Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leisten.
Der Kläger erhebt mit einem am 23.09.2015 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Anfechtungsklage gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25.08.2015 zu TOP 5.1 und begehrt hilfsweise die Feststellung, dass der Beschluss nichtig ist. Zu TOP 5.1 wurde Folgendes beschlossen:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die den einzelnen Wohnungseigentümern gem. Landesbauordnung obliegenden Rechte und Pflichten 1) Ausstattung der beschriebenen Räume (Mindestausstattung ohne Wohnzimmer) mit Rauchwarnmeldern und 2) Übernehme der Sicherstellung der Betriebsbereitschaft zur Ausübung an sich zu ziehen.
Die Verwaltung wird ermächtigt, zunächst Angebote mit der Mindestausstattung der Räume mit Rauchwarnmeldern sowie die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft nach den Vorgaben der Landesbauordnung (Mindestausstattung) sowie den anerkannten Regeln der Technik einzuholen.
Nach § 49 Abs.7 BauO NRW müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarmmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht werden, dass Brandgeruch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung selbst übernommen.
Der Kläger trägt vor, er habe in der von ihm bewohnten Wohnung in allen Räumen Rauchwarnmelder fachgerecht installiert. Für alle Rauchwarnmelder habe er jeweils zwei Akkusätze, die er regelmäßig, insbesondere vor einem Urlaub, austausche, angeschafft. Dies hätte bei der Beschlussfassung berücksichtigt und seine Wohnung hätte ausgenommen werden müssen.
Der Kläger beantragt,
den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 25.08.2015 zu TOP 5.1 für ungültig zu erklären, hilfsweise festzustellen, dass er nichtig ist.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten tragen vor, zur Wahrung der Verkehrssicherungspflicht könne der Verband den Einbau und die Wartung von Rauchmeldern an sich ziehen. Nur ein einheitlicher Einbau und eine einheitliche Wartung entlaste den Verband bzw. die Eigentümer als Versicherungsnehmer der Gebäudeversicherung von ihrer Obliegenheitspflicht und führe zu einer Minimierung des Haftungsrisikos. Die Beschlusskompetenz folge aus §§ 21 Abs.3, Abs.5 Nr.2 WEG.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst anlagen Bezug genommen.
Die Klage hat keinen Erfolg.
Vorab ist klarzustellen, dass es keiner besonderen Entscheidung über die hilfsweise beantragten Feststellung der Nichtigkeit bedurfte. Denn die Feststellung der Nichtigkeit eines Beschlusses ist von der Anfechtungsklage umfasst.
Der angefochtene Beschluss ist nicht zu beanstanden. Die Beschlusskompetenz folgt aus §§ 21 Abs.5 Nr.2, 10 Abs. 6 Satz 3 WEG. Ein Eingriff in das Sondereigentum, der zu einer Nichtigkeit führen könnte, liegt nicht vor.
Der nachträgliche Einbau von Rauchwarnmelder in Erfüllung der landesgesetzlichen Anforderungen stellt eine Maßnahme der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes und damit eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme dar. Die Wohnungseigentümer können dabei den Einbau von Rauchmeldern auch in den Wohnungen beschließen und zwar unabhängig davon, ob sich die öffentlichrechtliche Pflicht an den Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte oder an die einzelnen Wohnungseigentümer richtet (vgl. BGH Urteil vom 08.02.2013 - V ZR 238/11 -, juris Rn. 7, 8). Ist Adressat der Einbauverpflichtung, wie vorliegend, der einzelne Wohnungseigentümer, besteht eine geborene Wahrnehmungskompetenz der Gemeinschaft nach § 10 Abs.6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, wenn die Verpflichtung sämtliche Wohnungseigentümer betrifft, mithin die Anlage ausschließlich Wohnungseinheiten umfasst. Anderenfalls können die Wohnungseigentümer von ihrem Zugriffsermessen nach § 10 Abs.6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG Gebrauch machen. Denn dies setzt nicht zwingend dass Bestehen gleichgerichteter Pflichten sämtlicher Wohnungseigentümer voraus. Maßgeblich ist dann, ob die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist (vgl. BGH, a.O., Rn. 11, 12, 13).
Unterzugrundelegung dessen kann vorliegend offenbleiben, ob die Anlage nur aus Wohneinheiten besteht oder nicht. Denn selbst, wenn dies nicht der Fall sein sollte, so folgt die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs.6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG. Mit dem angefochtenen Beschluss haben die Eigentümer gerade von ihrem Zugriffsermessen Gebrauch gemacht. Denn es wurde gerade beschlossen, dass der Verband den Einbau und die Wartung der Rauchmelder an sich zieht. Die Pflichtenerfüllung durch den Verband ist auch förderlich. Die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern sowie deren einheitliche Wartung gewähren ein hohes Maß an Sicherheit. Rauchwarnmelder dienen in erster Linie einem Schutz der Bewohner vor toxischen Gasen. Die Verpflichtung zur Ausrüstung des Objekts mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung betrifft daher primär die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts. Denn es ist regelmäßig zu erwarten, dass die Bewohner auf einen Brand aufmerksam werden und unverzüglich andere Bewohner und die Feuerwehr benachtrichtigen. Sofern sie insofern auch dem Schutz des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums dienen, ist eine Pflichtenerfüllung durch den Verband aus versicherungsrechtlichen Gründen förderlich. Denn eine einheitliche Ausrüstung und eine einheitliche Wartung erleichtern dem Verband bzw. den Eigentümer als Versicherungsnehmer einer Gebäude- oder Haftpflichtversicherung vereinfacht den Nachweis der Einhaltung der gesetzlichen Verpflichtung, so dass keine Nachteile wegen Obliegenheitspflichtverletzung drohen.
Der Beschluss beinhaltet keinen Eingriff in das Sondereigentum des Klägers. Werden in Umsetzung des Beschlusses Rauchwarnmelder in den Wohnungen eingebracht, stellt dies keinen Eingriff in das Sondereigentum dar. Die angebrachten Rauchwarnmelder stehen nicht im Sondereigentum, wobei offenbleiben kann, ob sie als wesentlicher Bestandteil im Sinne von § 94 Abs.5 BGB oder als Zubehör anzusehen sind. In beiden Fällen gehören sie zu Gemeinschaftseigentum. Im ersten Fall gemäß 5 Abs.2 WEG als Teile, die für dessen Bestand und Sicherheit erforderlich sind, und im zweiten Fall, weil sie vom Verband angeschafft und veranlasst wurden (vgl. BGH, a.O., Rn.14 ff). Der Einbau der Rauchmelder stellt ebenfalls keinen Eingriff in das Sondereigentum dar, da sie an den nach § 5 Abs.2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken angebracht werden, hierdurch möglicherweise entstehende Schäden am Sondereigentum gemäß § 14 Nr.4 WEG hinzunehmen und zu ersetzen sind. Entsprechendes gilt für die regelmäßige Kontrolle und Wartung (vgl. BGH. a.O., Rn. 18, 19).
Offenbleiben kann, ob der Kläger in seiner Wohnung bereits Rauchwarnmelder fachgerecht installiert hat und diese ausreichend wartet. Denn selbst, wenn dies der Fall sein sollte, so ist der Beschluss nicht zu beanstanden. Die Wohnungseigentümer sind nicht gehalten, die Wohnung des Klägers von der Maßnahme auszunehmen. Ihnen steht vielmehr ein Ermessensspielraum zu, ob und inwieweit sie eine einheitliche Ausrüstung und Wartung beschließen oder nicht. Anhaltspunkte dafür, dass das Ermessen auf Null reduziert und die Wohnung des Klägers von der Maßnahme auszunehmen ist, sind nicht dargetan und erkennbar. Zwar ist denkbar, dass der Kläger im Einzelnen nachweist, welche Geräte er installiert hat und Protokoll über seine Wartung führt. Indes stellt der einheitliche Einbau von Rauchmeldern und deren einheitliche Wartung durch eine Fachfirma gegenüber einer Lösung, in dem die Wohnung des Klägers hiervon ausgenommen wird, ein höheres Maß an Sicherheit auch im Hinblick auf den Nachweis der Einhaltung der Obliegenheit gegenüber den Versicherungen dar, so dass es nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, die Wohnung des Klägers in die Maßnahme mit einzubeziehen, auch wenn dort bereits Rauchwarnmelder vorhanden sein sollten.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs.1, 708 Nr.11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 983,04 € (fünffaches Interesse des Klägers, berechnet nach den voraussichtlichen Kosten der Maßnahme) festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.