OLG Köln, Urteil vom 22.12.1993 - 27 U 227/92
Fundstelle
openJur 2012, 74083
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Zur analogen Anwendung des § 313 S. 1 BGB auf Verträge, die einen Vertragsteil dadurch wirtschaftlich binden, daß für den Fall des Unterbleibens des Geschäfts über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken wirtschaftliche Nachteile vereinbart werden.

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 11. November 1992 verkündete Urteil der 20. Zivilkammer des Landgerichts Köln - 20 O 593/91 - wird zurückgewiesen. Die Kosten der Berufung trägt der Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung ist

unbegründet.

Das Landgericht hat den Beklagten zu

Recht verurteilt. Die Gründe des angefochtenen Urteils treffen

zu. Der Senat nimmt gemäß § 543 Abs. 1 ZPO zur Vermeidung von

Wiederholungen auf sie Bezug. Die Berufungsbegründung rechtfertigt

keine Abänderung des angefochtenen Urteils zugunsten des Beklagten.

Sie gibt nur Anlaß zu folgenden ergänzenden Ausführungen:

Daß die Klägerin den Antrag des

Beklagten vom 29. September 1989 angenommen hat, ist nicht

zweifelhaft. Ein betriebsinterner Vorgang reicht hierzu aus

(Palandt, Kurzkommentar zum BGB, 52. Aufl., § 151 Rn. 2). Daß ein

solcher vorgelegen hat, läßt sich aus dem späteren Verhalten der

Klägerin rückschließen. Des Zugangs dieser Annahmeerklärung

bedurfte es nach § 151 BGB nicht. Da das Angebot für die Klägerin

vorteilhaft war, war die Annahme nach der Verkehrssitte nicht zu

erwarten.

Die Vereinbarung vom 29. September 1989

ist nicht nach §§ 125, 313 S. 1 BGB nichtig. Nach der

Rechtsprechung des BGH (NJW 1990, 391) wird § 313 S. 1 BGB in

bestimmten Fällen analog auch auf Verträge angewandt, die nicht

selbst die Verpflichtung zur Óbertragung oder zum Erwerb des

Eigentums an einem Grundstück zum Gegenstand haben. Danach können

Verträge formbedürftig sein, wenn sie einen Vertragsteil dadurch

wirtschaftlich binden, daß für den Fall des Unterbleibens des

Geschäfts über den Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken ins

Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vereinbart werden. Dies

wurde insbesondere bei Verträgen angenommen, in denen für den Fall

des Abschlusses oder Nichtabschlusses eines solchen Geschäfts eine

Vertragsstrafe, der Verfall einer Kaufpreiszahlung oder einer

erfolgsunabhängigen Maklerprovision versprochen wurde. Doch sind

solche Vereinbarungen grundsätzlich nicht formbedürftig, die nur

der Vorbereitung eines Grundstückskaufs oder Verkaufsvertrages

dienen, auch wenn sie mit wirtschaftlichen Belastungen verbunden

sind, die nutzlos werden, wenn es nicht zu dem beabsichtigten

Geschäft kommt (BGH a.a.O.).

Das Landgericht hat die Vereinbarung

zutreffend als Vorbereitungsvertrag gewertet. Nach dem Vortrag der

Klägerin, den der Beklagte in erster Instanz nicht bestritten hat,

hat der Beklagte die Klägerin wegen seines Kaufinteresses gebeten,

das Mietverhältnis mit den Eheleuten K. zum 31. März 1990 zu

beenden, damit er wegen der geplanten Umbauarbeiten ein leeres

Objekt übernehmen konnte. Da der Klägerin die Miete verlorenging,

erklärte sich der Beklagte zur Óbernahme der Miete bereit. Das

Landgericht hat hierin richtigerweise eine im beiderseitigen

Interesse getroffene Vereinbarung gesehen, die anders als ein

Vertragsstrafeversprechen oder eine Vereinbarung über eine

Maklergebühr nicht allein den Zweck verfolgte, wirtschaftlichen

Druck auszuüben. Die Klägerin wollte im Hinblick auf die

Unsicherheit des Kaufvertragsabschlusses verständlicherweise das

Risiko, nach dem 31. März 1990 zunächst keine Miete zu erhalten,

nicht tragen.

Allerdings bestreitet der Beklagte den

Zusammenhang zwischen der Kündigung der Klägerin und dem

beabsichtigten Grundstückserwerb. Doch trägt insoweit der Beklagte

die Beweislast. Die Beweislast für die Einhaltung der gesetzlich

vorgeschriebenen Form eines Grundstückserwerbs - oder

Veräußerungsvertrages trägt zwar grundsätzlich derjenige, der

Rechte aus dem formbedürftigen Rechtsgeschäft herleitet. Um ein

solches Geschäft geht es hier aber nicht. Vielmehr geht es um die

analoge Anwendung des § 313 BGB auf grundsätzlich formfreie

Rechtsgeschäfte in bestimmten Ausnahmefällen. Die Voraussetzungen

eines solchen Ausnahmefalles muß nach allgemeinen

Beweislastgrundsätzen derjenige dartun und beweisen, der für ihn

günstige Rechtsfolgen daraus herleiten will.

Aber auch wenn man die Beweislast bei

der Klägerin sieht, ändert sich nichts. Der Beklagte hätte

angesichts des substantiierten Vortrages der Klägerin darlegen

müssen, was ihn denn zu dem Telex vom 29. September 1989 veranlaßt

hat, wenn nicht das Verlangen der Klägerin, sie wegen der Kündigung

und des damit verbundenen Mietausfalls ab 1. April 1990

sicherzustellen. Das einfache Bestreiten dieses Zusammenhangs

reicht nicht aus.

Aus denselben Gründen hat das

Landgericht auch die Wirksamkeit der Verpflichtung vom 31. Oktober

1990 angenommen. Zweifel an der Wirksamkeit scheiden von vornherein

aus, wenn der Vortrag des Beklagten richtig ist, am 31. Oktober

1990 habe bereits festgestanden, daß es zu einem Verkauf nicht

kommen werde. Denn dann hat er die Verpflichtung gerade losgelöst

von einem Kauf übernommen. Sie unterfiele schon deshalb nicht dem

§ 313 S. 1 BGB.

Die Argumentation des Beklagten, da am

31. Oktober 1990 festgestanden habe, daß seine

Finanzierungsbemühungen endgültig gescheitert seien, habe für eine

derartige in die Zukunft wirkende Verpflichtung überhaupt keine

Veranlassung bestanden, überzeugt nur, wenn er die Klägerin von

dem Scheitern der Finanzierung in Kenntnis gesetzt hat. Das

behauptet er zwar, tritt aber hierfür keinen Beweis an. Das

Abrechnungsschreiben der Klägerin vom 31. Januar 1991 spricht eher

gegen seine Behauptung.

Zur Echtheit der Urkunde vom 30.

Oktober 1990 folgt der Senat den Ausführungen im angefochtenen

Urteil und sieht gem. § 543 Abs. 1 ZPO zur Vermeidung von

Wiederholungen von der erneuten Darstellung der Gründe ab.

...

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 284, 288

BGB.

Die prozessualen Nebenentscheidungen

beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Streitwert des Berufungsverfahrens und

Beschwer des Beklagten: 12.730,-- DM