BVerfG, Beschluss vom 04.06.1998 - 1 BvR 1575/94
Fundstelle
openJur 2011, 25464
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Tenor

Das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 19. Juli 1994

- 316 S 282/93 - verletzt den Beschwerdeführer in seinem

Grundrecht aus Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes. Es wird

aufgehoben. Die Sache wird an das Landgericht

zurückverwiesen.

Die Freie und Hansestadt Hamburg hat dem Beschwerdeführer

seine notwendigen Auslagen zu erstatten.

Gründe

I.

1. Der Beschwerdeführer wendet sich gegen ein

Berufungsurteil des Landgerichts, mit dem seine auf § 564 b

Abs. 2 Nr. 3 BGB gestützte Räumungsklage abgewiesen

wurde; er rügt die Verletzung des Art. 14 Abs. 1 GG. Er erwarb

die damals bereits vermietete Wohnung im Jahre 1978. Der

Mietvertrag mit der Beklagten des Ausgangsverfahrens wurde im Jahre

1989 geschlossen.

2. Die Beklagte des Ausgangsverfahrens und der

Senator für Justiz der Freien und Hansestadt Hamburg erhielten

Gelegenheit zur Äußerung; von einer Stellungnahme zur

Verfassungsbeschwerde wurde abgesehen.

II.

Die Annahme der Verfassungsbeschwerde zur

Entscheidung ist zur Durchsetzung des Grundrechts des

Beschwerdeführers aus Art. 14 Abs. 1 GG angezeigt (§ 93 a

Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG). Dieses Grundrecht ist offensichtlich

verletzt; die für die Beurteilung maßgeblichen

verfassungsrechtlichen Fragen hat das Bundesverfassungsgericht

bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 BVerfGG).

1. Die angegriffene Entscheidung

verstößt gegen Art. 14 Abs. 1 GG.

a) aa) Das grundgesetzlich geschützte Eigentum

gewährt seinem Inhaber das Recht, die Sache zur Grundlage

eigenverantwortlicher Lebensgestaltung zu machen und sie zu nutzen,

wie er dies nach seinen Plänen für zweckmäßig

hält. Das gilt nicht nur für den privaten Bereich des

Einzelnen, sondern auch für seine wirtschaftliche

Betätigung. Zur Substanz des Eigentums gehört

demgemäß auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu

veräußern (vgl. BVerfGE 52, 1 <30 f.>; 78, 58

<73 f.>). Das haben die Gerichte zu berücksichtigen,

wenn sie in Anwendung des § 564 b Abs. 2 Ziffer 3 Satz 1 BGB

über eine Verwertungskündigung zu befinden haben. Sie

müssen den Entschluß des Eigentümers zur

Veräußerung der Sache grundsätzlich achten und

dürfen nicht eigene Vorstellungen an die Stelle der vom

Eigentümer getroffenen Dispositionen setzen.

bb) Art. 14 Abs. 1 GG und der mit diesem Grundrecht

eng verzahnte Anspruch auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes

verpflichten die Fachgerichte, den Rechtsschutz nicht zu Lasten des

Vermieters von einer unzumutbar strengen Handhabung der

Verfahrensvoraussetzungen abhängig zu machen und den geltend

gemachten Anspruch gerichtlich nachzuprüfen (vgl. BVerfGE 79,

80 <84>; stRspr). Daraus folgt mit Blick auf das

Begründungserfordernis gemäß § 564 b Abs. 3

BGB, daß von einer Sachentscheidung zur Rechtfertigung der

Kündigung nur dann abgesehen werden darf, wenn das

Kündigungsschreiben nicht dem berechtigten

Informationsbedürfnis des Mieters genügt (vgl. BVerfGE

79, 80 <85 f.> m.w.N.). Dabei ist das

Informationsbedürfnis des Mieters zu unterscheiden von den

weitergehenden - vom Bestreiten des beklagten Mieters

abhängigen - Anforderungen an die substantiierte Darlegung der

tatbestandlichen Kündigungsvoraussetzungen im Prozeß;

erst recht ist die Feststellung des Gerichts, ob die Kündigung

gerechtfertigt ist, nicht auf der Grundlage des

Kündigungsschreibens, sondern einer umfassenden gerichtlichen

Prüfung der Begründetheit der Räumungsklage zu

treffen (vgl. BVerfGE 49, 244 <249 f.>; 53, 352 <360 ff.>).

Diesen verfassungsrechtlichen Maßstab hat das

Landgericht verfehlt und den Beschwerdeführer dadurch in

seinem Eigentumsgrundrecht verletzt.

b) aa) Das Landgericht stützt seine

Entscheidung zum einen auf die Feststellung, der

Beschwerdeführer habe die Gründe für den

Verkaufsentschluß im Kündigungsschreiben nicht

ausreichend dargelegt. Die dieser Auffassung zugrundeliegenden

entscheidungserheblichen Erwägungen halten einer

verfassungsrechtlichen Prüfung nicht stand.

Der Beschwerdeführer hatte im

Kündigungsschreiben insoweit ausgeführt, er sei zur

Veräußerung der Immobilie gezwungen, weil diese

unrentabel sei, und weil er außerdem mit dem

Verkaufserlös die aus seiner Überschuldung

herrührenden Belastungen zurückführen wolle. Die

Verluste aus der Wohnung hatte er für mehrere Jahre

nachgewiesen. Hinsichtlich der Überschuldung hatte er die

Schuldsalden auf mehreren Konten angegeben. Das Landgericht hat

diese Angaben in Übereinstimmung mit entsprechenden Tendenzen

in der mietrechtlichen Rechtsprechung für unzureichend

gehalten, weil sie offen ließen, ob die genannten Gründe

für den Entschluß zur Veräußerung bereits bei

Abschluß des Mietvertrages vorgelegen hätten. Die

Kündigung könne nur mit Gründen gerechtfertigt

werden, die nach Abschluß des Mietvertrages entstanden seien.

Deshalb hätte der Beschwerdeführer im

Kündigungsschreiben auch sein Einkommen offenlegen

müssen, um nachvollziehbar zu machen, wie sich seine

finanzielle Lage entwickelt habe. Diese Auffassung ist unvereinbar

mit der verfassungsrechtlich geschützten Dispositionsfreiheit

des Eigentümers; sie stellt zudem unzumutbar hohe Hürden

für die gerichtliche Durchsetzung des Kündigungsrechts

auf.

(1) Aus Sicht des Eigentümers kann es viele

Gründe geben, eine Wohnung zu erwerben und zu vermieten,

obwohl sie an sich (noch) unrentabel ist oder der Eigentümer

sich in schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen befindet.

Ein solcher Entschluß wird keineswegs nur aus kurzfristigen

spekulativen Absichten heraus getroffen, ihm können vielmehr

durchaus langfristige wirtschaftliche Erwartungen oder eine

bestimmte Lebensplanung zugrunde liegen. Es ist mit der Verfassung

unvereinbar, den Eigentümer in einem solchen Fall an der

einmal getroffenen Entscheidung festzuhalten, nur weil von

vornherein absehbar war, daß sie mit einem wirtschaftlichen

Risiko verbunden ist. Diese Gefahr bergen unternehmerische

Investitionen stets in sich; die verfassungsrechtlich garantierte

Dispositionsfreiheit des Eigentümers umfaßt deshalb

gerade auch den Zugriff auf das gesamte Vermögen, um

Situationen begegnen zu können, die als wirtschaftlich nicht

mehr tragbar angesehen werden (vgl. BVerfGE 79, 283 <290>).

Die Fachgerichte haben einen solchen Entschluß von

Verfassungs wegen grundsätzlich zu respektieren und ihrer

Rechtsfindung zugrunde zu legen.

Das schließt die gerichtliche Prüfung

nicht aus, ob der geltend gemachte Verkaufswunsch willkürlich

erscheint oder die Kündigung mißbräuchlich ist,

weil sie etwa einem spekulativen Verkauf dient. Darauf stellt das

Landgericht indessen nicht ab. Vielmehr hält es den

Veräußerungswunsch von vornherein für unbeachtlich,

wenn die dafür genannten Gründe bereits bei

Abschluß des Mietvertrages vorlagen. Damit mißachtet

das Gericht die Befugnis des Eigentümers, sein Leben unter

Gebrauch seines Eigentums so einzurichten, wie er dies für

richtig hält. Abgesehen davon gibt es hier auch keinerlei

Anhaltspunkte für eine mißbräuchliche

Kündigung. Der Beschwerdeführer hatte die ständig

vermietete Wohnung vor Ausspruch der Kündigung bereits 14

Jahre inne; er hatte sie außerdem drei Jahre vor

Kündigung erneut vermietet.

(2) Der vom Landgericht aufgestellte

allgemeine Grundsatz, der Eigentümer müsse im

Kündigungsschreiben darlegen, daß die von ihm genannten

Gründe für den Verkauf der Wohnung erst nach

Abschluß des Mietvertrages eingetreten sind, ist zugleich

unvereinbar mit dem grundrechtlich verbürgten Anspruch auf

wirkungsvollen Rechtsschutz. Er ist geeignet, die Durchsetzung des

Kündigungsrechts unzumutbar zu erschweren, ohne daß -

wie dargelegt - sachliche Gründe hierfür ersichtlich

sind. Das gilt einmal insoweit, als dem Eigentümer nach diesem

Grundsatz gerichtlicher Rechtsschutz gänzlich versagt bleibt,

soweit er sich "nur" auf wirtschaftliche Gründe berufen kann,

die bereits bei Mietvertragsschluß vorlagen, auch wenn der

Verkaufswunsch gleichwohl plausibel gemacht werden könnte.

Unabhängig davon ist die vom Landgericht aufgestellte, rein

formale Darlegungsregel dazu angetan, daß die Anforderungen

an das Kündigungsschreiben überspannt werden und damit

der Anspruch auf eine gerichtliche Sachprüfung verkürzt

wird. Das zeigt gerade der vorliegende Fall. Das Landgericht

verlangt vom Beschwerdeführer, bereits im

Kündigungsschreiben eine umfassende Bilanz aufzustellen, aus

der sich im einzelnen ergibt, wie sich seine finanzielle Lage seit

Abschluß des Mietvertrages entwickelt hat. Dies

läßt sich nicht mehr mit dem Zweck des

Begründungserfordernisses nach § 564 b Abs. 3 BGB

rechtfertigen. Vielmehr war vorliegend aufgrund der Angaben im

Kündigungsschreiben bereits erkennbar, daß der

Beschwerdeführer erheblich verschuldet war und der

Verkaufserlös dazu dienen sollte, die aus der

Überschuldung entstehenden Belastungen

zurückzuführen. Damit war zunächst eine ausreichende

Grundlage für die Entscheidung gegeben, der Kündigung zu

widersprechen oder sie hinzunehmen, zumal hier nichts für eine

mißbräuchliche Kündigung sprach und es dem Mieter

ohnehin regelmäßig nicht möglich sein dürfte,

die Vermögensverhältnisse des Vermieters zu

überprüfen. Etwaiger weiterer Klärungsbedarf

hätte ohne weiteres im Prozeß gedeckt werden

können, wie das erstinstanzliche Verfahren zeigt.

bb) Die Entscheidung wird überdies von der

Erwägung getragen, der Beschwerdeführer habe im

Kündigungsschreiben nicht ausreichend dargelegt, daß die

Wohnung nicht zu einem angemessenen Preis veräußert

werden könne, solange sie vermietet sei. Die mit der

Kündigung vorgelegte Maklerauskunft genüge dem

Begründungserfordernis auch insoweit nicht, als sie sich auf

Erfahrungen aus Bemühungen zum Verkauf anderer - vermieteter

und bezugsfreier - Eigentumswohnungen in derselben Wohnanlage

berufe. Es könne nämlich nur dann festgestellt

werden, daß der Beschwerdeführer bei Fortdauer des

Mietverhältnisses tatsächlich einen erheblichen Nachteil

erleiden würde, wenn die Angaben in dem Maklerschreiben durch

praktische Versuche zur Veräußerung der

streitgegenständlichen Wohnung belegt worden wären. Davon

könne nur dann abgesehen werden, wenn ein erheblicher Nachteil

in hohem Maße wahrscheinlich sei, was hier nicht ohne weiteres ersichtlich sei.

Damit hat das Landgericht die Anforderungen, die an

die Begründung eines Kündigungsschreibens zu stellen

sind, vom berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters

gelöst. Es geht der Sache nach davon aus, bereits das

Kündigungsschreiben müsse die gerichtliche Feststellung

des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen erlauben. Auf

diese Weise wird indes der verfassungsrechtliche Anspruch des

Beschwerdeführers auf umfassende tatsächliche und

rechtliche Prüfung des von ihm geltend gemachten

Kündigungsrechts in einem gerichtlichen Verfahren

abgeschnitten.

Soweit sich das Landgericht von dem in der

mietrechtlichen Rechtsprechung verbreiteten Grundsatz hat leiten

lassen, der Eigentümer könne

nur durch (vergebliche) Bemühungen zum Verkauf der Wohnung zu

einem angemessenen Preis darlegen, daß dies wegen der

Vermietung nicht möglich sei, ist mit Blick auf das weitere

Verfahren anzumerken, daß diese Auffassung ebenfalls

verfassungsrechtlich zu beanstanden ist. Es gibt keine Vorschrift,

aus der sich eine derart formalisierte, von den Umständen des

konkreten Falles losgelöste Darlegungsregel herleiten

ließe. Der Eigentümer hat vielmehr einen

verfassungsrechtlichen Anspruch darauf, daß das Gericht

seinen Vortrag auf seine Entscheidungserheblichkeit und - im

Bestreitensfalle - auf seine Beweistauglichkeit hin

überprüft. Schutzwürdige Mieterinteressen oder

verfahrensrechtliche Erfordernisse, die es rechtfertigen

könnten, jeden anderen geeigneten Nachweis für das

Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen von vornherein

auszuschließen, sind nicht erkennbar. Das gilt erst recht,

soweit es - wie hier - nur um die inhaltlichen Anforderungen an das

Kündigungsschreiben geht. Außerdem kann die vom

Landgericht aufgestellte Darlegungsregel die Durchsetzung des

Kündigungsrechts im Einzelfall unzumutbar erschweren. Sie

zwingt den Eigentümer nämlich auch dann, sich um den

Verkauf der vermieteten Wohnung zu einem angemessenen Preis zu

bemühen, wenn er substantiiert (etwa durch Maklerauskunft oder

Privatgutachten) darlegen und gegebenenfalls beweisen könnte,

daß diese Bemühungen aussichtslos sind.

c) Die Entscheidung beruht auch auf der Verletzung

des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG. Es kann nicht ausgeschlossen werden,

daß das Landgericht zu einer anderen Entscheidung gelangt,

wenn es nach Maßgabe dieses Beschlusses in die weitere

Prüfung eintritt.

2. Die Entscheidung über die Erstattung der

notwendigen Auslagen folgt aus § 34 a Abs. 2 BVerfGG.

Diese Entscheidung ist unanfechtbar.