Hessischer VGH, Beschluss vom 01.12.2014 - 3 B 1633/14
Fundstelle
openJur 2019, 37145
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1. Bauordnungsrechtliche Beseitigungs oder Nutzungsuntersagungsverfügungen sind auf die Liegenschaft bezogene dingliche Verwaltungsakte mit der Folge, dass sie sachbezogen mit der Liegenschaft verbunden sind und dies auch dann bleiben, wenn ein Eigentums oder Besitzwechsel stattgefunden hat. Dies stellt § 53 Abs. 5 HBO klar.2. Der Begriff des Rechtsnachfolgers im Sinne von § 53 Abs. 5 HBO ist im Zusammenhang mit den weiteren baurechtlichen Vorschriften dahingehend auszulegen, dass insbesondere bei wechselnden Besitzverhältnissen neben den zivilrechtlichen Rechtsnachfolgetatbeständen Rechtsnachfolger auch ist, wer als Inhaber der tatsächlichen Gewalt in diejenige bauordnungsrechtlich relevante Nutzung eintritt und diese fortführt, die Gegenstand einer bauordnungsrechtlichen Verfügung gewesen ist.3. Da sich eine Nutzungsuntersagung in der Regel wie die Baueinstellungsverfügung auf ein Unterlassen beschränkt, bedarf es grundsätzlich keiner Duldungsanordnung gegenüber Eigentümern oder sonst zivilrerchtlich Berechtigten. Die Notwendigkeit des Erlasses einer Duldungsanordnung liegt in der Vollstreckung begründet, mit dem Duldungsgebot wird lediglich ein Hindernis für die Vollstreckung von Verfügungen im Hinblick auf etwa entgegenstehende private Rechte Dritter beseitigt.

Tenor

Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 29. August 2014 - 8 L 2578/14.F - wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 5.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I. Der Antragsteller wendet sich mit seinem Eilantrag gegen die Androhung von Vollstreckungsmaßnahmen aus einer gegen eine Vormieterin erlassenen Nutzungsuntersagungsverfügung hinsichtlich des Betriebs eines Wettbüros in der C...straße ... in Frankfurt am Main. Eigentümer der Liegenschaft sind die Herren D... und E... F..., Hauptmieter Herr G... A..., der Antragsteller ist nach seinen Angaben Untermieter des Herrn G... A....

Mit der streitgegenständlichen Verfügung vom 7. August 2014 drohte die Antragsgegnerin dem Antragsteller die Versiegelung der oben genannten Räumlichkeiten an, soweit er einem gegenüber der Vormieterin (Frau G...) angeordneten Nutzungsverbot nicht vollständig innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Versiegelungsandrohung nachkomme. Die Vormieterin G... hatte die Räumlichkeiten, die für eine Nutzung als (Raucher-) Caf? genehmigt worden waren, von dem Hauptmieter G... A... angemietet und betrieb dort mehrere Jahre ein Wettbüro. Bei örtlichen Besichtigungen am 18. und 19. Januar 2012 stellte die untere Bauaufsichtsbehörde die Umnutzung fest und verfügte gegenüber der Vormieterin unter dem 15. Juni 2012 ein bauordnungsrechtliches Nutzungsverbot. Dabei gab sie der Vormieterin auf, innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Verfügung die Nutzung des Erdgeschosses links zu Zwecken eines Wettbüros aufzugeben. Dies beinhalte das Beenden der Nutzung als Wettbüro und das Entfernen der für die ungenehmigte Nutzung erforderlichen Einrichtung, insbesondere der Wettkasse, der Wettscheine, der Monitore, auf denen Wettquoten angezeigt werden und der PC-Plätze (Ziffer 1). Für den Fall, dass Ziffer 1 der Verfügung nicht vollständig bzw. nicht fristgerecht nachgekommen werde, drohte die Antragsgegnerin die Versiegelung der Räumlichkeiten an, für deren Durchführung vorläufige Kosten in Höhe von 100,00 € veranschlagt wurden (Ziffer 2). Des Weiteren ordnete sie die sofortige Vollziehung der Ziffer 1 dieser Verfügung an (Ziffer 3). Gegen die Eigentümer der Liegenschaft erließ die Beklagte bauordnungsrechtliche Duldungsverfügungen. Das an die Vormieterin ergangene Nutzungsverbot ist mit Beschluss des Senats vom 14. November 2013 (3 A 1048/13.Z) rechtskräftig geworden, die Duldungsanordnungen gegenüber den Miteigentümern sind mangels Klageerhebung bestandskräftig geworden.

Die Vormieterin G... meldete das Gewerbe zum 14. Dezember 2012 ab, danach erfolgte vom 18. Dezember 2012 bis zum 30. September 2013 eine Gewerbeanmeldung durch Frau H... A.... Ab dem 1. Oktober 2013 ist der Betrieb des Wettbüros gewerberechtlich auf den Antragsteller angemeldet.

Gegen den Hauptmieter G... A... hatte die Antragsgegnerin bereits unter dem 22. Oktober 2007 eine gewerberechtliche Ordnungsverfügung erlassen, mit der diesem untersagt wurde, in der oben genannten Betriebsstätte ohne Erlaubnis einer hierfür zuständigen Behörde Sportwetten (oder andere Glücksspiele) anzubieten, zu vermitteln oder dafür zu werben. Der Bescheid vom 22. Oktober 2007 wurde im Laufe eines Rechtsmittelverfahrens aufgehoben.

Nachdem die untere Bauordnungsbehörde festgestellt hatte, dass der Antragsteller nunmehr das zuvor von G... betriebene Wettbüro trotz des bestands- und rechtskräftigen Nutzungsverbotes vom 15. Juni 2012 weiter betrieb, drohte sie diesem mit Verfügung vom 7. August 2014, zugestellt am 12. August 2014, als Betreiber des Wettbüros und Rechtsnachfolger der G... unter Beifügung einer Kopie der bestandskräftigen Verfügung vom 15. Juni 2012 sowie unter Hinweis auf den von ihr erlassenen Widerspruchsbescheid vom 13. Juli 2012, das Urteil des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 12. März 2013 - 8 K 2689/12.F - sowie den Beschluss des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs vom 14. November 2013 - 3 A 1048/13.Z - für den Fall, dass er der Ziffer 1 der Verfügung vom 15. Juni 2012 nicht vollständig innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung dieser Verfügung nachkomme, die Versiegelung der Räumlichkeiten (Wettbüro) an und veranschlagte vorläufige Kosten in Höhe von 100,00 € für die Durchführung der Versiegelung.

Hiergegen legte der Antragsteller mit anwaltlichem Schreiben vom 18. August 2014 Widerspruch ein und suchte mit Schriftsatz vom 22. August 2014 um vorläufigen Rechtsschutz nach.

Das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main hat mit Beschluss vom 29. August 2014, dem Antragsteller zugestellt am 3. September 2014, den Antrag des Antragstellers auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs gegen die Zwangsmittelandrohung vom 7. August 2014 abgelehnt. Gegen diesen Beschluss hat der Antragsteller am 5. September 2014 Beschwerde eingelegt, die er u.a. mit Schriftsatz vom 4. Oktober 2014, bei Gericht eingegangen am 6. Oktober 2014, begründet hat.

Im Laufe des Beschwerdeverfahrens haben sowohl der Antragsteller als auch der Hauptmieter der Liegenschaft mit Schreiben vom 4. November 2014 Widerspruch gegen die an die Miteigentümer gerichtete Duldungsverfügung vom 15. Juni 2012 sowie der Antragsteller unter dem 4. Oktober 2014 und der Hauptmieter unter dem 7. November 2014 (Bl. 397 Gerichtsakte) Widerspruch gegen das am 15. Juni 2012 erlassene Nutzungsverbot eingelegt. Zudem hat der Antragsteller mit Schriftsatz vom 6. Oktober 2014 gegenüber der Antragsgegnerin angezeigt, dass ein Wechsel der Bauherrschaft gemäß § 48 Abs. 3 HBO eingetreten und er nunmehr Bauherr hinsichtlich des Bauantrages B-2012-1047-3 als Rechtsnachfolger der G... sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die in der Gerichtsakte befindlichen Schriftstücke, die Gerichtsakten des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main 8 L 2291/12.F, 8 L 1693/12.F, 8 K 2689/12.F, 8 K 2679/14.F sowie die Gerichtsakten des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs 3 B 1678/12 und 3 A 1048/13.Z sowie die Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin (ein Ordner, zwei Hefter). Die Unterlagen sind insgesamt zum Gegenstand der Beratung gemacht worden.

II.

Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Frankfurt am Main vom 29. August 2014 - 8 L 2578/14.F - ist zulässig, hat aber mit den dargelegten Gründen, die von dem Beschwerdegericht ausschließlich zu prüfen sind (§ 146 Abs. 4 Sätze 3 und 6 VwGO) keinen Erfolg.

Das Verwaltungsgericht hat den Eilantrag des Antragstellers, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom 18. August 2014 gegen die Zwangsmittelandrohung der Antragsgegnerin vom 7. August 2014 anzuordnen, zu Recht abgelehnt.

Der Antragsteller trägt zur Beschwerdebegründung zunächst vor, gegen ihn könne aus der Verfügung vom 15. Juni 2012 an G... (Nutzungsverbot) bereits deshalb nicht vollstreckt werden, da er nicht Rechtsnachfolger der damaligen Adressatin der Verfügung sei. Dies ergebe sich weder aus dem insoweit einschlägigen § 325 ZPO noch aus § 53 Abs. 5 der Hessischen Bauordnung in der Fassung vom 15. Januar 2011 (GVBl. I S. 46, ber. S. 180) - HBO -, mit dem kein eigenständiger Rechtsnachfolgetatbestand geschaffen worden sei. § 53 Abs. 5 HBO ordne lediglich an, dass Verwaltungsakte auch für und gegen Rechtsnachfolger gelten und setze daher eine wirksame Rechtsnachfolge voraus. Wegen der Einzelheiten der umfangreichen Beschwerdebegründung wird auf Bl. 165 ff., 271 ff., 298 ff., 342 ff. der Gerichtsakte verwiesen.

Der Senat folgt der Rechtsauffassung des Antragstellers auch unter Auswertung der von ihm zitierten sowie dem Senat vorliegenden obergerichtlichen Rechtsprechung, wozu insbesondere die Entscheidungen des Thüringer OVG (Beschluss vom 20. 12. 2013 - 1 EO 312/13 - juris), des OVG Münster (Beschluss vom 17. 05. 2011 - 2 A 1202/10 - juris), des Bayerischen VGH (Beschluss vom 14. 02. 2011 - 9 ZB 10.240 - juris), des OVG Sachsen-Anhalt (Beschluss vom 2. 07. 2002 - 2 L 307/01- juris), des OVG Hamburg (Urteil vom 14. 12. 1995 - Bf II 16/94 - juris), des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs (Beschluss vom 12. 07. 1985 - 4 TH 530/85 - sowie Beschluss vom 17. 06. 1997 -14 TG 2673/95 - jeweils juris), des OVG Bremen (Beschluss vom 30. 03. 1999 - 1 BB 501/98 - juris) sowie des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 22. 01. 1971 - IV C 62.66- juris) gehören, nicht.

Der Antragsteller bezieht sich zur Begründung seiner Argumentation insbesondere auf die Entscheidung des Thüringer Oberverwaltungsgerichts vom 20. Dezember 2013 (Beschluss vom 20. 12. 2013 - 1 EO 312/13 - a.a.O.), nach der die in § 60 Abs. 4 Thüringer Bauordnung (die im Wesentlichen der Regelung in § 53 Abs. 5 HBO entspricht) geregelte Rechtsnachfolge in eine bauaufsichtliche Anordnung voraussetze, dass der Rechtsnachfolger seine Rechtsposition gerade von dem Adressaten der Anordnung als seinem Rechtsvorgänger ableite. Dies sei bei einer an den Grundstückseigentümer gerichteten Verfügung etwa dann der Fall, wenn ein Dritter von diesem das Eigentum am betreffenden Grundstück erwerbe. Sei der Adressat einer bauaufsichtlichen Verfügung dagegen (wie in der zitierten Entscheidung) der Nutzer eines Grundstücks, sei ein neuer Nutzer grundsätzlich nicht Rechtsnachfolger des früheren Nutzers, da er - im Falle der durch den Grundeigentümer erlaubten Nutzung - als Mieter oder Pächter seine Rechtsposition vom Eigentümer nicht aber vom früheren Nutzer ableite (vgl. Thüringer OVG, Beschluss vom 20.12.2013, a.a.O., Rdnr. 14).

Dem folgt der Senat nicht.

Bauplanungs- und Bauordnungsrecht zeichnen sich durch ihren liegenschaftlichen und damit dinglichen Bezug aus. So ist es nach § 1 Abs. 1 BauGB Aufgabe der Bauleitplanung, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches vorzubereiten und zu leiten. Die (bauplanungsrechtliche) Zulässigkeit von Bauvorhaben richtet sich ausschließlich nach den bodenrechtlichen Vorschriften der §§ 29 ff. BauGB, andere als städtebauliche Belange haben bei der Beurteilung der Zulassungsfähigkeit eines Bauvorhabens außen vor zu bleiben. Für das Bauordnungsrecht bestimmt § 53 Abs. 2 HBO, dass die Bauaufsichtsbehörden bei baulichen Anlagen sowie anderen Anlagen und Einrichtungen nach § 1 Abs. 1 Satz 2 HBO für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften und der aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen zu sorgen haben. Der bodenrechtliche Bezug jeder bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Verfügung hat zur Folge, dass durch diese nicht über die (personenbezogene) Berechtigung des jeweiligen Adressaten etwa aufgrund von Zuverlässigkeitsfragen entscheiden wird, sondern über die allein bodenrechtlichen Kriterien folgende Zulässigkeit oder Unzulässigkeit der vorhandenen oder beabsichtigten Nutzung der Liegenschaft. Bauordnungsrechtliche Beseitigungs- oder Nutzungsuntersagungsverfügungen sind auf die Liegenschaft bezogene dingliche Verwaltungsakte mit der Folge, dass sie sachbezogen mit der Liegenschaft verbunden sind und dies auch dann bleiben, wenn ein Eigentums- oder Besitzwechsel stattgefunden hat. Dies stellt § 53 Abs. 5 HBO klar, indem er formuliert, dass (bauordnungsrechtliche) Verwaltungsakte auch für und gegen Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger gelten. Zwar können der amtlichen Begründung zu § 53 Abs. 5 HBO keine Anhaltspunkte für die Motive des Gesetzgebers entnommen werden, da dort lediglich darauf verwiesen wird, dass Absatz 5 in Anpassung an die Regelungsstruktur der Musterbauordnung unverändert von § 61 Abs. 8 HBO 1993 übernommen worden ist (Gesetzentwurf der Landesregierung für eine Hessische Bauordnung vom 19.2.2002, Drucksache 15/3635). Eine entsprechende Vorschrift findet sich in der HBO 1977 nicht. Es ist aufgrund der historischen Entwicklung davon auszugehen, dass der Gesetzgeber durch § 53 Abs. 5 HBO bzw. § 61 Abs. 8 HBO 1993 die von der Rechtsprechung aufgezeigte Lücke, wonach es in Hessen vormals keine Einzelrechtsnachfolge in eine einmal begründete und durch Verwaltungsakt konkretisierte Ordnungspflicht des Eigentümers bei der bauaufsichtlichen Beseitigungsanordnung gab (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 12.07.1985 - 4 TH 530/85 - a.a.O.), hat schließen wollen. Dabei ist der Begriff des Rechtsnachfolgers im Sinne von § 53 Abs. 5 HBO im Zusammenhang mit den weiteren bauordnungsrechtlichen Vorschriften dahingehend auszulegen, dass insbesondere bei wechselnden Besitzverhältnissen neben den zivilrechtlichen Rechtsnachfolgetatbeständen Rechtsnachfolger auch ist, wer als Inhaber der tatsächlichen Gewalt - wie hier der Antragsteller - in diejenige bauordnungsrechtlich relevante Nutzung eintritt und diese fortführt, die Gegenstand einer bauordnungsrechtlichen Verfügung gewesen ist. Würde bei derartigen Konstellationen derjenige, der die Nutzung in demselben Umfang und hinsichtlich derselben Liegenschaft fortführt, nicht über § 53 Abs. 5 HBO zu Verantwortung gezogen werden können, hätte dies zur Konsequenz, dass durch mehrfache Weitergabe der Liegenschaft und Schaffung neuer Untermiet- und Besitzverhältnisse die Durchsetzung bauordnungsrechtlicher Verfügungen und damit die Verwirklichung des Rechts praktisch auf Dauer verhindert werden könnte (vgl. so auch BVerwG, Urteil vom 22.01.1971 - IV C 62.66 -, Rdnr. 19 a.a.O.). Das Bundesverwaltungsgericht hat in der zitierten Entscheidung vom 22. Januar 1971 ausgeführt, dass die gegen den Eigentümer erlassene Anordnung der Beseitigung eines Bauwerks jedenfalls grundsätzlich und insbesondere im Fall der Gesamtrechtsnachfolge gegen den Rechtsnachfolger wirke. Zwar sei es richtig, dass nicht die Sache (das Grundstück) selbst, sondern der Eigentümer oder Gewalthaber polizeipflichtig sei. Doch der Schluss aus dieser Feststellung auf den höchstpersönlichen Charakter der Zustandshaftung des Grundstückseigentümers stelle nicht genügend in Rechnung, dass die eine Polizeipflicht konkretisierende baupolizeiliche Verfügung grundstücksbezogen sei und gerade aus der Tatsache ihrer "Dinglichkeit" ihr besonderes Gepräge erhalte. Für diese Auffassung und das damit erzielte Ergebnis sprächen nicht zuletzt praktische Erwägungen, wobei Praktikabilität ein durchaus zulässiges Auslegungskriterium sei. Es könne keinem Zweifel unterliegen, dass es nicht nur für die Praxis der Verwaltungsbehörden, sondern auch für die Verwirklichung des Rechtsstaats unbefriedigend sein müsste, wenn rechtmäßige und sogar durch eventuell mehrere Gerichtsinstanzen als rechtmäßig bestätigte Beseitigungsanordnungen nur deswegen nicht sollten durchgesetzt werden dürfen, weil ein - möglicherweise nur vorgeschobener - Eigentumswechsel herbeigeführt worden sei. Dies könne in durchaus nicht nur seltenen Fällen zur Folge haben, dass die Verwirklichung des Rechts praktisch für die Dauer verhindert werde (vgl. BVerwG, Urteil vom 22.01.1971, IV C 62.66, a.a.O., Rdnr. 18 und 19 m.w.N.).

Die von dem 4. Senat des Hessischen Verwaltungsgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 12. Juli 1985 (Beschluss vom 12.07.1985 - 4 TH 530/85 -, a.a.O.) vertretene Rechtsauffassung, wonach es in Hessen keine Einzelrechtsnachfolge in eine einmal begründete und durch Verwaltungsakt konkretisierte Ordnungspflicht des Eigentümers bei der bauaufsichtlichen Beseitigungsanordnung gebe, ist durch das Inkrafttreten der Vorschrift des § 53 Abs. 5 HBO, nach der Verwaltungsakte auch für und gegen Rechtsnachfolgerinnen und Rechtsnachfolger gelten, obsolet geworden. Dabei verkennt der Senat nicht, dass es vorliegend nicht um eine an den Eigentümer gerichtete Beseitigungsanordnung, sondern vielmehr um ein an eine Untermieterin gerichtetes Nutzungsverbot geht, aus dem gegenüber dem Antragsteller als später hinzugetretener Betreiber des Wettbüros vollstreckt werden soll. Denn im Falle eines Nutzungsverbotes kann nach der nunmehr eindeutigen Regelung des § 53 Abs. 5 HBO nichts anderes gelten, als bei einer an den Eigentümer oder Inhaber der tatsächlichen Gewalt gerichteten Beseitigungsanordnung. Im Übrigen hat der Hessische Verwaltungsgerichtshof in seinem Beschluss vom 17. Juni 1997 - 14 TG 2673/95 - (juris) zu einer abfallrechtlichen Verfügung ausgeführt:

"Zu der damit aufgeworfenen Frage der Rechtsnachfolge in durch Verwaltungsakt konkretisierte öffentlich-rechtliche Pflichten folgt der erkennende Senat für den hier fraglichen Bereich des Abfallbeseitigungs- und Immissionsschutzrechts der seit einem zum Bauordnungsrecht erlassenen Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerichts aus dem Jahre 1971 (vgl. Urteil vom 22. Januar 1971 - IV C 62.66 - NJW 1971 S. 1624 ff.) insbesondere in der obergerichtlichen Rechtsprechung, aber auch in der Literatur vorherrschend gewordenen und einem dringenden praktischen Bedürfnis entsprechenden Auffassung, dass nicht nur bauordnungsrechtliche Beseitigungsanordnungen und Nutzungsverbote, sondern auch andere grundstücks- und anlagenbezogene Ordnungsverfügungen, die (im wesentlichen) ungeachtet personenbezogener Umstände zustandsregelnd auf den Bestand oder die Benutzung von Grundstücken, Gebäuden, ortsfesten Anlagen etc. einwirken, also deren öffentlich-rechtlichen Status regeln und deren jeweilige Besitzer oder/und Eigentümer nur quasi als deren handlungsfähige Vertreter aufgrund ihrer Zustandshaftung in Anspruch nehmen, als sog. dingliche Verwaltungsakte fortwirkende Rechtswirkungen nicht nur gegenüber einem Gesamtrechtsnachfolger, sondern grundsätzlich auch gegenüber einem Einzelrechtsnachfolger entfalten (vgl. etwa OVG Berlin, Beschluß vom 25. September 1987 - 2 B 66.85 - DÖV 1988 S. 384; BayVGH, Urteil vom 19. Juli 1989 - 8 A 87.40015 - NVwZ-RR 1990 S. 172; OVG NW, Urteil vom 18. Oktober 1972 - IV A 845/71 - DVBl. 1973 S. 226 und Urteil vom 9. September 1986 - 11 A 1538/86 - DÖV 1987 S. 601 = NVwZ 1987 S. 427; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 14. Mai 1976 - III 741/75 - NJW 1977 S. 861 f., Urteil vom 26. November 1980 - 3 S 2005/80 - BRS 36 (1980) Nr. 209 S. 410 ff.; OVG Koblenz, Urteil vom 26. Juli 1983 - 8 A 62/83 - NVwZ 1985 S. 431; OVG Bremen, Urteil vom 9. Oktober 1984 - 1 BA 43/84 - NJW 1985 S. 2660; Götz, Allgemeines Polizei- und Ordnungsrecht, 10. Aufl. 1991, Rdnr. 227 ff.; Stadie, DVBl. 1990 S. 501 (506) und Rumpf, VerwArch 78 (1987) S. 269 ff. jeweils m.w.N. auch auf die Gegenansicht; vgl. auch zum Übergang des grundstücksbezogenen nachbarschaftlichen Abwehrrechts BVerwG, Beschluß vom 9. Mai 1989 - 7 B 185/88 - NVwZ 1989 S. 967, Beschluss vom 12. November 1992 - 7 ER 300.92 - und Beschluss vom 12. Februar 1996 - 4 A 38.95 -; a.A. in der Rechtsprechung - soweit ersichtlich - nur der 4. Senat des Hess. VGH in ständiger Rechtsprechung: Einzelrechtsnachfolge nur in Rechte und Pflichten aus der Baugenehmigung selbst, etwa auch bezüglich einer darin enthaltenen Abbruchauflage, vgl. Beschluss vom 5. Juli 1982 - IV TH 14/82 - BRS 39 (1982) Nr. 221 S. 434 f., Beschluss vom 19. Juli 1984 a.a.O.; im übrigen mangels eines ausdrücklichen gesetzlichen Nachfolgetatbestandes keine Einzelrechtsnachfolge, etwa in eine "selbständige" Beseitigungsanordnung, vgl. Beschluss vom 1. März 1976 - IV TH 7/76 - DVBl. 1977 S. 255 ff. = NJW 1976 S. 1910 = BRS 30 (1976) Nr. 166 S. 308 f., mit zust. Anm. Stober, NJW 1977 S 123 f., [VGH Hessen 01.03.1976 - IV TH 7/76] oder in ein baurechtliches Nutzungsverbot, vgl. Beschluss vom 12. September 1986 - 4 TH 1729/86 - HessVGRspr. 1987 S. 2). Dabei kann offen bleiben, ob der nach der vorherrschenden und auch vom erkennenden Senat vertretenen Auffassung bejahte Pflichtenübergang auf den Einzelrechtsnachfolger dogmatisch im Wege einer Analogie oder als Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens aus den baurechtlichen Nachfolgeregelungen für Baugenehmigungen mit der Begründung hergeleitet werden kann, dass es keinen wirklich einleuchtenden Grund dafür gibt, die Bindung eines Rechtsnachfolgers an eine bauaufsichtliche oder sonstige grundstücks- oder anlagenbezogene Verfügung davon abhängig zu machen, ob sie mit einer Bau- oder Anlagengenehmigung verbunden ist oder nicht (vgl. OVG Koblenz, Urteil vom 26. Juli 1983 a.a.O.; BayVGH, Beschluss vom 26. März 1981 a.a.O.; Götz a.a.O. Rdnr. 229; Rumpf a.a.O. S. 299; a.A. Stober a.a.O.). Abgesehen von sonstigen Begründungsansätzen kann der Übergang der hier fraglichen Verpflichtungen auch auf den Einzelrechtsnachfolger nämlich grundsätzlich auch hinreichend damit begründet werden, dass sie kraft ihrer Grundstücks- bzw. Anlagenbezogenheit bzw. "Dinglichkeit" den öffentlich-rechtlichen Status einer Sache rechtsverbindlich regeln, deshalb jedem (neuen) Eigentümer oder sonstwie an der Sache Berechtigten gegenüber Rechtswirkungen entfalten und bei einem Berechtigtenwechsel - sofern dies spezialgesetzlich nicht ausgeschlossen ist - mit der Sache quasi als "Annex" mit übergehen (so insbes. BVerwG, Urteil vom 22. Januar 1971 a.a.O.)."

Dem folgt der Senat. Sowohl das OVG Sachsen-Anhalt als auch das OVG der Freien Hansestadt Bremen kommen aufgrund der Dinglichkeit bauaufsichtlicher Verfügungen ebenfalls zu dem Ergebnis, diese müssten auch vom Rechtsnachfolger desjenigen beachtet werden, gegen den sie ergangen sind (vgl. Beschluss OVG des Landes Sachsen-Anhalt vom 02.07.2002 - 2 L 307/01 -, a.a.O., Rdnr. 10; OVG der Freien Hansestadt Bremen, Beschluss vom 30.03.1999 - 1 BB 501/98 -, a.a.O. Rdnr. 4 und 6 ff.).

Ob der von dem Bevollmächtigten eingereichten Dissertation zur Rechtsnachfolge im Polizeirecht (Dissertation zur Erlangung des Doktorgrades der juristischen Fakultät der Georg-August-Universität zu Göttingen, Eui Pyo Hong, Göttingen 2008) im Weiteren gefolgt werden kann, kann dahinstehen, da der Verfasser der Dissertation selbst davon ausgeht, dass, soweit ausdrückliche gesetzliche Regelungen vorhanden sind, die den Übergang der Rechtsstellung auf einen Rechtsnachfolger anordnen - wie in der HBO -, diese eine öffentlich-rechtliche Pflichtennachfolge erzeugen. Als Beispiel benennt er auf dem Gebiet des Bauordnungsrechts vorfindliche Rechtsnachfolgetatbestände, bei denen auch seiner Auffassung nach die Rechtsnachfolge kraft ausdrücklicher gesetzlicher Regelung entsteht (vgl. Bl. 299, 300 GA).

Kann mithin gegenüber dem Antragsteller aus dem gegenüber der Vormieterin erlassenen - rechtskräftigen - Nutzungsverbot vom 15. Juni 2012 aufgrund der Dinglichkeit des Grundverwaltungsaktes sowie aufgrund der über § 53 Abs. 5 HBO eingetretenen Rechtsnachfolge vollstreckt werden, kommt es nicht darauf an, dass er unter dem 4. Oktober 2014 (ebenso wie der Hauptmieter unter dem 7. November 2014) Widerspruch gegen das Nutzungsverbot eingelegt hat (Bl. 166, 397 Gerichtsakte).

Hinsichtlich des liegenschaftsbezogenen Nutzungsverbotes bedurfte es zu seiner Durchsetzbarkeit zudem entgegen der Auffassung des Antragstellers weder gegenüber den Grundstückseigentümern noch gegenüber dem Hauptmieter einer Duldungsanordnung. Da sich eine Nutzungsuntersagung in der Regel wie die Baueinstellungsverfügung auf ein Unterlassen beschränkt, bedarf es grundsätzlich keiner Duldungsanordnungen gegenüber Eigentümern. Die Notwendigkeit des Erlasses einer Duldungsanordnung liegt nämlich in der Vollstreckung begründet. Mit dem Duldungsgebot wird ein Hindernis für die Vollstreckung von Nutzungsuntersagungen im Hinblick auf etwa entgegenstehende private Rechte Dritter beseitigt (vgl. Reichel/Schulte, Handbuch Bauordnungsrecht, 2004, Kapitel 15 Rdnr. 265 m.w.N.). Dass Rechte Dritter durch die Einstellung des Betriebs des Wettbüros tangiert sein könnten, ist weder substantiiert dargelegt, noch für den Senat ersichtlich. Ist jedoch bereits der Erlass von Duldungsanordnungen hinsichtlich der zwangsweisen Durchsetzung des Nutzungsverbotes nicht geboten, sind die dem Senat zur Kenntnis gebrachten Widersprüche des Antragstellers und des Hauptmieters gegen die an die Miteigentümer gerichteten Duldungsverfügungen nicht entscheidungserheblich.

Soweit der Antragsteller umfänglich Gehörsverletzungen durch die erste Instanz rügt (Bl. 170 ff., 224 ff., 316 ff., 343 ff. Gerichtsakte) kommt es auf diese nicht an, da der Antragsteller im Beschwerdeverfahren ausreichend Gelegenheit hatte, sich rechtliches Gehör durch entsprechenden Vortrag zu verschaffen. Soweit der Antragsteller in diesem Zusammenhang die Beiziehung der Akten der Gewerbeaufsicht, insbesondere hinsichtlich der gewerberechtlichen Tätigkeiten der Antragsgegnerin gegenüber dem Hauptmieter G... A... und der Ordnungsverfügung vom 22. Oktober 2007 begehrt hat, musste der Senat die Akten nicht beiziehen, da es auf ihren Inhalt für die Beurteilung des bauordnungsrechtlichen Verfahrens nicht ankommt. Soweit der Antragsteller in diesem Zusammenhang meint, aufgrund der Tatsache, dass das Wettbüro in der streitgegenständlichen Liegenschaft bereits seit dem Jahr 2000 betrieben werde und zunächst mit Mitteln des Gewerberechtes versucht worden sei, dies zu unterbinden, die Behörde dann jedoch seit dem Jahr 2003 untätig geblieben sei, sei der Anspruch auf Nutzungsuntersagung verwirkt (Bl. 216 ff., 273 ff. Gerichtsakte), kann dem nicht gefolgt werden. Eine Verwirkung der Befugnis zum bauaufsichtlichen Einschreiten kann nicht eintreten. Da die Verwirkung voraussetzt, dass auf ein Recht verzichtet werden kann, können die bauaufsichtlichen Befugnisse nach der HBO nicht verwirken. Ausweislich der den Bauaufsichtsbehörden in § 53 Abs. 2 Satz 1 HBO übertragenen Aufgaben ist eine Verwirkung nicht möglich, da diese gesetzliche Aufgabenzuweisung die Bauaufsichtsbehörden bindet. Der Bauaufsichtsbehörde ist in dieser Vorschrift kein Recht eingeräumt, sondern eine Pflicht auferlegt. Das Vertrauen, dass ein rechtswidriger Zustand aufgrund langjähriger Duldung aufrechterhalten wird, ist deshalb weder schutzwürdig noch geschützt (vgl. Hornmann, Hessische Bauordnung, Kommentar, 2. Aufl., 2011, § 53 Rdnr. 31 m.w.N.). Im Übrigen kann aus dem Verfahrensablauf gerade nicht geschlussfolgert werden, dass die Antragsgegnerin die Nutzung der Liegenschaft als Wettbüro hat dulden wollen. Die Tatsache, dass sie zunächst versucht hat, den Betrieb des Wettbüros mit Mitteln des Gewerberechts zu unterbinden und nunmehr, nachdem dies nicht erfolgreich gewesen ist, bauordnungsrechtlich gegen die nicht genehmigten Nutzungsänderung vorgeht, ist nicht zu beanstanden.

Soweit der Antragsteller eine unsachgemäße Ungleichbehandlung und damit einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG moniert, da gewerbliche Vermittler von Sportwetten in anderen Bundesländern eine andere rechtliche Einstufung erführen, kann dies eine Ungleichbehandlung durch die Antragsgegnerin nicht belegen. Ebenso kann der Senat, wie von dem Antragsteller vorgetragen, einen Verstoß gegen das Willkürverbot nicht erkennen. Soweit der Antragsteller dem Senat mitgeteilt hat, er sei nunmehr in die Position der Bauherrschaft aufgerückt, bleibt unklar, welche Bedeutung dies seiner Ansicht nach für die Vollstreckung aus dem Nutzungsverbot zukommen soll. Den Wechsel der Bauherrschaft als zutreffend unterstellt hat dieser nämlich keinen Einfluss auf das vorliegende Streitverfahren.

Stellt sich mithin die mit Bescheid vom 7. August 2014 verfügte Androhung der Versiegelung als offensichtlich rechtmäßig dar, findet eine darüber hinausgehende Folgenabwägung der Vollstreckungsmaßnahme nicht statt, da es bei offensichtlicher Rechtmäßigkeit der Verfügung bei der von dem Gesetzgeber gemäß § 80 Abs. 2 Satz 2 VwGO getroffenen Rechtsfolge, dass der Rechtsbehelf keine aufschiebende Wirkung hat, bleibt.

Die Beschwerde ist deshalb mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen.

Bei der Streitwertfestsetzung folgt der Senat der von den Beteiligten nicht in Frage gestellten Festsetzung der Vorinstanz (§§ 52, 57, 53 GKG).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).

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