AG Gelsenkirchen, Urteil vom 30.10.2018 - 210 C 398/18
Fundstelle
openJur 2020, 382
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Tenor

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.06.2018 zu den Tagesordnungspunkten 1 und 2 werden insoweit für unwirksam erklärt, als sie in der Jahresabrechnung 2017 vom 27.03.2018 und dem Wirtschaftsplan 2018 für die Wohneinheit der Klägerin zur Wohnungsnummer ... -Dachbühne rechts sowohl die Verwaltergebühren als auch die besonderen Verwaltergebühren zweimal in Ansatz bringen.

Die beklagte Partei trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die klagende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert wird auf 757,96 EURO festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft J-straße ... in H aufgrund beigefügter Eigentümerliste. Die Klägerin hält einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück von 157/1.000stel., verbunden mit dem Sondereigentum an der nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumeinheit Nummer 12, im Aufteilungsplan mit Nummer 12 bezeichnet, und der nicht zu Wohnzwecken dienenden Raumeinheit Nummer 11 nebst einem Kellerraum, im Aufteilungsplan mit Nummer 11 bezeichnet sowie an der Garage im Aufteilungsplan mit Nummer 13 bezeichnet. Verbunden hiermit ist das Sondernutzungsrecht an dem Spitzboden Nummer 12 und das Sondernutzungsrecht an dem im Dachgeschoss gelegenen Treppenpodest Nummer 12. Diese beiden Miteigentumsanteile sind eingetragen im Grundbuch von C und C1. In der Teilungserklärung ist unter § 18 bestimmt, dass die Eigentümer der Einheiten Nummer 11 und 12 des Aufteilungsplans das Rechts haben, die entsprechenden Einheiten zu Wohnzwecken auszubauen, und dass sie, solange diese Einheiten nicht zu Wohnzwecken ausgebaut sind, von den Bewirtschaftungskosten freigestellt sind.

Die Klägerin baute die entsprechenden Sondereigentumseinheiten Nummer 11 und 12 zu Wohnraum aus, verband diese mit Eigentumsanteile, nunmehr eingetragen im Grundbuch von C2 , und zwar unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 02.11.2010, eingetragen am 25.03.2011.

Der Kläger wehrt sich mit der vorliegenden Klage gegen die Beschlussfassung bezüglich des Wirtschaftsplans 2018 und der Hausgeldabrechnung 2017 und hatte zunächst beantragt,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.06.2018 zu den Tagesordnungspunkten 1. und 2. Für unwirksam zu erklären.

In der gesamten Klagebegründung ging es lediglich darum, dass der Kläger sich gegen eine Beanspruchung von zwei Wohneinheiten im Rahmen des Wirtschaftsplanes und im Rahmen der Hausgeldabrechnung wehrt, soweit die Auferlegung von Verwaltungskosten erfolgt ist, die klagende Partei hat sich in keiner Weise gegen die übrigen Positionen der Hausnebenkosten gewendet und auch insoweit den Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung nicht expressis verbis angegriffen auch in seiner Streitwertberechnung geht der Kläger eindeutig davon aus, dass lediglich die Positionen Verwaltergebühr und besondere Verwaltergebühr aus dem Wirtschaftsplan 2018 sowie Verwaltergebühr und besondere Verwaltergebühr aus der Hausgeldabrechnung 2017 doppelt in Ansatz gebracht worden sind. Die Klägerin hat nach einer entsprechenden Monierung der beklagten Partei insoweit den entsprechenden Antrag konkretisiert und beantragt nunmehr,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.06.2018 zu den Tagesordnungspunkten 1. und 2. werden insoweit für unwirksam erklärt, als sie in der Jahresabrechnung 2017 vom 27.03.2018 und den Wirtschaftsplan 2018 für die Wohneinheit der Klägerin zur Wohnungsnummer ... -Dachbühne rechts sowohl die Verwaltergebühren als auch die besondere Verwaltergebühren zweimal in Ansatz bringen.

Die beklagte Partei beantragt die Klage abzuweisen.

Die beklagte Partei ist zunächst der Auffassung, es seien die gesamte Hausgeldabrechnung 2017 und der Wirtschaftsplan angegriffen worden.

Darüber hinaus ist die beklagte Partei der Auffassung, dass die Übertragung der Verwaltertätigkeit auf 12 Wohneinheiten korrekt erfolgt sei:

Es sei zwar richtig, dass in der ursprünglichen Teilungserklärung bezüglich der Wohneinheiten Nummer 11 und 12 Teileigentum vorgelegen hätte mit der Besonderheit, dass dieses Teileigentum zu Wohnzwecken umgebaut werden dürfe. Dies sei auch geschehen, dies sei auch gar nicht beanstandet worden von den übrigen Wohnungseigentümern, daran ändere sich aber nichts, dass es immer noch 12 Wohneinheiten gebe, die vom Verwalter als Wohneinheiten berechnet werden dürften zur Bemessung der Verwaltervergütung. Die Zusammenlegung der beiden Wohnungen sei der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mitgeteilt worden, dies sei auch nicht bekannt gewesen, alle übrigen Nebenkosten seien umgelegt worden nach Personen und Miteigentumsanteilen, die Umlage der Verwaltergebühr erfolge schlicht und ergreifend nach Eigentumseinheiten, hier seien 12 Einheiten vorhanden gewesen, auch die nachträgliche Zusammenlegung der beiden Wohnungen führe zu keinem anderen Ergebnis.

Die klagende Partei ist der Auffassung, hier seien rechtmäßiger Weise zwei Wohnungen zusammengelegt worden, eine Zustimmung der übrigen Eigentümer sei nicht erforderlich gewesen, dies sei bereits im Jahre 2011 erfolgt, bereits bei Aufnahme der Verwaltertätigkeit durch die Verwaltung sei dies bekannt gewesen, dass nicht mehr 12 Einheiten vorhanden gewesen seien, sondern 11 Einheiten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Gründe

Die Klage ist begründet.

Die klagende Partei ist berechtigt, die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 26.06.2018 bezüglich der Tagesordnungspunkte 1 und 2 insoweit anzufechten, als die doppelte Inanspruchnahme der Klägerin in Bezug auf die Verwaltungshonorare erfolgt ist.

Dabei geht das Gericht davon aus, dass die ursprüngliche Klage in Verbindung mit der Klagebegründung eindeutig darauf hinweist, dass die Beschlussfassung bezüglich des Wirtschaftsplans und bezüglich der Hausgeldabrechnung nur insoweit angefochten werden soll, als hier das Verwalterhonorar der klagenden Partei zweimal in Rechnung gestellt worden ist, nämlich für die ursprünglichen in der Teilungserklärung enthaltenen Wohnungseinheiten Nummer 11 und 12. Die gesamte Klagebegründung ist eindeutig darauf ausgelegt, dass lediglich diese Positionen angefochten werden, als es um die Zuordnung für die einzelnen Wohnungen geht und dass der Streitpunkt lediglich der ist, ob hier nach Zusammenlegung der beiden Wohneinheiten von 11 oder 12 Einheiten auszugehen ist. Dabei ergibt sich auch aus der Streitwertberechnung, die hier eindeutig in die Klageschrift mit eingebracht worden ist, dass es lediglich um den Ansatz der doppelten Verwaltergebühr für die beiden Wohneinheiten der klagenden Partei geht, und um keine andere Position im Wirtschaftsplan oder in der Hausgeldabrechnung: da hier die Klagebegründung eindeutig ist, auch die Streitwertberechnung exakt diesen Punkt beinhaltet, geht das Gericht davon aus, dass der Klageantrag so auszulegen ist, wie mit Schriftsatz vom 18.09.2018 nunmehr expressis verdis formuliert, das Gericht wertet den Schriftsatz vom 18.09.2018 nicht als eine teilweise Klagerücknahme der ursprünglich gestellten Klage, sondern um eine Ausformulierung des Klageantrages aus der Klageschrift, sowie er von vornherein beabsichtigt war.

Dieser Klageantrag ist auch begründet.

Es ist der beklagten Partei sicherlich dahingehend Recht zu geben, dass ursprünglich 12 Einheiten vorhanden waren, sodass bezüglich dieser zwölf Einheiten die klagende Partei auch zweimal die pro Einheit in Ansatz gebrachte Verwaltergebühr schuldet.

Seit 2011, also vor der Inanspruchnahme der Verwalterin durch den Verwaltervertrag, war aber bereits eine Zusammenlegung dieser beiden Einheiten Nummer 11 und 12 erfolgt, und zwar dahingehend, dass hier nicht nur jede Wohneinheit separat zu Wohnzwecken ausgebaut wurde, sondern dass diese beiden Einheiten auch rein rechtlich zusammengelegt wurden und eine Vereinigung dieser beiden Einheiten auch grundbuchlich eingetragen wurde.

Es handelt sich hierbei in der Teilungserklärung um die von vornherein vorgesehene Möglichkeit der Nutzung dieser beiden Räumlichkeiten als Wohnraum, eine Zusammenlegung kann den jeweiligen Wohnungseigentümern nicht verwehrt werden, es ist auch expressis Verdis geregelt worden, dass das Teileigentum in Wohneigentum umgewandelt werden darf ohne eine erneute Zustimmung der Wohnungseigentümer herbeizuführen.

Diese Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum ist erfolgt vor Abschluss des Verwaltervertrages mit der Verwalterin, zu diesem Zeitpunkt war bereits eine Änderung im Grundbuch dergestalt eingetreten, dass eine Vereinigung dieser beiden Eigentume erfolgt ist und nunmehr ein gemeinsames Eigentum gegeben ist bezüglich dieser beiden Wohnungen. Es handelt sich um eine Änderung der grundbuchlichen Zuordnung in Sachen- rechtlicher Hinsicht, es besteht lediglich noch ein einheitliches Wohneigentum, das auf einem separaten Grundbuchblatt geführt wird, auszugehen ist nunmehr von der geänderten Situation, die besagt, dass es nicht mehr 12 sondern nur noch 11 Wohneinheiten gibt und die Nummer 13 als Garage. Insoweit haben sich die Miteigentumsanteile nicht geändert, weil hier lediglich die beiden Wohnungen zusammengelegt worden sind, es haben sich aber tatsächlich nach außen die Wohneinheiten verändert, dies in rechtlich zulässiger Weise, so dass hier nur noch von 11 Wohneinheiten auszugehen ist, eine große Wohneinheit mit 152 Quadratmetern + Garage von 5 Quadratmetern, die tatsächlichen Wohneinheiten, die nach der Teilungserklärung zugrunde zu legen sind, betragen 11 Wohneinheiten, so dass die Verwaltung auch lediglich 11 x ihr Verwalterhonorar in Rechnung stellen kann.

Die klagende Partei hat mithin auch nur einmal das Verwalterhonorar und das Sonderhonorar zu tragen und nicht, wie im Wirtschaftsplan und in der Hausgeldabrechnung 2017 vorgesehen ist, zweimal, so dass hier das in Ansatz gebrachte doppelte Honorar nicht rechtmäßig ist.

Dabei kann die beklagte Partei auch nicht damit gehört werden, es liege jetzt eine Schlechterstellung vor:

Die interne Kalkulation der Verwaltung, pro bekannte Wohneinheit - wenn es zutrifft, dass der Verwaltung lediglich die Einheiten aufgrund der Teilungserklärung und nicht die tatsächlichen Einheiten bekannt waren - ist hier nicht ausschlaggebend, ausschlaggebend ist die Vereinbarung in der Teilungserklärung, die eindeutig bestimmt, dass von den entsprechenden Wohneinheiten bei der Zuweisung der Kosten der Verwaltung ausgeht.

Ob der Verwalter nunmehr nach Kenntnis dieser Einzelheiten eine andere Kalkulation durchführt, ob möglicherweise die Verwalterhonorare pro Einheit höher in Ansatz gebracht werden müssten, wie die Kalkulation im Einzelnen bemisst, ist nicht der Gegenstand dieses Rechtsstreits:

Hier ist Gegenstand lediglich die Frage, welche Honorare können hier auf die klagende Partei umgelegt werden, hier ist in der Teilungserklärung geregelt, dass bezüglich der Verwaltertätigkeit lediglich pro Wohneinheit eine Gebühr umgelegt werden kann, hier ist der doppelte Betrag in Ansatz gebracht worden, was nach Auffassung des Gerichts nicht korrekt ist.

Demzufolge war der Klage im vollen Umfang stattzugeben.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen, Bochumer Str. 79, 45886 Gelsenkirchen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.