1. Die Frage, welche Nutzungsart im Rahmen einer Grundstücksbewertung zugrunde zu legen ist, betrifft nicht nur die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung, sondern auch den einer Plausibilitätskontrolle unterliegenden Bewertungsvorgang im engeren Sinne.

2. Bei der Bestimmung der für die Grundstücksbewertung maßgeblichen Nutzungsart kommt es regelmäßig auf die hochwertigste Nutzung an, die bodenrechtlich zulässig ist, nicht hingegen auf die tatsächliche, zum Wertermittlungsstichtag realisierte Nutzung. Etwas anderes kann insbesondere dann gelten, wenn die mit einer Umnutzung verbundenen Kosten (z.B. Abbruchkosten, Neuerrichtungskosten, Umbaukosten, Verwaltungskosten, Mietausfall, allgemeine Marktlage) Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung und damit auf die Wertschätzung eines Grundstücks im Geschäftsverkehr haben.

3. Ist im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung einer Verwaltungsentscheidung eine Plausibilitäts- bzw. Nachvollziehbarkeitskontrolle durchzuführen, so hat das Gericht (u.a.) zu überprüfen, ob die Behörde von einem zutreffenden und vollständig ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist. Dies setzt insbesondere voraus, dass die Behörde die ihrer Bewertung zugrunde liegenden Erwägungen - die tatsächlichen Erwägungen ebenso wie die angewendeten Beurteilungsmaßstäbe - offenbart und ggf. erläutert.

4. Zu den Auswirkungen von Bewertungsfehlern auf die Rechtmäßigkeit des gemäß § 154 Abs. 1 und 4 BauGB festgesetzten Ausgleichsbetrags (Anschluss an und Weiterentwicklung von OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689).

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 5. Oktober 2015 wird zurückgewiesen.

Die Beklagte trägt die Kosten des zweitinstanzlichen Verfahrens.

Der Beschluss ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Beschlusses vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird für das zweitinstanzliche Verfahren auf 297.968,-- Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Kläger wenden sich gegen ihre Heranziehung zur Zahlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags.

Die Kläger sind die Erben der Ende des Jahres 2011 verstorbenen Frau ... B. . Diese war im August 2006 Miteigentümerin des Grundstücks L-Straße 28 (Flurstück in der Gemarkung S. Nord) sowie zweier weiterer Grundstücke (L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16), die hieran angrenzen und mit dem Grundstück L-Straße 28 einen Gewerbehof bildeten. Das (Eck-) Grundstück L-Straße 28, dem mittlerweile die Hausnummer 26 zugeteilt ist, ist ca. 1.131 m² groß. Es liegt an der Ostseite der L-Straße und an der Südseite der Straße „B.“. Das Grundstück war im August 2006 noch mit einem dreigeschossigen Werkstattgebäude im hinteren Grundstücksteil und einem zweigeschossigen Wohnhaus im vorderen westlichen Grundstücksteil bebaut und wurde entsprechend genutzt.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des mittlerweile aufgehobenen Bebauungsplans S. 18 vom 10. März 1964 (HmbGVBl. S. 62), der das Grundstück als Gewerbegebiet auswies und Baugrenzen festsetzte. Der – im Zuge des Sanierungsverfahrens beschlossene – Bebauungsplan S. 24 vom 23. Juni 1986 (HmbGVBl. S. 145) weist das Grundstück als Gewerbegebiet mit dreigeschossiger Bauweise und einer Traufhöhe von 12,0 m aus und setzt überdies Baugrenzen fest.

Mit der „Verordnung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets St. Pauli-Nord S 1 (Schilleroper)“ vom 25. März 1980 (HmbGVBl. S. 47) legte der Senat der Beklagten das Sanierungsgebiet St. Pauli-Nord S 1 (Schilleroper) fest. Das Grundstück L-Straße 28 liegt im Sanierungsgebiet.

Mit Bescheid vom 11. August 2006 erklärte die Beklagte die Sanierung für das Grundstück L-Straße 28 auf Antrag der damaligen Grundstückseigentümer für abgeschlossen.

Das Grundstück wurde – ebenso wie die beiden benachbarten Grundstücke (L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16) – Ende des Jahres 2006 veräußert. Im notariellen Kaufvertrag vom 14. September 2006 wird der Bodenwert aller drei Grundstücke mit insgesamt 850.000,-- Euro angegeben. Im Jahr 2008 erhielt die neue Grundstückseigentümerin eine Baugenehmigung für die Errichtung eines mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss versehenen fünfgeschossigen Büro- und Verwaltungsgebäudes im vorderen Grundstücksteil und für die Aufstockung des vorhandenen dreigeschossigen Werkstattgebäudes im hinteren Grundstücksteil um ein weiteres Vollgeschoss für ein dann viergeschossiges Büro- und Verwaltungsgebäude auf dem Grundstück L-Straße 28. Die Gesamtgeschossfläche der Neubebauung beträgt nach den Annahmen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg (im Folgenden: Gutachterausschuss) in seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 (hierzu noch unten) ca. 3.613 m².

Unter dem 13. Oktober 2009 nahm die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine Wertbeurteilung zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung auf dem Grundstück L-Straße 28 vor. Sie ermittelte einen Anfangswert in Höhe von 419.601,-- Euro und einen Endwert in Höhe von 726.102,-- Euro und zog hierbei ohne nähere Begründung einen geschossflächenabhängigen Schichtwert für eine Büronutzung heran. Einen daraufhin gegen die Rechtsvorgängerin der Kläger zunächst unter dem 29. Oktober 2009 erlassenen Festsetzungsbescheid über 306.501,-- Euro nahm die Beklagte wieder zurück.

Mit Bescheid vom 26. April 2010 setzte die Beklagte gegen die Rechtsvorgängerin der Kläger erneut einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 306.501,-- Euro fest. Hiergegen erhob die Rechtsvorgängerin der Kläger Widerspruch.

Für die beiden benachbarten Grundstücke (L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16) setzte die Beklagte mit zwei weiteren Bescheiden vom 26. April 2010 Ausgleichsbeträge in Höhe von 12.970,-- Euro bzw. 24.330,-- Euro fest. Diese Bescheide sind bestandskräftig. In den diesen Festsetzungsbescheiden zugrunde liegenden Wertbeurteilungen vom 20. bzw. 21. Oktober 2009 war die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses jeweils davon ausgegangen, dass diese Grundstücke zu einfachen gewerblichen Zwecken genutzt würden. Eine Büronutzung hatte die Geschäftsstelle nicht erwogen. Dementsprechend hatte sie für die Wertbestimmung einen geschossflächenunabhängigen Schichtwert für einfache gewerbliche Nutzungen („Produktion und Logistik“) herangezogen.

Gegen den das Grundstück L-Straße 28 betreffenden Festsetzungsbescheid wandte sich die Rechtsvorgängerin der Kläger mit einem Eilantrag an das Verwaltungsgericht. Dieses ordnete mit Beschluss vom 1. Juni 2010 (9 E 1372/10) die aufschiebende Wirkung des erhobenen Widerspruchs zunächst für die Dauer des Eilverfahrens an.

Unter dem 16. Juni 2011 – noch vor einer abschließenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts im anhängigen Eilverfahren – erstellte der Gutachterausschuss auf Antrag der Beklagten ein Wertgutachten für das Grundstück L-Straße 28 und ermittelte für den Wertermittlungsstichtag 11. August 2006 einen Anfangswert in Höhe von 410.686,-- Euro und einen Endwert in Höhe von 708.654,-- Euro (Differenz: 297.968,-- Euro). Dabei ging er davon aus, dass als (mögliche) Nutzung sowohl bei der Bestimmung des Anfangswertes als auch bei der Bestimmung des Endwertes eine Büronutzung zugrunde zu legen sei, da diese bauplanungsrechtlich zulässig sei. Die zum Wertermittlungsstichtag noch vorhandene Bestandsbebauung zu einfachen Gewerbezwecken ändere hieran nichts, denn gegen eine Weiternutzung zu gewerblichen Zwecken sprächen Gesichtspunkte der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit. Das zu bewertende Grundstück befinde sich in zentraler Lage inmitten von Wohngebieten. Es sei im Vergleich zu klassischen Gewerbegrundstücken recht klein und zudem für den Lieferverkehr ungünstig gelegen. Im näheren Umfeld seien auch bereits zum Wertermittlungsstichtag viele gewerbliche Nutzungen abgelöst und verlagert worden.

Für die Bestimmung des Endwertes werde der lagetypische Bodenrichtwert für das Richtwertgrundstück mit der Lage B-Straße 160f/S-Straße 38 (Bodenrichtwertnummer 62 36 040), der (auch) einen Schichtwert für Büronutzung enthalte, herangezogen. Es werde überdies die nach dem Bebauungsplan S. 24 mögliche Geschossfläche (i.S.v. § 20 Abs. 2 BauNVO in der am 19.12.1986 geltenden Fassung; soweit im Folgenden von der Geschossfläche oder der Geschossflächenzahl die Rede ist, bezieht sich dies auf die dortige Definition der Geschossfläche) von 2.846 m² zugrunde gelegt, denn durch die Sanierung sei eine größere Nutzungsintensität für das Grundstück ermöglicht worden. Mithilfe von Umrechnungskoeffizienten errechne sich so ein Büro-Schichtwert für den Endwert in Höhe von 249,-- Euro/m². Multipliziert mit der Geschossfläche ergebe sich ein Endwert in Höhe von 708.654,-- Euro (2.846 m² x 249,-- Euro/m²).

Für die Bestimmung des Anfangswertes werde die Geschossfläche der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen Bestandsbebauung im hinteren Grundstücksteil - ohne Berücksichtigung der Wohnhausbebauung im vorderen Grundstücksteil, die nicht (mehr) genehmigt gewesen sei – zugrunde gelegt (1.598 m²). Diese übersteige zwar die Geschossfläche der nach dem (aufgehobenen) Bebauungsplan S. 18 möglichen Bebauung auf dem Grundstück (1.242 m²), sei aber bestandsgeschützt. Für den Anfangswert werde der zur Bestimmung des Endwertes herangezogene Schichtwert modifiziert, indem die sanierungsbedingten Wertsteigerungen hierzu ins Verhältnis gesetzt würden. Letztere seien auf der Grundlage einer sog. Zielbaummatrix ermittelt worden, der zufolge es sanierungsbedingte Lagewertverbesserungen bei insgesamt elf sog. Lagekriterien gegeben habe. Die durchgeführte Sanierung habe danach für den Bereich der Büronutzung zu einer Bodenwertsteigerung in Höhe von insgesamt 7,2 % und für den Bereich der gewerblichen Nutzung zu einer Bodenwertsteigerung in Höhe von insgesamt 5,0 % geführt. Mithilfe von Umrechnungskoeffizienten errechne sich so ein Büro-Schichtwert für den Anfangswert in Höhe von 257,-- Euro/m². Multipliziert mit der Geschossfläche ergebe sich ein Anfangswert in Höhe von 410.686,-- Euro (1.598 m² x 257,-- Euro/m²).

Mit Beschluss vom 10. Oktober 2012 ordnete das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des erhobenen Widerspruchs gegen den Festsetzungsbescheid vom 26. April 2010 insoweit an, als die Beklagte darin einen 5.089,50 Euro übersteigenden Ausgleichsbetrag festgesetzt hatte: Es bestünden ernstliche Zweifel daran, dass die Beklagte den Ausgleichsbetrag in dem angefochtenen Festsetzungsbescheid in der richtigen Höhe festgesetzt habe. Zum einen sei fraglich, ob der Gutachterausschuss hinsichtlich der vorhandenen bzw. möglichen Geschossfläche von zutreffenden tatsächlichen Annahmen ausgegangen sei. Zum anderen und insbesondere sei zweifelhaft, ob der Gutachterausschuss in seinem Wertgutachten zu Recht bei der Wertermittlung den Schichtwert für eine Büronutzung herangezogen habe. Zwar sei eine Büronutzung im Gewerbegebiet zulässig. Wegen § 28 Abs. 3 Satz 2 WertV bzw. § 16 Abs. 4 ImmoWertV müsse aber geklärt werden, ob eine Änderung der zum Wertermittlungsstichtag noch vorhanden gewesenen (minderwertigen) Nutzung als Lagerhalle wirtschaftlich sinnvoll gewesen wäre. Hierfür lasse sich dem Gutachten nichts entnehmen. Unzulässig sei jedenfalls der Schluss auf die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit einer Umnutzung allein deshalb, weil diese später auch tatsächlich vorgenommen worden sei, da dies unter Inanspruchnahme zahlreicher Befreiungen erfolgt sei. Es sei deshalb für die Wertermittlung einstweilen nicht von einer geschossflächenabhängigen Büronutzung, sondern von einer geschossflächenunabhängigen gewerblichen Nutzung und dem hierfür geltenden Bodenrichtwert, der zum Wertermittlungsstichtag 200,-- Euro/m² betragen habe, auszugehen. Ferner sei die von dem Gutachterausschuss mit Hilfe der Zielbaummethode ermittelte sanierungsbedingte Verbesserung der Lagequalität um 7,2 % (bei Büronutzung) bzw. 5,0 % (bei gewerblicher Nutzung) teilweise – nämlich fünf Lagekriterien betreffend – nicht nachvollziehbar. Im Ergebnis sei anstelle der nach dem Gutachten des Gutachterausschusses angenommenen sanierungsbedingten Wertsteigerung um 5,0 % bei gewerblicher Nutzung nur von einer Wertsteigerung um 2,3 % auszugehen.

Die gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 10. Oktober 2012 von der Beklagten erhobene, auf einen nach Ansicht der Beklagten jedenfalls geschuldeten Betrag von 11.310,-- Euro beschränkte Beschwerde wies das Berufungsgericht mit Beschluss vom 4. Januar 2013 (4 Bs 236/12) zurück: Die von der Beklagten dargelegten Gründe rechtfertigten eine Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung nicht. Auch unter Berücksichtigung ergänzender Ausführungen des Gutachterausschusses seien die von dem Verwaltungsgericht beanstandeten Einzelbewertungen nicht hinreichend plausibel.

In der Folgezeit verhandelten die Beteiligten über eine vergleichsweise Regelung der Angelegenheit, die aber nicht gelang. Der Gutachterausschuss legte eine ergänzende Stellungnahme zu den angenommenen, im Eil- und Beschwerdeverfahren beanstandeten Einzelbewertungen vor. Mit an die Kläger gerichtetem Widerspruchsbescheid vom 13. Juni 2013, zugestellt am 14. Juni 2013, hob die Beklagte den Festsetzungsbescheid vom 26. April 2010 insoweit auf, als darin ein über 297.968,-- Euro hinausgehender Ausgleichsbetrag festgesetzt worden war, und wies den Widerspruch im Übrigen zurück.

Mit ihrer am 15. Juli 2013 – einem Montag – erhobenen Klage haben die Kläger auch und insbesondere geltend gemacht: Der Gutachterausschuss habe in seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 sowohl den Anfangs- wie den Endwert fehlerhaft ermittelt. Zu Unrecht sei er von einer Büronutzung auf dem Grundstück ausgegangen. Die Bestandsbebauung sei ausschließlich für gewerbliche Zwecke genutzt worden und habe noch eine erhebliche Restnutzungsdauer gehabt. Für eine Büronutzung sei sie ungeeignet gewesen. Eine Umnutzung sei aufgrund des erheblichen Änderungsbedarfs nicht wirtschaftlich sinnvoll gewesen und zum Wertermittlungsstichtag nicht ernstlich in Betracht gekommen. Zudem sei Umnutzungskonzepten der früheren Grundstückseigentümer von Seiten der Beklagten eine Absage erteilt worden. Erst eine von der Beklagten der neuen Eigentümerin zugesagte Subventionierung habe diese zu der dann vorgenommenen Umnutzung mit Rückbau des Bestandes und Errichtung eines Neubaus unter Inanspruchnahme zahlreicher Befreiungen und Ausnahmen veranlasst. Allerdings trage sich die Umnutzung angesichts des erheblichen Anpassungsbedarfs und wegen der für eine (ausschließliche) Büronutzung ungünstigen Gebäudestruktur wirtschaftlich nicht. Nach alledem hätte deshalb lediglich eine Grundstücksnutzung zu gewerblichen Zwecken zugrunde gelegt werden dürfen, wie dies die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses auch im Rahmen ihrer Wertbeurteilungen für die beiden Nachbargrundstücke (L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16) getan habe. Überdies habe der Gutachterausschuss die sanierungsbedingte Lagewertverbesserung fehlerhaft ermittelt. Insoweit werde auf den Beschluss des Verwaltungsgerichts im Eilverfahren Bezug genommen.

Die Kläger haben beantragt,

den Festsetzungsbescheid der Beklagten vom 26. April 2010 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 13. Juni 2013 aufzuheben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat sich auf das Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 sowie auf ergänzende Stellungnahmen des Gutachterausschusses bezogen und ist den Ausführungen der Kläger entgegen getreten.

Das Verwaltungsgericht hat der Klage mit Urteil aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 5. Oktober 2015 stattgegeben:

Die Kläger seien dem Grunde nach zur Zahlung eines Ausgleichsbetrags verpflichtet, denn die angefochtenen Bescheide seien in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden, die Rechtsvorgängerin der Kläger sei von der Beklagten zu Recht als Schuldnerin herangezogen worden, und die Festsetzung eines Ausgleichsbetrages sei nicht schon wegen Verjährung oder wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen.

Der geforderte Ausgleichsbetrag sei jedoch der Höhe nach nicht nachvollziehbar, weil das zu Grunde liegende Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 nicht hinreichend nachvollziehbar sei. Zwar sei bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen. Dies habe zur Folge, dass von den Gerichten (nur) geprüft werden könne, ob die vorgenommene Bewertung auf zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen beruhe und ob die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet worden seien. Damit dies erfolgen könne, müsse umgekehrt aber eine nachvollziehende Begründung der vorgenommenen Bewertungen gegeben werden. Hieran fehle es.

Zwar seien die angewendeten Methoden der Bodenwertermittlung (Bodenrichtwertverfahren, Zielbaummethode) nicht zu beanstanden. Die Heranziehung eines Schichtwertes für eine Büronutzung auf dem konkret zu bewertenden Grundstück sei indes nicht hinreichend nachvollziehbar. Die hierfür gegebene Begründung – die zentrale Lage des Grundstücks inmitten von Wohngebieten, seine geringe Größe, der geringe Freiflächenanteil, die ungünstige Lage für den Lieferverkehr, die generelle Ablösung und Verlagerung gewerblicher Grundstücksnutzungen im Sanierungsgebiet – sei zu pauschal und berücksichtige nicht ausreichend den zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen Bestand und die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung, was aber nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WertV bzw. § 16 Abs. 4 ImmoWertV geboten sei. Der Gutachterausschuss habe lediglich auf die rechtliche Möglichkeit einer Büronutzung abgestellt und es unterlassen, die Frage der Wirtschaftlichkeit eines Abrisses bzw. Umbaus der Bestandsbebauung unter Berücksichtigung der hierbei anfallenden Kosten und der Restnutzungsdauer des vorhanden gewesenen Werkstatt- und Lagergebäudes zu klären, obwohl es hierfür Anhaltspunkte gegeben habe. Auch seien die bauliche Struktur der Bestandsbebauung und ihre (fehlende) Eignung für eine Umnutzung unberücksichtigt geblieben. Gleiches gelte für die von den Klägern dargelegten vergeblichen Versuche, vor der Veräußerung des Grundstücks eine wirtschaftlich realisierbare höherwertige Ausnutzung des Grundstücks zu erreichen. Auch dem sei der Gutachterausschuss nicht nachgegangen. Es könne ferner nicht ausgeschlossen werden, dass in die Wertungen des Gutachterausschusses die von der späteren Grundstückseigentümerin realisierte Umnutzung des Grundstücks eingeflossen sei. Dies sei deshalb nicht zulässig, weil diese nur durch die Erteilung von Ausnahmen und Befreiungen ermöglicht worden sei, auf die kein Anspruch bestanden habe, und die (angenommene) Wirtschaftlichkeit der realisierten Umnutzung gerade hierauf beruht habe. Nicht nachvollziehbar sei ferner die Annahme des Gutachterausschusses, die Größe, die verkehrstechnische Lage sowie die wirtschaftliche Entwicklung im übrigen Sanierungsgebiet sprächen gegen eine (Weiter-) Nutzung des zu bewertenden Grundstücks zu gewerblichen Zwecken. Diese Annahme stehe im Widerspruch zur Zustandsbeschreibung in der Anlage zum Wertgutachten sowie im Erneuerungskonzept des Sanierungsgebiets (Stand 2004) und lasse sich nicht damit vereinbaren, dass sich in unmittelbarer Nähe zu dem Gewerbehof, dem das zu bewertende Grundstück angehöre, ein Richtwertgrundstück mit der Nutzung Produktion und Logistik befinde. Auch bei Erlass des Bebauungsplans S. 24 sei es als Ziel formuliert worden, den Gewerbehof, dem das zu bewertende Grundstück angehöre, zu erhalten. Nicht ausreichend begründet sei ferner, warum der Gutachterausschuss nicht das neben dem Gewerbehof gelegene Richtwertgrundstück mit der Nutzungsart „Produktion und Logistik“ herangezogen habe, obwohl der betreffende Richtwert bei der Bestimmung des Ausgleichsbetrages für die beiden anderen zu dem Gewerbehof gehörenden Grundstücke (L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16) herangezogen worden sei. Es könne vor diesem Hintergrund dahinstehen, ob das für das zu bewertende Grundstück tatsächlich herangezogene Richtwertgrundstück hinsichtlich seiner Lage und seiner Bebauungs- und Nutzungsstruktur hinreichend vergleichbar sei.

Es werde ergänzend darauf hingewiesen, dass auch die angenommenen sanierungsbedingten Lagewertverbesserungen teilweise – auch unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich vorgelegten ergänzenden Stellungnahmen des Gutachterausschusses – unverändert nicht nachvollziehbar seien. Mangels Nachvollziehbarkeit des der Ermittlung von Anfangs- und Endwert zugrunde gelegten Bodenrichtwerts seien die angefochtenen Bescheide vollständig aufzuheben. Eine Herabsetzung des ermittelten Ausgleichsbetrages auf den jedenfalls zulässigen Betrag komme ebenso wenig in Betracht wie die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Beides griffe in unzulässiger Weise in den Wertermittlungsspielraum der Beklagten bzw. des Gutachterausschusses ein.

Gegen das der Beklagten am 13. November 2015 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts hat die Beklagte am 8. Dezember 2015 die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung eingelegt und diese am 8. Januar 2016 begründet: Der Gutachterausschuss sei bei seiner Bewertung zutreffend von einer Büronutzung und nicht von einer gewerblichen Nutzung auf dem zu bewertenden Grundstück ausgegangen. Die durch eine Verdrängung von Kleingewerbe im Innenstadtbereich zugunsten von Büros gekennzeichnete Gesamtentwicklung habe unter rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten auf eine alsbaldige Nutzungsänderung hingedeutet. Es sei ferner eine vergleichende Ertragswertberechnung durchgeführt worden, die - bezogen auf den Anfangswert – einen Ertragswert in Höhe von 710.000,-- Euro bei gewerblicher und in Höhe von 1.000.000,-- Euro bei Büronutzung bzw. – bezogen auf den Endwert – einen Ertragswert in Höhe von 1.350.000,-- Euro bei gewerblicher und in Höhe von 3.600.000,-- Euro bei Büronutzung ergeben habe. Bei der Bewertung des Gutachterausschusses sei die später auf dem zu bewertenden Grundstück tatsächlich realisierte Bebauung außer Betracht geblieben. Auch sei es nicht widersprüchlich, dass dem Gewerbehof, dem das zu bewertende Grundstück angehöre, verschiedentlich eine nachhaltige Gewerbestandortqualität bescheinigt worden sei. Denn für die Bewertung komme es auf die tatsächliche Entwicklung auf dem und die Besonderheiten des zu bewertenden Grundstück(s) an. Es sei auch plausibel, dass der Gutachterausschuss für die benachbarten Grundstücke des Gewerbehofs eine Nutzung zu gewerblichen Zwecken angenommen habe. Das zu bewertende Grundstück habe keinen vergleichbar großzügigen Innenhof und weise, da es sich um ein Eckgrundstück handele, eine verkehrstechnisch ungünstige Lage auf. Auch die angenommenen anteiligen Wertsteigerungen seien plausibel.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Hamburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 5. Oktober 2015 zu ändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger beziehen sich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Mit gerichtlicher Verfügung vom 12. September 2016 hat der Berichterstatter einen richterlichen Hinweis an die Beteiligten gerichtet und darauf hingewiesen, dass auch unter Berücksichtigung der Berufungsbegründung die Annahme in dem Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011, für das zu bewertende Grundstück sei von einer Büronutzung bzw. -nutzbarkeit und nicht von einer einfachen gewerblichen (Weiter-) Nutzung auszugehen, weiterhin nicht plausibel erscheine. Diese Einschätzung hat der Berichterstatter in der richterlichen Verfügung im Einzelnen begründet und vorgeschlagen, dass die Beteiligten sich vergleichen mögen. Die Beklagte hat daraufhin mit Schriftsatz vom 28. September 2016 mitgeteilt, dass sie dem vorgeschlagenen Vergleich nicht nähertreten wolle und in der Sache weiter vortragen werde. Mit richterlicher Verfügung vom 29. September 2016 hat der Berichterstatter darauf, dass bereits das Verwaltungsgericht im erstinstanzlichen Verfahren der Beklagten gemäß § 87b VwGO aufgegeben habe, zur Bewertung des Grundstücks abschließend vorzutragen, und zum anderen auf § 128a Abs. 1 VwGO hingewiesen. Ferner und ungeachtet der vorstehenden Hinweise hat der Berichterstatter der Beklagten gemäß §§ 125 Abs. 1, 87b Abs. 2 VwGO aufgegeben, bis zum 26. Oktober 2016 abschließend die Gründe und Erwägungen darzulegen, die der von der Beklagten angenommenen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung für das zu bewertende Grundstück zu Grunde liegen. Mit Schriftsatz vom 25. Oktober 2016 hat die Beklagte mitgeteilt, dass sie in der Sache nicht weiter vortragen werde und sich auf ihr bisheriges Vorbringen in der ersten und in der zweiten Instanz beziehe.

Mit gerichtlicher Verfügung vom 26. Oktober 2016 hat das Berufungsgericht den Beteiligten mitgeteilt, dass es beabsichtige, über die Berufung gemäß § 130a VwGO durch Beschluss zu entscheiden, weil es sie einstimmig für unbegründet halte.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird ergänzend auf die Gerichtsakte und auf die Sachakten der Beklagten und des Gutachterausschusses Bezug genommen.

II.

Die Sachentscheidung ergeht gemäß § 130a Satz 1 VwGO durch Beschluss, da das Berufungsgericht die Berufung einstimmig für unbegründet und eine mündliche Verhandlung nicht für erforderlich hält. Die Beteiligten sind auf diese Entscheidungsmöglichkeit hingewiesen worden und hatten Gelegenheit zur Stellungnahme (§ 130a Satz 2 VwGO i.V.m. § 125 Abs. 2 Satz 3 VwGO).

Die zulässige Berufung ist unbegründet. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht der Klage stattgegeben, denn diese ist zulässig und begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 26. April 2010 und der Widerspruchsbescheid vom 13. Juni 2013 sind rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Beklagte fordert in diesen Bescheiden den festgesetzten Ausgleichsbetrag von den Klägern zu Unrecht.

Rechtsgrundlage für den Erlass der angefochtenen Bescheide ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB (in der im Zeitpunkt des Erlasses der Widerspruchsbescheide vom 13. Juni 2013 geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 [BGBl. I S. 2414, mit nachfolgenden Änderungen]; im Folgenden wird, sofern nicht anders angegeben, die vorbenannte Fassung in Bezug genommen). Nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Gemäß § 154 Abs. 4 Satz 1 HS 1 BauGB setzt die Gemeinde den Ausgleichsbetrag – wie auch vorliegend – durch Bescheid fest.

Die Heranziehung der Kläger erfolgte dem Grunde nach zu Recht. Ihre Rechtsvorgängerin, Frau B..., war im gemäß §§ 154 Abs. 3 Satz 1, 163 Abs. 1 BauGB maßgeblichen Zeitpunkt der Abgeschlossenheitserklärung Miteigentümerin des Grundstücks L-Straße 28, das im Geltungsbereich der Sanierungsverordnung belegen ist. Als Miteigentümerin haftete sie gemäß § 154 Abs. 1 Satz 2 HS 1 BauGB als Gesamtschuldnerin und konnte dementsprechend zur Zahlung des Ausgleichsbetrags in voller Höhe herangezogen werden. Mit Eintritt des Erbfalls ging die Ausgleichsbetragsforderung der Beklagten gegen Frau B... auf die Kläger über, § 4 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a), Abs. 2 HmbAbgabG i.V.m. § 45 Abs. 1 Satz 1 AO.

Die angefochtenen Bescheide können jedoch keinen Bestand haben, weil die Beklagte den darin festgesetzten Ausgleichsbetrag der Höhe nach nicht rechtsfehlerfrei bestimmt hat.

Bei der Bemessung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags nach § 154 BauGB ist zu berücksichtigen, dass nach allgemeiner Auffassung bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen ist. Der Gesetzgeber hat zwar für das Recht der Ausgleichsbeträge keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Wertermittlungsverordnung bzw. der Immobilienwertermittlungsverordnung machen aber deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet demgegenüber nur eine – verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässige (vgl. BVerfG, Beschl. v. 31.5.2011, 1 BvR 857/07, BVerfGE 129, 1, juris Rn. 73 ff.) – eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (zum Vorstehenden: BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, 4 C 31.13, NVwZ 2015, 531, juris Rn. 11 f., m.w.N.; Urt. v. 17.5.2002, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 29; siehe ferner OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 48, m.w.N.).

Vorliegend hat die Beklagte den in den angefochtenen Bescheiden festgesetzten Ausgleichsbetrag bewertungs- und rechtsfehlerhaft ermittelt, weil sie für das zu bewertende Grundstück als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung – mit der Folge der Heranziehung eines entsprechenden geschossflächenabhängigen Schichtwertes – anstelle einer ebenfalls in Frage kommenden Nutzung zu (einfachen) gewerblichen Zwecken zugrunde gelegt hat, ohne dies in ausreichender Weise zu plausibilisieren.

Die Frage, welche Nutzungsart im Rahmen einer Grundstücksbewertung zugrunde zu legen ist, betrifft nicht nur die – gerichtlich uneingeschränkt überprüfbaren – rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung, sondern auch den nur einer Plausibilitätskontrolle unterliegenden Bewertungsvorgang im engeren Sinne (hierzu 1.). Die von der Beklagten übernommene Annahme des Gutachterausschusses, für das zu bewertende Grundstück sei als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung zugrunde zu legen, ist nicht plausibel (hierzu 2.). Bereits dieser Bewertungsfehler führt zur vollständigen Aufhebung der angefochtenen Bescheide (hierzu 3.).

1. Die Frage, welche Nutzungsart im Rahmen einer Grundstücksbewertung zugrunde zu legen ist, betrifft nicht nur die – gerichtlich uneingeschränkt überprüfbaren – rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung, sondern auch den nur einer Plausibilitätskontrolle unterliegenden Bewertungsvorgang im engeren Sinne.

Allerdings enthält die seit dem 1. Juli 2010 geltende Immobilienwertermittlungsverordnung zahlreiche Regelungen über die Relevanz der Grundstücksnutzbarkeit und -nutzung für die Wertermittlung. So ist gemäß § 2 Satz 1 ImmoWertV bei der Wertermittlung der Grundstückszustand zugrunde zu legen, und der Grundstückszustand bestimmt sich gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 und 2 ImmoWertV nach den Grundstücksmerkmalen, zu denen – u.a. – die Art (und das Maß) der baulichen Nutzung gehören. Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung ergeben sich gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV in der Regel aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen §§ 30, 33 und 34 BauGB und den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV maßgeblichen Nutzung, wie insbesondere eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit durch vorhandene bauliche Anlagen auf einem Grundstück, ist gemäß § 16 Abs. 4 ImmoWertV bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht.

Die vorstehenden Regelungen rechtfertigen indes nicht den Schluss, die Frage nach der maßgeblichen Nutzungsart betreffe nur die rechtlichen Grundlagen der Bewertung. Dies beruht zwar nicht schon darauf, dass sich die Immobilienwertermittlungsverordnung an die nach den §§ 192 ff. BauGB gebildeten Gutachterausschüsse richtet und ihr keine unmittelbare Bindungswirkung zumal für die Gerichte zukommt (vgl. hierzu BVerwG, Urt. v. 17.5.2002, 4 C 6.01, NVwZ 2003, 211, juris Rn. 21). Denn namentlich bei den in den §§ 4 Abs. 2, 6 Abs. 1, 16 Abs. 4 ImmoWertV zum Ausdruck gelangenden Grundsätzen dürfte es sich um allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung handeln (vgl. zu Letzterem BVerwG, a.a.O.; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 5.11.2009, OVG 2 B 7.07, juris Rn. 15), die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind.

Die Frage, welche Nutzungsart im Rahmen einer Grundstücksbewertung zugrunde zu legen ist, betrifft aber deshalb auch den Bewertungsvorgang im engeren Sinne, weil sie nicht allein eine Rechtsanwendung voraussetzt, sondern überdies eine wertende Einschätzung darüber erfordert, wie der Grundstücksverkehr die Frage einer Grundstücksnutzung bzw. -nutzbarkeit auf der Grundlage des geltenden Rechts beurteilt, wenn ein Grundstück in unterschiedlicher Weise genutzt werden könnte. Dies setzt einerseits eine Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen, andererseits aber auch eine Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit und Umsetzbarkeit möglicher Nutzungsarten, mithin eine Einschätzung darüber voraus, wie eine bestimmte Grundstücksnutzung bzw. -nutzbarkeit im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ (vgl. § 16 Abs. 4 ImmoWertV) beurteilt wird. Eine derartige Einschätzung, die vornehmlich durch wertende Elemente geprägt ist, lässt sich nur darauf überprüfen, ob sie plausibel bzw. nachvollziehbar erscheint.

2. Die von der Beklagten übernommene Annahme des Gutachterausschusses, für das zu bewertende Grundstück sei als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung zugrunde zu legen, ist nicht plausibel.

Allerdings ist der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 zu Recht davon ausgegangen, dass – sowohl bei der Bestimmung des Anfangs- als auch des Endwertes – aufgrund des jeweils geltenden Planrechts eine Nutzung des zu bewertenden Grundstücks zu Bürozwecken gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO grundsätzlich und allgemein zulässig gewesen ist. Hiermit hat es aber noch nicht sein Bewenden. Denn da es sich bei einer Nutzung zu Bürozwecken nicht um die einzige nach § 8 BauNVO in einem Gewerbegebiet zulässige Nutzung handelt, und da überdies das zu bewertende Grundstück im Wertermittlungszeitpunkt auch nicht zu Bürozwecken genutzt worden ist, musste der Gutachterausschuss eine Einschätzung auch darüber gewinnen, welche der verschiedenen im Gewerbegebiet zulässigen Nutzungsarten unter Berücksichtigung der tatsächlich ausgeübten Nutzung bei der Bestimmung des Bodenwertes für das Grundstück im Grundstücksverkehr zugrunde gelegt würde. Diese Einschätzung erfordert eine Bewertung im engeren Sinne und unterliegt daher nach den unter 1. entwickelten Maßstäben lediglich einer Plausibilitätskontrolle.

Ist – wie hier – im Rahmen der gerichtlichen Überprüfung einer Verwaltungsentscheidung lediglich eine Plausibilitäts- bzw. Nachvollziehbarkeitskontrolle durchzuführen, so hat das Gericht (u.a.) zu überprüfen, ob die Behörde von einem zutreffenden und vollständig ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 10.12.2009, 1 BvR 3151/07, NVwZ 2010, 435, juris Rn. 59). Dies setzt insbesondere voraus, dass die Behörde die ihrer Bewertung zugrunde liegenden Erwägungen – die tatsächlichen Erwägungen ebenso wie die angewendeten Beurteilungsmaßstäbe (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.6.1981, 3 C 35.80, BVerwGE 62, 331, juris Rn. 35) – offenbart und ggf. erläutert. Nur dann wird das Gericht in die Lage versetzt, eine Einschätzung darüber zu erlangen, ob die angestellten Erwägungen plausibel und nachvollziehbar sind. Teilt die Behörde ihre Erwägungen hingegen nicht oder nicht vollständig mit, oder sind die mitgeteilten Erwägungen ihrerseits begründungsbedürftig, ohne dass eine tragfähige Begründung gegeben wird, so genügt sie nicht ihrer Pflicht zur Plausibilisierung ihrer wertenden Einschätzung mit der Folge, dass die Bewertung im Ergebnis keinen Bestand haben kann.

Nach diesen Maßgaben ist die von der Beklagten geteilte Annahme des Gutachterausschusses, für das zu bewertende Grundstück sei als für die Bewertung maßgebliche Nutzungsart eine Büronutzung zugrunde zu legen, nicht plausibel. Die dieser Annahme zugrunde liegenden Erwägungen sind begründungsbedürftig, ohne dass eine tragfähige Begründung gegeben wird. Dabei berücksichtigt der Senat alle von der Beklagten im Rahmen des Verwaltungsverfahrens sowie des erst- und zweitinstanzlichen gerichtlichen Verfahrens insoweit mitgeteilten Gesichtspunkte ohne Rücksicht darauf, ob Teile des Vorbringens aus dem gerichtlichen Verfahren wegen Verspätung gemäß §§ 87b, 128a VwGO hätten zurückgewiesen werden können. Von einer etwaig gegebenen Möglichkeit der Zurückweisung verspäteten Vorbringens macht der Senat mithin ausdrücklich keinen Gebrauch.

a) Allerdings ist der Gutachterausschuss im Ansatz zutreffend davon ausgegangen, dass es für die Bestimmung der maßgeblichen Nutzungsart zunächst und regelmäßig auf die Nutzung ankommt, die (boden-) rechtlich zulässig ist, nicht hingegen auf die tatsächliche, zum Wertermittlungsstichtag realisierte Nutzung. Denn mit dem Ausgleichsbetrag wird gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB die sanierungsbedingte Erhöhung des Wertes von Grund und Boden abgeschöpft. Eine etwaige Bebauung auf dem Grundstück und die hiermit verbundene Nutzung bleibt hierbei grundsätzlich, wie dies auch in §§ 6 Abs. 1 Satz 1, 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV zum Ausdruck gelangt, außer Betracht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 3.2.2012, OVG 10 S 50.10, NVwZ 2012, 711, juris Rn. 5; OVG Koblenz, Urt. v. 14.9.2004, 6 A 10530/04, juris Rn. 34; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblatt, Stand: August 2016, § 154 BauGB Rn. 105).

Ebenfalls im Ansatz zutreffend ist, dass bei der Bestimmung der Nutzungsart im Grundsatz von der (abstrakt) hochwertigsten Nutzung auszugehen ist, die rechtlich zulässig ist. Denn es liegt auf der Hand, dass – zumal wenn es um die Bewertung eines unbebauten Grundstücks geht – der Grundstücksverkehr für die Wertbestimmung regelmäßig die rentierlichste Form der Grundstücksnutzung zugrunde legt, weil dies unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit geboten ist (vgl. hierzu Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Loseblatt, Stand: August 2016, § 6 ImmoWertV Rn. 8, unter Bezugnahme auf die Gesetzesbegründung zur Vorgängervorschrift).

Im Ansatz zu Recht und in Übereinstimmung insbesondere mit § 16 Abs. 4 ImmoWertV hat der Gutachterausschuss schließlich auch erwogen, aufgrund der vorhandenen Bebauung des zu bewertenden Grundstücks aus Gründen der Wirtschaftlichkeit von dem vorstehend dargestellten Grundsatz, bei der Bestimmung der Nutzungsart von der abstrakt hochwertigsten Nutzungsmöglichkeit auszugehen, abzuweichen. Denn zumal bei bebauten Grundstücken kann jedenfalls bei Vorliegen entsprechender Anhaltspunkte Anlass bestehen, für die Bestimmung der rentierlichsten Nutzungsart nicht stets die abstrakt hochwertigste Nutzungsart zugrunde zu legen, sondern weitere Gesichtspunkte - insbesondere die mit einer etwaigen Umnutzung verbundenen Kosten (z.B. Abbruchkosten, Neuerrichtungskosten, Umbaukosten, Verwaltungskosten, Mietausfall, allgemeine Marktlage) – zu berücksichtigen, die Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung und damit auch auf die Wertschätzung eines Grundstücks im Geschäftsverkehr haben können.

Anlass, die Wirtschaftlichkeit einer Büronutzung zu überprüfen, gab vorliegend insbesondere das – von Seiten der Beklagten bis zuletzt unwidersprochen gebliebene - Vorbringen der Kläger bzw. ihrer Rechtsvorgängerin im Verwaltungsverfahren, wonach in der Vergangenheit erfolglos versucht worden sei, eine höherwertige Ausnutzung des Grundstücks zu erreichen. Anlass bestand ferner, weil die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Rahmen der Wertbeurteilungen vom 20. bzw. 21. Oktober 2009 für die beiden Nachbargrundstücke L-Straße östlich Nr. 20/24 und L-Straße Nr. 16, die dem gleichen Gewerbehof wie das zu bewertende Grundstück angehören und die sich weder von der Art der Bebauung noch von der Art der Nutzung von dem zu bewertenden Grundstück grundlegend unterschieden, von einer Nutzung zu einfachen gewerblichen Zwecken und nicht von einer Büronutzung ausgegangen war. Und schließlich war der Beklagten und auch dem Gutachterausschuss, wie sich aus einer bei der Gerichtsakte befindlichen E-Mail seines damaligen Vorsitzenden an zwei beisitzende Mitglieder vom 3. Mai 2011 ergibt, bekannt, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger und deren Schwester alle drei zum Gewerbehof gehörenden Grundstücke im September 2006 – nur etwa einen Monat nach dem Wertermittlungsstichtag – zu einem Kaufpreis veräußert hatten, dem die Vorstellung zugrunde gelegen haben muss, dass es sich bei allen drei Grundstücken um solche handelt, die auch weiterhin (nur) zu einfachen gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dies wird nicht zuletzt daran deutlich, dass im notariellen Kaufvertrag vom 14. September 2006 der Bodenwert aller drei Grundstücke mit einem Betrag in Höhe von insgesamt 850.000,-- Euro bezeichnet wird. Ausweislich der Wertbeurteilungen vom 20. bzw. 21. Oktober 2009 für die beiden Nachbargrundstücke L-Straße östlich Nr. 20/24 und L-Straße Nr. 16 hatten aber bereits diese beiden (Gewerbe-) Grundstücke zum Wertermittlungsstichtag einen Bodenwert in Höhe von 259.400,-- Euro bzw. 486.600,-- Euro.

Anlass, die Relevanz der Bestandsbebauung auf dem zu bewertenden Grundstück zu überprüfen, gab ferner der Umstand, dass der Sanierungsträger, der Gutachterausschuss und die Beklagte verschiedentlich zum Ausdruck gebracht hatten, den Gewerbehof, zu dem auch das zu bewertende Grundstück gehört, weiterhin als Gewerbestandort – und nicht als Standort für ein Bürogebäude – erhalten zu wollen: Der Gutachterausschuss selbst hatte in der Anlage 1 zu seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 (unter 3. Gewerbestandortqualität) im östlichen Teil der L-Straße, in dem das zu bewertende Grundstück belegen ist, „reine Gewerbeflächen mit nachhaltiger Standortqualität“ identifiziert. Der Sanierungsträger hatte auch noch im Erneuerungskonzept aus Juni 2004 für den Gewerbehof und seine bestehende Bebauung den Erhalt und die Modernisierung vorgesehen. Und auch die Beklagte hatte in der Begründung zum Sanierungsbebauungsplan S. 24 (dort S. 8 und 9) das Ziel einer Erhaltung der Gewerbeflächen im östlichen Teil der L-Straße, zu denen auch das zu bewertende Grundstück zählt, vorgesehen. Soweit die Beklagte nunmehr in ihrer Berufungsbegründung die genannten Aussagen, auf die auch das Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung hingewiesen hat, nachträglich zu relativieren versucht, ändert dies nichts daran, dass sie zumindest Anlass geben, die angenommene Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung zu überprüfen und ggf. zu belegen.

Die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung war nicht deshalb als belegt anzusehen, weil eine Umnutzung später tatsächlich erfolgt ist. Denn zum einen kommt es maßgeblich auf den Wertermittlungsstichtag und die zu diesem Zeitpunkt gegebenen bewertungsrelevanten Umstände an. Zum anderen hat das Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung zu Recht darauf hingewiesen, dass eine – unterstellte – Wirtschaftlichkeit der späteren Umnutzung vor dem Hintergrund zu sehen ist, dass der neuen Eigentümerin aufgrund von erteilten Ausnahmen und Befreiungen eine deutliche größere als nach den einschlägigen Bebauungsplänen zulässige Geschossfläche genehmigt worden war. Eine Aussage zur Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung im Rahmen der aus den jeweiligen Bebauungsplänen zulässigen Grenzen lässt sich aus der tatsächlich erfolgten Umnutzung deshalb auch mangels Vergleichbarkeit nicht ohne Weiteres ableiten. Im Übrigen haben die Beklagte und der Gutachterausschuss wiederholt – zuletzt in der Berufungsbegründung – in Abrede gestellt, dass die später auf dem Grundstück realisierte Nutzung Einfluss auf die im Rahmen der Bewertung zugrunde gelegte Nutzungsart gehabt habe.

b) Die aufgrund der vorstehend aufgeführten Gesichtspunkte erforderliche Begründung des Gutachterausschusses für seine Annahme, eine Umnutzung sei wirtschaftlich sinnvoll, ist nicht tragfähig. Eine hinreichende Begründung enthalten weder das Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 und die ergänzenden Stellungnahmen des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle im Verwaltungsverfahren sowie im erstinstanzlichen gerichtlichen Verfahren (hierzu aa]), noch wird mit der Berufungsbegründung eine tragfähige Begründung gegeben (hierzu bb]).

aa) Das Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 enthält keine tragfähige Begründung für die Annahme, trotz der vorhanden gewesenen Bestandsbebauung könne „eine reine gewerbliche Nutzung (...) unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit (...) nicht zugrunde gelegt werden“ (S. 15 des Gutachtens). Eine nähere Erläuterung der Maßstäbe und tatsächlichen Annahmen für diese Einschätzung enthält das Gutachten nicht. Dass sich das Grundstück „in zentraler Lage inmitten von Wohngebieten“ befinde und dass „im näheren Umfeld bereits zum Wertermittlungsstichtag viele gewerbliche Nutzungen abgelöst bzw. verlagert worden“ seien, ist zur Erläuterung ungeeignet. Denn diese sehr allgemeinen Erwägungen treffen ebenso auf die beiden Nachbargrundstücke L-Straße östlich Nr. 20/24 und L-Straße Nr. 16 zu, die die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses allerdings als reine Gewerbeflächen qualifiziert hat, ohne dass sie – oder der Gutachterausschuss selbst - von dieser Einschätzung bislang abgerückt ist. Aus den gleichen Gründen sind auch die ergänzenden Erwägungen in dem Schreiben des früheren Vorsitzenden des Gutachterausschusses vom 18. bzw. 23. August 2011 an den Bevollmächtigten der Beklagten ungeeignet, um die vorgenommene Bewertung plausibilisieren zu können. Die „attraktive Lage“ im Innenstadtbereich und nicht „in einem großflächigen Gewerbegebiet an der Peripherie der Stadt“ und die gute Vermarktbarkeit von Büroflächen in Innenstadtlage teilt das zu bewertende Grundstück mit den Nachbargrundstücken.

Auch die weitere Erwägung in dem Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 und in dem Erläuterungsschreiben vom 18. bzw. 23. August 2011, das zu bewertende Grundstück sei „im Vergleich mit klassischen Gewerbegrundstücken recht klein und zudem für den Lieferverkehr ungünstig gelegen“, vermag die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung nicht zu belegen oder auch nur naheliegend erscheinen zu lassen. Dies gilt schon deshalb, weil nicht mitgeteilt wird – und auch nichts dafür ersichtlich ist –, dass die Nutzbarkeit oder Vermietbarkeit des Grundstücks zu einfachen gewerblichen Zwecken aufgrund der angeblich geringen Größe und ungünstigen Lage beeinträchtigt war. Ferner bleibt offen, aus welchen Gründen der Gutachterausschuss davon ausgeht, dass die Verkehrslage – auch und gerade im Vergleich zu den beiden Nachbargrundstücken – als ungünstig anzusehen ist. Und auch die Annahme, dass Grundstück habe eine (zu) geringe Größe und sei deshalb für eine Nutzung zu einfachen gewerblichen Zwecken eher ungeeignet, erschließt sich nicht ohne Weiteres. Denn das benachbarte Grundstück L-Straße östlich Nr. 20/24, das die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ohne nähere Begründung als rein gewerbliches Grundstück qualifiziert hat, ist nur um etwa 140 m² größer (und ist mit einem Gebäude bebaut, dessen Geschossfläche deutlich niedriger ist als die Geschossfläche der Bestandsbebauung auf dem zu bewertenden Grundstück zum Wertermittlungsstichtag).

Auch die im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht vorgelegte ergänzende Stellungnahme der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses vom 17. April 2015 enthält keine plausible Begründung für die Annahme, eine Umnutzung sei zum Wertermittlungsstichtag wirtschaftlich sinnvoll gewesen. In diesem Schreiben wird im Wesentlichen die – nicht hinreichend aussagekräftige (s.o.) – Begründung in dem Gutachten des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 und in dem Erläuterungsschreiben vom 18. bzw. 23. August 2011 wiederholt. Im Übrigen wird auf allgemeine Entwicklungen verwiesen, die dadurch gekennzeichnet seien, dass in Innenstadtlagen im Allgemeinen und im Sanierungsgebiet St. Pauli-Nord S 1 (Schilleroper) im Besonderen klassische gewerbliche Nutzungen zunehmend zu Gunsten von dienstleistungsorientierten Unternehmen zurückgedrängt würden. Auch wenn dieser Befund im Allgemeinen zutreffend sein mag, so kann er eine aufgrund der gegebenen Umstände gebotene und auf das konkret zu bewertende Grundstück bezogene Prüfung, ob die mit einer Umnutzung verbundenen Kosten höher als die zu erwartenden finanziellen Vorteile sind, nicht ersetzen. Im Übrigen verweist der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 (dort Anlage 1) selbst darauf, dass sich die Zahl der Gewerbebetriebe durch die Sanierung von 75 (Zustand vor der Sanierung) auf 120 (Zustand nach der Sanierung; Stand 2001) erhöht habe.

bb) Auch die Berufungsbegründung enthält keine tragfähige Begründung für die Annahme, trotz der vorhanden gewesenen Bestandsbebauung sei eine Umnutzung wirtschaftlich sinnvoll gewesen. Im Einzelnen:

Soweit die Beklagte in ihrer Berufungsbegründung auf die durch eine Verdrängung von Kleingewerbe im Innenstadtbereich zugunsten von Büros gekennzeichnete allgemeine Gesamtentwicklung verweist, ist dieser Hinweis zu pauschal, um die Annahme der Wirtschaftlichkeit einer Nutzungsänderung auf dem zu bewertenden Grundstück zu stützen. Sie widerspricht auch der an anderer Stelle der Berufungsbegründung geäußerten Einschätzung, bei der Bewertung komme es gerade nicht entscheidend auf „pauschale Aussagen zum Gebiet“, sondern auf die tatsächliche Entwicklung auf dem und die Besonderheiten des zu bewertenden Grundstück(s), mithin auf eine „Einzelfallprüfung“ an. Im Übrigen hatte der frühere Vorsitzende des Gutachterausschusses in einem Schreiben an die Finanzbehörde vom 11. April 2013 darauf verwiesen, dass „die Realisierung der jetzt vorhandenen Nutzung mit einem Bürogebäude möglicherweise nicht in Betracht gezogen worden wäre, wenn das Umfeld unverändert geblieben wäre. Es ist nach Auffassung des Gutachterausschusses durchaus plausibel anzunehmen, dass bei Beibehaltung der unbefriedigenden Zustände im Umfeld das Grundstück möglicherweise für eine Büronutzung oder andere höherwertige gewerbliche Nutzungen unattraktiv geblieben wäre, weil Investoren auf ein attraktives bzw. zumindest nicht belastendes Umfeld Wert legen“. Diese Einschätzungen lassen sich mit der nunmehr vertretenen Einschätzung, Kleingewerbe werde ohnehin aus den innerstädtischen Lagen verdrängt, nicht in Einklang bringen. Die Einschätzungen des früheren Vorsitzenden des Gutachterausschusses in dem Schreiben vom 11. April 2013 entziehen im Übrigen der von der Beklagten unverändert aufrecht erhaltenen Einschätzung, auch bei der Bestimmung des Anfangswertes sei von einer Nutzungsänderung auszugehen, jede Grundlage: Er scheint selber davon auszugehen, dass bei Wegdenken der Sanierung eine Fortführung der gewerblichen Nutzung auf dem zu bewertenden Grundstück wahrscheinlich gewesen wäre.

Auch die mit der Berufungsbegründung erstmals vorgelegte vergleichende Ertragswertberechnung ist nicht plausibel bzw. nicht geeignet, Aufschluss über die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung zu geben. Bei der Ertragswertberechnung für den Anfangswert im Falle einer Büronutzung werden als Abschlag für eine Umnutzung lediglich die Kosten für einen Umbau (960.000,-- Euro) sowie der Mietausfall für die Zeit des Umbaus (75.000,-- Euro) berücksichtigt. Dieser Ansatz unterstellt, dass dem Grundstückseigentümer die finanziellen Mittel für einen Umbau zur Verfügung stehen. Dies dürfte praktisch die Ausnahme darstellen und kann jedenfalls nicht ohne Weiteres angenommen werden. Richtigerweise müssten auch die Finanzierungskosten eingerechnet werden, und zwar zu den am Wertermittlungsstichtag marktüblichen Finanzierungszinsen. Bei der Ertragswertberechnung für den Endwert im Falle einer gewerblichen Nutzung geht die vorgelegte Berechnung zudem offenbar davon aus, dass die Bestandsbebauung abgebrochen werden muss und die mit einem Neubau verbundenen Kosten genauso hoch sind wie die Neubaukosten im Falle einer Umnutzung zu Bürozwecken. Beide Annahmen sind nicht nachvollziehbar: Weder ist ersichtlich, dass im Falle einer Weiternutzung zu gewerblichen Zwecken der Bestand nicht weitergenutzt und – im Rahmen des nach dem neuen Bebauungsplan Zulässigen – erweitert werden könnte, noch erscheint es naheliegend, dass die Errichtung baulicher Anlagen, die zu (einfachen) gewerblichen Zwecken genutzt werden sollen, den gleichen Kostenaufwand verursacht wie eine Neubebauung mit Bürohäusern, die ganz anderen Ansprüchen genügen muss. Und auch insoweit fehlt eine Berücksichtigung der mit einer Finanzierung verbundenen Kosten, die im Falle der Neuerrichtung eines Bürohauses deutlich größer sein dürften als im Falle der Neuerrichtung (bzw. Erweiterung) einer Anlage für einfache gewerbliche Zwecke.

Unverändert nicht nachvollziehbar auch unter Berücksichtigung der ergänzenden Ausführungen der Beklagten in der Berufungsbegründung ist, warum für das Grundstück L-Straße 28 auf ein anderes Richtwertgrundstück abgestellt wird als für die beiden benachbarten, den gleichen Gewerbehof betreffenden Grundstücke L-Straße östlich Nr. 20/24 sowie L-Straße 16. Schon die mit der Berufungsbegründung erstmals mitgeteilten angeblichen Standortnachteile des zu bewertenden Grundstücks (Ecklage, zu wenig Freiflächen) erscheinen konstruiert und lebensfremd, denn sie suggerieren, der Grundstücksverkehr würde dieses Grundstück einer anderen Lage zuordnen als die beiden unmittelbar danebengelegenen Nachbargrundstücke, die vom Zuschnitt und der Bestandsbebauung ersichtlich vergleichbar sind. Es erscheint schlicht nicht vorstellbar, bei einer gedachten Veräußerung der drei Grundstücke nach vorherigem Abbruch aller Bestandsgebäude könne für das Grundstück L-Straße 28 ein derart höherer Bodenwert als für die beiden Nachbargrundstücke zugrunde gelegt werden, wie dies der Gutachterausschuss in seinem Gutachten vom 16. Juni 2011 im Ergebnis angenommen hat. Auch die tatsächliche Entwicklung spricht gegen diese Annahme, wie die Umstände der unmittelbar nach dem Wertermittlungsstichtag erfolgten Veräußerung des zu bewertenden Grundstücks zeigen (dazu bereits oben).

3. Der unter 2. dargestellte Bewertungsfehler führt zur vollständigen Aufhebung der angefochtenen Bescheide.

Nach der Rechtsprechung des Berufungsgerichts (OVG Hamburg, Urt. v. 2.2.2012, 4 Bf 75/09, ZfBR 2012, 689, juris Rn. 45 ff., m.w.N.), an der festgehalten wird, ist es aufgrund ihres Wertermittlungsspielraums Sache der Beklagten zu bestimmen, in welcher Höhe ein Ausgleichsbetrag geschuldet wird. Zwar haben die Verwaltungsgerichte aufgrund ihrer Verpflichtung, eine Sache spruchreif zu machen (§§ 86 Abs. 1, 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO), zu prüfen und zu ermitteln, ob und ggf. in welcher Höhe ein angefochtener Bescheid, der auf Geldzahlung gerichtet ist, zumindest hinsichtlich eines Teilbetrages („soweit“) aufrecht erhalten bleiben kann. Die Pflicht, eine Sache spruchreif zu machen, findet aber dort ihre Grenze, wo eine Bestimmung der „richtigen“ (Beitrags-) Höhe durch das Gericht den angefochtenen Verwaltungsakt in seinem Wesen verändern würde. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es zur Bestimmung eines geschuldeten Beitrags eines Willensaktes der Gemeinde, namentlich der Ausübung von Ermessen, bedarf. Das Gericht darf ein der Verwaltungsbehörde eingeräumtes Ermessen nicht an deren Stelle ausüben. Dasselbe gilt für die Wahrnehmung eines Bewertungsspielraums auf der Tatbestandsebene, wie er der Beklagten hier in der Form eines Wertermittlungsspielraums zusteht.

Nach diesen Maßgaben kann vorliegend eine bloße Teilaufhebung der angefochtenen Bescheide nicht erfolgen. Die Bestimmung des von den Klägern geschuldeten Ausgleichsbetrags setzt weiterhin die Vornahme einer Bewertung voraus. Denn nach dem von dem Gutachterausschuss herangezogenen Bewertungssystem, dem sich die Beklagte durch Übernahme des Gutachtens des Gutachterausschusses vom 16. Juni 2011 angeschlossen hat, kommt es für die Bodenwertermittlung (u.a.) auf den heranzuziehenden Bodenricht- bzw. -schichtwert und damit auf die zugrunde zu legende Nutzungsart an. Deren Bestimmung setzt eine Bewertung voraus, die der Gutachterausschuss bislang nicht in nachvollziehbarer Weise vorgenommen hat (s. oben unter 2.). Es kommt, wie das Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend angenommen hat, nicht in Betracht, dass nunmehr das Gericht einen plausibel erscheinenden Bodenrichtwert, namentlich den bei der Bewertung der Nachbargrundstücke herangezogenen Bodenrichtwert, heranzieht und auf dieser Grundlage selbst eine Alternativberechnung vornimmt. Denn ungeachtet der Frage, inwieweit die Sache im Übrigen – etwa im Hinblick auf die von dem Gutachterausschuss angenommenen sanierungsbedingten Lagewertverbesserungen, die die Kläger teilweise ebenfalls in Abrede stellen – spruchreif ist, ist nichts dafür ersichtlich, dass eine Bewertung nur auf der Grundlage eines bestimmten Bodenrichtwertes plausibel vorgenommen werden könnte. Vielmehr könnten auch ein ganz anderer als der eingangs genannte Bodenrichtwert oder selbst der bislang herangezogene Bodenrichtwert – dann allerdings verbunden mit einer plausiblen Begründung – herangezogen werden. Es ist auch nicht ausgeschlossen, eine Bewertung nach einem gänzlich anderen Bewertungssystem vorzunehmen. Die Entscheidung hierüber hat aber nicht das Gericht, sondern die Beklagte bzw. diejenige Stelle zu treffen, derer sich die Beklagte für die Vornahme einer Bewertung bedient.

Etwas anderes kann unter Umständen dann gelten, wenn die Beklagte bereits im Vorwege festlegt, nach welchen Maßgaben sie eine Bewertung vornähme, sollte das Gericht die bislang vorgenommene Bewertung – ganz oder in Teilbereichen – nicht für plausibel halten. Hätte das Gericht keine Zweifel an der Plausibilität dieser „Alternativbewertung“, und wäre die Sache auch im Übrigen spruchreif, so käme eine (teilweise) Aufrechterhaltung eines Ausgleichsbetragsbescheides in Betracht. Eine derartige Festlegung hat die Beklagte vorliegend aber nicht getroffen. Insbesondere hat sie nicht zum Ausdruck gebracht, dass sie eine Bewertung auf der Grundlage des bei der Bewertung der Nachbargrundstücke herangezogenen Bodenrichtwertes vornehmen würde, sollte das Gericht den bislang herangezogenen Bodenrichtwert nicht für plausibel halten.

Aufgrund des dargestellten, auch weiterhin gegebenen und daher auszufüllenden Wertermittlungsspielraums der Beklagten kommt auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens durch den Senat zur Klärung der Frage, in welcher Höhe die Kläger der Beklagten einen Ausgleichsbetrag schulden, nicht in Betracht. Die notwendigen „Weichenstellungen“ und Bewertungen könnte auch ein Sachverständigengutachten nicht ersetzen. Andernfalls würde in gleicher Weise wie bei einer eigenen „Berechnung“ durch das Gericht, wenn auch unter Zuhilfenahme externen Sachverstands, in den behördlichen Wertermittlungsspielraum eingegriffen. Etwas anderes würde auch nicht dann gelten, wenn das Gericht gemäß § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB eine neuerliche Wertbeurteilung durch den Gutachterausschuss einholte. Auch dessen Gutachten wäre nicht bindend (§ 193 Abs. 3 BauGB) und könnte den Wertbeurteilungsspielraum der Beklagten nicht ersetzen bzw. ausfüllen. Denn die Gemeinde kann, muss aber nicht bei der Ermittlung von Anfangs- und Endwert i.S.v. § 154 Abs. 2 BauGB den Gutachterausschuss einschalten. Den Wertermittlungsspielraum billigt das Gesetz nicht dem Gutachterausschuss, sondern der Gemeinde zu (vgl. hierzu OVG Hamburg, Urt. v. 21.6.2016, 3 Bf 54/15, juris Rn. 86 ff.; Urt. v. 16.4.2015, 4 Bf 66/13, BauR 2015, 1459, juris Rn. 83 ff.).

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, gemäß § 132 Abs. 2 VwGO die Revision zuzulassen, liegen nicht vor.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1, 52 Abs. 3 GKG.