LG Kassel, Urteil vom 07.10.2010 - 1 S 67/10
Fundstelle
openJur 2012, 33685
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Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel zu den Schönheitsreparaturen Renovierungsleistungen erbracht hat, gegen den Vermieter verjährt gemäß § 548 Abs. 2 BGB sechs Monate nach Beendigung des Mietvertrages.

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 22.1.2010 – 450 C 216/08 – wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor ihrer Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Beklagte hat dem Kläger mit Mietvertrag vom 11.12.2000 eine Wohnung im 3. Obergeschoss rechts des Mehrfamilienhauses „…“ vermietet. Das Mietverhältnis ist zum 31.3.2007 beendet worden. Der Kläger verlangt mit seiner am 10.1.2008 eingereichten Klage von der Beklagten Zahlung von 575,78 € (700,00 € abzüglich 124,22 € unstreitiger Nebenkostennachzahlung) und stützt die Forderung darauf, dass die Beklagte bei Beendigung des Mietverhältnisses von ihm auf der Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel zu Unrecht die Durchführung einer Endrenovierung verlangt habe, für die er 700,00 € habe zahlen müssen. Die Beklagte hat sich u. a. auf Verjährung berufen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass etwaige Zahlungsansprüche aus § 280 Abs. 1 BGB und § 812 Abs. 1 BGB verjährt seien. Zwar sei die formularvertragliche Übertragung der Renovierungspflicht auf den Kläger in § 3 Abs. 8 des Mietvertrages in Verbindung mit Nrn. 6, 11 der AVB (Bl. 7, 33 d. A.), wonach der Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (WuM 2007, 259) gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weshalb die Beklagte, indem sie den Kläger zur Renovierung aufgefordert habe, pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt. Darüber hinaus komme auch ein Bereicherungsanspruch in Betracht. Der Einwand der Beklagten, dass der Kläger bei dem vorausgegangenen Vorabnahmetermin die Durchführung von Renovierungsarbeiten zugesagt habe, greife nicht, weil der Zusage die irrtümliche Annahme zugrundegelegen habe, auf Grund des Mietvertrages bereits zur Renovierung verpflichtet zu sein, weshalb die Erklärung keine eigenständige Verpflichtung oder Bestätigung im Sinne des § 141 BGB sei. Jedoch greife die Einrede der Verjährung, weil auf beide in Betracht kommenden Ansprüche die Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB anzuwenden sei mit der Folge, dass sie wegen der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten am 30.9.2007 verjährt wären. § 548 Abs. 2 BGB gelte nämlich nicht nur für mietrechtliche Aufwendungsersatzansprüche, etwa nach §§ 536a, 539 BGB, sondern auch für alle aus demselben Lebenssachverhalt konkurrierenden Ansprüche, z. B. aus GoA, Deliktsrecht oder Bereicherungsrecht. Dies ergäbe sich aus Sinn und Zweck der Norm.

Gegen das seinem Prozessbevollmächtigten am 1.2.2010 zugestellte Urteil hat der Kläger am 1.3.2010 Berufung eingelegt und diese innerhalb der um einen Monat verlängerten Berufungsbegründungsfrist am 3.5.2010 (Montag) begründet. Der Kläger rügt die Verletzung materiellen Rechts und vertritt die Auffassung, dass § 548 Abs. 2 BGB weder auf den Schadensersatzanspruch noch auf den Bereicherungsanspruch anwendbar sei und vielmehr die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren (§§ 195, 199 BGB) gelte.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 22.1.2010 – 450 C 216/08 – abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an ihn 575,78 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.9.2007 zu zahlen und ihn von der Gebührenforderung seiner in dieser Angelegenheit bereits vorgerichtlich tätig gewordenen Prozessbevollmächtigten in Höhe von 83,84 € freizuhalten.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil, wobei sie allerdings allenfalls einen Anspruch aus Bereicherung und nicht auch einen solchen aus Pflichtverletzung für denkbar hält, weil ihr angesichts des Umstandes, dass die Entscheidung des BGH (WuM 2007, 259) erst am 28.3.2007 und damit nach dem Übergabetermin vom 26.3.2007 erlassen worden sei, während der BGH dieselbe Vertragsklausel noch mit Urteil vom 20.10.2004 (WuM 2005, 50) für wirksam erachtet habe, kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die Berufung des Klägers ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt, innerhalb der Begründungsfrist begründet worden und auch im übrigen zulässig. Zwar ist die Erwachsenheitssumme angesichts der Beschwer von lediglich 575,78 € nicht erreicht, jedoch hat das Amtsgericht die Berufung zugelassen – § 511 Abs. 4 S. 2 ZPO.

In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht nicht auf einer Rechtsverletzung, vielmehr hat das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen.

Zwar ist die hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in Nr. 6 Abs. 2 der AVB (Bl 33) enthaltene Regelung, dass der Mieter „nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ dürfe, unwirksam, weil sie unklar ist und den Mieter in ihrer diesem ungünstigsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB: nämlich, dass jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll) unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB), denn es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb es dem Mieter z. B. hinsichtlich der Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs, verwehrt sein soll, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten (vgl. BGH, Urteil vom 28.3.2007, WuM 2007, 259 [260]). Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen ist, weil eine geltungserhaltende Reduktion nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, WuM 2010, 85 [87]; BGH, WuM 2008, 472 [474]), die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zu Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Dies alles steht zwischen den Parteien nicht im Streit.

Soweit die Vorinstanz hieraus den Schluss gezogen hat, dass die Klageforderung aus § 280 Abs. 1 BGB begründet sei, folgt dem die Kammer nicht, weil sie das für einen entsprechenden Schadensersatzanspruch erforderliche Verschulden der Beklagten (§§ 280 Abs. 1 S. 2; 276 Abs. 2 BGB) verneint. Richtig ist zwar der Ausgangspunkt der amtsrichterlichen Erwägungen, dass im Gebrauchmachen von vermeintlichen Rechten aus unwirksamen Mietvertragsklauseln eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwenders zu sehen sein kann, wobei nur entschuldbarer Rechtsirrtum eine Haftung ausschließt und sich der Vermieter beispielsweise auch nicht auf die Sachkunde etwa seines Interessenverbandes berufen kann (vgl. KG, NJW 2009, 2689 [2689]; Sternel, NZM 2007, 545 [549]). Die Beklagte hat jedoch im Berufungsrechtszug unwidersprochen vorgetragen, dass der BGH „exakt“ die hier fragliche Klausel noch mit Urteil vom 20.10.2004 (WuM 2005, 50-53) für wirksam erachtet hat. Liest man die Entscheidung nach, so fällt auf, dass der BGH seinerzeit das Augenmerk hauptsächlich darauf gerichtet hatte, ob der Fristenplan für die Renovierung als „starr“ (und damit unwirksam) oder als „weich“ (und damit nicht zu beanstanden) anzusehen war, was er letztendlich angenommen hat. Wenn aber, wie mit der Berufungserwiderung unwidersprochen vorgetragen, die nunmehr monierte Klausel, die vom GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) stammt, im Jahre 2004 noch höchstrichterlich gebilligt worden ist, wäre es nach Ansicht der Kammer eine Überspannung der Sorgfaltspflicht, von der Beklagten vor Erlass des abweichenden Urteils vom 28.3.2007 – zu diesem Zeitpunkt hatte die Beklagte bereits auf Renovierung bestanden und war die Wohnungsrückgabe bereits erfolgt – zu verlangen, dass sie die Abkehr des BGH von seiner eigenen Rechtsprechung vorausahnt und dementsprechend ihren Mietern mitteilt, dass die ursprünglich wirksam vereinbarten Vertragsbedingungen zu den Schönheitsreparaturen nunmehr unwirksam seien. Das Amtsgericht hat Fahrlässigkeit im übrigen auch nur mit der Begründung bejaht, dass die Beklagte zumindest hätte erkennen können, dass die Klausel „sehr fraglich“ war, weil sie schon in der Kommentierung bei Schmidt-Futterer in der 8. Auflage aus dem Jahr 2003 mit genau der Argumentation, die später auch der BGH seiner Entscheidung zugrundegelegt hat, als unwirksam bezeichnet worden sei. Diese Auffassung berücksichtigt zum einen nicht hinreichend, dass die Beklagte als Vermieterin ihre eigenen Interessen verfolgen und daher im Prinzip auch „fragliche“ (aber als noch wirksam anzusehende) AGB verwenden und dann, wenn sie wirksam einbezogen worden sind, auch durchsetzen darf. Zum anderen ist die Kammer der Auffassung, dass sich ein Vermieter zwar an die Rechtsprechung, insbesondere diejenige des Bundesgerichtshofs, halten, nicht aber an der Meinung der Kommentarliteratur orientieren muss (und zwar auch dann nicht, wenn es sich, was das Amtsgericht hervorhebt, um den „führenden“ Mietrechtskommentar handelt). Insoweit ist beispielsweise darauf zu verweisen, dass die hier maßgebliche Fristenregelung entsprechend dem Mustermietvertrag des GdW nach der Rechtsprechung des BGH weiterhin als „weich“ (und damit als zulässig) anzusehen ist, obwohl auch dies von Schmidt/Futterer-Langenberg (vgl. die aktuelle 9. Auflage München 2007, § 538 Rdnr. 223) – mit beachtlichen Argumenten – anders gesehen wird; und auch in einem anderen namhaften Buch, nämlich bei Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage Köln 2009, Rdnr. IX 94, wird die vorliegende Fristenregelung für unwirksam gehalten. Maßgeblich für die Bejahung von Verschulden im Sinne des § 276 Abs. 2 BGB muss aber die Rechtsprechung – hier wird Recht gesprochen – und nicht die Kommentarliteratur sein, zumal ansonsten der Vermieter, die Richtigkeit der amtsgerichtlichen Überlegung unterstellt, quasi im vorauseilenden Gehorsam bzw. vorsichtshalber die jeweils mieterfreundlichste Rechtsmeinung in der einschlägigen Literatur – auch diejenige, der sich der BGH letztendlich nicht anschließt – berücksichtigen müsste, um dem Verdikt der Unangemessenheit seiner AGB zu entgehen.

Demgegenüber ist in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Zahlung von 575,78 € aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Fall BGB (condictio indebiti) im Prinzip in bejahen. Die Beklagte hat etwas erlangt, nämlich den Vermögensvorteil „frisch renovierte Wohnung“ (statt: abgewohnte Wohnung). Dies erfolgte durch Leistung des Klägers, der den von der Beklagten empfohlenen und gemeinsam zu dem Vorabnahmetermin hinzugezogenen Malermeister „…“ mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragt hat. Die Beklagte hat die Leistung schließlich auch ohne rechtlichen Grund erlangt, weil eine GoA als Rechtsgrund nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, WuM 2009, 395 [397]) und ein mietvertraglicher Anspruch auf die Renovierungsleistung wegen der Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel ausscheidet. Das Amtsgericht hat ferner zu Recht unter Verweis auf BGH, WuM 2006, 206 (307) ausgeführt, dass die zwischen den Parteien stattgefundene mündliche Besprechung des Umfangs der Renovierungspflicht in der Annahme erfolgt ist, dass eine Renovierungspflicht bestehe, weshalb sie keine eigenständige Verpflichtung oder Bestätigung im Sinne des § 141 BGB begründet bzw. ist. Da die Leistung nicht in Natur herausgegeben werden kann, ist bereicherungsrechtlich Wertersatz geschuldet – § 818 Abs. 2 BGB. Dieser richtet sich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung der rechtsgrundlos erbrachten Leistung (vgl. BGH, WuM 2009, 395 [398]), wobei der Betrag von 700,00 € angesichts des Umstandes, dass unstreitig Renovierungsarbeiten in einer 63,56 m² großen 3-Zimmer-Wohnung entsprechend der Niederschrift vom 26.3.2007 (Bl. 46-51 d. A.) durchgeführt worden sind, nicht aus dem Rahmen fällt – § 287 Abs. 2 ZPO.

Die Kammer teilt jedoch die Auffassung des Amtsgerichts, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift und ihr deshalb ein Leistungsverweigerungsrecht (§ 214 Abs. 1 BGB) zusteht, weil § 548 Abs. 2 BGB anwendbar ist mit der Folge, dass die Verjährung im Zeitpunkt der Erhebung der Klage im Januar 2008 bereits vollendet gewesen ist, nachdem das Mietverhältnis bereits zum 31.3.2007 beendet worden und die sechsmonatige Verjährungsfrist daher gemäß §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2, 3 BGB mit Ablauf des 30.9.2007 abgelaufen war. Die Voraussetzungen für eine Hemmung der Verjährung, etwa wegen Verhandlungen (§ 203 BGB), hat der Kläger, auch nicht in Reaktion auf den entsprechenden Hinweis auf S. 6 des angefochtenen Urteils, nicht vorgetragen.

Allerdings ist umstritten, ob der Bereicherungsanspruch des Mieters wegen auf Grund unwirksamer Renovierungsklausel ausgeführter Schönheitsreparaturen der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt. Dafür haben sich u. a. ausgesprochen LG Freiburg, WuM 2010, 480; AG Freiburg, WuM 2010, 232 ff.; AG Schöneberg, Urteil vom 16.4.2010, 17b C 206/09, zitiert nach JURIS; Bamberger/Roth-Ehlert, BGB, 2. Auflage München 2007, § 548 Rdnr. 372; Gsell, NZM 2010, 71 ff.; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653 (655: analoge Anwendung); MünchKomm-Bieber, 5. Auflage München 2008, § 548 Rdnr. 3; Paschke, WuM 2008, 647 (652); Schmidt, WuM 2010, 191 (200); Staudinger-Emmerich, Bearbeitung 2006, § 548 Rdnr. 19, 20; Sternel, NZM 2007, 545 (549) und Ders., Mietrecht aktuell, 4. Auflage München 2009, Rdnrn. IX 44, 234. Für eine Anwendung der §§ 195, 199 BGB und damit die Geltung einer dreijährigen Verjährungsfrist plädieren demgegenüber u. a. Blank, WuM 2010, 234 f.; Ders., JurisPR-Mietrecht 17/2010, zitiert nach JURIS; Ders., NZM 2010, 97 (102); Eisenschmid, WuM 2010, 459 (470); Ernst, WuM 2009, 581 (583); Jacoby, Vortrag beim Deutschen Mietgerichtstag 2010 (abrufbar unter www.mietgerichtstag.de) und Wiek, WuM 2010, 535 (537).

Bei der Frage, wie die Vorschrift des § 548 BGB, wonach „Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen … in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses“ verjähren, auszulegen ist, ist auf die allgemeinen Auslegungskriterien zurückzugreifen, was zu den folgenden Überlegungen führt:

Grammatikalische Auslegung

Der Begriff der „Aufwendungen“ wird im Gesetz verschiedentlich verwandt (§§ 256, 304, 347, 478, 536a, 539, 554, 637, 670, 683, 684, 1835 BGB), jedoch gibt es keine Legaldefinition. Aufwendungen werden üblicherweise als „freiwillig erbrachte Vermögensopfer“ bezeichnet, die der Aufwendende zu einem bestimmten Zweck (z. B. bei §§ 536a und 637: zur Mängelbeseitigung oder bei § 670: zur Auftragsausführung) erbringt. Hier geht es um freiwillig erbrachte Vermögensopfer zum Zwecke der Erfüllung der (vermeintlichen) Renovierungspflicht und damit vom juristischen Sprachgebrauch her um Aufwendungen. Dabei geht z. B. aus § 347 Abs. 2 S. 2 BGB hervor, dass Bereicherungsansprüche und Aufwendungsersatzansprüche einander begrifflich nicht ausschließen, sondern dass eine Aufwendung – gerade wenn sie den Anspruchsgegner bereichert hat – auszugleichen sein kann, weshalb die von der Gegenmeinung vertretene Auffassung, dass Aufwendungsersatzansprüche und Bereicherungsansprüche grundsätzlich verschiedenen Verjährungsregeln unterworfen seien (nämlich Bereicherungsansprüche der dreijährigen Regelverjährung), auch aus diesem Grund nicht überzeugt. Der Wortlaut der Norm spricht daher nach Ansicht der Kammer für eine Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den streitgegenständlichen Anspruch.

Systematische Auslegung

§ 548 BGB ist eine Sonderregelung im Mietvertragsrecht zu §§ 194 ff. BGB, weshalb man annehmen könnte, dass entsprechend dem allgemeinen Grundsatz, dass Sonderregelungen eher eng auszulegen sind, zu den in § 548 Abs. 2 BGB aufgeführten Aufwendungsersatzansprüchen nur spezifisch mietrechtliche Ansprüche (z. B. aus §§ 536a, 539 BGB) zählen und nicht solche aus besonderen gesetzlichen Schuldverhältnissen (z. B. § 812 BGB). Das spricht für die Gegenauffassung, die für den vorliegenden Fall von der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB) ausgeht.

Historische Auslegung

Den bei Wiek, WuM 2010, 535 ff., zitierten Gesetzesmaterialien kann die Kammer, anders als Wiek, nichts Entscheidendes für die Gegenansicht entnehmen. Richtig dürfte zwar sein, dass § 558 BGB a. F. in erster Linie auf die Verwendungsersatzansprüche des Mieters auf § 547 BGB a. F. und sein Wegnahmerecht aus § 547a BGB a. F. abzielte und dass der Wechsel von „Verwendungen“ zu „Aufwendungen“ in § 548 Abs. 2 BGB lediglich eine Anpassung an die geänderte Fassung der §§ 539, 536a Abs. 2 BGB ist (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 45). Es ist jedoch unstreitig, dass der Gesetzgeber mit den Verjährungsvorschriften den Zweck verfolgt, eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietvertragsparteien zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung derjenigen Ansprüche, die vom Zustand der überlassenen Mietsache bei Rückgabe abhängen, zu erreichen (vgl. Prot II 177, 194, zitiert nach BGH, NJW 1967, 980 [981] sowie BT-Drs. 14/4553, S. 45), was, wie gleich darzulegen sein wird, für die Richtigkeit der hier vertretenen Auffassung streitet.

Teleologische Auslegung

Weil der Sinn und Zweck des § 548 BGB darin liegt, dass die wechselseitigen Ansprüche der Mietvertragsparteien, die vom Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe abhängen, nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst rasch abgewickelt werden sollen, ist allgemein anerkannt, dass § 548 BGB bzw. § 558 BGB a. F. – trotz der Gesetzessystematik – grundsätzlich weit auszulegen sind (vgl. BGHZ 135, 152 [155]; BGHZ 98, 235 [237]; BGH, NJW 1987, 187 [188]); BGH, NJW 1967, 980 [981]; Bamberger/Roth-Ehlert, a.a.O., § 548 Rdnr. 2; Schmidt/Futterer-Gather, Mietrecht, 9. Auflage München 2007, § 548 Rdnr. 29). Der Sinn und Zweck der Norm gebietet es, die kurze Verjährungsfrist auch auf Bereicherungsansprüche wegen wie hier rechtsgrundlos durchgeführter Renovierungsarbeiten anzuwenden, weil der Grundgedanke, dass sichere Feststellungen zur Anspruchshöhe mit dem Zeitablauf immer schwieriger werden, da der vor der Übergabe bestehende und der bei der Übergabe geschaffene Zustand der Mietsache immer schlechter zu ermitteln sind, auch hier grundsätzlich greift. Es ist vorliegend nur auf eine Sonderkonstellation zurückzuführen, dass die Klageforderung der Höhe nach schlüssig dargelegt werden konnte, weil nämlich die Beklagte vor Ort selbst in Anwesenheit des Zeugen „…“ den zu leistenden Renovierungsumfang bestimmt hat und weil sie selbst mitgeteilt hat, dass in diesem Umfang Renovierungsbedarf bestand und dass der Zeuge „…“ ihr als zuverlässig und solide bekannt ist, weshalb sie ihn auch hinzugezogen hatte. In einem „Normalfall“, bei dem der Mieter, etwa weil er erst später in der Zeitung gelesen hat, dass die mietvertragliche Renovierungsklausel unwirksam war, seinen Bereicherungsanspruch nach z. B. 2,5 Jahren geltend macht, werden kaum Feststellungen – und in der Regel auch keine gemeinsame Feststellungen – zum Renovierungsbedarf getroffen worden sein, so dass der Mieter im Nachhinein substantiiert dartun müsste, wie der Zustand der Wohnung vor der Renovierung war und welche Arbeiten im einzelnen erforderlich gewesen sind; ferner, dass die Arbeiten entsprechend durchgeführt worden sind und dass der von ihm beauftragte Handwerker ortsüblich abgerechnet hat. Das wird nur in den allerseltensten Fällen möglich sein und zeigt, wie sinnvoll eine sechsmonatige Verjährungsfrist gerade auch für die hier in Rede stehenden Bereicherungsansprüche ist.

Daher gelangt die Kammer unter zusammenfassender Würdigung der verschiedenen Auslegungskriterien zu dem Ergebnis, dass Wortlaut, Wille des Gesetzgebers und Sinn und Zweck des Gesetzes die entsprechende Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den streitgegenständlichen Bereicherungsanspruch gebieten und demgegenüber die Argumentation der Gegenauffassung, das auf Grund einer unwirksamen Renovierungsklausel Geleistete sei wie eine nicht geschuldete Mietzahlung zu behandeln, für die ebenfalls die dreijährige Verjährungsfrist gelte, weil es um einen Fall der Leistungskondiktion gehe, der grundsätzlich der Regelverjährung unterliege, nicht überzeugt, da sie Wortlaut und Sinn und Zweck des § 548 BGB nicht hinreichend würdigt. Soweit damit argumentiert wird, dass die Rechtsfolge des § 548 BGB nicht passe, wenn der Mieter erst lange nach Beendigung des Mietverhältnis erfahre, dass die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam war (so Jacoby in seinem Referat vom 27.2.2010, S. 7), ist dem wiederum entgegenzuhalten, dass genau dies der Wille des Gesetzgebers ist: die Dinge sollen in überschaubarer Zeit nach Beendigung des Mietverhältnis abschließend geregelt sein und danach soll Rechtsfrieden einkehren. Für die hier vertretene Ansicht sprechen nach Ansicht der Kammer auch die Ausführungen des BGH in BGHZ 108, 256 [267], wonach Bereicherungsansprüche aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB dann der kurze Verjährung (des § 558 BGB a. F.) unterfallen, wenn sie „eine Notordnung darstellen, die bei Fehlen einer vertraglichen Regelung einen gerechten Ausgleich sicherstellen“ sollen und dass für sie demgegenüber dann die Regelverjährung gelten soll, wenn sie „von den mietrechtlichen Beziehungen der Beteiligten unabhängig“ sind.

Aus dem Vorstehenden folgt, dass die Klage auch hinsichtlich der Nebenforderungen (Zinsen und Freistellungsanspruch hinsichtlich der vorgerichtlichen Anwaltskosten, die im übrigen offenbar wegen eines Schreibfehlers um 30 Cent überhöht geltend gemacht worden sind) unbegründet ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1, 2, 709 S. 2 ZPO.

Die Revision wird zugelassen, weil zu erwarten ist, dass die Verjährungsproblematik bei Bereicherungsansprüchen infolge trotz zunächst unbekannt gebliebener Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführter Schönheitsreparaturen in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen entscheidungserheblich sein wird und eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu noch nicht ergangen ist; die Rechtssache hat damit grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).