Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 02.11.2017 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits in zweiter Instanz werden dem Beklagten auferlegt.
Dieses Urteil und das erstinstanzliche Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Die zulässige Berufung des Beklagten ist unbegründet. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) und die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).
Das Landgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme durch Einholung von zwei schriftlichen Gutachten des Sachverständigen A... (119/186 ff. GA) zutreffend in Höhe von 15.754,40 EUR nebst Zinsen sowie vorgerichtlichen Kosten in Höhe von 1.029,35 EUR - unter Klageabweisung im Übrigen - entsprochen.
A.
Der Beklagte haftet für die im Zeitraum der Zwangsverwaltung vom 18.03.2014 bzw, zum 27.02.2015 von ihm zu verantwortende Verletzung von Verkehrssicherungspflichten persönlich; dies gilt auch nach bzw. trotz Aufhebung der Zwangsverwaltung am 27.02.2015.
Das LG ist in seinem Hinweis vom 01.08.2017 (211 GA) und im angefochtenen Urteil (dort zu I.) zutreffend davon ausgegangen ist, dass die passive Prozessführungsbefugnis des Beklagten als "Partei kraft Amtes" durch Aufhebung der Zwangsverwaltung am 02.2015 entfallen sei und dass insoweit eine (vom LG als statthaft erachtete) Parteiänderung i.S.v. § 263 ZPO notwendig war und auch in statthafter Weise erfolgt ist.
I.
Eine Grundlage dafür, den hier im Zeitraum vom 18.03.2014 bis 27.02.2015 als Zwangsverwalter tätigen Beklagten für vom Kläger vorgetragene Pflichtverletzungen in diesem Zeitraum persönlich (vgl. BGH, Urteil vom 04.11.2004, IX ZR 22/03, BGHZ 161, 49; Jaeger, InsO, 1. Auflage 2007, § 60, Rn 152; Münchener Kommentar-Brandes/Schoppmeyer, InsO, § 60, Rn 119-121 mwN) und nicht als sog. "Partei kraft Amtes" (vgl. BGH, Urteil vom 14.05.1992, IX ZR 241/91, NJW 1992, 2487, dort Rn 7 mwN; Zöller-Stöber, ZVG, 20. Auflage 2012, § 152, Anm. 2 mwN; Zöller-Vollkommer, ZPO, 32. Auflage 2018, § 51, Rn 7; Vor § 50, Rn 20/21/30) in Anspruch zu nehmen, lag bzw. liegt - wie vom LG zutreffend angenommen - auch noch nach der (als solchen unstreitigen) Aufhebung der Zwangsverwaltung zum 27.02.2015 vor.
Der BGH hat die Annahme des Fortbestandes der Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters trotz zwischenzeitlichem Verlust dieses Amtes in mehreren Urteilen bestätigt, auch wenn dort jeweils die "aktive" Prozessführungsbefugnis als "Partei kraft Amtes" in Rede stand (vgl. BGH, Urteil vom 11.08.2010, XII ZR 181/08, NJW 2010, 3033, dort Rn 8 ff.: Fortdauer der - aktiven - Prozessführungsbefugnis vom BGH "jedenfalls" für den Fall des Zuschlags in der Zwangsversteigerung ohne vollständige Befriedigung der Ansprüche des betreibenden Gläubigers; vgl. BGH, Urteil vom 23.07.2003, XII ZR 16/00, WM 2003, 2184 und BGH, Urteil vom 21.10.1992, XII ZR 125/91, NJW-RR 1993, 442, dort jeweils: Fortdauer der - aktiven - Prozessführungsbefugnis nach Aufhebung der Zwangsverwaltung wegen Zuschlags in der Zwangsversteigerung für die Nutzungen aus dem Zeitraum vor Zuschlag).
Es besteht indes kein Anlass, die vergleichbare Situation im Rahmen der "passiven" Prozessführungsbefugnis bzw. der persönlichen Haftung eines Zwangsverwalters abweichend zu bewerten. Es wäre fernliegend, trotz hier vom Kläger geltend gemachter Pflichtverletzungen aus der Zeit der Wahrnehmung des Amtes als Zwangsverwalter im Zeitraum vom 18.03.2014 bis 27.02.2015 allein aus rein formalen Gründen (Entfall des Amtes) nunmehr einen Entfall seiner persönlichen Haftung annehmen zu wollen. Vielmehr ging und geht es im vorliegenden Verfahren auch weiterhin um die persönliche Eigenhaftung des Beklagten für Pflichtverletzungen in dem Zeitraum, in dem er die Zwangsverwaltung über das hier in Rede stehende Grundstück innehatte (persönliche Haftung mit seinem Vermögen, vgl. Zöller-Stöber, a.a.O., § 154, Anm. 2.1. und 2.5.; Dassler/Schiffhauer-Engels, ZVG, 13. Auflage 2008, § 154, Rn 8 mwN in Fn 14).
II.
Insbesondere kann sich der Beklagte nicht ohne Vorwurf des Rechtsmissbrauchs gleichzeitig darauf stützen, er könne nach Beendigung der Zwangsverwaltung nunmehr weder als "Partei kraft Amtes" noch als Privatperson in Anspruch genommen werden, da der Kläger doch Pflichtverletzungen aus seiner Amtszeit als Zwangsverwalter behaupte. Würde man dieser Argumentation des Beklagten folgen wollen, wäre dem Kläger nach Aufhebung der Zwangsverwaltung (bzw. Wegfall der Amtsstellung des Beklagten) jedwede Möglichkeit genommen, irgendwelche Pflichtverletzungen aus der Amtszeit des Beklagten als Zwangsverwalter überhaupt noch gerichtlich geltend machen zu können.
III.
Der Berufungseinwand des Beklagten, da er nach Aufhebung der Zwangsverwaltung mit Beschluss vom 27.02.2014 im Hinblick auf die am 02.03.2015 beim LG eingegangene und ihm am 12.03.2015 zugestellte Klage (datierend vom 27.02.2015) im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit schon nicht mehr Zwangsverwalter gewesen sei, sei seine Passivlegitimation (wie auch Aktivlegitimation) als Zwangsverwalter entfallen, hat aus den vorstehenden Gründen keinen Erfolg. Maßgeblich ist danach nicht, ob der Zeitpunkt der Anhängigkeit bzw. Rechtshängigkeit der Haftungsklage in den Zeitraum der Zwangsverwaltung fällt, sondern allein die Frage, ob die klageweise geltend gemachten Pflichtverletzungen - wie hier - aus dem Zeitraum der Zwangsverwaltung stammen, in dem der Beklagte das Amts des Zwangsverwalters (mit den damit verbundenen Rechten und Pflichten auf persönlicher Ebene) innehatte.
IV.
Aus gleichen Gründen kann sich der Beklagte mit seiner Berufung auch nicht mit Erfolg darauf stützen, mit der Beendigung der Zwangsverwaltung gingen die Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters wieder auf den Schuldner bzw. den Ersteher (als Eigentümer des Grundstücks) über bzw. wäre er (als Zwangsverwalter) im Zeitraum der Zwangsverwalter Verfahrensbeteiligter gewesen, hätte ein (gewillkürter) Parteiwechsel zugunsten des materiell berechtigten Grundstückseigentümers erfolgen müssen. Auch dabei berücksichtigt der Beklagte nicht die - entsprechend den vorstehenden Feststellungen des Senats - notwendige zeitabschnittsweise Betrachtung. Wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten während des Zeitraums der Zwangsverwaltung kann ein Verfahrensbeteiligter (bzw. - wie hier - der Kläger als Dritter) weiterhin - auch nach Aufhebung der Zwangsverwaltung - den Zwangsverwalter im Sinne einer persönlichen Haftung prozessual in Anspruch nehmen.
B.
Der Kläger hat - wie vom LG (im Übrigen) sowohl in tatsächlicher als auch rechtlicher Hinsicht zutreffend ausgeführt - gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 15.754,40 EUR aus § 823 Abs. 1 BGB (dazu unter I.) sowie aus einem sog. nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (dazu unter II.).
I.
Das LG ist zutreffend davon ausgegangen, dass eine im o.a. maßgeblichen Zeitraum (der Zwangsverwaltung des Objekts "B..." durch den Beklagten) vom 18.03.2014 bis 27.02.2015 erfolgte Beschädigung des Eigentums des Klägers an dem Nachbarobjekt "C..." (in Gestalt von erheblichen Feuchtigkeitsschäden) i.S.v. § 823 Abs. 1 BGB infolge Verletzung von Verkehrssicherungspflichten des Beklagten in diesem maßgeblichen Zeitraum vom 18.03.2014 bis 27.02.2015 mit dem notwendigen haftungsbegründenden Kausal- bzw. Zurechnungszusammenhang eingetreten ist (dazu unter 1.) und dass insoweit auch Rechtswidrigkeit (dazu unter 2.) und ein Verschulden des Beklagten (dazu unter 3.) vorliegen und sich der ersatzfähige Schaden auf insgesamt 15.574,44 EUR beläuft (dazu unter 4.).
1.1.
Dass die Beschädigung des Eigentums des Klägers in dem o.a. maßgeblichen Zeitraum eingetreten ist, hat der Kläger durch die Ausführungen des vom LG bestellten Sachverständigen A... hinreichend bewiesen (§§ 823 Abs. 1 BGB, 286 ZPO).
Der Kläger trägt die volle Darlegungs- und Beweislast für eine Beschädigung seines Eigentums i.S.v. § 823 Abs. 1 BGB. Zur Führung dieses Vollbeweises im Sinne von § 286 ZPO genügt - insoweit anders als bei der sog. Glaubhaftmachung im Sinne von § 294 ZPO (vgl. BGH, Urteil vom 11.09.2003, IX ZB 37/03, BGHZ 156, 139; Zöller-Greger, ZPO, 32. Auflage 2018, § 294, Rn 6 mwN) - als Beweismaß keine überwiegende Wahrscheinlichkeit der jeweiligen Beweistatsache. Es bedarf für den Vollbeweis im Sinne von § 286 ZPO vielmehr eines "für das praktische Leben brauchbaren Grades persönlicher Gewissheit" im Sinne einer Überzeugung des Gerichts von der Richtigkeit der jeweiligen Beweistatsache, "die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen" (vgl. BGH, Urteil vom 14.01.1993, IX ZR 238/91, BGH NJW 1993, 935; Zöller-Greger, a.a.O., § 286, Rn 19 mwN).
Im Rahmen der zweitinstanzlichen Überprüfung der erstinstanzlichen Würdigung von Ergebnissen einer Beweisaufnahme durch Einholung von Sachverständigengutachten gilt § 412 Abs. 1 ZPO nur noch im Rahmen von § 529 ZPO. Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit von erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten können sich aus der Person des Gutachters und/oder dem Gutachten als solchem ergeben, auch wenn der Sachverständigenbeweis ansonsten fehlerhaft erhoben wurde. Solche Zweifel sind gerechtfertigt, wenn das Gutachten bzw. die Gutachten in sich widersprüchlich und/oder unvollständig ist bzw. sind, wenn der Sachverständige erkennbar nicht sachkundig war, sich der dem/den Gutachten zugrunde gelegte Sachverhalt, d.h. die tatsächlichen Grundlagen (Anschlusstatsachen) durch i.S.v. § 531 ZPO zulässige Noven geändert haben und/oder es neue wissenschaftliche Erkenntnismöglichkeiten zur Beantwortung der Beweisfrage/n gibt (vgl. BGH, Urteil vom 05.09.2006, VI ZR 176/05, NJW-RR 2007, 212; BGH, Urteil vom 15.07.2003, VI ZR 361/02, NJW 2003, 3480; Zöller-Heßler, a.a.O., § 529, Rn 9 mwN).
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist das LG zutreffend davon ausgegangen, dass der Kläger den ihm obliegenden Vollbeweis i.S.v. § 286 ZPO geführt hat, dass die Beschädigung des Eigentums des Klägers in dem o.a. maßgeblichen Zeitraum 18.03.2014 bis 27.02.2015 eingetreten ist.
Der Sachverständige A... hat die diesbezügliche Beweisfrage zu a) in seiner Beurteilung (Seite 10 des Hauptgutachtens, dort zu 2.3.: "Spontanschaden") und auch in der Zusammenfassung (Seite 12 des Hauptgutachtens, dort zu 4.: "... Schimmelpilzbefall ist durch über die gemeinsame Gebäudetrennwand / angrenzende Außenwand vom Nachbargebäude B... ... her eindringende Feuchtigkeit nach dem 18.03.2014 verursacht worden ..."; Unterstreichung durch den Senat) hinreichend zweifelsfrei beantwortet.
1.2.
Die im o.a. maßgeblichen Zeitraum (der Zwangsverwaltung des Objekts "B..." durch den Beklagten) vom 18.03.2014 bis 27.02.2015 erfolgte Beschädigung des Eigentums des Klägers an dem Nachbarobjekt "C..." (in Gestalt von erheblichen Feuchtigkeitsschäden) i.S.v. § 823 Abs. 1 BGB ist infolge Verletzung von Verkehrssicherungspflichten des Beklagten in diesem maßgeblichen Zeitraum vom 18.03.2014 bis 27.02.2015 mit dem notwendigen haftungsbegründenden Kausal- bzw. Zurechnungszusammenhang eingetreten.
1.2.1.
Dem Beklagten oblag - wie bereits vom LG zutreffend ausgeführt - im o.a. maßgeblichen Zeitraum eine Verkehrssicherungspflicht i.S.v. § 823 Abs. 1 BGB hinsichtlich des von ihm verwalteten Gebäudes "B..." (insbesondere auch hinsichtlich der hier in Rede stehenden Balkonanlage).
Gemäß § 152 Abs. 1 ZVG hat der Zwangsverwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen.
Der Zwangsverwalter eines Gebäudes ist - infolgedessen - unter Ausschluss des Eigentümers auch für die Beachtung der Verkehrssicherungspflichten und die Beseitigung verkehrsgefährdender Mängel alleine verantwortlich (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1952, III ZR 118/51, BGHZ 5, 378-385; OLG Hamm, Beschluss vom 15.01.2004, 6 W 69/03, OLGR 2004, 157, dort Rn 9 mwN ; Stöber, ZVG, 20. Auflage 2012, § 154, Anm. 2.6. mwN in Fn 10; § 152, Anm. 5.6.; vgl. auch BGH, Urteil vom 13.07.1956, VI ZR 32/55, BGHZ 21, 285 mit Anm. Bötticher).
Gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 9 ZwVwV hat der Verwalter das Objekt in Besitz zu nehmen und einen Bericht zu fertigen, in dem - auch über § 3 Abs. 1 Nr. 1-8 ZwVwV hinaus - alle sonstigen für die Verwaltung wesentlichen Verhältnisse festzuhalten sind. Dies betrifft auch den Bauzustand des von ihm (zwangs-)verwalteten Objekts.
Der Zwangsverwalter haftet für die Sicherung des ordnungsgemäßen Bestandes des Objekts. Es besteht zwar bei Inbesitznahme keine Pflicht, sofort und persönlich zu prüfen, welche handwerklichen Maßnahmen erforderlich sind, um bauliche Schäden zu vermeiden, insbesondere wenn diese Prüfung bzw. Feststellung notwendiger handwerklicher Maßnahmen Fachkunde voraussetzt und das Objekt leer steht. Der Zwangsverwalter hat indes gleichwohl die Pflicht, vom Zwangsverwalterobjekt ausgehende Gefährdungen (für dieses selbst oder Nachbarobjekte) zeitnah zu ermitteln, abzuwenden bzw. notwendige Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen (vgl. Zöller-Stöber, a.a.O., § 154, Rn 3b mwN; OLG Köln, Beschluss vom 25.06.2007, 2 U 39/07, OLGR 2008, 333; vgl. auch BGH, Urteil vom 23.06.2005, IX ZR 419/00, NZM 2005, 616 zu Verwahrlosungsschäden).
Der Zwangsverwalter hat zudem im Rahmen seiner Aufgabe zur Erhaltung des Grundstücks grundsätzlich - ggf. unter Anforderung eines Kostenvorschusses - auch das verwaltete Objekt instand zu setzen und Baumängel zu beseitigen (vgl. Zöller-Stöber, a.a.O., § 152, Anm. 4.2.; vgl. auch LG Stralsund, Beschluss vom 29.10.2008, 2 T 250/08, RPfleger 2009, 165).
Dementsprechend bleibt der Berufungseinwand des Beklagten ohne Erfolg, das LG habe fehlerhaft eine Prüfpflicht des Zwangsverwalters unterstellt. Vielmehr besteht eine solche Prüfpflicht (im Sinne einer Gefahrabwendungspflicht als Teil der Verkehrssicherungspflichten des Zwangsverwalters).
Diese Prüfpflicht bestand hier um so mehr im Hinblick auf das eigene Vorbringen des Beklagten (vgl. Seite 4 des Schriftsatzes vom 29.08.2017, 223 GA), dass das gesamte Objekt sich schon bei Übernahme der Zwangsverwaltung in einem maroden Zustand befunden habe und der Eigentümer seit Jahren zuvor keine Instandhaltungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen mehr durchgeführt habe. Bei Wahrunterstellung dieses Beklagtenvorbringens bestand für den Beklagten als Zwangsverwalter erst Recht ein begründeter Anlass, das zwangsverwaltete Objekt zeitnah nach der Übernahme fachkundig zu untersuchen bzw. untersuchen zu lassen.
1.2.2.
Diese Verkehrssicherungspflichten hat der Beklagte als Zwangsverwalter objektiv verletzt.
1.2.2.1.
Der Beklagte musste schon bei einer zeitnah und unverzüglich nach Übernahme der Zwangsverwaltung (18.03.2014) - damit jedenfalls innerhalb von maximal zwei Wochen - durchzuführenden Erstbegehung des Objekts dieses auf Gefahren für das Objekt selbst bzw. Nachbarobjekte oder sonstiges Dritteigentum hinreichend untersuchen bzw. - im Falle etwaig unzureichender eigener Sachkunde - durch einen sachkundigen Dritten hinreichend untersuchen zu lassen.
1.2.2.2.
Jedenfalls bzw. spätestens durch den Ortstermin vom 30.05.2014 im Rahmen des Verkehrswertgutachtens vom 10.06.2014, an dem - ausweislich des Rubrums (dort Seite 5: "Teilnehmer am Ortstermin") Herr D... für den Beklagten ("Zwangsverwaltung E...") teilgenommen hat, war objektiv offenkundig,
- dass sich auf - zumindest einem Balkon - "stehendes Wasser" befand, wie durch das Lichtbild auf Seite 52 des Erstgutachtens A... bereits urkundlich belegt wird,
- dass zudem ein Wasserschaden in einem oberen Eckbereich eines Raums im EG vorlag, wie durch das Lichtbild auf Seite 53 bereits urkundlich belegt wird.
Da sich - wie vom LG auf Grundlage der Ausführungen des Sachverständigen A... zutreffend berücksichtigt - auf der Balkonanlage des von dem Beklagten seit 18.03.2014 verwalteten Gebäudes - zumindest - am 30.05.2014 Wasser ganzflächig zentimeterhoch gestaut hat, und der Wasserabfluss der Balkonfläche - regelwidrig - durch ein einfaches, in das Blech des Fallrohres eingeschnittenes Loch (anstelle eines - regelgerecht - in die Fläche fachgerecht eingedichteten Ablaufelements) bewerkstelligt werden sollte, hätte der Beklagte diesen im Ortstermin vom 30.05.2014 offenkundigen Missstand ohne weiteres erkennen und für dessen zeitnahe Behebung Sorge müssen.
Der Beklagte macht mit seiner Berufung insoweit ohne Erfolg geltend, das LG sei unzutreffend davon ausgegangen, dass er - der Beklagte - am 30.05.2014 an dem Ortstermin im Rahmen des (insoweit inhaltlich falschen) Verkehrswertgutachtens teilgenommen habe, denn tatsächlich habe nur der Hausmeister (Herr D...) teilgenommen, der auf seine (des Beklagten) Weisung lediglich das Objekt aufgeschlossen habe.
Zum einen steht durch den Inhalt des Verkehrswertgutachtens fest, dass der Hausmeister (Herr D...) als Vertreter des Beklagten an dem Ortstermin teilgenommen hat.
Zum anderen traf den Beklagten - wenn er im Zeitraum seit Bestellung bzw. Übernahme der Zwangsverwaltung am 18.03.2014 bis zum 30.05.2014 - schon pflichtwidrig (s.o.) noch keine eigenen Feststellungen zum Bauzustand des von ihm verwalteten Objekts (und daraus etwaig folgender Gefahren für das Objekt selbst bzw. Dritteigentum) getroffen hatte - jedenfalls die Pflicht, sich über den Inhalt des Ortstermins vom 30.05.2014 in geeigneter Weise zu informieren.
1.2.2.3.
Jedenfalls bzw. spätestens durch den Inhalt des Verkehrswertgutachtens vom 10.06.2014 (dort Seite 14 unter "Bauschäden und Mängel") und den dortigen Bericht des Gutachters von "nicht beseitigten Feuchtigkeitsschäden mit stellenweiser Schimmelpilzbildung" und dem "Bruch von Balkonbelägen" sowie durch die für die dort festgestellten Baumängel und Bauschäden vom Sachverständigen insgesamt angesetzte Wertminderung von 30.000 EUR (vgl. Seite 22) bestand für den Beklagten als Zwangsverwalter die objektive Pflicht, das Objekt entweder selbst auf von diesen Baumängeln/-schäden ausgehende Gefahr hinreichend zu untersuchen oder - im Falle unzureichender eigener Sachkunde - durch einen sachkundigen Dritten hinreichend untersuchen zu lassen.
Der Beklagte kann mit seiner Berufung auch nicht mit Erfolg einwenden, er sei doch nicht Verfahrensbeteiligter des Zwangsversteigerungsverfahrens gewesen und habe den Inhalt des Verkehrswertgutachtens nicht gekannt, da der Sachverständige es lediglich dem Gericht zu Verfügung gestellt habe und er es auch vom Gericht nicht erhalten habe (wie aus der Zwangsverwaltungsakte folge). Selbst bei Wahrunterstellung des Beklagtenvorbringens, ihm sei das Verkehrswertgutachten nicht zugeleitet worden, ändert dies nichts an den o.a. aus der Übernahme des Amtes als Zwangsverwalter zum 18.03.2014 bzw. aus dem Ortstermin vom 30.05.2014 objektiv folgenden Pflichten des Beklagten als Zwangsverwalters. Zudem hätte der Beklagte - bei Ungewissheit über Art, Umfang bzw. Schwere der Baumängel - das Verkehrswertgutachten jedenfalls beim AG anfordern können und müssen.
1.2.2.4.
Nach alledem musste der Beklagte - und zwar völlig unabhängig von den Schreiben des Klägers vom 12.07.2014 (zunächst nur betreffend die sich neigende Trennwand, 226 GA) bzw. vom 01.10.2014 (erstmals betreffend feuchte Wände und Schimmelbefall im Objekt C..., 227 ff. GA) - zeitnah und unverzüglich nach Übernahme der Zwangsverwaltung am 15.03.2014, jedenfalls aber im Mai 2014 hinreichende Feststellungen zum baulichen Zustand des von ihm zwangsverwalteten Objekts "C...", insbesondere im Bereich der hier in Rede stehenden Balkone bzw. deren Entwässerung, treffen. Im Hinblick auf den bewiesenen Bauzustand in diesem Zeitpunkt hätte der Beklagte geeignete Abhilfemaßnahmen selbst feststellen bzw. feststellen lassen müssen und sodann (sei es selbst oder durch fachkundige Dritte) vornehmen bzw. veranlassen müssen.
1.2.2.5.
Die diesbezüglichen Berufungseinwände des Beklagten sind nicht gerechtfertigt.
1.2.2.5.1.
Soweit der Beklagte geltend macht, er habe er bereits in erster Instanz darauf hingewiesen, dass er extra einen Bausachverständigen (Lange/NVG Consult) mit der Klärung der Verantwortlichkeiten beauftragt habe und dieser seine (des Beklagten) Verantwortlichkeit verneint habe, hat er damit aus mehrfachen Gründen keinen Erfolg.
Zum einen datiert dieses Privatgutachten (und zwar als Reaktion auf das vom Kläger veranlasste Privatgutachten F... vom 09.10.2014) erst vom 11.11.2014, so dass der Beklagte seinen o.a. - zeitnah und unverzüglich nach Übernahme der Zwangsverwaltung per 18.03.2014 entstandenen Pflichten - jedenfalls nicht genügen konnte.
Zum anderen wird der Inhalt dieses Privatgutachtens - entsprechend der zutreffenden Beweiswürdigung des LG im angefochtenen Urteil und den diesbezüglichen Feststellungen Senats in diesem Urteil - durch die Ausführungen des Sachverständigen A... hinreichend zweifelsfrei i.S.v. § 286 ZPO entkräftet. Der Beklagte kann sich insoweit auch nicht auf ein schützenswertes Vertrauen auf die vermeintliche Richtigkeit des Privatgutachtens F... stützen, da ihn das sog. Prognoserisiko trifft (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 77. Auflage 2018, § 249, Rn 13 mwN).
1.2.2.5.2.
Soweit der Beklagte mit seiner Berufung weiter einwendet, im Übrigen sei es nicht unüblich, dass auf Balkonen eines zwangsverwalteten Objekts Wasser längere Zeit stehe, was nicht automatisch dazu führe, dass hieraus Folgeschäden zu schließen seien (wie durch Sachverständigengutachten unter Beweis gestellt werde), hat er auch damit keinen Erfolg, da er die vom Sachverständigen A... fachlich ausführlich und überzeugend erläuterten technischen und zeitlichen Zusammenhänge schlicht ausblendet. Daher begründet dieser Einwand auch keinen Anlass für weitere sachverständige Beweiserhebungen im Berufungsverfahren.
1.2.2.5.3.
Ebenso ohne Erfolg bleibt der weitere Berufungseinwand des Beklagten, er habe - nach Auftrag an die G..., sich die seinerzeit vom Kläger lediglich thematisierte (und hier nicht in Rede stehende) Grundstücksmauer anzusehen - die Reparatur des Balkonabflusses durchführen lassen, denn nachdem die Zeugen ... und H... sodann festgestellt hätten, dass an den Balkonen kein Bodenablauf vorhanden gewesen sei, habe er (der Beklagte) als Zwangsverwalter dann ein Angebot bei der I... (249 GA) eingeholt und diese Firma kurzfristig nach Eingang des Angebots mit der Reparatur der Bodenabläufe an den Balkonen beauftragt (wie bereits in erster Instanz mit Schriftsatz vom 29.08.2017 vorgetragen).
Der Beklagte verkennt im Rahmen dieses Einwandes bereits, dass nach den beweiskräftigen Ausführungen des Sachverständigen A... davon auszugehen ist, dass die im zwangsverwalteten Objekt vorhandene Ursache für den Feuchtigkeitsschaden am Objekt des Klägers im Zeitpunkt des Angebots der I... vom 17.09.2014 (249 GA) bereits seit längerer Zeit (und zwar zumindest seit dem 30.05.2014) vorlag und der Kläger mit Schreiben vom 01.10.2014 (227 ff. GA) die in seinem Objekt infolge dieser Ursache eingetretenen und auch sichtbaren Feuchtigkeitsschäden gerügt hat.
Zudem war es - entsprechend den vorstehenden Feststellungen - ein pflichtwidriges Verhalten des Beklagten als Zwangsverwalters, das verwaltete Objekt nicht zeitnah und unverzüglich nach Übernahme der Verwaltung selbständig zu begehen.
Selbst wenn der Senat zudem als wahr unterstellen wollte, dass der Beklagte auf das Angebot der I... vom 17.09.2014 (249 ff. GA, dort zu Pos. 2.001 ff.) einen entsprechenden Auftrag erteilt hat, kam diese Auftragserteilung zu spät.
Hinzu kommt, dass dieser Auftrag jedenfalls innerhalb des Bestellungszeitraums des Beklagten als Zwangsverwalters nicht mehr ausgeführt worden ist, da sich die Situation im Bereich der Balkone (insbesondere dem in Rede stehenden Balkon im 2.OG des vom Beklagten verwalteten Objekts "B...") selbst noch im Zeitpunkt des Ortstermins des Sachverständigen A... am 11.01. bzw. 12.02.2016 (vgl. Seite 10 des Erstgutachtens sowie die dortigen Lichtbilder 27/28) in exakt demselben mangelhaften und schadensträchtigen Zustand befand wie im Mai 2014 bzw. im Sommer 2014.
1.2.2.5.4.
Klarzustellen bleibt, dass der Beklagte insbesondere auch nicht dadurch seinen Pflichten als Zwangsverwalter genügt hat, dass er durch die J... im Zeitraum vom 24.09.2014 bis 06.10.2014 - offenbar auf Veranlassung bzw. im Auftrag der o.a. I... - (entgegen dem abweichenden erstinstanzlichen Vorbringen des Beklagten, 57 GA) nicht im verwalteten Objekt "B...", sondern im Objekt des Klägers "C..." zwei Bautrockner hat aufstellen lassen (vgl. Miet-Lieferschein 54 GA), ohne rechtzeitig die im Balkon-/Fallrohrbereich des von ihm (zwangs-)verwalteten Objekts liegende Ursache für die Wasserschäden im Objekt des Klägers festzustellen und zu beseitigen bzw. ggf. durch Dritte feststellen und beseitigen zu lassen.
1.2.3.
Die Verletzung der dem Beklagten während der Zeit der Zwangsverwaltung (vom 15.03.2014 bis 27.02.2015 obliegenden Verkehrssicherungspflichten steht in dem notwendigen haftungsbegründenden Kausal- bzw. Zurechnungszusammenhang mit der hier in Rede stehenden Schädigung des Eigentums des Klägers am Nachbarobjekt "C...".
1.2.3.1.
Auch die diesbezügliche Beweiswürdigung im angefochtenen Urteil ist unter Berücksichtigung der o.a. Grundsätze zu §§ 529, 531 ZPO nicht zu beanstanden.
Nach den Ausführungen des Sachverständigen A... wurde der Schimmelpilzbefall durch nach dem 18. März 2014 vom Nachbargebäude her eindringende Feuchtigkeit verursacht infolge eines Wasserstaus auf der Balkonanlage im 2. Obergeschoss des Hauses "B...". Der Sachverständige hat zu den ihm zur Verfügung stehenden Anschlusstatsachen (d.h. dem bei der Ortsbesichtigung sichtbaren Schadensbild und den Lichtbildern von Sommer 2014) überzeugend ausgeführt, dass das von der Balkonanlage ablaufende Wasser die Außenwand des von dem Beklagten verwalteten Gebäudes am Übergang zum Haus des Klägers massiv von oben bis unten durchfeuchtet hat. Dass der Nässeschaden in dem Zeitraum erst nach Übernahme der Zwangsverwaltung durch den Beklagten am 18.03.2014 eingetreten ist, hat der Sachverständige A... beweiskräftig damit begründet, dass es sich um einen "Spontanschaden" gehandelt hat, der durch Zusammenwirken einer mangelhaften Bauwerksabdichtung (im Bereich der in Rede stehenden Balkone) mit einer mangelhaften Entwässerung der Balkone mit einem temporär gegebenen Rückstau des Wassers auf dem Balkon des 2. Obergeschosses eingetreten ist.
Unregelmäßigkeiten an der Fassade des Hauses des Klägers im Bereich der Nässeschäden, auf die das vom Beklagten eingeholte Privatgutachten abstellen will, waren bzw. sind nach den ebenso überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen A... nicht geeignet, die festgestellten Feuchtigkeitsschäden zu verursachen, weil insbesondere ein ausreichender Schlagregenschutz vorhanden war. Nach den Ausführungen des Sachverständigen A... konnte insbesondere weder der Trennriss in der Fassade die schadensauslösenden Wassermengen von 200 bis 300 Litern aufnehmen, noch das nach unten abgeknickte Ende des Fallrohres am Haus des Klägers ein entsprechendes Schadensbild verursachen.
1.2.3.2.
Auch die diesbezüglichen Berufungseinwände des Beklagten bleiben insgesamt ohne Erfolg.
1.2.3.2.1.
Der Beklagte wendet mit seiner Berufung ohne Erfolg ein, der Sachverständige A... habe in seinem Gutachten zur Beweisfrage a) - nur in einem Nebensatz in der Zusammenfassung auf Seite 12, sonst aber in keiner Weise in der notwendigen Weise näher ausgeführt, ob der Schimmelbefall durch - über die gemeinsame Außenwand vom Nachbargebäude her nach dem 18.03.2014 (seiner Bestellung als Zwangsverwalter) - eindringende Feuchtigkeit verursacht worden sei. Insoweit seien die Ausführungen schlichtweg nicht nachvollziehbar und daher nicht verwertbar.
Vielmehr folgen die technischen und zeitlichen Zusammenhänge gerade nicht nur aus der Zusammenfassung der Ergebnisse auf Seite 12 des Erstgutachtens, sondern auch aus den vorherigen umfangreichen Ausführungen des Sachverständigen zu Ziff. 2.3. (Örtliche Feststellungen/Feststellungen aus den Unterlagen, Seite 7 ff. ) bzw. zu Ziff. 3. (Beantwortung der Beweisfragen, vgl. Seite 9 ff.), wo der Sachverständige auf Basis "zweifelsfreier" Anschlusstatsachen (vgl. Seite 10, 2. Absatz) - auch in zeitlicher Hinsicht - "sichere Schlussfolgerungen" im Rahmen seiner fachlichen Beurteilungen trifft (vgl. Seite 10, 5. Absatz).
1.2.3.2.2.
Die Berufung des Beklagten macht insoweit ebenso ohne Erfolg geltend, der Sachverständige A... habe nur mit "hinreichender Sicherheit" ausgeführt, dass eine Verstopfung/Behinderung des Wasserablaufs im 2. OG des Hauses Nr. 23 Schadensursache gewesen sei und dies genüge nicht für den vom Kläger zu führenden Strengbeweis.
Der Beklagte verkennt dabei zum einen , dass für die Führung des Vollbeweises i.S.v. § 286 ZPO - entsprechend den o.a. Feststellungen des Senats - gerade keine absolute Gewissheit erforderlich ist, sondern eine "für das praktische Leben brauchbaren Grades persönlicher Gewissheit" im Sinne einer Überzeugung des Gerichts von der Richtigkeit der jeweiligen Beweistatsache genügt, "die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen".
Eben dieses Beweismaß wird durch die Ausführungen des Sachverständigen A... erreicht, wenn er auf Basis "zweifelsfrei" festgestellter Anschlusstatsachen "sichere (fachliche) Schlussfolgerungen" (vgl. Seite 10 des Gutachtens) trifft und in der Zusammenfassung Seite 12 des Gutachtens) ausführt, dass der Schimmelpilzbefall am Objekt des Klägers "mit an Sicherheit an grenzender Wahrscheinlichkeit" von stehendem Wasser auf der Balkonanlage des in diesem Zeitpunkt vom Beklagten (zwangs-)verwalteten Nachbarobjekt schadensauslösend verursacht worden ist.
Zum anderen muss der Zwangsverwalter - wie bereits oben vom Senat festgestellt - die Gefahr für das seiner Obhut anvertraute Eigentum (wie auch für Dritteigentum wie z.B. das Nachbarobjekt) durch Feststellungen vor Ort aufklären, wenn er bei - unterstellt pflichtgemäßer Verhaltensweise - mit der Möglichkeit einer nicht unwesentlichen Schädigung rechnen muss. Versäumt der Zwangsverwalter die insoweit erforderlichen Feststellungen, trifft ihn die Beweislast, dass ein - wie hier - auch noch bei Aufhebung der Zwangsverwaltung bestehender Schaden am verwalteten Objekt (bzw. am Nachbarobjekt) nicht auf seinem pflichtwidrigen Unterlassen beruht (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.2005, IX ZR 419, WuM 2005, 597 zur haftungsausfüllenden Kausalität bei einem Verwahrlosungschaden durch vertragswidrigen Mietgebrauch einer Wohnung im verwalteten Objekt) bzw. es gilt insoweit der Anscheinsbeweis bei Verletzung von Verkehrssicherungspflichten, wenn sich in dem Schadensfall gerade die Gefahr verwirklicht, der durch die Auferlegung bestimmter Verhaltenspflichten begegnet werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 20.06.2013, III ZR 326/!2, MDR 2013, 970; BGH, Urteil vom 14.12.1993, VI ZR 271/92, NJW 1994, 945; OLG Hamm, Urteil vom 18.08.2015, I-9 U 169/14, NJW 2016, 505; Palandt-Sprau, a.a.O., § 823, Rn 54; Palandt-Grüneberg, Vor § 249, Rn 132). Eines Rückgriffs auf solche Beweiserleichterungen zugunsten des Klägers bedarf es indes im vorliegenden Fall nicht einmal, da der Kläger für eine Pflichtverletzung des Beklagten sowie den haftungsbegründenden Kausal- bzw. Zurechnungszusammenhang durch die Ausführungen des SachverständigenA... - wie oben festgestellt - den Vollbeweis i.S.v. § 286 ZPO geführt hat.
1.2.3.2.3.
Im Hinblick auf die überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen A... zu den technischen Zusammenhängen und zum Zeitpunkt des Eintritts der Schäden am Objekt des Klägers und die diesbezüglichen vorstehenden Feststellungen des Senats macht die Berufung des Beklagten ebenfalls ohne Erfolg geltend, er (der Beklagte) als Zwangsverwalter habe das Objekt bereits in dem Zustand übernommen habe, in dem es sich dem Sachverständigen (gemeint wohl der Verkehrswertgutachter) dargestellt habe, d.h. mit stehendem Wasser auf dem in Rede stehenden Balkon im 2. OG.
2.
Die Rechtswidrigkeit wird durch die Tatbestandsmäßigkeit indiziert; Rechtsfertigungsgründe trägt der Beklagte auch in zweiter Instanz nicht vor.
3.
Den Beklagten trifft auch ein Verschulden in Gestalt von - zumindest - einfacher Fahrlässigkeit.
3.1.
Dabei ist ein objektiver bzw. abstrakter, berufsgruppenbezogener Maßstab zugrunde zu legen (vgl. Palandt-Grüneberg, BGB, 77. Auflage 2018, § 276, Rn 15/16 mwN), so dass sich der Beklagte nicht - insbesondere nicht unter Ausblendung seiner Aufgabe bzw. seines früheren "Amtes" als Zwangsverwalter - auf einen etwaig nur laienhaften Horizont einer Person ohne diese Aufgabe bzw. ohne dieses "Amt" stützen kann.
3.2.
Steht ein objektiver Verstoß gegen Verkehrssicherungspflichten und damit die Verletzung der äußeren Sorgfaltspflichten fest, so indiziert dies zudem - wie bereits vom LG zutreffend ausgeführt - die Verletzung der inneren Sorgfaltspflicht bzw. hierfür spricht der Anscheinsbeweis (vgl. BGH, Urteil vom 11.03.1986, VI ZR 22/85, NJW 1986, 2757; OLG Köln, Urteil vom 25.06.1998, 12 U 271/97, VersR 1999, 861; Palandt-Sprau, a.a.O., § 823, Rn 54 mwN).
Dem Beklagten hat in beiden Instanzen keine Umstände dargetan, die diese Indizien bzw. den Anscheinsbeweis für die Annahme fahrlässigen Verhaltens erschüttern.
Die Ausführungen des Sachverständigen A..., der Beklagte hätte nur durch einen Baukundigen erkennen können, dass Wasser von dem von ihm verwalteten Gebäude in das an den Balkon unmittelbar angrenzende Nachbargebäude eindringt, erfüllen diese Voraussetzungen nicht, da - wie bereits oben vom Senat festgestellt - den Beklagten als Zwangsverwalter sowohl in objektiver bzw. subjektiver Hinsicht die Verkehrssicherungs- bzw. Sorgfaltspflicht traf, das verwaltete Objekt zeitnah und unverzüglich selbst auf Gefahren zu untersuchen bzw. - bei ihm etwaig fehlender Baufachkunde - durch einen Baufachkundigen daraufhin untersuchen zu lassen.
Das LG hat sich dabei - tatsächlich und rechtlich ebenso zutreffend - darauf gestützt, dass für die Annahme einer Fahrlässigkeit die allgemeine Vorhersehbarkeit des schädigenden Erfolgs genügt, der konkrete Ablauf gerade nicht in allen Einzelheiten vorhersehbar sein muss und dass, wenn - wie hier - eine Prüfpflicht besteht, die - wie hier - nicht ganz fernliegende Möglichkeit einer Schädigung ausreicht (vgl. Palandt-Grüneberg, a.a.O., § 276 Rn 20 mwN).
Der Beklagte wendet mit seiner Berufung insoweit ohne Erfolg ein, das LG habe ihm willkürlich Fahrlässigkeit unterstellt, ohne eigene Sachkunde bezüglich Schäden an Gebäuden zu haben und insoweit die Beweislast und die Ausführungen des Sachverständigen A... verkannt, wonach er (der Beklagte) allenfalls durch einen Baukundigen als Erfüllungsgehilfen hätte erkennen können, dass Wasser von dem von ihm verwalteten Gebäude in das Nachbargebäude des Klägers habe eindringen können (Seite 11 des Gutachtens) und entgegen der Annahme des LG genüge insoweit auch keine "allgemeine Vorhersehbarkeit des schädigenden Erfolges", um die Ausführungen des Sachverständigen auszuhebeln bzw. sich darüber hinwegzusetzen.
Der Beklagte blendet dabei in unzulässiger Weise aus, dass es - entsprechend der o.a. Feststellungen des Senats - sowohl objektiv wie subjektiv zu seinen Pflichten als Zwangsverwalter gehörte, zeitnah nach Bestellung bzw. Übernahme der Zwangsverwaltung am 18.03.2014 den Objektzustand auch in bautechnischer Hinsicht zu prüfen bzw. - bei etwaig unzureichendem Bausachverstand - durch einen Sachverständigen (ggf. Fachhandwerker) - anderweitig prüfen zu lassen.
Gründe, die diese pflichtwidrige Unterlassung des Beklagten ausnahmsweise entschuldigen könnten, hat der Beklagte in beiden Instanzen nicht hinreichend dargetan.
Der Beklagte macht mit seiner Berufung insoweit auch ohne Erfolg geltend, einer Kenntnis der Möglichkeit der Schädigung sei ausweislich der Ausführungen des Sachverständigen A... für ihn nicht gegeben gewesen. Der Sachverständige A... hat allein die fachliche Beurteilung getroffen, dass der Beklagte als Zwangsverwalter allenfalls durch einen Baukundigen als Erfüllungsgehilfen hätte erkennen können, dass Wasser von dem von ihm verwalteten Gebäude in das Nachbargebäude des Klägers eindringen konnte (vgl. Seite 11 unten des Erstgutachtens).
Dies ändert indes nicht an der o.a., allein dem Senat obliegenden rechtlichen Beurteilung, dass der Beklagte bei pflichtgemäßer Ausführung seiner Tätigkeit als Zwangsverwalter diese fachlich notwendige Beurteilung - sei es (bei eigener Baufachkunde) selbst oder sei es (bei etwaig fehlender eigener Baufachkunde) durch einen baufachkundigen Dritten - früher, nämlich bereits zeitnah nach Bestellung bzw. Übernahme der Zwangsverwaltung hätte treffen können und auch müssen.
4.
Ein ersatzfähiger Schaden besteht - nach den von der Berufung des Beklagten nicht angegriffenen Ausführungen des Sachverständigen A... - in Höhe des für die Schadensbeseitigung erforderlichen Kostenaufwands in Höhe von netto 14.120,00 EUR. Hinzu kommen die - von der Berufung des Beklagten ebenfalls nicht angegriffenen Privatgutachterkosten in Höhe von 1.634,44 EUR, so dass in zweiter Instanz von einer Höhe des dem Kläger vom Beklagten zu erstattenden Schadens in Höhe der vom LG insgesamt zuerkannten 15.574,44 EUR auszugehen ist.
II.
Der Beklagte wendet sich mit seiner Berufung ebenso ohne Erfolg gegen die Ausführungen des LG dazu, dass der Klageanspruch jedenfalls bzw. hilfsweise als nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB begründet ist.
Auf die diesbezüglichen, zutreffenden Ausführungen nimmt der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug. Soweit der Beklagte mit seiner Berufung gegen die Hilfsbegründung des angefochtenen Urteils lediglich einwendet, bei seinen Ausführungen zum nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch habe das LG verkannt, dass der Ersteher die tatsächliche Sachherrschaft über das Objekt bereits seit dem Zuschlag vom 16.01.2015 ausgeübt habe, hat er damit keinen Erfolg. Dies folgt daraus, dass sich in diesem Zeitpunkt die von dem Beklagten als vom 18.06.2014 bis 27.02.2015 bestellten Zwangsverwalter infolge der o.a. Pflichtwidrigkeiten zu verantwortende Gefahr längst in Gestalt der Schäden am Nachbarobjekt des Klägers verwirklicht hatte.
Auch insoweit lässt - wie bereits vom LG zutreffend ausgeführt - weder eine - etwaige - Sachherrschaft des Erstehers über das zwangsverwaltete Objekt ab 16.01.2015 noch die Aufhebung der Zwangsverwaltung zum 27.02.2015 die Störereigenschaft des Beklagten zum Zeitpunkt der Einwirkung innerhalb der Bestellung bzw. Tätigkeit des Beklagten als Zwangsverwalters, an den auch die die Haftung analog § 906 Abs. 2 S. 2 BGB anknüpft, entfallen.
III.
Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Ersatz anteiliger vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.029,35 EUR sowie auf Prozesszinsen (§§ 288 Abs. 1, 291 BGB). Insoweit erhebt die Berufung des Beklagten keine (gesonderten) Angriffe.
C.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
D.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
E.
Der Streitwert für die Berufungsinstanz wird auf 15.754,50 EUR festgesetzt.
F.
Zur Zulassung der Revision besteht kein Anlass.