nur Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen zulässig sind.

Nach dieser Maßgabe ist die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Antragsgegnerin für die Nutzungsänderung der beiden Wohnungen in Ferien- und Messewohnungen bei summarischer Prüfung rechtswidrig, weil sie bauplanungsrechtlich unzulässig ist. Ferien- und Messewohnungen fallen nicht unter den Begriff des Wohnens, der durch eine auf Dauer ausgelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet ist. Ferienwohnungen fehlt es jedenfalls an der auf Dauer ausgelegten Häuslichkeit (Nds. OVG, Beschluss vom 18.07.2008 – 1 LA 203/07 –, Rn. 12, juris, m.w.N.). Zudem unterscheidet das Bauplanungsrecht begrifflich zwischen Wohn- und Ferienhäusern (BVerwG, Urteil vom 12.03.1982 – 4 C 59/78 –, Rn. 23, juris).

Das streitgegenständliche Bauvorhaben ist auch nicht ausnahmsweise nach § 3 Abs. 3 BauNVO 1968 als kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes genehmigungsfähig. Die von der Beigeladenen betriebenen Ferienwohnungen stellen keinen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes dar.

Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes werden im Bauplanungsrecht begrifflich unterschieden. Während das Ferienwohnen nur in § 10 Abs. 4 BauNVO bezogen auf den Spezialfall der Ferienhäuser Erwähnung findet, nennt die Baunutzungsverordnung Betriebe des Beherbergungsgewerbes in § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 5 Abs. 2 Nr. 5, § 6 Abs. 2 Nr. 3 und § 7 Abs. 2 Nr. 2 als allgemein zulässig und in § 3 Abs. 3 Nr. 1 und § 4 Abs. 3 Nr. 1 - im ersteren Falle mit der Einschränkung auf kleine Betriebe - als ausnahmsweise zulässig. Es handelt sich um städtebaulich relevante, eigenständige Nutzungsarten (vgl. BVerwG, Beschluss vom 08.05.1989 – 4 B 78.89 – Rn. 21, juris). Eine Beherbergung liegt daher nicht etwa immer bereits dann vor, wenn bei Anmietung einer fremden Wohnung wegen fehlender Dauerhaftigkeit ein (Dauer-)Wohnen verneint werden muss (OVG Greifswald, Urteil vom 19.02.2014 – 3 L 212/12 –, Rn. 43, juris; Nds. OVG, Beschluss vom 12.12.2013 – 1 LA 123/13 –, Rn. 11, juris). Kennzeichnend für einen Beherbergungsbetrieb ist vielmehr grundsätzlich, dass Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können. Diese Voraussetzungen liegen bei Ferienwohnungen und -häusern, die nach ihrer Ausstattung auf eine ausnahmslose Selbstversorgung der Feriengäste ausgerichtet sind, in aller Regel nicht vor (Nds. OVG, Beschluss vom 22.01.2013 – 1 LA 49/13 –, Rn. 19, juris).

Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin ergibt sich für den streitgegenständlichen Fall nichts Anderes aus dem am 13.05.2017 in Kraft getretenen § 13a Satz 2 BauNVO (BGBl 2017 I S. 1057). Hiernach können Räume, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind (Ferienwohnungen) insbesondere bei einer baulich untergeordneten Bedeutung gegenüber der in dem Gebäude vorherrschenden Hauptnutzung zu den Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 4 Absatz 3 Nummer 1, § 4a Absatz 2 Nummer 2, § 5 Absatz 2 Nummer 5, § 6 Absatz 2 Nummer 3, § 6a Absatz 2 Nummer 3 und § 7 Absatz 2 Nummer 2 oder zu den kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes nach § 3 Absatz 3 Nummer 1 gehören.

Diese 2017 geschaffene Vorschrift vermag die wirksamen Festsetzungen eines 24.06.1970 in Kraft getretenen Bebauungsplanes nicht zu verändern. Es gilt im Grundsatz, dass die Baunutzungsverordnung (von § 15 BauNVO abgesehen) nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts nicht unmittelbar gegenüber dem Bürger gilt und durch die Änderung der BauNVO die durch einen vorher bereits erlassenen Bebauungsplan geschaffene Rechtslage nicht geändert werden kann. Dem Verordnungsgeber der BauNVO ist ein unmittelbares Hineinwirken in bereits bestehende Bebauungspläne verwehrt (BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302/95 –, Rn. 11, juris). Diese Vorschrift kann daher allenfalls als Auslegungshilfe für den Begriff des Beherbergungsbetriebes im Sinn von § 3 Abs. 3 BauNVO 1968 Bedeutung erlangen, wobei entscheidend darauf abzustellen ist, wie die Festsetzung eines reinen Wohngebiets damals von der Gemeinde verstanden wurde und auch wegen einer insoweit übereinstimmenden allgemeinen Rechtsauffassung verstanden werden musste (BVerwG, Beschluss vom 25.03.1996 – 4 B 302/95 –, Rn. 11, juris im Kontext der Einführung des § 3 Abs. 4 BauNVO 1990). Ohne entscheidende Bedeutung ist hingegen, dass der Gesetzgeber der Vorschrift eine „im Wesentlichen klarstellende“ (BT-Drs. 18/10942, S. 33/35) Funktion beigemessen hat. Zur verbindlichen Auslegung einer Norm ist die rechtsprechende Gewalt berufen. Der Gesetzgeber ist dagegen zur authentischen Interpretation von Vorschriften nicht befugt (BVerfG, Beschluss vom 17.12.2013 - 1 BvL 5/08 - BVerfGE 135, 1, Rn. 45, 48, juris; BVerwG, Urteil vom 18.10.2017 – 4 CN 6/17 –, Rn. 9, juris). Nach dieser Maßgabe entfaltet § 13a Satz 2 BauNVO auf Bebauungspläne älteren Datums aufgrund der bis dahin über Jahrzehnte herrschenden gegenteiligen städtebaulichen Praxis und Rechtsprechung nicht die ihm von der Antragsgegnerin zugemessene Wirkung (vgl. für ein allgemeines Wohngebiet BayVGH, Beschluss vom 12.10.2019 – 15 CS 19.1609 –, Rn. 5, juris; VG Schwerin, Urteil vom 16.08.2018 – 2 A 3543/17 SN –, Rn. 39, juris).

Hinzu kommt, dass selbst bei einer im Sinne der Antragsgegnerin unterstellten Anwendbarkeit des § 13a Satz 2 BauNVO als Auslegungshilfe für § 3 Abs. 3 BauNVO 1968 eine ausnahmsweise Genehmigung des Vorhabens nicht in Betracht kommt. Die Vorschrift bezweckt bereits nach ihrem Wortlaut nicht die grundsätzliche Vereinbarkeit von Ferienwohnungen und reinen Wohngebieten, sondern stellt vielmehr im Gegenteil klar, dass es sich bei Ferienwohnungen nur ausnahmsweise um kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes handeln kann, und zwar insbesondere, wenn der Nutzung als Ferienwohnraum eine baulich untergeordnete Bedeutung gegenüber der Hauptnutzung zukommt (BeckOK BauNVO/Hornmann, 22. Ed. 15.6.2020, BauNVO § 13a Rn. 47; Bönker/Bischopink, Baunutzungsverordnung, BauNVO § 13a, beck-online). Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine Einliegerwohnung vermietet wird und ihr Störpotenzial so einem kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes entspricht (BR-Drs. 806/16, S. 49).

Das hier genehmigte Vorhaben entspricht nicht diesem im Wortlaut von § 13a S. 2 BauNVO zum Ausdruck kommenden Bild von einer ausnahmsweise im reinen Wohngebiet zulässigen Nutzung von Räumen als Ferienwohnung. Es fehlt hier an der Unterordnung der beiden Ferienwohnungen gegenüber der vorherrschenden Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken, welche nach der gesetzlichen Konzeption die Vereinbarkeit mit der Wohnnutzung indiziert. Die Verhältnisse sind hier vielmehr umgekehrt, da lediglich die kleine Dachgeschosswohnung noch zu Wohnzwecken genutzt wird, wohingegen die beiden größeren Wohnungen im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss ausschließlich als Ferienwohnungen zur Verfügung stehen. Damit ist nicht gewährleistet, dass sich der Beherbergungsbetrieb nach Erscheinungs- und Betriebsform ohne aufzufallen in das konkret festgesetzte reine Wohngebiet einordnet, denn bereits die gegenüber einer Wohnnutzung deutlich erhöhte Belegdichte von bis zu acht erwachsenen Personen auf einer Wohnfläche von 137,8m² birgt ein auch qualitativ gesteigertes Störpotenzial. Die fehlende Unterordnung der Ferienwohnungen gegenüber der Wohnnutzung bringt es mit sich, dass die soziale Kontrolle der Nutzer deutlich weniger wirksam ausfällt und das Störpotenzial nicht einzudämmen vermag. So wird der Eigentümer, der im Einklang mit dem gesetzlichen Leitbild die Einliegerwohnung eines Wohnhauses in einem reinen Wohngebiet als Ferienwohnung vermietet, typischerweise bereits aus Eigeninteresse auf eine Einhaltung von Hausregeln hinwirken, zumindest aber aus Rücksicht um die überwiegenden Mieteinnahmen aus der Wohnraumnutzung. Diese Erwartung dürfte sich jedoch dann zerschlagen, wenn mit der räumlichen Unterordnung der Wohnraumnutzung auch ihre wirtschaftliche Zweitrangigkeit einhergeht und für den Eigentümer aufgrund des bei Online-Buchungen üblichen Rezensionsmodells vor allem ein Anreiz besteht, es den Feriengästen genehm zu machen. Hinzu kommt, dass die Selbstkontrolle der Gäste weniger verlässlich ausfällt, wenn diesen das Gefühl vermittelt wird, nicht von (reiner) Wohnnutzung, sondern von Ferienwohnungen mit im Allgemeinen geringerem Ruhebedürfnis umgeben zu sein. Diese Erwägungen zeigen, dass die in § 13a BauNVO genannte baulich untergeordnete Bedeutung gegenüber der Hauptnutzung einen belastbaren Anknüpfungspunkt für die Differenzierung von Ferienwohnungen bietet. Die Antragsgegnerin weist in diesem Kontext zwar zutreffend darauf hin, dass es sich nicht um eine zwingende Tatbestandsvoraussetzung handelt, verkennt aber, dass bei fehlender Unterordnung der Ferienwohnungsnutzung zumindest vergleichbar gewichtige Gesichtspunkte dafür sprechen müssten, dass ausnahmsweise eine Verträglichkeit dieser mit dem festgesetzten Baugebiet anzunehmen ist. Solche sind hier aber weder benannt, noch ersichtlich.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1, 3 VwGO. Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt, ihr sind deshalb keine Kosten aufzuerlegen. Ihre außergerichtlichen Kosten sind auch nicht nach § 162 Abs. 3 VwGO aus Billigkeit der Antragsgegnerin aufzuerlegen, da sie auch ohne eigenen Antrag materiell im Lager der unterlegenen Partei steht und deshalb ihre Kosten selbst zu tragen hat (vgl. Sodann/Ziekow, VwGO, 5. Auflage 2018, § 162 Rn. 131).

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG. Die Höhe des Streitwertes folgt aus § 52 Abs. 1 GKG in Verbindung mit Ziffer 9.7.1. und 1.5. des Streitwertkatalogs des Bundesverwaltungsgerichts von 2013 sowie der Ziffer 8a) der Streitwertannahmen der Bausenate des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts nach dem 1. Januar 2002.