Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 6. April 2000 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abzuwenden, wenn nicht die jeweilige Vollstreckungsgläubigerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Die Klägerin wendet sich gegen eine der Beigeladenen unter dem 17. Juli 1998 erteilte Baugenehmigung für den Neubau eines Fabrikverkaufszentrums für Markenartikel mit Gastronomiebetrieben (DOZ) auf dem Gelände des ehemaligen Militärflugplatzes Z.
Die genehmigten Pläne sehen als "erste Bauphase" ein Zentrum mit einer Verkaufsfläche von ca. 20.000 qm vor, zu dem neben 61 Einzelbetrieben - von denen 53 bis ca. 200 qm und 8 in einer Größe von 400 bis 1.400 qm geplant sind - auch 2 etwa 700 qm große Gastronomiebetriebe gehören. In der Betriebsbeschreibung werden die Läden wie folgt beschrieben: "Verkaufsraum z.B. Kleidung, z.B. Schuhe, z.B. Sportartikel usw.". Die Baugenehmigung enthält unter Nr. 32 die Nebenbestimmung, dass die geplante Verkaufsfläche 21.000 qm nicht überschreiten darf. Unter dem 6. Juli 1998 erkannte die Beigeladene die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs "Designer Outlet Z. (DOZ)/Freizeitbereich" in der durch Offenlage durch die Zweckverbandsversammlung des Zweckverbands Entwicklung Flugplatz Z. (ZEF) am 26. März 1998 beschlossenen Form an.
Weiter erkannte die Beigeladene im an die Beklagte gerichteten Schreiben vom 6. Juli 1998 die Bedingungen eines noch förmlich abzuschließenden Vertrages zwischen der Beklagten und dem ZEF einerseits sowie der Beigeladenen andererseits - Fassung 29. Juni 1998 - an. Darin werden die stufenweise Realisierung, nähere Bedingungen über den Umfang und den Betrieb des DOZ (z.B. den Ausschluss von Dienstleistungen) sowie Maßnahmen zur Sicherung und Kontrolle der konzeptgetreuen Umsetzung geregelt. In der mündlichen Verhandlung vom 28. März 2001 ergänzte die Beklagte die Baugenehmigung um folgenden Zusatz: "Die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs - Fassung vom 26. März 1998 - und die Regelungen des städtebaulichen Vertrags vom 7. Juli 1998 sind zu beachten".
Die Baugenehmigung ist im Hinblick auf das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans "Flugplatz DOZ/Freizeit- und Erlebnisbereich", dessen Aufstellung der Zweckverband am 20. März 1997 beschlossen hatte, nach § 33 BauGB erteilt worden. Diesem Bebauungsplanverfahren vorausgegangen war ein bei der früheren Bezirksregierung Rheinhessen-Pfalz auf Antrag der Beigeladenen vom 30. Oktober 1996 geführtes Raumordnungsverfahren, in dessen Verlauf auch die umliegenden Städte und Gemeinden, so unter anderem die Klägerin, gehört worden waren. Mit Bescheid vom 12. Juni 1997 erteilte das Ministerium des Innern und für Sport eine Genehmigung zur Abweichung von Zielen des Landesentwicklungsprogramms sowie des Regionalen Raumordnungsplanes Westpfalz.
In dem raumordnerischen Abschlussentscheid der Bezirksregierung Rheinhessen- Pfalz vom Juni 1997 ist festgestellt, dass die geplante Errichtung eines Designer Outlet Z. im Bereich des Konversionsgebietes Flughafen Z. - generell - den Erfordernissen der Raumordnung und Landesplanung entspricht. Das Vorhaben ist beschrieben als Teil eines kombinierten Einzelhandels-, Freizeit- und Dienstleistungszentrums, das sich aus folgenden 4 Bereichen zusammensetzt: 1. Flugplatz für den privaten und kommerziellen Flugverkehr, 2. Gründerzentrum im Bereich Multimedia für Unternehmensgründungen, multimediabezogene Forschungs- und Ausbildungsbereiche und Unternehmen mit hoher Telekommunikationsfrequenz, 3. ein Freizeit- und Erlebnispark mit Hotel, Event-Center/Media-Drom und Eissporthalle sowie 4. das Designer Outlet Z., in dem hochwertige Waren des aperiodischen Bedarfs zu attraktiven Preisen verkauft sowie sogenannte "Interactive-Stores" untergebracht werden sollen, in denen sich der Kunde mit dem Gebrauch und dem Umfeld der Ware vertraut machen kann. Insgesamt sollen die ca. 160 Factory-Outlet-Shops eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 38.000 qm, die 5 Interactive-Stores eine Gesamtverkaufsfläche von 10.200 qm umfassen. Nach der Projektbeschreibung soll in den Factory-Outlet-Shops zu ca. 50 % Damen- und Herrenbekleidung und Bekleidungszubehör verkauft werden, im Übrigen Kinder- und Säuglingsbekleidung, Sportbekleidung, Schuhe, Lederwaren, Haus- und Heimtextilien, keramische Erzeugnisse und Glaswaren, elektrische Haushaltsgeräte, Uhren und Schmuck, Wein und ähnliches, Gourmetlebensmittel und kosmetische Erzeugnisse. Die 5 Interactive-Stores sind für die Bereiche Informationstechnologie/Multimedia, Trendsport, andere Multimediabereiche, Spielwaren- und Restpostenverkauf des lokalen Einzelhandels vorgesehen. Nach dem vorgelegten Gutachten des Büros R./C. GmbH/A. vom Dezember 1996 (im Folgenden A. 1996) ist mit der Schaffung von etwa 1250 bis 1425 Arbeitsplätzen zu rechnen, der Umsatz wird für die Factory-Outlet Shops auf ca. 251,4 Millionen DM, bei den Interactive-Stores auf 97,4 Millionen DM prognostiziert. Dabei sollen ca. 35 % des Umsatzes von Kunden aus einem Umkreis von 30 Pkw-Minuten Fahrzeit und ca. 30 % aus einem Umkreis von 30 bis 60 Pkw-Fahrminuten erzielt werden. Nach einer gutachterlichen Stellungnahme des Büros Prof. R./C. GmbH/A. vom April 1997 betreffend das Marktpotential für das DOZ in Z. und die Plausibilität der Investitions- und Finanzierungsrechnungen ist das Gesamtvorhaben betriebswirtschaftlich nur ab der baulichen und acquisitorischen Vollendung der zweiten Bauphase profitabel realisierbar.
In den Gründen des Abschlussentscheides ist ausgeführt, die Errichtung eines Factory-Outlet-Centers in Verbindung mit Dienstleistungs-, Freizeit- und Erholungseinrichtungen in der vom militärischen Truppenabzug in starkem Maß betroffenen Westpfalz könne dazu beitragen, die regionalwirtschaftliche Entwicklung und den Arbeitsmarkt im strukturschwachen Gebiet zu stärken. Insbesondere zwischen dem Freizeit- und Erlebnispark und dem DOZ bestehe eine funktionale Verflechtung, mit den übrigen Projektteilen ein betriebswirtschaftlicher Zusammenhang. Nur bei Verwirklichung aller 4 Projektteile sei eine erfolgreiche Konversion des Flugplatzes Z. gesichert. Allerdings werde die Planung des DOZ dem Beeinträchtigungsverbot benachbarter zentraler Orte und ihrer Versorgungsbereiche nicht in allen Fällen gerecht. Wie aus dem Gutachten A. 1996 hervorgehe, sei in den benachbarten gut ausgestatteten Mittelzentren mit erheblichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion zu rechnen, da die sortimentsbezogene Kaufkraftabschöpfung 9,7 % betrage. Deswegen sei dort mit spürbaren städtebaulichen Wirkungen zu rechnen, die Stadtmarketingkonzepte erforderlich machten, in denen die Innenstädte nicht nur als Standorte eines spezialisierten Facheinzelhandels, sondern auch als Wohngebiet, sozialer und kultureller Mittelpunkt und als Freizeitraum betrachtet werden müssten. Wegen des sehr hohen Zentralitätsgrads dieser Städte (teilweise über 300 %) bliebe ihre zentralörtliche Funktion allerdings grundsätzlich erhalten.
Der Bebauungsplanentwurf in der Fassung der Offenlage (Beschluss vom 26. März 1998) sieht folgende Art der baulichen Nutzung vor:
1.1 Sondergebiet "Designer Outlet Z. (DOZ) Freizeit- und Erlebnisbereich"
Das Sondergebiet dient der Unterbringung eines Fabrik-Verkaufs-Zentrums für Markenartikel (Factory-Outlet-Center), von Einzelhandelsbetrieben des Erlebniskaufs, von Erlebniseinrichtungen und von Freizeiteinrichtungen. Es dient auch der Unterbringung von sonstigen Anlagen im Sinne der Ziffern 1.2 und 1.3.
1.2 Zulässig sind
1. ein Fabrik-Verkaufs-Zentrum für Markenartikel (Factory-Outlet-Center) mit großflächigen und nicht-großflächigen Einzelhandelsbetrieben bis zu einer Gesamtverkaufsfläche aller Einzelhandelsbetriebe von 38.000 qm und mit einer höchstzulässigen durchschnittlichen Größe einzelner Einzelhandelsbetriebe von 350 qm Verkaufsfläche sowie einer höchstzulässigen Größe der Verkaufsfläche je Einzelhandelsbetrieb von 1.500 qm,
- in denen ausschließlich Waren aus Teilen des Markenartikel-Sortiments eines Herstellers unterhalb der üblichen Preise für diese Waren im Facheinzelhandel verkauft werden, die mindestens eine der folgenden Besonderheiten aufweisen:
- Waren zweiter Wahl (Waren mit kleinen Fehlern);
- Auslaufmodelle (Produkte, die nicht länger produziert werden oder deren Produktion ausläuft);
- Modelle vergangener Saisons (Waren, die nicht mehr der aktuellen Kollektion des Herstellers entsprechen);
- Restposten (Waren, die vom Einzelhandel zurückgegeben, an diesen nicht ausgeliefert oder von diesem nicht abgenommen wurden);
- Waren für Markttestzwecke (Waren, die noch keiner an den Einzelhandel ausgelieferten Kollektion entsprechen und dazu dienen, hinsichtlich ihrer Akzeptanz getestet zu werden);
- Überhangproduktion (Waren, die aufgrund einer Fehleinschätzung der Marktentwicklung produziert wurden).
- für ausschließlich folgende Sortimente:
- Damen-, Herren-, Kinder-, Säuglings- und Sportbekleidung, Bekleidungszubehör, - Schuhe, - Lederwaren, - Haus- und Heimtextilien, - keramische Erzeugnisse, Glaswaren, - elektrische Haushaltsgeräte, - Uhren, Schmuck, - Wein, Sekt, Spirituosen, Gourmet-Lebensmittel, - kosmetische Erzeugnisse, Körperpflegemittel.
2. mehrere nicht-großflächige und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von max. 10.200 qm, in denen im Einzelnen Einzelhandelsbetrieb flächenmäßig erhebliche Einrichtungen in einer Größe von mindestens einem Drittel der jeweiligen Verkaufsfläche vorzuhalten sind, die das Testen, den Erwerb von Nutzungserfahrungen und die Erlangung von Kenntnissen über Einsatzbereiche der angebotenen Waren und Dienstleistungen durch den Kunden ermöglichen
für ausschließlich folgende Sortimente:
- Informationstechnologie, - Multimedia, - Trendsport, - Spielwaren, - Restpostenverkauf des lokalen Einzelhandels.
Die Einrichtung herkömmlicher großflächiger Einzelhandelsbetriebe, Fachmärkte und Einkaufszentren ist unzulässig.
3. Erlebniseinrichtungen ohne Verkauf, die das Testen, den Erwerb von Nutzungserfahrungen und die Erlangung von Kenntnissen über Einsatzbereiche von Waren und Dienstleistungen durch den Besucher ermöglichen,
4. Anlagen für sportliche Zwecke, 5. Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
6. Büro- und Verwaltungsgebäude,
7. Schank- und Speisewirtschaften,
8. Gebäude und Räume für freie Berufe,
9. Vergnügungsstätten.
1.3 Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Andere Waren als die in Ziffer 1.2 unter Nr. 1 und 2 genannten, soweit diese im Einzelfall keine weitergehende Auswirkungen i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO und der Raumordnung und Landesplanung als die in Ziffer 1.2, Nummern 1 und 2 genannten Nutzungen haben,
2. Sonstige Gewerbebetriebe,
3. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
4. Tankstellen.
1.4 Verkaufsfläche i.S. dieser Festsetzungen ist die gesamte, dem Kunden zugängliche Fläche des Einzelhandelsbetriebes einschließlich Flure, Treppen, Kassenzonen, Ausstellungsflächen (einschließlich Schaufenster) mit Ausnahme der Sozialräume (Toiletten u.ä.).
1.5 Sortiment i.S. dieser Festsetzungen ist die Gesamtheit aller hergestellten oder zugekauften Waren, die ein Hersteller unter seinem eigenen Namen oder seinen Markennamen allgemein anbietet.
1.6 Markenartikel im Sinne dieser Festsetzungen sind Waren, deren Lieferung in gleichbleibender oder verbesserter Güte von einem Markeninhaber/Lizenznehmer gewährleistet wird und
- die selbst oder - deren für die Abgabe an den Verbraucher bestimmte Umhüllung oder Ausstattung oder - deren Behältnisse, aus denen sie verkauft werden, mit einem ihre Herkunft kennzeichnenden Merkmal (Firmen-, Wort- oder Bildzeichen) versehen sind.
Im Raumordnungs- und Bebauungsplanverfahren wurde die Klägerin beteiligt. Das Stadtgebiet liegt (nach dem Gutachten A. v. Dezember 1996) 9 km (9 Minuten Fahrzeit) vom Standort des DOZ entfernt.
Mit Schreiben vom 12. September 1997 und 14. Mai 1998 machte sie im Wesentlichen geltend:
Auf der Grundlage des sogenannten Speerplans habe sie für die Innenstadterneuerung mit Ausweisung eines Sanierungsgebietes 100 Millionen DM investiert. Dabei habe sie ein attraktives Stadtzentrum unter Einbeziehung des neuen Rathauses, des Marktplatzes und des Einkaufszentrums an der T.-Straße geschaffen, die Freiflächen am Rand der Altstadt gestaltet, die Verkehrssituation durch eine Stadtkernentlastungsstraße sowie die Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes mit einem geplanten Parkhaus verbessert und im Stadtkern eine Blockentkernung durchgeführt. Die Planungen von Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel seien mit einem Gebiet in E. (Verkaufsfläche 15.600 qm, Firmen I. und B.), mit dem Gebiet "..." (G. 18.150 qm) sowie der Möbelfundgrube (ein großflächiger Möbelmarkt auf 11.250 qm) abgeschlossen. In der Innenstadt befänden sich (so die Klage vom 10. September 1997 in dem Verfahren 2 K 2523/97) 217 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 28.070 qm. 39 der Betriebe fielen auf die Sparte Bekleidung. Das Kaufkraftvolumen für die Innenstadt betrage 215 Millionen DM, für die gesamte Stadt 438 Millionen DM.
Darüber hinaus werde die Stadt H. durch eine unnötige Verkehrslawine in Richtung DOZ belastet.
Die Bedenken wurden im Wesentlichen mit folgender Begründung zurückgewiesen: Die Stadt H. habe die Probleme der Innenstadtentwicklung und des innerstädtischen Einzelhandels selbst verursacht, da ca. 50 % der gesamten H. Verkaufsfläche im relevanten Sortiment im G.-Warenhaus an einem nichtintegrierten Standort angesiedelt sei, der Anteil der Innenstadt am Gesamtjahresumsatz betrage mit 172 Millionen DM lediglich etwa 28 %. Da sich die Auswirkungen des Vorhabens nicht ausschließlich auf die Innenstadt konzentrierten, die Stadt H. jedoch insgesamt einen einzelhandelsbezogenen Zentralitätsgrad von ca. 300 % Kaufkraft aufweise, werde eine unzumutbare, d.h. auch durch Gegensteuerungsmaßnahmen von Stadt und ortsansässigen Einzelhandelsbetrieben nicht kompensierbare Schwächung der Nahversorgung und auch der Planungen der Stadt H. durch das Vorhaben nicht bewirkt. Die Umsatzumverteilung belaufe sich insgesamt nach dem A.-Gutachten vom Dezember 1996 auf lediglich 3,7 %, was durchaus städtebaulich vertretbar sei. Das sogenannte Vier-Säulen-Modell, dessen tragende Säule insbesondere das DOZ sei, biete andererseits die Möglichkeit, das Konversionsprojekt Flughafen Z. erfolgreich zu gestalten und damit insbesondere den notwendigen strukturpolitischen Impuls für den Wirtschaftsstandort Z. auszulösen. Damit werde nicht nur eine schon versiegelte Fläche einer sinnvollen Nutzung zugeführt, sondern es entstünden zusätzlich 1400 Arbeitsplätze. Angesichts dieser überragenden Bedeutung für die Stadt Z. und ihr Umland müssten die Bedenken der Klägerin zurückgewiesen werden.
Gegen die Baugenehmigung vom 17. Juli 1998 hat die Klägerin hat nach erfolglosem Vorverfahren Anfechtungsklage erhoben, die das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 6. April 2000 abgewiesen hat. In den Entscheidungsgründen ist ausgeführt: Die angefochtene Baugenehmigung verletze die Klägerin nicht in ihren Rechten. Als die Klägerin als Nachbargemeinde schützende Norm komme nur die Vorschrift des § 2 Abs. 2 BauGB in Betracht, die eine einfachgesetzliche Ausgestaltung der kommunalen Planungshoheit darstelle. Eine tatsächliche Verletzung der Planungshoheit liege jedoch nicht vor. Von der Baugenehmigung gingen nämlich keine unmittelbaren Auswirkungen gewichtiger Art auf die städtebauliche Ordnung und Entwicklung der Klägerin aus, die ihr unzumutbar seien. Die Zumutbarkeitsschwelle werde nicht zum Nachteil der Klägerin überschritten. Davon könne erst dann gesprochen werden, wenn durch die Genehmigung ein Verdrängungswettbewerb ausgelöst werde, der mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit den Charakter der benachbarten Innenstadt nachhaltig verändere oder die Nachbargemeinde in ihrer Nahversorgungsfunktion gefährde. Schon der Ausschluss von Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans für das DOZ verhindere eine Gefährdung der Versorgungsfunktion der Innenstadt der Klägerin für ihre Bevölkerung. Nach den vorliegenden Umsatzumverteilungsprognosen werde die teilweise in der Rechtsprechung als kritisch angesehene 10 %-Marke lediglich in Sortimentsbereichen geringfügig überschritten, die nicht zu den Leitsortimenten gehörten. Eine derart beschränkte Auswirkung auf den innerstädtischen Einzelhandel zwinge zwar die Klägerin möglicherweise zu Anpassungsmaßnahmen, die jedoch zumutbar seien. Die urbane Funktion der Innenstadt der Klägerin drohe daher nicht zerstört zu werden.
Mit ihrer von dem Senat zugelassenen Berufung wiederholt die Klägerin im Wesentlichen ihr bisheriges Vorbringen im Planungs- und Gerichtsverfahren. Sie macht insbesondere geltend: Die Baugenehmigung sei schon deshalb rechtswidrig, weil sie nicht genügend bestimmt sei. Denn die in der Genehmigung bzw. in dem zugrunde gelegten Planentwurf verwendeten Begriffe wie Fabrikverkaufszentrum, Auslaufmodelle, Restposten und Überhangproduktion seien zumindest unscharf und nicht kontrollierbar. Auch entfalte die Genehmigung keine auf die einzelnen Sortimente bezogene Flächenbegrenzung, so dass damit auch ein Fabrikverkaufszentrum erlaubt sei, in dem ausschließlich Bekleidung angeboten werde. Damit aber ließen sich die Folgen für die Nachbarstädte überhaupt nicht abschätzen.
Die Baugenehmigung könne nicht auf § 33 BauGB gestützt werden. Diese Bestimmung sei von vornherein deshalb nicht anwendbar, weil nicht zu erwarten sei, dass der Bebauungsplanentwurf in absehbarer Zeit in Kraft trete. Denn das Planaufstellungsverfahren zeige, dass es dem planenden Zweckverband an dem Willen fehle, den Bebauungsplan in Kraft zu setzen. Zwar habe dieser bereits unter dem 29. Juni 1999 einen Satzungsbeschluss über ein Zentrum mit einer Gesamtverkaufsfläche von 31.000 qm (einschließlich 10.200 qm für die sog. Interactive-Stores) gefasst, jedoch in derselben Sitzung beschlossen, erneut ein Bebauungsplanverfahren zur Festsetzung des Designer Outlet Z. in der ursprünglich geplanten Gesamtgröße von 48.200 qm zu betreiben. Bis heute sei der als Satzung beschlossene Bebauungsplan nicht bekannt gemacht worden.
Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 BauGB lägen im Übrigen nicht vor, da die erforderliche materielle Planreife fehle. Insoweit verweise sie - die Klägerin - auf den Senatsbeschluss vom 8. Januar 1999 - 8 B 12652/98 -, wonach der Abwägungsvorgang schon fehlerhaft sei. Denn der Zweckverband habe ihre Betroffenheit nicht ausreichend ermittelt und in die Abwägung eingestellt.
Die planungsrechtliche Unzulässigkeit des Vorhabens ergebe sich aus dem Verstoß gegen Nr. 3.4.1.3 des LEP III, wonach durch die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben die Funktion benachbarter zentraler Orte und ihrer Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden dürfe. Diese Bestimmung beziehe sich auf den Schutz konkret bestimmbarer Gemeinden und vermittle daher - aus sich heraus - Drittschutz. Der Verstoß dagegen sei im raumordnerischen Entscheid vom 16. Juni 1997 ausdrücklich festgestellt worden, indem dort ausgeführt werde, das Mittelzentrum H. werde in seiner Funktion beeinträchtigt. Die Abweichungsentscheidung der obersten Landesplanungsbehörde vom 12. Juni 1997 sei demgegenüber irrelevant, da nichts dafür vorgetragen und auch nichts ersichtlich sei, dass, wie es § 11 Abs. 4 Satz 3 LPlG vorschreibe, die Abweichung aufgrund veränderter Tatsachen oder Erkenntnisse nach raumordnerischen Gesichtspunkten geboten sei und das Landesentwicklungsprogramm in seinen Grundzügen nicht berührt werde. Der Wunsch eines Investors sei jedenfalls keine veränderte Tatsache.
Auch eine Prüfung der Baugenehmigung am Maßstab des § 35 Abs. 2 BauGB führe zur Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung. Die Nachbargemeinde könne sich unter Berufung auf eine Verletzung des interkommunalen Abstimmungsgebots als Ausfluss und Konkretisierung der gemeindlichen Planungshoheit jedenfalls dann auch gegen eine Einzelgenehmigung für ein Bauvorhaben wehren, wenn die Genehmigung auf einem Bebauungsplan beruhe, dessen mangelndes Abgestimmtsein gerügt werde. Das gelte sowohl für den Abwägungsvorgang wie für das Abwägungsergebnis. Im vorliegenden Fall sei bereits der Abwägungsvorgang fehlerhaft. Damit werde ihr Anspruch aus § 2 Abs. 2 BauGB auf gerechte Abwägung verletzt.
Das genehmigte Vorhaben führe auch im Ergebnis zu einer unzumutbaren Gefährdung ihrer Innenstadt. Es fehle zunächst an konkreten Begründungen, insbesondere dahin, warum die Konversionsziele nicht auch mit der Ausweisung der ursprünglich geplanten gewerblichen Fläche erreicht werden könnten. In diesem Zusammenhang müsse auch berücksichtigt werden, dass das DOZ weit über den Bedarf für den Verflechtungsbereich Z. hinausgehe und seine Ansiedlung mit ihrer landesplanerischen Stellung als Mittelzentrum nicht vereinbar sei.
Dagegen sei in ihrem innerstädtischen Kernbereich, den sie in langjährigen Bemühungen mit einem gewaltigen finanziellen Aufwand saniert und entwickelt habe, mit der Aufgabe einer Vielzahl von Geschäften zu rechnen, die zu Leerständen, sinkenden Investitionen, und letztlich einer Verödung des Stadtzentrums führen werde. Das Gutachten GWH vom 5. November 1997, das die Fehler des Gutachtens A. vermeide, zeige, dass sich der Umsatzverteilungseffekt in den vorhabenrelevanten Bereichen auf durchschnittlich 14,2 % belaufe, wobei in der Leitbranche Bekleidung 15,3 % der Umsätze durch das Vorhaben abgezogen würden. Dieser Effekt werde annähernd auch von einer reduzierten Verkaufsfläche von 21.000 qm erzielt, da zum einen Läden mit einer geringeren Verkaufsfläche eine - gegenüber großflächigeren Betrieben - höhere Flächenproduktivität aufwiesen und im Übrigen die Größe des Einzugsgebietes von der Größe des Zentrums abhänge. Im Übrigen sei bei der Prüfung, ob das interkommunale Abstimmungsgebot des § 2 Abs. 2 BauGB bei Erteilung einer Baugenehmigung verletzt sei, nicht auf den Inhalt der Baugenehmigung abzustellen, sondern auf die den Weg zur Baugenehmigung ebnende Handlung, nämlich die Aufstellung eines Bebauungsplans mit 48.000 qm Verkaufsfläche. Wegen der Größe des Vorhabens und der weitgehenden Unbestimmtheit der angeblichen Besonderheiten unterscheide sich die genehmigte Anlage in ihren städtebaulichen Auswirkungen nicht von einem "normalen" Einkaufszentrum. Das gelte gerade deshalb, weil es aufgrund der Größe des Projektes ausgeschlossen sei, lediglich Waren des gehobenen Preissegments anzubieten, vielmehr - wie auch die Erfahrungen in ausländischen Zentren zeigten - in großem Umfang mittel- bis niederwertige Waren verkauft würden. Die Richtigkeit ihres Vortrages könne durch Sachverständigengutachten bewiesen werden.
Die Klägerin beantragt,
das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 6. April 2000 abzuändern und den Bauschein der Beklagten vom 17. Juli 1998 und den Widerspruchsbescheid vom 29. Oktober 1998/27. November 1998 aufzuheben.
Die Beklagte stellt den Antrag,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie trägt vor: Das Verwaltungsgericht habe zu Recht die Klage abgewiesen. Streitgegenstand sei die Baugenehmigung vom 17. Juli 1998, die eine Verkaufsfläche von 19.294,70 qm betreffe. Ihr Inhalt werde hinreichend genau bestimmt durch die Pläne, die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs, die Regelungen des städtebaulichen Vertrags und die Projektbeschreibung im Antrag auf Durchführung eines Raumordnungsverfahrens (s. § 1 Abs. 1 des Vertrages). Die Genehmigung verletze die Klägerin nicht in ihren materiellen gemeindenachbarlichen Rechten. Solche würden allein durch § 2 Abs. 2 BauGB begründet. Ziele der Raumordnung und Landesplanung vermittelten keine Rechtsposition für die Nachbargemeinden. Abgesehen davon habe der Raumordnungsentscheid der Bezirksregierung zutreffend die Vereinbarkeit des Vorhabens mit raumordnerischen Belangen festgestellt, auch sei die Abweichungsentscheidung des Ministeriums des Innern und für Sport vom 12. Juni 1997 rechtlich nicht zu beanstanden. Dem gemeindenachbarlichen Abstimmungsgebot sei - unzweifelhaft - in formeller Hinsicht entsprochen worden, die Baugenehmigung entspreche auch -ebenso wie der ihr zugrunde liegende Bebauungsplanentwurf - der Forderung nach einem materiellen Abgestimmtsein. In diesem Zusammenhang komme einem befürchteten Kaufkraftabfluss und einer Umverteilung lediglich dann Bedeutung zu, wenn daraus unmittelbare gewichtige Auswirkungen städtebaulicher Art folgten. Derartige Auswirkungen habe der Zweckverband ausreichend ermittelt und zutreffend bewertet.
Bei der Frage, ob das genehmigte Vorhaben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art für die Nachbargemeinden auslöse und ob diese einen solchen Umfang erreichten, dass sie auch in der Abwägung nicht überwunden werden könnten, sei auf die Auswirkungen für den gesamten Stadtbereich der Klägerin abzustellen. Zwar treffe es zu, dass die im DOZ angebotenen Waren die typischen innerstädtischen Sortimente umfassten, dennoch folge daraus noch nicht, dass diese allein in dem Stadtkern angeboten würden. Vielmehr gebe es entsprechende Handelsbetriebe auch in Stadtteilen oder in großflächigen Märkten in speziell ausgewiesenen Sondergebieten. Dies gelte besonders für die Klägerin, die nun neben dem schon bestehenden G.-Markt ein weiteres Geschäftszentrum mit einer Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente von 13.000 qm plane. Die dadurch bedingte Schwächung des Einzelhandels im Stadtkern dürfe bei der Bewertung der befürchteten Auswirkungen nicht der planenden Gemeinde angelastet werden, was dann der Fall sei, wenn als Bezugsgröße allein der Umsatz im Stadtkern zugrunde gelegt werde. Daher seien die eingeholten Gutachten und Sachverständigen-Stellungnahmen A. eine geeignete Grundlage für eine Abwägungsentscheidung nach § 2 Abs. 2 BauGB. Es sei auch nicht Aufgabe des Planungsträgers, die möglicherweise erforderlichen Anpassungsmaßnahmen der Nachbargemeinden näher zu untersuchen und zu ermitteln, insoweit hätten diese im Rahmen ihrer Anhörung nähere Angaben machen müssen. Aufgrund der ausreichenden und zutreffenden Daten sei die Entscheidung des ZEF, die für das Vorhaben sprechenden Belange höher zu gewichten als die geringfügige und keinesfalls unzumutbare städtebauliche Betroffenheit der Klägerin, nicht zu beanstanden. Daher sei die Baugenehmigung zu Recht nach § 33 BauGB erteilt worden, zumindest werde auch im Rahmen des § 35 BauGB das Recht der Klägerin aus § 2 Abs. 2 BauGB nicht verletzt.
Die Beigeladene stellt ebenfalls den Antrag,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie trägt vor, der Inhalt der angefochtenen Baugenehmigung erstrecke sich auch auf die von ihr anerkannten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs und des städtebaulichen Vertrags. Die damit hinreichend bestimmte Baugenehmigung für ein Fabrikverkaufszentrum mit 21.000 qm Verkaufsfläche verletze die Klägerin nicht in eigenen Rechten, wie das Verwaltungsgericht überzeugend ausgeführt habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf den Inhalt der Gerichtsakten, die Gerichtsakten 2 K 2523/97.NW (= 8 A 11320/98.OVG) sowie 2 L 2139/98.NW (= 8 B 12652/98.OVG), 2 Aktenordner Baugenehmigungsakten, 2 Hefte Widerspruchsakten, 3 Aktenordner der Bezirksregierung Rheinhessen-Pfalz über das Raumordnungsverfahren, 1 Heft Aktenvorgänge des Ministeriums des Innern und für Sport - oberste Landesplanungsbehörde -, 4 Aktenordner Verbandsgemeinde Z.-Land - Teiländerung Flächennutzungsplan - sowie 10 Aktenordner ZEF-Bebauungsplan Designer-Outlet Z. - Freizeit- und Erlebnisbereich.
Ferner liegen folgende Gutachten bzw. gutachterliche Stellungnahmen vor:
Büro R./C./A.:
1. Dezember 1996 im Raumordnungsverfahren
2. März 1997 Stellungnahme zum GWH-Gutachten DOZ
3. April 1997 Marktpotential für das DOZ in Z. und Plausibilität der Investitions- und Finanzierungsrechnung
4. 16. Dezember 1997 gutachterliche Zusatzuntersuchung zu den städtebaulichen Auswirkungen auf weitere Mittelstädte
5. Februar 1998 Zusatzberechnungen zu den raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen des DOZ auf die Städte H. und N.
6. Vergleich der Ergebnisse des GMA Grundlagengutachtens zu den raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen von FOC
7. 23. Dezember 1998: Zur Erwiderung GWH
8. 5. Mai 1999 Klärung offener Fragen zum DOZ-Verfahren
9. 10. März 2000 Stellungnahme zur Klagebegründung N.
10. 13. März 2000 Stellungnahme zur Klagebegründung H. und P.
GWH. Dr. L. und Partner:
1. Februar 1997 Gutachten im Auftrag der Kaufhalle
2. 4. November 1997 Auswirkungen des DOZ auf N.
3. 5. November 1997 Auswirkungen des DOZ auf H.
4. 18. September/12. Oktober 1998 zur strittigen Bewertung von Auswirkungen des DOZ auf die Mittelzentren H., N. und P.
5. Mai 1999 zum Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Koblenz zur Baugenehmigung für das DOZ Z.
GMA Grundlagenuntersuchung (V./W.):
"Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen von FOC" im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom Juli 1998.
Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Die zulässige Berufung ist nicht begründet.
Das Verwaltungsgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen, da die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Fabrikverkaufszentrums (DOZ) vom 17. Juli 1998 die Klägerin nicht in ihren Rechten verletzt.
Dieser Baugenehmigung begegnen keine rechtlichen Bedenken in Bezug auf ihre Bestimmtheit. Was die Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit der Sortimentsbezeichnungen sowie der Besonderheiten angeht, die die angebotenen Waren gemäß Nr. 1.2.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs aufweisen müssen, wird auf die Ausführungen des Senats im Beschluss vom 8. Januar 1999 - 8 B 12652/98.OVG - (S. 5) verwiesen. Auch bezüglich der Sortimentsaufteilung ist die Genehmigung hinreichend bestimmt. Die Beigeladene hat in ihrem Antrag auf Einleitung eines Raumordnungsverfahrens vom 30. Oktober 1996 das Projekt auch in Bezug auf die Untergliederung der Geschäfte nach Sortimenten beschrieben (s. S. 12 des Antrags). Der raumordnerische Entscheid der Bezirksregierung vom Juni 1997 nimmt auf diese Beschreibung ausdrücklich Bezug (S. 5, 6, 35, 36). Auf diesen wiederum verweist § 1 Abs. 1 des städtebaulichen Vertrages, dessen Regelungen nach der ausdrücklichen Ergänzung der Baugenehmigung durch die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat Inhalt der Baugenehmigung geworden sind. Die in der genannten Projektbeschreibung angegebene Sortimentsaufteilung entspricht im Übrigen im Wesentlichen derjenigen, die in der Untersuchung von V./W. (S. 14) als charakteristisch für Factory Outlet Center genannt ist. Damit ist klargestellt, dass mit der Genehmigung des hier umstrittenen FOC nur eine solche Anlage gemeint ist, die - auch hinsichtlich der Aufteilung der Verkaufsflächen nach den unterschiedlichen Sortimenten - sich im Rahmen dessen hält, was in derartigen Anlagen üblich ist.
Bei Erteilung der Baugenehmigung hat die Beklagte auch nicht gegen materiell- rechtliche Vorschriften verstoßen, die dem Schutz der Nachbargemeinden zu dienen bestimmt sind.
Dies folgt allerdings nicht bereits daraus, dass die Genehmigung auf § 33 BauGB gestützt werden kann. Denn die nach § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB erforderliche materielle Planreife ist nicht gegeben. Sie setzt voraus, dass mit hinreichender Sicherheit erwartet werden kann, der Bebauungsplan werde mit den künftigen Festsetzungen in dieser Form in Kraft treten. Dazu gehört, dass der Planentwurf mit dem Baugesetzbuch und dem sonstigen Recht übereinstimmt (Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Rdnr. 17 zu § 33).
Die Planreife im Sinne von § 33 BauGB fehlt hier deshalb, weil der Planentwurf gegen die Anforderungen des interkommunalen Abstimmungsgebots (§ 2 Abs. 2 BauGB) verstößt. Danach sind Bebauungspläne benachbarter Gemeinden aufeinander abzustimmen. Dieses Gebot dient dem Schutz der gemeindlichen Planungshoheit und gibt den jeweiligen Gemeinden ein Sicherungsinstrument an die Hand, um ihrer städtebaulichen Verantwortung gerecht werden zu können (s. BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1989, BVerwGE 84, 209; BVerwG, Urteil vom 14. April 2000 BauR 2000, 1312). Es enthält eine spezielle Ausformung des Abwägungsgebotes nach § 1 Abs. 6 BauGB und verpflichtet die planenden Gemeinden zur Rücksichtnahme immer dann, wenn unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art in Betracht kommen (BVerwG, Urteil vom 8. September 1972, BVerwGE 40, 323; BVerwG, Beschluss vom 9. Januar 1995, NVwZ 95, 694). Zu derartigen unmittelbaren Auswirkungen gewichtiger Art gehören solche, wie sie beispielsweise in § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO genannt sind, darüber hinaus ist aber auch Rücksicht zu nehmen auf mögliche Planvorstellungen der Nachbargemeinden - auch wenn sie sich noch nicht in Bauleitplänen verfestigt haben - ebenso wie auf den durch Planung und sonstige gemeindliche Maßnahmen geschaffenen städtebaulichen Bestand. Zwar sind die von dem DOZ ausgehenden Wirkungen für die Nachbargemeinden primär nicht städtebaulicher Art, sie beeinflussen - direkt - nur die Wettbewerbs- und Existenzfähigkeit der im Gebiet der Klägerin ansässigen Einzelhandelsbetriebe und damit die - wirtschaftliche - Struktur der Gemeinde. Diese wirtschaftlichen Auswirkungen können jedoch in städtebauliche Folgen "umschlagen", wenn infolge von Wettbewerbs- und Investitionsgefährdungen beispielsweise eine durchgeführte Sanierung gefährdet oder die Verödung eines Stadtteils zu befürchten ist. Auch auf solche Wirkungen ist dann im Rahmen der interkommunalen Abstimmung nach § 2 Abs. 2 BauGB ebenso Rücksicht zu nehmen wie beispielsweise bei der Ausweisung eines - mit dem benachbarten Wohngebiet unverträglichen - Industriegebietes an der Gemeindegrenze (BVerwG, Beschluss vom 9. Januar 1995, NVwZ 95, 694; BayVGH, Urteil vom 14. Januar 1991, GewArch 91, 315; OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 31. Januar 2000, DÖV 2000, 644; OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 30. Juni 1999, NVwZ-RR 2000, 559).
Wie jedes Abwägungsgebot begründet § 2 Abs. 2 BauGB besondere Anforderungen an den Abwägungsvorgang und an das Abwägungsergebnis. Sind unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art möglich, so müssen deren Art und Ausmaß zunächst ermittelt werden (Stühler, VBlBW 99, 206 - 208; Büchner, NVwZ 99, 345 - 349; Üchtritz, BauR 99, 572 - 574 -).
Das geplante Zentrum kann zu unmittelbaren Auswirkungen gewichtiger Art für die städtebauliche Situation der Klägerin führen. Zu diesem Ergebnis kommt bereits die frühere Bezirksregierung Rheinhessen-Pfalz in Neustadt in ihrem Abschlussentscheid vom Juni 1967. Danach ist für die Klägerin mit zum Teil erheblichen Auswirkungen auf die Versorgungsfunktion zu rechnen (S. 37 des Entscheids), aber auch mit städtebaulichen Wirkungen, die es erforderlich machen, die Innenstadt nicht nur als Standort eines spezialisierten Facheinzelhandels, sondern auch als Wohngebiet, sowie sozialer und kultureller Mittelpunkt und als Freizeitraum auszugestalten (S. 38, 46). Daher gehören diese Gesichtspunkte zu den abwägungsbeachtlichen Belangen, nämlich das Interesse der betroffenen Nachbargemeinde, ihre Versorgungsfunktion entsprechend ihrer Stellung als Mittelzentrum wahrnehmen zu können, wie auch der städtebauliche Belang, die auf der Grundlage von Bebauungs- und Sanierungsplänen geschaffene besondere Struktur des Stadtzentrums aufrecht zu erhalten.
Was die Betroffenheit der Klägerin in ihrer Funktion als Mittelzentrum angeht, hat der Zweckverband bei der Aufstellung des Bebauungsplans diese gesehen. Denn insoweit hat bereits der Abschlussentscheid der Bezirksregierung auf der Grundlage des Gutachtens A. vom Dezember 1996 eine Bewertung vorgenommen, die sich der ZEF zu eigen gemacht hat (s. Drs. 3 b Sitzungsvorlage für die Verbandsversammlung vom 7. Juli 1998 - Verfahrensakte Bebauungsplan Ordner 4 von 5 S. 266 - 280, 292 f.). Selbst wenn gegenüber diesem Gutachten in Einzelpunkten Bedenken bestehen, ist es doch, insbesondere im Zusammenhang mit der Zusatzberechnung in der Stellungnahme A. vom 26. Februar 1998 (höhere Flächenproduktivität), eine Grundlage für die Bewertung der raumordnungsrechtlichen Auswirkungen, d.h. der Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion für das Gebiet der Klägerin. In dieser Zusatzberechnung wird nämlich den Bedenken im GWH-Gutachten vom 5. November 1997 in Bezug auf die Flächenproduktivität Rechnung getragen und diese entsprechend dem GWH-Gutachten angesetzt. Dagegen kommt es für die Frage, ob die Klägerin auch weiter ihre Versorgungsfunktion als Mittelzentrum erfüllen kann, auf die Situation in ihrem gesamten Stadtgebiet an, so dass insoweit zu Recht in dem Gutachten A. Dezember 1996 die Umsatzumverteilung zu Lasten der Betriebe in der Gesamtstadt von H. ermittelt wurde.
Auch hat der ZEF zutreffend darauf abgestellt, dass in dem genehmigten FOC praktisch keine Waren des kurzfristigen täglichen Bedarfs angeboten werden, die für die verbrauchernahe Versorgung von wesentlicher Bedeutung sind (vgl. Moench/Sandner, NVwZ 99, 337 - 344 -).
Mit dem Gesichtspunkt der Gewährleistung der Versorgung erschöpft sich jedoch der Umfang der durch § 2 Abs. 2 BauGB geschützten Belange der Klägerin nicht. Das Selbstverwaltungsrecht der Gemeinden (Art. 28 Abs. 2 GG), das durch § 2 Abs. 2 BauGB geschützt werden soll, umfasst auch das Recht, die städtebauliche Ordnung in eigener Verantwortung durch Bauleitpläne oder sonstige Maßnahmen zu gestalten und einen Eingriff in diese konkrete Gestaltung abzuwehren. Soweit daher eine Nachbargemeinde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens vorträgt, bestimmte Teile ihres Gemeindegebietes - hier den Stadtkern - in einer ganz konkreten Art städtebaulich gestaltet zu haben und diese Planungen sowie ihre Verwirklichung würden durch die Bauleitplanung der Nachbargemeinde ernsthaft in Frage gestellt, muss sich die Abwägung - und damit die ihr zugrunde liegende Ermittlung der Betroffenheit - auch darauf beziehen (BVerwG, NVwZ 95, 694 "Verödungsgefahr", OVG Greifswald, Beschluss vom 30. Juni 1999, NVwZ-RR 2000, 559; Schmitz, BauR 99, 1100 - 1107; s. auch V./W. S. 71, 76). Die Klägerin hat in ihren Schriftsätzen vom 12. September 1997 und 14. Mai 1998 im Einzelnen aufgeführt, welche städtebaulichen Aktivitäten sie in der Vergangenheit unternommen hat, um ihr Stadtzentrum als Standort für mittelgroße und kleine Einzelhandelsbetriebe zu entwickeln, und dabei im Einzelnen Art und Größe der vorhandenen Betriebe aufgeführt. Diese Anstrengungen, zu denen beispielsweise auch die Schaffung von Fußgängerzonen sowie die Bereitstellung von Parkhäusern gehören, würden zunichte gemacht, da im DOZ gerade Sortimente angeboten würden (Bekleidung), die den größten Teil der im Stadtkern angebotenen Waren ausmachten, so dass die Existenzfähigkeit der Betriebe ernsthaft gefährdet werde. Diesem Vortrag in Bezug auf die Gefährdung des städtebaulichen Charakters des Stadtkerns der Klägerin als Standort für den Einzelhandel - insbesondere auch des mittelfristigen Bedarfs und gehobener Qualität - ist der ZEF nicht nachgegangen. Die eingeholten Gutachten der A. setzen sich nur mit der Versorgungsfunktion auseinander und berücksichtigen den gesamten Stadtbereich von H. (s. A., Dezember 1996, S. 9 und 05.05.1999 S. 5). Auch hat die Verbandsversammlung diesen speziellen städtebaulichen Effekt nicht in ihre Abwägung einbezogen. Zwar wird unter Hinweis auf vorliegende Erkenntnisse - A.- Gutachten, GMA Grundlagenuntersuchung sowie das raumordnerische Verfahren - in der Verwaltungsvorlage für die genannte Sitzung mehrfach darauf hingewiesen, die Innenstadt dürfe nicht allein auf ihre Funktion als Standort für Fachgeschäfte reduziert werden, vielmehr müssten auch andere mögliche Nutzungen entwickelt werden (s. Bl. 280, 282, 283), andererseits enthält die genannte Verwaltungsvorlage Passagen, die eher darauf hinweisen, dass gerade die städtebauliche Betroffenheit in der Gefährdung des konkreten Charakters der Innenstadt nicht in die Abwägung eingestellt wurde. So heißt es unter anderem (Bl. 285), einer materiellen Abstimmung nach § 2 Abs. 2 BauGB bedürfe es deshalb nicht, weil die Klägerin in ihrer Stellungnahme keine hinreichend konkreten planerischen Vorstellungen benannt habe, deren Verwirklichung durch die Bauleitplanung des ZEF unmöglich gemacht oder zumindest nachhaltig gestört werde. Das zeigt, dass es nach Ansicht des ZEF lediglich auf die Verträglichkeit der geplanten Maßnahme mit der zentralörtlichen Funktion der Klägerin für die Versorgung im jeweiligen Verflechtungsbereich ankommt, dagegen die konkrete städtebauliche Gestaltung eines bestimmten Stadtteils unerheblich ist. Entgegen der Meinung der Beklagten führt eine Berücksichtigung der konkreten städtebaulichen Verhältnisse in einem Teilbereich des Gemeindegebietes auch nicht dazu, die durch die allgemeine Entwicklung oder die Innenstadt schwächende eigene Planung der Nachbargemeinde verursachten Gefahren der planenden Gemeinde aufzubürden. Denn in den Blick zu nehmen ist allein, inwieweit der innerstädtische Kernbereich in seiner konkreten Gestaltung (also u.U. schon gestört durch Betriebe im übrigen Gemeindegebiet) durch die Planung beeinträchtigt werden kann.
Der vorstehend aufgezeigte Mangel im Abwägungsvorgang ist auch nicht deshalb von vornherein unbeachtlich, weil ohne weitere Untersuchung davon ausgegangen werden kann, dass für den Stadtkern der Klägerin unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art nicht zu befürchten sind. Wenn es auch insoweit auf die jeweiligen konkreten Verhältnisse der betroffenen Städte ankommt und damit eine generelle Grenze nicht festgelegt werden kann, geht die wohl überwiegende Meinung in Literatur und Rechtsprechung (s. die im Beschluss vom 8. Januar 1999 - S. 16 - zitierten Stellen, s.a. Wagner, ZfBR 2000, 21 - 22 -, Schmitz, aaO 1111) dahin, die Möglichkeit solcher Auswirkungen auf die durch § 2 Abs. 2 BauGB geschützte Planungshoheit der Nachbargemeinde und damit eine Abwägungspflicht dann anzunehmen, wenn eine Umsatzumverteilung zu deren Lasten durch das angegriffene Vorhaben von mindestens 10 % zu erwarten ist, weil die damit verbundenen primär wirtschaftlichen Folgen, insbesondere Betriebsschließungen, zu einer Veränderung der städtebaulichen Gestaltung führen und damit die Nachbargemeinde zu einer Änderung ihrer bisherigen Planung zwingen könne. Solche Folgen können im vorliegenden Fall nicht von vornherein ausgeschlossen werden, da nach dem mehrfach Gesagten das Gutachten A. vom Dezember 1996 insoweit keine Aussagen trifft und das von der Klägerin vorgelegte Gutachten GWH vom 5. November 1997 eine Umsatzumverteilung für alle auch im DOZ geplanten Branchen von 14,2 % prognostiziert. Selbst wenn die Angriffe der Beklagten gegen dieses Gutachten ganz oder zum Teil zutreffend wären, kann jedenfalls nicht von vornherein davon ausgegangen werden, dass die Wirkungen des DOZ auf den Einzelhandel im Stadtzentrum allenfalls geringfügig und daher nicht abwägungserheblich wären.
Die Pflicht, die unmittelbaren Auswirkungen gewichtiger Art für die städtebauliche Situation des Stadtkerns der Klägerin zu ermitteln und in die Abwägung einzubeziehen, entfällt auch nicht deshalb, weil die Belange der Klägerin in keinem Fall höher zu gewichten wären als das mit der Planung verfolgte Interesse. Abgesehen davon, dass die Belange der Klägerin auch Anlass für eine Änderung der Planung sein könnten, dürfen bei der Frage, ob Planreife im Sinne von § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB gegeben ist, die Unbeachtlichkeits- und Heilungsvorschriften des § 214 BauGB nicht herangezogen werden. Diese dienen lediglich dazu, die Wirksamkeit einer - erlassenen - Norm auch mit Rücksicht auf das Vertrauen der Adressaten zu erhalten, dagegen soll dadurch der Geltungsanspruch der dort genannten Vorschriften nicht von vornherein aufgehoben werden. Das zeigt auch § 216 BauGB, wonach die Genehmigungsbehörde verpflichtet ist, die Einhaltung dieser Bestimmungen zu prüfen (s. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, Rdnr. 13 zu § 33).
Aufgrund des zuvor beschriebenen im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung bestehenden Ermittlungsdefizits im Planaufstellungsverfahren, das eine abschließende Abwägungsentscheidung nicht zulässt, scheidet die materielle Planreife im Sinne von § 33 Abs. 1 Nr. 2 BauGB aus.
Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteilt sich daher, da es unstreitig nicht innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB errichtet worden ist, nach § 35 Abs. 2 BauGB. Das macht die Genehmigung nicht - wie die Klägerin meint - wegen offensichtlichen Verstoßes gegen § 35 Abs. 2 und 3 BauGB nichtig. Denn die obigen Erörterungen zu § 33 BauGB zeigen, dass diese Bestimmung als Rechtsgrundlage nicht von vornherein ausscheidet und daher von einer offensichtlichen Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung keine Rede sein kann. Die Genehmigung verstößt auch nicht gegen eine die Klägerin schützende Bestimmung, die nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB zu beachten ist.
Die Genehmigung verletzt die Klägerin nicht bereits deshalb in ihren Rechten, weil sie einem - die Klägerin schützenden - Ziel der Raumordnung widerspricht, § 35 Abs. 2 Satz 2 BauGB. Dabei kann dahinstehen, ob Nr. 3.4.1.3 Abs. 9 des Landesentwicklungsprogramms III, für verbindlich erklärt durch Landesverordnung vom 27. Juni 1995 (GVBl S. 225), wonach durch die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben die Funktion benachbarter zentraler Orte und ihrer Versorgungsbereiche nicht beeinträchtigt werden darf, ein verbindliches Ziel im Sinne von § 35 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist. Zwar wird in der Literatur die Auffassung vertreten, dass derartige Regelungen in Verbindung mit den jeweiligen Zentralitätsfestsetzungen verbindliche Ziele im Sinne von § 3 Nr. 2 ROG sind (so Schmitz, ZfBR 2001, 85; Spannowsky, NdsVBl 2001, 32 - 34 -; a.A.: Hoppe, DVBl 2001, 81 - 85 -), jedoch dient diese Bestimmung im Landesentwicklungsprogramm nicht dem Schutz der Klägerin. Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 ROG ist ein Raumordnungsplan für das Gebiet eines jeden Landes aufzustellen. Dies zeigt bereits, dass die darin enthaltenen Festlegungen sich lediglich auf das Landesgebiet beziehen können. Das Landesentwicklungsprogramm enthält die Ziele und Grundsätze der Landesplanung (§ 10 LPlG), die eine nachhaltige Entwicklung des Landes durch die Abstimmung der wirtschaftlichen, sozialen, kulturellen und ökologischen Planungen und Maßnahmen fördern soll (§ 2 Abs. 1 LPlG). Dient die Landesplanung daher - naturgemäß - der Überplanung und Förderung des Landesgebiets, so können die im Landesentwicklungsprogramm enthaltenen Festlegungen auch nur innerhalb des Landes Rechte und Pflichten begründen. Soweit gemäß § 8 Abs. 2 ROG und § 2 Abs. 17 LPlG Raumordnungspläne benachbarter Länder aufeinander abzustimmen sind, vermitteln diese Bestimmungen jedenfalls den Gemeinden der angrenzenden Länder keine Rechte. Aus diesem Grunde scheidet § 35 Abs. 3 Satz 2 BauGB in Verbindung mit dem Landesentwicklungsprogramm als eine Norm aus, die auch eine im Saarland gelegene Gemeinde wie die Klägerin schützen soll.
Als eine die Klägerin schützende Norm kommt jedoch § 2 Abs. 2 BauGB in Betracht. Das interkommunale Abstimmungsgebot in § 2 Abs. 2 BauGB verbietet über den Rahmen der Bauleitplanung hinaus der Gemeinde, durch andere Maßnahmen die Weichen für die Zulassung eines Vorhabens zu stellen, das unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung der Nachbargemeinde nach sich zieht, etwa durch die Erteilung des Einvernehmens nach § 36 BauGB (BVerwGE 84, 209, Urteil vom 11. Februar 1993, NVwZ 94, 285; NVwZ 95, 694). Das Gebot der interkommunalen Rücksichtnahme ist ein öffentlicher Belang im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB. Der Schutzbereich dieser Bestimmung in § 2 Abs. 2 BauGB im Rahmen der Erteilung einer Baugenehmigung nach § 35 BauGB unterscheidet sich von der rechtlichen Wirkung, die § 2 Abs. 2 BauGB im Rahmen der Bauleitplanung zukommt. Bei dieser konkretisiert § 2 Abs. 2 BauGB die Pflicht der planenden Gemeinde zur gerechten Abwägung der von der Planung berührten Belange gemäß § 1 Abs. 6 BauGB. Eine solche Abwägungspflicht - im Sinne einer Planung - enthält § 35 BauGB nicht. Vielmehr ist der öffentliche Belang des Gebots der interkommunalen Rücksichtnahme dann beeinträchtigt, wenn ein Vorhaben zu unzumutbaren Auswirkungen auf die Bauleitplanung benachbarter Gemeinden führt. Während eine Bauleitplanung schon dann abwägungsfehlerhaft sein kann, wenn der Plangeber gegen das in § 2 Abs. 2 BauGB enthaltene Abwägungsgebot verstößt, was beispielsweise auch durch einen Fehler im Abwägungsvorgang begründet sein kann (vgl. Üchtritz, aaO S. 574), kann ein Dritter eine Baugenehmigung nicht deshalb anfechten, weil ihr keine korrekte Abwägungsentscheidung zugrunde liegt, vielmehr erst dann, wenn die getroffene Entscheidung im Ergebnis die Grenzen des nachbargemeindlichen Abstimmungsgebots verletzt (BVerwG, NVwZ 95, 598, aaO). Dies ist dann der Fall, wenn das Vorhaben zu Auswirkungen führt, die unzumutbar sind (vgl. Wagner, ZfBR 2000, 21 - 22 -, Uechtritz, BauR 99, 572 - 575 -). Insofern ergeben sich keine Abweichungen zum Umfang des allgemeinen Rücksichtnahmegebotes im Rahmen der §§ 30, 34 und 35 BauGB.
Die Meinung der Klägerin, auch eine Genehmigung nach § 35 BauGB sei in einem Fall wie dem vorliegenden nur rechtmäßig gegenüber der Nachbargemeinde, wenn ihr eine Abwägung zugrunde liege, die sowohl hinsichtlich ihres Verfahrens wie des Ergebnisses dem Abwägungsgebot nach § 2 Abs. 2 BauGB entspreche, liefe im Ergebnis darauf hinaus, für Vorhaben, die Auswirkungen auf die Nachbargemeinde im Sinne von § 2 Abs. 2 BauGB haben können, eine Planungspflicht zu begründen. Durch die Anerkennung eines auf die Vermeidung unzumutbarer Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung der Nachbargemeinde gerichteten Gebots der Rücksichtnahme als öffentlicher Belang im Sinne von § 35 Abs. 2 BauGB wird jedoch sichergestellt, dass das Recht der Nachbargemeinde auf Beachtung ihrer Planungshoheit nicht verletzt wird (vgl. zum Planungserfordernis als öffentlicher Belang BVerwG, Urteil vom 22. Juni 1990, NVwZ 1991, 64 - 66).
Die angefochtene Baugenehmigung verletzt nicht den aus § 2 Abs. 2 BauGB fließenden Anspruch der Klägerin auf Rücksichtnahme und Vermeidung unzumutbarer Auswirkungen (BVerwGE 84, 209 - 215 -; BayVGH, Urteil vom 14. Januar 1991, GewArch 1991, 314 - 315). Die Grenze der Zumutbarkeit bestimmt sich im Einzelfall aufgrund einer Abwägung der mit der Planung verfolgten Ziele der planenden Gemeinde gegenüber den Belangen der betroffenen Nachbargemeinde, wobei sich beide Gemeinden letztlich auf ihr Recht zur eigenverantwortlichen Gestaltung ihrer städtebaulichen Ordnung, das in Art. 28 Abs. 2 GG wurzelt, berufen können.
Mit der Planung des DOZ verfolgt die Beklagte (bzw. der ZEF) das Ziel, einen Beitrag zur Behebung der Strukturschwäche in der Region zu leisten, die auf der Grenzlage von Z. beruht und sich erheblich durch den Abzug von amerikanischen und deutschen Streitkräften vergrößert hat. Dabei wurden nicht nur rund 350 ha bisher militärisch genutzter Flächen frei, vielmehr sind ca. 2.000 Arbeitsplätze weggefallen. Daher besteht ein erhebliches Interesse an einer Wiedernutzung dieser Flächen durch Anlagen, die einen Beitrag zur Erhöhung der Wirtschaftskraft und Verminderung der Arbeitslosigkeit leisten (die Arbeitslosenquote im Bezirk des Arbeitsamtes Z. betrug im November 1996 12,9 % und ist bis Februar 1998 auf 13,4 % gestiegen - s. Bebauungsplanakten Drs. 3 B S. 554). Derartige positive Impulse sind von dem umstrittenen Vorhaben zu erwarten. Zwar wird von den Beteiligten unterschiedlich bewertet, inwieweit das DOZ im Ergebnis zu einer Erhöhung der Zahl der Beschäftigten führt, da die Klägerin einmal von einem geringeren Bedarf für die Anlage und andererseits dem Wegfall von Arbeitsplätzen im Einzelhandel der benachbarten Städte ausgeht, während der ZEF, gestützt auf die Gutachten A., eine größere Zahl von neuen Arbeitsplätzen und wegen des Synergieeffekts der Anlage für die Umgebung keinen Verlust prognostiziert. Ob die gegen die jeweiligen Gutachten erhobenen Rügen sowie Angriffe gegen die Ausgangsdaten und Methoden zutreffen, kann im vorliegenden Verfahren unentschieden bleiben. Denn jedenfalls muss gesehen werden, dass das DOZ Teil eines Gesamtprojektes ist, dessen Säulen "Einkaufen" und "Erlebniseinrichtungen" einen funktionalen Zusammenhang aufweisen, da sie geeignet sind, Nutzer auch jeweils für den anderen Bereich anzuziehen. Ein derartiger funktionaler Zusammenhang besteht zwar nicht zwischen dem DOZ und den Erlebniseinrichtungen einerseits sowie dem Flugplatz und dem Bereich Multimedia auf der anderen Seite, allerdings ist der wirtschaftliche Zusammenhang des Gesamtprojektes zu beachten, so dass bei einem Scheitern der Planung für das DOZ auch eine alsbaldige Wiedernutzung des übrigen Flugplatzgeländes in Frage gestellt würde (s. Abschlussentscheid der früheren Bezirksregierung Rheinhessen- Pfalz im Raumordnungsverfahren -S. 27-). An der Gesamtnutzung besteht aber ein erhebliches - auch gemeindliches - städtebauliches, strukturpolitisches und arbeitsmarktpolitisches Interesse. Auf der anderen Seite sind die durch das Vorhaben berührten, von § 2 Abs. 2 BauGB geschützten Belange der Klägerin zu betrachten. Nach dem oben Gesagten ist wegen der Besonderheiten des Fabrikverkaufszentrums, insbesondere wegen der Begrenztheit hinsichtlich Art, Breite und Tiefe des angebotenen Sortiments sowie dem fehlenden Angebot von Serviceleistungen eine Gefährdung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung speziell mit Waren des kurzfristigen Bedarfs nicht zu befürchten. Betroffen durch die angefochtene Genehmigung ist jedoch das Interesse der Klägerin an der Aufrechterhaltung des aufgrund ihrer Planung sowie der Investitionen geschaffenen städtebaulichen Charakters des Stadtzentrums im Wesentlichen im Bereich der Altstadt mit Marktplatz und T.-Straße als Standort des Einzelhandels. Die Ansiedlung des DOZ führt, was keiner der Prozessbeteiligten sowie der mit der Planung befassten Gutachter bestreitet, zu einer Umlenkung von Kaufkraft aus der Innenstadt von H. zum DOZ. Dieser - primär wirtschaftliche - Effekt kann die Existenzfähigkeit von Einzelhandelsgeschäften gefährden, die dasselbe Sortiment vertreiben wie die in der genehmigten Anlage angesiedelten Betriebe. Dadurch bedingte Betriebsschließungen sind geeignet, die Attraktivität des Einzelhandels insgesamt zu mindern und eine Entwicklung bis hin zu einer Verödung des Stadtzentrums einzuleiten (Trading-Down-Effekt).
Bei der Gewichtung der so umschriebenen Interessen der Klägerin ist allerdings zu beachten, dass die Innenstadt in ihrer Funktion als Einzelhandelsstandort ohnehin einem allgemeinen Strukturwandel unterliegt, dem durch ständige Gegenmaßnahmen der Wettbewerber und der Kommunen begegnet werden muss. So trägt die Klägerin selbst vor (Schriftsatz vom 7. November 2000, S. 128), dass bereits heute 6 bis 7 % der Einzelhandelsladenflächen der Innenstadt leer stehen, und sie aufgrund der von ihr beklagten anhaltenden negativen Entwicklung der Rahmendaten (Einwohnerzahl, Entwicklung der Einzelhandelsnachfrage, extrem hohe Arbeitslosenquote) gehalten ist, zur Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit und Attraktivität ihrer Innenstadt Anstrengungen zu unternehmen oder die bereits eingeleiteten zu verstärken. Dabei ist an Stadtmarketingkonzepte zu denken wie auch an die Schaffung anderer Anziehungspunkte, etwa kultureller Art oder im Bereich von Dienstleistungen. Allerdings erscheint es zweifelhaft, ob in einer Fußgängerzone mit Ladenlokalen im Erdgeschoss verstärkt Wohnungen untergebracht werden können.
Auch die einzelnen Betriebe können und müssen verstärkte und neuartige Werbemaßnahmen entwickeln, um dem allgemeinen Trend vom Einkaufen in spezialisierten Geschäften hin zu einem Einkaufen "auf der grünen Wiese" entgegenzuwirken. Die Notwendigkeit derartiger Anstrengungen besteht daher schon ohne die negativen Auswirkungen des DOZ. Sie sind auch nicht von vornherein erfolglos, wie das in dem Gutachten V./W. aufgezeigte Beispiel des FOC Cheshire Oaks beweist. Dieses Factory Outlet Center mit einer Gesamtverkaufsfläche von 19.000 qm liegt im Bereich der Gemeinde Ellesmere Port, deren Einkaufsinnenstadt über ca. 80 Einzelhandelsbetriebe verfügt. Etwa 2 1/2 Jahre nach Aufnahme des Betriebs des Factory Outlet Centers haben 40 % der Innenstadtbetriebe einen Umsatzrückgang beklagt, nach Ansicht von 64 % der Händler leidet die Innenstadt insgesamt unter einem Umsatzrückgang. Allerdings bewerten mehr als die Hälfte (nämlich 60 %) der Händler die Auswirkungen auf den eigenen Betrieb weder positiv noch negativ. Eine entsprechende Untersuchung in der etwa 15 km entfernt gelegenen Innenstadt von Chester City (Einwohnerzahl 1981, 58.400 - Brockhaus Enzyklopädie 1987) - daher in etwa vergleichbar mit der Klägerin - hat dagegen ergeben, dass 89 % der Einzelhändler die Auswirkungen auf den eigenen Betrieb weder positiv noch negativ bewerten (66 % in Bezug auf die Innenstadt insgesamt) und auch nur 9 % einen Umsatzrückgang beklagen (s. V./W., S. 43-45).
Dagegen haben sich für die Stadt Z. keine Möglichkeiten ergeben, entsprechend der früheren planerischen Darstellung die Konversionsfläche des ehemaligen Militärflugplatzes und seiner Umgebung einer gewerblichen Nutzung zuzuführen und dadurch eine weitere Verschlechterung der Arbeitsmarktsituation und der wirtschaftlichen Lage der Bevölkerung in ihrem Gebiet aufzuhalten. Das überragende städtebauliche, struktur- und arbeitsmarktpolitische Interesse an der Verwirklichung des geplanten Vorhabens rechtfertigt es, ein Überschreiten der Zumutbarkeitsgrenze im Rahmen des § 2 Abs. 2 BauGB erst dann anzunehmen, wenn - wie bereits das Verwaltungsgericht ausgeführt hat - mit hinreichender Wahrscheinlichkeit eine im räumlichen Umfang sowie hinsichtlich der Nutzung weitgehende Zerstörung des städtebaulichen Charakters des betroffenen Stadtkerns, auch als Standort des Einzelhandels, trotz zumutbarer eigener Anstrengungen insgesamt zu besorgen ist.
Für die Beantwortung der Frage, ob eine derartige Gefährdung zu erwarten ist, ob mit anderen Worten die Planung und Genehmigung des DOZ mit der städtebaulichen Gestaltung der Klägerin unverträglich ist, ist die künftige Umsatzumverteilung ein Indiz. Allerdings kann nicht nach einem generellen Maßstab beantwortet werden, wann die Grenze der Unverträglichkeit erreicht ist. Wegen fehlender Erfahrung mit den Wirkungen von Factory Outlet Center in Deutschland kann nur auf Erkenntnisse mit solchen Anlagen in europäischen Ländern und auf Untersuchungen über die Auswirkungen von nicht integrierten herkömmlichen Einkaufszentren auf die Nachbarstädte in Deutschland zurückgegriffen werden. Dabei sind jedoch die jeweiligen Besonderheiten zu beachten, die eine vollständige Übertragbarkeit ausschließen. So betonen die beteiligten Sachverständigen (s. A., Dezember 1996, S. 135; GWH, November 1997, S. 12) die Schwierigkeiten einer seriösen Prognose. Nach einer vielfach vertretenen und vom Senat im Beschluss vom 8. Januar 1999 geteilten Auffassung ist jedenfalls von einer Umsatzumverteilung von 10 % an mit unmittelbaren Auswirkungen gewichtiger Art auf die städtebauliche Ordnung der Nachbargemeinden zu rechnen, die eine Abwägung im Sinne von § 2 Abs. 2 BauGB erforderlich machen. Das bedeutet allerdings nur, dass die planende Gemeinde die Belange der Nachbarstadt zu ermitteln und ihren eigenen mit der Planung verfolgten Belangen abwägend gegenüberzustellen hat. Die Grenze des ihr eingeräumten Abwägungsspielraums wird erst dann überschritten, wenn die Entscheidung der objektiven Gewichtigkeit der berührten entgegengesetzten Belange nicht mehr entspricht. Erst dann, und nicht bereits mit dem Entstehen der Abwägungspflicht, ist das Abwägungsergebnis fehlerhaft. Demzufolge indiziert nicht bereits eine Umsatzumverteilung von 10 % ein fehlerhaftes Abwägungsergebnis (vgl. Oetting, DVBl 1999, 595 - 597-), vielmehr setzt ein Verstoß gegen das Abwägungsgebot wegen unverträglicher Auswirkungen des Vorhabens auf die Gestaltung des Stadtkerns der Nachbarstadt eine deutlich höhere Umverteilung voraus. Untersuchungen dazu liegen, soweit ersichtlich, lediglich in Form einer Langzeitstudie der GMA in Baden-Württemberg vor. Dabei wurden (s. Schmitz, BauR 1999, 1100 - 1109) insgesamt 8 großflächige Einzelhandelsansiedlungen unterschiedlicher Betriebstypen und Betriebsgrößen von einem Supermarkt von 900 qm bis zu einem Einkaufszentrum von 21.000 qm untersucht. Die Standorte reichen von Solitärstandorten in Ortsrandlagen bis zu einer Ergänzungslage des Hauptgeschäftszentrums. Bei der Bewertung der Auswirkungen für die Standortgemeinde kommen V./W. (S. 72) zu dem Ergebnis, dass die städtebauliche Unverträglichkeit bei einer Umsatzumverteilung von größer als 20 % anzusetzen ist. Üchtritz (BauR 1999, 572 - 583 -) hält eine Grenzziehung von etwa 25 % für möglich.
Nach dem Vortrag der Klägerin bzw. der Bewertung in den von ihr vorgelegten Gutachten führt die Umsatzumverteilung zugunsten des Vorhabens und zu Lasten ihrer Innenstadt zu einer "erheblichen" Beeinträchtigung und einer "umfassenden Gefährdung" der Urbanität. Dies ergebe sich aus einer prognostizierten Umsatzumverteilung von 14,2 % insgesamt, für den (zusammen ermittelten) Bereich Bekleidung/Schuhe/Lederwaren von 15,3 %, während für die Bereiche Elektro mit 27,1 % und Heimtextilien mit 34,5 % ermittelt wurde. Zwar weichen diese Werte erheblich von denjenigen in den A.-Gutachten vom Dezember 1996 und Februar 1998 ab. Gegen letztere spricht jedoch zum einen, dass sie nicht den innerstädtischen Kernbereich als Standort des Einzelhandels allein, sondern den gesamten Stadtbereich berücksichtigen. Auch bestehen Bedenken gegen die dort angesetzte Flächenproduktivität. Denn die Größe des Projektes begründet die Gefahr, dass nicht nur hochwertige bis mittlere, sondern auch "schwache" Marken angeboten werden (s. V./W., S. 15, 16, 113, 114; vgl. auch Abschlussentscheid der Bezirksregierung vom Juni 1997 S. 29) und wegen der Vielzahl der Läden selbst bei Beachtung der im Planentwurf festgesetzten und vertraglich geregelten Einschränkungen insgesamt in manchen Branchen doch nahezu ein Vollsortiment angeboten werden kann. Dadurch nähert sich das DOZ einem normalen Einkaufszentrum. Auch müssen bei der Frage der Flächenproduktivität und des erzielbaren Umsatzes die die Attraktivität steigernden Einrichtungen der Gesamtanlage, wie Erlebniseinrichtungen (Nr. 1.2.3 der textlichen Festsetzungen des Planentwurfs) und der Freizeitbereich mitberücksichtigt werden. Der Senat hält daher an seinen Bedenken gegen die im Gutachten A. 1996 angenommene Flächenproduktivität fest. Allerdings bleiben entscheidende Unterschiede, so insbesondere die Tatsache, dass nicht alle Sortimente - vor allem nicht des kurzfristigen Bedarfs - angeboten werden und dass Serviceleistungen ausgeschlossen sind. Auch darf bei der Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Baugenehmigung nicht unterstellt werden, dass die Beigeladene bei dem Betrieb des FOC von der Genehmigung einschließlich der darin enthaltenen Beschränkungen abweicht. Daher dürfte der Ansatz in den GWH-Gutachten vom 4. und 5. November 1997 - jeweils S. 16 -, die von einer Flächenproduktivität von 8.800,-- DM pro Quadratmeter für die Factory Outlet Shops und von 11.300,-- DM für die Interactive-Stores ausgehen, den Anforderungen an eine, auch die Risiken für die Nachbarstädte berücksichtigenden Prognose entsprechen. Das wird bestätigt durch die Angaben von V./W., die für größere Zentren von einer Flächenproduktivität von 7.000,-- bis 10.000,-- DM pro Quadratmeter ausgehen (S. 125).
Andererseits hat der Gutachter Dr. L. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt, die zu erwartende Umsatzumverteilung durch das Vorhaben in der genehmigten Größe sei etwa 1 - 2 Prozentpunkte geringer anzusetzen als die in den genannten Gutachten prognostizierte.
Eine Bewertung der von den Gutachtern der Klägerin ermittelten Zahlen - unter Berücksichtigung des oben erwähnten geringfügigen Abschlags - ergibt nach Auffassung des Senats, dass das genehmigte Vorhaben nicht zu städtebaulich unverträglichen Auswirkungen für den Kernbereich der Innenstadt der Klägerin führt. Denn bereits das Gutachten vom 5. November 1997 ergibt - bezogen auf das Gesamtvorhaben von rund 48.000 qm Verkaufsfläche - eine Umsatzumverteilung von 14,2 %, die die oben erwähnten (Orientierungs-)Werte von 20 bzw. 25 % deutlich unterschreitet. Auch der Bereich Bekleidung/Schuhe/Lederwaren, dem als Leitsortiment eine besondere Bedeutung für die Attraktivität des Einkaufsstandorts zukommt, bleibt mit 15,3 % deutlich unterhalb dieser Marke. Eine derartige Schlüsselfunktion kommt den Bereichen Heimtextilien (prognostizierte Umsatzumverteilung 34,5 %) und Elektro (prognostizierte Umsatzumverteilung 17,1 %) nicht zu. Diese sind ohnehin vielfach in entsprechenden Märkten an nicht integrierten Standorten angesiedelt, so dass der Besucher der Innenstadt nicht zwingend insoweit ein breit gefächertes Angebot erwartet.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass selbst auf der Grundlage der von der Klägerin vorgelegten Gutachten zwar mit einer erheblichen Beeinträchtigung des städtebaulichen Charakters des innerstädtischen Kernbereichs in H. zu rechnen ist, nicht jedoch mit einer ernsthaften Gefährdung, die einen Verlust des Charakters als durch den Einzelhandel geprägtes Baugebiet befürchten lässt. Zwar mag die jetzige Nutzungsstruktur in den Randbereichen des betroffenen Gebietes abbröckeln, die prognostizierten verminderten künftigen Umsätze (mit einem Gesamtvolumen von etwa 86 - 88 % des derzeitigen Umfangs) können jedoch nach wie vor Grundlage für die Existenz einer Vielzahl von Geschäften unterschiedlicher Branchen bilden. Dies gilt auch für Gaststättenbetriebe, die in der Innenstadt, im Gegensatz zu den im DOZ geplanten, auch unabhängig von Einkäufen durch die Wohnbevölkerung aufgesucht werden. Bei dieser Bewertung berücksichtigt der Senat auch, dass zur Beibehaltung der Attraktivität der Innenstadt ohnehin dauernde Anstrengungen erforderlich sind, die also durch das genehmigte Vorhaben nicht hervorgerufen, sondern lediglich verstärkt werden. Da somit die Grenze der städtebaulichen Unverträglichkeit nicht erreicht ist, sind die Auswirkungen für die Klägerin im Hinblick auf die große Bedeutung des Vorhabens für die Beklagte bzw. den Zweckverband nicht unzumutbar.
Einer Beweisaufnahme bedurfte es nicht. Hinsichtlich des Umfangs der Auswirkungen für die Klägerin hat der Senat deren Vortrag zugrunde gelegt. Die Frage der Zumutbarkeit dieser Auswirkungen ist eine Rechtsfrage.
Unzumutbare Auswirkungen ergeben sich schließlich auch nicht aus der Verkehrssteigerung. Nach der verkehrsplanerischen Begleituntersuchung des Büros V. vom März 1989 ist mit einem Verkehrsaufkommen von 240 Pkw pro Tag und Richtung aus dem Raum H. zu rechnen. Dabei werden im Wesentlichen überörtliche Straßen, wie Landes- und Bundesstraßen sowie die Bundesautobahn benutzt, so dass eine übermäßige Zusatzbelastung der innerstädtischen Verkehrswege ausscheidet.
Die Berufung ist daher mit der Kostenfolge aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO zurückzuweisen.
Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 167 VwGO, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Revision wird gemäß § 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO zugelassen, da der Rechtssache nach Auffassung des Senats hinsichtlich der Auslegung des § 2 Abs. 2 BauGB und seiner Anwendung im Rahmen des § 35 Abs. 2 BauGB grundsätzliche Bedeutung zukommt.