AG Offenbach am Main, vom 27.01.2016 - 330 C 24/15
Fundstelle
openJur 2019, 33051
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Tenor

1.

Die in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.03.2015 der Wohnungseigentümergemeinschaft pp gefassten Beschlüsse zu Tagesordnungspunkt 2 und Tagesordnungspunkt 5 werden für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 92 % und die Beklagten 8 % zu tragen.

3.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

4.

Der Streitwert wird auf 68.700,00 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger ist Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft pp. Dem Gemeinschaftsverhältnis liegt die Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung des Notars pp. vom 08.04.2013, Urkunden-Nr. pp zugrunde. Die Teilungserklärung wurde mit notarieller Urkunde vom 05.06.2013, Urkunden-Nr. pp. abgeändert. In Ziffer 3 der Gemeinschaftsordnung findet sich folgende Regelung: "Die Häuser sind zur Nutzung als Wohnhäuser vorgesehen. Die einzelnen Wohnungen bzw. das Einzelhaus dürfen insoweit gewerblich genutzt werden, soweit von dieser gewerblichen Nutzung keine, den Wohncharakter der Häuser beeinträchtigende Belästigungen ausgehen und diese Nutzung gesetzlich zulässig ist."Der Zugang der Wohnungseigentümer zum Haus Nr. 97 erfolgt über ein unbefestigtes städtisches Gelände.Mit Schreiben vom 26.02.2015 hat die Verwalterin zur Eigentümerversammlung für den 14.03.2015 eingeladen. Der Einladung war die Tagesordnung beigefügt. Die Eigentümerversammlung fand wie eingeladen in Mühlheim am Main statt.Unter Tagesordnungspunkt 2 steht im Protokoll über die Wohnungseigentümerversammlung Folgendes:"TOP 02 Abwahl des Hausverwalters wegen grober Pflichtverletzungen, Untätigkeit etc.Beschluss: Die Hausverwaltung verbleibt weiter bei der Firma pp. eine Abwahl erfolgt nicht.Gemäß Abstimmungsliste/bezogen auf den Antrag:Abstimmung 147/1000 dafür JA // 853/1000 dagegen NEIN // 0 Enthaltungen ---einstimmung"

Hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 3 war aufgrund des Rücktritts des stellvertretenden Beirat, Frau pp, der Punkt "Neuwahl eines Verwaltungsbeiratsmitgliedes/Verwaltungsbeirat" vorgesehen. Es wurden unter Tagesordnungspunkt 3 insgesamt 3 Verwaltungsbeiräte neu gewählt.

Bezüglich des Tagesordnungspunkts 5 wurde gemäß Protokoll und Einladung über "Die Auftragsvergabe der Pflasterarbeiten im Bereich des Geländes der Stadt Mühlheim" entschieden. Der Beschluss erfolgte einstimmig. Im Protokoll ist weiter unter Tagesordnungspunkts 5 vermerkt:Informationen der Firma pp. zu:a) Die Zufahrten zu den Stellplätzen so herrichten, dass diese den beiliegenden Vorgaben zur Herstellung von Gehwegüberfahrten/Grundstückszufahrten der Stadt Mühlheim entsprechen.b) Die während der Errichtungsphase durch schwere Baufahrzeuge beschädigten Gehwegüberfahrten instand gesetzt werden.Beschluss: An der straßenseitigen Grundstücksgrenze soll ein Weg (ca. 1,20 m breit) sowie eine Tiefgaragenzufahrt (in Summe ca. 50 qm) auf dem städtischen Grundstück hergestellt werden.Vor Auftragsvergabe wird ein Ortstermin mit der Stadt Mühlheim vereinbart, wobei u.a. die Frage der Zuständigkeit (Kosten) zur Herstellung der Tiefgaragenzufahrt geklärt werden soll.Die Kostenverteilung erfolgt über die Eigentumsanteile.Vor Vergabe der Arbeiten werden von der Hausverwaltung die Kostenanteile von jedem Eigentümer (Wohnung 1-11) angefordert. Die Arbeiten werden erst nach Eingang dieser Kostenanteile beauftragt.Sollten durch die Einwände zur Gestaltung der Freiflächen "vor dem Haus" durch Herrn pp Arbeiten notwendig werden, soll die Firma pp. eventuelle Reparaturkosten an den hier genannten Arbeiten übernehmen. Eine schriftliche Zusage ist einzuholen.Zu b) Die notwendigen, von der Stadt Mühlheim geforderten Reparaturarbeiten, werden im Zuge der zu vergebenden Pflasterarbeiten ausgeführt.

Hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 8, dessen Aufnahme sich der Kläger in einem einstweiligen Verfügungsverfahren erstritten hat, steht im Protokoll der Eigentümerversammlung:TOP 08: Der Verwalter wird angewiesen, die Nutzung der im 2. Obergeschoss rechts gelegenen Wohnung Nr. 9 durch die Eheleute pp. als Physiotherapiepraxis zu untersagen und zukünftig im Falle des Verstoßes abzumahnen, da der Praxisbetrieb jedenfalls der momentanen Ausgestaltung der in Ziffer 3 der Gemeinschaftsordnung (Urkunde des Notars pp., vom 08.04.2013, Urkunden-Nr. pp) geregelten Zweckbestimmung widerspricht.Beschluss: Die Verwaltung wird nicht angewiesen die Nutzung der Praxis zu untersagen".Gemäß Abstimmungsliste/bezogen auf AntragAbstimmung: 161/1000 dafür JA, 625/1000 dagegen NEIN und 84/1000 Enthaltung//---einstimmig

Der Kläger ist der Ansicht, dass die Tagesordnungspunkte 2, 3, 5 und 8 ungültig sind.Er ist der Ansicht, dass unter Tagesordnungspunkt 2 die Abwahl des Hausverwalters beschlossen wurde und somit der falsche Beschluss im Protokoll verkündet wurde. Zudem würde ein Verbleib des Verwalters nicht dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Dies wäre schon daran zu erkennen, dass die Verwaltung keine Beschlusssammlung führe.Bezüglich des Tagesordnungspunktes 3 ist der Kläger der Ansicht, dass hier in der Einladung hätte angekündigt werden müssen, dass nicht nur ein Mitglied des Verwaltungsbeirats neu gewählt werden soll.Hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 5 ist der Kläger der Ansicht, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Mehrheitsbeschluss über eine Kostentragungspflicht für Arbeiten auf fremden -sprich städtischem Grund und Boden auf die Eigentümer abwälzen könne. Der Wohnungseigentümergesellschaft fehle bereits die Beschlusskompetenz. Darüber hinaus sei der Beschluss zu unbestimmt.Darüber hinaus ist der Kläger der Ansicht, dass unter Tagesordnungspunkt 8 der von ihm begehrte Beschluss bezüglich der Untersagung der Nutzung der Wohnung Nr. 9 als Physiotherapiepraxis. Er trägt zudem vor, dass unabhängig vor der Abstimmung jeder Beschluss der ein Einschreiten einer Verwaltung gegen den Praxisbetrieb unterbindet nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche. Die Physiotherapiepraxis sei an 5 Tagen in der Woche geöffnet und beeinträchtige die übrigen Miteigentümer über das übliche Wohnmaß hinaus, sodass sie nach der Gemeinschaftsordnung unzulässig sei.

Der Kläger beantragt:

2.

Die in der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.03.2015 der Wohnungseigentümergemeinschaft pp, gefassten Beschlüsse zu TOP 2, TOP 3 sowie damit die Verwaltungsbeiräte Herr pp und Frau pp bestellt wurden, TOP 5 und 8 für ungültig zu erklären.

3.

Festzustellen, dass im Rahmen der außerordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft pp. vom 14.03.2015 zu TOP 2 beschlossen wurde, dass die bisherige Verwaltung, die Firma pp., zum 30.06.2015 abgewählt wurde.

4.

Festzustellen, dass im Rahmen der außerordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft pp, vom 14.03.2015 zu TOP 8 beschlossen wurde, dass der Verwalter angewiesen wird, die Nutzung der im 2. OG rechts gelegenen Wohnung Nr. 9 durch die Eheleute pp als Physiotherapiepraxis zu untersagen und zukünftig im Falle des Verstoßes abzumahnen, da der Praxisbetrieb, jedenfalls in der momentanen Ausgestaltung, der in Ziffer 3 der Gemeinschaftsordnung (Urkunde des Notars pp, vom 08.04.2013, Urkunden-Nr. pp) geregelten Zweckbestimmung widerspricht.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Hausverwaltung nicht abgewählt wurde. Unter dem Tagesordnungspunkt 3 sei bereits in der Einladung die Wahl eines Verwaltungsbereirats angekündigt worden, so dass sich die Eigentümer auf die Neuwahl hätten einstellen können.Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 5 falle bereits aufgrund des zwingenden sachlichen Zusammenhangs in den Kompetenzbereich der Wohnungseigentümergemeinschaft. Darüber sie sich auch die gesamt Wohnungseigentümergemeinschaft einig gewesen.Bezüglich des Beschlusses des Tagesordnungspunktes 8 tragen die Beklagten vor, dass die Praxis lediglich montags, dienstags, donnerstags und freitags und nicht mehr als 28 Stunden in der Woche betrieben werde. Die Eigentümer der Physiotherapiepraxis, das Ehepaar pp würden auch Hausbesuche durchführen, wodurch im Haus keine Beeinträchtigungen stattfinden würden.

Die Beklagte Frau pp. trägt vor, dass sie auch für die Abwahl des Verwalters stimmen wollte, Ihre Ja-Stimme aber als Nein-Stimme gezählt worden sei und der Verwalter dies nachträglich nicht mehr habe umändern wollen.

Im Übrigen wird auf die in der Akte befindlichen Schriftsätze der Parteien ausdrücklich Bezug genommen mit Ausnahme des Schriftsatzes der Beklagtenseite vom 28.12.2015, da dieser nach Schluss der mündlichen Verhandlung am 09.12.2015 bei Gericht eingegangen ist.

Gründe

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.Die Anfechtungsklage ist gemäß § 43 Nummer 4 WEG zulässig. Sie wurde auch innerhalb der Fristen des § 46 Absatz 1 WEG i. V. mit § 167 ZPO erhoben und begründet. Die Feststellungsanträge sind gemäß § 256 Absatz 1 und 2 ZPO zulässig.

1. Der unter Tagesordnungspunkt 2 gefasst Beschluss ist für ungültig zu erklären. Unter dem Tagesordnungspunkt 2 wird im Protokoll über die Eigentümerversammlung nicht klar, über was die Eigentümer abgestimmt haben. Der Beschlusstext heißt zwar "Die Hausverwaltung verbleibt weiter bei der Firma pp, eine Abwahl erfolgt nicht". Es ist aber nicht klar, ob über diesen Beschlusstext abgestimmt wurde oder etwa einen anderen Antrag. Ein solcher ist aus dem Protokoll nicht ersichtlich. Auch in der Tagesordnung, welche der Einladung zu Eigentümerversammlung beigefügt war, ist ein entsprechender Antrag nicht formuliert. Dort steht nur: "Beschlussfassung über: Abwahl des Hausverwalters wegen grober Pflichtverletzungen, Untätigkeit etc." Welche Frage mithin an die Eigentümer in der Versammlung gestellt wurde ist daraus nicht ersichtlich. Da zwischen den Eigentümern selbst Streit darüber herrscht, was auch der Parteivortrag der Beklagten Frau pp. unterstützt, über was nun eigentlich abgestimmt wurde, geht das Gericht davon aus, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist. Die Beschlussfassung ist nicht verständlich durchgeführt worden, so dass die Eigentümer anschließend im Unklaren darüber geblieben sind, über was abgestimmt wurde und was die Abgabe ihrer Stimme bedeutet.Diesbezüglich ist die Klage demzufolge begründet.Der vom Kläger darüber hinaus gestellte Feststellungantrag ist unbegründet, da -wie bereits dargestellt ist- nicht klar ist, welche Feststellung von der Eigentümerversammlung bezüglich einer möglichen Abwahl der Hausverwaltung getroffen worden ist. Dementsprechend kann das Gericht auch nicht feststellen, dass eine Abwahl der Hausverwaltung erfolgt ist. Die Abstimmung über die Frage der Abwahl der Hausverwaltung ist von der Wohnungseigentümerversammlung dementsprechend zu wiederholen. Die Ersetzung des Beschlusses durch das Gericht war nicht beantragt, so dass darüber auch nicht zu entscheiden war und es nicht darauf ankommt, inwiefern eine ordnungsgemäße Verwaltung durch die Hausverwaltung stattgefunden hat.

2. Die Klage ist auch begründet, soweit sich der Kläger gegen die Wirksamkeit des Tagesordnungspunktes 5 wendet. Hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 5 besteht keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch wenn das Grundstück der Stadt einen Zugang zu dem Haus der Eigentümergemeinschaft betrifft, kann die Eigentümergemeinschaft nicht beschließen, dass entsprechende Arbeiten von der Eigentümergemeinschaft finanziell zu tragen sind. Es liegt vorliegend weder Gemeinschafts- noch Sondereigentum vor. Insofern können Miteigentümer vorliegend nicht im Wege des Mehrheitsbeschlusses dazu verpflichtet werden, Kosten zu übernehmen, die nicht das Wohnungseigentum betreffen.

3. Soweit sich der Kläger gegen die Wirksamkeit des Tagesordnungspunktes 3 wendet, ist die Klage unbegründet. Der Beschluss ist wirksam. Bezüglich des Tagesordnungspunktes 3 geht bereits aus der Einladung eindeutig hervor, dass auch die Neuwahl des gesamten Verwaltungsbeirats in Betracht kommt. Dies ergibt sich aus der Formulierung "Neuwahl eines Verwaltungsbeiratsmitglieds/Verwaltungsbeirats". Eine andere Interpretation dieser klaren Formulierung ist nicht möglich. Die Neuwahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder ist demzufolge nicht zu beanstanden. Der Beschlussantrag war gemäß § 23 Abs. 2 WEG ordnungs- und fristgerecht bezeichnet.

4. Bezüglich des Tagesordnungspunktes 8 ist die Klage ebenfalls unbegründet. Der Kläger selbst hat den Antrag in seinem genauen Wortlaut vor Gericht erstritten. Er hat auch nicht nachvollziehbar dargelegt, dass über den Beschluss und nicht über seinen erstrittenen Antrag abgestimmt wurde. Der Antrag des Klägers wurde auch wortgleich in Tagesordnungspunkt 8 -zugegebenermaßen stilistisch nicht ganz überzeugend in der Überschrift- wiedergegeben. Mithin ist der Antrag dem Protokoll entsprechend abgelehnt worden, da die Mehrheit gegen den Antrag des Klägers gestimmt hat. Der Beschluss der im Protokoll mit den Worten " Die Verwaltung wird nicht angewiesen, die Nutzung der Praxis zu untersagen" angeben ist, soll offensichtlich das Ergebnis der Abstimmung wiedergeben.Der Beschluss widerspricht auch nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung. In der Teilungserklärung ist die gewerbliche Nutzung nicht ausgeschlossen. Vielmehr ist eine solche möglich, "soweit von dieser gewerblichen Nutzung keine, den Wohncharakter der Häuser beeinträchtigende Belästigungen ausgehen und diese Nutzung gesetzlich zulässig ist". Eine den Wohncharakter der Häuser beeinträchtigende Nutzung ist bei einer Physiotherapiepraxis grundsätzlich nicht anzunehmen, wenn diese zu Zeiten betrieben wird, die beispielsweise die einzuhaltenden Ruhezeiten nicht beeinträchtigen. Die Nutzung ist auch gesetzlich zulässig. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann daher eine solche Nutzung einer Wohnung im Wege des Mehrheitsbeschlusses zulassen. Eine Beeinträchtigung die das erträgliche Ausmaß bei weitem überschreitet, ist vorliegend auch nicht ausreichend substantiiert dargelegt worden.Der diesbezügliche Feststellungsantrag des Klägers ist ebenfalls unbegründet, da die Wohnungseigentümergemeinschaft gerade nicht die Nutzung der Wohnung Nr. 9 als Physiotherapiepraxis untersagt hat. Wie bereits dargestellt wurde über den von dem Kläger erstrittenen Antrag abgestimmt und das Ergebnis ist eindeutig.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91,92 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts ergibt sich aus § 49a GKG.