LG Schwerin, Urteil vom 22.05.2015 - 1 O 104/11
Fundstelle
openJur 2020, 12178
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Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 701.653,83 € nebst Zinsen auf 635.073,83 € in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank für den Zeitraum 17.06.1998 bis 31.12.1998, in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für den Zeitraum vom 01.01.1999 bis 20.10.2008 sowie in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.10.2008 sowie nebst Zinsen auf 66.580,00 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.05.2011 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

4. Streitwert: 701.653,83 €

Tatbestand

Die Klägerin verlangt Kaufpreisnachzahlung unter Berufung auf die Nichteinhaltung einer zwischen den Parteien vereinbarten Zweckbindung.

Die Parteien verhandelten im Jahr 1994 über den Ankauf eines Grundstücks in S., eingetragen im Grundbuch von ... mit einer Gesamtgröße von 143.366 m². Es war beabsichtigt, das auf der ... der Gemarkung S. liegende gesamte Areal des ehemaligen Kasernengeländes/Munitionsdepots S. mit einer Größe von 65 ha als potenziellen Standort für die thermische Müllentsorgung sowie für die Errichtung eines Recyclinghofes zu nutzen. Von dieser Fläche standen 51 ha im Eigentum des Landes sowie 14 ha im Eigentum der Klägerin. Das Liegenschaftsamt der Beklagten wurde im November 1994 mit dem Ankauf einer Fläche von 144 000 m² beauftragt. Parallel schlossen die Parteien am 22.11.1994 einen Mietvertrag über eine ca. 1 ha großen Teilfläche auf dem Flurstück ... der ..., da diese Fläche zum Zwecke der Wertstoffsortierung durch die Schweriner Recyclinghöfe (T. e. V. benötigt wurde. Bei dem Flurstück ... handele es sich um eine Waldfläche, die mit ehemaligen Munitionsbunkern bebaut gewesen sei und lediglich als Ausgleichsfläche hätte herangezogen werden können.

Im Zuge der Vertragsverhandlungen erklärte die Beklagte in einem Schreiben vom 23.11.1994 durch ihren damaligen Oberbürgermeister unter anderem Folgendes:

„Wie seitens der ... gegenüber dem Liegenschaftsamt mitgeteilt wurde, ist von Ihnen ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben worden. Von Ihrer Seite wurde in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, daß sich der Kaufpreis -inklusive der aufstehenden Bebauung näherungsweise auf 100,-- DM bis 120,-- DM /qm beziffern werde. Ein Preis in dieser Höhe ist für die Stadt nicht nachvollziehbar und auch keineswegs akzeptabel:

Bei dem in Rede stehenden ehemaligen Kasernengelände handelt es sich um eine Fläche, die grundsätzlich nicht als Bauland oder Bauerwartungsland betrachtet werden kann. ... Im vorliegenden Fall bedeutet dies konkret, daß keine Rahmenplanung oder gar verbindliche Bauleitplanung existiert, die die Vermutung zuließe, dieser Standort könnte einer höherwertigen Nutzung zugeführt werden als der bislang in Rede stehenden, nämlich der als Entsorgungszentrum. Davon ausgehend kann eine Bewertung als Gewerbegebiet - wie von Ihnen augenscheinlich beabsichtigt - nicht erfolgen. ... Im übrigen möchte ich darauf hinweisen, daß ein Preis zwischen 100,-- DM/qm und 120,-- DM/qm offensichtlich auch nicht der sonst üblichen Praxis der Preisgestaltung der Treuhandanstalt resp. Der Liegenschaftsgesellschaft der Treuhandanstalt entspräche. Insoweit wird auf den Ankauf der Flurstücke ..., Flur ..., und 10/16, Flur 3, Gemarkung Wüstmark, durch die Stadt Schwerin verwiesen. Diese insgesamt 21.159 qm großen Parzellen, die sich Plangeltungsbereich des sog. Baufeldes II des Gewerbegebietes B. befinden, wurden über die F. mit Grundstückskaufvertrag vom 08.06.1994 für 18,-- DM/qm erworben. An diesen Grundstücksverkehr anknüpfend wäre für die im ehemaligen Kasernengelände S. befindlichen Flurstücke ..., ... und ... der ... der Gemarkung K. allenfalls ein Kaufpreis in Höhe von 8,-- DM bis 10,-- DM/qm nachvollziehbar. Hinzu kommt, daß die innere Erschließung der Flächen erst durch den Erwerber vorgenommen werden muß und somit ein weiterer Faktor, der zu Abschlägen bei der Festlegung des Kaufpreises führt, gegeben ist.

Darüber hinaus ist aufgrund der früheren militärischen Nutzung der Fläche ein hohes Altlastenrisiko gegeben. ...

Unter Berücksichtigung all dieser Punkte ist es der Stadt S. maximal möglich, ein Kaufangebot über 10,-- DM/qm abzugeben ... . ...“ Wegen des weiteren Inhalts des Schreibens wird auf die Anlage K 13 Bezug genommen.

In der Beschlussvorlage der Beklagten vom 19.01.1995 (Anlage B 15) ist unter anderem ausgeführt:

„ 3.1. AllgemeinesFür die Flurstücke ... und ... der ... der Gemarkung K. existiert kein Richtwert. Die Bodenrichtwertkarte des Gutachtersausschusses für Grundstückswerte beim Stadtvermessungsamt für die Landeshauptstadt S. weist zum Stichtag 31.12.1993 für Gewerbeflächen in N. und in G. einen Richtwert von 30,-- DM/qm bzw. 40,-- DM/qm aus. Aufgrund der Reduzierung der Nutzungsmöglichkeiten auf Entsorgungszwecke wäre ein derartiger Kaufpreis jedoch als überhöht zu bezeichnen.

3.2 BewertungSeitens der ... ist zunächst - analog zur Verkehrswertermittlung des Flurstückes ... der Flur ... der Gemarkung K., auf dem der Neubau einer Hauptfeuer- und Rettungswache realisiert werden soll - ein Kaufpreis von mindestens 60,-- DM/qm vorgesehen gewesen. Letztlich hat die Liegenschaftsgesellschaft nach entsprechenden Verhandlungen einem Preis von 20,-- DM/qm zugestimmt, so daß sich der Gesamtwert für die insgesamt 143.366 qm großen Parzellen auf ca. 2.800.000,-- DM beziffert. ...

5. Bemerkungen...     Nach Auffassung des Umweltamtes ist für das Areal aufgrund der jahrzehntelangen Nutzung durch GUS-Truppen - insbesondere in Bezug auf das ehemalige Munitionsdepot, Tanklager, Tankstellen und Waschrampen - ein erhöhter Altlastenverdacht gegeben. Insoweit sind noch konkrete Untersuchungen des Umweltamtes erforderlich. Das bestehende Altlastenrisiko geht auf die Stadt S. über.“

Mit notariellem Vertrag vom 29.12.1994 verkaufte die Klägerin der Beklagten das vorgenannte Grundstück.

In § 1 Abs. 3 des Vertrages heißt es zu den Merkmalen des Grundstücks in seiner Bebaubarkeit und Nutzbarkeit:

"Das Grundstück ist bebaut mit einer ehemaligen Kasernenanlage der GUS-Streitkräfte. Auf diesem Standort wird die Stadt S. ein Müllrecycling/thermisches Verbrennungszentrum errichten."

In § 4 Abs. 1 des Vertrages ist der Verkehrswert des Grundstücks mit 2.800.000,00 DM angegeben. Es heißt in § 4 Abs. 1 weiter:

"Auf den Verkehrswert wird gemäß den Grundsätzen für die verbilligte Veräußerung bundeseigener Grundstücke (VerbGS) vom 22.02.1994 unter den in § 5 dieses Vertrages genannten Voraussetzungen ein Abschlag von 50 % gewährt, sofern das Vorhaben durch Selbstauskunft und Vorhabenrealisierung für den in § 1 Abs. 3 genannten Zweck ausgebaut wird. Der Kaufpreis beträgt mithin DM 1.400.000,00."

§ 5 des Grundstückskaufvertrages ist mit "Zweckbindung" überschrieben und lautet u.a. wie folgt:

"(1) Der Käufer verpflichtet sich, innerhalb einer Frist von 3 Jahren ab Eigentumsübergang das Grundstück für folgenden Zweck zu nutzen und diese Nutzung für einen weiteren Zeitraum von mindestens 20 Jahren ab Fertigstellung beizubehalten:Müllrecycling/thermisches Verbrennungszentrum(4) Der Verkäuferin steht gegen den Käufer ein Wiederkaufsrecht zu, falls der Käufer nicht innerhalb der vereinbarten Frist das gesamte Kaufgrundstück für den im Kaufvertrag vereinbarten Zweck verwendet oder sonstige durch den Kaufvertrag übernommene Pflichten nicht erfüllt. ...(5) Die Verkäuferin ist berechtigt, an Stelle der Ausübung des Wiederkaufsrechts die Nachzahlung des bei der Kaufpreisbildung vorgenommenen Verbilligungsabschlages in Höhe von DM 1.400.000,00 nebst Zinsen von 2 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank, berechnet vom Tag des Kaufvertragsabschlusses an, zu verlangen. Hierbei ist der am 1. eines Monats geltende Zinssatz für jeden Zinstag dieses Monats maßgebend."

§ 6 des notariellen Kaufvertrages bestimmt u.a., dass der Kaufgegenstand übergeben wird "wie er steht und liegt".

In § 7 heißt es unter der Überschrift "Altlasten":

"(1) Die Verkäuferin übernimmt auch keine Gewähr dafür, daß der Kaufgegenstand frei von ökologischen Altlasten, sonstigen Umweltschäden und hygienischen Belastungen ist.(2) Die Verkäuferin übernimmt außerdem keine Gewährleistung für das Freisein des Kaufgegenstandes von Kampfmitteln. Sie haftet nicht für Schäden durch etwa auf dem Kaufobjekt vorhandenes Kriegsgerät oder bisher nicht entfernte Sprengstoffe. Sie ist auch nicht zur Beseitigung des Kriegsgerätes oder der Sprengstoffe verpflichtet. Ansprüche des Käufers wegen eventuell vorhandener Kampfmittel gegen die Verkäuferin - aus welchem Rechtsgrund auch immer - sind ausgeschlossen.(3) Die Kosten für Maßnahmen zur Beseitigung der in Abs. (1) und (2) genannten Belastungen sind im Verhältnis der Vertragsparteien ausschließlich vom Käufer zu tragen.(4) Der Käufer ist verpflichtet, mit etwaigen Nachfolgeerwerbern im Kaufvertrag eine dem Abs. (2) entsprechende Regelung zu vereinbaren und diesen Ausschluß von Ansprüchen durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Verkäuferin dinglich zu sichern."

Wegen des weiteren Inhalts des Vertrages wird auf die Urkunde Nr. 1859/1994 der Notarin M. K. in S. Bezug genommen.

Die Beklagte wurde am 16.04.1996 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Das Umweltministerium des Landes Mecklenburg-Vorpommern entschied sich im Jahr 1998 für Rostock und Neubrandenburg als Standorte für Müllverbrennungsanlagen. Am 16.06.1998 beschloss die Beklagte, einen Nutzungsvertrag über benachbarte Flächen, die zur Errichtung der Müllverbrennungsanlage später hinzugekauft werden sollten, zu kündigen. Auf Nachfrage des B. in S. vom 21.05.1999 teilte die Beklagte der Klägerin mit, die Errichtung einer Müllverbrennungsanlage könne auf dem Grundstück nicht umgesetzt werden, da das Land entschieden habe, nur noch zwei Standorte für Abfallverwertungsanlagen vorzusehen, nämlich Rostock und Neubrandenburg. Nach Katasterberichtigung ist das Flurstück ... nunmehr im Grundbuchblatt ... mit einer Größe von 95.409 m² eingetragen. Das ehemalige Flurstück ... ist geteilt worden in die Flurstücke ... (übertragen auf das Grundbuchblatt ...) mit einer Größe von 141 und 9/2 mit einer Größe von 47.822 m². Gegenwärtig wird ein Teil des ehemaligen Flurstückes ..., nämlich das Flurstück ... mit einer Größe von 141 m² nach Inanspruchnahme durch die Bundesstraßenverwaltung als Fahrradweg genutzt. Auf einer weiteren Teilfläche mit der Größe von 13.335 m² des neuen Flurstückes ... betreibt der V. e. V. auf der Grundlage eines Mietvertrages mit der Beklagten einen Recyclinghof. Eine zweite Teilfläche des Flurstückes ... mit einer Größe von ca. 2.700 m² dient als Zufahrtstraße für das benachbarte Flurstück 10/1. Auf diesem Flurstück betreibt die Fa. N. einen Recyclinghof für Bauschutt und Baumischabfälle als "beauftragter Dritter" im Sinne von § 16 KrW-/AbfG. Eine Fläche von 127.190 m² ist ungenutzt. Der V. nutzte das Grundstück auf Basis eines Mietvertrages. Auf dem Flurstück ..., das zwar nicht Kaufgegenstand war, aber ebenfalls für die Müllverbrennungsanlage benötigt worden wäre, ist auf Grundlage eines Mietvertrages ab dem 01.05.1995 die Fa. H. ansässig. Die Firmen S. und M. nutzen ebenfalls das Flurstück ....

Auf den Antrag der Beklagten auf Vorabentscheidung gemäß § 17 a GVG hat das Landgericht Schwerin mit Beschluss vom 30.09.2011 den beschrittenen Rechtsweg für zulässig und das angerufene Landgericht für zuständig befunden. Die hiergegen erhobene sofortige Beschwerde hat die Beklagte zurückgenommen.

Die Parteien streiten nunmehr darum, ob die Voraussetzungen des § 5 Abs. 5 des Grundstückskaufvertrages für eine Nachzahlung des Kaufpreises vorliegen.

Gemäß Grundbuchauszug vom 03.12.2009 besteht das Grundstück nunmehr aus dem Flurstück ... mit einer Größe von 47.822 m² sowie dem Flurstück ... mit der Größe von 95.409 m². Von den 47.822 m² zieht die Klägerin eine Teilfläche von 2.700 m² ab, die als Zufahrtstraße für das Nachbargrundstück dient, weil auf dem Nachbargrundstück ein Recyclinghof betrieben wird und die Beklagte diese Fläche dem Betreiber unentgeltlich überlassen hat. Für die Berechnung der Vertragszinsen zieht sie eine weitere Fläche von 13.335 m² ab. Die nachzuzahlende Hauptforderung berechnet die Klägerin wie folgt:

Genutzte Teilfläche von 13.335 m²: 1.400.000,00 DM / 143.366 m² x 13.335 m² = 130.219,16 DM = 66.580,00 €Ungenutzte Teilfläche von 127.196 m²: 1.400.000,00 DM / 143.366 m² x 127.196 m² = 1.242.096,45 DM = 635.073,83 €Summe: 701.653,83 €

Mit Schreiben vom 20.08.2008 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung zum 06.10.2008 zur Zahlung auf. Mit Schreiben vom 17.10.2008, das der Beklagten am 21.10.2008 zuging, mahnte die Klägerin die Beklagte.

Mit Schreiben vom 28.10.2008 erhob die Beklagte unter anderem die Einwendung, dass das Flurstück ... erheblich mit Kampfmitteln belastet sei. Die Klägerin veranlasste daraufhin eine Überprüfung durch den Betrieb für Bau und Liegenschaften des Landes Mecklenburg-Vorpommern mit dem Ergebnis, dass zwar ein Altlastenverdacht bestand, dieser sich jedoch als unbegründet erwiesen hatte.

Mit Schreiben vom 11.12.2008 mit Kopfbogen der Beklagten erklärte der Mitarbeiter der Beklagten J. K., es werde auf die Einrede der Verjährung verzichtet, sofern der Anspruch nicht bereits verjährt gewesen sei (Anlage K 10).

Die Klägerin ist der Ansicht, es läge eine Zweckverfehlung vor, weil die nach dem Vertrag festgelegte Nutzung - Müllrecycling/thermisches Verbrennungszentrum mit einem Investitionsvolumen von 20.000.000,00 DM - nicht erreicht worden sei. Es komme für die Frage der Zweckverfehlung nur auf den in dem Vertrag festgelegten Zweck der Zuwendung an. Die Grundsätze des Verwaltungsprivatrechts stünden einer Nachforderung des Kaufpreises nicht entgegen. Sie - die Klägerin - habe weder gegen das Übermaßverbot verstoßen, noch ermessensfehlerhaft gehandelt. Die Klägerin behauptet, der Kaufpreis sei auf Grundlage eines Wertgutachtens ermittelt worden. Das Wertgutachten sei jedoch für die Kaufentscheidung nicht kausal gewesen, weil die Parteien - was unstreitig ist - den Kaufpreis verhandelt hatten.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 701.653,83 € nebst Zinsen auf 635.073,83 € in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Deutschen Bundesbank für den Zeitraum 17.06.1998 bis 31.12.1998, in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für den Zeitraum vom 01.01.1999 bis 20.10.2008 sowie in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.10.2008 sowie nebst Zinsen auf 66.580,00 € in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (04.05.2011) zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hält den Kaufvertrag vom 19.12.1994 für nichtig. Sie macht geltend, der als Verkehrswert angegebene Kaufpreis habe den tatsächlichen Verkehrswert im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses um ein Vielfaches überstiegen. Zudem habe sie - die Beklagte - auf eine nach den Haushaltsrichtlinien der Klägerin zwingend vorgeschriebene und korrekte Verkehrswertermittlung vertrauen dürfen.

In einem Telefonat vom 23.11.1994 sei ihr von dem Mitarbeiter der seinerzeit zuständigen ..., Herrn R., mitgeteilt worden, dass ein Verkehrswertgutachten noch nicht vorliege, aber von einem Kaufpreis in Höhe von 100,00 bis 120,00 DM/m² ausgegangen werde, wobei die Baulichkeiten nicht zu berücksichtigen seien. Herr R. habe in dem Gespräch zugesichert, bei Vorlage eines Gutachtens sie - die Beklagte - darüber zu informieren. Sie - die Beklagte - habe daraufhin klargestellt, dass in Anbetracht der Kaufpreise bei Parallelverkäufen in ausgewiesenen Gewerbegebieten sich allenfalls ein Verkehrswert von 8,00 bis 10,00 DM/m² ergeben würde, welche aufgrund der fehlenden inneren Erschließung der Flächen und des vorhandenen erheblichen Altlastenrisikos weiter deutlich zu mindern wäre. In einer gemeinsamen Besprechung mit dem Geschäftsstellenleiter der ... G. am 19.12.1994 habe dieser einerseits darauf hingewiesen, dass auf die preislichen Vorstellungen der Beklagten im Rahmen der Verbilligungsrichtlinien keine Rücksicht genommen werden könne, andererseits aber mit dem bereits beauftragten Verkehrswertgutachten noch in 1994 zu rechnen sei, und so ein Erwerb entsprechend den Verbilligungsrichtlinien auch noch 1994 möglich sei. Bei den weiteren Vertragsverhandlungen sei der mit 2,8 Mio. DM angegebene Verkehrswert nicht verhandelbar gewesen. Ein Verkehrswertgutachten sei allerdings nicht vorgelegt worden. Der Verkehrswert habe tatsächlich nicht 2,8 Mio DM betragen. Wie sich aus einem von der OFD Rostock geprüften Verkehrswertgutachten des Landesbauamtes Schwerin vom Sommer 1996 für die benachbarten Flurstücke ..., ... und ... der ... ergebe, entspreche ein Quadratmeterpreis in Höhe von aufgerundet 6,67 DM dem Verkehrswert, wenn man von Gleichwertigkeit der Fläche ausgehe. Der Nutzwert des Flurstücks 14 sei jedoch im Vergleich zu den Flurstücken ..., ... und ... wegen der bewaldeten Struktur und der Bebauung mit ehemaligen Munitionsbunkern deutlich geringer gewesen. Seit dem Abschluss des streitgegenständlichen Kaufvertrages und dem Datum der Begutachtung sei keine wesentliche Veränderung der Grundstückspreise eingetreten, so dass der von der Klägerin behauptete Verkehrswert in Höhe von 20,00 DM/m² deutlich überhöht gewesen sei. Nach einem Gutachten des Gutachterausschusses vom 29.03.2010 habe der Verkehrswert sogar zum Stichtag 01.01.1995 nur 77.500,00 € betragen (Anlage B 5). Es hätten ihr bei Nichtannahme im Jahr 1994 erhebliche wirtschaftliche Nachteile gedroht, nämlich bei angenommener korrekter Verkehrswertermittlung ein sonst zu zahlender Mehrpreis von 1,4 Mio DM aufgrund des Auslaufens der Verbilligungsrichtlinie. Die zeitliche Beschränkung der Anwendbarkeit der Verbilligungsrichtlinie und die dadurch bei ihr - der Beklagten - hervorgerufene Zeitnot sei als Mittel dafür genutzt worden, ihr mehr abzuverlangen, als dies bei einem Kaufvertrag ohne Verbilligungsabschlag nach korrekter Verkehrswertermittlung möglich gewesen sei. Tatsächlich habe es ein Verkehrswertgutachten über das streitgegenständliche Grundstück niemals gegeben. Auch bezüglich der Liegenschaft Hauptfeuer- und -rettungswache der Beklagten habe es kein Gutachten gegeben, obwohl durch die ... ein durch Gutachten ermittelter Verkehrswert von 60,00 DM/m² behauptet gewesen sei. Insgesamt seien im Zeitraum Ende 1994 6 Kaufverträge mit der Klägerin geschlossen worden. Alle diese Kaufverträge enthielten in § 4 die Formulierung zum Kaufpreis, nämlich „der Verkehrswert für den im § 1 beschiedenen Kaufgegenstand beträgt ...“. In den Akten befinde sich jedoch lediglich in einem Verkaufsfall ein Verkehrswertgutachten. Die Klägerin habe in den zahlreichen Verkaufsfällen auch im Nachgang zu den Verkäufen es stets abgelehnt, ihr - der Beklagten - Verkehrswertgutachten zur Verfügung zu stellen. Wenn überhaupt Einsicht gewährt worden sei, sei nur die Seite mit dem ermittelten Kaufpreis vorgelegt worden, allerdings ohne davon Kopien zur Verfügung zu stellen. Unmittelbar vor Unterzeichnung des hier in Rede stehenden notariellen Kaufvertrages am 29.12.1994 sei ihr von dem für die Klägerin tätigen Mitarbeiter H. P. mitgeteilt worden, dass es für das Grundstück kein Verkehrswertgutachten gebe und sich die Klägerin zur Kaufpreisermittlung an den per Verkehrswertgutachten ermittelten Verkehrswert von 60,00 DM/m² für das in der Nähe liegende Grundstück Feuerwache orientieren wolle. Da ein solcher Kaufpreis allerdings für sie - die Beklagte - nicht finanzierbar gewesen sei, sei der dort behauptete Verkehrswert von 60,00 DM/m² auf ein Preis von 20,00 DM/m² reduziert worden, weil dies der Preis gewesen sei, den sie vor dem Hintergrund der Behauptung, dies sei der Verkehrswert, gerade noch zu akzeptieren bereit gewesen sei. Weitere Handlungsoptionen hätten ihr aufgrund des drohenden Fristablaufs nicht mehr zur Verfügung gestanden.

Die Beklagte ist weiter der Ansicht, der Kaufvertrag vom 29.12.1994 und die Frage der Nachforderung unterfalle dem Verwaltungsprivatrecht. Die Klägerin habe gegen das Übermaßverbot verstoßen, weil durch die Entrichtung des Kaufpreises mit Verbilligungsabschlag bereits das Vielfache des Verkehrswertes entrichtet worden sei. Deshalb stehe die Nachforderung außer Verhältnis zu dem Wert der von der Klägerin erbrachten Leistungen und stelle für sie - die Beklagte - eine völlig unzumutbare Belastung dar. Die Nachforderung des Kaufpreises sei als Ermessensfehlgebrauch zu bewerten. Es würde sich bei der Nachforderung nicht um eine Nachforderung des Kaufpreises bis zum vollen Wert handeln, sondern um eine völlig unbillige Vertragsstrafe, die nicht vereinbart gewesen sei. Bei Ermessensausübung habe die Klägerin ferner nicht berücksichtigt, dass sie - die Beklagte - kein Verschulden daran treffe, dass die geplante Müllverbrennungsanlage nicht habe realisiert werden können. Vielmehr sei es ihr aufgrund der veränderten Landesplanung unmöglich gewesen, die Müllverbrennungsanlage auf dem Grundstück zu betreiben. Zudem sei die Nachforderung des Verbilligungsabschlages unangemessen, wenn der Wertverlust der Immobilie zu einer zusätzlichen Belastung für den Vertragspartner führe. Dies müsse dann erst recht gelten, wenn bereits die Entrichtung des hälftigen Kaufpreises zu einer völlig unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners geführt habe, da der Kaufpreis ein Vielfaches des Verkehrswertes betragen habe. Der Umstand, dass bei Vertragsschluss sowohl gegen § 64 Bundeshaushaltsordnung als auch gegen die Verbilligungsrichtlinien verstoßen worden sei, hätte bei einer das Übermaßverbot beachtenden Ermessensabwägung ebenfalls zu einem Ausschluss der Nachforderung führen müssen.

Die Beklagte ist der Ansicht, der Klägerin stehe auch kein Recht zur Nachforderung des Kaufpreises bei unterstellter Wirksamkeit des Kaufvertrages zu, weil der auf dem Areal ansässige V. und die Firmen H. Kompostiergesellschaft mbH und H. Fuhr- und Containerdienst GmbH, die S. mbH, die M. auf dem Gebiet der Abfallentsorgung tätig seien. Es seien von den vorgenannten Firmen Investitionen in Höhe von insgesamt 12,75 Mio. DM getätigt worden, und zwar durch den V. in Höhe von mindestens 853.000,00 €, in Höhe von ca. 6 Mio. DM durch die Fa. H. in Höhe von 1,7 Mio. DM durch die S. und in Höhe von 4,4 Mio. DM durch die M.. Im Hinblick auf diese Investitionen sei der Subventionszweck nicht verfehlt worden.

Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung, und zwar sowohl hinsichtlich der Hauptforderung als auch der geltend gemachten Zinsen.

Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen K. H., W. und W.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 28.05.2014 Bezug genommen.

Im Termin am 22.05.2015 haben die Parteien zur Sache verhandelt. Die Klägerin hatte ferner um Schriftsatznachlass gebeten, der ihr gewährt worden ist. Am 30.06.2015 hat die Beklagte einen Schriftsatz eingereicht und ein Verkehrswertgutachten vom 07.04.1995 über die streitgegenständlichen Grundstücke vorgelegt (Anlage B 17). In dem Gutachten des Dipl.-Ing. W. O., auf das hiermit Bezug genommen wird, wird ein Verkehrswert von 3.430.000,00 DM ausgewiesen. In dem Gutachten heißt es u.a.:

„Gemäß Auskunft des Gutachterausschusses der Stadt s. ist für dieses Gebiet kein Bodenrichtwert vorhanden. Daher wird hier versucht, den Bodenrichtwert anhand von Vergleichsgrundstücken zu ermitteln. Vergleichbar als Gewerbe/ und Handelsgebiete sind Grundstücke ina) S. 70,00 DM/m²b) G. 90,00 DM/m²

Maßgeblich für die Bewertung ist die rechtliche Qualität des Bewertungsareals zum Stichtag. Recherchen ergaben folgende Einschätzung. Zum Zeitpunkt der Aufgabe der militärischen Nutzung 1993 handelte es sich hier um Sonderbauflächen. Aufgrund der Besonderheiten sei hier für eine Bautätigkeit keine Genehmigung erforderlich. Dieser Status hat auch noch zum Bewertungsstichtag Gültigkeit. Das Areal soll einer neuen Nutzung zugeführt werden. Anbieten würde sich hier ein Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungszentrum.

Nach Ende der Nutzung stellt sich meines Erachtens die Fläche als unbebauter Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch dar. Ein B-Plan existiert nicht. Demnach ist das Land baureif und bebaubar (Schwerpunkt auf § 34 Baugesetzbuch) in Absprache mit der Stadtplanung bzw. nach Aufstellung eines qualifizierten B-Plans.

Unter Berücksichtigung dieser Faktoren und dem Aspekt einer quasi neutralen Gewerbenutzung mit Orientierung zum Büro-/Gewerbe-/Handelsbetrieb schätze ich den Bodenwert für das Flurstück 9 auf 70,00 DM/m² ... Das Flurstück ... ist zwar ebenfalls bebaut, jedoch sind die Baulichkeiten derart marode und verschlissen, dass hier nur noch ein Abriss möglich ist. Inwieweit hier eine zukünftige Bebauung möglich ist, muss im Zuge eines Bebauungsplanverfahrens geklärt werden. Erfahrensgemäß beträgt der Wert von Bauerwartungsland rund 15 bis 40 % des Wertes von baureifem Land. Wegen der zur Zeit herrschenden rechtlichen Situation und des Erschließungsgrades gehe ich hier von rund 20 % = 13,00 DM/m² aus.“

In dem Gutachten heißt es weiter: „Die Bewertung erfolgte ohne Berücksichtigung von Altlasten, deren Vorhandensein stark vermutet wird. Hier ist unbedingt ein detailliertes Sondergutachten erforderlich (siehe auch Anlage).“ Als Anlage ist dem Gutachten eine Bestandsaufnahme durch das Ingenieurbüro H. in S. beigefügt, nach der 23 Altlastenverdachtsflächen auf der Gesamtliegenschaft bestehen, nach der 9 Sofortmaßnahmen auf den Altlastenverdachtsflächen ... und ... vorgesehen sind. Laut Eingangsstempel ging diese Bestandsaufnahme dem Mitarbeiter der ... R. am 18.11.1994 zu.

Die Beklagte trägt vor, sie habe aufgrund einer anderen Begebenheit zufällig Kontakt zu dem Zeugen P. aufnehmen können, welcher im streitrelevanten Zeitraum 1994/95 bei der ... in S. für die Grundstücksbewertung zuständig und als deren Leiter tätig gewesen sei. Infolge dieser Kontaktaufnahme habe am 16.06.2015 eine Besprechung stattgefunden, in der das Gutachten O. übergeben worden sei. Das Gutachten sei grob und evident fehlerhaft, weil der Gutachter die kilometerweit im Außenbereich liegenden Flächen als Flächen innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils gemäß § 34 Baugesetzbuch mit Bestandsschutz eingeordnet habe und die Altlasten, deren Vorhandensein stark vermutet worden sei, unberücksichtigt gelassen habe. Die Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin habe ihr mit dem Gutachten und der Bestandsaufnahme zu den Altlasten für den Kaufentschluss entscheidende Informationen vorenthalten.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Klägerin hat Anspruch auf Zahlung von 701.653,83 € aus § 5 Abs. 5 des Kaufvertrages vom 29.12.1994.

Der Vertrag ist nicht gemäß § 138 Abs. 2 BGB nichtig. Nichtig ist danach insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einen Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Es kann dahingestellt bleiben, ob der von den Parteien vereinbarte Kaufpreis in einem Missverhältnis zum Wert des Grundstücks stand. Denn jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, einen Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche der Beklagten ausbeutete. Es erscheint fernliegend, dass eine Körperschaft des öffentlichen Rechts wie eine Landeshauptstadt die Werthaltigkeit eines Grundstücks nicht beurteilen kann. Die Beklagte trägt vielmehr selbst vor, den zunächst geforderten Kaufpreis in Höhe von 60,00 DM/m² nicht akzeptiert zu haben, weil dieser nicht finanzierbar gewesen sei, und sich auf einen Preis von 20,00 DM/m² mit der Klägerin verständigt zu haben. Dies erhellt, dass die Beklagte die Werthaltigkeit durchaus beurteilen konnte. Aus dem Schreiben vom 23.11.1994 (Anlage K 13) geht hervor, dass die Beklagte konkrete Überlegungen über den Wert angestellt hatte und meinte, den Wert auf 10,00 Dm/qm bemessen zu können. Nach der Beschlussvorlage vom 19.01.1995 (Anlage B 15) wusste die Beklagte, dass es für das Gebiet keinen Bodenrichtwert gab und hatte sie sich um Aufklärung des Wertes mithilfe des Gutachterausschusses unter Berücksichtigung bekannter Bodenrichtwerte für zum Vergleich herangezogener anderer Grundstücke bemüht. Ungeachtet dessen hätte für sie die Möglichkeit bestanden, bei Ungewissheit über den tatsächlichen Wert selbst ein Gutachten einzuholen. Wenn die Beklagte in den Jahren 1995 und 2010 dazu in der Lage war, so ist nicht ersichtlich, warum es im Jahr 1994 unmöglich gewesen sein soll, sachverständigen Rat einzuholen.

Der Kaufvertrag ist auch nicht gem. § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht nach der Rechtsprechung zwar eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung, die in der Regel eine weitere Prüfung subjektiver Voraussetzungen entbehrlich macht und die Sittenwidrigkeit des Vertrages begründet (BGH NJW 2001, 1127). Auch liegt ein auffälliges Missverhältnis vor, wenn der Wert der Leistung rund doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung. Bei Grundstücken ist diese Voraussetzung bei einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 % erfüllt (BGH NJW 2014, 1652). Die Vermutung ist aber widerlegbar, so wenn der Verkäufer auf ein Wertgutachten vertraut hat (BGH a.a.O.); sie kann auch durch besondere Umstände erschüttert sein (BGH NJW 2003, 283). Die Vermutung einer verwerflichen Besinnung gilt aber in der Regel nicht, wenn der Benachteiligte Kaufmann ist (BGH NJW 2003, 2230). Nichts anderes kann gelten, wenn der Benachteiligte eine Körperschaft öffentlichen Rechts ist, weil eine solche Körperschaft öffentlichen Rechts nicht schutzwürdiger erscheint als ein Kaufmann.

Der Vertrag ist auch nicht gemäß § 134 BGB nichtig wegen Verstoßes gegen das Übermaßverbot. Zwar kann ein Verstoß gegen den auch bei dem Abschluss eines dem Verwaltungsprivatrecht unterliegenden Vertrages zu beachtenden Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zur Nichtigkeit nach § 134 BGB führen. Eine unangemessene Vertragsgestaltung kann dabei ein Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit sein. Dem aus dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz folgenden Gebot einer angemessenen Vertragsgestaltung ist aber genügt, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtung des Gesamtvorgangs die Gegenleistung des Vertragspartner der Behörde nicht außer Verhältnis zu der Bedeutung und dem Wert der von der Behörde erbrachten oder zu erbringenden Leistung steht und die vertragliche Übernahme von Pflichten auch ansonsten zu keiner unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der Behörde führt, die gegenseitigen Rechte und Pflichten also insgesamt ausgewogen gestaltet sind. So liegt der Fall hier. Mit der Nachzahlungsvereinbarung sollte dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Klägerin das Grundstück zu einem ganz erheblich unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis veräußerte und dies unter dem haushaltsrechtlichen Vorbehalt stand, dass die zweckentsprechenden Mittelverwendung durch vertragliche Abreden sichergestellt wurde. Das ist schon deshalb nicht unangemessen, weil erst die Klausel einen verbilligten Verkauf ermöglichte, den die Beklagte sonst nicht hätte erreichen können (§ 63 Abs. 3 BHO). Davon abgesehen ist der Nachzahlungsbetrag von vornherein festgelegt. Die Klausel sieht lediglich vor, dass die Beklagte bei einem Verstoß gegen die mit dem Preisnachlass verfolgten Subventionszwecke den nur zur Erreichung dieser Zwecke erhaltenen Vorteil wieder verliert. Damit steht die Beklagte nicht schlechter, als wenn sie das Grundstück sofort zum vollen Verkehrswert erworben hätte (BGH, Urteil vom 06.11.2009 - 5 ZR 63/09). Die Parteien hatten sich hier auf einen Verkehrswert in Höhe von 2,8 Mio DM geeinigt und den Verkehrswert dadurch bestimmt (vgl. dazu LG Schwerin, 4 O 237/07). Hiergegen kann die Beklagte nicht einwenden, der Verkehrswert sei tatsächlich niedriger gewesen, denn der Beklagten war nach eigenem Vorbringen vor Vertragsschluss bekannt, dass kein Verkehrswertgutachten existierte und dass deswegen der Verkehrswert durch Vereinbarung bestimmt werden musste. Dem kann die Beklagte nunmehr nicht entgegenhalten, die Klägerin habe gegen die in § 64 Abs. 3 Bundeshaushaltsordnung und in den Verbilligungsrichtlinien angeordnete Einholung eines Sachverständigengutachtens zum Verkehrswert verstoßen. Da die Beklagte eine Körperschaft des öffentlichen Rechts ist, sind ihr die einschlägigen haushaltsrechtlichen Bestimmungen bekannt und kann sie ebenfalls auf deren Einhaltung hinwirken, was die Beklagte hier allerdings unterlassen hat. Im Hinblick darauf ist es jedenfalls treuwidrig, wenn sich die Beklagte in diesem Punkt auf einen Verstoß der Klägerin gegen haushaltsrechtliche Bestimmungen beruft.

Dass der Anspruch auf Nachzahlung des Verbilligungsabschlages verschuldensunabhängig besteht, stellt sich ebenfalls nicht als unangemessen dar. Der Nachzahlungsanspruch ist nicht als Vertragsstrafenregelung zu qualifizieren. Bei der gebotenen wertenden Betrachtung trägt die Klausel dem Umstand Rechnung, dass nicht nur der reduzierte Kaufpreis, sondern auch die Erreichung des Subventionszwecks das Äquivalent für die Übereignung des Grundstücks darstellen. Da das Äquivalenzverhältnis bei Nichterreichen des Subventionszwecks unabhängig davon gestört wird, ob der Schuldner die Störung zu vertreten hat, erscheint es angemessen, den Nachzahlungsanspruch verschuldensunabhängig auszugestalten (BGH a.a.O.).

Es ist auch nicht zu beanstanden, dass die Beklagte das Risiko des Wertverfalls trägt und die Vereinbarung keine anteilige Nachzahlung für den Fall einer zeitweisen zweckkonformen Nutzung vorsieht. Die zur Ausübung des Nachzahlungsrechts führenden Umstände liegen hier zwar nicht allein in der Sphäre der Beklagten, weil die Organisationshoheit beim Land Mecklenburg-Vorpommern gelegen hat. Dies ändert aber nichts daran, dass das Risiko der Brauchbarkeit der Kaufsache grundsätzlich der Käufer trägt. Gründe, die dafür sprechen könnten, die Verkäuferin an dem Risiko einer anderweitigen Planungsentscheidung des Landes zu beteiligen, sind nicht ersichtlich. Hätte die Beklagte ein Grundstück für den in Aussicht genommenen Zweck benötigt und dafür einen Verbilligungsabschlag nicht erhalten können, hätte sie von der Verkäuferseite ebenfalls keine Beteiligung an den vergeblich aufgewandten Kosten verlangen können.

Die Bestimmung in § 5 des Vertrages ist auch nicht nach dem AGB-Gesetz bzw. §§ 305 ff BGB unwirksam (BGH a.a.O.).

Die Voraussetzungen für die Ausübung des der Klägerin zustehenden Auswahlermessens lagen vor. Die Beklagte hat das Grundstück entgegen § 4 a Abs. 1 des Kaufvertrages nicht als thermische Müllverbrennungsanlage genutzt. Sie hat auch die in Aussicht genommenen Investitionen im Wert von 20 Mio DM nicht vorgenommen. Damit ist der Subventionszweck verfehlt worden. Hiergegen kann die Klägerin nicht einwenden, das Grundstück werde durch den Verein, die Fa. H., die S. und die M. zweckentsprechend genutzt. Denn die Firmen H. und S. sowie M. sind gar nicht auf einem der streitgegenständlichen Flurstücke ansässig. Allein der V. hat offenbar seinen Sitz auf dem Flurstück .... Dies ändert aber nichts daran, dass der im Kaufvertrag vereinbarte Zweck, nämlich Müllverbrennungsanlage mit Investitionen in Höhe von 20 Mio DM nicht erreicht worden ist. Die Beklagte kann hiergegen nicht geltend machen, es könne hinsichtlich des Zwecks der Subvention nicht auf den Kaufvertrag und damit auf eine vertragliche Vereinbarung abgestellt werden. Es mag zutreffen, dass sich in anderen Fällen die Zweckbestimmung aus gesetzlichen Vorgaben oder Förderrichtlinien ableiten lässt und die Zweckerreichung oder -verfehlung daran zu messen ist. Vorgaben dieser Art existieren hier aber nicht, so dass nur auf den im Vertrag bestimmten Subventionszweck abgestellt werden kann.

Ermessensfehler der Klägerin sind nicht erkennbar. Die Geltendmachung des Nachzahlungsanspruchs ist mit dem Übermaßverbot vereinbar. Auszugehen ist davon, dass haushaltsrechtliche Grundsätze der Wirtschaftlichkeit und der Sparsamkeit das Interesse der Beklagten überwiegen, die Zuwendung ohne zweckentsprechende Nutzung behalten zu dürfen. Das gilt umso mehr, als sich Behörden untereinander grundsätzlich nicht auf Vertrauensschutz berufen können (BGH a.a.O.). Dass die Klägerin statt der Nachzahlung des Verbilligungsabschlages den Wiederkauf des Grundstücks hätte verlangen müssen, macht die Beklagte nicht geltend.

Frei von Ermessensfehlern ist es, dass die Klägerin den Verbilligungsabschlag in voller Höhe verlangt. Die Beklagte konnte sich ohne Weiteres auf die Nachzahlungsverpflichtung einstellen, die sich nach Grund und Höhe unmittelbar und zweifelsfrei aus dem Kaufvertrag ergab (BGH a.a.O.). Die Geltendmachung in voller Höhe könnte allenfalls dann ermessensfehlerhaft sein, wenn der Subventionszweck ganz überwiegend erreicht worden wäre. Dies ist ersichtlich nicht der Fall.

Die Frist der §§ 49 Abs. 3 Satz 2, 48 Abs. 4 Verwaltungsverfahrensgesetz ist im Verwaltungsprivatrecht nicht anzuwenden (BGH a.a.O.).

Die Berechnung der Nachzahlungsforderung weist jedenfalls keinen Fehler zum Nachteil der Beklagten auf. Wenn das Flurstück .../2 47.822 m² groß ist und das Flurstück ... 95.412 m² ist die Nachforderung von 1.400.000,00 DM zu einer Gesamtfläche von 143.234 m² in Bezug zu setzen. Zieht man hiervon die zweckentsprechend genutzte Fläche von 2.700 m² ab, ist ein Kaufpreis für 140.534 m² nachzuzahlen, also 1.400.000,00 DM /143.234 m² x 140.534 m² = 1.373.609,62 DM. Die Klägerin hat demgegenüber 1.372.315,61 DM berechnet (= 1.242.096,45 DM + 130.219,16 DM). Es ist nicht zu beanstanden, dass die Klägerin die Nachzahlung für die 13.335 m² Fläche, die von dem V. genutzt wird, bei der Berechnung der Nachzahlungsforderung nicht von der Gesamtfläche absetzt. Wie sich aus § 5 Abs. 3 des Kaufvertrages ergibt, hätte eine zweckentsprechende Nutzung der Fläche bei Veräußerung an einen Erwerber, der zum Kreis der Begünstigten gehört, vorgelegen. Es ist aber nicht ersichtlich, dass dem genannten Verein eine gleich hohe Verbilligung hätte gewährt werden können.

Die Einrede der Verjährung greift nicht durch. Der Anspruch unterlag zunächst der 30-jährigen Regelverjährung des § 195 BGB a.F.. Er unterfiel ab dem 01.01.2002 mit neuem Fristablauf den Vorschriften des nunmehr geltenden Verjährungsrechts. Einschlägig ist die 10-jährige Verjährungsfrist nach § 196 BGB, die bei Klageerhebung im Jahr 2011 noch lief. Von § 196 BGB erfasst werden Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts, also nach § 873 BGB zu erfüllende Ansprüche, sowie Ansprüche auf die Gegenleistung. Dabei ist anerkannt, dass unter die zuletztgenannten Ansprüche nicht nur synallagmatische Ansprüche im engeren Sinne fallen, sondern auch andere Forderungen. Entscheidend ist, ob der Sache nach ein Gegenseitigkeitsverhältnis besteht. Ein Gegenseitigkeitsverhältnis ist hier zu bejahen, weil bei wertender Betrachtung die Beklagte als Gegenleistung für die Übereignung des Grundstücks nicht nur den Kaufpreis zu entrichten, sondern eine den vertraglichen Vorgaben entsprechende subventionsgerechte Nutzung sicherzustellen hatte. Der für den Fall der subventionswidrigen Nutzung ersatzweise vereinbarte Nachforderungsanspruch tritt an die Stelle der ursprünglich vereinbarten Gegenleistung und stellt damit das Äquivalenzverhältnis her, was es rechtfertigt, ihn der Verjährung nach § 196 BGB zu unterstellen. Im Übrigen handelt es sich um einen verhaltenen Anspruch, bei dem die Forderung erst mit dem Erfüllungsverlangen des Gläubigers entsteht (Palandt-Ellenberger, BGB, 74. Aufl., § 199 Rn 8). So liegt der Fall hier, weil § 5 Abs. 5 des Kaufvertrages die Verkäuferin als berechtigt erklärt, die Nachzahlung zu verlangen, so dass der Anspruch nur bei dessen Geltendmachung entstehen kann. Die Klägerin hat den Anspruch erst mit Schreiben vom 20.08.2008 auf, so dass gemäß §§ 196, 199 BGB die Verjährung mit Ablauf des 31.12.2011 eingetreten worden. Durch Klageerhebung am 26.04.2011 ist die Verjährung jedoch gehemmt worden.

Der Zinsanspruch folgt aus § 5 Abs. 5 des Kaufvertrages und aus §§ 280, 286, 291, 288 BGB. § 5 Abs. 5 ist im Hinblick auf den Zinsanspruch dahin auszulegen, dass der Zinslauf beim Wegfall der subventionsgerechten Nutzung beginnt (BGH a.a.O.). Dieser Zeitpunkt ist hier in der Entscheidung der Beklagten im Juni 1998 zu sehen, den Nutzungsvertrag für die benachbarten Flächen, die zum Betrieb der Müllverbrennungsanlage benötigt worden wären, zu kündigen. Der Umstand, dass der Beklagten eine Drei-Jahres-Frist für den Beginn der in Aussicht genommenen Nutzung ab Eigentumsübertragung gesetzt war und diese aufgrund der Eintragung als Eigentümerin am 16.04.1996 erst am 16.04.1999 ablief, führt zu keinem späteren Beginn des Zinslaufes. Nur wenn es bis zum 16.04.1999 noch möglich gewesen wäre, den Subventionszweck zu erreichen, könnte ein späterer Zinslauf in Betracht kommen. Aufgrund der Kündigung des Nutzungsvertrages über die benachbarten Flächen, war eine Nutzung als Müllverbrennungsanlage jedoch bereits im Juni 1998 ausgeschlossen.

Der Zinsanspruch ist nicht verjährt, weil die zu verzinsende Hauptforderung - die allerdings nach § 5 Abs. 5 des Kaufvertrages seit Juni 1998 zu verzinsen ist - erst am 20.08.2008 entstanden ist. Da die Zinsforderung vom Bestehen der Hauptforderung abhängig ist, kann auch sie frühestens am 20.08.2008 entstanden sein, so dass gemäß §§ 195, 199 BGB die Verjährung am 31.12.2011 eingetreten wäre, jedoch vorher durch Klageerhebung gehemmt worden ist. Die von der Beklagten in Bezug genommene Entscheidung des BGH (XI ZR 81/07) steht dem nicht entgegen. Aus der Entscheidung ergibt sich nicht, dass bei verhaltenen Ansprüchen die Verjährung durch Nichtgeltendmachung nicht hinausgezögert werden darf. Vielmehr verhält sich das Urteil über die Frage, ob die Bürgschaft als verhaltener Anspruch zu qualifizieren ist und es deshalb für die Fälligkeit auf die Geltendmachung der Forderung ankommt, was verneint wird. Der Anspruch ist auch nicht verwirkt, weil kein Verhalten der Klägerin erkennbar ist, das die Beklagte berechtigterweise dazu hätte veranlassen können, darauf zu vertrauen, dass die Klägerin von einer Nachforderung absehen werde.

Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung ist aufgrund des Schriftsatzes der Beklagten vom 30.06.2015 nicht veranlasst. Die neu vorgetragenen Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung. Sofern - wie die Beklagte erneut geltend macht - ein Sachverständigengutachten bei Vertragsschluss nicht existierte, bestätigt dies die Annahme, dass der Verkehrswert des Grundstücks durch Vereinbarung der Parteien bestimmt worden ist. Sollte die Klägerin den Inhalt des Gutachtens vor Vertragsabschluss am 29.12.1994 bereits gekannt haben, hätte sie davon ausgehen können, dass der Verkehrswert höher lag als 2,8 Mio DM, nämlich bei 3,42 Mio. DM. In diesem Fall wäre es mindestens angemessen, einen Kaufpreis in Höhe von 2,8 Mio DM in den Vertragsverhandlungen mit der Beklagten zu fordern bzw. nunmehr - anteilig - nachzufordern. Soweit die Beklagte methodische Fehler des Sachverständigen bei der Verkehrswertermittlung beanstandet, ist ihr zuzugeben, dass die begutachtete Fläche sicher nicht im Innenbereich gemäß § 34 Baugesetzbuch lag. Dennoch musste die Klägerin daraus nicht zwingend darauf schließen, dass der ausgewiesene Verkehrswert unrichtig ist. Denn der Sachverständige hat den Wert ersichtlich an vergleichbaren Gewerbe- und Handelsgebieten in Schwerin- Süd, Wüstmark und Görries festgemacht und hat dabei jedenfalls für das Flurstück 9 den geringeren der beiden zum Vergleich herangezogenen Werte, nämlich den Wert von 70,00 DM/m² in Ansatz gebracht. Da auf den streitgegenständlichen Grundstücken eine Nutzung in Aussicht genommen war, die mit einer gewerblichen Nutzung jedenfalls vergleichbar war, erscheint die Wertbestimmung auf 70,00 DM/m² nachvollziehbar. Die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des Flurstücks 14 hat der Sachverständige mit einer Wertfestsetzung auf nur 13,00 DM/m² berücksichtigt, so dass das Gutachten auch in dem Punkt plausibel ist.

Es ist nicht feststellbar, dass ein Verstoß gegen das Übermaßverbot erfolgt ist, weil die Klägerin bei Vertragsschluss nicht auf Altlasten hinwies oder weil sie trotz Altlastenproblematik den vollen vereinbarten Verkehrswert fordert. Ein Verstoß gegen das Übermaßverbot könnte zwar denkbar sein, wenn tatsächlich auf den zu veräußernden Flächen bedeutende Kontaminierungen des Bodens vorlagen, die Klägerin hiervon Kenntnis hatte und sie der Beklagten verschwieg. Dies folgt aus dem nunmehr vorgelegten Gutachten O. jedoch nicht. Vielmehr ergibt sich aus dem Gutachten allenfalls ein Altlastenverdacht. Dieser Verdacht kann der Beklagten nicht völlig unbekannt gewesen sein. Denn die Beklagte kannte die vormalige Nutzung als Kasernengelände und Munitionsdepot. Schon diese Art der Nutzung legt einen Altlastenverdacht nahe. In dem Schreiben vom 23.11.1994 (Anlage K 13) und in der Beschlussvorlage vom 19.01.1995 (Anlage B 15) hatte die Beklagte dieses Risiko sogar ausdrücklich angesprochen. In der Beschlussvorlagen heißt es sogar ausdrücklich, das Altlastenrisiko gehe auf die Beklagte über. Dass beide Parteien das Risiko für möglich hielten, kommt auch in dem Kaufvertrag selbst zum Ausdruck. Die Parteien vereinbarten in § 7 Abs. 3 des Kaufvertrages, dass die Kosten der Beseitigung der Altlasten die Beklagte tragen sollte. Einer solchen Regelung hätte es nicht bedurft, wenn die Parteien davon ausgegangen wären, dass die Grundstücke altlastenfrei sind. Die Bestandsaufnahme der Fa. H. verhält sich über die gesamte ehemalige militärisch genutzte Liegenschaft und nicht nur über die streitgegenständlichen Flurstücke. Dass die festgestellten Altlasten die Flurstücke ... und ... betrafen, lässt sich der Bestandsaufnahme nicht entnehmen. Wie sich vielmehr aus dem Kapitel 91 „Zusammenfassung“ ergibt, sind bedeutende Kontaminationen des Bodens im Bereich des Tanklagers, der Tankstelle und der Waschrampen erwartet worden. Es ist nicht dargetan und nicht ersichtlich, dass sich diese Einrichtungen auf den streitgegenständlichen Flurstücken befanden. Dass es auf den verkauften Flächen in der Folgezeit zu konkreten Altlastenfunden kam, behauptet die Beklagte selbst nicht, obwohl sie von solchen Funden wissen müsste, weil sie die Flurstücke über Jahre in Besitz hatte. Da offenbar den Grundstückswert mindernde Bodenverunreinigungen nicht vorhanden waren, kann es nicht ermessensfehlerhaft gewesen sein, die Nachzahlung des vollständigen Verbilligungsabschlages zu verlangen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.