AG Coesfeld, Urteil vom 24.10.2017 - 11 C 134/16
Fundstelle
openJur 2019, 4037
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Tenor

Die Beklagten werden verurteilt, gesamtschuldnerisch der Erhöhung der Netto-Miete für die Wohnung T-Straße 1, 48301 Nottuln, 1. Stock, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad, Toilette, Balkon, Kellerraum sowie Wasch-, Trocken-, und Radkeller zur Mitbenutzung auf nunmehr 446,23 € mit Wirkung ab dem 01.06.2016 zuzustimmen.

Die Beklagten werden weiter verurteilt, an die Kläger gesamtschuldnerisch einen Betrag in Höhe von 99,96 € nebst Zinsen iHv 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 21.01.2017 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Parteien streiten über den Umfang einer Pflicht der Beklagten zur Zustimmung zu einer von Seiten der Kläger begehrten Mieterhöhung sowie den Ersatz von Kosten für die Einholung einer behördlichen Stellungnahme.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis auf unbegrenzte Zeit über eine 78,7 qm große Wohnung unter der aktuellen Anschrift der Beklagten.

Mit Schreiben vom 21.03.2016 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten zu 1) und 2), die Miete von 425,77 € ab Juni 2016 auf 446,23 € zu erhöhen. Die Erhöhung begründeten sie unter Bezugnahme auf den Qualifizierten Mietspiegel der Gemeinde Nottuln (Stand 01.12.2014). Dieser gibt für Wohngebäude mit einem Baujahr von 1980 - 1989 und einer Wohnungsgröße von 70 - 130 qm einen Mietpreis-Mittelwert von 5,30 €/m² aus. Zusätzlich sei für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ein Zuschlag von 4% im Falle des Vorhandenseins eines Gäste WCs begründet. Bei Wohnungen bis zum Baujahr 1995 sei ein weiterer Zuschlag von 3% für das Vorhandensein einer "Wärmedämmung des Daches" gerechtfertigt (zu den weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 24 ff. GA verwiesen)

Mit Schreiben vom 23.05.2016 verweigerten die Beklagten, vertreten durch den Mieterverein Münster und Umgebung e.V., Königstr. 44, 48143 Münster, ihre Zustimmung insoweit, als dass diese mit dem Vorliegen einer Wärmedämmung begründet werde, womit nur eine Zustimmung zu einem Betrag von 433,64 EUR erteilt werden könne (zu den weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 27 f. GA verwiesen).

Die Kläger legten zum Nachweis der Dämmung der obersten Geschossdecke ein Gutachten von Dipl.-Ing. H vor, wonach dieser am 15.10.2015 eine bauphysikalische Messung durchgeführt hatte (zu den weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 29 ff. GA verwiesen).

Ergänzend holten die Kläger eine behördliche Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Coesfeld im Hinblick auf die Auslegung der Begrifflichkeiten des Mietspiegels der Gemeinde Nottuln ein, wofür sie 99,96 EUR aufwendeten. Nach dem Inhalt der betreffenden Auskunft vom 28.12.16 steht der Dämmung des Daches im Sinne des Mietspiegels die Dämmung der obersten Geschossdecke über beheizten Räumen gleich (zu den weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 90 ff. verwiesen).

Die Kläger behaupten, die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen sei ausreichend gedämmt. Sie meinen, dass Haus sei in die Kategorie der Bezugsfertigkeit in den Jahren 1980 - 1989 einzuordnen und die streitgegenständliche Mieterhöhung in Ansehung der vorhandenen Dämmung in Gänze gerechtfertigt, womit die Beklagten insgesamt zustimmungspflichtig seien.

Die Kläger beantragen,

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, der Erhöhung der Netto-Miete für die Wohnung T-Straße 1, 48301 Nottuln, 1. Stock, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad, Toilette, Balkon, Kellerraum sowie Wasch-, Trocken-, und Radkeller zur Mitbenutzung auf nunmehr 446,23 € netto mit Wirkung ab 01.06.2016 zuzustimmen.

2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die sie einen Betrag in Höhe von 99,96 € nebst Zinsen iHv 5Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Zu den weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die im schriftlichen Verfahren wechselseitig gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen Dipl.-Ing. H in der mündlichen Verhandlung vom 22.02.2017 (zu den weiteren Einzelheiten wird auf das Sitzungsprotokoll verwiesen, Bl. 127 ff. GA) sowie durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. Architekt N, welcher sein Gutachten unter dem 28.06.17 erstattete (zu den Einzelheiten wird auf Bl. 161 ff. GA verwiesen).

Die Klage wurde am 30.08.2016 und die Klageerweiterung am 20.01.2017 zugestellt.

Gründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 425,77 € auf 446,23 € gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB zu.

Danach kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

So liegt es hier, denn die zurzeit bestehende Miete von 425,77 € liegt unterhalb der ortsüblichen Miete von 446,23 €.

Gemäß § 558 Abs. 2 S. 1 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind.

Laut des Mietspiegels der Gemeinde Nottuln liegt der Mittelwert für Wohnungen zwischen 70 und 130 qm, die in den Jahren 1980 - 1989 bezugsfertig waren bei 5,30€/m². In Bezug auf die Ausstattung der Wohnung erfolgt gemäß des Mietspiegels ein Zuschlag von 4 % für das Vorhandensein eines Gäste-WCs. Ebenfalls erhöht sich die ortsübliche Vergleichsmiete bei einer Wärmedämmung des Daches um 3 %.

Dabei ist der im Mietspiegel verwendete Begriff der "Wärmedämmung des Daches" so zu verstehen, dass eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Dämmung der obersten Geschossdecke über beheizten Räumen vorhanden ist. Dies folgt aus der Stellungnahme des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Coesfeld vom 28.12.2016, deren darin enthaltenen Wertung sich das Gericht anschließt.

Unter Zugrundelegung der Vorgaben des Mietspiegels auf die streitgegenständliche Wohnung, die die Beklagten von den Klägern angemietet haben, ergibt sich für diese daher eine ortsübliche Miete in Höhe von 446,23 €.

Das Haus wurde gemäß des Schlußabnahmescheins des Kreises Coesfeld am 08.09.1981 zur Nutzung im Sinne der erteilten Baugenehmigung freigegeben (zu den weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 73 GA verwiesen), womit das Wohnhaus in die Bezugsfertigkeitskategorie der Jahre 1980 - 1989 fällt.

Die Anwendung des Mittelwerts von 5,30€/m² auf die Wohnung wird von den Beklagten ebenso wenig beanstandet, wie der Zuschlag von 4 % für das Vorhandensein eines Gäste-WCs.

Darüber hinaus ist, entgegen der Ansicht der Beklagten, ein Zuschlag von weiteren 3% auf den Mittelwert vorzunehmen, denn dieser ist durch das Vorhandensein einer Wärmedämmung des Daches im Sinne des Mietspiegels der Gemeinde Nottuln gerechtfertigt.

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass eine ausreichende Dämmung der obersten Geschossdecken oberhalb beheizter Räume vorhanden ist. Diesbezüglich schließt sich das Gericht den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. Architekt N an, der festgestellt hat, dass die oberste Geschossdecke des Gebäudes, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, über den beheizten Räumen eine Dämmung aufweist, die nicht nur den Vorgaben des Jahres 1981, sondern auch den heutigen Anforderungen an eine entsprechende Wärmedämmung entspricht. Die Ausführungen des Sachverständigen beruhen auf der örtlichen Besichtigung und Untersuchung der Dämmung des Wohnhauses, sind in sich schlüssig und führen zu einer umfassenden, verständlichen Beantwortung der Beweisfragen.

Die Feststellungen des Sachverständigen decken sich im Übrigen mit der Aussage des sachverständigen Zeugen Dipl.-Ing. H, der in der mündlichen Verhandlung von 22.02.2017 widerspruchsfrei geschildert hat, dass eine entsprechende Dämmung vorhanden sei, die einen besonders guten Wärmedurchgangskoeffizienten aufweise.

Soweit die Beklagten vortragen, dass eine vergleichbare Dämmung über dem Treppenhaus fehle, ist dies nach den Feststellungen des Sachverständigen zwar zutreffend, für die Beantwortung der Frage, ob eine Dämmung des Daches im Sinne des Mietspiegels der Gemeinde Nottuln vorliegt jedoch unerheblich. Denn dafür sei allein entscheidend, ob die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen gedämmt ist. Das Treppenhaus ist nach den sachverständigen Feststellungen aber gerade kein beheizter Raum, womit eine Dämmung oberhalb des Treppenhauses entbehrlich ist. Darüber hinaus lassen sich aus der fehlenden Dämmung über dem Treppenhaus nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen auch keine anderweitigen nachteiligen Folgen für die Beklagten ableiten.

Rechnerisch ergibt sich daraus eine ortsübliche Miete für die streitgegenständliche Wohnung ausgehend von einem Preis von 5,30€/m² zuzüglich 4% und weiteren 3% von 5,67€ pro m². Bei der Wohnungsgröße der Beklagten von 78,7 qm liegt die ortsübliche Netto-Kaltmiete folglich bei 446,23 €.

Die zeitliche Wartefrist des § 558 Abs. 1 S. 2 BGB wurde eingehalten. Die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB wird durch die in Rede stehende Erhöhung nicht erreicht. Zudem ist die Erhöhung formgerecht im Sinne des § 558a BGB erklärt worden. Insbesondere wurde gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zulässigerweise auf den Mietspiegel der Gemeinde Nottuln Bezug genommen. Der zeitliche Bezugspunkt der Zustimmung folgt aus § 558b Abs. 1 BGB.

Den Klägern steht darüber hinaus auch ein Anspruch auf Zahlung von 99,96 € gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB zu.

Unabhängig von der Frage, ob § 558b Abs. 2 BGB eine Aussage über die Fälligkeit des Zustimmungsanspruchs des Vermieters gegen den Mieter enthält, bestand in jedem Fall nach Ablauf der dort genannten zwei Monate ein fälliger Anspruch der Kläger gegen die Beklagten. Durch die von den Beklagten zu vertretene Weigerung, die Zustimmung zur Erhöhung der Miete zu erteilen, befanden sich diese daher spätestens ab dem 21.05.2016 in Verzug.

Der Gläubiger kann als Verzugsschaden den Ersatz der Kosten verlangen, die ihm bezüglich der Verfolgung seiner Rechte gegen den bereits in Verzug geratenen Schuldner entstanden sind. Hierbei sind Aufwendungen, die zur Wahrung der Rechte des Gläubigers erforderlich und zweckmäßig sind, zu ersetzen Dies umfasst vorliegend auch diejenigen Kosten, die den Beklagten durch die gebührenpflichtige Einholung der Stellungnahme des Gutachterausschusses für Grundstückswerte des Kreises Coesfeld entstanden sind. Die Höhe der Aufwendungen ist unstreitig.

Der diesbezügliche Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 I 2 BGB. Zinsen auf die zu erstattenden Aufwendungen sind ab Rechtshängigkeit und damit in Ansehung der Zustellung der Klageerweiterung ab dem 21.01.2017 geschuldet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 1, 711 ZPO. Auf die Schuldnerschutzanordnung war nicht zu verzichten (§713 ZPO), da der Rechtsmittelstreitwert unter Berücksichtigung des § 9 ZPO über 600,00 EUR liegen dürfte.

Der Streitwert wird auf 251,04 € festgesetzt.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.