AG Dortmund, Urteil vom 10.12.2015 - 514 C 108/14
Fundstelle
openJur 2019, 16790
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Tenor

1. Der in der Eigentümerversammlung vom 25.08.2014 der X2 P2

in 44227 Dortmund gefasste Beschluss zum Tagesordnungspunkt 3 (Beratung

und Beschlussfassung über die Festlegung der Verteilungsschlüssel bei den

Hausgeldabrechnungen und den Wirtschaftsplänen) wird insgesamt für ungültig

erklärt.

2. Der in der Eigentümerversammlung der X2 P2 in 44227

Dortmund vom 25.08.2014 gefasste Beschluss zum Tagesordnungspunkt 4 a

(Beratung und Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2013 und Ent-

lastung des Verwalters für das Jahr 2013) wird für ungültig erklärt.

3. Der in der Eigentümerversammlung der X2 P2 in 44227

Dortmund vom 25.08.2014 zum Tagesordnungspunkt 4 b gefasste Beschluss

(Entlastung der Verwaltung) wird für ungültig erklärt.

4. Der in der Eigentümerversammlung der X2 P2 in 44227

Dortmund vom 25.08.2014 zum Tagesordnungspunkt 5 gefasste Beschluss

(Beratung und Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2014 und die

Zuführung zur Instandhaltungsrücklage) wird bezogen auf die Positionen

"Abwasser" und "Müllabfuhr" für ungültig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage hinsichtlich dieses Tagesordnungspunktes

abgewiesen.

5. Der in der Eigentümerversammlung der X2 P2 in 44227

Dortmund vom 25.08.2014 zum Tagesordnungspunkt 6 gefasste Beschluss

(Beratung und Beschlussfassung über den Einbau einer neuen Haustüranlage

wg. Abgängigkeit) wird für ungültig erklärt.

6. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

7. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 12,25 % und die Beklagten zu

87,75 % zu tragen.

8. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu voll-

streckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

9. Der Streitwert wird auf 20.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft P2 in 44227 Dortmund. Die X2 besteht aus 7 Wohnungen, 10 Garagen und 2 Teileigentumseinheiten. Der X2 liegt die Teilungserklärung des Notars Q I. QI vom 21. Mai 1984 (Urkundenrolle Nr. ...#/...) zugrunde. In § 9 Ziffer 2 der Teilungserklärung findet sich folgende Regelung:

"Der auf den Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den Kosten wird nach dem Miteigentumsanteil ermittelt, der in § 1.) der Teilungserklärung festgelegt ist, soweit nicht nachstehend etwas anderes bestimmt ist: (...)".

Nach dieser Vorschrift soll u.a. der Kaltwasserverbrauch nach Personenzahl, die Müllabfuhr nach Haushalt und die Entwässerungsgebühren nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden. X-X2 der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung wird auf die Anlage 3 (Bl. 22 ff. d.A.) Bezug genommen.

Am 25.08.2014 fand eine Eigentümerversammlung der X2 statt. Unter den Tagesordnungspunkten 3, 4 a, 4 b, 5 und 6 wurde Folgendes protokolliert:

"TOP 3 Beratung und Beschlussfassung über die Festlegung der Verteilungs-

schlüssel bei den Hausgeldabrechnungen und den Wirtschaftsplänen

Die Gemeinschaft der Eigentümer fasste zu TOP 3 folgenden Beschluss:

Die Gemeinschaft beschließt die Beibehaltung und Weiterführung folgender Verteilungsschlüssel bei den Hausgeldabrechnungen und den Wirtschaftsplänen:

Kaltwasser nach Personenzahl und Zeit

Abwasser nach Personenzahl und Zeit

Kalt- und Abwasser zur Gartenbewässerung nach Einzelverbrauch

Müllabfuhr nach Personenzahl und Zeit

Allgemeinstrom nach Haushalten

Gartenpflege nach Haushalten

Winterdienst nach Haushalten

Versicherung nach MEA

Grundstücksentwässerung nach MEA

Sonstiges - umlegbare Kosten nach MEA

T-T2 T2 nach MEA

T-T2 X2 nach 9 Einheiten

Verwaltervergütung WE nach 7 Einheiten

Verwaltervergütung Garage nach 10 Einheiten

Bankgebühren nach MEA

Sonstiges - nicht umlegbare Kosten nach MEA

Sonderkosten Einzelabrechnung

Heizungs- und Warmwasserkosten Einzelabrechnung

Abstimmungsergebnis

Ja 700/1.000 stel

Nein 153/1.000 stel

Enthaltung 0/1.000 stel

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

Der Beschluss wurde mit der erforderlichen Mehrheit wie beantragt gefasst.

TOP 4 Beratung und Beschlussfassung über die Jahresabrechnung 2013 und

Entlastung des Verwalters für das Jahr 2013

Die Gemeinschaft der Eigentümer fasste zu TOP 4 folgenden Beschluss:

a) Die von der Verwaltung vorgelegten Gesamt-/Einzelabrechnungen für das Jahr

2013 werden hiermit angenommen und die Abrechnungsergebnisse sofort fällig gestellt. Die Guthaben bzw. die Fehlbeträge aus den jeweiligen Einzelabrechnungen werden sofort fällig mit den Eigentümern verrechnet bzw. die Eigentümer haben selbst umgehend für den Kontoausgleich zu sorgen. Die Eigentümer werden gebeten Veranlassungen erst zu treffen, wenn sie das Abrechnungsschreiben der Verwaltung erhalten.

Die Verwaltung wird aufgefordert, Guthaben und Fehlbeträge unverzüglich einzufordern.

Abstimmungsergebnis

Ja 684/984 stel

Nein 153/984 stel

Enthaltung 0/984 stel

(gemäß X2 darf die ETG Koch/Koch-Rentz nicht mitstimmen, wg. teilweiser Personengleichheit mit der Verwaltung)

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis

Der Beschluss wurde mit der erforderlichen Mehrheit wie beantragt gefasst.

b) Der Verwaltung wird für den Zeitraum vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013 aus-

drücklich die Entlastung erteilt.

Abstimmungsergebnis

Ja 564/984 stel

Nein 153/984 stel

Enthaltung 0/984 stel

(gemäß X2 darf die ETG Koch/Koch-Rentz nicht mitstimmen, wg. teilweiser Personengleichheit mit der Verwaltung)

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis

Der Beschluss wurde mit der erforderlichen Mehrheit wie beantragt gefasst.

TOP 5 Beratung und Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan 2014 und die Zu-

Führung zur Instandhaltungsrücklage

Die Gemeinschaft der Eigentümer fasste zu TOP 5 folgenden Beschluss:

Der Wirtschaftsplan wird in der vorgelegten Form beschlossen. Alle Beteiligten sind sich darüber einig, dass die neuen Pauschalen rückwirkend ab dem 01.01.2014 bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes gelten.

Die Fehlbeträge aus den jeweiligen Abweichungen zwischen der alten und der neuen Pauschale, werden sofort fällig. Die Eigentümer werden gebeten Veranlassungen erst zu treffen, wenn sie das Abrechnungsschreiben der Verwaltung erhalten. Die Verwaltung wird aufgefordert die Umstellung unverzüglich vorzunehmen.

Abstimmungsergebnis

Ja 700/1.000 stel

Nein 153/1.000 stel

Enthaltung 0/1.000 stel

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

Der Beschluss wurde mit der erforderlichen Mehrheit wie beantragt gefasst.

TOP 6 Beratung und Beschlussfassung über den Einbau einer neuen Haustüran-

lage wg. Abgängigkeit

Die Gemeinschaft der Eigentümer fasste zu TOP 6 folgenden Beschluss:

Die Gemeinschaft beschließt die Erneuerung der Haustüranlage X-X2 Abgängigkeit. Die Arbeiten wurden ausgeschrieben. Es liegen insgesamt 4 Angebote vor. Die Arbeiten werden gem. Angebot an die Firma B GmbH, J-Strasse, 33034 Brakel vom 12.02.2013 vergeben. Die Kosten von ca. 4.489,87 € zzgl. möglicher Kostensteigerungen werden der Instandhaltungsrücklage entnommen. Art und Ausführung der Arbeiten ergeben sich aus dem Angebot. Als Glasfarbe wählt die Gemeinschaft "Satinato 4mm" mit einem 30 mm breiten klaren Rand je Glaselement. Die Verwaltung wird angewiesen, den Auftrag unverzüglich zu vergeben.

Abstimmungsergebnis

Ja 700/1.000 stel

Nein 153/1.000 stel

Enthaltung 0/1.000 stel

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

Der Beschluss wurde mit der erforderlichen Mehrheit wie beantragt gefasst."

Unter dem Tagesordnungspunkt 13 a wurde ein Negativbeschluss zu folgendem vorgeschlagenen Beschlusswortlaut gefasst:

"Die Gemeinschaft der Eigentümer beschließt die dauerhafte Arretierung der Brandschutztür im Eingangsbereich Keller. Weiterhin beschließt sie, dass die Brandschutztür mit Keilen oder ähnlichem offengehalten werden darf."

Mit am 25. September 2014 eingegangener Klage wenden sich die Kläger gegen die Beschlussfassungen zu den Tagesordnungspunkten 3, 4 a, 4 b, 5 und 6 und begehren darüber hinaus eine Entscheidung gemäß § 21 Abs. 8 X2.

Die Kläger sind der Auffassung, dass die Änderungen der Verteilungsschlüssel unter TOP 3 zumindest teilweise nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Soweit die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nunmehr nach Personenzahl und Zeit umgelegt werden sollen, sei nicht ersichtlich, was die Worte "und Zeit" bedeuten sollen. Der Beschluss sei zu unbestimmt. Hinzu komme, dass die Umlage nach Personen anerkanntermaßen höchst streitanfällig und daher ungeeignet sei. Auch sei die Position "Winterdienst nach Haushalten" zu beanstanden. Es gebe keinen sachlichen Grund, die Garageneigentümer und Teileigentümer auszunehmen. Es stelle zudem einen Widerspruch dar, die Position "Sonstiges - nicht umlegbare Kosten" umzulegen. Die Jahresabrechnung 2013 entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Aufstellung "Entwicklung des Wohngeldkontos" sei nicht nachvollziehbar. In der Abrechnung seien keine von den Eigentümern erbrachten Nachzahlungen bzw. an diese ausgekehrte Guthaben ausgewiesen. Aus der Abrechnung ergebe sich nicht, welcher Eigentümer seinen Zahlungspflichten nicht vollständig nachgekommen sei. Von den Umlageschlüsseln, welche in der Teilungserklärung vereinbart seien, wird teilweise abgewichen. Eine Differenz bei der Abrechnungsposition "Kaltwasser" sei nicht nachvollziehbar. Die Abrechnungsposition "Sonstiges - umlegbare Kosten" sei nicht transparent. Auch sei die Abrechnungsposition "Sonderkosten" intransparent. Die Berechnung des Verteilerschlüssels "Personen/T" sei nicht erläutert. Die Berechnung des Verteilungsschlüssels "Einheiten" sei nicht erläutert. Die Instandsetzungskosten seien bei der Kostenverteilung nicht berücksichtigt. Die Abrechnung der Kläger fasse ihr Wohnungseigentum und ihre Garage unzulässigerweise zusammen. Die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sei nicht nachvollziehbar. Die Abrechnung enthalte keine Angaben zur Soll-Rücklage. Die Einnahmen seien nicht vollständig ausgewiesen. Unterschiedliche Beträge hinsichtlich der Heizungs- und Warmwasserkosten seien nicht verständlich. Aufgrund der fehlerhaften Jahresabrechnung sei die Entlastung der Verwalterin anfechtbar. Darüber hinaus komme auch ein Schadensersatzanspruch der X2 gegen den Verwalter in Betracht. Hinsichtlich des Wirtschaftsplans 2014 seien für die Postion "Gartenpflege" 2.750,00 € veranschlagt, obwohl die Ausgaben im Jahr 2013 nur 1.570,80 € betragen haben. Die Kostensteigerung sei nicht nachvollziehbar. Die Verteilungsschlüssel "Abwasser", "Müllabfuhr" und "Sonstiges" seien fehlerhaft. Die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 6 entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es bestehe ein technisch und optisch einwandfreier Zustand der Tür. Es seien lediglich leichte Gebrauchsspuren vorhanden. Als Instandsetzungsmaßnahme, als modernisierende Instandsetzung oder als Modernisierung konnte der Austausch nicht beschlossen werden. Es handele sich um eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssten. Die in der Versammlungsniederschrift angegebenen vier Angebote hätten den Eigentümern zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht vorgelegen. Laut Beschluss seien "mögliche Kostensteigerungen" umfasst. Es stehe nicht fest, welche Kosten auf die X2 zukämen. Dies deshalb, weil das Angebot der Fa. B GmbH mehr als 1 ½ Jahre alt sei. Ebenso wenig stehe fest, ob das Unternehmen bereit sei, die Arbeiten noch auszuführen und zu welchem Preis. Ein Vergleich der Angebote war, da diese nicht vorgelegt wurden, nicht möglich. Den Eigentümern seien keine Fotos oder Abbildungen vorgelegt worden, aus denen sich das neue Haustürelement ergebe. Aus dem Angebot ergäben sich nicht die optischen Details. Es entspreche darüber hinaus ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kellertür vorübergehend zu arretieren. Die Kläger haben einen Anspruch auf Beschlussfassung. Da die Eigentümer eine entsprechende Regelung nicht getroffen hätten, sei es geboten, dass das Gericht eine diesbezügliche Entscheidung treffe.

Die Kläger beantragen:

1.

Der in der Eigentümerversammlung vom 25.08.2014 gefasste Beschluss über die Festlegung der Verteilungsschlüssel (TOP 3) wird für ungültig erklärt im Hinblick auf die Verteilungsschlüssel für die Positionen:

- Kaltwasser, Abwasser, Müllabfuhr (nach Personenzahl und Zeit)

- Winterdienst (nach Haushalten)

- Sonstiges - nicht umlegbare Kosten (nach MEA)

Hilfsweise: Der in der Eigentümerversammlung vom 25.08.2014 gefasste Beschluss über die Festlegung der Verteilungsschlüssel (TOP 3) wird insgesamt für ungültig erklärt.

2.

Der in der Eigentümerversammlung vom 25.08.2014 gefasste Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2013 (TOP 4 a) wird für ungültig erklärt.

3.

Der in der Eigentümerversammlung vom 25.08.2014 gefasste Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für den Zeitraum 01.01. bis 31.12.2013 (TOP 4 b) wird für ungültig erklärt.

4.

Der in der Eigentümerversammlung vom 25.08.2014 gefasste Beschluss über die Genehmigung des Wirtschaftsplans (TOP 5) wird bezogen auf die Positionen "Gartenpflege", "Abwasser", "Müllabfuhr", "Sonstiges - umlegbare Kosten" und "Sonstiges - nicht umlegbare Kosten" für ungültig erklärt.

5.

Der in der Eigentümerversammlung vom 25.08.2014 gefasste Beschluss über den Einbau einer neuen Haustüranlage (TOP 6) wird für ungültig erklärt.

6.

Es wird gemäß § 21 Abs. 8 X2 angeordnet, dass die Verwalterin hinsichtlich der Tür, die im Kellergeschoss vom Treppenhaus aus (von vor dem Haus aus gesehen) rechts in den Kellerbereich führt, ein Fachunternehmen damit beauftragt, den in die Tür eingebauten Schließmechanismus und/oder den angebrachten Obentürschließer dergestalt einzustellen, dass eine vorübergehende Arretierung der Tür in geöffnetem Zustand möglich ist. Sollte dies nicht möglich sein, ist ein Schließmechanismus einzubauen, der dies ermöglicht. Die Kosten sind der Instandhaltungsrückstellung zu entnehmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, dass die angegriffenen Beschlüsse nicht zu beanstanden seien. Hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 3 sei der Verteilerschlüssel für die Abrechnungspositionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr seit Jahrzehnten nach Personen und Zeit abgerechnet. Dies sei in der Eigentümerversammlung vom 25.08.2014 unter Bezugnahme auf die Öffnungsklausel in § 9 Abs. 2 der Teilungserklärung förmlich bestätigt worden. Die erforderliche 2/3-Mehrheit habe vorgelegen. Der Verteilerschlüssel sei nicht zu unbestimmt. Wenn gleichzeitig nach Personen und nach Zeit abgerechnet werde, bedeute dies, dass nur von der Personenzahl auszugehen sei, die das ganze Jahr über im Haus bzw. der jeweiligen Wohnung wohne. Dies werde auch transparent in den Gesamtabrechnungen dargestellt. Auch die Kläger hätten in den vergangen Jahren Beanstandungen dieser Abrechnungspositionen nicht vorgenommen. Es entspreche auch ordnungsgemäßer Verwaltung, die Kosten des Winterdienstes auf die verkehrssicherungspflichtigen Wohnungseigentümer umzulegen. Die Beschlussfassung zur Jahresabrechnung entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Entwicklung des Wohngeldkontos sei in der Gesamtabrechnung ausreichend aufgeschlüsselt. Soweit die Kläger beanstanden, dass in der Abrechnung keine ausgekehrten Guthaben aus den Jahresabrechnungen des Vorjahres erkennbar seien, liege das daran, dass keine Guthaben ausgekehrt worden seien. Aus der Jahresabrechnung sei ersichtlich, welcher Wohnungseigentümer welche Rückstände aufweise. Der Verteilungsschlüssel für die Positionen Abwasser, Müllabfuhr und Kaltwasser sei unter TOP 3 festgelegt worden. Die Position "Sonstiges - nicht umlegbare Kosten" setze sich aus Kosten für eine Unterschriftsbeglaubigung in der Kanzlei H sowie zwei Mieten für einen Versammlungsraum zusammen. Die Sonderkosten von 17,85 € seien in der Gesamtabrechnung korrekt aufgeführt worden. Wie sich die 144 Einheiten nach dem Verteilungsschlüssel Personen/t zusammensetzten, sei in der Gesamtabrechnung ausgeführt. Dass die Kosten für die T-T2 nach 9 Einheiten aufgeteilt würden, sei unter TOP 3 beschlossen worden. Die Instandhaltungskosten würden für sämtliche Wohn- und Teileigentumseinheiten gesondert ausgewiesen. Soweit Wohnungseigentümer auch Eigentümer einer Garage seien, habe es seit jeher nur eine einheitliche Abrechnung gegeben. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage sei zutreffend. Angaben über die Soll-Rücklage seien ebenfalls enthalten. Die vermisste Saldenliste finde sich auf Seite 3 der Gesamtabrechnung. Die Zinseinnahmen seien in der Gesamtabrechnung dargestellt. Was die Heiz- und Warmwasserkosten angehe, so sei der Betrag von 8.781,51 € nur der buchhalterische Wert. Es seien aber die tatsächlich verbrauchten Heizkosten des jeweiligen Jahres abzurechnen. Diese würden 8.011,42 € betragen. Die Veränderung des Verteilungsschlüssels bei den Heizungs- und Warmwasserkosten sei aufgrund der gesetzlichen Neuregelung der Heizkostenverordnung erforderlich geworden. Einer Entlastung der Hausverwaltung stehe nichts entgegen. Hinsichtlich der Kosten für die Gartenpflege im Wirtschaftsplan 2014 seien für die gutachterliche Überprüfung des Ahornbaumes 1.000,00 € zu veranschlagen. Die Verteilerschlüssel für Abwasser und Müllabfuhr seien unter TOP 3 beschlossen worden. Die Haustür sei erneuerungsbedürftig. Dies stehe nach der Stellungnahme des Schreinermeisters T L fest. Vergleichsangebote seien eingeholt worden. Die Fa. TIc habe das günstigste Angebot abgegeben. Der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 13 hinsichtlich der Arretierung der Brandschutztür sei zu Recht abgelehnt worden. Eine solche FH-Tür müsse automatisch schließen.

X-X2 der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die protokollierten Erklärungen Bezug genommen.

Gründe

Die zulässige Klage ist in tenoriertem Umfang begründet.

Zunächst entspricht die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung zum Tagesordnungspunkt 3 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar besteht ausweislich der eingereichten Teilungserklärung die Beschlußkompetenz, entsprechende Verteilungsschlüssel zu ändern. Vorliegend ist der Beschluss jedoch nicht hinreichend bestimmt.

Weil ein Beschluss nach § 10 Abs. 4 X2 auch gegen Sondernachfolger gilt, sind Beschlüsse nur dann rechtlich beachtlich, wenn ihr Inhalt bestimmt und klar ist. Die Frage, wann ein Eigentümerbeschluss unbestimmt ist, richtet sich maßgeblich nach den Regeln zur Auslegung von Eigentümerbeschlüssen. Eine Auslegung ist deshalb möglich, weil die einzelnen Stimmabgaben wie auch der Beschluss selbst Rechtsgeschäfte sind, die den allgemeinen Grundsätzen über die Auslegung von Willenserklärungen unterliegen. Weil Eigentümerbeschlüsse gegen den Sondernachfolger (s.o.) und gegen die nicht an der Beschlussfassung beteiligten Wohnungseigentümer wie Gesetze oder Vereinbarungen wirken, sind sie aus sich heraus objektiv und nach ihrem objektiven Erklärungswert wie Grundbucherklärungen und Rechtsnormen auszulegen. In erster Linie ist deshalb für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen der Wortlaut maßgeblich, wie er sich aus der Niederschrift ergibt, und dessen sich hieraus für einen unbefangenen Beobachter erschließende nächstliegende Bedeutung. Begleitumstände dagegen, also Umstände außerhalb des protokollierten Eigentümerbeschlusses, können im Einzelfall nur dann zur Auslegung berücksichtigt werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann, also auch für nicht an der Versammlung beteiligte Eigentümer und Sondernachfolger, ohne Weiteres erkennbar sind, z.B. weil sie sich aus dem Versammlungsprotokoll ergeben. Außer Betracht bleiben also Begleitumstände, die nicht für jedermann ersichtlich sind, oder gar subjektive Vorstellungen der an der Beschlussfassung Beteiligten (BayObLG, Beschluss vom 27.10.2004 - 2Z BR 124/04, WuM 2005, 478; BayObLG, Beschluss vom 27.11.2003 - 2Z BR 176/03, ZMR 2004, 442; BayObLG, Beschluss vom 04.11.1999 - 2Z BR 141/99, ZMR 2000, 115; OLG München, Beschluss vom 31.07.2013 - 32 Wx 129/13, NZM 2014, 82; OLG München, Beschluss vom 30.11.2005 - 34 Wx 56/05, ZMR 2006, 230; LG München I, Urteil vom 06.10.2014 - 1 S ...#/... X2, BeckRS 2015, 07503; LG München I, Beschluss vom 01.02.2007 - 1 T ...#/..., ZMR 2007, 569; AG Nürnberg, Beschluss vom 18.07.2011 - 29 C ...#/..., ZMR 2013, 236; Hogenschurz, NZM 2010, 500; Schultzky in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 4. Aufl. 2015, § 23 X2, Rdnr. 164).

Vorliegend ist der Beschluß zunächst nicht ausreichend bestimmt, soweit er teilweise vorsieht, dass "nach Personenzahl und Zeit" abgerechnet werden soll. Hier ist schon fraglich, in welchem Verhältnis sich die Personenzahl zur Zeit bewegen soll. Sollen ganze Monate gerechnet werden oder soll eine taggenaue Personenzahlberechnung erfolgen? Darüber hinaus lässt sich dem Beschluss insgesamt auch nicht entnehmen, ab welchem Zeitpunkt die Änderung der Verteilungsschlüssel gelten soll. Zwar spricht die Beschlussfassung dafür, dass es sich um eine "Beibehaltung und Weiterführung" der Verteilungsschlüssel handelt. Im Ergebnis wird jedoch durch den vorliegenden Beschluss eine Änderung der in der Teilungserklärung vorgesehenen Abrechnungsschlüssel vorgenommen. Mithin ist auch aufzunehmen, ab wann der Verteilungsschlüssel in Abweichung zur Teilungserklärung geändert werden soll. Wenn eine rückwirkende Änderung beschlossen werden soll, müssen auch die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen, die einen Eingriff in abgeschlossene Zeiträume rechtfertigen (vgl. zur rückwirkenden Änderung BGH, Urteil vom 01.04.2011 - V ZR 162/10, NJW 2011, 2202). Da sich der Beschluss insgesamt nicht zur Frage der zeitlichen Geltung verhält und zudem bei einzelnen Positionen unklar ist, war auf den Hilfsantrag der Kläger der Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären.

Auch die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 4 a, der Jahresabrechnung 2013, entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher für ungültig zu erklären. Denn in der Jahresabrechnung sind teilweise Positionen aufgrund der Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 3 abgerechnet worden, die, da der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 3 insoweit für ungültig zu erklären ist, keine ausreichende Grundlage bietet. Die Verteilungsschlüssel zumindest für die Positionen Abwasser, Müllabfuhr und Kaltwasser sind daher unzutreffend abgerechnet. Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, dass in der Vergangenheit die Positionen Kaltwasser, Abwasser und Müllabfuhr nach Personen und Zeit abgerechnet wurden. Die Änderung der Abrechnungsart ist nicht konkludent durch frühere Abrechnungen beschlossen worden. Soweit in der Vergangenheit Abrechnungen beschlossen wurden, die Abweichungen vom Verteilerschlüssel enthalten, sind diese zwar mangels Anfechtung rechtskräftig geworden. Ein solcher rechtskräftiger Beschluss ändert jedoch grundsätzlich nicht den Verteilerschlüssel für die Zukunft. Nicht jede langjährige Übung stellt eine konkludente Vereinbarung dar. Wiederholt genehmigte Jahresabrechnungen nach einem der Teilungserklärung widersprechenden Maßstab rechtfertigen keine Beibehaltung dieser Praxis für die Zukunft. Erforderlich ist vielmehr, dass sich sämtliche Eigentümer bewusst für eine dauerhafte Regelung entscheiden wollen und eine dauerhafte abweichende Praxis schaffen wollen. Dafür muss aber feststehen, dass sämtliche Wohnungseigentümer eine jahrelange Praxis in dem Bewusstsein ausüben, dass die bisherige Regelung geändert wird und durch eine neue ersetzt werden soll. Die entsprechend zu ändernde Vereinbarung muss den Eigentümern dabei positiv bekannt sein. Im bloßen Dulden von Verstößen gegen eine bisherige Regelung ist eine Vereinbarung nicht zu sehen. Eine langjährige Praxis ersetzt allenfalls dann eine förmliche Abänderungsvereinbarung, wenn feststeht, dass sämtliche Wohnungseigentümer sie in dem Bewusstsein vornehmen, den Kostenverteilungsschlüssel der Gemeinschaft zu ändern und durch einen neuen zu ersetzen (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 07.11.1985 - BReg. 2 Z 83/85, NJW 1986, 385; LG Lüneburg, Urteil vom 06.09.2011 - 9 S 30/11, ZMR 2012, 901). Hier haben die Beklagten schon nicht dargelegt, dass in der Vergangenheit alle Beschlussfassungen hinsichtlich der Jahresabrechnung einstimmig ergingen und alle Eigentümer bei der Abstimmung anwesend waren. Darüber hinaus fehlt der Vortrag, dass eine Abweichung hinsichtlich des Verteilungsschlüssels in dem Bewusstsein vorgenommen wurde, dass dieser Verteilerschlüssel in Zukunft anstelle der Regelung in der TE gelten soll. Da somit teilweise falsche Verteilerschlüssel angewandt wurden, ist die Jahresabrechnung insgesamt für ungültig zu erklären. Denn die Abrechnung mehrerer Positionen mit einem falschen Verteilerschlüssel führt dazu, dass die Abrechnung insgesamt an einem Mangel leidet, der nicht lediglich durch einen Ergänzungsanspruch hinsichtlich einer einzelnen Position beseitigt werden kann. Die Eigentümergemeinschaft hat vielmehr unter Zugrundelegung des zutreffenden Verteilerschlüssels erneut die gesamte Jahresabrechnung einer Beschlussfassung zuzuführen.

Da die Beschlussfassung hinsichtlich der Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, hat auch die Beschlussanfechtung zum Tagesordnungspunkt 4 b Erfolg.

Die Anfechtung hinsichtlich des Tagesordnungspunktes 5 hat nur insoweit Erfolg, als die Positionen "Abwasser" und "Müllabfuhr" für ungültig zu erklären sind. Denn nur insoweit wirkt sich die erfolgreiche Beschlussanfechtung zum Tagesordnungspunkt 3 auf den Wirtschaftsplan aus. Die Kläger haben auch die Beschlussfassung zum Wirtschaftsplan nicht insgesamt angefochten, sondern die Anfechtung auf einzelne Positionen beschränkt. Das Gericht ist daher daran gehindert, eine Gesamtungültigkeit des Wirtschaftsplans auszusprechen. Wenn nur einzelne Positionen angegriffen werden, kann sich auch das Gericht nur mit den jeweiligen Positionen auseinandersetzen und nicht über den Klageantrag hinaus den gesamten Wirtschaftsplan für ungültig erklären. Soweit die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 3 sich nicht auf die Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 5 ausgewirkt hat ist die Klage abzuweisen. Hinsichtlich der Gartenpflegekosten hat die Gemeinschaft bei Erstellung des Wirtschaftsplanes einen weiten Ermessensspielraum. Die Beklagten haben schlüssig dargelegt, warum mit höheren Kosten zu rechnen ist. Auch die Positionen "Sonstiges" können aufgenommen werden und nach MEA verteilt werden. Auch insoweit besteht ein Ermessensspielraum, insbesondere erscheint es nicht ermessensfehlerhaft, insoweit einen Gesamtbetrag von jeweils 150,00 € zugrunde zu legen.

Der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 6 entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Hier folgt dies schon daraus, dass die Parteien in der Eigentümerversammlung vom 25. August 2014 ein Angebot aus dem Jahr 2013 zugrunde gelegt haben, ohne hier ein Ergänzungsangebot einzuholen, welches sich mit der konkreten Kostensteigerung auseinandersetzt. Dies führt bereits schon zur Ungültigerklärung des Beschlusses. Das Gericht muss darüber hinaus nicht entscheiden, ob die Beschlussfassung auch X-X2 fehlender hinreichender Bestimmtheit für ungültig zu erklären wäre. Das Gericht weist jedoch darauf hin, dass ein Eigentümerbeschluss, der eine bauliche Maßnahme vorsieht, ebenfalls hinreichend bestimmt sein muss. Ergibt sich aus den sonstigen aus dem Protokoll ersichtlichen Umständen (wie z.B. als Anlage beigefügten Planskizzen) nicht hinreichend eindeutig, welches Ausmaß die bauliche Veränderung hat, ist der Beschluss auf Antrag zumindest für ungültig zu erklären (OLG München, Beschluss vom 30.11.2005 - 34 Wx 56/05, ZMR 2006, 230). Hier leidet die Beschlussfassung jedoch bereits daran, dass ein altes Angebot zur Grundlage gemacht wurde und keine neuen Angebote eingeholt wurden.

Die Klage ist abzuweisen, soweit die Kläger mit dem Klageantrag zu Ziffer 6 eine Maßnahme gemäß § 21 Abs. 8 X2 begehren.

Es kann dahinstehen, ob eine Anfechtung des Beschlusses zum Tagesordnungspunkt 13 b erforderliche gewesen wäre. Die Anfechtung hätte insoweit jedoch keinen Erfolg gehabt. Denn der Negativbeschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, da der Beschlussvorschlag keine Kostenobergrenze vorsah und auch nicht vorsah, dass mehrere Angebote einzuholen sind, wenn ein gewisser Betrag überschritten wird.

Dem Klageantrag zu Ziffer 6 fehlt bereits das Rechtsschutzbedürfnis. Das Rechtsschutzbedürfnis fehlt, wenn vorrangige Möglichkeiten des Rechtsschutzes bestehen, die noch nicht ausgeschöpft sind. Es entspricht allgemeiner Meinung, dass bei auf § 21 Abs. 4, 8 X2 gestützten Ansprüchen des Eigentümers gegen die übrigen Eigentümer einer X2 grundsätzlich der Anspruchsteller zunächst die Eigentümerversammlung mit seinem Anspruch befassen muss, bevor er Klage erheben kann (LG München I, Urteil vom 16.11.2009 - 1 S ...#/..., NJOZ 2010, 1725 m.w.N.). Zwar fehlt das Rechtsschutzbedürfnis trotz Vorbefassung dann nicht, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Eigentümerversammlung eine unnötige Förmelei wäre (OLG München, Beschluss vom 28.09.2006 - 32 Wx 115/06, NZM 2007, 132). Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass aus der Ablehnung eines in der Eigentümerversammlung gestellten Antrags nicht auf den Willen der Wohnungseigentümer geschlossen werden kann, das Gegenteil des Antrags zu wollen (BGH, Beschluss vom 23.08.2001 - V ZB 10/01, NJW 2001, 3339). Erst recht verbietet sich, aus der Beschlussablehnung die Erwartung herzuleiten, dass die Wohnungseigentümer einem anderen Antrag ebenfalls nicht zustimmen würden (BGH, Urteil vom 15.01.2010 - V ZR 114/09, NJW 2010, 2129). Es ist daher grundsätzlich erforderlich, dass sich die Eigentümerversammlung zuvor mit genau dem Antrag befasst, der im späteren Klageverfahren verfolgt wird. Vorliegend hätten die Kläger daher zunächst einen ordnungsgemäß formulierten Antrag einbringen müssen, dessen Annahme ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte. Ein solcher Antrag wurde gerade nicht eingebracht, s.o.. Demnach kann nicht davon ausgegangen werden, dass die übrigen Eigentümer auch einen Antrag ablehnen würden, der den formellen Voraussetzungen genügt. Insoweit fehlt somit das Rechtsschutzbedürfnis. Entgegen der von den Klägern in der mündlichen Verhandlung vom 12.11.2015 geäußerten Rechtsauffassung ist auch nicht darauf abzustellen, dass es Aufgabe des Verwalters ist, einen annahmefähigen Beschlusswortlaut zu formulieren. Ob dies so ist, kann dahinstehen. Denn ein etwaiges Versäumnis des Verwalters kann nicht den übrigen Eigentümern, den Beklagten, angelastet werden. In wessen Risikosphäre es somit fällt, dass kein ordnungsgemäßer Beschlussvorschlag zur Abstimmung gestellt wurde, kann hier dahinstehen. Zumindest muss zunächst die Eigentümerversammlung mit dem ausreichend bestimmt formulierten Antrag befasst werden, bevor ein Rechtsschutzbedürfnis für einen Antrag wie vorliegend mit dem Klageantrag zu Ziffer 6 geltend gemacht besteht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Der Streitwert war auf bis zu 20.000,00 € festzusetzen. Hierbei entfallen auf die Klageanträge folgende Beträge:

Klageantrag 1.): bis zu 2.000,00 €

Klageantrag 2.): bis zu 11.000,00 €

Klageantrag 3.): bis zu 500,00 €

Klageantrag 4.): bis zu 3.200,00 €

Klageantrag 5.): bis zu 2.300,00 €

Klageantrag 6.): bis zu 1.000,00 €.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, L-T2, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B.

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Dortmund statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Dortmund, H-T2, 44135 Dortmund, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.