AG Bocholt, Urteil vom 31.08.2016 - 13 C 114/14
Fundstelle
openJur 2019, 5787
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Gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden ist.

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung in der M , C, 2. Geschoss rechts, 76 m² groß, bestehend aus 3 Zimmern, von bisher 415,00 € monatlich netto auf nunmehr monatlich 438,52 € netto mit Wirkung ab dem 01.04.2014 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 43% und der Beklagte zu 57%.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.600,00 €. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Tatbestand

Die Parteien sind durch Mietvertrag vom 27.11.2012 über die Wohnung im 2. Geschoss rechts in der M 6 in C miteinander verbunden.

Die Wohnung befindet sich in einem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Mehrfamilienhaus, welches im Jahr 1956 errichtet wurde. Die vereinbarte Miete betrug 415,00 € netto.

Mit Schreiben vom 29.01.2014 verlangte die Klägerin von dem Beklagten zum 01.04.2014 die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von 5,46 €/m² auf6,00 €/m². Sie nannte als Berechnungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete drei Wohnungen aus ihrem eigenen Bestand. Wegen der Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangen wird auf die Ablichtung des Schreibens vom 29.01.2014 (Bl. 22 d.A.) verwiesen.

Der Beklagte äußerte sich zu dem Mieterhöhungsverlangen nicht, sondern zahlte unverändert den bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarten Mietzins weiter.

Mit Schriftsatz vom 27.05.2014 erhob die Klägerin Klage auf Zustimmung zu ihrem Mieterhöhungsverlangen.

Sie ist der Ansicht, der nunmehr verlangte Mietzins stelle ein übliches Entgelt für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in C dar.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagen zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung in der M 6, C, 2. Geschoss, rechts, 76 m² groß, bestehend aus 3 Zimmern, von bisher monatlich 415,00 € auf nunmehr monatlich 456,00 € netto mit Wirkung ab dem 01.04.2014 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er ist der Ansicht, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits formell unzureichend. Drei Vergleichswohnungen aus dem eigenen Bestand des Vermieters reichten für die Darlegung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht aus. Auch meint der Beklagte, das Mieterhöhungsverlangen sei auf Aktivseite nicht eindeutig.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachund Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Die Akten des Amtsgerichts C, Az. 12 C 91/12 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Gutachten des Sachverständigen F vom 27.06.2015 und 22.02.2016 sowie seine Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 17.08.2016 verwiesen.

Gründe

Die zulässige Klage ist nur in dem aus dem Tenor ersichtlichem Umfang begründet, im Übrigen ist sie unbegründet.

Die von der Klägerin verlangte Mieterhöhung ist bis zu der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe wirksam. Der Klägerin steht gegen den Beklagten ab dem 01.04.2014 ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Kaltmiete um 0,31 €/m² zu, mithin von 415,00 € netto auf 438,52 € netto.

Im Einzelnen:

Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den sich aus § 558a BGB ergebenden formellen Anforderungen. Es enthält eine eindeutige Aufforderung der konkret bezifferten Mieterhöhung zuzustimmen. Es sind drei Vergleichsmieten angegeben, was den formellen Anforderungen gem. § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB genügt. Dass die Wohnungen ausschließlich aus dem Bestand der Klägerin sind ist unter formellen Gesichtspunkten nicht zu beanstanden. Auch lässt das Schreiben vom 29.01.2014 entgegen der Auffassung des Beklagten die Klägerin als Ausstellerin des Mieterhöhungsverlangens hinreichend deutlich erkennen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist indes nur insoweit begründet, als die Klägerin eine Mieterhöhung bis zu einer Miethöhe von 438,52 € verlangt.Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Der Sachverständige F hat unter Berücksichtigung dieser Vorgaben eine Bandbreite der ortsübliche Vergleichsmiete von 4,48 € bis 5,77 € pro Quadratmeter ermittelt. Seine Feststellungen beruhen auf Erhebungen von Vergleichsmieten von insgesamt 14 Wohnungen, die nach Flächen, Baujahr, Lage, Ausstattung und Wohnqualität mit der hier streitigen Wohnung vergleichbar sind. Es handelt sich hierbei um unterschiedliche Wohnungen aus verschiedenen Stadtteilen von C von verschiedenen Marktanbietern. Dass es sich hierbei teilweise um Wohnungen in derselben Wohnanlage handelt ist nicht zu beanstanden und beruht auf dem Umstand, dass weitere Informationen für den Sachverständigen nicht zu bekommen waren oder weitere Vergleichswohnungen, die ermittelt werden konnten, außerhalb des Vierjahreszeitraums lagen. Indes hat der Sachverständige das Verhältnis von Bestandsmieten und Neuvermietungen ausreichend berücksichtigt. Dass er keine Einzelvergleichsmiete angegeben hat, sondern eine gewisse Bandbreite steht der Verwertbarkeit des Gutachtens nicht entgegen. Denn die Einzelvergleichsmiete kann ein Punktwert innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein, sie kann sich aber auch innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mietspiegel abgebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (vgl. BGH NJW 2012, 1351 m.w.N). Stellt sich die Einzelvergleichsmiete nicht als Punkt, sondern als Bandbreite dar, kann der Vermieter die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite anheben (vgl. BGH NJW 2010, 149; BGH NJW 2012, 1351).

Die vom Sachverständigen F ermittelte Spanne ist auch im Hinblick auf den Mietspiegel der Stadt C aus dem Jahre 2011 und das Gutachten des Sachverständigen C1 aus dem beigezogenen Verfahren nachvollziehbar und in sich schlüssig. Der Mietspiegel der Stadt C vom 01.07.2011 ist zwar veraltet, kann aber gleichwohl indexiert im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung herangezogen werden. Er weist, bezogen auf den hier maßgeblichen Stichtag, eine Bandbreite von 5,00 € bis 5,33 € auf. Der Sachverständige C1 hat im Juli 2013 in seinem Gutachten von Lage, Alter und Ausstattung her vergleichbare Wohnungen untersucht und eine ortsübliche Miete von ca. 5,30 €/m² bis 5,47€/m² ermittelt. Im Hinblick darauf, dass sich der zugrunde zulegende Zeitraum jedenfalls teilweise überschneidet (Anfang 2010 bis Anfang 2012) bestätigt auch dieses Gutachten die Richtigkeit der vom Sachverständigen F getroffenen Feststellungen. Ein Preisanstieg von Mieten um ca. 5% ist gerade bei Neuvermietungen, die in einem ausreichenden Verhältnis gegenüber Bestandsmieten den Feststellungen zugrunde zu legen sind, ist durchaus lebensnah und nachvollziehbar.

Dass seit Ende 2015 aufgrund gesellschaftspolitischer Entwicklungen eine Verknappung von Wohnraum eingesetzt hat, die möglicherweise auch zu einem Anstieg der Mieten aufgrund der erhöhten Nachfrage geführt hat, ist für den vorliegenden Fall unerheblich. Maßgeblich sind im vorliegenden Fall die Vergleichsmieten von Anfang 2010 bis Anfang 2014, so dass die danach eingetretenen Entwicklungen für den vorliegenden Rechtsstreit ohne Belang sind. Zudem ist zu bedenken, dass dies möglicherweise die Bandbreite der hier recht breit gefächerten ortsüblichen Miete verändert. Die Klägerin verlangt aber ohnehin den obersten Wert dieser Bandbreite. Zudem ist nicht alles, was am Markt für vergleichbare Wohnungen tatsächlich vereinzelt gezahlt wird, ohne Weiteres üblich im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB (vgl. BGH NJW 2012, 1351).

Das Gericht geht daher sicher davon aus, dass die von dem Sachverständigen F ermittelte Bandbreite zutreffend ist. Damit liegt auch der obere Wert dieser Bandbreite (5,77 € /m) innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete Danach ist das Mieterhöhungsverlangen bis zu einem Wert von 5,77 €/m² begründet.

Die Miete für die hier streitgegenständliche Wohnung erhöht sich daher ab dem 01.04.2014 um 23,52 € netto, § 558b BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Streitwert: 492,00 €

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Unterschrift