AG Siegburg, Urteil vom 05.07.2019 - 112 C 185/18
Fundstelle
openJur 2020, 4182
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Tenor

Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der im Mahnbescheid des Amtsgerichts Euskirchen vom xx.xx.xxxx, Az. XYZ, unter I. 1. aufgeführten Forderung in Höhe von 215,60 Euro erledigt ist.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 285,59 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.11.2018 zu zahlen.

Der Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten in Höhe von 147,56 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.11.2018 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist für beide Parteien vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

- ohne Tatbestand gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO -

Gründe

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

Der im Mahnverfahren geltend gemachte Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietzinses für den Zeitraum vom 03.03.2017 bis 24.05.2018 in Höhe von 215,60 Euro hat ursprünglich bestanden und ist durch Erfüllung nach Rechtshängigkeit, nämlich nach Zustellung des Mahnbescheids an den Beklagten, erledigt worden, nachdem der Beklagte nach dem 03.08.2018 den geltend gemachten Betrag vorbehaltlos gezahlt hat.

Der weiter gehende Anspruch aus dem Mietvertrag gemäß §§ 535, 556 BGB auf Zahlung der Betriebskosten für den Winterdienst für die Jahre 2015, 2016 und 2017 besteht nur in Höhe von 285,59 Euro für das Abrechnungsjahr 2017. Ein darüber hinaus gehender Anspruch besteht nicht.

Nach der gesetzlichen Konzeption der §§ 535 Abs. 1 Satz 3, 556 BGB sind Betriebskosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen. Die Umlage von Betriebskosten, zu denen gemäß § 2 Nr. 8 BetrKV auch die Kosten eines öffentlichrechtlich geregelten Winterdienstes zählen, auf den Mieter setzt gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB eine entsprechende Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien voraus.

In dem streitgegenständlichen Mietvertrag fehlt eine solche Vereinbarung hinsichtlich der Kosten für den Winterdienst. Vielmehr ist unter § 2 Abs. 5 (Bl. 16 d.A.) geregelt, dass von dem Mieter die entsprechend der Ortssatzung der Stadt S erforderlichen Winterdienstarbeiten selbst auszuführen sind. Durch die - unstreitig - vorbehaltlose Zahlung der Abrechnungssalden für die Jahre 2013 und 2014 durch den Beklagten ist keine stillschweigende Änderung dieser Abrede zustande gekommen. Es fehlt schon an einem ausdrücklichen oder konkludenten Angebot der Klägerin auf Änderung der Abrede. Ein solches mag zwar in dem Rundschreiben aus dem Jahr 2013 (Bl. 19) liegen, dessen Zugang der Beklagte allerdings prozessordnungsgemäß bestritten hat. Die Klägerin hat trotz gerichtlichen Hinweises keinen Beweis für den Zugang gerade an den Beklagten angeboten. Die bloße Übersendung der Abrechnung stellt ebensowenig ein Angebot auf Vertragsänderung i.S.d. § 145 BGB dar wie die bloße vorbehaltlose Zahlung eine Annahme i.S.d. § 147 BGB beinhaltet, denn es fehlt insoweit am rechtsgeschäftlichen Erklärungsbewusstsein (vgl. etwa Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Kap. B. III., Rn. 66 f. m.w.N.). Es hätte überdies nahe gelegen, in der jeweiligen Abrechnung unter der vorhandenen Überschrift "Besondere Hinweise" auf die Umlage der Winterdienstkosten hinzuweisen. Eine kommentarlose Abrechnung nicht umgelegter Kosten durch den Vermieter ist offensichtlich treuwidrig (§ 242 BGB, vgl. auch Langenberg/Zehelein, a.a.O., Rn. 67).

Die Umlagefähigkeit der Winterdienstkosten ergibt sich jedoch nach Auffassung des Gerichts unter dem Gesichtspunkt der ergänzenden Vertragsauslegung, jedoch erst ab dem Abrechnungsjahr 2017. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch im Bereich des Wohnungsmietrechts grundsätzlich denkbar (vgl. etwa BGH, Urteil vom 09.07.2014 - VIII ZR 36/14 = NZM 2014, 748, juris Rn. 22). Der Mietvertrag enthält eine nachträgliche planwidrige Regelungslücke, da durch die veränderte Altersstruktur und durch gesundheitliche Beeinträchtigungen einiger Mieter die ursprünglich vorgesehene Selbstvornahme der Winterdienstarbeiten durch die Mieter im Wechsel nicht mehr möglich ist. Es entspricht dem hypothetischen Parteiwillen, unter diesen Umständen, die zwischen den Parteien unstreitig geblieben sind, die in § 2 Abs. 4 Nr. 1 des Mietvertrags enthaltene Aufzählung umlagefähiger Betriebskosten um die Winterdienstkosten zu ergänzen. Die Winterdienstkosten sind grundsätzlich umlagefähig (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Die Regelung des § 2 Abs. 5 des Mietvertrags bringt hinreichend deutlich zum Ausdruck, dass die Parteien die im dispositiven Recht vorgesehene Lastentragung des Vermieters insoweit abbedungen haben, als sie ursprünglich darüber einig waren, dass der Mieter die Winterdienstkosten zu tragen hat, weil er selbst auf seine Kosten die notwendigen Arbeiten auszuführen hat. Eine Umlagefähigkeit dieser Betriebskosten auf den Mieter bei einer wesentlichen Änderung der diesbezüglichen Umstände entspricht der von beiden Parteien gewollten Konzeption des Mietvertrags.

Nach Auffassung des Gerichts darf aber eine ergänzende Vertragsauslegung nicht dazu führen, dass der Vermieter im Ergebnis entgegen der gesetzlichen Konzeption des Wohnungsmietrechts und entgegen der Grundsätze der Rechtsgeschäftslehre einseitig eine Vertragsänderung herbeiführt. Es bedarf zusätzlich besonderer Umstände, die im vorliegenden Fall darin zu sehen sind, dass die Parteien, soweit ersichtlich, erstmals im Jahr 2016, nämlich bei der fristgerechten Beanstandung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015, über die Frage der Winterdienstkosten Korrespondenz geführt haben. Erst hierdurch ist der Beklagte in Kenntnis gesetzt und in die Lage versetzt worden, auf die einseitig vom Vermieter vorgenommene Umlage der Winterdienstkosten zu reagieren.

Die Fristen des § 556 Abs. 3 BGB sind von beiden Parteien unstreitig eingehalten worden.

Der Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten ergibt sich aus Verzug, § 286 Abs. 1 BGB. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288 Abs. 1, 291 ZPO.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Die Berufung wird nicht zugelassen. Der Rechtsstreit hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 511 Abs. 4 ZPO.

Streitwert: bis 1.000 €

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht X, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht X durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht S statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht S, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.